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- 가격 '뚝뚝' 아파트 분양권 '줍줍'…분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴
- [이데일리 신수정 기자] 최근 주택시장의 위축으로 아파트의 분양권 가격이 조정세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련 수단으로 ‘분양권 매매’가 방안으로 떠오르고 있다. 청약 가점이 낮고 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자에겐 분양권 가격이 조정되는 지금이 좋은 선택지일 수 있다는 분석이다.◇분양권 매매 시기는 언제가 좋을까분양권이 가장 저렴한 시기는 일반적으로 분양계약 직후와 입주시기다. 초기 분양 계약시기엔 입주까지 기간이 많이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 수요량을 예측하기 어려워 리스크 부담이 크다는 단점이 있다. 반면 입주시기엔 실거주를 고려하고 샀지만 주택 수, 세금에 따라 파는 물건이 나올 수 있다. 또 투자용으로 샀지만 입주 물량이 많아 전세가가 낮게 형성되면서 전세를 맞추지 못해 매도하는 물건도 있다. 분양권을 구매하기 위해선 먼저 분양계약금이 필요하다. 또 발코니 확장, 시스템 에어컨 등에 들어간 옵션비를 추가로 계산해야 한다. 옵션비는 당첨자가 계약 시 전체 비용의 10%를 냈기 때문에 매수자는 이에 대한 10%만 내면 된다. 즉 입주하는 최종 매수자가 옵션 잔금을 치르게 된다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]최근 분양권 매매가격이 조정세다. 금리인상에 따른 대출이자 부담이 커진데다 재고주택 매매가격이 조정되면서 영향을 받는 모양새다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전용면적 59㎡ 분양권은 지난달 15일 20억 3000만원(26층)에 거래됐다. 직전 최고가인 작년 8월 8일 21억 5390만원(14층)에 비해 1억 2390만원 낮은 가격이다. 마포구 아현동 ‘공덕자이’ 전용면적 84㎡은 지난 6월 29일 15억 5000만원(6층)에 거래됐다. 작년 9월11일 거래된 최고가 18억 5000만원(16층)과 비교하면 3억원 저렴한 셈이다. 분양권 거래는 다소 주춤하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 분양권(입주권 포함) 거래 건수는 50건으로 집계됐다. 2007년 관련 통계 집계 이래 최저 수준이다. 서울의 분양권 거래량은 2017년 상반기 5763건으로 정점을 찍은 이후 2018년 1493건, 2019년 945건, 2020년 480건, 2021년 158건까지 매년 줄어들었다. 청약전문가 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 가점이 높지 않은 실수요 가구에선 최근의 분양권 가격이 조정될 때가 조금 더 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있다”며 “새 아파트에 입주하는데다 청약과 달리 층수나 방향, 조망권 등이 정해진 매물을 고를 수 있다는 게 장점이다”고 설명했다. ◇새 아파트 들어가는 ‘분양권’, 어떻게 살까 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 직거래할 수도 있지만 보통 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전하다. 매매 절차를 살펴보면 매수자가 부동산 중개업소에서 매물을 고른 뒤 분양권 매매계약서를 작성하고 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가를 신고한다. 증여나 공동명의를 변경하면 관할 지자체 시, 군, 구에 가서 검인 도장을 받아야 한다. 분양권 거래 시 대출은 매수자에게 승계한다. 이 경우 매도자와 매수자는 함께 은행을 방문해 대출 승계를 해야 한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]이어 시행사 및 시공사를 찾아 권리 의무승계를 진행한다. 분양계약서 뒷면에 A에서 B로 명의변경을 해주고 건설사의 도장을 받으면 모든 절차가 끝난다. 매수자는 분양계약서를 받고 매도자는 양도소득세 신고를 양도월 말일에서 2개월 이내에 해야 한다. 분양권은 일반적으로 계약금부터 중도금, 잔금까지 한 달 이내에 이뤄진다. 그러나 잔금 일정은 매도자와 협의해 늦출 수도 있다. 이 경우 중개수수료는 분양금액이 아닌 거래금액을 기준으로 산정한다. 즉, 통상적으로 계약금, 이미 낸 중도금, 프리미엄을 합한 금액이다.◇분양권을 살 수 있는 곳은분양권을 전매할 수 있는 지역은 정해져 있다. 청약 과열지역과 투기과열지구 내에서 분양하는 단지는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한된다. 또한 2020년9월22일 이후 수도권과 광역시 민간택지에서 분양하는 단지들도 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하고 있다. 규제 전 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 단지와 비규제지역 중 수도권 자연보전권역, 지방 8개 도에서 분양하는 단지는 전매를 할 수 있다. 지역에 따라 6개월 전매 제한이 있는 곳도 있고 아예 없는 곳도 있으니 해당 단지의 입주자 모집공고를 참고해야 한다. 규제 전에 분양한 단지 중 규제지역의 분양권은 무제한 전매가 가능하며 투기과열지역은 1번만 전매할 수 있다. 이대 부부 공동명의로 명의변경을 하면 전매 1회로 간주하니 유의해야 한다. 전매 가능한 날은 당첨자 발표일이 기준으로 제한기간만큼 세면 된다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.다만 분양권 전매 제한 기간 중이라도 전매를 허용하는 때도 있다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면 8가지로 제한한다. △근무 또는 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등을 이유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 △이혼하면서 입주권이나 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 △공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우 △살던 집이 국가나 지방자치단체, 금융기관 등의 채무를 갚지 못해 경매나 공매에 처하거나 △실직이나 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 부닥쳤다면 전매를 허용한다.◇분양권 ‘양도세’는 얼마현재 분양권은 주택 수에 포함해 양도세가 발생한다. 지난해 1월1일부터 적용하고 있다. 단 일시적 2주택 비과세의 경우와 같이 예외적으로 주택 수에서 제외할 수 있다. 취득세 중과에 대해선 지난 2020년8월12일부터 취득하는 분양권부터 포함한다. 취득세 중과 기준일은 ‘계약일 당시’로 판단한다. 2021년6월1일 이후 양도하는 모든 분양권은 양도세 중과세율을 적용해 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상은 60%로 적용한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]매수자가 양도세를 대신 부담하는 계약은 양도세를 포함한 가액으로 양도세를 계산해야 한다. 예를 들어 박 모 씨가 올해 1월 아파트 분양권을 취득해 6월 분양권을 양도하면서 양도세를 매수자가 부담했다고 가정해보자. 박 씨가 아파트 분양권을 5억원에 취득해 10억원에 양도할 때 양도세율을 70%로 적용한다면 양도세는 3억5000만원이다. 이 경우 박 씨는 양도가액을 10억원으로 계산한 게 아니라 13억5000만원으로 계산해야 한다. 대체로 매수자가 부담한 양도세에 대해서 2차로 또 양도세를 내지 않는다. 하지만 계약조건 등에 따라 2차로 양도세를 내야 하기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
- 공정시장가액비율 '60→45%'…재산세 1주택 5%↓·다주택 21%↑
- [이데일리 양희동 기자] 1. 올해 공시가격이 5억 5000만원(시세 약 9억원)인 주택을 보유한 A씨는 감경 전 세액은 104만 8000원이었지만, 세율특례로 17만 5000원, 공정시장가액비율 인하로 14만 5000원을 감경받아 실제 납부세액은 72만 5000원을 냈다. 당초 세액 대비 30.5%, 2020년 대비 16.3% 각각 감소한 것이다.2. 올해 공시가격이 10억 5300만원(약 16억~17억원)인 주택을 보유한 B씨는 감경 전 세액이 311만 1000원이었다. 세율특례혜택은 없었지만 공정시장가액비율 인하로 92만 9000원을 감경받아, 실제 납부세액은 218만 2000원이었다. 당초 세액보다는 29.9% 감소했고, 2020년과 비교하면 13.5% 증가한 액수다.(자료=행안부)정부가 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 하향하면서, 1주택자의 올해 재산세가 전년 대비 5% 가량 줄어든 것으로 나타났다. 공정시장가액비율이란 세금 부과의 기준이 되는 과세표준을 정할 때 주택의 공시가격에 곱하는 특정 비율이다. 반면 공정시장가액 하향 혜택이 적용되지 않는 다주택자·법인 등은 재산세가 전년 대비 20% 이상 증가했다.행정안전부는 지난 7월 지방자치단체에서 부과한 재산세 과세자료를 분석한 결과, 올해 1세대 1주택자(1주택자) 재산세 부과액이 전년보다 1733억원(4.9%) 감소한 3조 3336억원, 다주택자·법인의 경우 5837억원(21.1%) 증가한 3조 3502억원이라고 1일 발표했다.정부는 지난 6월 16일 ‘새 정부 경제정책방향’에서 부동산 시장 정상화를 위해 2022년 공시가격 상승에 따른 1주택자의 평균적 세(稅)부담을 가격급등 이전인 2020년 수준으로 환원하기 위해 공정시장가액비율을 60→45%로 하향하기로 발표한 바 있다. 이에 같은달 30일 ‘지방세법 시행령’ 개정을 통해 공정시장가액비율을 낮췄고, 그 결과 올해 1주택자의 세 부담은 지난 2020년 세액 3조 4805억원(추정치)보다 1469억원 감소했다.올해 1주택자는 전체 주택 1941만 호 가운데 51%인 989만 호를 보유한 것으로 집계됐다. 이에 따라 공정시장가액비율 인하로 6500억원의 세부담이 줄고, 9억원 이하는 추가로 세율특례 적용으로 4946억원 경감 등 총 1조 1446억 원(호당 11만 6000원)의 세제혜택을 받았다.행안부는 올해 공시가격 급증(전년 대비 17.2%)에도 불구하고 2020년이나 2021년 대비 세부담이 감소하게 됐다고 설명했다. 특히 1주택자 중 2021년 부과액이 있는 964만호 개별납세자는 전년 대비 571만 호(59.3%)가 세부담이 감소했다.공정시장가액비율 인하 등 세제 혜택이 없는 다주택자·법인의 경우엔 올해 과세대상주택은 952만호, 총세액은 3조 3501억원으로 전년 대비 5837억원(21.1%) 증가했다. 이로 인해 전체 주택 재산세 세수는 6조 6838억원으로 전년 대비 4104억 원(6.5%) 증가했다.이상민 행안부 장관은 “어려운 경제상황 속에서 이번 공정시장가액비율 인하 및 추가 세율특례적용으로 주택 실수요자인 1주택자가 세 부담을 조금이나마 덜게 됐다”며 “앞으로도 주택 실수요자와 서민들의 주거 안정을 위해 재산세제를 안정적으로 운영해 나가겠다”고 말했다.(자료=행안부)
- ‘이재명의 민주당’ 본격 민생 행보 시작…尹과 차별화 나섰다
- [이데일리 박기주 배진솔 이수빈 기자] ‘이재명의 민주당’이 본격 민생 행보에 나섰다. 전날 발표된 윤석열 정부의 예산안에 대해 강한 비판의 목소리를 낸 이재명 더불어민주당 대표는 권성동 국민의힘 원내대표와 만난 자리에서도 정책을 두고 신경전을 벌였다. 이와 함께 취약계층을 위한 정책을 주요 입법과제로 선정하며 윤석열 정부와의 차별화에 속도를 내는 모양새다. 더불어민주당 이재명 대표가 31일 오전 국회 국민의힘 원내대표실을 예방, 권성동 원내대표와 면담하고 있다. (사진= 국회사진기자단)◇이재명 “尹 정부, 참으로 비정한 예산안”…권성동 예방서도 `신경전`이 대표는 31일 오전 김진표 국회의장과 권 원내대표를 연이어 예방하며 당대표로서 국회 활동을 위한 예열을 시작했다. 그는 김 의장을 만난 자리에서 “여당과 야당의 관계가 소모적 정쟁이나 마이너스 정쟁이 아니고 잘하기 경쟁, 성과를 통해 국민에게 평가받는 선의의 경쟁으로 전환되길 바란다”고 말했지만 권 원내대표와의 회동은 냉기가 감돌았다. 최근 여야 갈등 요소 중 하나인 ‘종부세 기준’이 도화선이 됐다. 권 원내대표가 “2주택자 종부세 완화를 후보 시절에 공약하셨는데, 지금 협상을 진행 중이다. 그 부분도 관심 갖고 들여다 봐주길 부탁드린다”고 하자 이 대표는 “지나치게 과도한 욕심은 내지 마시라”고 맞받아친 것이다. 이와 함께 그 자리에서 정부의 예산안을 조목조목 비판하며 불편한 분위기가 됐다. 이 대표는 앞서 최고위원회의에서도 “참으로 비정한 예산안”이라며 윤석열 정부를 비판했다. 특히 영구임대주택 관련 예산과 지역화폐 예산 등이 대폭 삭감된 것에 대해 비판의 목소리를 높였다. 그는 “주거난을 겪는 안타까운 서민들에 대해서 예산을 늘려가지는 못할망정, 정말 상상하지 못할 규모로 삭감한 것이 도저히 이해가 안 된다”며 “서민들의 고물가에 의한 고통을 줄여주는데 정말 큰 효과가 있는 지역화폐 지원예산도 완전히 삭감했다는 이야기를 들었는데 정말 놀랍다는 생각이 든다”고 꼬집었다. 이 대표는 또 “정말로 이것이 국민을 위한 예산인지, 고통받는 국민들에 대한 최소한의 관심과 애정을 갖고 있는지 의문이 들 정도로 걱정이 많다”며 “이번 정기국회에서 정부와 협의는 하되 이런 사각지대가 발생하거나 잘못된 정책 결정, 예산 결정이 나지 않도록 최선을 다하겠다”고 의지를 밝혔다. 더불어민주당 이재명 대표와 박홍근 원내대표가 31일 오후 국회에서 열린 더불어민주당 2022년 정기국회 대비 국회의원 워크숍에서 의원들과 1인 1민생 입법 퍼포먼스를 하고 있다. (사진= 국회사진기자단)◇“침수차 환불, 보육 비과세 한도 증액”…생활밀착형 입법 과제 발표이 같은 이 대표의 의지를 반영하듯 이날 오후 민주당은 ‘2022년 정기국회 대비 국회의원 워크숍’을 열고 취약계층 등에 대한 지원 내용을 담은 ‘22대 민생입법과제’를 발표했다. 9월 정기국회 기간 각 상임위에서 중점 추진해 성과를 내겠다는 게 민주당 계획이다. 민주당이 선정한 입법과제의 면면을 보면 취약계층을 포함해 일반 시민들의 일상 생활과 밀접한 내용들이 다수 포함됐다. 일단 최근 수도권 집중호우로 드러난 수해피해 지원의 사각지대를 보완하기 위해 재난피해 지원 대상 소상공인의 범위를 소기업까지 확대하고, 침수 자동차 판매를 금지하기 위해 침수차 환불 조항을 신설하는 방안을 추진한다.아울러 전세대출 원리금 상환액 소득공제율을 80%로 확대(한도는 600만원으로 확대)하고 월세액 세액 공제율은 5%포인트씩 인상하는 ‘서민주거안정법’, 반지하주택 등 주거환경이 열악한 주거시설에 거주하는 이들을 위한 지원책을 담은 ‘최소주거보장법’ 등 취약주거계층을 위한 방안도 중점 추진 과제다. 이와 함께 출산이나 6세 이하 자녀의 보육 관련 급여 비과세 한도액을 1명당 월 10만원에서 20만원으로 확대하는 방안, 기초연금을 40만원으로 인상하는 방안도 눈길을 끈다. 거대 담론을 제시하기 보단 민생 현안에 더욱 집중해 대기업 및 부자 감세 등을 추진하는 정부·여당과 대비되는 모습을 보이겠다는 의지로 해석된다. 이 대표는 이 자리에서 “(민주당은) 국민이 기대하는 바처럼 민생우선을 강조해야 한다”며 “‘국민우선 민생제일’이라는 기조 아래 민주당은 ‘실용적 민생 개혁’을 핵심 과제로 삼겠다”고 밝혔다.
- 정부 "ICSID 판단 수용 어려워…취소·집행정지 신청 검토"
- [이데일리 이배운 기자] 우리 정부가 론스타에 약 2925억원을 배상할 책임이 있다는 국제투자분쟁해결센터(ICSID)의 판정이 나온 가운데, 법무부는 “청구금액 대비 95.4% 승소했다”고 자평하면서도, 론스타 측 주장이 일부 수용된 데 “판단을 수용하기 어렵다”며 “취소 및 집행정지 신청을 검토해 적극 추진하겠다”고 밝혔다.한동훈 법무부 장관 (사진=뉴시스)31일 한동훈 법무부 장관은 정부과천청사 법무부 청사에서 론스타 국제투자분쟁(ISDS) 사건 판정 관련 브리핑을 열고 이같이 밝혔다. 법무부에 따르면 미국계 사모펀드 론스타가 대한민국 정부를 상대로 지난 2012년에 제기한 국제투자분쟁(의 중재판정이 선고됐다. 중재판정부는 금융 쟁점에 대한 론스타 측 주장을 일부 받아들여, 우리 정부 측에 미화 2억1650만달러(한화 약 2925억원) 및 지난 2011년 12월부터 완제일까지 한 달 만기 미국 국채 수익률에 따른 이자를 배상하라고 판정했다. 다만 나머지 금융 쟁점 및 조세 쟁점에 관해서는 우리 정부 측 주장대로 중재판정부의 관할이 없거나 국제법 위반이 없다고 보고 론스타 측 주장을 기각했다. 이에 법무부는 “론스타 측 청구금액 약 46.8억 달러(약 6.1조원) 중 2억1650만 달러에 대햐 론스타 측이 승소하고, 나머지 44.6억 달러(약 5.8조원)에 대해서는 우리 정부가 승소했다”고 평가했다.구체적으로 중재판정부는 우리 정부 측 주장을 인용해 2011년 한-벨기에·룩셈부르크 투자보장협정 발효(2011. 3. 27.) 이전의 정부 조치 및 행위에 관해서는 관할이 없다고 봤다. 이에 따라 HSBC 관련 청구 및 일부 조세 청구는 본안 판단 범위에서 제외됐다.이어 중재판정부는 론스타와 하나은행간 외환은행 매각 가격이 인하될 때까지 승인을 지연한 행위는 투자보장협정상 공정·공평대우의무 위반이라고 봤다. 일부 관할이 있는 조세 청구의 경우, 우리 정부의 과세처분에 위 투자보장협정상 자의적·차별적 대우가 없는 것으로 봐 조세 쟁점에 대한 론스타의 주장을 모두 받아들이지 않았다.다만 중재판정부 소수의견은 론스타의 외환카드 주가조작으로 인한 유죄판결로 인해 금융당국의 승인 심사가 지연되었으므로, 이는 론스타 스스로 자초한 것이며 우리 정부의 책임이 인정되지 않는다고 판단했다. 이에 대해 법무부는 “정부는 론스타와 관련된 행정조치를 함에 있어 국제법규와 조약에 따라 차별 없이 공정·공평하게 대우하였다는 일관된 입장”이라며 “이러한 정부의 입장을 고려하지 않은 중재판정부 다수의견의 판단을 수용하기 어려우며, 이에 대해 유감을 표한다”고 밝혔다.그러면서 “정부는 향후 취소 및 집행정지 신청을 검토하여 적극 추진하겠으며, 그 구체적인 경과에 대해서도 국민들께 신속히 알리겠다”고 강조했다. 실제 중재 당사자는 중재판정부의 명백한 권한 유월, 중재판정의 이유 누락, 절차규칙의 심각한 위반 등 ICSID 협약 제52조 제1항 상의 사유에 해당하는 경우, 중재판정 후 120일 이내에 ICSID 사무총장에게 판정 취소를 신청할 수 있고, 이에 대해서는 별도의 취소위원회가 구성되어 판단을 하게 된다.법무부는 이어 “정부는 본 중재절차의 투명성을 제고하고 국민들의 알권리를 보장하기 위해 관련 법령 및 중재판정부의 절차명령이 허락하는 범위에서 판정문 등 본 사건 관련 정보를 최대한 공개해나갈 예정”이라고 강조했다.
