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- '구하라 오빠' 구호인 "구하라법 21대 국회서 통과되길" [전문]
- [이데일리 스타in 윤기백 기자] 그룹 카라 출신 고(故) 구하라의 친오빠 구호인씨가 ‘구하라법’ 통과를 호소했다.[이데일리 방인권 기자] 故 구하라 씨 친오빠 구호인 씨가 22일 오전 서울 영등포구 여의도 국회 소통관에서 서영교 의원과 함께 ‘구하라법 통과 촉구 기자회견’을 하고 있다.구씨는 22일 국회 소통관 기자회견장에서 열린 ‘구하라법 통과촉구 기자회견’에서 “하라는 많은 분들이 아시는 바와 같이 2019년 11월 경 안타까운 사고로 우리의 곁을 떠났다”며 “장례를 치루던 중 친모가 갑자기 장례식장에 찾아왔다. 친모는 우리 가족들의 항의에도 아랑곳하지 않고 상주역할을 자처하겠다고 소리를 지르고, 장례식장의 대화를 녹취하고, 조문 온 연예인들과 인증샷을 남기려고 하는 등 상식적으로 전혀 이해가 되지 않는 행동을 했다”고 말했다.이어 “하라의 발인이 끝난 후 갑자기 한번도 본적이 없던 친모 측 변호사들이 저에게 찾아와 하라 소유 부동산 매각대금의 절반을 요구했다”며 “저는 저와 하라를 버린 친모가 이처럼 무리한 요구를 하는 것에 대해 너무나 큰 충격을 받았다”고 털어놨다.구씨는 “물론 구하라법이 만들어진다고 하더라도 소급입법의 원칙 상 저희 가족들이 진행하고 있는 상속재산분할사건에는 개정된 법이 바로 적용되지는 않는다는 것을 잘 알고 있다”라며 “그럼에도 불구하고 구하라법 입법청원을 노종언 변호사님과 함께 적극적으로 추진한 이유는 어린 시절 친모에게 버림받고 평생을 외로움과 그리움으로 고통받았던 하라와 제 가족 같은 비극이 우리 사회에서 다시 발생하지 않도록 하기 위해서 였다”고 했다.그러면서 “저는 이 구하라법의 통과가 평생을 슬프고 아프고 외롭게 살아갔던 사랑하는 동생을 위하여 제가 동생에게 해줄 수 있는 어떻게 보면 마지막 선물이라고 생각한다”며 “이번 20대 국회에서는 구하라법이 만들어지지 못하였지만, 많은 분들의 도움으로 21대 국회에서는 반드시 통과될 수 있기를 간절히 바란다”고 읍소했다.기자회견을 주최한 서영교 더불어민주당 의원은 “어제 본회의를 마지막으로 20대 국회의 법안심사가 사실상 마무리되면서 부양의무를 게을리한 부모는 재산을 상속받지 못하도록 하는 일명 ‘구하라법’도 자동 폐기됐다”고 분개했다. 이어 “21대 국회가 시작되면 또다시 ‘구하라법’, ‘민법’개정안을 대표발의해 통과시킬 수 있도록 지속적인 노력을 해나갈 예정”이라며 “사회적 공감대가 형성되고 법 개정의 필요성이 인정된만큼 21대 국회에서는 1958년 제정된 이후 변화가 거의 없는 민법의 상속인 결격사유를 바꿔 사회전반적인 인권윤리의식 강화에 조금이나마 보탬이 될 수 있길 바란다”고 목소리를 높였다.[이데일리 방인권 기자] 故 구하라 씨 친오빠 구호인 씨가 22일 오전 서울 영등포구 여의도 국회 소통관에서 서영교 의원과 함께 ‘구하라법 통과 촉구 기자회견’을 하고 있다.구하라 친오빠 구호인씨 기자회견문 전문안녕하세요 저는 고 구하라 양의 친오빠 구호인입니다.우선 21대 국회에서도 많은 도움을 주시기로 약속해 주신 서영교 의원님께 이자리를 빌어 감사인사 드립니다.저희들의 친모는 하라가 9살 때, 제가 11살이 될 무렵 가출하여 거의 20여년 동안 연락이 되지 않았습니다. 그 기간 동안 아버지는 생활비를 벌기 위해 전국을 전전하였고, 저희들은 할머니와 고모의 보살핌 속에 서로가 서로를 의지하며 어린 시절을 함께 보냈습니다. 저희들에게는 엄마라는 존재가 없었다기 보다는 엄마라는 단어가 없었습니다. 부를 수 없는 단어였기 때문이었습니다.하라는 겉으로는 항상 씩씩하고 밝은 동생이었지만. 항상 아프고 약하고 사랑을 갈구하고 외로움을 많이 타는 동생이었습니다. 저는 그런 하라를 보면 항상 마음이 아팠습니다. 하라의 모습은 제 모습이기도 했으니까요.하라는 평생을 친모로부터 버림받았던 트라우마와 친모에 대한 뼈에 사무치는 그리움과 싸우며 살아갔습니다. 하라는 생전에도 자신을 버린 친모에 대한 분노와 아쉬움, 공허함, 그리고 그리움을 자주 저에게 토로하였습니다. 하라는 많은 분들이 아시는 바와 같이 2019년 11월 경 안타까운 사고로 우리의 곁을 떠났습니다. 장례를 치루던 중 친모가 갑자기 장례식장에 찾아왔습니다. 친모는 우리 가족들의 항의에도 아랑곳하지 않고 상주역할을 자처하겠다고 소리를 지르고, 장례식장의 대화를 녹취하고, 조문 온 연예인들과 인증샷을 남기려고 하는 등 상식적으로 전혀 이해가 되지 않는 행동을 하였습니다. 아무리 그래도 그렇지 자신의 친딸의 장례식장에서 연예인들과 인증샷을 남기려고 하는게 정말로 이해가 되지 않았습니다.또한 하라의 발인이 끝난 후 갑자기 한번도 본적이 없던 친모 측 변호사들이 저에게 찾아와 하라 소유 부동산 매각대금의 절반을 요구하였습니다. 저는 저와 하라를 버린 친모가 이처럼 무리한 요구를 하는 것에 대해 너무나 큰 충격을 받았습니다.물론 구하라법이 만들어진다고 하더라도 소급입법의 원칙 상 저희 가족들이 진행하고 있는 상속재산분할사건에는 개정된 법이 바로 적용되지는 않는다는 것을 잘 알고 있습니다. 그럼에도 불구하고 저희가 구하라법 입법청원을 노종언 변호사님과 함께 적극적으로 추진한 이유는 어린 시절 친모에게 버림받고 평생을 외로움과 그리움으로 고통받았던 하라와 제 가족 같은 비극이 우리 사회에서 다시 발생하지 않도록 하기 위해서 였습니다. 제가 사랑하는 동생 하라의 이름이 우리 사회를 보다 보편적 정의와 인륜에 부합하는 곳으로 바꿀 수 있기를, 그리고 “구하라”라는 이름처럼 우리 가족같이 슬픈 삶을 살아왔던 많은 분들을 구하고자 하는 마음으로 입법청원을 하게 되었습니다. 저는 이 구하라법의 통과가 평생을 슬프고 아프고 외롭게 살아갔던 사랑하는 동생을 위하여 제가 동생에게 해줄 수 있는 어떻게 보면 마지막 선물이라고 생각합니다. 그 동안 하라를 사랑해주시고 응원해주신 많은 분들께 다시 한번 진심어린 감사를 드립니다. 비록 이번 20대 국회에서는 구하라법이 만들어지지 못하였지만, 많은 분들의 도움으로 21대 국회에서는 반드시 통과될 수 있기를 간절히 바랍니다. 앞으로도 더욱 많은 관심과 도움을 간곡히 호소드립니다.감사합니다.
- 캠코, 전문 경력직 18명 공개채용
- [이데일리 이승현 기자] 한국자산관리공사(캠코)는 올해 18명의 경력직원을 공개채용한다고 20일 밝혔다.채용분야는 ‘기업구조조정’ 4급(2명)·5급(3명), ‘도시계획’ 4급(1명)·5급(2명), ‘토목’, ‘안전’, ‘부동산’, ‘IT’ 5급(각 1명) 및 ‘변호사’, ‘회계사’ 5급(각 3명) 등 8개 분야에서 18명이다. 이들 모두 정규직으로 선발한다. 캠코는 코로나19’ 사태로 인한 기업지원 수요 확대와 공공개발분야 업무 다각화 등 경제상황 및 사업구조 변화에 대응하기 위해 인력을 확충한다고 설명했다. 준정부기관인 캠코는 공적자산관리전문기관이다. 이를 위해 금융회사 부실채권 인수·정리 및 기업 구조조정 업무, 금융취약계층 재기지원, 국유재산관리, 체납조세 정리, 전자자산처분시스템 ‘온비드’ 관리 운용 등의 업무를 수행한다. 2019년 8월 기준 정원은 1675명이다. 캠코는 평소‘열린채용·공정채용·사회적채용’을 지향한다. 이번 채용에서도 국가직무능력표준(NCS) 기반의 채용을 통해 전문역량을 갖춘 우수인재를 선발하겠다는 계획이다. 입사지원서 접수는 채용 홈페이지를 통해 이달 21일부터 6월 5일 오후 5시까지 진행된다. 캠코는 7월 중 최종 합격자를 발표할 계획이다.선발과정은 서류전형과 1차 면접, 2차 면접을 통해 이뤄진다. 서류전형은 입사지원서를 바탕으로 직무 분야별 적격성과 적합성을 평가한다. 1차 면접은 경력 및 자격 등에 대한 PT면접을 한다. 이후 2차 면접은 심층면접으로 직무 수행에 필요한 능력을 종합적으로 평가한다.면접과 관련해 지원자는 코로나19 확산 예방과 응시자 건강, 안정적 면접 진행을 위해 발열체크 및 손소독 안내 등에 협조해야 한다. 지원자는 면접장에서 반드시 마스크를 착용해야 한다.채용분야별로 관련 업무경력자 또는 관련 자격증 소지자 등에 한해 지원이 가능하다. 자세한 내용은 공고문 내 지원 자격을 통해 확인할 수 있다.
- [김용일의 부동산톡] 민사소송 패소 대응과 강제집행면탈죄에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 금전청구, 소유권이전등기청구소송 등 민사소송을 당하기 전이나, 민사소송을 당한 경우에, 장차 그 소송에서 패소하여 자신 소유의 부동산 등 재산이 강제집행 당할 것이 염려되어, 자신의 재산을 다른 사람에게 허위로 이전하거나 허위로 채무가 있는 것처럼 꾸미는 경우가 있다. 이러한 경우 상대방은 민법상 사해행위취소소송이나 통정허위표시에 기한 원인무효소송 등을 생각해 볼 수 있는데, 형사적으로는 강제집행면탈 혐의로 고소도 가능한바, 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 강제집행면탈죄의 성립요건 중 ‘강제집행을 당할 구체적인 위험이 있는 상태’에 대하여강제집행면탈죄는, 강제집행을 당할 구체적인 위험이 있는 상태에 있는 채무자가 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해할때 성립하는 범죄로서, 형법 제327조는 강제집행면탈죄의 처벌로 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 규정하고 있다.강제집행면탈죄의 요건 중, ‘강제집행을 당할 구체적인 위험이 있는 상태’란, 채권자가 이행청구 소송에서 승소한 후, 나아가 강제집행 및 압류 경매신청 단계까지 됐을 것을 요하지 않는다.소송이 진행되고 있어 아직 판결이 나오지 않았거나, 소송 전이라도 가압류, 가처분 등 보전처분을 하려고 하는데 이미 재산을 빼돌려서 가압류, 가처분 등을 못하게 된 경우에도 강제집행면탈죄가 될 수 있다.구체적으로 법원은 “강제집행면탈죄에서 말하는 강제집행이란 소위 광의의 강제집행인 소유권이전등기절차 이행청구의 소 제기도 포함된다.”고 하였고(대법원 82도808 판결),“강제집행면탈죄는 채무자가 현실적으로 민사소송법에 의한 강제집행 또는 가압류, 가처분의 집행을 받을 우려가 있는 객관적인 상태, 즉 적어도 채권자가 민사소송을 제기하거나 가압류, 가처분의 신청을 할 기세를 보이고 있는 상태에서, 채무자가 강제집행을 면탈할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도하거나 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해할 위험이 있는 경우에 성립한다.”고 하였다(대법원 98도1949 판결).◇ 강제집행면탈죄의 성립요건 중 ‘허위양도 또는 허위의 채무 부담’에 대하여앞서 언급하였듯이, 강제집행면탈죄는, 강제집행을 당할 구체적인 위험이 있는 상태에 있는 채무자가 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해할때 성립하는 범죄인데, 실무에서는 위 요건 중 특히 허위양도, 허위 채무부담 등이 주로 문제된다.강제집행면탈죄의 요건 중, ‘허위양도’란 실제로 재산의 양도가 없음에도 불구하고 양도한 것으로 가장하여 재산의 명의를 변경하는 것이다.그리고, ‘허위의 채무부담’이란 채무가 없음에도 불구하고 있는 것처럼 가장하는 것을 말한다. 예를들어, 강제집행을 면할 목적으로 허위채무를 부담하고 근저당권설정등기를 경료하는 경우 원칙적으로 강제집행면탈죄가 성립한다.허위채무 부담과 관련하여 법원은, “이혼을 요구하는 처로부터 재산분할청구권에 근거한 가압류 등 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 남편이 이를 면탈할 목적으로 허위의 채무를 부담하고 소유권이전등기청구권 보전 가등기를 경료한 경우, 강제집행면탈죄가 성립한다.”고 하였고(대법원 2008도3184 판결),또한, “재단법인의 이사장인 피고인이 강제집행을 면탈할 목적으로 재단법인에 대하여 채권을 가지는 양 가장하여 이를 타인에게 양도함으로써, 재단법인으로 하여금 허위의 채무를 부담하게 하고 이를 담보한다는 구실 하에 재단법인 소유 토지를 그 타인 명의로 가등기 및 본등기를 경료하게 하였다면 강제집행면탈죄가 된다.”고 하였다(대법원 90도2403 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- ‘美호텔 인수 불발’ 미래에셋-안방보험 본격 소송전…8월 첫 재판
- [이데일리 김윤지 기자] 미국 고급호텔 매매 계약 불발을 둘러싸고 미래에셋자산운용과 중국 안방(安邦)보험이 본격 소송전에 나선다. 미국 델라웨어 형평법원이 신속절차 신청을 허가하면서 계약 이행을 두고 8월 말 첫 재판이 열린다.미래에셋운용은 11일 “안방보험이 제기한 소송에 대해 응소 및 반소를 진행하겠다”면서 “이를 위해 국제분쟁 전문 로펌 ‘피터앤김‘, 미국 로펌 ‘퀸 엠마뉴엘’을 선임했다”고 밝혔다. 매매계약 협상 시 매수인 측을 자문했던 로펌인 미국 ‘그린버그 트라우릭’과 한국 법무법인 ‘율촌’도 소송을 지원할 예정이다. 법무법인 피터앤김은 30여명의 중재 전문 변호사가 포진한 국제분쟁 전문 글로벌 로펌이다. 퀸 엠마뉴엘은 삼성전자(005930)와 애플간 국제분쟁에서 삼성측을 대리했던 미국소송 전문로펌이다. 미래에셋운용은 지난해 9월 안방보험 소유 미국 호텔 15개를 총 58억 달러에 인수하는 내용의 매매계약을 맺고 계약금 5억8000만 달러를 납부했다. 전체 인수대금 가운데 16억 달러는 거래 종료 시점에 출자금 형태로 지급했으며 나머지 36억 달러는 외부에서 조달할 계획이었다. 인수할 호텔은 안방보험이 2016년 사모펀드 블랙스톤으로부터 매입한 부동산으로 뉴욕 JW메리어트 에식스 하우스 호텔, 와이오밍 잭슨홀의 포시즌스 호텔, 샌프란시스코의 웨스틴 호텔, 실리콘밸리 포시즌스 호텔 등이 포함돼 있다.당초 계약은 4월 17일 종결 예정이었지만 미래에셋운용은 물건과 관련해 계약 이행이 어려운 사유를 발견했다며 계약 취소를 주장하고 있다. 또 권원보험도 문제가 됐다. 등기 권리를 보장해주는 권원 보험사가 안방보험과 제3자간 소송으로 인한 결과를 보장할 수 없다고 했기 때문이다. 미래에셋운용은 “2020년 4월 17일까지 거래종결 선결조건인 권원보험 확보에 실패했다”면서 “미국 최대 권원보험회사인 ‘피델리티 내셔널’을 비롯해 ‘퍼스트 아메리칸’, ‘올드 리퍼블릭’, ‘스튜어트’ 등 네 군데의 보험사에서 모두 매도 대상인 호텔 15개에 대한 완전한 권원보험 발급을 거부했다”고 지적했다. 이어 “안방보험이 호텔 소유권과 관련하여 델라웨어 법원에 피소를 당했기 때문”이라면서 “안방보험은 당초 이 소송의 존재를 알리지 않다가, 올 2월에 미래에셋운용이 이를 먼저 발견한 후 위 소송이 계류 중이라는 점을 인정했다”고 설명했다.이에 미래에셋운용은 매매계약서에 따라 안방보험의 권원보험 확보 실패 등을 이유로 안방에게 올해 4월 17일 채무불이행 통지(default notice)를 보냈고, 안방보험이 15일 내에 계약위반 상태를 해소하지 못하자 5월 3일 매매계약을 해지했다는 것이다. 안방보험은 4월 27일 미래에셋을 상대로 델라웨어 형평법원에 소송을 제기했고 위 소송의 변론기일은 올해 8월 24일로 지정된 상태다. 이에 대해 미래에셋은 매매계약이 정당하게 해지됐고, 오히려 안방이 계약금 5억8000만 달러(약 7000억원)를 반환해야 된다는 입장이다. 안방보험 측은 같은 날 보도자료를 통해 8월 재판에 대해 “담당판사는 시간이 지체될 경우 해당 사건으로 인한 손해가 회복불가능할 수 있다는 점을 언급했다”며 “담당판사는 본 사건의 핵심은 계약이 이행되어야 하는지 여부임을 명확히 하였고, 미래에셋 측이 문제삼고 있는 허위 계약 문서 등은 사기범들의 소행일 확률이 높다고 보고 있으며, 그에 관한 광범위한 증거개시 절차가 필요하지 않다는 언급도 덧붙였다”고 설명했다.
- [김용일의 부동산톡] 피담보채무 변제에 따른 근저당권설정등기 말소청구
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 근저당권이란 계속적 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 일정시기에 일정한 한도, 즉 채권최고액까지 담보하기 위한 목적으로 설정되는 저당권을 말한다. 앞서 근저당의 소멸사유 중 피담보채권의 소멸시효 완성에 기한 근저당권말소에 대해 정리한 바 있는데, 이번 시간에는 피담보 채무변제에 따른 근저당권말소 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 근저당권의 성립요건 및 확정근저당권설정계약을 함에 있어서 가장 기본이 되는 것은 근저당권설정자와 근저당권자(채권자) 등 계약의 당사자를 정하고, 근저당권에 의해 담보되는 피담보채권을 성립시킨 후, 해당 피담보채권의 한도인 채권최고액을 정하는 것이다.여기서, 근저당권설정자란 자신의 부동산을 근저당채무 담보로 제공하는 자를 말하는데, 통상적으로 돈을 빌리는 채무자가 근저당권설정자가 되지만, 다른 사람의 채무를 위해 나의 부동산을 담보로 제공하는 것도 가능하고, 그러한 자를 물상보증인이라 한다.채권최고액이란 근저당권자가 목적물로부터 우선변제받을 수 있는 한도액을 말하는데, 채권 원본에 이자가 많이 증가하여 채권 원리금 합계가 채권최고액을 초과했을 때, 변제의 범위와 관련하여 주로 문제된다. 구체적으로 물상보증인 또는 근저당권부동산의 제3취득자(근저당권이 걸려있는 부동산을 매수한 자)는 채권최고액 이상으로 채권액이 증가해 있더라도, 채권최고액만을 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 그러나, 실제 채무자 겸 근저당권설정자는 채권최고액 한도와 관계없이 실제 채무 전액을 변제해야만 근저당권말소를 요구할 수 있다.◇ 피담보채권의 변제와 근저당권말소청구변제와 관련하여 주의할 점은, 근저당권이란 계속적 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 일정시기에 일정한 한도까지 담보하기 위한 목적으로 설정되는 담보권이므로, 근저당권의 채무를 변제하고 근저당권의 말소를 구하기 위해서는 피담보채권을 확정시키는 절차가 선행되어야 한다는 것이다.참고로, 피담보채권의 확정 사유로는 ①계속적 거래관계의 종료, ②근저당권자의 경매신청, ③근저당권자가 아닌 자의 저당부동산에 대한 경매신청, ④채무자 또는 물상보증인의 파산선고 등이 있는데, 채무 변제에 의한 근저당권말소는 위 사유 중 ‘계속적 거래관계의 종료’와 관련이 있다. 구체적으로, 근저당권설정계약에서 근저당권의 존속기간을 정했거나 결산기를 정했다면, 원칙적으로 해당 기간이 도래해야 피담보채권이 확정되고, 그후 해당 채무를 변제해야 근저당권을 말소할 수 있을 것이다.그런데, 위와 같은 존속기간 또는 결산기가 정해진 사안에서 해당 기간이 도래하지 않았더라도 근저당권말소를 구할 수 있는 방법도 있다. 근저당권에 의하여 담보되는 채권이 전부 소멸하고 채무자가 채권자로부터 새로이 금원을 차용하는 등 거래를 계속할 의사가 없다는 것이 인정된다면, 아직 기간이 만료하지 않았더라도 채무자는 근저당권설정계약을 해지하고 근저당권말소를 구할 수 있다. 한편, 위와 같은 존속기간 또는 결산기간을 정하지 않았다면, 근저당권설정자는 근저당권자를 상대로 언제든지 해지 의사표시를 하여 피담보채무를 확정시킨 후, 확정된 채무를 전부 변제하고 근저당권말소를 구할 수 있다.위 내용들과 관련된 판례의 설시를 소개해 보겠다. 관련하여 법원은 “근저당권이라 함은 그 담보할 채권의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 유보하여 설정하는 저당권을 말하고, 이 경우 그 피담보채무가 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 근저당권에 영향을 미치지 아니하므로, 근저당권설정자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이다.”고 하였고,나아가“피담보채무의 확정은 근저당권 설정계약에서 근저당권의 존속기간을 정하거나 근저당권으로 담보되는 기본적인 거래계약에서 결산기를 정한 경우에는 원칙적으로 존속기간이나 결산기가 도래한 때에 피담보채무가 확정된다고 할 것이다.”고 하였으며, “이 경우에도 근저당권에 의하여 담보되는 채권이 전부 소멸하고 채무자가 채권자로부터 새로 금원을 차용하는 등 거래를 계속할 의사가 없는 경우에는, 그 존속기간 또는 결산기가 경과하기 전이라 하더라도, 근저당권설정자는 계약을 해제하고 근저당권 설정등기의 말소를 구할 수 있다.”고 하였고, 한편, “존속기간이나 결산기의 정함이 없는 때에는 근저당권설정자가 근저당권자를 상대로 언제든지 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다고 할 것이다.”고 하였다(대법원 2000다48265 판결).또한, 제3취득자가 근저당권 채무를 변제하고 근저당권말소를 구한 사안에서, 법원은 “근저당부동산을 매수하고 소유권이전등기를 경료한 제3자가 근저당권자에게 피담보채무의 일부를 대위변제하면서 피담보채무의 소멸을 이유로 근저당권의 말소를 요구한 경우, 그 의사표시에는 근저당부동산의 소유권을 취득한 제3자로서 근저당권설정계약을 해지하고 피담보채무를 확정시키고자 하는 의사표시가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로 근저당권의 피담보채무는 그 설정계약에서 정한 바에 따라 확정된다.”고 하여, 그렇게 확정된 채무를 변제하면 근저당권을 말소할 수 있다는 취지로 판시하였다(대법원 2001다47528 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]매매계약후 가압류·가처분·근저당권설정등기·경매가 될 때 계약해제 사유인지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약 후 아직 매도인 앞으로 등기가 있는 상태에서 제3자가 매도인 명의의 위 부동산에 가압류, 가처분, 근저당권설정등기, 압류등기(경매신청)를 하는 경우가 있다. 이때 이들 사유 자체만으로 매수인이 계약해제를 할 수 있는지, 매도인이 위약금을 지급해줘야 하는지 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 가처분등기, 가압류등기, 근저당권설정등기가 된 경우 계약해제와 위약금계약을 체결한 후 상대방이 그 의무를 이행하지 못하면 이를 사유로 계약을 해제할 수 있는데, 구체적으로 상대방이 그 의무를 이행하지 못하는 유형으로는 이행지체와 이행불능을 들 수 있다.매매계약 후 매매목적물에 가압류, 가처분 등이 되어 있을 때는, 위 유형 중에서 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되는지와 관련 되는데, 판례의 기본 입장은 이들 사유만으로는 이행불능이 아니고, 따라서 원칙적으로 이를 이유로 계약해제를 할 수는 없다는 것이다. 먼저, 가처분등기와 관련하여 대법원은 “아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 위 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였다(대법원 94다6529 판결).그리고, 가압류등기와 관련해서도, 대법원은 “매매목적물인 부동산에 대하여 가압류집행이 되어 있다고 해서 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 가압류채권자가 본안 소송에서 승소하여 매매목적물에 대하여 경매가 개시되는 경우에는 매매목적물의 매각으로 인하여 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그치므로, 매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 위 가압류집행을 이유로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였고(대법원 2006다84874 판결),근저당권등기와 관련해서도 비슷한 취지의 판시를 하였다(대법원 2000다50688 판결).결국, 매매목적물에 가압류등기, 가처분등기, 근저당권등기 등이 되어 있는 그 자체만으로는 계약해제 사유가 되는 것이 아니다. 따라서, 매도인이 계약금 상당을 매수인에게 위약금으로 지급할 의무도 없고, 설사 지급하였다고 해도 이는 자신이 계약해제 및 위약금 법리를 착각했기 때문에 잘못 지급한 것이 된다. 그 결과, 추후 제3자가 매도인에게 했던 가압류, 가처분 등이 부당하였다는 것이 밝혀지더라도, 매도인은 부당한 가압류, 가처분을 한 채권자에게, 자신이 매수인에게 지급했던 위 위약금 상당을 손해배상으로 청구할 수도 없다(대법원 92다28518 판결).◇ 소유권이전등기청구권, 분양권에 가압류등기, 가처분등기가 된 경우매도인이 부동산 등기 명의자가 아니고 원 소유권자에게 소유권이전등기청구권 또는 분양권만 갖고 있는 상태에서, 위 권리를 다시 제3자에게 매도하는 매매계약을 체결하였는데, 위 권리에 가압류 또는 가처분이 될 수도 있다. 이 경우도 위와 같은 법리가 적용된다.관련하여 법원은 “매매목적물에 가압류 또는 처분금지가처분 집행이 되어 있다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니며, 이러한 법리는 가압류 또는 가처분집행의 대상이 매매목적물 자체가 아니라 매도인이 매매목적물의 원소유자에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권 또는 분양권인 경우에도 마찬가지이다.”라고 하였다(대법원 2005다39211 판결). ◇ 압류등기(경매신청)가 된 경우경매신청이 된 경우에도 마찬가지의 법리가 적용된다. 구체적으로 법원은 “매매목적물에 관하여 매도인의 다른 채권자가 강제경매를 신청하여 그 절차가 진행중에 있다는 사유만으로는 아직 매도인이 그 목적물의 소유권을 취득할 수 없는 때에 해당한다고 할수 없으므로 매수인은 이를 이유로 계약을 해제하거나 위약금의 청구를 할수 없다고 할 것이고 그와 같은 법리는 매매목적물에 관하여 강제경매가 진행중인데 대한 책임이 누구에게 있느냐에 따라 달라지는 것이 아니다.”고 하였다(대법원 87다카655 판결).◇ 매수인이 계약해제를 할 수 있는 경우위와 같이 매도인 명의 부동산에 제3자가 가압류, 가처분, 근저당권설정등기, 압류등기(경매신청)를 해놓은 경우 그것 자체로 계약해제 사유가 되는 것은 아니지만, 매수인이 계약을 해제할 수 있는 경우도 있다.만일, 당사자간에 매매계약서 작성 당시 “추후 매매목적물에 가압류등기, 가처분등기, 근저당권설정등기, 압류등기 등이 될 경우 매수인이 계약해제를 할 수 있고, 매도인이 계약금 상당의 위약금을 지급해야 한다.”는 취지의 약정을 해 두었다면, 그 약정에 기해 계약해제를 할 수 있다.또한, 매도인은 결국 부동산에 설정된 근저당권등기, 가압류등기 등을 말소하여 소유권이전등기절차를 이행해 줄 의무가 있는 것인데, 매도인이 이를 이행할 수 없는 무자력 상태라는 것이 밝혀지면, 목적달성 불능으로 보아 계약이 해제될 수도 있고(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결), 기타 구체적 사정에 의해 이행지체 또는 이행불능으로 평가될 경우에도 계약해제 사유가 될 것이다(대법원 2000다50688 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [단독]'15억 주담대' 소송戰…정부 사상최대 비용집행, 왜
- [이데일리 강신우 기자] ‘15억원 이상 주택의 담보대출 전면금지’ 규제와 관련한 ‘위헌 소송전’이 앞으로 주택시장을 뜨겁게 달굴 것으로 전망된다. 정부가 사업비(소송 대리비)1억4300만원을 편성해 지난해 말 제기된 헌법소원 반론 준비에 착수했기 때문이다. 이 중 소송대리인단에 내건 성공보수만 5500만원이다. 이는 정부가 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 위헌 소송 때 변호인단에 내건 성공보수 500만원의 11배에 달하는 금액이다. 그만큼 정부의 의지가 강력하다는 얘기다. 정부가 고가 주택에 대한 시가 15억원이 넘는 아파트 구매 시 주택담보대출을 규제하는 내용 등을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 지난해 12월16일 서울 송파구의 한 공인중개사 사무실 앞에 시세표가 붙어 있다. (사진=연합뉴스)◇정부, 사상최대 소송비 지출20일 관련업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부·금융위원회·금융감독원 등은 지난 17일 ‘주택시장 안정화 방안 중 일부 위헌확인’ 헌법소원 사건 소송대리 입찰에 들어갔다. 헌법소원의 대리인을 선정하고 심판 수행을 위임하기 위해서다. 이번 소송전을 위해 투입한 사업예산은 국토부와 기재부, 금감원이 각각 4125만원씩 1억2375억원, 금융위원회가 1925만원이다. 이 예산에는 착수금 5500만원과 성공보수 5500만원, 구두변론수수료 3300만원이 포함됐다. 소송 대리인은 서면심리에 필요한 △의견서 제출 △자료조사 및 제출 △구두변론 등 심판 수행 관련업무를 맡게 된다.이번 사건은 ‘15억원 초과 주담대 금지 위헌소송건’(사건번호 2019헌마1399)이다. 지난해 12월17일 정희찬 안국법률사무소가 12·16부동산대책이 발표된 직후 해당 방안이 헌법 제23조가 규정하는 재산권을 제한한다고 주장, 헌법소원을 청구했다. 이후 헌법재판소는 1월21일 청구가 적법하다고 판단하고 심판을 전원재판부에 회부했다. 국토부 관계자는 “이번 소송대리인 입찰은 금융위에서 주도적으로 한 것”이라며 “보통 소송에 따른 성공보수는 협의에 의해 정해지는데 재초환 때는 ‘합헌’ 결정으로 500만원을 성공보수로 냈다”고 말했다. 법조계 관계자는 “공정위가 퀄컴간 소송때도1억원 정도 투입했는데, 1억4000만원이라면 소송 관련한 정부 지출비로선 거의 맥시멈”이라며 “그만큼 이번 사건은 위중하면서도 이기기 쉽지 않다고 정부가 판단했다는 방증”이라고 평가했다. 시장에서도 이번 소송 결과에 따라 정부의 ‘수요억제’ 부동산정책에 큰 차질이 생길 수 있다고 보고 있다. 15억원을 초과하는 ‘초고가 아파트’ 거래가 뚝 떨어지는 등 12·16규제 약발이 시작된 상황에서 헌재 결정이 자칫 부동산시장 안정화에 걸림돌이 될 수 있어서다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 “대출 규제가 풀린다면 최근 나타나고 있는 강남 초고가 아파트 가격 조정이나 거래량 감소현상이 일부 회복되고 수요자도 신규로 유입될 수 있다”며 “시중에 풀린 유동자금이 많고 금리가 낮아 초고가주택의 거래량은 빠르게 증가할 것”이라고 말했다. ◇“소송결과가 주택시장 흐름 바꿀 것”실제로 직방이 국토부 아파트 실거래 자료를 분석한 결과(작년 대비 올해 1분기 비교 기준) 초고가 아파트의 거래비중은 서초구가 53.8%에서 37.5%로 16.3%포인트(p) 하락했다. 용산구도 9.4%p 감소했고, 강남(8.0%p)과 송파(5.8%p)도 줄었다. 9억원 초과~15억원 이하 아파트 거래 비중은 강남(-4.4%p)을 제외하고는 서초(1.1%p), 송파(1.2%p), 용산(2.0%p) 등은 모두 상승하며 대조적인 모습을 보였다. (자료=국토교통부, 직방)이 같은 상황에서 위헌 여부 결정이 시장 안정화에 중대한 영향을 초래할 것이라는 관측이 나온다. 익명을 요구한 부동산시장 전문가는 “경기부양 등 재정정책이 있었고 0%대 저금리에다 3기 신도시 토지보상자금도 하반기에 풀릴 예정이어서 이 같은 유동성과 부동자금을 고려하면 ‘15억 대출’ 위헌 결정이 집값 폭등의 기폭제 역할을 할 수도 있을 것”이라고 했다. 다만 헌법재판소는 사건을 접수한 날부터 180일 이내에 위헌여부를 결정지어야 하는데 이는 훈시적 성격으로 강제성이 없어 기약을 알 수 없다. 또 헌재가 입법자에게 개선입법을 촉구해도 입법부가 이를 따르지 않으면 강제로 지키게 할 수 있는 수단이 따로 없다.
- [김용일의 부동산톡] 종중땅 매매가 무효가 될 경우, 매수인의 대응방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 종중땅 등 종중재산을 처분하기 위해서는 종중규약에서 정한 절차에 따르거나 종중총회의 결의에 의해야 한다. 그런데, 일단 매매하여 등기까지 이전된 후, 추후 위와 같은 요건을 갖추지 못했다는 사유로 종중이 매수인을 상대로 소유권등기말소소송을 제기하고 부동산 명의를 되찾는 경우가 있다. 이때 매수인은 매매대금만 지급하고 부동산을 뺏길 수 있는데, 이 경우 매수인의 대응방법에 대해 정리해 보겠다.◇ 종중땅 매매가 무효가 되는 경우 종중 대표자가 종중 명의로 종중땅을 처분하면서 매수인으로부터 매매대금을 받았는데, 종중땅의 처분이 유효하기 위한 요건인 종중규약에서 정한 절차 또는 종중총회의 소집 및 결의를 거치지 않은 경우, 해당 매매는 무효가 된다. 종중대표자라고 하였으나 해당 개인이 대표자가 아닌 것으로 밝혀진 경우, 종중총회 요건 등을 거친 것처럼 하였으나 해당 회의록이 위조된 경우 등에도 마찬가지이다.이때 종중은 위 부동산의 매수인 및 해당 매수인으로부터 위 부동산을 다시 매수한 자 등을 상대로 원인무효소송을 제기하여 위 부동산의 등기 명의를 되찾을 수 있다. 위와 같은 상황에서는, 매수인 입장에서 매매가 무효라는 것은 막을 수 없고, 등기 명의를 뺏기게 되는데, 그렇다고 매수인이 무제한 손해만 보는 것은 아니다. ◇ 종중땅 매매가 무효가 될 경우, 매수인의 대응방법 및 구제수단종중땅 매매가 무효가 될 경우 매수인은 부동산의 명의를 뺏기게 되지만 자신이 지급했던 매매대금을 원상회복으로 반환받을 권리가 생긴다. 이때 전제조건은 종중땅 매매대금이 종중 계좌에 입금되는 등 종중이 그 매매대금을 받았다는 것이 중요하다. 종중이 매매대금을 받은 것이 맞다면 매수인은 종중을 상대로 자신이 지급했던 매매대금 및 그 이자 상당에 대해 부당이득반환청구소송을 할 수 있다. 다만 위 부당이득반환소송의 소멸시효는 10년이므로, 매매대금 지급시부터 10년안에 소송을 해야 한다.만일, 종중 대표자가 종중재산을 무단으로 처분하였지만, 매매대금이 종중에 귀속된 것이 아니라 종중 대표자 개인이 착복하였다면, 종중은 위 땅을 처분하고도 받은 돈이 없다. 이때 종중은 종중재산 처분이 무효라는 점을 주장하여 매수인을 상대로 원상회복 등기말소를 주장할 수 있지만, 돈을 받은 것이 없으므로 매수인에게 매매대금 상당에 대해 부당이득반환을 해주지 않아도 된다. 이 경우 매수인은 매매대금을 개인적으로 착복했던 종중 대표자를 상대로 손해배상청구 또는 부당이득반환청구소송을 하면 되는데, 종중 대표자 개인이 위 돈을 이미 써버렸거나 등의 사유로 현실적으로 추심하기 어려울 때도 있을 것이다.이럴 때 매수인 입장에서, 자신이 매수했던 부동산을 뺏기기만 하고 구제수단이 없다고 하면 불합리한 점이 있는데, 우리 법원은 위와 같은 경우에도 종중이 일정한 요건하에 책임이 있고, 부동산을 뺏긴 매수자가 종중에 자신이 지급했던 매매대금 상당의 손해배상청구를 할 수 있다고 하였는바, 이를 활용할 필요가 있다.관련하여 법원은, 종중의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 경우 그 종중은 민법 제35조 제1항의 유추적용에 의하여 그 손해를 배상할 책임이 있다고 하였고, 또한 종중의 대표자의 행위가 대표자 개인의 사적 이익을 도모하기 위한 것이었거나 혹은 법령의 규정에 위배된 경우에도, 외관상, 객관적으로 직무에 관한 행위라고 인정할 수 있다면, 종중에게 손해배상책임이 있다고 하였다. 다만, 대표자의 행위가 직무에 관한 행위에 해당하지 않음을 피해자 자신이 알았거나 또는 중대한 과실로 알지 못한 경우, 예를 들어 종중총회 소집 절차 및 결의 등 종중 정관에 정한 절차 없이 매매를 했거나 해당 총회회의록이 위조된 경우에, 조금만 검토를 했더라면 위와 같은 사실을 알 수 있었을텐데, 검토를 게을리 하여 매매를 한 경우에는 종중에게 손해배상책임을 요구할 수 없다는 것이 판례이다(대법원 2005다34711 판결).또한, 위 손해배상청구권은 소멸시효가 있는바, 피해자가 그 손해 및 가해자를 안날로부터 3년, 불법행위시로부터 10년이 지나면 더 이상 청구를 할 수 없다.실제 종중 측과 매수인 간의 손해배상 소송에서는, 매수인이 무효인 매매를 함에 있어 이를 알았다거나 중대한 과실은 없었다는 것이 밝혀져, 종중에게 기본적인 손해배상책임이 인정되더라도, 매수인 입장에서 중대한 과실까지는 아니지만 그래도 검토를 게을리한 과실이 있다는 것이 참작되어, 과실상계의 법리에 따라 손해배상액수가 줄어드는 경우도 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [200자 책꽂이] GTX시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라 외
- △GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라(박희용│256쪽│길벗)최근 부동산 투자자들 입에 오르내리는 신설 역세권 지역을 상세히 분석했다. 도시철도 연장선 5·8·4·7호선 그리고 GTX A·B·C노선의 현재 진행 상황과 투자가치를 살펴보고, 호재가 있는 곳과 아닌 곳을 일러스트와 함께 실었다. 신설 역세권 예정지 근방에 아파트 매매가, 전세가를 분석해 초기 투자자금을 설명한 것은 물론 올바른 부동산 투자를 위한 지침도 담았다.△사회적 가치 비즈니스(최인석│180쪽│지형)소셜 임팩트 컨설팅 그룹인 CGSI가 진행한 사회적 가치 아카데미의 주요 주제와 내용을 중심으로 구성했다. 현재 경영계에서 가장 주목받는 트렌드인 착한 기업의 시대적 변화와 임팩트를 짚어보고, 공통분모를 찾아 현실에 적용할 수 있는 실질적 방법을 제시했다. 올버즈, 에버레인 등 사회적 가치를 반영하면서도 지속가능한 성장에 성공한 기업들의 사례도 분석했다.△10초 15분 1주일(미키 다케노부│216쪽│시크릿하우스)일 잘하는 사람의 업무 시간 관리법에 대해 설명했다. 일을 잘하는 사람은 먼저 명확한 목표를 세우고, 계획을 세분화하며, 매일·매시간 무엇을 해야하는지 구체적인 행동 목표를 생각한다. 목표를 이루기 위한 우선순위에 따라 일정을 알맞게 조정하는 것도 주효한 방법이다. 목표로 삼을 산을 정했다면 진행 경로나 수단은 유연하게 바꾸면서 가야한다고 강조한다.△커맨더 인 치트(릭 라일리│360쪽│생각의힘)베테랑 스포츠 기자인 저자가 ‘골프’를 통해 미국 대통령 트럼프를 바라봤다. 프로 골퍼, 골프장 개발업자, 캐디 등 100명이 넘는 인터뷰이들의 증언을 토대로 트럼프와 그의 골프를 신랄하게 폭로했다. 저자에 따르면 그는 규칙도 예의도 전통도 무시하며, 골프에서 말하는 가장 불경스러운 일도 마다하지 않는다. 골프장 안팎에서 드러나는 트럼프의 행동을 고발했다.△의자의 배신(바이바 크레건리드│492쪽│아르테)진화와 환경의 불일치로 인해 우리 몸이 겪게 되는 각종 질병과 부작용에 대해 탐구했다. 산업혁명은 인간에게 안락한 생활을 가능하게 했지만 새로운 관절 질환, 바이러스성 감염병, 기후변화에 따른 호흡기 질환 등 각종 질병을 싹틔웠다고 지적한다. 저자는 인간이 대부분의 시간을 보내는 자세인 ‘앉아 있기’를 피하는 것만으로도 많은 문제를 해결할 수 있다고 말한다.△배심원단(마이클 코넬리│512쪽│알에이치코리아)법정 스릴러의 거장 마이클 코넬리의 신작 장편소설. 코넬리는 영미권에서 각종 추리문학상을 휩쓸고, 전 세계 40여 개국에 작품이 소개된 작가다. 돈을 밝히는 속물이자 악당 전문 변호사로 활약하는 미키 할러의 이야기를 그렸다. 검찰청장 선거에서 떨어지며 오욕을 뒤집어 쓴 할러는 자신이 석방시킨 의뢰인이 음주운전으로 무고한 시민을 죽이자 극심한 죄책감에 빠진다.
- [김용일의 부동산톡]매매계약 당사자가 여러명이거나 상속인들이 계약해제하는 방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 당사자가 여러명인 경우 매매계약해제를 하려고 할때는 당사자 전원이 해제해야 하는 것이 원칙이다. 당사자가 사망시, 망인의 상속인들이 여러명인 경우에도 동일하다. 그러나, 예외도 있는바, 이번 시간에는 당사자가 여러명인 경우 계약해제의 법리와 사례 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 당사자가 여러명인 경우 매매계약, 임대차계약 등 해제, 해지의 법리민법은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”고 규정하고 있다(제547조 제1항).따라서, 계약 당사자가 여러명인 경우 해제, 해지를 하기 위해서는 원칙적으로 해당 계약 당사자 전원이 해제, 해지 의사표시를 해야만 유효하다. 예를들어, 부동산을 여러명이서 매수하는 경우 또는 부동산 매도인이 여러명인 경우 등은 그후 계약해제를 하기 위해서는, 공동매수인 또는 공동매도인 전원이 또는 전원에게 해제 의사표시 해야 함이 원칙이다.또한, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에도, 그후 공동인대인들이 임대차계약을 해지하려면 원칙적으로 공동임대인들 전원이 임차인에게 해지 의사표시를 해야 된다.처음에는 당사자가 1명이었으나, 그후 당사자가 여러명이 된 경우도 마찬가지이다. 관련하여 법원은 “이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 위와 같은 해지의 법리가 적용된다.”고 하였다(대법원 2012다5537 판결).한편, 계약 해제의 효력은 해제 의사표시를 한 날이 아니라 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 날을 기준으로 한다. 그리고, 위와 같이 다수 당사자가 계약해제의 의사표시를 함에 있어서는, 해당 당사자들이 동시에 의사표시를 할 필요는 없고, 순차적으로 해제 의사표시를 해도 된다.예를들어, 매도인으로 A, B가 있고, 매수인이 있고, 매수인이 계약을 위반하여 매도인들이 계약해제를 하고자 하는데, 각자 해제 의사표시를 하는 경우를 생각할 수 있다. 구체적으로 매도인 A가 2020.4.8.에 해제 의사표시를 내용증명으로 한 것이 2020.4.9.에 매수인에게 도달하였고, 매도인 B가 2020.4.6.에 내용증명으로 해제 의사표시를 한 것이 2020.4.10.에 매수인에게 도달하였다면, 매도인들의 해제 의사표시 중 가장 늦게 매수인에게 도달한 2020.4.10.에 해제의 효력이 발생하는 것이다.◇ 당사자가 사망시, 망인의 상속인들이 여러명인 경우 해제, 해지의 법리부동산계약을 체결후 사망하게 되면, 망인의 상속인들은 망인의 계약상 지위와 법률관계 및 취소권, 해제권 등도 승계한다. 만일, 부동산계약을 체결 후 사망하였는데 상속인이 여러명인 경우라면, 당사자가 망인 1명에서 공동상속인 전원으로 승계되므로, 위와 같은 공동 당사자의 해제 법리가 적용된다.예를들어, 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 계약금, 중도금까지 지급한 상태에서 사망한 경우, 매수인인 망인의 상속인들은 위 부동산의 잔금을 지급할 의무가 있다. 매수인인 망인의 상속인들이 매도인에게 잔금을 지급하고자 하는데, 매도인이 소유권이전등기를 할 수 없는 이행불능 사유가 있거나 이행을 지체하는 등 채무불이행 사유가 있는 경우, 매수인의 상속인들은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이때, 망인의 상속인들은 다수 당사자의 계약해제 법리에 따라, 상속인 전원이 매도인에게 해제의 의사표시를 해야 계약이 유효하게 해제된다(대법원 2013다22812 판결).◇ 당사자가 여러명이라도, 1인에게 해제권한이 인정되는 경우한편, 위와 같은 계약 당사자가 여러명인 경우 계약 해제를 전원이 해야 하고, 전원을 상대로 해야 한다는 법리는 당사자들간 특약으로 배제가 가능하다. 따라서, 당사자 중에 1인에게 계약해제권을 일임하고 싶다면 계약서 체결당시에 특약으로 기재하면 된다(대법원 93다46209 판결).또한, 위와 같은 특약을 하지 않았더라도, 계약 체결시부터의 구체적 사정에 의해 여러명의 당사자 중 1명이 이들을 대표하였다고 볼 수 있는 경우에, 위 1인에게 계약해제권이 일임되었다고 인정된 사례도 있다.관련하여 법원은 “계약당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 할 것이나, 피고가 위 매매계약체결시부터 계약해제통지를 받을 때까지 시종일관 매수인측을 대표하였고, 매매계약서에도 ‘피고외 3인’으로 표시되었으며, 원고들로서는 다른 매수인을 만난 적도 없었다면, 피고외의 다른 매수인들은 피고에게 위 매매계약해제의 통지를 수령할 수 있는 권한을 포함한 위 매매계약에 관련된 모든 권한을 위임하였다고 봄이 상당하므로, 원고들로서는 피고에게 위 매매계약의 해제를 통고함으로써 매수인들 전원에 대한 해제의 의사표시를 적법히 하였다고 할것이다.”고 하였다(대법원 92다50805 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문]예약도 문의도 ‘제로’ 숙박업 폐업 쓰나미
- [이데일리 김영환 기자] 다음은 7일자 이데일리 신문 주요 뉴스다. △1면-예약도 문의도 ‘제로’ 숙박업 폐업 쓰나미-공무원 임금결정 때 민간기업 방식 도입 추진-文대통령 “기업 지원 도중 과실, 책임 안묻겠다”-민주당도 통합당도 ‘전국민 재난지원금’ 브레이크 없는 여야-취업 한파 풀리나..삼성전자 공채 시작△줌인&-‘대주주 고통 분담’이 원칙인데..쌍용차 SOS에 고민 깊어진 이동걸-‘내 투표소 찾기’ 포털서 검색하세요△코로나에 멈춰선 관광산업-어쩌다 오는 관광객도 당일치기..부대비용 빼면 한달 10만원도 못 벌어-무너지는 숙박업계..하루 6곳꼴로 경매나와-사실상 여행객 제로..여행.항공.숙박.면세점까지 총체적 위기△재난지원금 포퓰리즘 논란-“4인가구 100만원”vs“1인당 50만원” 총선 앞 불붙은 재난수당 경쟁-文 “금융은 방역현장 의료진..기업 우산 돼달라”△배달의민족 수수료 개편 논란-주문 쑥, 비용 뚝 ‘미소’vs매출 뚝, 수수료 쑥 ‘울상’-공공배달앱 성공하려면..지속적 운영방법 고민부터-공정위 “배민 새 요금체계 ‘M&A 심사’에 반영”△불확실성 커지는 韓배터리-獨보조금 끊고, 美내연기관車 기준 완화..韓전기차 배터리에 날벼락-국내 ‘빅3’시장 점유율 42%..가속도 붙었는데-ITC예비결정 났지만..LG-SK 국내서 2라운드△선택 4.15 총선 D-8-李 “코로나 대응 각국서 호평”..黃 “의료진.시민이 칭찬 받아야”-눈에만 띈다면..고난 마다않는 비례정당의 총선 홍보전략-“누더기 된 연동형 비례제 바로잡을 것”-고민정 “吳, 구태 정치의 상징”vs오세훈 “高, 아기 캥거루 생각나”-與野 ‘세대.지역 비하’ 실언 장군멍군△정치-‘반대놀이’vs‘靑거수기’..여야 선대위 ‘네탓’ 공방-일반 공무원 승진심사제 국방부 이례적 전면개편-민주, 기업의견 뺀 채 노조권리만 반영..통합, 반대를 위한 반대△국제-“10년 걸릴 변화가 일주일 만에”..코로나, 원격의료 벽 부쉈다-日, 오늘 긴급사태 선언-전세계 576개 기업 ‘배당금 취소’ 고육책△경제-총선 후 공공부문 임금체계 개편 속도낼 듯..‘철밥통’ 호봉제 사라지나-코로나 사태에..임시휴업 사업장 4만곳 넘어서-한국남부발전, 공기업 최초로 온라인 면접 통해 인턴 선발△산업&기업-더 미루다가 인재 놓친다..막 오른 공채시즌-“코로나 위기..버티는 힘이 경쟁력”-코로나에 유가폭락..韓조선 수주 ‘빨간불’-항공업계 벼랑 끝 아우성에도..정부, 자금지원 소극적-SM상선, 해운동맹 ‘2M’과 미주 공동 운항△산업.소비자생활-사령탑 바꾼 ‘보안 빅3’..융합보안.무인화 가속-항체 진단방식 키트도 정확 美주정부 3곳과 수출 협의-24시간 배달, 마감임박 주문..CU, 서비스 차별화 박차-잊지 못할 향기, 집으로..호텔업계 ‘향’ 마케팅 눈길△건강-적외선 카메라가 ‘인공관절 삽입’ 길 안내..내비수술로 어깨 통증 싹~-이유없이 3개월 이상 피곤하면..섬유근육통 의심을-지방흡입 계획한다면..“굶는 다이어트 절대 안돼”△이데일리가 만났습니다-코로나 더 길어지면 경제적 비용 감당 못해..자본규제 과감하게 풀어야-“우린 미국과 달라..금융 지원 신중하게 접근해야”△증권&마켓-개인, 레버리지 ETF내다팔고..외국인, 토털리턴 ETF 사들이고-‘이낙연 테마주’ 남선알미늄 한달새 76%↑..정치테마株 투자주의보△증권-‘찬바람’ 불때 투자는 옛말..‘봄바람’ 노리는 배당투자-KB증권, 고액자산가 자산관리 종합 컨설팅-상폐 위기 코나아이, 경륜있는 회계사 ‘모시기’-‘신입 개미’ 70만명 몰려..키움證 시장점유율 23% 역대 최고△문화-귀호강 눈호강..방구석 1열 ‘슬기로운 문화생활’-렌트부터 마틸다까지..뮤지컬 잔치, 쉴 틈 없네-어떻게 죽을 것인가..책에서 ‘죽음’에 관한 통찰을 얻다△스포츠-프로골프투어 5월까지 최소 9개 대회 중단..235억원 손실 불가피-김주형 “내 몸에 맞춘 클럽 생겨..이젠 힘껏 공 칠 수 있어”-슈퍼레이스, 온라인 모의 개막전 열린다-PGA챔피언십, 8월 개최예고..전망은 불투명△피플-코로나 백신 개발기간 ‘스마트팩토리’가 단축시킬 것-신임 해군참모총장에 부석종 중장 내정-생면부지 환자에 조혈모세포 기증한 장병들-“팬들에게 희망주는 스포츠 전문기업이 될 것”-교통안전공단 ‘코로나19’ 극복 임직원급여 1억6100만원 기부-엔터법학회 신임 회장에 임상혁 세종 변호사 선출-美풋볼 전설의 키커 ‘뎀프시’, 코로나19로 생 마감△오피니언[목멱칼럼]내 탓이오, 다시 내 탓이오[생생확대경]자본시장엔 무관심한 21대 총선[기자수첩]나라곳간 아랑곳않는 여야 포퓰리즘 대결△부동산-인천 검단 ‘우미’vs‘대방’ 빅매치..청약통장 어디에 쓸까-건설업계지원 특별융자 보름 만에 8239건 신청-과천 전셋값, 한 달 새 최대 3억 뚝..무슨 일이-코로나 확산에..3월 부동산 경매 진행 건수 3분의 1토막△사회-警 “n번방 원조 ‘갓갓’ 추적 진전”..박사방 유료회원 신상 확보 본격화-직접감찰 하자니 총선 이슈화 부담 법무부 ‘檢.言 유착’ 진상규명 난항-“온라인 강의로 수업권 침해 대학가는 지금 재난 상황”-“2주 쉬었는데 또”..실내 체육시설 업주들 한숨-경찰조사 참여 변호인, 전자기기 메모 가능-‘보행자 중심’ 서울시 대각선 횡단보도 늘린다
- KB증권, 고액자산가 자산관리 종합 컨설팅 제공
- [이데일리 최정희 기자] KB증권이 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 금융시장 변동성이 커지면서 고액 자산가들의 가업승계 수요가 증가하자 이를 종합적으로 관리하는 서비스를 강화하기로 했다. 고액 자산가(HNW, High Net Worth) 고객을 대상으로 가업승계, 세무, 부동산, 투자 등 자산관리 전 분야를 망라하는 종합 컨설팅 서비스 ‘KB 에이블 프리미어(able Premier) 컨설팅’ 서비스를 본격 제공한다. 이 서비스는 ‘한 분을 위한 모든 자산관리’라는 슬로건 아래 상속·증여를 중심으로 한 세무컨설팅과 기업금융컨설팅이 결합한 ‘가업승계’ 컨설팅이 핵심이다. 부동산 투자자문 및 관련 세무 자문, 주식 매매시 대주주 양도소득세 절세 및 금융상품 투자시 절세전략, 투자컨설팅 등 자산 관리 전반에 대한 컨설팅 서비스도 제공한다. 컨설팅 인력은 KB증권 소속 세무사와 은행·증권 겸직 인력인 부동산 전문가, 변호사를 주축으로 한다. 기업금융, 리서치센터와의 협업 체계를 구축하고 KB금융그룹의 전문가 집단인 ‘KB WM 스타자문단’이 지원하는 구조다. KB증권은 1월 서울 강남의 삼성동과 대치동, 강북의 여의도에 ‘금융센터’를 개설했는데 금융센터를 중심으로 ‘KB able Premier 컨설팅’ 서비스를 적극 활용할 방침이다. 박정림 KB증권 사장은 “체계적인 가업승계를 통해 그동안 일궈온 소중한 자산을 안전하게 이전하고자 하는 VVIP 고객들의 요구가 늘어나고 있다”며 “최근 코로나19 사태로 시장 변동성이 확대되는 국면에서 ‘KB able Premier 컨설팅’ 서비스를 통해 실질적인 도움은 물론 영업점 PB의 지속적인 사후 관리가 이뤄지도록 하겠다”고 밝혔다. ‘KB able Premier 컨설팅’ 서비스는 KB증권 영업점 PB와의 상담을 통해 신청할 수 있다.
- [김용일의 부동산톡] 위반건축물 이행강제금과 매매시 고지의무 손해배상
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 건물을 무허가로 증축, 개축하거나 준공받은 후 불법으로 개조, 용도변경 등을 하게되면, 해당 건물은 건축법상 위반건축물이 된다. 반건축물에 대해서는 관할관청에서 시정명령을 거쳐 시정명령을 이행할때까지 이행강제금이 부과 되는데, 거래 현실에서는 위반건축물의 위반상태가 해소되지 않은 채로 매매가 되는 경우가 많다. 이번 시간에는 위반건축물의 이행강제금 문제, 매매의 경우 매도인과 부동산중개업자의 고지의무 및 매수인 입장에서 구제방법에 대해 정리해 보겠다.◇ 위반건축물과 시정명령, 이행강제금예를들어, 다가구주택의 주차기준을 피하기 위해서 일단 허가를 받은 후 불법으로 중축, 개축을 하거나, 근린생활시설로 건축허가를 받아놓고 다세대주택으로 불법 개조하여 분양을 하는 경우 등이 위반건축물에 해당한다. 건축허가권자인 관할관청이 이러한 위반건축물을 발견하면, 관할관청은 건축주, 소유주 등에 대해 해당 건축물의 위반 부분에 대해 철거, 용도변경 등 시정명령을 내리게 되고, 건축물대장에 위반 내용을 기재한다(건축법 제79조). 만일, 시정명령을 받은자가 주어진 이행기한까지 이를 시정하지 않으면, 건축허가권자인 관할관청은 원상회복할때까지 매년 이행강제금을 부과할 수 있다. 참고로, 예전 건축법 규정에 의하면, 일정 면적 이하의 주택의 경우 1년에 1회씩 총 5회 이행강제금이 부과되는 것으로 마무리 되었지만, 2019.4.23. 개정된 건축법에 의하면, 일정 면적 이하의 주택도 해당 지방자차단체의 조례로 정하는 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 이행강제금이 부과될 수 있는 것으로 변경되었는바(건축법 제80조), 앞으로 위반건축물을 매매할때는 이행강제금에 대해 더 확인해보아야 할 것이다.◇ 위반건축물 매매시 매도인과 부동산중개업자의 고지의무따라서, 위반건축물 매도인 입장에서는 자신의 건물이 위반건축물이라는 것과 위와 같은 이행강제금이 부과될 수 있음을 매수인에게 고지하고 매매계약을 체결해야 추후 분쟁을 피할 수 있다.부동산중개업자 입장에서도 위반건축물이라는 것을 매수인에게 고지할 의무가 있는데, 위반건축물에 해당하는지에 대해 부동산등기부에는 표시가 되지 않지만 건축물대장에는 위반건축물 여부란에 ‘위반’이라고 표시가 되므로, 매도인 매수인과 건축물대장을 확인하고 중개대상물확인설명서에 기재하고 설명해 주어야 한다.만일, 매수인이 위와 같이 위반건축물이라는 것을 충분히 고지받아 인지한 상태에서, 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면 추후 이의를 제기할 수 없음이 원칙이다(서울중앙지방법원 2015가합525860 판결). 그러나, 계약당시에 설명 들었던 이행강제금 등에 대한 정보가 사실과 다르거나, 부동산계약 당시에 위반건축물이라는 점과 이행강제금 부과 등의 구체적 의미에 대해 자세하게 듣지 못했거나, 중개업자가 고지의무를 충분히 이행하지 않았다는 이유로 매도인에게 계약취소, 계약해제, 손해배상소송 등을, 부동산중개사에게 손해배상소송을 제기하는 경우가 있고, 막상 이러한 소송이 발생하면 당시에 어떤 말들이 오고갔는 지에 대해 입증이 어려운 경우가 많다.따라서, 이를 방지하기 위해서는 매매계약서 특약사항에 “어떠한 이유로 위반건축물에 해당하고, 이에 대해 매년 얼마의 이행강제금이 부과되고 있다. 해당 이행강제금은 언제까지 또는 시정이 될 때까지 부과될 예정이다. 위와 같은 점을 충분히 고지받고도 매매계약을 하고, 추후 이의제기를 하지 않는다.”는 취지로 구체적으로 기재해 놓을 필요가 있다.◇ 위반건축물 매매시 매수인의 소송방법한편, 매수인이 위와 같은 위반건축물 여부 및 이행강제금 부과 등에 대해 충분히 고지받지 못한 채로 매매대금을 정하고 매매계약을 체결하였다면, 추후 이를 이유로 이의를 제기할 수 있다.구체적으로 매수인은 매도인에게 계약취소, 계약해제, 손해배상소송 등을 제기할 수 있고, 부동산중개업자를 상대로는 고지의무 확인설명의무 등 위반을 이유로 손해배상소송을 제기할 수 있다.다만, 계약취소를 하려면, 계약을 함에 있어 매도인이 매수인을 완전히 속였다는 것을 입증해야 하는데 쉽지 않고, 계약해제를 위해서는 위반건축물의 면적, 기능 등이 전체 건축물에서 차지하는 비중이 매우 크다는 점과, 위반건축물을 철거하면 전체 건축물 매매의 목적을 달성할 수 없다는 점을 입증해야 하는데, 이것 역시 쉽지 않을 것이다.따라서 현실적으로는 손해배상청구를 하게 되는데, 관련하여 ‘증축 부분을 철거하고 재시공하는데 소요되는 비용 및 그에 따른 해당 건물의 시가하락액’에 대해 손해배상이 인정된 사례가 있다(인천지방법원 2011가단24653 판결). 만일 위반건축물인지 여부를 고지받지 못하고 매수후 이행강제금까지 납부하였다면, 해당 이행강제금까지 손해배상청구할 수 있을 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]부동산 가격 하락이 예상될 때 매수인의 계약파기 방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 얼마 전까지만 해도 아파트 매매계약 후 가격 급등이 예상되어 매도인이 부동산계약파기를 할 수 있는 방법을 묻는 상담이 많았으나, 최근에는 매매계약 후 가격 하락이 예상되어 매수인이 계약파기를 할 수 있는지 여부를 묻는 상담이 많아지고 있다. 이번 시간에는 매수인 입장에서 계약파기를 할 수 있는 방법 등을 정리해 보겠다.◇계약금약정에 기해 약정해제를 하는 방법부동산매매계약시 계약금 약정을 하고 계약금을 지급하였다면, 계약금은 별도의 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되므로(민법 제565조), 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(예를 들어 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부 또는 전부를 지급하거나, 매도인이 부동산을 인도하기 전까지), 매도인은 자신이 받았던 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 자신이 지급했던 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다.통상적으로 공인중개사무소에서 사용하는 부동산매매계약서 양식을 보면, 위와 같은 취지의 계약금약정에 기한 계약해제 조항이 있는바, 매수인은 매도인에게 위 조항에 따라 계약금을 포기하고 계약해제한다는 취지로 의사표시를 하면 된다. 의사표시의 방법은 카카오톡, 내용증명 등 추후 소송에서 증거로 활용될 수 있는 것이 좋다.◇매매계약서에 별도의 약정해제권 특약사항을 추가하여, 그 약정해제권에 기해 해제하는 방법위와 같은 계약금약정에 기한 약정해제권은 매수인이 이행의 착수, 즉 중도금 또는 잔금의 일부라도 지급한 경우에는 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 이행의 착수를 한 경우 상대방은 계약의 이행에 대한 신뢰가 생기는데, 그후 갑자기 계약을 파기하면 예측치 못한 손해가 발생하므로, 이를 방지하고자 함이다.그러나, 위와 같은 상황에서도 이를 감수하고 계약해제를 할 수 있다는 것에 대해 계약 당사자 쌍방이 합의하였다면 계약자유의 원칙상 그러한 계약은 유효하다.즉, 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부라도 지급했지만 추후 일방적으로 해제할 수 있는 권리를 확보하고 싶을 때는, 매매계약서 작성단계에서 이에 대해 매도인과 합의하고 매매계약서에 별도로 약정해제권에 관한 특약사항을 기재하면 추후에 해제가 가능한 것이다.관련하여 법원은 “계약 당사자 사이에 약정된 매매계약 해제권을 행사하는 것은 중도금을 지급한 후에 하더라도 유효하다.”고 판시하였다(대법원 79다832 판결). 예를들어, 매매계약서 특약사항에, “만약 당사자 중 일방이 계약해제를 하고자 할 경우 계약해제가 가능하다. 이때, 매도인의 경우는 계약금을 반환하고 추가로 매수인에게 계약금 상당의 손해배상을 해주어야 하며, 매수인의 경우는 계약금을 포기하고 추가로 계약금 상당의 손해배상을 해주어야 한다.”는 취지로 약정하였다면,매수인은 이미 중도금 또는 잔금 중 일부를 지급한 상황에서도, 이미 지급한 계약금을 포기하고, 추가로 계약금 상당의 손해배상금을 지급하는 조건으로 일방적으로 계약해제를 할 수 있을 것이다. 이 경우 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 일부는 원상회복으로 반환받으면 되고, 만일 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 일부가 위에서 말한 계약금 상당의 손해배상금 보다 많다면, 그 차액에 대해 반환청구소송을 하면 될 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
