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용산구, 종합교통체계 개선 대책 용역 추진…"개발사업 대비"
[이데일리 이윤화 기자] 서울 용산구가 도시공간구조 변화를 고려한 종합교통체계 개선대책 수립에 나선다고 22일 밝혔다. 대규모 개발사업으로 증가되는 인구와 교통량을 고려한 교통체계 개선방안을 선제적으로 마련하기 위해 이달 중 용역을 추진할 예정이다.용산구 전경.도시계획 전문가들은 용산 개발에서 성패를 좌우하는 핵심 요소는 ‘교통’이라고 강조한다. 용산구는 경부선 철도와 미군기지로 모든 교통축이 틀어져 서울의 한가운데라는 최적의 입지에도 불구하고 고립된 섬과 같은 교통망이 형성됐다.현재 용산은 용산공원 조성을 포함해 국제업무지구, 용산메타밸리, 국가상징가로 조성 등 굵직한 변화의 중심에 있다. 캠프킴·수송부를 비롯해 유엔사 부지 복합개발, 원효로3가 역세권청년주택 건설 공사가 추진중이며, 당장 10월 이주를 앞둔 한남3구역을 비롯해 한남 2·4·5구역 재정비촉진사업, 청파동 일대 주택재개발, 이촌동·한남동 공동주택 리모델링 사업이 본격화되고 있다.이 외에도 각종 재개발·재건축 사업, 공동주택 리모델링, 재정비촉진사업, 도시재생사업 등의 대규모 개발사업은 도시공간구조에 상당한 영향을 초래할 것으로 예상되며,특히 인구 증가와 상권 성장을 유발해 교통수요를 창출한다. 이때 증가하는 교통량을 체계적으로 처리하지 못하면 통행 여건은 악화될 수밖에 없다. 장기적으로는 지역의 접근성을 떨어뜨려 도시의 공간적 발전을 저해한다. 그러나 현재 용산 전역에서 진행중인 각종 개발사업은 중앙부처, 서울시, 용산구, 민간 등으로 시행주체가 제각각이며 진행상황도 천차만별이다. 또한 개별 사업들이 대상지 인근지역의 교통영향만을 고려하기에 거시적인 교통 흐름이나 지역상황을 반영한 교통영향에 대한 종합적인 검토와 분석은 부재하다.지난해 10월 서울시는 광화문광장과 연계해 ‘광화문~서울역~용산~한강’을 잇는 7㎞구간의 ’국가상징가로’를 조성한다는 구상을 밝혔다. 차로를 대폭 축소하면서 보행로 폭을 1.5배 확장하고, 자전거도로를 신설하는 계획을 검토중이다.미군기지 영향으로 왜곡됐던 도로망을 정비해야 한다는 목소리도 높다. 이태원로는 도심 한가운데 있는 주요 도로인데도 미군기지를 가로지르는 탓에 왕복 4차로에 그친다. 이로 인해 이태원로 일대가 상습 정체되는 등 불편이 많다. 동작대교 역시 북단으로 쭉 뻗은 다른 한강 다리와 달리 진출입 구간이 90도로 꺾여있어 직선화하는 등 대책이 필요하다는 지적이 나온다.이에 구는‘도시공간구조 변화를 고려한 종합교통체계 개선 및 관리방안 수립 용역’을 추진한다. 8월 말 용역업체 선정을 위한 입찰공고를 내고, 다음달 전문업체를 선정해 용역을 착수할 예정이다. 용역기간은 1년이다.이번 용역에서 공간구조 및 개발계획을 반영한 교통수요를 예측해 △다양한 사업시행에 따른 교통 개선방안 △철도로 단절된 도시공간구조의 연결기능 강화방안 △간선도로 간 연결체계 개선방안 △한강대로 및 녹사평대로의 기능 개선방안 등을 중점 검토할 예정이다.향후 용역결과를 토대로 효율적인 종합교통체계 개선방안을 수립해 지역 내 개발계획 전반에 반영하도록 정부부처, 서울시, 민간과도 적극 협의해 나갈 계획이다. 도심 내부뿐만 아니라 외부로 이어지는 도로교통망을 고려해 계획적인 도시개발도 도모한다.박희영 용산구청장은 “교통계획은 용산구에만 국한된 문제가 아닌 지역의 경계를 뛰어넘는 거시적인 고려가 필수사항이며 향후 각종 개발사업들이 진행되고 나서는 늦을 것”이라며 “선제적으로 종합교통체계 개선방안을 수립해 용산의 새로운 변화에 준비하겠다”고 말했다.개발사업 현황도,

2023.08.22 I 이윤화 기자

신세계사이먼 여주 프리미엄 아울렛, 명품 리빙 '풀티' 단독 입점
[이데일리 백주아 기자] 신세계사이먼이 럭셔리테리어(럭셔리+인테리어) 트렌드에 발맞춰 프리미엄 리빙 장르 라인업을 확대하며, 고객 쇼핑 경험 강화에 나선다.프리미엄 리빙 리세일 상품을 만나볼 수 있는 여주 프리미엄 아울렛 풀티 매장. (사진=신세계사이먼)신세계사이먼은 11일 여주 프리미엄 아울렛에 ‘풀티(fullty)’를 열었다고 밝혔다. 웨스트 구역 하이 스트리트에 약 70평 규모로 들어선 풀티는 브랜드의 서울 한남동 쇼룸에 이은 첫 번째 아울렛 단독 매장이다. 풀티는 국내 최초 프리미엄 리빙 리세일 플랫폼으로 고급 리빙 제품을 매입해 검수와 클리닝 작업을 거쳐 다시 판매하는 브랜드다. 가치와 자원의 순환에 앞장서고 있으며, 거래 전 과정의 서비스를 원스톱으로 편리하게 제공하는 것이 특징이다. 여주 프리미엄 아울렛 풀티 매장에서는 국내 소비자들에게 인지도가 높은 프리츠 한센, 루이스폴센, 허먼밀러, 아르텍, 아르떼미데, 카르텔, 마지스, 헤이, 비트라 등 100여 개 리빙 브랜드의 가구, 조명, 테이블웨어, 인테리어 소품을 다양하게 선보인다. 브랜드가 엄선한 양질의 프리미엄 리빙 아이템을 아울렛에서 합리적인 가격에 만나볼 수 있다.11일 여주 프리미엄 아울렛 WEST에 입점한 풀티 매장 전경. (사진=신세계사이먼)또 매장에 전시돼 있지 않은 제품들도 현장 상담을 통해 온라인 주문이 가능하며, 입고 시 알림 신청 서비스도 제공한다.풀티에서는 오픈을 기념해 3일까지 일부 상품에 한해 추가 20% 할인 행사를 자체 진행한다. 일정 금액 이상 구매 고객 대상으로 리유저블 백, 머그컵 세트, 룸 스프레이 등의 경품도 선착순 증정한다. 아울렛 매장 방문 인증 사진을 개인 사회관계망서비스(SNS)에 게재 시 추첨을 통해 프리미엄 테이블 램프를 증정한다.신세계사이먼 관계자는 “여주 프리미엄 아울렛에서만 만나볼 수 있는 엄선된 브랜드를 통해 색다른 쇼핑 경험과 차별화된 라이프스타일까지 모두 즐겨보시기를 바란다”고 말했다.

2023.08.11 I 백주아 기자

9부 능선 넘은 한남3구역…PF 유동화증권 1730억도 갚았다
[이데일리 김성수 기자] ‘단군 이래 최대 재개발’로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역 재개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권이 지난 3일 만기를 맞아 상환됐다. 한남3구역은 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘겼다. 또한 현대건설(000720)이 유동화증권의 기초자산인 PF 대출에 연대보증을 제공하고 있어 안정성이 높다는 평가다. ◇ 1730억 ABSTB, 지난 3일 만기 상환…10월 이주 예정8일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 제이케이노량진은 1730억원 규모 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)의 만기가 지난 3일 도래해 상환받았다. 서울 용산구 한남3재정비촉진구역 (사진=연합뉴스)한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원 수만 4000여명에 이르며 총 사업비 7조원, 예정 공사비 1조8880억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다.이 사업장은 지난 2019년 3월 29일 사업시행계획 인가를 받았고, 오는 2025년 3월 착공 및 분양 예정이다. 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘었다. 남은 절차는 철거, 일반분양, 착공, 준공 순이다. 시공사는 현대건설이다. 앞서 제이케이노량진은 지난 5월 16일 PF ASBTB 발행으로 조달한 자금 1730억원을 한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 조합)에 대출해줬다. 제이케이노량진이 조합에 대해 보유한 원금 1730억원 PF대출채권이 기초자산이며, 이를 유동화하기 위해 발행한 증권이 PF ABSTB인 셈이다. 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자는 다올투자증권이다. 현재 다올투자증권은 이 유동화 거래에서 엑시트한 상태다. 조합이 기초자산인 PF대출을 제이케이노량진에 상환해서다. 대출이자는 지난 5월 16일 전액 선급됐다. 선급된 이자는 기한이익상실 등을 포함해 어떤 경우에도 반환되지 않는다.앞서 현대건설은 한남3구역 조합이 빌린 대출약정금의 100% 한도로 연대보증을 해줬다. 이 연대보증은 조합이 제이케이노량진에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무에 대한 것이다. 조합의 신용도 및 사업의 현금흐름 등에 따라 기초자산인 대출채권의 상환 가능성이 달라지는 만큼 불확실성이 있는데, 현대건설이 연대보증을 제공해서 기초자산의 신용도를 높였다.◇ 현대건설, 조합 PF대출 2.5조에 3조 이상 ‘채무보증’앞서 현대건설은 조합이 신한은행 등 금융기관에서 빌린 PF대출 2조5183억원에 대해 3조219억6000만원 규모 채무보증을 했다고 지난달 21일 공시했다. 작년 말 회사 연결재무제표 기준 자기자본(9조9242억7738만원)의 30.45%에 해당하는 금액이다.채무보증 기간은 최초 기표 후 60개월(5년)이다. 채무보증 총 잔액은 △PF 관련 보증한도(총 3조1771억5000만원) △일반 보증한도(총 7조2975억3589만원)를 합쳐 총 10조4745억8589만원이다. (자료=현대건설 공시 캡처)PF 관련 보증한도 중 실행금액은 2조7967억원(약 88%)이며, 일반 보증한도금액 중 실행금액은 4조163억원(약 55%)이다.이밖에 한남3구역 재개발 관련 유동화증권은 이달과 다음달, 내년 3월에도 만기가 돌아온다. SPC 디에이치한남사모가 발행한 260억원 규모 PF ABSTB는 오는 24일 만기며, 동일한 곳에서 발행한 300억원 규모 PF 자산담보부 기업어음(ABCP)은 내년 5월 24일 만기다.두 유동화증권 모두 주관회사 및 자산관리자가 우리종합금융이다. 업무수탁은 하이투자증권이 맡는다. 다음달 20일에는 SPC 컬티베이션제칠차가 발행한 PF ABCP 526억원이 만기도래한다. 주관회사 및 업무수탁자, 자산관리자는 키움증권이다.이어 내년 3월 21일에는 머니빌리지제일차가 발행한 ABCP 1310억원의 만기가 다가온다. 주관회사 및 자산관리자는 미래에셋증권이며 업무수탁자는 다올투자증권이다.이들 유동화증권의 기초자산인 PF대출 모두 현대건설이 연대보증을 제공하고 있다.

2023.08.09 I 김성수 기자

압구정3구역 설계자 선정 취소 시 용역 대금 모두 배상
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 압구정3구역 재건축 사업이 설계자 선정을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 조합과 서울시 사이에 불협화음이 발생한 것이다. 압구정3구역 재건축 사업은 서울시의 신속통합기획(신통기획)으로 추진되고 있는 곳이다. 서울시가 정비계획수립 등에 어느 정도 영향력을 행사할 수밖에 없다는 뜻이다.압구정3구역 재건축 신속통합기획 조감도(사진=서울시)최근 압구정3구역에서 설계자 선정을 둘러싸고 서울시와 조합 사이에 갈등이 첨예하다. 압구정3구역 신통기획안이 사실상 확정되면서 조합에서 설계자 선정절차를 진행했는데 이때 설계자로 선정된 희림건축이 입찰 당시 현재 상한 용적률을 넘긴 360%의 용적률 적용 전제로 설계안을 제시해서다. 서울시는 이와 같은 설계안 제시는 조합원을 ‘기망’한 것이므로 설계자 선정절차에 하자가 존재해 다시 설계자를 선정해야 한다고 공식화했다. 여기에 형사고발까지 검토하는 등 강력한 대응을 예고했다.그러나 조합에서는 조합원들이 총회를 통해 자율적으로 설계자를 설정할 수 있고 만약 희림이 입찰 당시 제시한 설계안을 구현하지 못하면 조합원 총회를 통해 계약을 해지하거나 희림에 대해 손해배상을 청구할 수 있어 설계자 선정을 다시 진행하라는 서울시의 행정지도가 지나친 간섭이라고 맞받아쳤다. 실제 한남2구역 재개발 사업도 대우건설이 고도제한높이 이상으로 아파트 층수를 높이겠다고 약속해 시공권을 따낸 사례가 있다.조합과 서울시 입장이 팽팽하게 맞서 이견이 좁혀지지 않고 있다. 만약 조합이 설계자 재선정절차를 진행하면 어떻게 될까. 판례에 따르면 조합이 정당한 이유 없이 입찰절차를 거쳐 선정한 업체와 본계약 체결을 거부하면 해당 업체에 손해배상을 해주도록 하고 있다. 이때 손해배상액은 이행이익상당액에서 비용을 공제한 금액이다. 즉 본계약 체결 시 정해질 용역대금 전부에서 용역에 든 비용만을 제외한다는 뜻이다. 사실상 용역대금 전부다. 따라서 조합으로서는 손해배상책임을 면하기 위해 설계자 선정 취소에 관한 정당한 이유가 있었음을 충분히 소명해야 한다.서울시도 압구정3구역 재건축 사업 외에도 추가로 압구정 2, 4, 5구역이 신통기획으로 진행하고 있어 압구정3구역 설계자 선정을 둘러싼 입장을 철회하기 어려운 상황이다. 결국 조합과 서울시 사이에 이견이 좁혀지지 않아 법적 다툼으로 불거질 가능성이 그만큼 크다는 뜻이다.김예림 변호사.

2023.07.31 I 이윤화 기자

압구정3구역 갈등…설계자 선정 취소한다면?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 압구정3구역 재건축 사업이 설계자 선정을 둘러싸고 잡음이 일고 있다. 조합과 서울시 사이에 불협화음이 발생한 것이다. 압구정3구역 재건축 사업은 신통기획으로 추진이 되고 있는 곳이다. 서울시가 정비계획수립 등에 어느 정도 영향력을 행사할 수밖에 없다는 뜻이다.압구정3구역 재건축 신속통합기획 조감도.그런데 최근 압구정3구역에서 설계자 선정을 둘러싸고 서울시와 조합 사이에 갈등이 생겨났다. 압구정3구역 신통기획안이 거의 확정되면서 조합에서 설계자 선정절차를 진행했는데 이때 설계자로 선정된 희림이 입찰 당시 현재 상한 용적률을 넘긴 360%의 용적률이 적용되는 것을 전제로 설계안을 제시했던 것이다. 서울시는 이와 같은 설계안 제시는 조합원을 기망한 것이므로 설계자 선정절차에 하자가 존재해 다시 설계자를 선정해야 한다는 입장이다. 여기에 희림 등에 대해 형사고발까지 검토하는 등 상당히 강력한 대응을 예고하고 있다.그러나 조합에서는 조합원들이 총회를 통해 자율적으로 설계자를 설정할 수 있고 만약 희림이 입찰 당시 제시한 설계안을 구현하지 못할 경우 조합원 총회를 통해 계약을 해지하거나 희림에 대해 손해배상을 청구하는 것을 결정할 수 있으므로 설계자 선정을 다시 진행하라는 서울시의 행정지도가 지나친 간섭에 해당한다는 입장이다. 실제 한남2구역 재개발 사업의 경우도 대우건설이 고도제한높이 이상으로 아파트 층수를 높이겠다고 약속해 시공권을 따낸 사례가 있다.조합과 서울시 입장이 팽팽하게 맞서 아직까지 이견이 좁혀지지 않는 상황이다. 만약 조합이 희림을 설계자로 선정한 것을 취소하고 다시 설계자 선정절차를 진행하면 어떻게 될까? 판례에 따르면 조합이 정당한 이유 없이 입찰절차를 거쳐 선정이 완료된 업체와의 본계약 체결을 거부할 경우 해당 업체에게 손해배상을 해주도록 하고 있다. 이때 손해배상액은 이행이익상당액에서 비용을 공제한 금액이다. 즉, 본계약 체결시 정해질 용역대금 전부에서 용역에 소요되는 비용만을 제외한다는 뜻이다. 사실상 용역대금 전부다. 따라서 조합 입장에서는 손해배상책임을 면하기 위해 설계자 선정 취소에 관한 정당한 이유가 있었음을 충분히 소명해야 한다.반면에 서울시에서도 압구정3구역 재건축 사업 외에도 추가로 압구정 2, 4, 5구역이 신통기획으로 진행되고 있는 만큼 압구정3구역 설계자 선정을 둘러싼 입장을 철회하기는 어려운 상황이다. 결국 조합과 서울시 사이에 이견이 좁혀지지 않아 법적 다툼으로 불거질 가능성도 높다는 뜻이다. 다만 적절한 합의점을 찾는 것이 조합은 사업을 원활히 진행할 수 있다는 점에서, 서울시는 신통기획제도의 성공을 위해서 조합과 서울시 모두에게 이득인 것으로 보인다.김예림 변호사.

2023.07.29 I 이윤화 기자

압구정재건축 설계사 선정 ‘복마전’…서울시 vs 조합, 공방전 진실은
[이데일리 오희나 이윤화 기자] 서울시가 신속통합기획으로 추진 중인 서울 강남구 압구정3구역 재건축 설계사 선정이 ‘무효’라고 공식화했다. 압구정3구역 조합에 대해선 선정과정에 대해 소명해야 한다며 설계사 선정을 다시 하라고 압박했다. 조합은 관할 구청인 강남구청에서 공모 중단을 요구한 바 없다며 절차상 하자가 없다고 맞섰다. 특히 서울시가 문제로 삼은 희림종합건축사사무소 컨소시엄(희림건축)의 용적률 360%는 이미 지난 3월 서울시가 발표한 ‘공공주택 허용용적률 인센티브 개선안’에 따른 것으로 서울시의 ‘룰’을 어긴 게 아니라고 맞서고 나섰다. 서울시의 개입 시점과 근거 등을 놓고 ‘월권’ 논란도 제기되고 있다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇서울시 “설계사 선정 다시 해야”…조합 압박서울시는 17일 정례브리핑에서 압구정3구역조합이 설계업체로 희림건축을 선정한 데 대해 공식적으로 ‘무효’라고 밝혔다.한병용 서울시 주택정책실장은 “압구정3구역(설계업체 선정)은 일단 무효라고 판단한다. 설계사 선정 과정 소명작업 필요하다”며 “설계사 선정 과정에서의 문제점을 파악해서 공정하고 단호한 대책을 강력하게 추진할 예정이다. 설계사 선정도 다시 한 번 이뤄져야 할 것으로 보고 있다”고 말했다. 한 실장은 “설계사 선정 과정에서 나타난 문제점을 파악해서 공정하고 단호한 대책을 마련해 강력하게 추진할 예정”이라고 덧붙였다. 이동률 서울시 대변인 역시 “서울시 압구정 설계사 공모 과정은 정비사업에서 원칙을 흩트리는 데다 낚시성 설계안을 가지고 선의의 시민에게 피해를 주면서 원칙을 흐리는 데 대해 서울시는 할 수 있는 모든 대응을 하겠다”고 강조했다. 앞으로 인허가 절차에 있어 원활하지 않을 수 있음을 시사했다.희림건축은 압구정3구역이 제3종 주거지역으로 용적률 최대한도가 300% 이하지만 인센티브 등을 적용해 상한을 높일 수 있다며 용적률 360%의 설계안을 제시한 바 있다. 이를 두고 서울시는 지난 11일 희림건축을 사기미수, 업무·입찰방해 등의 혐의로 경찰에 고발했다. 압구정3구역 조합에 대해서는 지난 13일 강남구청과 함께 ‘공모 절차를 중단하라’는 공문을 발송했으나 민간사업 강제력이 없기에 조합은 15일 총회를 열고 희림건축을 설계업체로 선정했다. 희림건축은 총회 당일 서울시의 신통기획 기준안을 받아들여 용적률을 360%에서 300%로 낮춰 조합에 제시했다.강남구청이 지난 12일 압구정3구역조합에 보낸 공문 내용(자료=압구정3구역조합)◇조합 “서울시 생떼…종합적 내용 바탕, 투표로 결정”조합 측은 희림건축이 서울시 신속통합기획에 맞게 적극적으로 호응하고 협조해 용적률도 300%로 하향 조정한 만큼 사업추진에 아무런 문제가 없다고 했다. 안중근 압구정3구역 조합장은 “서울시로부터 어떤 내용도 통보받은 것이 없다”고 말했다. 조합 측 관계자도 “서울시는 시정명령을 강남구청에 지시했는데 강남구청이 조합에 공모중단을 요구한 바가 없다”며 “구청은 대의원회에서 결정하라 지시했고 대의원 회의에서 공모 진행을 결정해 진행했기 때문에 절차상 하자가 없다”고 설명했다.이 관계자는 “압구정3구역이 설계공모를 한 것은 작년 12월이고 그 당시 용적률 300%를 적용해 공모를 진행했다”며 “서울시는 지난 3월23일 공고를 통해 지구단위계획의 용적률 인센티브 룰을 발표했다. 희림건축에서는 설계공모 시 이 룰을 반영해 가설계안을 제안한 것으로 서울시의 설계 룰을 어긴 게 아니다”고 했다.이어 그는 “압구정3구역은 다른 구역에는 없는 한강보행교, 올림픽공원 덮개 설치에 4000억원의 공공기여로 서울 시민을 위한 봉사를 약속했다”며 “서울시의 허가를 위한 설계안이었으면 서울시 의견이 맞겠지만 업체를 뽑기 위한 민간공모까지 개입한 것은 지나친 것으로 서울시가 생떼를 부리고 있다. 우리 조합원은 설계사가 제시한 용적률에 속아 설계업체를 선정한 것이 아니라 확연한 단지구조의 차이, 층별 세대수, 적정 레벨의 커뮤니티 등 종합적인 내용을 바탕으로 투표했다”고 강조했다.서울시가 지난 3월 발표한 ‘공공주택 허용용적률 인센티브 개선안’ 주요 내용(자료=서울시)◇ “市 대응 이례적 과도”…잡음 불가피정비업계에서는 서울시가 조합에 대해 설계사 변경이 없다면 압구정3구역 재건축에 신통기획도 없다고 경고한 것이라는 해석을 내놓았다. 이 같은 서울시의 강경 대응은 주택·건축 분야 핵심사업인 ‘오세훈표 신통기획’이 자칫 흔들릴 수 있어 전략적으로 조합을 압박하고 있다는 것이다. 정비업계 관계자는 “서울시로서는 이번 사태를 가만히 놔두면 이미 신통기획안에 맞춰 설계사를 선정한 다른 구역에서 형평성을 이유로 문제를 제기하거나 앞으로 설계 공모를 하는 구역에서 사업 차질이 빚어질 수 있다는 점을 고려했을 것”이라고 설명했다.전문가들은 서울시가 과도하게 반응하고 있다며 입찰단계서부터 개입한 전례가 없다고 지적했다. 정비업계 한 전문가는 “조합이나 설계사가 제시한 안이 잘못됐다면 건축심의를 반려하면 그만인데 인허가의 칼자루를 쥔 서울시가 입찰단계에서부터 관여해 과잉대응하는 게 일반적이지 않다”며 “지자체는 인허가권으로 얘기하는 것이다. 아무리 압구정3구역 재건축이 상징적인 사업이라 하지만 시공사도 아니고 설계사인데 대응이 과도하다”고 지적했다.실제로 일부 재개발·재건축 조합이 서울시 지침에 어긋나는 과도한 용적률과 초고층 설계를 채택했지만 서울시에서 관여한 적은 없다. 정비사업 계약업무 처리기준을 준수한다면 조합에서 설계사를 선정하는 것은 자율이기 때문이다. 앞서 ‘한남2구역’ 시공사 선정 과정에서도 대우건설이 고도제한(90m 이하)에 어긋나는 설계안을 채택한 바 있다. 당시 대우건설은 고도제한을 무시하고 아파트 높이를 118m까지 높이겠다는 이른바 ‘118 프로젝트’를 내걸었다. 하지만 서울시는 이를 두고 직접 개입하지 않았다.

2023.07.17 I 오희나 기자

“압구정3구역 설계사 선정 과정 소명해야…선정 무효”(종합)
[이데일리 오희나 이윤화 기자] 서울시가 신속통합기획으로 추진 중인 서울 강남구 압구정3구역 재건축 설계사 선정이 ‘무효’라고 공식화했다. 압구정3구역 조합에 대해선 선정과정에 대해 소명해야 한다며 설계사 선정을 다시 하라고 압박했다. 조합 측이 이를 받아들일지는 미지수여서 앞으로 사업진행과정에서 조합과 서울시 사이의 잡음은 불가피할 전망이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇서울시 “설계사 선정 다시 해야”…조합 압박서울시는 17일 정례브리핑에서 압구정3구역조합이 설계업체로 희림종합건축사사무소 컨소시엄(희림건축)을 선정한 데 대해 공식적으로 ‘무효’라고 밝혔다.한병용 서울시 주택정책실장은 “압구정3구역(설계업체 선정)은 일단 무효라고 판단한다. 설계사 선정 과정 소명작업 필요하다”며 “설계사 선정 과정에서의 문제점을 파악해서 공정하고 단호한 대책을 강력하게 추진할 예정이다. 설계사 선정도 다시 한 번 이뤄져야 할 것으로 보고 있다”고 말했다. 한 실장은 “설계사 선정 과정에서 나타난 문제점을 파악해서 공정하고 단호한 대책을 마련해 강력하게 추진할 예정”이라고 덧붙였다. 이동률 서울시 대변인 역시 “서울시 압구정 설계사 공모 과정은 정비사업에서 원칙을 흩트리는 데다 낚시성 설계안을 가지고 선의의 시민에게 피해를 주면서 원칙을 흐리는 데 대해 서울시는 할 수 있는 모든 대응을 하겠다”고 강조했다. 앞으로 인허가 절차에 있어 원활하지 않을 수 있음을 시사했다.희림건축은 압구정3구역이 제3종 주거지역으로 용적률 최대한도가 300% 이하지만 인센티브 등을 적용해 상한을 높일 수 있다며 용적률 360%의 설계안을 제시한 바 있다. 이를 두고 서울시는 지난 11일 희림건축을 사기미수, 업무·입찰방해 등의 혐의로 경찰에 고발했다. 압구정3구역 조합에 대해서는 지난 13일 강남구청과 함께 ‘공모 절차를 중단하라’는 공문을 발송했으나 민간사업 강제력이 없기에 조합은 15일 총회를 열고 희림건축을 설계업체로 선정했다. 희림건축은 총회 당일 서울시의 신통기획 기준안을 받아들여 용적률을 360%에서 300%로 낮춰 조합에 제시했다. 다만 사전 서면투표를 한 조합원 등 일부 조합원들은 기존 설계안에 투표했을 가능성도 있는 만큼 내부에서 논란의 여지도 남아 있다. ◇조합 “시에서 통보받은 거 없어”정비업계에서는 서울시가 조합에 대해 설계사 변경이 없다면 압구정3구역 재건축에 신통기획도 없다고 경고한 것이라는 해석을 내놓았다. 이 같은 서울시의 강경 대응은 주택·건축 분야 핵심사업인 ‘오세훈표 신통기획’이 자칫 흔들릴 수 있어 전략적으로 조합을 압박하고 있다는 것이다. 초기만 해도 강남권에서는 호응을 얻지 못했지만 민간주도 방침이 이점으로 작용하면서 신통기획에 참여한 재개발·재건축 사업장은 총 44곳에 달한다. 하지만 전례 없이 서울시가 ‘가설계안’을 근거로 특정 업체를 고발하고 압구정정비사업을 압박을 가하자 설계 공모를 진행해야 하는 다른 조합도 이번 결과에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.정비업계 관계자는 “서울시로서는 이번 사태를 가만히 놔두면 이미 신통기획안에 맞춰 설계사를 선정한 다른 구역에서 형평성을 이유로 문제를 제기하거나 앞으로 설계 공모를 하는 구역에서 사업 차질이 빚어질 수 있다는 점을 고려했을 것”이라고 설명했다.조합 측은 희림건축이 서울시 신속통합기획에 맞게 적극적으로 호응하고 협조해 용적률도 300%로 하향 조정한 만큼 사업추진에 아무런 문제가 없다고 했다. 안중근 압구정3구역 조합장은 “서울시로부터 아직 어떤 내용도 통보받은 것이 없다”며 “조합에서 추가로 내놓을 입장이 없다”고 말했다. ◇전문가 “市 대응 이례적 과도”…잡음 불가피전문가들은 서울시가 과도하게 반응하고 있다며 입찰단계서부터 개입한 전례가 없다고 지적했다. 정비업계 한 전문가는 “조합이나 설계사가 제시한 안이 잘못됐다면 건축심의를 반려하면 그만인데 인허가의 칼자루를 쥔 서울시가 입찰단계에서부터 관여해 과잉대응하는 게 일반적이지 않다”며 “지자체는 인허가권으로 얘기하는 것이다. 아무리 압구정3구역 재건축이 상징적인 사업이라 하지만 시공사도 아니고 설계사인데 대응이 과도하다”고 지적했다.실제로 일부 재개발·재건축 조합이 서울시 지침에 어긋나는 과도한 용적률과 초고층 설계를 채택했지만 서울시에서 관여한 적은 없다. 정비사업 계약업무 처리기준을 준수한다면 조합에서 설계사를 선정하는 것은 자율이기 때문이다. 앞서 ‘한남2구역’ 시공사 선정 과정에서도 대우건설이 고도제한(90m 이하)에 어긋나는 설계안을 채택한 바 있다. 당시 대우건설은 고도제한을 무시하고 아파트 높이를 118m까지 높이겠다는 이른바 ‘118 프로젝트’를 내걸었다. 하지만 서울시는 이를 두고 직접 개입하지 않았다.

2023.07.17 I 오희나 기자

'단군 이래 최대 재개발' 한남3구역 유동화증권, 다음달 만기…외줄타는 시장

'단군 이래 최대 재개발' 한남3구역 유동화증권, 다음달 만기…외줄타는 시장
[이데일리 김성수 기자] ‘단군 이래 최대 재개발’로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역 재개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권이 다음달 만기를 맞이한다. 한남3구역은 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘겨 리스크가 낮다. 다만 새마을금고 자금 이탈, GS건설의 인천 검단 아파트 전면 재시공으로 건설·부동산 업계를 둘러싼 리스크가 다시 부각된 상황인 만큼 원활하게 리파이낸싱이 될 지는 지켜봐야한다는 분석이 나온다. 전문가들은 부동산PF 시장 리스크가 근본적으로 해결되려면 상당한 시간이 필요할 것으로 내다봤다.서울 용산구 한남3재정비촉진구역 (사진=연합뉴스)◇ 한남3, 다음달 1730억 ABSTB 만기…사업 ‘9부 능선’ 넘겨14일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 제이케이노량진이 발행한 1730억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 다음달 3일 만기를 맞는다. 주관사는 다올투자증권이다.제이케이노량진은 유동화증권 발행으로 조달한 자금을 한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 조합)에 대출해주기 위해 설립된 특수목적회사다. 유동화증권의 기초자산은 조합에 대한 대출채권(원금 1730억원)으로, 만기는 다음달 3일이다.원금이 만기에 일시 상환되는 조건이다. 대출이자는 지난 5월 16일 전액 선급됐으며, 선급된 이자는 기한이익상실 등을 포함해 어떤 경우에도 반환되지 않는다. 이 기초자산의 상환가능성은 재개발 조합의 신용도 및 사업에서 발생하는 현금흐름 등에 따라 달라지는 만큼 불확실성이 있다.이에 현대건설은 한남3구역 조합이 빌린 대출약정금의 100% 한도로 연대보증을 제공한다. 이 연대보증은 조합이 SPC에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무에 대한 것이다. 이로써 기초자산인 대출채권의 신용도를 높이고 있다. 한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원 수만 4000여명에 이르며 총 사업비 7조원, 예정 공사비 1조8880억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다.이 사업장은 지난 2019년 3월 29일 사업시행계획 인가를 받았고, 오는 2025년 3월 착공 및 분양 예정이다. 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘었다. 남은 절차는 철거, 일반분양, 착공, 준공 순이다.이밖에 한남3구역 재개발 관련 유동화증권은 오는 9월, 내년 3월에도 만기가 돌아온다.오는 9월 20일에는 SPC 컬티베이션제칠차가 발행한 자산담보부기업어음(ABCP) 526억원(주관사 키움증권)이 만기도래하며, 내년 3월 21일에는 머니빌리지제일차가 발행한 ABCP 1310억원(주관사 미래에셋증권)의 만기가 다가온다. ◇ 새마을·GS건설 사태 ‘부동산PF 위축’…“정상화 시간 걸려”최근에는 부동산 PF시장이 다소 위축되고 있다. 새마을금고 자금 이탈과 GS건설의 인천 검단 아파트 전면 재시공으로 건설·부동산 업계를 둘러싼 리스크가 다시 부각돼서다. 다만 정부가 리스크 확산을 막기 위해 적극적으로 대응하고 있다. 앞서 새마을금고는 부동산 PF대출 부실화로 연체율이 지난달 29일 기준 6.18%로 급등해 예금인출 사태를 겪었다. 하지만 국내 주요 은행들이 6조원이 넘는 자금을 지원했고, 김주현 금융위원장도 새마을금고 이용자들의 재산손실을 막기 위해 “모든 정책수단을 다 동원하겠다”고 나서면서 사태가 진정됐다.정부는 관계기관 합동으로 위기 컨트롤타워인 ‘범정부 위기대응단’을 구성하고, 필요시 정부 차입으로 유동성을 지원하겠다고 밝혔다. 이에 따라 새마을금고 리스크는 금융 시스템 리스크로 번질 가능성이 낮다는 시각이 우세하다. 새마을금고법 제3조 제2항에는 “국가나 지방자치단체는 금고의 원활한 발전을 위해 예산의 범위에서 중앙회에 보조금을 내줄 수 있다”고 돼 있다. 같은 법 제80조의2 제5항에도 “국가 또는 지방자치단체는 인수금고에 대해 자금지원이 필요하다고 인정하는 때에는 예산의 범위에서 인수금고에 보조금을 지원할 수 있다”고 명시하고 있다.GS건설이 지하 주차장 붕괴 사고가 발생한 인천 검단신도시 아파트 단지를 전면 재시공하기로 한 것도 PF 시장에 일시적 악재다. GS건설 뿐 아니라 다른 건설사들이 지은 사업장도 부실시공에 따른 대형 사고가 터질 수 있어 PF 관련 금융상품에 대한 우려가 높아져서다.금융 당국은 오는 9월부터 1조원 규모의 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’를 운영할 계획이다. 부실 사업장의 PF 채권을 인수한 후 △권리관계 조정 등 사업 재구조화 △자금대여 △부실채권(NPL) 등 기타투자로 사업 정상화를 지원하기 위해서다. ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’ 기본 구조 (자료=금융위원회)KB자산운용, 신한자산운용 등 5개 운용사는 한국자산관리공사(캠코)가 출자한 5000억원을 포함해 총 1조원 이상 규모 펀드를 신속히 조성할 예정이다. 사업정상화를 추진하는 사업장에 대해서는 주택금융공사가 맞춤형 보증상품을 제공한다. 다만 전문가들은 부동산PF 시장 리스크가 근본적으로 해결되려면 상당한 시간이 필요할 것으로 내다봤다. 1조원 규모 펀드는 금융권 내 PF 익스포저(위험 노출금액)를 감안하면 미미한 수준이라는 이유에서다. 금융위원회에 따르면 지난 3월 말 기준 전 금융권의 PF 대출 잔액은 131조6000억원으로 집계됐다.PF 대주단 협약의 경우에도 91개 공동관리 신청 사업장 중 전 금융권이 협약한 경우는 37개에 그쳤다. PF 대주단 협약이란 문제 상황이 발생하면 개별적 채권자들이 처리하는 것이 아니라 집단적으로 채무를 처리하자는 일종의 약속이다.‘PF 대주단 협약’을 통한 사업정상화 추진상황 (자료=금융위원회)전배승 이베스트투자증권 연구원은 “정부의 PF 리스크 안정화 조치가 이어지고 있으나 근본적인 해결에는 상당한 시간이 필요하다”며 “PF 대주단 협약 역시 공동관리를 신청한 사업장 91곳 중 전 금융권이 협약한 경우는 37곳에 그쳐 선·후순위 채권단 간 이해관계 상충을 반영한다”고 말했다.이어 “금융권 전반의 PF 건전성 관리를 위해 부실 사업장에 대한 조기 손실인식 및 연체채권 상각처리 등이 시행될 전망”이라며 “올해 2분기 중 증권사에 대해서는 금융당국이 부실 PF 조기상각 조치를 권고하고 있는 것으로 파악되며, 금융지주 계열사에 대해서도 유사한 조치가 예상된다”고 덧붙였다.

2023.07.15 I 김성수 기자

서울 6주 연속 매매가격지수 상승…'마·용·성'이 끈다
[이데일리 김아름 기자] 서울 매매가격지수가 6주 연속 플러스 변동률을 기록하며 상승세가 이어졌다. 1월부터 5월 중순까지 하락세를 이어갔던 것과 달라진 모습이다. 최근 상승에 앞서 강남4구(서초구, 강남구, 송파구, 강동구)가 상승을 주도하고 있었는데 최근 용산구와 마포구, 성동구(이하 마용성)가 합세하며 강남4구가 끌고 마용성이 뒤에서 밀고 있다. 특히 이와 같은 흐름은 당분간 쉽게 바뀌지 않을 전망이다. 각종 이슈로 마용성 일대가 변신을 거듭하고 있어서다.◇연이은 정비사업으로 변신 거듭하는 마포와 용산13일 분양업계에 따르면 마포구는 거의 매년 정비사업을 통해 새 아파트들이 하나 둘씩 자리잡으며 신규 수요를 끌어들이고 있다. 올해는 아현2구역을 재개발해 들어선 마포더클래시(1419가구)가 지난 1월부터 입주에 들어갔고 2021년에는 염리3구역을 재개발한 염리동 마포프레스티지자이(1694가구), 2020년에는 대흥동 대흥2구역을 재개발한 마포그랑자이(1248가구) 등이 입주했다. 이들 대규모 브랜드 아파트들이 연이어 입주하면서 주거환경이 개선돼 말그대로 ‘환골탈태’ 됐다.이들 단지들 전용 84㎡는 16~17억원대 거래가 됐고, 아현동에 위치한 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 현재 호가가 18억원까지 올라 섰다.용산구는 최근 한남3구역 재개발사업 소식에 관심이 쏠리고 있다. 용산구청은 지난달 22일 한남3구역의 관리처분계획은 인가했다. 이에 따라 총 5816가구의 매머드급 단지 조성을 위한 본격적인 이주가 오는 10월경부터 실시될 전망이다. 특히 용산구는 대통령 집무실 이전과 오세훈시장의 국제업무지구 재추진 등 호재까지 맞물리며 또 다른 변신을 앞두고 있다. ◇부촌 변신한 서울숲 성수동, 개발 활발 용답동 힘 실어아크포서울포레스트와 갤러리아포레, 서울숲트리마제는 성동구 성수동 서울숲 인근에 자리잡은 고급 아파트 3인방이다. 강남, 용산 등에 이어 서울에서 손꼽히는 고가 단지로 이들 아파트 입주 뒤에 서울숲 일대가 부촌으로 확실히 자리매김했다. 특히 아크로서울포레스트 전용 198㎡는 이달 7일 95억원(40층)에 매매됐다. 2021년 4월 55억2000만원(38층)에 거래됐는데 2년 새 39억8000만원이 급등하며 신고가를 세웠다.동시에 2호선 성수역, 뚝섬역 일원 중공업 공장들이 있던 곳들은 카페 등 MZ세대들이 발길이 이어지는 ‘핫 플레이스’로 탈바꿈했다. 또한 스타트업 기업들의 작은 사무실들까지 자리하고 있어 성수동 일대도 ‘환골탈태’ 중이다.추가적인 개발도 이어지고 있다. 성동구는 ‘2040 성동 도시발전기본계획’을 통해 4대 중심 권역을 선정, 개발에 박차를 가하고 있다. 이중 청계천과 중랑천변 일대 송정·용답 권역은 수변을 품은 친환경 주거 중심지로 개발된다. 이에 따라 용답동 일원은 정비사업, 도시재생사업 등이 추진을 앞뒀다.먼저 용답동 121번지 일원은 SK에코플랜트가 시공하는 ‘청계 SK 뷰(투시도)’가 이달 분양을 앞뒀다. 추가로 인근에서는 총 1600여가구 규모로 용답 재개발 사업 추진이 한창이다. 이외에 용답1구역(약 1800여가구 예상)과 용답2구역(약 3000여 가구 예상) 등의 재개발 사업도 추진 돼 추후 용답동 일대는 약 7,000가구 안팎의 아파트 타운이 자리잡게 된다. 또 중랑물재생센터는 시설물 지하화로 공원 등 녹지가 크게 늘어나고, R&D센터가 들어선다. 현재 1차 지하화 사업을 마친 상태로 2028년 완공 예정이다. 이어서 북쪽으로 답십리 자동차 부품상가도 최고 29층의 주상복합으로 탈바꿈한다.최근에는 한강변에 위치한 성수동 ‘성수전략정비구역 1~4구역 재개발 정비계획 변경안’이 발표되며 성동구 일대가 더 주목을 받게 됐다. 변경안에 따르면 이들 구역의 사업 속도를 빠르게 하기 위해 대지면적과 가구수를 각각 9% 이상 늘리기로 했다. 또한 기존 최고 50층 이하(평균 30층 이하)로 돼 있던 층수제한을 없애고 건축심의 과정에서 유연하게 결정할 수 있도록 할 방침이다. 이들 단지와 인접한 한강 수변공원은 강변북로보다 높게 조성하고 강변북로 위로는 덮개공원을 설치해 걸어서 한강에 걸어서 갈 수 있게 할 계획이다.부동산인포 관계자는 “하락세가 이어졌던 서울 부동산시장은 바닥이라는 인식이 점차 확산되는 모습이다. 여전히 마이너스를 기록하는 곳들도 있으나 강남4구 이외에 마용성 등 비강남권 지역이 살아나면서 서울 부동산시장의 회복도 점차 빨라 질 전망이다”고 말했다.

2023.07.13 I 김아름 기자

서울 고도제한 완화에…한남뉴타운 '쾌재'
[이데일리 신수정 기자] 서울 재개발 최대어인 한남뉴타운이 서울시의 ‘신(新) 고도지구 구상’ 발표에 쾌재를 불렀다. 현행 정비계획상 해발고도 90m 이하로 계획된 규제를 완화해 지금보다 높은 층수의 아파트 설계로 바꿀 수 있을 것이란 기대감 때문이다. 서울시가 경관보호와 도시개발을 복합적으로 운영하겠다는 의지를 밝힌 만큼 높이규제를 완화한 정비계획 변경안을 도시재정비 위원회가 통과시킬 것으로 기대하고 있다.한남뉴타운 전경(사진=연합뉴스)3일 정비업계에 따르면 한남2·3구역은 서울시의 신 고도지구 구상으로 남산 고도규제가 세분화하면서 설계변경 추진에 속도를 낼 예정이다.한남3구역 재개발 조합 관계자는 “이주민 철거기간 내 층수 상향을 위한 설계 변경을 추진하는 것이 조합의 염원”이라며 “남산 고도지구 완화가 정비계획 변경에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 기대한다”고 설명했다.앞서 서울시는 ‘신 고도지구 구상’에서 남산 주변 고도지구에 대해 지역여건에 따라 노후화한 도시환경을 개선할 수 있도록 남산 조망 영향 여부와 지형, 용도지역 등을 종합적으로 검토해 높이를 관리하겠다고 밝혔다. 애초 고도제한이 12m와 20m로 구분했던 지역을 12m~40m로 세분화했다.다만 한남뉴타운이 남산 고도지구 완화에 직접적인 영향을 받는 것은 아니다. 애초 한남뉴타운은 남산고도 지구 지역 내에 포함돼 있지 않기 때문이다. 한남 재정비촉진구역 내 구역별 최고 높이는 서울시 도시재정비 위원회 심의 등 도시계획 절차를 거쳐 정비계획으로 확정돼 별개의 사안이다. 당시 위원회는 한강에서 남산의 구릉지 경관을 고려해, 해발고도 90m 이하로 계획했다. 반포대교 남단에서 남산 7부 능선 조망을 확보하기 위해서다.그럼에도 시장에선 한남뉴타운 높이계획 완화에 힘이 실릴 수 있다고 내다봤다. 재개발 정비계획이 서울시의 여러 높이규제의 복합산물인 만큼 ‘신 고도지구 구상’이라는 규제 완화 드라이브에 따라 변경 가능성이 커졌다는 분석이다.재개발 절차의 마지막 단계인 관리인가 처분을 받은 한남3구역에선 이른 시일 내 설계변경을 진행하는 데 주력할 것으로 전망된다. 해당 구역은 현재로선 최고 22층, 97개 동, 총 5816세대와 상가 464호 등이 들어설 예정이다. 건폐율(대지면적에서 건물이 차지한 면적의 비율)은 약 42%다. 다만 높이 제한과 같은 중대 설계변경은 처음부터 절차를 다시 밟아야 해 시일이 걸릴 수 있는 만큼 조합원의 의지가 크게 작용할 것으로 분석된다.한남2구역 역시 시공사인 대우건설이 ‘118프로젝트’를 승부수로 띄우며 아파트 높이를 최고 118m까지 올리겠다는 점을 강조한 만큼 설계변경에 힘을 쏟을 것으로 예상한다. 이렇게 되면 한남2구역 최고 층수는 기존 14층에서 21층으로 상향된다. 정비업계 한 관계자는 “서울시가 성수와 한강변 등 일률적인 높이규제에서 벗어나 복합적인 도시개발과 미관을 관리하고자 하고 있어 한남뉴타운 정비계획 변경에도 영향을 줄 것으로 보인다”며 “높이규제 변경이 사업기간과 사업성에도 영향을 주는 만큼 조합 내에서의 의견을 모으는 것이 중요하다”고 설명했다.

2023.07.03 I 신수정 기자

'사업비만 3조' 한남3구역 관리처분 인가…10월부터 이주
[이데일리 이윤화 기자] 서울 용산구는 한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발 정비사업 관리처분계획을 인가하고 23일자 구보에 고시한다고 밝혔다. 지난 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다.한남3구역 일대 전경.(사진=용산구)해당 정비구역 위치는 한남동 686번지 일대로 구역 면적은 38만6395.5㎡, 신축 연면적은 104만8998.52㎡에 달한다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거지역 및 준주거지역이 혼재하며 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용된다.재개발을 통해 지하 6층~지상 22층 높이의 공동주택(아파트) 197개 동, 총 5816세대와 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 정비기반시설이 들어설 전망이다.분양주택은 총 4940세대로, 전용면적 기준 △54㎡형 3세대 △59㎡형 2138세대 △84㎡형 1851세대 △118㎡형 648세대 △132㎡형 135세대 △141㎡형 15세대 △151㎡형 150세대로 구성된다. 임대주택은 876세대이다.토지 등 소유자에게 4069세대를 공급하고, 일반분양은 831세대를 분양할 계획으로 나머지 40세대는 보류시설로 설정했다. 구는 이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 예정으로 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행할 예정이다. 한남3구역은 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월에서야 사업 시행계획이 인가됐다.이후 한남3구역 조합은 2020년 6월 현대건설을 최종 시공자로 선정해 2022년 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립, 8월 인가신청서를 제출했다.구는 대규모 사업임을 감안해 한국부동산원에 관리처분계획 전반에 대한 타당성 검증을 받아 최종 검토 후 한남3구역 관리처분계획을 인가했다.박희영 용산구청장은 “한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이며, 이 중 한남3구역은 사업부지 약 12만평, 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발 사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 개발사업이다”며 “신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거단지가 조성되도록 지원할 것”이라고 말했다.

2023.06.23 I 이윤화 기자

‘강북 황금땅’ 한남3구역, 4년3개월여만 관리처분계획 인가
[이데일리 오희나 기자] 서울 용산구 한남3구역 관리처분계획이 인가됐다. 사업시행인가 이후 4년3개월여만이다. 한남동 일대 재개발 사업이 속도를 낼 것으로 보인다. 한남3구역 일대 전경 (자료=용산구청)서울 용산구는 ‘한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발정비사업 관리처분계획’을 인가하고 23일자 구보에 고시한다고 22일 밝혔다. 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다.해당 정비구역 위치는 한남동 686번지 일대로 구역면적은 38만6395.5㎡, 신축 연면적은 104만8998.52㎡에 달한다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거지역 및 준주거지역이 혼재하며 건폐율 42.09%, 용적률 232.47%가 적용된다. 재개발을 통해 지하6층~지상22층 높이의 공동주택(아파트) 197개 동, 총 5816가구와 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 정비기반시설이 들어설 전망이다.분양주택은 총 4940가구로, 전용면적 기준 △54㎡형 3가구 △59㎡형 2138가구 △84㎡형 1851가구 △118㎡형 648가구 △132㎡형 135가구 △141㎡형 15가구 △151㎡형 150가구로 구성된다. 임대주택은 876가구다.토지등소유자에게 4069가구를 공급하고, 일반분양은 831가구를 분양할 계획이다. 40가구는 보류시설로 설정했다.이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 예정으로 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행하게 된다. 한남3구역은 2009년 10월 서울시 재정비촉진계획 결정으로 구역 지정된 지역으로 2012년 9월 조합 설립 후 2019년 3월에서야 사업시행계획이 인가됐다.이후 한남3구역 조합은 2020년 6월 현대건설을 최종 시공자로 선정해 지난해 7월 임시총회에서 관리처분계획을 수립, 8월 인가신청서를 제출했다.구는 대규모 사업임을 감안해 한국부동산원에 관리처분계획 전반에 대한 타당성 검증을 받아 최종 검토 후 한남3구역 관리처분계획을 인가한 사항이다.박희영 용산구청장은 “한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이다. 이 중 한남3구역은 사업부지 약 12만평, 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 개발사업이다”며 “신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거타운이 조성되도록 지원할 것”이라고 말했다.

2023.06.22 I 오희나 기자

NH투자증권, '한남동 심층분석 부동산 보고서' 출간
[이데일리 양지윤 기자] NH투자증권은 한남뉴타운 사업 및 한남동 상권을 분석한 ‘한남동 심층분석’ 보고서를 출간했다고 16일 밝혔다. 한남동은 최근 재개발 사업이 속도를 내고 있고 서울의 대표적인 상권이다. 한남뉴타운 파트에서는 한남뉴타운 입지와 개요, 4개 구역별 사업추진현황, 시장 동향과 수익성을 분석했다. 한남동 상권에서는 상권 특성을 조사하고 시장 동향을 담았다. 한남뉴타운은 용산구 보광동, 한남동, 동빙고동에서 추진 중인 재개발 사업이다. 5개 구역이 있었으나 1구역이 해제되어 현재는 4개 구역만 남아 있다. 보고서에서는 4개 구역별 사업단계 및 특징, 입지, 이슈를 상세하게 분석했다. 사업 속도가 가장 빠르고 규모가 가장 큰 한남3구역을 대장으로 꼽았고, 관리처분 총회 효력 정지 가처분 소송에서 조합이 승소한 것도 관리처분 인가가 임박한 점이라고 분석했다. 2구역은 조합원수가 가장 적어서 사업 속도를 내기에 유리하고 실제로도 3구역 다음으로 빠른 속도를 보인다고 봤다. 4구역은 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 중 사업성이 가장 좋다고 평가했다. 5구역은 한강조망권이나 신분당선 동빙고역 개발 수혜가 예상되는 등 입지가 가장 좋다고 분석했다. 한남뉴타운은 미래 가치와 주변 실거래가를 볼 때 사업 완료시 시세는 평당 1억 원이 될 가능성이 크고, 프리미엄 및 조합원 분양가를 고려한 예상 수익이 상당할 것으로 전망했다.한남동 상권도 분석했다. 한남동 상권은 나인원 한남, 한남더힐, 유엔빌리지와 같은 고급 주거단지가 생기고 그 주변으로 트렌디한 골목 상권이 잘 어우러지면서 최근 핫플레이스로 떠오르고 있다고 설명했다.한남동 상권을 크게 4개의 구역으로 보았으며, 최근 MZ세대가 많이 찾고 있는 한남동 카페거리, 순천향대병원 인근 오래된 상권인 한남오거리 상권, 한남더힐 인근에 고급 상권을 형성하고 있는 한남더힐 상권, 하얏트호텔 인근 리움미술관 상권으로 구분했다.정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “한남동 상권은 전반적으로 부촌과 젊음의 이미지로 굳혀지고 있고, 특히 MZ세대 쇼핑 및 문화의 성지로 거듭나는 중”이라며 “금리 안정세에 접어들면서 거래량이 회복되고 향후 한남뉴타운 사업 및 인근 개발 사업에 따라 상권이 더 확장되고 활기를 띨 것”이라고 말했다.NH투자증권은 매월 부동산 보고서를 발간하고 있으며, 앞으로도 시장 동향과 주요 지역 분석을 담은 보고서를 차례로 발간할 예정이다. 해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.

2023.06.16 I 양지윤 기자

용산구, 청화아파트 재건축 정밀안전진단 용역 시행
[이데일리 이윤화 기자] 서울 용산구가 이태원 청화아파트 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역을 시행한다고 5일 밝혔다. 정밀안전진단이란 예비안전진단을 통과한 아파트의 최종 재건축 시행 여부를 결정하기 위한 것으로, 재건축 사업의 첫 관문이다.이태원동 청화아파트 일대청화아파트(이태원동 22-2 외1)는 1982년 준공해 올해로 42년차를 맞은 단지다. 아파트 10개동 지상 12층. 578가구로 대지면적 4만7872㎡, 연면적 9만4176㎡에 이른다.청화아파트는 지난 2009년 재건축추진위원회를 세우고, 2014년 예비안전진단을 통과했으나 같은 해 정밀안전진단 동의율을 채우지 못해 사업이 무산됐었다.청화아파트 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회(이하 추진위)는 지난 2월 용산구에 정밀안전진단 시행을 요청했다. 안전진단 용역비는 총 2억6532만원이다. ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’에 따라 안전진단 실시를 요청하는 측에서 부담한다.구는 3월부터 안전진단기관 선정 등 행정절차를 추진해 이달부터 용역에 돌입한다. 평가분야는 주거환경(30%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 구조안전성(30%), 비용분석(10%)다. 올해 안에 유지보수(55점 초과), 조건부재건축(45점 초과∼55점 이하), 재건축(45점 이하) 중 하나로 구분해 판정한다.청화아파트는 지하철 6호선 이태원역 도보 5분 거리에 위치했다. 북서쪽으로 유엔사부지(이태원동 22-34 일대), 북동쪽으로 한남2구역, 남동쪽으로는 한국폴리텍1대학정수캠퍼스와 닿아있다.올해 1월 첫삽을 뜬 유엔사부지 대지면적 5만1753㎡다. 2027년 공동주택 420가구, 오피스텔 723실, 판매·문화·숙박 등 복합시설 개발이 완료될 예정이다.한남2구역은 지난해 11월 시공사가 선정되면서 사업이 본 궤도에 올랐다. 대지면적은 11만 4580.6㎡다. 재개발을 통해 지하 6층~지상 14층, 최고 높이 40.5ｍ 규모의 공동주택과 부대복리시설이 새롭게 들어선다. 세대수는 1537가구다. 분양(38~155㎡)은 1299세대, 임대(38~51㎡)는 238세대다.김선수 구청장 권한대행은 “올해 초 정부의 재건축 규제 완화와 함께 지난 10년간 멈췄던 청화아파트 재건축 시계가 다시 돌고 있다”며 “이태원 일대 재개발이 차질 없이 진행될 수 있도록 총력을 기울일 것”이라고 말했다.

2023.06.05 I 이윤화 기자

'최고급 주상복합' 용산 크라운호텔 개발, 후년 상반기 첫 삽
[이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔을 25층 최고급 주상복합 시설로 개발하는 사업이 오는 2025년 상반기 첫 삽을 뜰 예정이다. 현대건설, 시행사 RBDK, 코람코자산운용, 한국투자부동산신탁이 손잡고 진행하고 있다. 당초 목표는 시공사 현대건설이 오는 6월 착공해서 2026년 5월 준공하는 것이었다. 다만 지하 철거 및 설계변경, 건축허가 절차 등이 있어서 실제 착공은 2025년 상반기에 가능할 전망이다. 이달 서울시 공모에 선정되면 건축물을 좀더 창의적으로 지을 수 있도록 규제를 완화받게 된다. ◇ 서울시 디자인공모 선정시 건축규제 풀린다 1일 건설 및 금융투자업계에 따르면 크라운호텔 개발사업은 내년 2분기경 건축심의를 접수한 후 오는 2025년 상반기 착공하는 순으로 진행될 예정이다. 작년 용산 이태원 참사 등으로 인허가가 중단됐고 설계변경 등 여러 요인이 작용해서 당초 계획보다 착공 시점이 지연됐다. 건축심의는 건축허가를 신청하기 전 서울시 건축위원회가 건축계획에 대해 도시계획 측면, 도시경관, 조경 및 건축물 배치, 동선 등 전반에 대해 합리성과 타당성 등을 검토·심의하는 것을 말한다.(자료=사업주체 측, 서울시)크라운호텔 개발사업은 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모의 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 사업이다. 현재는 기존 건축물의 지상 부분 철거가 완료됐고, 지하 철거 승인(6~8월 예상)을 앞두고 있다. 크라운호텔 개발의 사업주체는 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)다. 각 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다.크라운호텔 개발사업은 향후 세대수 등 규모에 변동이 생길 수 있다. 서울시 디자인 공모 발표 결과에 따라 설계변경이 될 가능성이 있어서다. 앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난달 19일부터 제안서를 접수받았다. 이번 시범사업 공모에 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 건폐율, 높이, 용적률 등 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.이 경우 해당 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.당초 서울시 일정을 보면 지난 29일 1차 선정안이 발표될 예정이었지만 늦춰졌다. 오는 7일 발표 예정이며, 추가 지연될 가능성도 있다. 디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소가 설계를 맡는다. 크라운호텔 개발사업장 부지 면적은 7011㎡(약 2121평) 규모다. 용산공원이 바로 옆에 있고, 지하철 6호선 이태원역(도보 13분)과 녹사평역(도보 13분)도 인접해 있다. 걸어서 10여분 정도 거리에는 시행사 일레븐건설이 진행 중인 복합개발사업장 ‘더 파크사이드 서울’(이태원동 22-34 일대)이 공사 중이다. 이 사업장과 더 파크사이드 서울, 인근에 있는 ‘단군 이래 최대 재개발’ 한남뉴타운 3구역 모두 현대건설이 시공한다.사업주체 측 관계자는 “내년 3분기 중 건축심의를 완료하는 게 목표지만 변경될 수 있다”며 “건축허가가 내년 12월경 완료되면 그 이듬해 상반기에 착공할 예정”이라고 말했다. 이어 “설계가 변경될 여지가 있는 만큼 ‘더 파크사이드 서울’과 비교해 특장점을 언급하기가 적절치 않다”고 덧붙였다.◇ 신분당선 용산연장 호재…19일 브릿지론 예정또한 단지 근처에는 신분당선 용산 연장선(신사~용산 구간) 동빙고역 개통 ‘호재’가 있다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 작년 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장하는 것이다.신분당선 강남~용산 구간 노선도 (자료=국토교통부)국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 올 하반기쯤 최종 노선을 확정할 계획이다.동빙고역은 서울 용산구 동빙고동 318 일대 들어선다. 더 파크사이드 서울 밑에 있는 수송부 부지(서울 용산구 동빙고동 7번지 일대)에 역이 생긴다. 이 경우 크라운호텔 개발사업장에서 동빙고역까지 걸어서 20분 정도 걸린다.오는 19일 브릿지론을 받아서 기존 대출금을 차환(리파이낸싱)할 예정이다. 앞서 케이스퀘어용산PFV는 작년 10월 26일 현대건설로부터 115억원을 차입한다는 계약을 체결했다. 금리는 4.6%다. 해당 차입금액은 회사 직전 사업연도 말 자기자본 100억원의 115% 규모며, 차입기간은 작년 10월 27일~오는 6월 19일까지다. 브릿지론 규모와 금리는 당일인 19일이 돼야 확정된다. 이밖에 오는 20일 자산유동화 기업어음(ABCP)과 사모사채 만기가 돌아온다.앞서 케이스퀘어용산PFV는 작년 3월 특수목적회사(SPC) 비앤케이썸제일차로부터 원금 1953원 규모 대출을 받았다. 이 중 원금 1453억원 대출채권은 상환됐고, 잔액인 원금 500억원 대출채권은 작년 5월에 만기연장됐다.비앤케이썸제일차는 이 대출채권을 기초자산 삼아서 작년에 ABCP 및 사모사채를 발행했다. ABCP(제2-1회 400억원)와 사모사채(제1회 100억원, 제2회 400억원)은 모두 오는 6월 20일 만기도래한다. SPC가 제2-1회 ABCP 발행대금을 재원으로 제2회 사모사채를 매입소각한다. SPC 관련 제반 업무는 자산관리자인 BNK투자증권과 업무수탁자인 다올투자증권이 수행하고 있다.서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)

2023.06.02 I 김성수 기자

한남3구역 유동화증권 3개월 연장…다올證으로 주관사 변경
[이데일리 김성수 기자] ‘단군 이래 최대 재개발’로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역 재개발사업 관련 유동화증권(ABCP) 1730억원이 약 3개월 연장(리파이낸싱)되면서 주관사가 다올투자증권으로 바뀌었다. 시공사 현대건설이 증권사들 대상으로 입찰을 진행한 결과, 최저금리를 제안한 금융기관이 새로 선정됐다.이번 차환발행된 ABSTB는 기존 ABCP보다 금리가 높을 것으로 예상된다. 다만 현대건설 기업어음(CP) 신용등급이 사실상 최고등급인 A1인 만큼 PF ABCP 금리가 큰 폭 오를 가능성은 낮아 보인다.서울 용산구 한남3재정비촉진구역 (사진=연합뉴스)◇ 종전 PF ABCP 만기에 차환…현대건설 ‘최저금리’ 금융사 선정18일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 제이케이노량진은 지난 16일 1730억원 규모 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 만기는 오는 8월 3일이다. 제이케이노량진은 유동화증권 발행으로 조달한 자금을 한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 조합)에 대출해주기 위해 설립된 특수목적회사다. 유동화증권의 기초자산은 조합에 대한 대출채권(원금 1730억원)으로, 오는 8월 3일이 만기다. 원금이 만기에 일시 상환되는 조건이다. 대출이자는 지난 16일 전액 선급됐으며, 선급된 이자는 기한이익상실 등을 포함해 어떤 경우에도 반환되지 않는다. 현대건설은 한남3구역 조합의 대출채무에 대해 연대보증(보증한도: 대출약정금의 100%)을 제공한다.앞서 SPC 블랙홀제육차가 발행했던 PF ABCP 1750억원이 지난 16일 만기 도래함에 따라 이번에 차환발행이 이뤄졌다. 차환발행이란 만기가 된 채권을 상환하기 위해 새로운 채권을 발행하는 것을 뜻한다. 시공사 현대건설은 지난주 최저금리를 제안하는 금융기관을 선정하기 위해 입찰을 진행했다. 이번에 차환이 이뤄지면서 업무수탁자, 자산관리자, 주관사가 종전 유진투자증권에서 다올투자증권으로 바뀌었다. 법률자문기관도 기존 법무법인 명진에서 법무법인 세연으로 변경됐다. 이밖에 한남3구역 재개발 관련 유동화증권은 올해 9월, 내년 3월에도 만기가 돌아온다. 오는 9월 20일에는 SPC 컬티베이션제칠차가 발행한 자산담보부기업어음(ABCP) 526억원(주관사 키움증권)이 만기도래하며, 내년 3월 21일에는 머니빌리지제일차가 발행한 ABCP 1310억원(주관사 미래에셋증권)이 만기도래한다.◇ 발행금리 높아져도 현대건설 사실상 A1…금리 안정화 보일 듯이번 차환발행된 ABSTB는 기존 ABCP보다 금리가 높을 것으로 예상된다. PF ABCP가 발행됐던 작년 5월 17일 당시만 해도 기준금리가 1.75%로 한국은행의 급격한 금리인상 전이었던 만큼 단기금융시장 금리도 지금보다 낮았기 때문이다.다만 현대건설 기업어음(CP) 신용등급이 사실상 최고등급인 A1인 만큼 PF ABCP 금리가 큰 폭 오를 가능성은 낮아 보인다. 현대건설의 무보증사채 신용등급은 AA-다. 신용등급 AA- 이상일 경우 기업어음은 A1로 분류된다. 한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가에 따르면 시공능력평가순위 10위권 주요 대형건설사 중 기업어음 신용등급이 A1인 곳은 삼성물산, DL이앤씨, 현대엔지니어링 뿐이다. 삼성증권 보고서를 보면 A1등급 PF ABCP 3개월 기준 평균 거래 금리는 지난 3월 초 4.2%대에서 3월 중순 4.4%대로 소폭 상승한 이후 최근까지 4.4% 수준을 유지하고 있다. A1등급 PF ABCP 금리 추이 (자료=삼성증권)A1등급과 A2등급의 금리 차이가 확대되면서 PF ABCP 시장에서도 우량 등급과 비우량 등급 간 양극화가 심화되고 있다는 분석이다.김은기 삼성증권 글로벌채권팀 수석 연구위원은 “A1등급의 우량등급 PF ABCP 위주로 투자 수요가 형성되면서 금리가 안정세를 보이고 있다”면서도 “반면 A2등급 PF ABCP에 대한 투자 수요는 여전히 부진해 금리가 상승하고 있다”고 말했다. 이어 “‘옥석 가리기’가 끝나고 정상 사업장 위주의 PF ABCP가 유통되면 불확실성 완화 등으로 PF ABCP 금리가 떨어지고 양극화도 해소될 것”이라며 “정부의 부동산PF 관련 선제적 대응 뿐만 아니라, 최근 아파트 가격 하락 폭 둔화와 미분양 재고 감소 등 긍정적인 주택시장 분위기도 향후 PF 금융 리스크 완화에 기여할 것”이라고 내다봤다.한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원 수만 4000여명에 이르며 총 사업비 7조원, 예정 공사비 1조8880억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다.사업시행계획 인가일은 2019년 3월 29일이다. 오는 2025년 3월 착공 및 분양 예정으로 사업을 진행 중이다.당초 이 사업은 지난 3월 용산구청으로부터 관리처분계획 인가를 받아 연내 이주가 이뤄질 예정이었다. 하지만 상가 조합원들이 분양가를 이유로 법원에 낸 관리처분 효력 정지 가처분 신청이 일부 인용되면서 사업이 지연되고 있다.

2023.05.19 I 김성수 기자

'단군 이래 최대 재개발' 한남3구역, 1750억 ABCP 차환한다
[이데일리 김성수 기자] ‘단군 이래 최대 재개발’로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역 재개발사업 관련 유동화증권(ABCP)이 오는 16일 만기를 앞두고 차환발행된다. 증권사들 대상으로 입찰을 진행하며, 최저금리를 제안한 금융기관을 이번주 중 새로 선정한다. 기준금리가 작년 5월보다 높아졌고 지난 3월부터 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화 기업어음(ABCP) 금리가 전반적으로 오른 만큼 발행금리는 높아질 것으로 보인다. 다만 ‘PF 대주단 협약’ 등 시장 안정화를 위한 장치가 강화되고 있어 금리도 안정세를 되찾을 것으로 예상된다.서울 용산구 한남3재정비촉진구역 (사진=연합뉴스)◇ 종전 PF ABCP, 16일 만기…이번주 ‘최저금리’ 금융사 선정11일 건설 및 금융투자업계에 따르면 현대건설은 한남3구역 재개발 관련 1750억원 규모 PF ABCP를 차환발행하기 위해 이번주 내 최저금리를 제안하는 금융기관을 선정한다. 차환발행이란 만기가 된 채권을 상환하기 위해 새로운 채권을 발행하는 것을 뜻한다. 현대건설이 증권사들 대상으로 입찰을 진행하며, 주관회사가 기존 유진투자증권에서 다른 곳으로 바뀔 수도 있다. 앞서 SPC 블랙홀제육차는 작년 5월 17일 PF ABCP 발행으로 조달한 자금 1750억원을 한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합에 대출해줬다. 조합이 대출원리금을 지급해서 유동화증권을 상환하는 구조다. 현대건설은 한남3구역 재개발 사업의 시공사며, 이 ABCP의 기초자산인 대출채권에 대해 연대보증약정을 맺고 있다. SPC 운영 관련 업무는 유안타증권, 유진투자증권이 각각 업무위탁계약, 자산관리위탁계약을 체결해서 수행해왔다.한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원 수만 4000여명에 이르며 총 사업비 7조원, 예정 공사비 1조8880억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다. 사업시행계획 인가일은 2019년 3월 29일이다. 오는 2025년 3월 착공 및 분양 예정으로 사업을 진행 중이다. 당초 이 사업은 지난 3월 용산구청으로부터 관리처분계획 인가를 받아 연내 이주가 이뤄질 예정이었다. 하지만 상가 조합원들이 분양가를 이유로 법원에 낸 관리처분 효력 정지 가처분 신청이 일부 인용되면서 사업이 지연되고 있다.◇ 발행금리 높아질 듯…‘대주단 협약’ 등에 PF시장 안정 기대이번에 차환이 이뤄질 경우 기존에 발행금리보다는 높을 것으로 예상된다. PF ABCP가 발행됐던 작년 5월 17일 당시만 해도 기준금리가 1.75%로 한국은행의 급격한 금리인상 전이었던 만큼 단기금융시장 금리도 지금보다 낮았기 때문이다.게다가 PF ABCP 금리는 지난 3월 중순 이후 오름세를 보였다. 삼성증권 보고서에 따르면 지난 2월 말 4.2% 밑으로 떨어졌던 PF ABCP 금리는 지난 3월 중순 이후 수요 감소로 다시 상승했다. PF ABCP 금리 추이 (자료=삼성증권)A1등급 PF ABCP 3개월 기준 평균 거래 금리는 4.4~4.5%까지 상승했다. A2등급 PF ABCP 3개월 평균 거래 금리는 지난 3월 초 7% 초반 수준에서 8.9%까지 상승하면서 A1등급보다 더 크게 뛰었다.지난달 한국은행이 기준금리를 3.5%에 동결하면서 3개월 양도성예금증서(CD) 금리가 3.43%까지 떨어지고, A1등급 91일물 기업어음(CP) 금리도 4% 미만으로 하락하는 등 단기금융시장 금리가 안정됐지만 PF ABCP는 반대로 움직인 것.다만 이는 일시적 현상이라는 의견이 나온다. 지난달 ‘대주단 협약’ 체결로 금융기관들이 PF 익스포저를 줄이면서 PF ABCP 수요가 감소했고, 그 결과 PF ABCP 금리가 올랐다는 분석이다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 27일 전 금융권이 참여하는 ‘PF 대주단 협약’을 가동한다고 밝혔다.PF 대주단 협약이란 문제 상황이 발생하면 개별적 채권자들이 처리하는 것이 아니라 집단적으로 채무를 처리하자는 일종의 약속이다. 대주단 간 협의로 채권 재조정을 거쳐 가능하면 사업장을 정상화해 채권을 회수하자는 취지다. 3개 이상 금융기관이 총 100억원 이상을 대출해준 사업장에서 시행사나 시공사가 일시적으로 돈을 갚지 못했을 때 이 대주단 협약이 적용된다. 협약에 참여한 금융기관은 은행, 금융투자사, 보험사, 여신전문금융회사, 저축은행, 상호금융권, 부실채권투자사 유암코(연합자산관리) 등 총 3780여곳이다. 이번 대주단 협약은 참여 금융회사가 전 금융권으로 확대된 데 의미가 있다. 기존 참여 대상은 은행, 증권사, 보험사, 여신전문금융업, 저축은행 등으로 한정됐다. 하지만 이번 협약은 새마을금고, 농협, 수협, 산림조합, 신협, 유암코 등 상호금융권까지 확대됐다. 이에 따라 PF ABCP 금리도 안정될 것이라는 전망이 나온다. 김은기 삼성증권 글로벌채권팀 수석 연구위원은 “PF ABCP 금리가 상승한 것은 대주단 협약을 앞두고 사업장별 ‘옥석 가리기’가 일어나 수요가 감소하고, 금융기관이 PF 익스포저를 줄여서 발생한 일시적 요인으로 보인다”며 “옥석 가리기가 끝난 후 정상 사업장 위주로 PF ABCP가 유통될 경우 불확실성이 완화되고 고금리 단기금융상품 수요가 살아나 PF ABCP 금리가 다시 하락할 것”이라고 말했다.

2023.05.12 I 김성수 기자

은마 상가 조합원, 권리가액 2억원 이상이면 아파트 분양[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 은마아파트 재건축 추진위원회와 상가 조합원들 사이에 극적으로 협상이 이루어졌다. 그동안 은마아파트는 상가 조합원으로 인해 재건축 사업이 지연되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 컸다.은마아파트 전경. (사진=연합뉴스)보통 상가 조합원은 재건축 사업에 잘 동의하지 않는다. 아파트를 소유한 조합원은 싼값에 아파트를 분양받지만 상가를 소유한 조합원은 상가로 분양받는 것이 원칙이다. 상대적으로 이익을 극대화하기도 쉽지 않다. 아파트 조합원의 경우 싼값에 아파트를 분양받을 권리가 어느 정도 보장이 되지만 상가 조합원은 그렇지가 않다. 상가 조합원이 소수인 이유로 아파트 조합원의 수익을 극대화하는 방향으로 상가 건축이나 분양가가 정해지는 경우가 많다. 최근 한남3구역 재개발조합의 경우에도 상가 분양가가 높다는 이유로 상가 조합원들이 관리처분계획취소소송을 제기하기도 했다. 또 상가를 분양받더라도 재건축 사업을 마친 후 상권이 어떻게 형성될지 장담할 수 없다. 가락시영아파트를 재건축한 헬리오시티의 경우에도 2019년도에 상가 분양을 했지만 아직 미분양분이 남아있다.사정이 이렇다 보니 상가 조합원들은 재건축 사업에 협조하지 않는다. 아파트 조합원 입장에서는 상가 조합원이 눈엣가시겠지만, 상가 조합원 입장에서는 정당한 권리를 주장하는 것이 당연하다.다만 상가 조합원의 경우 재건축 조합이 설립되고 나면 협상력이 크게 약해진다. 조합설립이 되기 이전부터 체계적으로 대응해야 할 필요가 있는 이유다. 상가 조합원은 조합설립이 되기 전에 독립정산제 약정을 요구할 수 있고, 상가만을 따로 떼어 재건축을 하는 것도 고려해볼 수 있다. 사정에 따라 합리적으로 결정하면 된다. 이번 은마아파트의 경우에는 독립정산제 약정을 체결하기로 하면서 상가 조합원이 아파트 분양을 받는 것이 가능하도록 산정비율을 10%로 크게 낮췄다. 재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받으려면 상가 조합원의 권리가액에서 새로 분양받는 상가의 분양가를 뺀 값이 조합에서 분양하는 가장 작은 아파트 분양가에 산정비율을 곱한 값보다 커야 한다. 여기에 따라 계산하면 은마아파트의 경우에는 상가 조합원의 권리가액이 2억원 이상인 경우부터 아파트 분양을 받을 수 있게 된다.다만, 독립정산제 약정을 체결하는 경우 이후 조합원 총회에서 이를 철회하는 것도 가능하다는 위험성을 인지해야 한다. 은마아파트와 같이 상가 조합원에게도 아파트를 분양하기로 하는 경우 분양가격을 산정하는 기준 등이 구체적으로 약정에 포함되어야 이후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 김예림 변호사.

2023.05.06 I 이윤화 기자

[단독] 한남3구역, 관리처분 인가 위한 큰 산 넘어
서울 용산구 한남3재정비촉진구역. 사진=연합뉴스[이데일리 김아름 기자] 서울 한남뉴타운 3구역(재개발)이 관리처분 인가와 이주를 위한 큰 산을 넘었다. 4일 정비업계에 따르면 한남3 재정비촉진구역 조합 대의원 6명이 제기한 소송에서 조합이 승소한 것으로 전해졌다.앞서 지난해 12월 대의원들의 반대로 정관 변경과 이주관리 업체 선정이 부결되면서 사업이 지연된 바 있다. 이에 조합은 이주관리업체와 범죄예방업체 선정에 관한 내용과 대의원 임기제 도입과 현 대의원 임기를 이달 열리는 정기총회 때 조기 종료하는 내용을 담은 정관변경 등을 임시총회를 통해 통과시켰다. 이를 문제삼아 대의원들 6명이 가처분 소송을 제기했지만 기각된 것이다. 이와함께 용산구는 한남3구역 재개발 사업시행계획 변경(경미한 변경)을 인가했다고 고시했다. 고시에 따르면 용산구 한남동 686 일원 38만6395.5㎡를 대상으로 조합은 공동주택 약 5816가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.다만 아직 상가관련 문제가 남아있어 관리처분 인가 절차를 위한 막바지 조율이 필요한 상황이다.조합 관계자는 “대의원 임기제를 반영하고 업체를 선정한 총회의 효력을 정지하는 내용의 소송에서 이번에 조합이 승소해서 기존 총회 효력이 정지되는 걸 막았다”라고 설명했다.

2023.04.04 I 김아름 기자

용산 유엔사부지 첫 삽 떴다…상반기 오피스텔 분양
[이데일리 김성수 기자] 사업비 11조원 규모의 서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발사업’이 첫 삽을 떴다. 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’이다. 일레븐건설이 지난 2017년 6월 한국토지주택공사(LH)로부터 해당 부지를 낙찰받은 지 약 6년 만에 착공에 돌입했다. 올 상반기 오피스텔부터 분양할 예정이다. 강북 ‘노른자위 땅’으로 꼽히는 용산구 이태원동에 위치한 데다 인근에 용산국제업무지구 등 ‘메가톤급’ 개발이 진행중이어서 앞으로 입지는 더욱 좋아질 것으로 보인다. ◇ 현대건설, 2027년 준공 예정…부지 낙찰 6년만20일 용산구청에 따르면 유엔사부지 복합개발사업장인 ‘더 파크사이드 서울’은 지난 9일 착공계가 처리됐다. 예정 공사기간은 오는 2027년 1월까지며, 사용승인 예정일도 2027년 1월이다. 총 사업비는 11조319억원, 총 공사비는 6990억원 규모다.(자료=서울시, 용산구청)유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다.현대건설이 책임준공 의무를 지고 시공하고 있다. 시공사의 책임준공 의무란 불가항력적 사유가 있는 경우를 제외하고 시공사가 시행사의 부도, 공사비 지급 지연, 민원 등을 이유로 공사를 중단할 수 없고, 예정된 공사기간 내에 건축물을 준공해야 하는 의무를 말한다. 설계는 디에이그룹 엔지니어링 종합건축사사무소가 맡았다. 현재 메리츠화재, 메리츠증권, 메리츠캐피탈 등 메리츠그룹이 브릿지론 1조원에 전액 참여하고 있다. 브릿지론 금리는 올인코스트 기준 12%며 다음달 20일이 만기다. 업계 관계자는 “사업성이 높고 시공사도 현금 여력이 있는 만큼 브릿지론을 본PF로 전환하는 데 문제가 없을 것으로 보인다”고 말했다.현대건설 분기보고서를 보면 회사는 작년 3분기 말 기준 현금 및 현금성자산으로 3조3636억600만원을 보유하고 있다. 시행사 일레븐건설은 유엔사부지 복합개발 오피스텔 726실을 올해 상반기 중 분양한다. 다만 정확한 분양 일정은 미정이며, 분양가도 아직 검토 중이다.용산국제업무지구 조성 조감도(안) (자료=서울시)◇ 용산정비창·한남뉴타운·신분당선…메가톤급 개발‘더 파크사이드 서울’이 위치한 용산 일대에는 ‘메가톤급’ 개발이 여러 건 진행되고 있다. 앞서 오세훈 서울시장은 작년 7월 ‘용산 정비창 부지’에 용산국제업무지구를 조성해 아시아 실리콘밸리로 만든다는 개발계획을 발표했다. 이에 따라 용산은 용산공원을 중심으로 서쪽에는 업무 기능, 동쪽에는 주거 기능이 더 강화될 것으로 보인다. 용산 정비창 부지는 용산공원 서쪽에 있으며, 용산공원 동쪽에는 유엔사부지 개발 외에도 한남뉴타운 재개발 등 대규모 프로젝트가 순차적으로 진행 중이다. 한남3구역은 현대건설이, 한남2구역은 대우건설이 시공한다.또한 단지 근처에는 신분당선 용산 연장선(신사∼용산 구간) 동빙고역이 개통한다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 지난 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장하는 것이다.국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 올 하반기쯤 최종 노선을 확정할 계획이다. 동빙고역은 서울 용산구 동빙고동 318 일대 들어선다. 더 파크사이드 서울 밑에 있는 수송부 부지(서울 용산구 동빙고동 7번지 일대)에 역이 생긴다. 이 경우 단지에서 동빙고역까지 걸어서 10여분이면 이동할 수 있게 된다.신분당선 강남~용산 구간 노선도 (자료=국토교통부)

2023.02.20 I 김성수 기자