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전국 아파트 매맷값 8개월만에 보합..서울은 상승폭 확대
10월5주 매매·전세가격지수 변동률(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 지난주 전국 아파트 매매가격이 제자리걸음했다. 전국 아파트값이 보합세를 보인 것은 지난 2월 말 이후 8개월여만에 처음이다.2일 한국감정원에 따르면 10월 다섯째주(10월 30일 기준) 전국 주간 아파트 매맷값과 전셋값 모두 전주 대비 보합(0.0%)을 기록했다.서울(0.07%)은 학군이 좋거나 기업 입주 및 재건축 사업 진척 등 호재가 있는 지역으로 중심으로 올랐다. 강남구(0.09%)는 대치동 은마아파트 재건축 35층 추진 등 사업 진척으로 상승했고, 강동구(0.09%)는 신규 분양 단지 기대감과 서울~세종고속도로와 지하철 9호선 연장 등 교통 호재로 아파트값이 상승세를 탔다. 송파구(0.16%)는 높은 호가 수준에 따른 관망세로 상승폭이 줄었고, 광진(0.06%)·마포구(0.06%) 등 강북 대부분 지역에서는 지난 10·24 가계부채 종합대책 발표 이후 관망세를 보이며 상승폭이 둔화됐다.경기도는 0.02%, 인천은 0.03% 오르는 등 전주 대비 상승폭이 절반 이하로 줄었다.지방은 0.03% 하락했다. 세종(-0.06%)은 8·2 대책에서 투기지역으로 지정된 데다 10·24 가계부채 종합대책까지 겹치면서 약 7개월 만에 하락 전환했다. 울산(-0.10%) 및 경북(-0.15%), 경남(-0.18%)은 조선업 등 지역경기 침체와 신규 입주 물량 공급 부담 등의 영향으로 전주 대비 하락폭이 확대됐다.10월 다섯째주 시도별 아파트 매매가격지수 변동률(전주 대비 기준, 자료: 한국감정원)서울 아파트 전셋값은 0.05% 올랐다. 강북권은 전주 대비 상승폭이 소폭 줄었고, 강남권은 상승폭을 유지했다.강동(0.08%)·송파구(0.17%)는 소형 단지 강세, 동작구(0.11%)는 잠원·방배동 등 재건축 이주수요 및 직장인 수요 등으로 상승했다. 서초구(-0.19%)는 재건축 이주 임박 단지가 많은 반포동 등을 중심으로 하락폭이 확대됐다. 용산구(0.00%)는 주택 노후화 및 미군기지 이전 등으로 수요 감소하며 보합 전환했다.경기도 아파트 전셋값은 0.01%, 인천은 0.02% 상승했다. 지방은 전셋값이 0.02% 떨어졌다. 대전(0.13%)은 일부 수요 대비 공급이 부족한 지역과 학군 우수지역을 중심으로 상승했지만 가을 이사철이 마무리되면서 충남(-0.03%)·제주(-0.02%)·부산(-0.02%)은 하락 전환, 울산(-0.09%)·경북(-0.12%)은 하락폭이 확대됐다. 10월 다섯째주 시도별 아파트 전세가격지수 변동률(전주 대비 기준, 자료: 한국감정원)

2017.11.02 I 성문재 기자

"중도금대출 줄기 전에 분양받자"… 가을 청약 '인기몰이' 예고
△주택담보대출 규제를 강화한 10·24 가계부채 종합대책 이후 분양시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 최근 삼성물산이 서울 서대문구 가재울뉴타운에서 분양한 ‘래미안 DMC 루센티아’ 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다.[삼성물산 제공][이데일리 성문재 기자] 정부의 10·24 가계부채 종합대책 발표로 내년 1월 중도금대출 보증 축소 전에 청약 과열 현상이 나타날 것이라는 우려가 커지고 있다. 특히 이번 주에는 올들어 가장 많은 단지가 모델하우스를 개관하는 만큼 청약시장이 후끈 달아오를 전망이다. 게다가 건설사들도 연내 밀어내기 분양에 속도를 낼 것으로 보여 내집 마련을 꿈꾸는 예비 청약자들의 청약 전략이 어느 때보다 중요해졌다.◇이번 주 28개 단지 모델하우스 개관… 분양 성수기 절정25일 부동산114에 따르면 이번 주에 전국에서 28개 단지가 일제히 모델하우스 문을 열고 예비 청약자를 맞이한다. 올 들어 주간 단위로 최다 모델하우스 개관으로 가을 분양 성수기가 절정을 맞은 모습이다.1순위 청약을 받는 곳도 14개 단지 5941가구에 달한다. 한화건설이 서울 영등포뉴타운 1-3구역을 재개발해 짓는 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’과 라온건설이 중랑구 면목5구역을 재건축하는 ‘면목라온프라이빗’ 등이 이날 1순위 청약을 받았다. 전날 1순위 청약을 받은 한진중공업(097230) ‘해모로 프레스티지’는 148가구 모집에 583건의 청약이 몰려 평균 3.94대 1로 전 평형 1순위 마감했다. 지난 18일 분양한 삼성물산(028260)의 ‘래미안DMC루센티아’는 평균 15.1대 1로 역시 1순위에서 전 평형 마감했다. 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에 대해 100% 청약가점제를 적용하면서 실제 청약 가능한 수요는 줄었지만 기회가 많아진 무주택 실수요자들은 이전보다 적극적으로 청약에 뛰어들고 있는 것이다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 고분양가 규제에 나선 것도 이같은 청약 과열 분위기에 한몫했다. 지난달 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이’(신반포6차 재건축 단지)는 가장 작은 전용 59㎡형도 9억원을 넘었지만 1순위 청약에서 평균 168대 1이라는 높은 경쟁률로 전 평형 마감했다. 일반분양가가 당초 책정했던 것보다 3.3㎡당 평균 350만~450만원 낮은 4250만원으로 결정되면서 ‘로또 아파트’가 된 때문이다. 정부의 규제가 역으로 수억원의 시세 차익을 안겨주는 투기 상품을 만들었다는 지적이 쏟아졌다. 1주일 뒤 분양한 ‘래미안 강남포레스트’(개포시영아파트 재건축 단지)도 마찬가지다. 분양가가 예상보다 낮게 책정된 여파로 평균 41대 1로 전 평형이 1순위 마감했다. 오는 27일 모델하우스 문을 여는 ‘고덕 아르테온’도 로또 아파트가 될 전망이다. 현대건설(000720)과 대림산업(000210)이 고덕주공3단지를 재건축해 짓는 고덕 아르테온은 4066가구(일반분양 1397가구)의 대단지 프리미엄에다 시장 예상보다 낮은 분양가(3.3㎡당 2346만원) 책정으로 청약 흥행이 불보듯 뻔하다는 게 업계의 관측이다.◇“규제 피하자”… 연내 알짜 분양 단지 노려볼 만이번 주부터 올 연말까지 분양하는 주요 분양단지들에서도 이 같은 현상이 두드러질 전망이다. HUG를 통한 고분양가 규제가 여전한 가운데 내년부터는 실수요자조차 중도금대출이 까다로워질 수 있는 만큼 규제 적용 전인 올해 안에 청약 당첨을 목표로 청약시장에 뛰어드는 수요자가 많을 것이라는 관측이 지배적이다. HUG 관계자는 “보증기관인 HUG나 주택금융공사의 보증비율이 줄어든다는 것은 중도금대출을 내주는 시중은행들의 리스크가 커진다는 뜻”이라며 “중도금대출을 받는 것이 더욱 깐깐해질 것”이라고 말했다.건설사들도 연내 계획했던 분양 일정을 최대한 앞당길 것으로 예상된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “건설사들은 중도금대출 규제가 적용되기 전 밀어내기 공급을 시도할 가능성이 크다”며 “상대적으로 내년부터는 아파트 분양 등 공급 물량은 줄어들 것”이라고 내다봤다.조은상 리얼투데이 리서치팀장은 “서울이나 서울과 인접한 수도권 공공택지지구에 진입하려는 수요는 넘쳐난다”며 “내집 마련 실수요자들은 올해 안에 입지 좋은 곳에서 공급되는 분양 단지를 적극 공략할 필요가 있다”고 말했다.

2017.10.26 I 성문재 기자

갈길 바쁜데...강남 재건축 '교육환경평가'에 발목
[이데일리 이동훈 기자][이데일리 김기덕 기자] 올 2월 도입된 교육환경영향평가(이하 교평)가 재건축 아파트 단지의 운명을 좌우하는 복병으로 떠오르고 있다. 교평 심사 기준이 까다로워 심의를 통과하기가 쉽지 않은데다 명확한 탈락 사유가 공개되지 않아 전체 사업 일정이 늦어지고 경우가 적지 않아서다. 여기에 재건축 사업을 추진하는 단지 인근 학교의 무리한 기부채납(공공기여) 요구로 정비계획이 대폭 수정되면서 사업성이 떨어지는 경우도 많아 조합들의 원성이 높아지고 있다.◇교평 통과율 68%… 10곳 중 3곳 탈락 업계에 따르면 지난 2월 교평 심의가 도입된 이후 지난달까지 총 57건의 심의(총 9회)가 진행됐다. 이 중 승인된 사업장은 39곳(통과율 68%)이다. 정비계획 심의 안건 10건 중 3건은 교평에서 고배를 마신 셈이다. 현재 총 8건의 안건이 교육환경영향평가 심의를 앞두고 있다. 교육환경영향평가는 학교 인근(직선거리 200m 이내)에서 재건축·재개발 등 정비사업을 하거나 최고 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축행위로부터 교육 환경을 보호하기 위해 마련됐다. 학교 예정지나 기존 학교 일대의 위치·교통·일조 등의 항목을 평가하고 위해성이 있는 환경은 사전에 배제하거나 최소화한다. 정비사업단계 중 사업시행인가 전에 이뤄진다. 문제는 교평 심의가 한 달에 한번 비정기적으로 열리는 데다 심의 기준도 까다로워 수차례 심의를 거치는 경우가 많다는 점이다. 이럴 경우 최소 두 달 이상 정비사업 일정이 늦어질 수 있다. 실제 올해 처음 교평을 통과한 서울 동작구 노량진7구역은 위원회 회의만 11차례나 거쳤다. 재건축 사업장은 교평을 통과해야 구청으로부터 사업시행인가를 받을 수 있다. 이를 위해 재건축 조합은 사업장 경계로부터 200m 안에 있는 학교로부터 사업 동의와 협조를 구해야 한다. 하지만 이미 100가구 규모 이상의 주택건설용 공동주택을 받은 단지에는 가구당 0.8%의 학교용지부담금을 부과하고 있다. 여기에 교평 심의까지 받게하는 것은 조합에게 지나치게 가혹하다는 불만도 터져나오고 있다. 강남 반포동 재건축 조합 관계자는 “교평에서 안건이 왜 보류나 부결됐는지에 대한 어떠한 설명도 없기 때문에 재차 안건을 올려 심의를 준비하는데 적지 않은 시간이 걸린다”며 “학교용지부담금을 내야하는 상황에서 주변 학교 공공기여는 이중 과세에 해당한다. (주변 학교들의 공공기여 요구가 많아지면서) 결국 사업비가 계속 올라갈 수밖에 없는 구조”라고 푸념했다. 서울시교육청 관계자는 “교평 심의는 위원 과반수 참석해 50% 동의가 있어야 통과되는데 부결되거나 보류된 안건은 그 결과나 이유가 바로 공개되지 않아 일부 조합들의 불만이 있는 것으로 알고 있다”며 “아직 시행 초기여서 기준이 명확치 않은데다 신청 건수가 몰리는 경우가 많아 심의 기간이 오래 걸리는 경우는 있다”고 말했다. ◇주변 학교 무리한 요구에 몸살… 사업성 악화 우려 강남 주요 재건축 단지에서도 사업시행인가를 앞두고 인근 학교와 협상하는 과정에서 문제가 발생해 전체 사업에 차질이 빚어지기도 했다. 지난달 사상 최대 공사비를 걸고 수주전이 펼쳐졌던 서초구 반포주공1단지의 경우 반경 200m 안에 강남 8학군에서도 명문사학으로 꼽히는 세화고와 세화여고, 세화여중이 있다. 사업 초기 이들 학교 재단인 세화학원에 학급당 공기청정기 지급 및 냉난방비 보전 등을 약속했다. 하지만 재단 측이 일부 학교에 강당과 학교 건물 신축을 요구하는 의견서를 전달해 갈등이 빚어졌다. 업계 관계자는 “당시 반포주공1단지 주변 학교에서 신축 건물 공사비로 요구한 금액이 100억~200억원에 달할 정도로 지나치게 많았다”며 “겨우 합의점을 찾아 결국 20억원 선에서 협상이 마무리됐다”고 전했다. 지난달 재건축 시공사로 GS건설을 선정한 서초구 잠원동 한신4지구는 지난 9월 교평 심의에서 보류 판정을 받았다. 한신4지구 조합 관계자는 “9월 심의에서 인근 경원중과 최종 협의가 안됐다는 교평의 판단으로 당시 보류 판정을 받았다”며 “만약 같은 달 마지막 주 열린 심의를 통과하지 못했다면 그나마 희박하게나마 남아 있던 연내 관리처분계획 신청 가능성마저 물건너갈 뻔했다”고 말했다. 주변 학교와 협의 과정에서 재건축 사업성이 크게 떨어지는 경우도 있다. 올 7월 교평을 통과한 송파구 잠실 진주아파트의 경우 단지 길 건너편에 있는 잠실초등학교가 일조권을 고려해 층고를 낮춰달라는 요구를 받았다. 수차례 협의 끝에 결국 조합은 당초 정비계획안과는 달리 전체 가구 중 288가구가 줄어들게 됐다.이동주 한국주택협회 진흥실 차장은 “내년 재건축 초과이익 환수제 시행을 앞두고 사업을 서두르는 단지가 많아졌지만 새로 추가된 교통·교육환경영향평가 등에 발목이 잡혀 추진 일정이 늦어지는 경우가 많아졌다”며 “정비사업을 추진하는 조합은 충분한 시간을 두고 미리 주변 학교와 충분한 협의 과정을 거칠 필요가 있다”고 말했다.△서울시교육청 제공

2017.10.24 I 김기덕 기자

警 '재건축 금품수수' 롯데건설 본사 압수수색(종합)
지난 11일 오후 서울 송파구 신천동 교통회관에서 미성·크로바 재건축 사업 시공사 선정을 위한 조합원 투표가 열렸다. 행사장 앞에서 GS건설과 롯데건설 관계자들이 조합원을 상대로 열띤 유치전을 벌이고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 윤여진 기자] 강남 재건축 사업 수주 과정에서 금품을 돌린 혐의를 수사 중인 경찰이 롯데건설에 대한 압수수색에 나섰다. 서울 서초경찰서는 도시 및 주거환경 정비법 위반 혐의로 서울 서초구 잠원동 소재 롯데건설 주택사업본부를 압수수색 중이라고 23일 밝혔다. 이날 오후 1시 30분쯤 롯데건설 주택사업본부에 도착한 경찰 수사관 30여명은 사무실에서 각종 서류와 장부, 컴퓨터 하드디스크 자료 등을 확보하고 있다. 앞서 서초구 잠원동 한신4지구 조합원 1명은 지난 10일 “주택 재건축 정비사업 건설업자 선정을 앞두고 롯데건설이 조합원들에게 금품을 뿌린 의혹이 있다”며 경찰에 고발장을 제출했다.경찰은 지난주 고발인 조사를 통해 금품을 제공한 롯데건설 측과 금품을 받은 조합원들이 얼마나 되는지 확인하는 과정에서 피의자 일부를 특정한 것으로 알려졌다.경찰 관계자는 “정비사업자 선정 여부와 상관없이 금품을 제공한 것이 확인될 경우 처벌이 가능하다”며 “압수수색을 통해 확보한 자료를 검토한 후 롯데건설과 재건축 조합 관계자들을 불러 조사할 계획”이라고 설명했다. 롯데건설 관계자는 이에 대해 “고발장 내용을 확인한 뒤 경찰 수사에 대한 대응 방법을 검토하겠다”고 설명했다. 롯데건설은 공사비 총 1조원 규모의 한신4지구 재건축 시공업체 선정을 앞두고 GS건설과 경쟁했으나 사업권은 GS건설에 돌아갔다. GS건설은 강남 재건축 시장 등지에서 ‘불법 매표(買票) 시도 근절을 위한 신고센터’를 설치해 운영한 결과 한신4지구 재건축 수주과정에서 롯데건설이 25건의 금품과 향응을 제공했다는 신고를 접수했다고 밝힌 바 있다.

2017.10.23 I 윤여진 기자

警 '재건축 금품수수' 롯데건설 본사 압수수색(상보)
서울 서초경찰서 전경.(사진=이데일리 DB.)[이데일리 윤여진 기자] 강남 재건축 사업 수주 과정에서 금품을 돌린 혐의를 수사 중인 경찰이 롯데건설에 대한 압수수색에 나섰다. 서울 서초경찰서는 도시 및 주거환경 정비법 위반 혐의로 서울 서초구 잠원동 소재 롯데건설 주택사업본부에 수사진을 보내 각종 서류와 장부, 컴퓨터 하드디스크 저장 자료 등을 압수수색 중이라고 23일 밝혔다. 앞서 서초구 잠원동 한신4지구 조합원 1명은 지난 10일 “주택 재건축 정비사업 건설업자 선정을 앞두고 롯데건설이 조합원들에게 금품을 뿌린 의혹이 있다”며 고발장을 제출해 경찰이 수사에 나섰다.경찰은 지난주 고발인 조사를 마치고 롯데건설에게 금품을 제공 받은 조합원들이 얼마나 되는지를 확인한 것으로 전해졌다.경찰 관계자는 “정비사업자 선정 여부와 상관없이 금품을 제공한 것이 확인될 경우 처벌이 가능하다”고 설명했다.

2017.10.23 I 윤여진 기자

'재건축 사업 불법 금품제공 의혹'… 경찰, 롯데건설 압수수색
[이데일리 김기덕 기자] 서울 서초경찰서가 23일 서초구 잠원동 롯데건설 주택사업본부를 전격 압수수색했다.업계에 따르면 서초 경찰서는 총 1조원 규모의 공사비가 걸려 있던 서초구 잠원동 ‘한신4지구’ 재건축 사업 수주전에서 금품을 제공한 혐의를 받고 있는 롯데건설을 전격 압수수색했다. 경찰은 잠원동에 있는 롯데건설 주택사업본부에 수사진을 보내 각종 서류와 장부, 컴퓨터 하드디스크 저장 자료 등을 확보했다. 롯데건설 측에는 도시 및 주거환경 정비법 위반 혐의가 적용됐다. GS건설과 롯데건설이 경합해 치열한 수주경쟁을 펼친 한신4지구 시공권은 지난 15일 결국 GS건설의 승리로 끝났다. 하지만 건설사 선정 과정에서 금품 제공 등 불법행위가 있었다고 한신4지구 조합원이 지난 10일 롯데건설을 신고해 경찰이 수사에 나섰다. 경찰 관계자는 “시공사 선정 과정에서 롯데건설이 금품 살포한 점을 확인하면 처벌이 가능하다”고 말했다.

2017.10.23 I 김기덕 기자

警, '재건축 금품수수' 잠원동 롯데건설 압수수색(1보)

2017.10.23 I 윤여진 기자

금리인상·가계부채 대책 앞두고 숨죽인 주택시장 “일단 지켜보자”
한 시민이 서울 송파구의 공인중개업소를 지나가고 있다. 연합뉴스 제공[이데일리 김기덕 기자] 오는 24일 예고된 정부의 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 주택시장이 바짝 움츠러들고 있다. 다주택자를 더욱 옥죄는 강화된 대출 규제가 나올 예정인데다 연내 금리 인상 가능성도 커지면서 최근 활발하던 주택시장은 매수세는 뚝 끊어지며 관망세가 짙어지는 모습이다. 22일 정부 부처에 따르면 문재인 정부는 가계부채 안정적 관리 계획을 담은 종합대책을 24일 공식 발표한다. 총 1400조원을 넘어서며 심각한 수준으로 치닫는 가계부채를 종합적으로 관리하기 위해 문 대통령이 취임 5개월 만에 내 놓은 첫 대책이다. ◇ 대출규제 연장선.. 다주택자 투자수요 차단 이번 대책은 새 정부 들어 부동산 시장 과열을 잡기 위해 2차례에 걸쳐 내 놓았던 대출 규제의 연장선이라는 점에서 주목된다. 대출 규제의 핵심은 내년부터 신(新) DTI(총부채상환비율)를 도입하고, DSR(총부채원리금상환비율)은 2019년까지 단계 도입하는 내용이 포함될 것으로 보인다. DTI는 소득 대비 갚아야 할 빚을 보여주는 지표로 차주의 대출 한도를 정하는 규제다. 신DTI는 지금처럼 주택담보대츨 한 건 당 대출한도를 적용하는 게 아니라 대출자의 모든 주택대출 원리금을 합쳐 계산하게 된다. 신 DTI보다 한층 더 강력한 대출 규제인 DSR은 주택담보대출 외에도 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장 등 제도권 내 모든 빚이 총부채로 잡히기 때문에 대출자의 대출 한도가 큰 폭으로 줄어들게 된다. 사실상 정부가 주택담보대출을 2건 이상 받는 다주택자의 추가 대출을 막아 실수요가 아닌 투자·투기 수요를 차단하겠다는 강력한 의지로 해석된다. ◇ 강남 재건축 오름세 둔화.. 거래시장 한산여기에 지난 19일 열린 금융통화위원회에서 이주열 한국은행 총재가 금리 인상 가능성을 시사하면서 주택시장 움직임도 한산한 모습이다.부동산114에 띠르면 서울 재건축 아파트값 상승폭은 추석 직후 0.36%에서 지난 20일에는 0.23%로 오름세가 둔화했다. 서울 서초구 잠원동 S공인 관계자는 “잠실주공5단지 50층 재건축 허용과 서초구 반포주공1단지, 한신4지구 등 대어급 재건축 사업 시공사 선정 이슈에 활발하던 재건축 시장이 다시 꺽이는 분위기”라며 “일주일 전까지만 하더라도 하루에 10여통 이상 되는 매수 문의가 거짓말처럼 쏙 들어갔다”고 전했다. 지난달 재건축 시장 가격 상승을 이끌었던 잠실주공5단지도 거래가 줄면서 가격 상승세가 멈춘 상황이다. 잠실주공5단지는 50층 재건축 허용 소식에 이달 들어 전용 77㎡형이 역대 최고가인 16억원에 거래가 이뤄지기도 했다. 이는 두달 전 8·2 대책 직후 보다 2억원이나 오른 가격이다. 잠실동 S공인 관계자는 “이달 초만 해도 잠실주공5단지를 비롯해 주변 잠실 리센츠아파트, 엘스아파트 등을 사려는 문의가 많아지면 호가가 꾸준히 올랐는데 최근에는 매물이 있어도 거래가 뜸한 편”이라며 “일단 대책의 강도나 이후 시장 상황을 지켜보려는 매수 대기자가 많다”고 전했다. 강북의 일반 아파트 단지도 지난주부터 매수 문의가 줄어든 곳이 많다. 마포구 아현동의 한 중개업소 사장은 “집이 꼭 필요한 실수요자들은 매수하지만 아무래도 추석 전보다는 매수 문의가 줄고 거래도 뜸하다”며 “가계부채 대책 발표되면 한동안은 매수·매도자들이 심리적으로 위축되지 않을까 생각된다”고 말했다.◇ 주거복지 로드맵 등 추가 규제 예고.. 시장 관망세전문가들은 가계부채 대책 발표 이후 주거복지로드맵 등 추가 대책이 나올 예정인데다 내년 4월 양도소득세 중과 등 줄줄이 규제가 예고된 만큼 주택시장에 대한 신중한 접근이 필요하다고 조언한다. 여기에 지난주 김동연 경제부총리가 ‘보유세 인상 카드’를 언급하고 나선 것도 변수로 거론된다. 함영진 부동산114센터장은 “정부의 집값 안정화 의지가 워낙 강력한데다 추가 대출 규제, 금리 인상 등의 우려로 당분간 시장은 눈치보기가 지속되면서 매매거래량과 가격움직임이 둔화될 것으로 보인다”고 말했다. △서울 재건축 아파트 주간 매매변동률 추이[부동산114 제공]

2017.10.22 I 김기덕 기자

반포우성, 초과이익환수 피했다
[이데일리 정다슬 기자] 서울 잠원동 반포우성 아파트가 조합원 총회에서 관리처분계획인가 신청안건을 가결했다. 이 단지는 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제와 이달 시행하는 분양가 상한제를 피할 전망이다.반포우성 재건축조합은 지난 16일 조합원 임시총회를 열어 관리처분신청 안건을 통과시켰다고 17일 밝혔다. 지난 4월 말 사업시행인가를 받은 뒤 약 6개월 만이다.이날 조합은 총회에서 2개의 안건을 상정했다. 하나는 관리처분신청에 대한 건이며 다른 하나는 설계 변경에 따른 사업시행변경인가 안건이다. 조합은 재건축초과이익 환수제를 피하기 위해 먼저 관리처분을 신청한 뒤 사업시행변경을 통해 아파트의 가치를 더욱 높이는 새 설계안을 적용한다는 계획이다.1978년 입주한 반포주공은 기존 최고 12층, 4개 동, 408가구 단지가 지하 3층~최고 35층, 7개 동, 597가구로 탈바꿈할 예정이다. 서울지하철 3·7·9호선이 교차하는 고속터미널역 8번 출구 바로 맞은편에 있는 역세권 아파트인데다가 신세계백화점과 센트럴시티터미널 등이 근처에 있어 주변 편의시설도 풍부하다. 시공사는 롯데건설이다.

2017.10.17 I 정다슬 기자

['집값 뇌관' 재건축]강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8.2대책
[이데일리 이진철 기자] 40대 초반의 직장인 최용득(가명)씨는 4살 때인 1978년 새 아파트인 서울 송파구 잠실주공5단지로 이사해 초·중·고교와 대학까지 마치고 30대까지 살았다. 최씨는 유년시절 서울에서 보기 드문 고층(15층) 아파트가 우리집이라는 사실이 친구들에게 자랑거리였다고 추억했다. 하지만 40년 가까운 세월이 흐르면서 아파트 단지 곳곳이 낡고 노후한 모습을 보며 재건축 첫 삽을 뜰 날이 얼마 남지 않은 것을 실감하고 있다.서울 강남권 주택시장이 거대한 ‘재건축 바다’로 변하고 있다. 아파트 단지 곳곳에서 재건축 사업이 진행되면서 강남권은 온통 재건축 물결로 출렁이는 모습이다. 강남 진입 수요가 넘쳐나는데다 새 아파트 선호 현상까지 겹쳐 강남 재건축발 집값 상승이 우려되는 상황이다. 주택시장 상황을 고려하지 않은 채 건축 인허가를 내주는 서울시의 무분별한 재건축 허용을 질타하는 목소리도 커지고 있다.업계에 따르면 현재 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에서 추진위원회 설립 이후 단계인 재건축 사업장은 81곳, 총 7만 6339가구에 달한다. ‘추진위 설립-조합설립-사업시행 인가-관리처분’ 등 사업 단계별로 계단식 가격 상승이 나타나는 재건축 단지의 특성을 감안할 때 강남 재건축 사업이 향후 집값을 끌어올리는 뇌관으로 작용할 수 있다는 게 전문가들의 진단이다.실제로 8·2 부동산 대책 이후 주춤하던 서울 아파트값이 최근 상승세로 돌아선 배경에도 강남발 재건축 투자 열풍이 자리 잡고 있다. 부동산114 조사에 따르면 8·2 대책 이후 한 달간 하락하던 서울 재건축 아파트값은 9월 둘째 주 0.11% 오르면 상승 전환한 이후 4주 연속 상승폭을 확대하고 있다. 지난 13일 기준 서울 재건축 아파트값은 0.36% 올라 일반아파트(0.16%)에 비해 2배 이상 뛰었다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “8·2 대책 이후 강남권 재건축 시장이 심리적 패닉에서 벗어나며 가격이 재상승한 것은 재건축 초과이익 환수를 피하려는 사업 속도전, 건설사의 과도한 수주전, 수요자들의 청약 선호 현상이 맞물렸기 때문”이라고 말했다.서울 강남권에 거세게 불고 있는 재건축 바람은 전체 주택시장의 지형도 바꿔놓고 있다. 반포·잠원지구와 잠실지구의 재건축사업이 본궤도에 오르면서 아파트 재건축 붐이 강남구 도곡·대치동에서 반포·잠실동 일대로 옮겨지는 양상이다. 대표 사례가 잠실주공5단지 매맷값 급등세다. 이 단지는 지난달 초 서울시 도시계획위원회의 최고 50층 건립 허용을 계기로 아파트값이 가파른 상승세를 타고 있다. 한국감정원 시세 자료를 보면 잠실주공5단지 전용 77㎡형 매맷값은 8·2 대책 발표로 14억 5500만원까지 하락했다가 50층 재건축 통과 소식이 전해진 직후 14억 7000만원으로 반등했고, 지난 13일 기준 15억 3000만원까지 오른 상태다. 총 사업비 10조원 규모의 서초구 반포동 반포주공1단지 재건축 시공사 선정 이슈는 집값 상승세를 주변 일반아파트 단지로까지 옮겨붙게 했다. 인근 ‘반포 자이’ 전용 132㎡형은 최근 23억원에 거래돼 기존 최고가(22억 5000만원)을 훌쩍 넘어섰다.한 부동산 전문가는 “서울시 등 지자체가 주택시장 상황을 고려치 않고 재건축 인허가를 내준 것이 8·2 대책의 영향력을 희석시킨 결정적인 역할을 했다”며 “서울시가 첫 도시계획위원회 심의 이후 7개월 만에 잠실주공5단지 최고 50층 재건축 계획안을 허용했는데 8·2 대책 효과를 감안했다면 올 연말로 결정 시기를 미뤘어야 했다”고 지적했다.

2017.10.17 I 이진철 기자

['집값 뇌관' 재건축] '로또 청약' 열풍..되레 '판돈' 키운 규제의 역설
△지난달 1일 개관한 서울 서초구 ‘신반포센트럴자이’ 모델하우스에 방문객들이 길게 대기줄을 늘어서 있다. [사진=이데일리DB][이데일리 원다연 기자] 재건축 신규 분양 단지의 분양가를 낮추기 위한 정부의 규제가 오히려 ‘판돈’을 키워 청약 과열을 부추긴다는 지적이 일고 있다. 분양가가 주변 시세보다 ‘억대’로 낮아 당첨만 되면 그만큼의 시세 차익을 기대할 수 있어서다.민간 아파트에 대한 분양가 상한제가 이달부터 부활한다. 그러나 전문가들은 수요자들의 선호가 높은 강남권 재건축 입지에 시세보다 낮은 분양가로 공급할 경우 집값 안정 효과보다 당첨자에게 ‘로또 아파트’를 안겨주는 부작용이 클 수밖에 없다고 지적한다. 국토교통부는 8·2 부동산 대책의 후속조치로 2015년 이후 실제 적용 사례가 없는 민간택지 아파트의 분양가 상한제 적용 기준을 완화해 이르면 이달 말부터 시행한다는 계획이다. 그러나 이 같은 정부의 고분양가 규제 움직임에 이미 시장에서는 HUG(주택도시보증공사)가 고분양가 단지에 대해 분양보증 발급을 제한하는 방식으로 분양가를 간접적으로 통제하고 있다. 이로 인해 분양가가 시세보다 낮게 책정된 강남권 재건축 단지에는 ‘청약 쏠림’ 현상이 나타났다. 분양가를 잡으려는 정부 규제가 오히려 투기를 조장하는 ‘규제의 역설’이라는 게 전문가들의 지적이다. 지난달 서초구 잠원동 신반포6차를 재건축해 공급한 ‘신반포 센트럴자이’는 분양가가 시세보다 낮은 3.3㎡당 4260만원에 공급되면서 올 들어 서울·수도권 최고 청약경쟁률을 기록했다. 이 단지 전용면적 84㎡형의 최고 분양가는 15억 5600만원으로 인근 ‘반포자이’ 아파트의 같은 평형 시세인 18억원보다 2억원 이상 저렴해 당첨만 돼도 수억원의 시세 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 수요자들 사이에 퍼지면서다. 같은 달 강남구 개포동에서 개포시영아파트를 재건축해 공급한 ‘개포 래미안 포레스트’ 역시 분양가가 시세보다 낮은 3.3㎡당 4160만원에 책정되면서 40대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 이 같은 로또 청약 열풍은 연내 줄줄이 분양 대기 중인 강남 재건축 단지들에서 재연될 수밖에 없다. 연내 강남권에서는 강동구 고덕3단지를 재건축한 ‘고덕 아르테온’, 서초구 우성1차 아파트를 재건축한 ‘서초우성1 래미안’(가칭), 강남구 개포8단지를 재건축한 ‘디에이치자이’(가칭) 등이 분양을 앞두고 있다. 통제된 분양가와 계속해 오르는 주변 시세 간 차이로 인해 청약 열기는 당분간 이어질 전망이다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “분양가 규제는 초기 분양가를 낮춰 일시적으로 주변 집값 안정을 꾀할 수 있지만 전체적인 공급 물량이 풍부하지 않은 상황에서 그 혜택이 수분양자에게 돌아갈 수밖에 없어 분양 과열과 함께 주택 매수 심리를 자극할 것”이라고 말했다. 업계 관계자는 “서초·강남구에 이어 강동구 재건축 단지에서도 로또 청약 열풍이 재현된다면 이후 청약 열기는 서울·수도권 전역으로 확산할 수 있다”고 말했다.△강남권 ‘로또 청약’ 단지 청약 경쟁률.

2017.10.17 I 원다연 기자

['집값 뇌관' 재건축]재건축 이슈가 '부촌 지형' 바꾼다
[이데일리 이진철 기자] 성북·한남동(1970년대)→압구정동(1980년대)→대치·도곡동(2000년대 초중반)→반포동(2010년대 초중반)….우리나라 부촌의 변천사다. 전통 부촌인 서울 성북·한남동을 시작으로 1980년대 초반에는 압구정동이 신흥 부촌으로 떠올랐다. 2000년대 초반부터는 대치·도곡동 일대에 부유층이 몰렸다. 이 시기 강남 아파트값을 좌우한 주요 변수는 교육(학군) 수요였다. 사교육 시장이 팽창을 거듭하면서 ‘교육 특구’ 이미지를 내세운 대치동 아파트값은 2000~2006년 사이 270% 이상 뛰었다. 이후 한강 주변으로 부자들이 몰렸다. 한강 조망이 부촌 지도를 바꿔 놓은 것이다. 하지만 누가 뭐라고 해도 2000년 이후 강남 아파트값 흐름을 주도하는 건 재건축 이슈다. 1970년대 초반에 지어진 강남권 소형 주공아파트 재건축사업이 본격화하면서 ‘재건축=개발이익’이란 인식이 형성됐다. ◇ 강남 집값 주도권, 대치·도곡동에서 반포·잠원동으로1970년대 한강변 모래밭에 불과하던 서울 강남구 압구정동 일대는 현대아파트 1·2차 건설과 함께 차츰 주거단지의 면모를 갖추기 시작했다. 1975년 3월부터 1976년 11월까지 채 2년이 안 되는 짧은 기간 동안 1차부터 3차까지 총 1392가구의 압구정 현대아파트가 지어져 분양됐다. 그 사이 국내 주택시장의 판도는 단독주택에서 아파트로 서서히 넘어가고 있었다.2000년대 서울 강남권 주택시장은 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크 등 고층 주상복합아파트가 주도했다. 이들 단지는 최고급 단지 설계와 편리한 생활편의시설, 학군 수요 등 3박자가 어우러져 최고 전성기를 누렸다. 하지만 이들 단지의 입주 연도가 10년 이상 지나면서 최고 아파트 자리는 새로 입주한 재건축 단지에 내줬다.최근 강남권 주택시장의 주도권은 노후 재건축 단지로 옮겨붙은 모양새다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “과거에는 사교육 열풍 및 생활편의시설 등이 강남 집값 상승의 주요 원인이었으나 지금은 학군 수요가 예전만 같지 않고, 강북 등 다른 지역도 도시 기반시설이 잘 갖춰지면서 강남만의 매력 요소가 반감됐다”고 말했다.재건축 진행 속도는 부촌의 지형을 변화시키고 있다. 재건축사업이 활발했던 지역의 새 아파트 입주 단지가 가격 상승을 주도하고 있기 때문이다. 2000년대 도곡·대치동에서 압구정·청담동을 거쳐 최근에는 반포·잠원동 일대의 아파트값이 최고가를 경신하고 있다. 최근 안호영 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 분석한 결과, 올해 상반기 3.3㎡당 아파트 매맷값이 가장 비싼 역세권은 신반포역(5993만원)으로 조사됐다. 이어 구반포역(5707만원), 압구정 로데오역(5603만원), 봉은사역(5519만원), 압구정역(5470만원) 순이었다.◇ 잠실지역, 재건축 활발 10년내 신흥 부촌으로최근 부촌으로 부상한 반포·잠원동은 강남권 중심에 있어 생활편의시설이 잘 갖춰진 데다 한강변에 들어서 조망권이 우수하다는 게 최대 강점으로 꼽힌다. 재건축을 통해 새 아파트로 거듭난 반포자이, 반포 래미안 퍼스티지, 반포 아크로 리버파크는 반포동 최고가 아파트 ‘3인방’으로 꼽힌다. 지난해 8월 입주한 반포 아크로 리버파크(옛 신반포 1차)의 경우 최고 수준의 커뮤니티 시설과 한강 조망이라는 장점을 앞세워 전용면적 84㎡형 매맷값이 최근 24억원 선으로 3.3㎡ 7000만원을 넘어섰다.전문가들은 현재 강남 최고의 부촌으로 부상한 반포·잠원동의 바통을 재건축 사업이 활발한 잠실 일대가 이어받을 가능성이 크다고 전망한다. 2000년 초 잠실주공 1~4단지(엘스·리센츠·트리지움·레이크펠리스)의 재건축 사업이 끝나고 최근 잠실주공5단지 등의 정비사업이 본궤도에 오르면서 송파구 일대는 제2의 재건축 바람이 강하게 불고 있다.특히 지난달 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘은 잠실주공5단지는 현재 15층, 3930가구가 재건축을 통해 최고 50층, 6400가구의 메머드급 단지로 탈바꿈하게 된다. 여기에 인근의 진주·미성·장미아파트 등도 재건축사업이 추진 중이어서 향후 10년 이내 잠실지역이 새 아파트가 즐비한 신흥 부촌으로 떠오를 것으로 보인다.◇ 재건축 단지가 집값 뇌관으로 떠올라강남권 재건축 이슈가 지속되면서 정부의 집값 안정을 위한 규제 약발이 제대로 먹혀들지 않고 있다. 강남 진입 수요는 넘쳐나지만 현재로선 재건축 단지 외엔 뚜렷한 공급원이 없다는 점은 재건축을 바라보는 ‘동전의 양면’으로 작용한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “최근 1년간 대지지분이 넓고 사업 속도가 빠른 강남 재건축 단지의 투자수익률은 40% 이상으로 추정된다”며 “잠실 등 대규모 도시개발사업이 진행 중인 지역의 가격 상승폭이 컸다”고 말했다.정부는 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책을 통해 투기과열지구로 지정된 서울 전역의 재건축 조합원 지위 양도를 금지했다. 아울러 내년부터 재건축 초과이익 환수제 시행을 예고했다. 이같은 규제로 재건축 시장은 거래 침체와 강한 하방 압력을 받고 있다. 하지만 실제 시세는 사업 추진 호재를 무기로 오히려 상승세를 보이고 있다는 점은 향후 주택시장 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 강남 재건축 수요 억제책은 단기적인 효과를 나타낼 뿐”이라며 “강남 수요를 대체할 만한 공급 확대만이 재건축 과열을 진정시키고 강남 집값도 안정시킬 수 있다”고 말했다.

2017.10.17 I 이진철 기자

[미리보는 이데일리]강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책
[이데일리 방성훈 기자] 다음은 17일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책 -삼성 인사 ‘2009년 데자뷔?’-“기업인들에 관용 바란다”면서…-9人의 투자고수…돈 굴릴 곳 알려드립니다-[사설]‘원전 올림픽’이 푸대접 받는 현실 -[사설]의원들이 앞장선 강원랜드 채용비리△줌인&-600조 운용 국민연금 주거래은행에 우리은행, 우선협상대상자로 선정 -삼성, 이미 구상해둔 ‘로드맵 인사’△朴 변호인단 전원사퇴 파장-구속 연장에 ‘유죄로 기울었다’ 판단…지지층 결집 통한 판 흔들기 노린 듯-국선변호인 선임, 첫 과제부터 난항…일정 지연 불가피-‘승마지원, 경영권 승계와 무관’ 절실한데…朴 증언 꺼려 속타는 삼성△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-서울·수도권 집값, 강남 4구 7만여 가구가 쥐고 흔든다-‘로또 청약’ 열풍…되레 판돈만 키운 ‘규제의 역설’△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-‘집값 주도권’ 대치·도곡→반포·잠원…재건축, 부촌 지형도 바꾼다 -재개발도 ‘들썩’…멈춰있던 재개발 사업 속속 재개 -재건축 과열 수주전, 결국 소비자에 ‘부메랑’△제6회 이데일리 W페스타(김영주 고용노동부 장관)-‘여성은 OO를 잘해’ 선입견 버려라…‘한 사람’으로서 최선 다해야△정치-文대통령 “주 52시간 근로시간 단축, 국회 통과 안되면 행정 조치”-“朴 발언은 사법권 침해” “억울함 호소도 못 하나”-“전작권 전환은 안보 문제 없을 때에” vs “美도 朴도 추진하던 것”-여야 新·舊 적폐 싸움, 결국 법정싸움으로 확전-모의전 144대 0…최강 美 스텔스기, 20개월만에 서울 출격△경제·금융-‘케이 뱅크 인가 특혜 의혹’ 추궁에…崔 “은행법 위반 없다” 반박-한국 ‘AI청정국’ 회복…석달간 추가발생 없어 -가계부채 증가폭 줄어도, 주담대 증가세는 여전-주담대 금리 오늘부터 오른다△산업&기업-파워 실타래 푼 ‘조원태 젊은 소통’…2년 묵은 임금갈등도 푼다-현대·기아차 친환경모델 美시장서 ‘씽씽’-LPG값까지 ‘쑥’…불 붙은 車기름값-LG전자, 생활가전 렌털 서비스 확 키운다-데이터과학자 모십니다…삼성전자 ‘혁신 경영’ 속도 △산업-인터넷 주도하는 네이버, 인공지능 로봇 앞세워 일상생활 파고든다-KT, 저전력 사물인터넷 시장서 삼성 손잡아-“통신장애 3시간 미만이면 보상 안 해”-LG ‘V30’로 촬영한 영화 뉴욕필름페스티벌서 공개 △소비자생활-백화점 ‘견문’ 넓히다 -“이 기저귀 추천합니다” 스마트해진 이마트앱-이케아 손잡고…롯데 아울렛 고양점 19일 오픈-아모레 마스크팩 정기 배송 받으세요 △건강-재채기에 콧물 훌쩍…알르레기 비염, 계절 바뀌니 또 왔네 -딸꾹질도 심하면 병-[전문의 칼럼]척추전방전위증, 어긋난 척추뼈가 문제△증권&마켓-삼성전자 쉬어가는 사이…에너지·화학·철강株 눈에 띄네-아베 장기 집권 기대감…살아나는 일본주식펀드-실적 날개 단 한샘…하루새 주가 11% 쑥△증권-대기업·PEF·VC까지…‘주차장 장사’ 실적도 굿파킹~-파업때문에…하이트진로 ‘필라이트’ 김 새네-과기공, 기관투자가 최초로 대체투자 줄인다-IMM PE ‘W 컨셉’ 품는다△성공異야기(인귀승 코다코 대표)-단 한명 해고않고 폐업위기 넘겼더니…직원들이 20년새 ‘매출 60배’로 키웠죠-가벼운 마그네슘부품 선점…수주 잔고 1조원 ‘승승장구’△문화&스포츠-오지랖 영화음악감독님, 국악공연에 꽂혔네-팬텀싱어 손혜수의 점수는요…‘오페라 아이다’ 보며 매겨볼까△엔터테인먼트-소설 ‘남한산성’ 흥행과 비난 사이…스크린 셀러, 외줄타기-13만부 판 ‘살인자의 기억법’ 영화 개봉후 14만부 더 찍어 -70년대 대구 소녀들의 첫사랑…이 드라마도 소설이 원작이었네 △스포츠-박세리 “내년 송도 크라운대회, 작은 골프 올림픽 될 것”-안신애, JLPGA 시드 확보 ‘12번째 도전’-정교함은 특급, 비거리는 평범…고진영 “미국행 50:50” 고민중-“장현식, 곰 킬러” vs “니퍼트가 최고”…김경문-김태형 3년 연속 맞대결-‘터미네이터’ 터너, 9회말 2사 3점포로 끝냈다…다저스 2연승△사람&나눔-“북한과 조건없는 대화 나서야…제재, 해결책 아냐”-오스트리아 31세 총리 눈앞…CNN “이상적인 사윗감”-“獨 인권상 수상, 촛불시민께 영광 돌려드려”△오피니언-[목멱칼럼]투명경영 시작은 ‘IR’-[생생 확대경]전쟁나도 ‘협치’ 운운할건가-[기자수첩]‘장관없는 국감’ 치른 중소벤처기업부 -[e갤러리]심문섭 ‘목신’△부동산-강남 집값 잡겠다는 ‘민간택지 분양가상한제’ 정작 서울은 대상서 빠질 듯-시세보다 싼 공공분양아파트, 연내 7213가구 쏟아진다-이용률 고작 0.3%…부동산 전자계약 ‘유명무실’△사회-민간인 동장 채용, 지자체장에게 맡겨라-“MB시절 국정원 심리전단, DJ 노벨상 취소 청원 계획”-‘대입정책포럼’ 출범 지지부진…‘수능 개편안 유예’ 해결 뒷전-10대 불법 도박, 2년새 3배 급증-서산시 ‘아산호-삽교호-대호호’ 물줄기 연결한다 -여친 옛 애인 카드사용 내역 불법조회 은행원, 검찰에 송치

2017.10.16 I 방성훈 기자

한신4지구 사업시행인가..초과이익환수 피할까
[이데일리 최성근 기자] 서울 서초구 잠원동 반포 한신4지구 재건축 공사가 사업시행인가를 받았다.16일 업계에 따르면 서초구청은 이날 한신4지구 재건축 조합에 사업시행인가를 승인했다.이로써 한신4지구는 내년부터 적용되는 재건축 초과이익환수제 적용을 피할 가능성이 커졌다는 분석이 나온다. 조합은 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 남은 일정을 최대한 빨리 마치고 연내 관리처분인가 신청을 완료할 계획이다.다만, 지난 15일 열린 시공사 선정 등을 위한 임시총회에서 ‘시공사와 협약서 체결 승인’ 안건이 부결되는 돌발 변수가 생겼다. 조합은 다시 총회를 열어 이 안건을 정식으로 통과시킬 예정이다. 조합은 관리처분인가 신청을 위해 건설사와 계약을 위한 협의를 진행하고, 최소 30일 이상 걸리는 조합원 분양 신청 접수와 자산 평가를 해야 하며, 30일간의 관리처분 계획안 공람 등의 절차를 거쳐야 한다.이처럼 촉박한 일정 속에 남은 절차에 차질이 빚어진다면 한신4지구 재건축은 재건축 초과이익환수제 적용을 받아 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 수도 있다.

2017.10.16 I 최성근 기자

투표 문항 하나 때문에…재초환 비상걸린 한신 4지구
△서울 서초구 잠원동 신반포 한신4지구 통합 재건축 단지 내 8차 아파트 전경. 한신4지구 재건축 조합 제공.[이데일리 정다슬 기자] 서울 서초구 잠원동 한신4지구 재건축조합이 내년에 부활 예정인 재건축 초과이익환수제도의 적용을 받아 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 가능성이 높아졌다. 지난 15일 조합 총회에서 시공사를 GS건설로 선정하는 안건은 통과됐지만 시공사와 협약서 체결 승인 안건은 부결돼 다시 총회를 열어야 하는 상황을 맞았기 때문이다. 건설사와의 계약을 위한 협의, 최소 30일 이상 걸리는 조합원 분양 신청 접수에 이은 자산 평가, 30일간의 관리처분계획안 공람 등 남은 절차들을 감안하면 한신4지구 재건축조합의 연내 관리처분인가 계획안 확정은 물리적으로 불가능해진 것으로 평가된다. 16일 부동산업계에 따르면 15일 한신4지구 재건축조합 총회에서 건설업자(시공사) 선정 안건(1-1호)과 함께 조합원 투표에 부쳐진 건설업자와 협약서 체결 승인 안건(1-2호)은 찬성 1050명, 반대 271명, 무효 및 기권 1290명으로 부결됐다.1-2호 안건 이름이 ‘위 기표한 건설업자와의 협약서 체결 승인의 건’으로 정해진 탓에 1-1호 안건에서 롯데건설을 선택한 1218명의 표가 자동적으로 무효 및 기권표로 분류된 결과다. 반면 한신4지구와 마찬가지로 공동사업시행 방식을 택한 반포주공1단지 1·2·4주구는 지난달 말 총회에서 조합원이 택한 시공사가 어디든 상관없이 총회에서 선정된 시공사와 협약을 맺는 걸 찬성하는지 물었다. 이 안건은 찬성 2083표, 반대 17표로 통과됐다. 결과적으로 이날 한신4지구 조합은 시공사를 선정하는 것은 의결했지만, 선정한 시공사와의 협약 체결에 대해서는 다시 한 번 조합원들에게 의견을 물어야 하는 절차를 거쳐야 하게 됐다. 이 절차에만 일주일이 걸린다. 도시 및 주거환경정비법은 총회 개최 최소 7일 전에 회의 목적과 안건, 장소 등을 정해 조합원으로토 통지토록 하기 때문이다.이에 조합은 이날 총회 결과 보고를 통해 이달 말~11월 말 조합원 분양 신청 접수, 12월 말 관리처분총회 개최를 통해 재건축초과이익환수제 적용을 피하겠다는 일정을 조합원들에게 제시했다. 별도의 총회 개최를 생략해 시간을 단축하기 위해 협약서 체결 안건은 연말 관리처분총회에 다시 상정해 의결하기로 했다. GS건설 관계자는 “시공사 선정 및 협약 체결은 조합원 분양신청 등 사업진행과 별개의 사안이기 때문에 관리처분총회에서 협약서 체결 안건을 먼저 처리하면 문제가 없다”고 설명했다. 한편 이날 한신4지구 재건축조합에 대한 서초구청의 사업시행인가가 완료됐다. 한신4지구는 신반포8∼11·17차에 녹원 한신아파트와 베니하우스 빌라 등 2898가구로 구성돼 있다.

2017.10.16 I 정다슬 기자

국토부, 한신4지구 금품살포 실태조사
[이데일리 정다슬 기자] ] 국토교통부가 서울 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 수주 과정에서 GS건설이 폭로한 롯데건설 불법행위 여부에 대해 조사에 들어갔다.16일 국토부는 한신4지구 재건축 수주 과정에서 롯데건설이 조합원에게 금품과 향을 제공했는지 서초구청에 확인을 요청했다. 지난 15일 한신4지구 조합원 총회에서 시공사로 선정된 GS건설은 수주 경쟁 과정에서 롯데건설이 금품 살포 등 불법행위를 저질렀다며 관련 증거를 공개했다. 50만~100만원어치 현금 봉투, 상품권 봉투, 60만원 상당 무선청소기, 핸드백, 가방, 벨트 등 25건이다. 도시 및 주거환경정비법은 이런 금품을 주고받거나 알선한 자를 5년 이하의 징역 또는 5000만원 이하 벌금에 처하도록 하고 있다. 아울러 국토부는 이달 재건축 등 수주 과정에서 불법행위를 저지른 건설업체의 시공권을 박탈하고 일정 기간 입찰 참여를 제한하는 정비사업 제도 개선안을 발표할 예정이다. 도시 및 주거환경정비법에 이를 명시해 개정안을 의원입법 형식으로 발의하기로 했다. 국토부는 지난 13일 서울시, 업계 등과 실무회의를 열고 이 같은 방안을 논의했다.다만 처벌을 위한 고발 행위는 아직 이뤄지지 않고 있다. 국토부는 GS건설의 수사 의뢰가 늦어질 경우 구청에서 운영하는 정비사업 클린 신고센터에 신고하도록 요청한 후 요청 내용을 근거로 지자체와 함께 검찰 수사에 돌입한다는 방침이다.한편, 롯데건설은 GS건설 의혹에 강하게 반발하고 있다. 최악의 경우 명예 훼손에 대한 법적 조치도 검토한다는 입장이다.

2017.10.16 I 정다슬 기자

GS건설, '공사비 1조원' 한신4지구 재건축 수주(상보)
△서울 서초구 잠원동 신반포 한신4지구 통합 재건축 단지 내 8차 아파트 전경. 한신4지구 재건축 조합 제공.[이데일리 성문재 기자] GS건설(006360)이 공사비 1조원 규모 서울 서초 한신4지구 주택재건축 사업을 따냈다.15일 GS건설에 따르면 이날 오후 서울 서초구 더케이호텔에서 열린 한신4지구 주택재건축정비사업조합 임시총회에서 GS건설이 롯데건설을 제치고 시공사로 선정됐다. 이날 시공사 선정 투표에 한신4지구 조합원 2610명이 참여했으며 GS건설이 1359표, 롯데건설이 1218표를 획득했다. 기권은 33표였다. 앞서 지난 11일 잠실 미성·크로바 재건축 수주전에서 롯데건설에 당한 패배를 GS건설이 4일만에 설욕한 셈이다. GS건설은 지난달 27일 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 사업 수주전에서는 현대건설(000720)에 패한 바 있다. 서초구 잠원동 한신4지구는 재건축 사업을 통해 신반포8∼11·17차에 녹원한신아파트와 베니하우스빌라 등 공동주택 7곳과 상가 2곳(거목·매일상가)이 통합 개발된다. 공사비만 약 9350억원에 달한다. 완공 시 기존 2898가구가 지상 최고 35층 29개동, 총 3685가구로 탈바꿈한다. 이 단지는 한강변 인근에 붙어있고 지하철 7호선 반포역과 지하철 3호선 잠원역, 3·7·9호선 고속터미널역이 인접한 트리플 역세권에 자리해 있다. GS건설의 반포자이가 바로 옆에 자리하고 있다.

2017.10.15 I 성문재 기자

사전 매표기회로 변질된 재건축 부재자 투표… 한신4지구는 다를까
△재건축 시공사 선정을 앞두고 있는 서울 서초구 잠원동 신반포 한신4지구(통합 재건축 단지) 내 신반포8차 아파트 단지 전경. [한신4지구 재건축 조합 제공][이데일리 김기덕 기자] 지난 11일 서울 송파구 신천동 교통회관에서 열린 잠실 미성·크로바아파트 재건축 조합 시공사 총회 현장. 설명회 후 실시된 현장 투표 결과는 202표 대 108표로 GS건설이 경쟁사인 롯데건설보다 두배 가까이 많은 표를 받았다. 하지만 부재자 투표 개표 이후 결과는 완전히 뒤집혔다. 지난달 28일부터 30일까지 사전에 진행된 부재자 투표에서 롯데건설이 618대 404로 앞승을 거둔 것이다. 이미 부재자 투표율이 70%를 넘어선 상황이라 정작 시공사 선정 총회 당일 투표 결과가 무의미했던 것이다.최근 강남 재건축 수주전이 과열되는 가운데 부재자 투표가 시공사 선정을 위한 가장 중요한 변수로 떠올랐다. 부재자 투표 비율이 80~90%에 육박해 사실상 당락을 좌우하게 된 경우가 많아서다. 업계에 따르면 지난 달 반포주공1단지 수주전에서 부재자 투표율이 82.5%, 잠실 미성·크로바도 부재자 투표율이 72%에 달했다. 같은 달 대우건설과 롯데건설이 맞붙은 신반포15차 부재자 투표율도 87.2%를 기록했다. 문제는 부재자 투표 기간에 각종 사전 매표 행위가 벌어질 수 있다는 점이다. 최근 재건축 수주전에 참여한 한 건설사 관계자는 “부재자 투표 시작되기 2~3일 전에 조합원들 상대로 집중적으로 현금을 제공하고, 표를 찍어주는 대가로 추가 사례금을 주는 방식이 고착화하고 있는 분위기”이라며 “일부 사례금을 제시하고 투표 이후 인증샷을 요구해 이를 확인하면 현금을 추가로 주기도 한다”고 전했다.이런 상황에서 오는 15일 총 공사비 1조원이 걸려 있는 서초구 잠원동 한신4지구 시공사 선정 총회가 열려 그 결과에 업계에 이목이 쏠리고 있다. 지난 10일부터 진행된 한신4지구 부재자 사전 투표는 12일까지 사흘간 전체 조합원 2292명 중 총 1384명이 사전 참여율이 47%를 기록했다. 사전 투표 마감날인 이날까지 투표가 진행돼도 부재자 투표율이 50%대에 머물 가능성이 크다. 수주전에 나선 한 건설사는 부재자 투표를 앞두고 금품 살포 움직임이 나타날 것을 우려해 직접 신고센터까지 만들어 운영하고 있다. 금품 향응 제공으로 수주전이 혼탁 양상을 보이자 조합원들이 SNS 통해 불법 행위 차단에 동참하기를 독려하는 상황도 연출되고 있다. 지난달 29일 국토교통부도 강남 재건축 시장의 과열 혼탁을 막기 위해 칼을 빼들었다. 앞으로 재건축·재개발 공사 수주를 위해 조합원에게 과도한 금품이나 향응을 제공한 건설사에 대해서는 해당 사업 입찰 또는 시공 자격을 박탈하겠다는 것이다. 재건축 수주전을 향한 전례없는 강력한 규제이자 경고라는 게 업계의 설명이다. 앞서 국토부는 대림산업ㆍ대우건설ㆍ롯데건설ㆍGS건설ㆍ삼성물산ㆍ포스코건설ㆍ현대건설ㆍ현대산업개발 등 8개 건설사 임원들이 참석한 가운데 간담회를 열어 협조를 당부하기도 했다. 하지만 국토부의 이 같은 협조와 경고가 현장에서는 전혀 먹히고 있지 않은 실정이다. 업계 관계자는 “건설사들이 해외 수주 등 먹거리가 부족한 상황에서 재건축 시공권을 따내기 위해 금품을 제공하는 구시대적 영업 행태를 보이고 있다”며 “행정당국이나 지자체가 현장에서 벌어지고 있는 금품·향응에 대한 즉각적인 처벌과 함께 향후 시공사 선정 취소라는 강한 선례를 만들어야 재건축 수주 관련 비리가 근절될 것 ”이라고 말했다.

2017.10.13 I 김기덕 기자

‘한신4지구’ 재건축 또 맞붙은 GS건설 vs 롯데건설… 누가 웃을까
△서울 서초구 잠원동 신반포 한신4지구 통합 재건축 단지 내 8차 아파트 전경. [한신4지구 재건축 조합 제공][이데일리 김기덕 기자] 총 1조원의 공사비가 걸려 있는 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 사업 시공권을 놓고 GS건설과 롯데건설이 또 다시 맞붙는다. 한신4지구는 연내 남은 강남권 재건축 사업 중 수주 규모가 가장 클 뿐만 아니라 향후 강남권 재건축 사업 기반을 다지기 위한 유리한 입지에 있는 만큼 양사는 시공권을 따내기 위해 총력전을 펼치고 있다. 11일 열린 잠실 미성·크로바 재건축 사업이 롯데건설이 승리로 끝이 났지만 사실상 본게임인 이번 수주전 승리를 위한 전초전이었다는 평가가 나오는 이유다. 업계에 따르면 서초구 잠원동 한신4지구는 재건축 사업을 통해 신반포8∼11·17차에 녹원한신아파트와 베니하우스빌라 등 공동주택 7곳과 상가 2곳(거목·매일상가)이 통합 개발된다. 공사비만 약 9350억원에 달한다. 완공 시 기존 2898가구가 지상 최고 35층 29개동, 총 3685가구로 탈바꿈하게 된다. 이번 재건축 수주를 위해 GS건설과 롯데건설은 벼랑 끝 싸움을 벌이고 있다. 앞서 열린 미성·크로바 시공권은 롯데건설이 안방격인 잠실에서 승리를 거뒀지만 수주 규모가 5000억원으로 한신4지구에 비해 절반 수준에 그친다. 더욱이 이 단지는 한강변 인근에 붙어있는 데다 지하철 7호선 반포역과 지하철 3호선 잠원역, 3·7·9호선 고속터미널역이 인접한 트리플 역세권에 자리한 최고의 입지를 갖춘 전략적 요충지로 평가받는다. GS건설은 자이 브랜드를 널리 알린 반포자이가 바로 옆에 들어서 있고, 롯데건설 입장에서도 사업지에서 본사가 10분 거리에 붙어 있는 만큼 양사는 절대 물러설 수 없는 한판 승부를 펼친다는 계획이다. GS건설은 사상 최대 규모의 공사비가 걸려 있던 반포주공1단지를 비롯해 미성·크로바 수주전에서 연패한 만큼 더이상 물러설 곳이 없다. 이미 GS건설은 한신4지구 수주를 위해 KEB하나은행과 2조6000억원의 금융협약을 체결했다. 또 중층 재건축으로 사업성이 떨어지는 부분에 대해서는 조합원에게 부담금을 입주시 100% 원금만 납부하도록 지원 약속을 한 상황이다. GS건설 관계자는 “이미 반포주공1단지 수주전에서 클린 경쟁을 선언한 만큼 최고의 설계와 시공 능력을 앞세워 ‘신반포메이플자이’를 지을 예정”이라며 “반드시 수주전에서 승리해 반포 일대에 ‘자이 브랜드 타운’을 완성하겠다”고 말했다.롯데건설은 한신4지구 조합에 579억원을 지원하겠다는 파격조건을 제시한 상황이다. 내년 재건축 초과이익환수제가 부활하는 만큼 사업진행이 느려 환수제를 피하지 못한다면 이를 면제할 책임을 지겠다는 것이다. 롯데건설 관계자는 “정부가 이미 무상 이사비나 환수제 지원금을 불법으로 규정한 만큼 조합측에 제시한 지원 금액을 공사비 절감이나 아파트 주변 공동시설 건립 등에 쓰일 수 있도록 방법을 구상중에 있다”고 말했다. 한편 한신4지구 재건축 조합은 오는 15일 서초구 양재동 더케이호텔에서 조합원 총회를 열어 시공사를 선정할 예정이다. 지난 10일부터 진행된 부재자 사전 투표는 12일까지 사흘간 전체 조합원 2292명 중 총 1384명이 참여율이 47%를 기록했다. 사전투표는 이날까지 진행된다.

2017.10.13 I 김기덕 기자

[마켓인]닻 올리는 대우건설 매각…`최대 3兆` 대어 낚을 인수자는?
[이 기사는 10월 12일(목) 15시에 이데일리 IB정보 서비스 "마켓인"에 표출됐습니다][이데일리 증권시장부 장순원 기자] 하반기 인수합병(M&A)시장 최대어로 꼽히고 있는 대우건설 매각작업이 본격 닻을 올렸다. 조만간 매각공고를 낸 뒤 내년초까지는 대우건설의 새 주인을 찾는 작업을 마무리지을 계획이다. 다만 최대 3조원까지 점쳐지는 대형 매물을 인수할 곳을 찾는 일이 쉽진 않을 것으로 예상된다.◇이번주 매각공고‥예비입찰 보면 윤곽 나올 듯12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대주주인 산업은행은 이번 주 대우건설 매각공고를 낼 예정이다. 매각 대상은 산은이 사모펀드 KD밸류제 6호를 통해 보유한 대우건설 지분 50.75%다. 애초 지난달 말 매각공고를 내려다 추석연휴와 매각가 재산정 작업 탓에 일정이 2주일 가량 늦춰졌다. 산은은 대우건설에 관심 있는 기업들의 입찰 제안을 받은 뒤 예비실사를 거쳐 11월쯤 본입찰에 돌입할 계획이다. 예정대로라면 내년 초쯤 우선협상대상자를 선정할 수 있을 것으로 산은은 내다보고 있다. 산은은 대우건설의 주택사업부문이 호조를 보이고 있고, 해외에서도 여전한 이름값을 하고 있어 매각흥행을 기대하는 눈치다. 대우건설은 지난 8월 오만에서 총 27억5000만달러(약 3조1000억원) 규모의 초대형 정유시설 공사를 따냈다. 국내에서도 총 공사비 2370억원 규모의 서울 서초구 잠원동 신반포15차 재건축사업의 시공권을 확보했다.지난해 빅배스(대규모 손실처리) 이후 실적도 좋아지고 있다. 올해 1분기 연결 매출액은 2조6401억원, 영업이익은 2210억원을 기록했다. 2분기 실적은 더욱 좋았다. 매출액 3조1252억원, 영업이익 2569억원을 기록했다. 특히 영업이익은 증권가 예상치(2200억원) 보다 10% 이상 증가한 수치다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “대우건설의 강점영역인 주택은 현 상황을 유지하고 있으며, 부진했던 해외실적도 개선되는 모습을 보이고 있다”면서 “실적 개선추세는 당분간 이어질 것”으로 내다봤다. 다만 변동성이 높은 중동·플랜트 사업 중심의 해외사업 구조와 강점인 국내 건설경기가 점차 둔화하고 있다는 점은 약점으로 꼽힌다.◇관건은 가격‥국내선 2조짜리 소화할 곳 드물어 관건은 매각가격이다. 산은은 2010년 대우건설을 인수(37.16%)할 당시 인수가는 2조1785억원(주당 1만8000원)이었으며 이후 1조원 규모의 유상 증자를 실시해 총 3조2000억원을 투입했다. 현재 3조원 수준인 대우건설의 시총 규모와 경영권 프리미엄을 고려하면 매각가격이 최소 2조원은 안팎은 될 것이란 게 시장 관측이다.현재 대우건설 인수후보로는 국내외 업체 8~9곳이 거론되고 있다. 대우건설의 해외 플랜트 시공 능력을 탐내는 곳이 많다. 해외에서는 사우디아라비아 국영 석유회사인 사우디아람코, 중국 국영 건설사인 중국건축공정총공사, 말레이시아 국영 에너지기업인 페트로나스 등이 후보로 꼽힌다. 국내에서는 호반이나 부영건설처럼 현금이 두둑한 건설업체의 이름이 꾸준히 흘러나오고 있다. 하지만 2조원이 넘는 덩치 탓에 국내 기업이 대우건설을 인수하는 것은 쉽지 않을 것이란 게 업계의 전망이다. 한 IB업계 관계자는 “해외 기업이 대우건설에 관심이 많다고 해도 뜬소문이거나 슬쩍 찔러보는 정도일 수 있다”면서 “정말 대우를 사려는 기업이 미리부터 M&A에 관심을 보여 흥행에 도움을 주지는 않을 것”이라고 예상했다. 산은 관계자는 “시중에서 거론되는 곳을 포함해 매각 주관사가 여러 기업과 접촉해 인수의사를 타진한 것으로 안다”면서 “입찰제안서를 받아봐야 실제 입찰에 참여할 기업의 윤곽이 드러날 것”이라고 말했다.

2017.10.13 I 장순원 기자