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확산하는 전세값 하락세..전세시장 동맥경화에 집주인 ‘전전긍긍’
[그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 권소현 기자] 1. 서울 송파구 가락동 헬리오시티(옛 가락시영아파트) 전용면적 84㎡를 분양받은 서 모씨는 요즘 밤잠을 설치기 일쑤다. 올해 말 입주 때 전세보증금을 받아 잔금을 치를 생각이었는 계획에 차질이 빚어졌기 때문이다. 서씨는 보통 입주 시점에 집값이 오르니 계약금 8500만원을 제외한 중도금 대출과 잔금을 전세보증금으로 충당할 수 있을 것으로 기대했다. 하지만 최근 전세시장 안정으로 헬리오시티 아파트 전셋값이 6억원대까지 떨어지자 마음이 급해졌다. 이마저도 세입자를 못 구해 잔금을 연체하게 될까 전전긍긍하고 있다. 2. 지난해 서울 서초구에서 입주 30년이 넘은 아파트를 전세 끼고 산 한 모씨도 걱정이 태산이다. 2016년 3월 6억 8000만원에 전세계약을 체결한 세입자가 만기가 돌아와 나가겠다고 해서 주변 부동산에 내놨는데 전셋값이 6억원 수준까지 떨어졌기 때문이다. 6억원에 새 세입자를 구해도 8000만원을 보태서 전세보증금을 내줘야 한다. 자금 여유가 없어 대출을 받아야 하는 것도 부담인데 들어오겠다는 세입자도 없어서 발만 동동 구르고 있다. 서울 아파트 전세시장이 심상찮다. 새 아파트 입주가 대거 예정된 곳을 중심으로 전세 급매물이 속출하고 있다. 입주를 앞둔 아파트는 물론이고 인근 아파트까지 줄줄이 전셋값이 하락하고 세입자 구하기는 어려운 역전세난이 확산하는 양상이다. ◇서울 전셋값 뚝…역전세난 우려한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 서울 아파트 전셋값은 한 주간 0.07% 내려 9주 연속 하락세를 이어갔다. 성동구가 0.24% 떨어졌고 송파(-0.2%)·서초(-0.15%)·강동(-0.13%)·강남구(-0.12%) 등 강남4구의 전세값 하락세가 두드러졌다. 올 들어 누적으로 보면 송파구 아파트 전셋값이 2% 넘게 미끄러졌고 서초·강동·동작구도 1% 이상 하락했다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원도 “입주 물량이 몰려 있어 전세수요가 분산됐거나 재건축을 앞둔 오래된 아파트에 대한 선호도가 떨어지면서 전셋값도 약세”라며 “하남 미사강변도시나 위례신도시 등 인근 택지지구 입주 여파도 한몫했다”고 말했다. 전세 만기를 앞둔 집주인들은 좌불안석이다. 전셋값이 떨어졌다고 해도 지금 만기가 돌아오는 전세계약이 이뤄진 2016년 4월에 비해 전세가격이 아직은 높은 단지가 대다수다. 하지만 일부 입주 물량이 몰려있는 단지에서는 2년 전보다 낮은 수준에서 전셋값이 형성된 곳이 적지 않다.[그래픽=이데일리 이동훈 기자]실제로 헬리오시티 입주 영향권에 있는 강동구 둔촌동 현대1차아파트 전용 84㎡는 이달 초 3억원에 전세계약이 체결됐다. 2년 전 최고 3억2500만원에 계약이 성사됐던 것과 비교하면 2500만원 가량 전셋값이 떨어진 것이다. 강남구 개포동 개포주공 7단지 전용 84㎡도 2016년 4월 5억 5000만~5억 6000만원에 전세계약이 이뤄졌지만 지금은 1억원 가량 떨어진 매물이 나오고 있다. 인근 한 공인중개사는 “오는 11월 입주하는 래미안 루체하임(개포주공8단지) 주변 단지를 중심으로 전셋값 하락세가 뚜렷하다”며 “작년 전세가격이 높았을 때 전세 끼고 갭투자했을 경우 올해 말부터 역전세난 때문에 상당히 타격을 입을 가능성이 크다”고 말했다. 입주를 앞둔 새 아파트 주인들도 마음이 급해졌다. 경쟁적으로 전세가격을 낮춰 세입자 구하기에 나선 경우도 적지 않다. 오는 6월 입주하는 서초구 잠원동 아크로리버뷰(신반포5차 재건축 아파트) 전용 84㎡ 전셋값은 10억~12억원 수준으로 한 달 전보다 2억원 넘게 빠졌다. 오는 12월 입주하는 헬리오시티 전용 84㎡도 지난달 초 8억원대에서 지금은 6억 7000만원으로 호가(부르는 가격)가 떨어졌다. 송파구 가락동 G공인 관계사는 “헬리오시티가 9500가구가 넘는 대단지이다 보니 입주가 다가올수록 전세 물량이 늘면서 가격이 더 떨어질 게 뻔하다”고 말했다.◇전세시장 전망 놓고 전문가 의견 엇갈려문제는 이같은 전셋값 하락이 연쇄적으로 이어질 수 있다는 점이다. 대단지 아파트 입주가 본격화하면서 전세수요를 흡수하면 주변 단지들은 세입자를 구하기 위해 전셋값을 더 낮춰야 하고 입주 물량 이슈가 없는 다른 지역으로도 가격 하락세가 확산하는 물결 효과가 예상된다는 게 전문가들의 분석이다. 작년 8·2 부동산 대책 이후 서울 집값이 급등하는 과정에서 고액 전세자 상당수가 내 집 마련에 나서 전세 수요도 많이 줄어든 상태다. 영등포구 당산동 K공인 관계자는 “당산동 일대에는 작년 8월 롯데캐슬 이후로 신규 입주 물량이 없는데도 전셋값이 전반적으로 떨어지는 추세”라고 전했다.입주 물량에 따른 전셋값 하락은 일시적인 현상에 머물 것이란 분석도 나온다. 지난 2008년 재건축 단지인 잠실 1~2단지(엘스·리센츠)와 잠실시영아파트(파크리오) 입주로 일대 아파트 전셋값이 일제히 하락하며 역전세난을 겪기도 했으나 2009년부터 전세시장이 빠르게 회복하며 전세가격이 크게 올랐다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “공급이 몰렸다가 뜸한 시기도 오면서 수급이 자연스럽게 조정되는데다 재건축을 위한 이주수요도 있다”며 “경기 침체와 같은 변수가 없다면 재계약 시점에 전셋값이 회복될 것”이라고 말했다.

2018.04.20 I 권소현 기자

"집 안보고도 샀던 시절은 가고"…이젠 매수자 우위 시장
[이데일리 권소현 기자] 서울 아파트 시장이 매수자 우위 시장으로 돌아섰다. 올해 초만 해도 집주인이 매물을 싹 거둬들이고, 어쩌다 매물 하나 나오면 집을 보지도 않고 계약했으나 이제 시장 분위기가 180도 바뀌었다. 팔려는 사람(집주인)이 호가를 낮춰서 매물을 내놔도 집을 사려는 사람이 없는 것이다.9일 KB국민은행에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 94.8로 지난 1월 1일 이후 처음으로 100을 밑돌았다. 매수우위지수는 0~200 사이에서 산출되며 100을 기준으로 이를 넘으면 매수자가 많다는 뜻이고 밑돌면 매도자가 많다는 의미다. 부동산 중개업소 3000여곳을 대상으로 조사한 결과를 수치화한 것이다. 서울 매수우위지수는 2006년 12월 101.2를 기록한 이후 무려 10년 가까이 기준점을 밑돌았다. 2012년에는 한 자리 수로 떨어지기도 했다. 그러다 2016년 7월 다시 100을 웃돌아 10월까지 지속했고, 작년 문재인 정부가 들어선 이후 6월과 7월에도 120을 넘기기도 했다. 작년 8·2 부동산 대책 발표로 8월부터 12월까지는 다시 100을 밑돌았지만 올 들어 줄곧 100을 웃돌다 최근 다시 하락한 것이다. 강남지역은 이미 지난달 26일 조사에서 96을 기록해 100을 밑돌았고, 강북지역은 이달 2일 조사에서 95.7로 집계되면서 100 밑으로 떨어졌다. 매수자 우위 시장이 됐다는 것은 그만큼 집값 상승에 대한 기대감이 한풀 꺾였다는 뜻이다. 집값 급등 시기에는 집주인들이 매도를 미루며 매물 품귀현상이 빚어진다. 매도자 우위 시장이 되는 것이다. 하지만 재건축 초과이익환수나 안전진단 기준 강화, 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 논의 본격화, 토지공개념 도입 등으로 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 이제 매수자들이 집을 골라서 살 수 있는 분위기로 바뀌고 있는 것으로 보인다. 서울 서초구 잠원동의 한 중개업소 관계자는 “다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 지난달 말까지 주택 정리에 나선 상태이고 매수자들도 관망세로 돌아선지 한 2~3주 됐다”며 “서로 원하는 호가 간 차이가 커서 거래가 성사되기 어려운 시장”이라고 말했다.실제로 아파트 거래량도 급격히 얼어붙었다. 서울 매매거래지수는 17.9로 지난해 11월 6일 이후 5개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.

2018.04.09 I 권소현 기자

강남4구 부동산 '거래 절벽' 현실로
[이데일리 이미나 기자][이데일리 권소현 기자] “팔겠다는 사람도, 사겠다는 사람도 없어요. 요새는 전화 문의조차도 뜸합니다.” 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시작된 후 맞은 첫 주말. 일선 공인중개사들은 그야말로 거래 절벽이라고 입을 모았다. 팔 사람은 이미 지난달 말까지 다 내다팔아 다주택자 매물은 자취를 감췄다. 일부 매물이 있어도 매수자들이 관망세를 보여 거래가 성사되기 어려운 상황이다. 한동안 부동산 중개업소들은 개점 휴업 상태를 이어갈 것이란 전망이 나온다. 9일 업계에 따르면 이달 양도세 중과세가 시작된 이후 서울 주요지역 아파트 거래시장은 꽁꽁 얼어붙었다. 지난달 말까지 아파트 매매 거래가 활발했던 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산 성동구)는 이제 매물을 찾기가 쉽지 않다. 양도세 중과에서 자유로운 매물은 호가가 너무 높아 매수자들은 일단 지켜보겠다는 입장이다. 서초구 잠원동 한 공인중개업소 관계자는 “양도세 중과를 앞두고 매도인들은 지난달 말까지 주택 정리에 상당히 신경을 썼고 매수자들은 3월 초순부터 이미 많이 관망세로 돌아섰다”며 “현재는 호가만 상당히 올라 있는 상태인데 매수자들이 사려는 가격과 차이가 커서 거래를 미루는 상황”이라고 말했다. 설령 가격이 떨어진다고 해도 매수자들이 섣불리 매수에 나서지는 않을 것이란 전망이 나온다. 총체적상환능력비율(DSR)이나 신(新) 총부채상환비율(DTI), 임대업이자상환비율(RTI) 등 대출 규제 강화로 금융권에서 돈을 빌 수 있는 한도가 줄어든데다 금리 상승에 따른 이자 부담도 상당하기 때문이다. 일선 공인중개사들은 이같은 거래 절벽 상황이 적어도 6·13 지방선거가 전까지 이어질 것으로 전망하고 있다. 지방선거가 끝나야 재건축 단지 등에서 어느 정도 사업 진전이 있을 테고 집을 판 이들이 정부의 보유세 인상 논의 과정을 봐가면서 새로운 투자처를 찾지 않겠냐는 분석에서다. 변창흠 세종대 교수는 ”양도세 중과 뿐 아니라 금리 인상, 대출 규제, 재건축 초과이익환수제 시행, 보유세 인상에 공급 물량까지 시장 활성화 측면에서 보면 상황이 좋지 않다”며 “지금까지 집값이 과도하게 올랐던 측면이 있는데 현 상황에 대한 객관적인 인식이 이뤄지면 상당기간 조정을 보일 수밖에 없다”고 말했다.

2018.04.09 I 권소현 기자

팔 사람 다 팔아 매물 뚝···"지방선거때까진 주택시장 관망세"
[이데일리 이미나 기자][이데일리 권소현 성문재 박민 기자] “양도세 중과 전에 팔려던 분들은 시세보다 3000만~5000만원 싸게 내놔서 다 팔았죠. 3월까지는 이런 급매물이 나와서 거래가 좀 됐었는데 이달 들어서는 매매가 아예 스톱됐네요.”(강동구 둔촌동 O공인 대표)“다주택자 양도세 중과를 앞두고 이미 다 팔만한 물건은 다 팔아서 매물은 씨가 말랐다고 봐야죠. 양도세 중과로 인한 여파가 있기보다 지금은 매수세가 꺾인 게 더 문제인 것 같습니다. 간혹 한 두건 호가를 낮추는 매물도 나오지만 매수자들이 안 붙고 있거든요“(마포구 도화동 A 공인 대표)양도세 중과가 시작된 지난 1일 이후 1주일간 부동산 시장에는 정적만 흘렀다. 한때 펄펄 끓었던 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)에서도 매물은 자취를 감춰 거래가 올스톱된 상태다. 우려했던 대로 양도세 중과 이후 본격적인 매물 잠김 현상이 시작된 것이다. 사겠다는 사람도 없다. 높아진 대출 문턱과 금리 상승, 보유세 인상 논의, 재건축 규제 등이 겹치면서 짙은 관망세가 형성됐다. 일선 공인중개사나 전문가들은 6·13 지방선거가 끝날 때까지는 거래절벽 상황이 이어질 것으로 보고 있다. ◇귀해진 매물…사겠다는 사람도 없어 거래 공백[이데일리 이미나 기자]9일 업계에 따르면 이달 양도세 중과 시행 후 서울 주요지역의 아파트 단지에는 거래 공백이 나타나고 있다. 작년 8·2 부동산 대책에 집을 2채 이상 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우 4월 1일부터 양도세 중과를 적용한다는 내용이 담기면서 8개월간의 시간적 여유가 있었던 만큼 다주택자들은 지난달 말까지 팔 집은 내다 팔고 장기 보유할 ‘똘똘한 한 채’로 정리한 것으로 보인다.실제 서울부동산정보광장에 따르면 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높아 최근 몇 년간 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 것)가 많이 이뤄졌던 노원구와 성북구의 아파트 거래량(신고일 기준)이 올해 초 급증했다. 노원구는 지난 2월 940건, 3월 1326건을 기록했고, 같은 기간 성북구는 585건, 1049건으로 집계됐다. 전년 동월과 비교하면 2~3배 수준이다. 강남 4구에서도 올 초 아파트 거래량 증가세가 확연했다. 강남구는 작년 3월 418건에서 올해 3월 783건으로 2배 가까이 늘었다. 서초·송파·강동구도 비슷한 양상이다. 양도세 중과를 피하기 위해 호가를 낮춘 매물들이 쏟아지는 바람에 서울 일부 지역 아파트 매매값은 하락세로 돌아서기도 했다. 한국감정원에 따르면 이달 들어 서초구는 0.04% 내려 6개월 만에 하락 전환했고 송파구는 7개월 만에 보합을 기록했다. 강남구와 강동구의 상승률도 서울 평균을 밑돌았다. 일부는 장기 보유해야 하는 임대주택으로 등록하고 매도를 고민하다 시기를 놓친 이들은 버티기에 돌입하면서 매물은 점점 더 귀해지고 있다. 지금 집을 내놓는 집주인들은 급할 게 없는 입장이어서 호가를 낮추지 않는 모습이다. 마포구 아현동 한 공인중개사는 “지난달까지만 해도 가격을 낮춘 급매물들이 좀 있어서 거래가 됐는데 이달 들어서는 집주인들이 호가를 낮출 생각을 안한다”며 “오히려 매물이 귀해지면 호가가 더 오르지 않겠냐는 문의도 한다”고 전했다. 호가가 높아도 사겠다는 사람이 있으면 거래가 성사되겠지만, 매수자들은 복지부동이다. 현재 호가와 매수자들이 적정 가격이라고 생각하는 가격 간 간극이 큰 상태다. 성동구 성수동의 중개업소 관계자는 “기존보다 1000만~2000만원 정도 호가를 낮춘 매물이 나와도 거래가 이뤄지지 않는다”며 “매물 없는 것보다 매수자들이 움직이지 않는 게 더 걱정”이라고 토로했다. 송파구 잠실동 한 중개업소 관계자 역시 “잠실주공 5단지의 경우 1월까지 들썩였는데 재건축 초과이익 환수금과 관련해 여러 뉴스가 나오고 지난달에 대출 규제가 강화되면서 지금은 거래 절벽 상태”라며 “집주인이 호가를 낮춘다고 해도 거래 자체가 어려워졌다”고 말했다. ◇지방선거 때까지 거래 절벽 이어질 듯당분간 거래 공백 상황이 이어질 것이란 전망이 나온다. 양도세 중과 뿐 아니라 총체적상환능력비율(DSR)이나 신(新) 총부채상환비율(DTI), 임대업이자상환비율(RTI) 등이 시행되면서 대출받기가 까다로워진데다 금리까지 올라 이자 부담이 늘었기 때문이다. 재건축 초과이익 환수제나 안전진단 강화 등과 같은 규제는 물론이고 헌법에 토지공개념을 담는 개헌안이 발의된 것도 투자심리를 위축시키는 요인이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “꼭 양도세 중과 때문이라기보다 여러 복합적인 요인 때문에 전반적으로 거래가 감소할 수밖에 없는 상황”이라며 “하반기에는 누적된 입주 물량이 많고 지방선거 후 보유세 인상 논의가 이뤄지면서 가격 상승폭이 더 확대되기는 어려울 것”이라고 말했다. 6·13 지방선거가 끝나면 조금씩 거래가 되살아날 것이란 기대가 나오기도 한다. 다주택자들이 집을 팔고 받은 현금을 그대로 들고만 있을 수는 없으니 중과세 대상이 아닌 지역으로 눈을 돌릴 가능성도 있다는 것이다. 잠원동 한 공인중개사는 “당분간 매물이 나오진 않겠지만 6월 전후를 기점으로 하반기에는 매물이 좀 나오면서 거래가 이뤄질 것으로 보인다”며 “매수자들도 아예 안 사겠다는 것이 아니라 일단 지켜보겠다는 입장이고 서울 집값이 안 빠지면 지방이나 다른 기타 물건으로 눈을 돌릴 것”이라고 말했다.

2018.04.09 I 권소현 기자

[재산공개] 국회의원 4명 중 1명은 강남아파트 가져
정종섭 한국당 의원(사진=연합뉴스)[이데일리 김미영 기자] 20대 국회의원 4명 중 1명은 서울 강남3구에 주택을 한 채 이상 보유하고 있는 것으로 나타났다.국회 공직자윤리위원회가 29일 공개한 ‘2018년 국회의원 재산등록’ 공개 목록을 보면, 강남·송파·서초구 등 집값 비싸기로 이름난 강남3구에 주택을 보유한 의원은 재산을 공개한 286명 중 74명으로 25%에 달했다.정당별로 보면 자유한국당 115명 중 41명이 ‘강남아파트’ 보유자로, 35%를 넘었다. 특히 안전행정부 장관 출신으로 대구 동구갑의 초선인 정종섭 의원은 잠원동에 부부 명의 아파트 두 채, 본인 명의의 오피스텔 한 채, 서초동에 배우자 소유의 오피스텔 한 채 등을 보유하고 있었다. 더불어민주당에선 116명 중 17명으로 집계됐다. 부부 명의로 반포동 아파트를 보유한 김정우 의원 등이다.바른미래당에선 29명 중 11명이, 민주평화당에선 14명 중 5명이 해당됐다. 유승민 바른미래당 공동대표와 조배숙 평화당 대표가 개포동과 서초동에 각각 아파트 한 채씩을 보유한 게 대표적이다.

2018.03.29 I 김미영 기자

[재산공개]이낙연 총리, 17.3억원.. 잠원동 아파트 1억원 올라
이낙연 국무총리. 연합뉴스 제공[세종=이데일리 이진철 기자] 이낙연 국무총리는 17억3669만원의 재산을 보유한 것으로 나타났다. 이는 종전가액보다 2억1440만원이 늘어난 것이다.29일 정부공직자윤리위원회가 발표한 올해 정기재산변동사항에 따르면 이 총리는 본인 소유의 서울 종로구 평창동 대지가 3555만원 늘어난 5억5665만원으로 신고했다. 서초구 잠원동 아파트 84.91㎡도 공시가격 상승에 따라 1억원 오른 7억7200만원이었다. 이 총리 본인과 배우자가 보유한 예금은 종전 2억6992만원에서 3억4817만원으로 늘었다고 신고했다.홍남기 국무조정실장은 종전보다 1억189만원 늘어난 7억8122만원의 재산을 신고했다. 배재정 국무총리비서실장의 재산도 종전보다 2413만원 늘어난 8억2326만원으로 신고했다.

2018.03.29 I 이진철 기자

강남 재건축 옥죄기…서울시, 반포1단지 이주 5개월 늦춰
△서울 서초구 반포주공1단지 전경[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남 재건축 대어인 반포주공1단지(1·2·4주구)를 포함해 서초구 재건축 주요 단지의 이주 시기가 최장 5개월 이상 늦어지게 됐다. 서울시가 정부의 재건축 시장 규제 압박에 동참하면서 ‘이주 시기 조정권’(관리처분계획 인가 시기 조정 권한) 카드를 또다시 꺼내든 것이다. 이에 따라 이들 단지는 전반적인 재건축 사업 일정이 지연되면서 금융 비용 발생, 물가 상승에 따른 공사비 증액 등이 불가피해졌다. ◇강남 주요 재건축 단지 줄줄이 이주 늦어져서울시는 6일 ‘제3차 주거정책심위위원회’(이하 주정심)를 열어 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구) 관리처분 인가 시기를 오는 12월로 조정했다. 당초 반포주공1단지 조합은 5월 께 서초구청으로부터 관리처분 인가를 받고, 7월부터 이주할 계획이었지만, 이번 심의 결과로 최소 5개월 이상 이주 시기가 늦춰졌다. 주정심에서는 또 반포동 신반포3차·경남아파트(2673가구), 방배13구역(2911가구)의 관리처분 인가 시기도 각각 7월과 9월로 연장했다. 이들 단지 조합은 당초 5월 재건축 인가, 7월 이주를 계획했다. 잠원동 한신4지구(2898가구)의 관리처분 인가 시기는 3월에서 12월로 미뤄졌다. 한신4지구 조합은 당초 내년 1월부터 이주한다는 계획서를 제출한 바 있다. 서울시는 이들 4개 단지가 비슷한 시기에 이주할 경우 전·월세난 등 주변 주택시장에 악영향을 줄 우려가 있다고 보고 이주 시기를 조정했다. 서초구 4개 사업지 모두 기존에 약 2000~3000가구씩 거주하는 등 규모가 커 한 단지만 이주를 시작해도 일대 주택시장이 출렁일 수 있다는 판단에 따른 것이다. 이주 시기 조정은 주로 재건축 단지가 한꺼번에 대규모로 멸실돼 전세난 등이 우려되는 경우 이를 조정하기 위해 활용된다. 서울시 관계자는 “서초구 인근 지역에서 올 상반기 6149가구, 하반기 7065가구 등 1만3000여가구의 이주가 계획돼 있는 상황에서 이들 단지의 이주가 겹치면 올해에만 2만가구가 한꺼번에 멸실돼 주택시장 불안이 가중될 것으로 판단했다”며 “이번에 조정된 인가 시점 이후에도 일정 기간 서초구에서 인가를 확정하지 못할 경우에는 재심의를 할 계획”이라고 말했다. 주정심에서는 각 재건축 조합이 관할구청에 제출한 관리처분계획에 대한 인가 시기를 조정한다. 심의 대상 재건축 단지는 정비사업으로 사라질 주택(멸실) 가구 수가 해당 자치구 전체 재고 주택 수의 1%에 달하거나 단일 단지 규모가 2000가구를 초과하는 대단지 아파트다. 앞서 서울시는 지난달 26일 열린 주정심에서 송파구 잠실 미성·크로바아파트(1350가구)와 진주아파트(1507가구)의 관리처분인가 시기를 각각 7월, 10월 이후로 조정해 최소 6개월 이상 이주시기가 지연됐다. 올 들어 처음 열린 주정심에서는 강남구 개포주공1단지 관리처분인가 일정이 4월 초로 조정했다. 당초 조합 측이 원했던 인가 시기는 지난해 12월이다. 자료: 서울시◇“공사비 증액되면 누가 책임지냐” 조합 불만 쏟아져이처럼 재건축 단지의 관리처분 인가가 늦어질 경우 이주 시기 조정 등 전체 사업 일정에 차질이 불가피하게 됐다. 관리처분계획 인가는 구청의 고유 권한이지만 서울시가 인가 시기를 늦추면 인가 이후 단계인 조합원 이주→ 철거→ 분양 일정 공고 및 착공 등 전체 사업 일정이 늦어질 수밖에 없기 때문이다. 보통 관리처분 인가 이후 2~3개월 뒤 이주가 시작되는 점을 감안하면 이번에 이주가 연기된 서초구 재건축 단지들은 빠르면 연말이나 내년 1분기 이후에나 이주가 가능할 것으로 보인다. 서초구 재건축 조합 관계자는 “관리처분 인가 이후 가능한 설계 변경이 늦어질 뿐만 아니라 철거업체 비용, 추가적인 금융 이자 발생 등이 불가피해 조합원들이 불만이 상당히 높다”며 “(재건축 인가 후) 이주 및 철거에만 10개월이 걸리는데 착공이 늦어져 공사비가 늘어나는 건 누가 책임을 질거냐”며 목소리를 높였다. 서초구는 정비사업에 따른 멸실 물량에 비해 입주 물량이 턱없이 부족한 점도 서울시가 이주시기 연장 카드를 꺼낸 배경으로 꼽힌다. 실제 올해 서초구 입주물량은 3728가구이며, 내년에는 593가구로 대폭 줄어든다. 이는 같은 기간 강남구(2018년 1266·2019년 3277), 송파구(2018년 10548가구·2019년 966가구)에 비교해도 월등히 적은 수준이다. 이주 시기 조정이 전세 보증금 미상환 문제로 번질 수 있다는 지적도 나온다. 서초구 반포동 S공인 관계자는 “기존 전세계약이 만료된 일부 집주인들은 전세가가 떨어진 상황에서 짧은 거주 기간 때문에 새로운 세입자를 구하지 못해 난감한 상황에 처했다”며 “이주 시기가 늦어지면서 세입자와 전세보증금 반환 분쟁이 현실화될 수 있다”고 말했다.

2018.03.06 I 김기덕 기자

'밑져야 본전'식 호가 띄우기…실거래가와 1억差 넘는 단지 수두룩
[이데일리 정다슬 기자] 올 들어 서울 아파트값이 하루가 다르게 치솟으면서 ‘호가’(집주인이 부르는 가격)와 ‘실거래가’ 사이의 격차가 커지고 있다. 매수 희망자는 “호가는 호가일 뿐”이라고 주장하고 있지만 집주인들은 “실제 그 가격에 거래되고 있다”고 맞선다. 26일 이데일리가 국토부 실거래가 사이트에 올라온 1월 서울 아파트 거래 내역을 확인한 결과 상당수 아파트는 호가와 거래가 간 차이가 수천만원에 이르는 것으로 나타났다. ◇즉각적인 시세 파악 힘든 실거래가 시스템[그래픽=이데일리 이동훈 기자]재건축 조합추진위원회를 꾸리고 속도전을 내고 있는 강남구 개포동 주공7단지 전용면적 73㎡는 지난 1월 호가가 17억원까지 뛰었지만 실제 거래는 15억 5000만원 선에 이뤄졌다. 이후 1월 말 거래가는 14억 3000만원으로 더 낮았다. 호가와 거래가 차이가 1억 5000만원에서 많게는 2억 7000만원까지 나는 것이다. 용산구 이촌동 한가람아파트 역시 1월 중순 전용 59㎡이 11억원을 호가했다. 하지만 비슷한 시기에 실거래가로 등록된 7건 중 가장 높은 가격은 10억원이었다.오는 12월 입주 예정인 서대문구 홍제동 홍제원 아이파크 아파트 분양권은 1월 중순 전용 84㎡ 호가가 8억원을 찍었다. 분양가 5억 9000만원에서 프리미엄(웃돈)만 2억 1000만원이 붙은 것이다. 그러나 실제 1월 중순 이뤄진 거래는 7억 3962만원 한 건이었다. 호가가 이처럼 터무니없이 높은 것은 주택시장이 매도자 우위 시장으로 바뀐데다 매물조차 없어 매수자들이 시세를 제대로 알기가 쉽지 않기 때문이다. 국토부가 운영하는 실거래가 사이트는 계약 체결 후 60일 이내에 구청 등 관할 행정기관에 실거래가격을 신고하면 돼 즉각적인 시세 파악이 어렵다. 다양한 매물이 나와야 적합한 시장가격이 형성되는데 가격 상승을 기대한 집주인들이 매물을 거둬들이는 데다가 정부의 각종 규제로 매물이 더욱 줄어들면서 이마저도 어려워졌다. 결국 집주인들이 ‘밑져야 본전’이라며 기존 거래가격보다 1억~2억원 오른 가격에 매물을 내놓고 마음이 조급한 매수자가 매입하면 또다시 호가가 더욱 상승하는 악순환이 반복되고 있다.강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트는 전용 84.88㎡ 기준으로 호가가 10억 6000만원까지 뛰어올랐고 지난 1월 말 마침내 10억원에 팔렸다. 이후 호가는 10억원을 넘어 12억원까지 치솟은 상태다. 광진구 자양동 더샵스타시티는 지난 1월 말 전용 139㎡이 14억원에 거래됐다. 당시 상한가는 14억 5000만원이었다. 지금은 고층 이상은 최고 20억원까지 호가가 올라갔다. 이달 전용 59㎡가 19억 2500만원에 거래되며 3.3㎡당 8000만원을 넘긴 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡은 최근 34억원을 호가하는 매물이 등장했다. 호가를 3.3㎡당 1억원으로 올린 것이다.◇수요자들 “집값 상투 잡을라” 위기감 커져인터넷 커뮤니티 사이트 등에 올라오는 ‘실제 이 가격에 거래됐다’는 확인되지 않은 이야기도 호가 경쟁을 부추기고 있다. 송파구 잠실동 리센츠는 전용 84㎡가 17억원 이상이 넘는 가격에 거래됐다는 소문이 무성했지만 1월 신고된 거래 중 가장 높은 가격에 거래된 것은 16억 5000만원이다. 송파구 신천동 장미아파트는 총 3522가구의 대단지이지만 가격 상승을 기대한 집주인들이 매물을 싹 거둬들이면서 지난달 거래할 수 없는 매물 자체가 없었다. 부동산 관련 인터넷 커뮤니티에서는 “33평(전용 82㎡)이 15억원에 거래됐다”는 글이 올라왔으나 지금까지 신고된 전용 82㎡ 거래는 12억 9000만원 한 건에 그쳤다. 서초구 잠원동 아크로리버뷰 분양권은 전용 84㎡가 27억원에 거래됐다는 소문이 퍼지며 호가가 일제히 올랐다. 그러나 현재 실거래가 신고는 한 건도 이뤄지지 않았다. 인근 M공인 관계자는 “부동산 중개업소에서 매물 정보가 담긴 문자를 보내면서 와전된 듯하다”며 “해당 물건이 거래됐다는 얘기는 듣지 못했다”고 말했다.매수 희망자들 사이에는 이러다 ‘상투’를 잡을 수 있다는 위기감이 커지고 있다. 강남구 수서동 강남데시앙포레 전용 84㎡는 1월 중순 2건의 거래가 이뤄졌는데, 한 건은 11억 4000만원이었고 한 건은 13억 5000만원에 매매됐다. 그러나 1월 말 거래에서는 10억 9500만원에 팔린 것으로 신고됐다. 비슷한 기간에 이뤄진 거래였는데도 가격 차이가 2억원 가까이 벌어진 셈이다. 전문가들은 실거래가 시스템을 개선해 부동산시장 투명성을 강화해야 한다고 강조한다. 이용만 한성대 교수는 “현재 실거래가 신고는 60일 이내에만 하면 되도록 돼 있어 정보를 신속하게 제공하지 못하고 있다”며 “부동산시장 투명화를 위해서는 현재 60일로 된 신고기간을 단축하고 부동산전자거래시스템을 활성화할 인센티브도 강화할 필요가 있다”고 말했다.

2018.02.26 I 정다슬 기자

재건축 안전진단 강화에 리모델링 '훈풍' 불까
[그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 권소현 기자] 재건축 안전진단 통과가 까다로워지면서 리모델링이 대안으로 부상하고 있다. 재건축을 기대했던 아파트 단지들이 일부 리모델링으로 전환하거나, 이미 리모델링 추진에 나선 아파트가 주목받을 것으로 보인다.부동산114에 따르면 현재 서울·수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 40개 단지, 2만5974가구다. 1974년에 지은 서울 용산구 이촌동의 점보아파트부터 2000년 지어진 이촌동 대우아파트까지 준공 연도는 다양하다. 서울 강남 개포동 대치2단지, 강동구 둔촌동 현대1차, 서초구 잠원동 한신훼미리 등이 리모델링을 추진하고 있는 대표 단지다. 1990년대 초중반에 입주한 분당신도시에서는 느티마을 3·4단지와 한솔주공5단지 등을 필두로 리모델링 사업이 속도를 내고 있다. 기존 건물을 완전히 허물고 다시 짓는 재건축과 달리 리모델링은 건물의 기존 구조물은 유지한 채 내부만 바꾸는 방식이다. 준공 15년이 지나면 리모델링이 가능하다. 리모델링 수직증축은 15층 이상인 경우 최대 3개 층까지 허용되고 일반분양은 기존 가구의 15%까지만 가능해 사업성 면에서는 재건축에 비해 떨어진다. 그러나 현재 용적률이 200% 이상인 경우 재건축을 해도 수익성이 높지 않은데다 재건축 초과이익 환수제로 수익을 일부 토해내야 해서 리모델링이 대안으로 주목받고 있다. 정부가 재건축 안전진단 절차를 강화하고 재건축 연한 확대 가능성도 열어놓은 만큼 재건축에서 리모델링으로 선회하는 아파트 단지들도 적지 않을 것으로 보인다. 업계에서는 리모델링 후에 일반분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원 수준인 주요 지역에서는 리모델링 추진이 가능하다고 보고 있다. 양지영 R&C연구소장은 “재건축이 까다로워질 수록 리모델링으로 방향을 바꾸는 단지들이 많아질 수밖에 없다”며 “리모델링에 속도를 내고 있는 지역과 단지에 대한 관심이 높아질 것”이라고 말했다. 실제 최근 정부의 잇단 재건축 규제로 지난달 말부터 강남 주요 재건축 아파트 호가(집주인이 부르는 가격)가 주춤한 사이 리모델링 추진 아파트 몸값은 크게 올랐다. 한국감정원에 따르면 리모델링 사업에 속도를 내고 있는 분당신도시의 경우 지난달 22일에 비해 이달 12일 기준 아파트값이 3.22% 올랐다. 같은 기간 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 상승률이 1.63%인 것과 비교해 더 큰 폭으로 뛴 것이다. 다만 리모델링 사업에도 상당한 비용이 소요되는데다 내력벽 철거 불가 등 제한이 있는 만큼 재건축 대안으로 한계가 있다는 관측도 나온다. 결국 신규 분양하는 유망 단지나 준공 5년 이내 신축 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 불가피할 것이란 전망이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “리모델링 공사비가 재건축 대비 80% 수준이어서 리모델링으로의 완전한 풍선효과를 기대하기엔 한계가 있다”며 “이 보다는 재건축보다 규제가 덜한 한강변 주변 재개발 지역이나 신규 분양하는 유망 단지가 더 주목받을 것”이라고 말했다.

2018.02.21 I 권소현 기자

명문학군의 힘… 강남·과천 등 집값 ‘뛰고’ 분양단지 ‘흥행’
△경기도 과천 주공2단지를 재건축하는 ‘과천 위버필드’ 조감도.[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남8학군에 속한 강남·서초구를 비롯해 수도권 명문학군이 몰린 경기도 과천시·성남시 분당구 주택시장 강세가 이어지고 있다. 자녀들에게 우수한 교육 환경을 제공하기 위해 맹모·맹부의 이주 수요가 계속되면서 집값이 꾸준히 오르고, 분양 단지 마다 청약 흥행이 이어지고 있다. 업계에 따르면 서울 최고 명문학군을 형성하고 있는 강남구와 서초구는 2009년 이후 전국 집값 부동의 1·2위를 다투고 있다. 강남구는 지난해 3.3㎡당 평균 집값이 18.72% 상승했으며, 서초구는 15.27% 올랐다. 이는 서울 평균 집값 상승률인 13.71%를 상회하는 수치다. 분양시장에도 훈풍이 이어지고 있다. 삼성물산이 지난해 9월 강남구 개포동에 분양한 ‘래미안 강남포레스트’는 평균 41대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 가구가 1순위에서 마감됐다. 같은 달 GS건설이 서초구 잠원동에서 분양한 ‘신반포 센트럴자이’는 평균 168대 1의 청약경쟁률로 전 가구가 1순위에서 마감됐다. 강남구 개포동 D공인 관계자는 “강남구와 서초구는 자립형사립고인 휘문고, 세화고를 비롯해 지난해 서울대 합격자수 일반고교별 순위 25위 내 11개 학교가 밀집돼 있는 명문학군”이라며 “자사고·특목고 우선선발권 폐지로 각종 부동산 규제에도 주택시장 활황세가 지속되고 있다”고 말했다. 수도권 내 명문학군으로 불리는 과천시와 성남시 분당구 주택시장도 뚜렷한 강세를 이어지고 있다. 이들 지역은 명문학군을 중심으로 지난 2001년 이후 수도권(서울 제외) 집값 상승률 부동의 1·2위를 기록중이다. 부동산114에 따르면 과천은 지난해 3.3㎡당 평균 아파트값이 13.16%, 성남시 분당구는 13.81%가 올랐다. 이는 같은 기간 경기도 평균(3.53%)보다 4배 이상 높은 수치다. 올해도 명문학군 지역에서 분양이 잇따른다. 먼저 과천에서는 SK건설과 롯데건설 컨소시엄이 3월 과천 주공2단지를 재건축 하는 ‘과천 위버필드’를 분양한다. 단지는 총 2128가구(전용 35~111㎡) 규모로 조성되며 이중 514가구가 일반 분양된다. 도보권에 문원초, 과천문원중, 과천중앙고가 있다. 경기도 분당에서는 포스코건설이 3월 정자동 215번지 일원 옛 분당 가스공사 이전부지에 들어서는 ‘분당 더샵 파크리버’를 분양한다. 분당구 정자동에 15년만에 공급되는 새 아파트다. 아파트 506가구(전용 59~84㎡)와 주거용 오피스텔 165실(전용 84㎡)이 분양된다. 도보권에 초등학교 3개소와 중학교 2개소, 고등학교 3개소가 있다. 4대 학원가로 불리는 분당 학원가가 인접해 있다. 강남구 논현동에서는 현대산업개발그룹 계열사인 HDC아이앤콘스가 3월 강남구 논현동 225-6번지 일원 옛 강남 YMCA 부지에 ‘논현 아이파크’를 분양할 예정이다. 단지는 총 293가구 규모의 복합단지로 아파트는 99가구(전용 47~84㎡), 오피스텔은 194실(전용 26~34㎡)로 구성된다. 인근 400m 거리에 위치한 학동초를 비롯해 언북중, 언주중, 영동고, 진선여고 등 강남 8학군 프리미엄을 누릴 수 있으며, 대치동 학원가가 가깝다. 서초구 서초동에서는 삼성물산이 3월 서초우성1차아파트를 재건축하는 ‘서초우성1래미안(가칭)’을 선보일 예정이다. 총 1317가구 중 232가구(전용 59~235㎡)가 일반분양 된다. 서이초, 서운중, 서초고, 양재고, 서울고, 은광여고 등이 가깝다.

2018.02.13 I 김기덕 기자

강남 입주물량 '들쑥날쑥'…전세시장도 출렁인다
[이데일리 권소현 기자] 올해 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 입주 물량이 10년 최대 수준으로 늘어난다. 하지만 대부분 기존 아파트를 재건축한 것으로 일반분양 물량이 많지 않아 실질적인 공급 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 송파구 가락동 가락시영아파트를 재건축한 송파 헬리오시티가 전체 입주 물량의 60% 이상을 차지하는 등 자치구별로 입주 쏠림이 심해 전세시장 불안 요인으로 작용할 전망이다. ◇송파헬리오시티 연말 집들이…올해 입주 풍년1일 부동산인포에 따르면 올해 강남4구 입주 물량은 1만5614가구다. 이는 지난해 9886가구에 비해 57.9% 증가한 수준이다. 2008년 3만여 가구 입주한 이후 10년만에 가장 많은 물량이다. 구별 편중 정도가 크다. 이 중 3분의 2 이상인 1만548가구가 송파구에 몰려 있고 서초구가 3728가구로 뒤를 이었다. 강남구에는 1266가구 입주가 예정돼 있고, 강동구 입주 물량은 72가구에 불과하다. 송파구 입주 물량이 이처럼 많은 것은 송파헬리오시티 때문이다. 삼성물산과 현대산업개발, 현대건설이 짓고 있는 송파헬리오시티는 올해 12월 9510가구가 입주할 예정이다. 강남4구 전체 공급 물량의 61%를 차지한다. 이를 제외하면 강남 4구의 입주 물량은 6104가구에 불과하다. 송파헬리오시티 9510가구 중 일반분양은 1558가구로 대부분 조합원 물량이라는 점에서 일반공급 효과는 크지 않을 것이란 전망도 나온다. 강남구 입주 물량도 작년 353가구에 비해 네배 가량 늘어난다. 현대산업개발이 강남구 삼성동 상아3차 아파트를 헐고 지은 삼성동 센트럴 아이파크 416가구가 4월께 입주하고 삼성물산이 강남구 일원동 일원현대를 재건축하는 래미안 루체하임 850가구가 11월 입주한다. 각각 일반분양 물량은 93가구, 332가구 수준이다. 서초구에서는 삼성물산이 서초구 서초동 우성2차 아파트를 헐고 지은 래미안 서초 에스티지S가 지난달 입주를 시작했고, 오는 6월쯤에는 서초구 잠원동 한신5차 아파트 자리에 지어지는 아크로 리버뷰 595가구가 입주한다. 7월 신반포자이(607가구), 8월 반포 래미안 아이파크(829가구), 9월 반포 센트럴 푸르지오 써밋(751가구), 10월 방배 아트자이(353가구) 등이 한 달 간격으로 계속 입주한다. 서초구 입주물량 총 3728가구 중 일반분양은 895가구로 24% 수준이다. 강동구에서는 양지산업이 짓는 현진리버파크가 유일한 입주 단지다. 72가구 모두 일반분양 물량으로, 1월 청약하고 2월에 입주하는 선시공 후분양 아파트다.◇강남 공급 재건축에 의존…입주 쏠림에 전세시장 출렁일듯2020년까지 향후 3년간 서울지역 입주 물량을 살펴보면 연간 1만 가구 이상으로 평년보다는 많은 물량의 입주가 예상되지만 각 구별로 보면 입주 물량이 매년 큰 편차를 보이고 있다. 올해 1만5542가구가 입주하는 강남3구는 내년 4836가구로 급감했다가 2020년에는 6480가구로 소폭 증가한다. 특히 서초구의 경우 내년 593가구로 올해의 3728가구에 비해 15% 수준으로 뚝 떨어진다. 강동구에서는 고덕지구 입주가 대거 몰린 내년에 1만869가구로 급증한다. 이후 2020년에는 전년 절반 수준인 5088가구로 줄어든다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남4구의 경우 입주 물량이 재건축 단지에 주로 의존해 신규아파트 공급이 이뤄지기 때문에 특히 입주 물량의 증감폭이 심한 편”이라며 “각종 규제로 인해 재건축 사업이 위축될수록 강남권의 입주난은 더욱 심각해질 수 있다”고 말했다. 특히 지난해 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 연말 잇달아 관리처분계획 신청이 이뤄진 가운데 승인이 반려되는 곳이 나올 가능성도 있어 결과에 따라 강남4구의 입주 물량 공급 부침이 심해질 것으로 보인다. 대부분 조합원 보유 물량인데다 대기수요가 많아 집값 움직임에 큰 변수로 작용하지는 않겠지만 전세시장에는 영향을 줄 수 있다는 분석이 나온다. 대거 물량이 쏟아지면 아무래도 전셋값 하락으로 이어질 가능성이 크다. 지난 2007~2008년 송파구 잠실동과 신천동 일대 잠실 주공1~4단지와 잠실시영아파트 재건축으로 2만 가구 가까이 입주하면서 전셋값이 크게 떨어진 바 있다. 윤지해 부동산114 책임연구원은 “입주 물량은 집값보다는 전셋값에 영향을 준다”며 “과거에도 강남권 입주 물량이 늘어나면 전셋값이 많이 떨어지는 경향을 보였다”고 말했다. “

2018.02.01 I 권소현 기자

올해 강남4구 입주풍년…'헬리오시티' 덕에 10년 최대
[이데일리 권소현 기자] 올해 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 입주물량이 10년 최대 수준으로 늘어난다. 송파구 가락시영을 재건축해 단일 단지로는 최대 규모로 공급하는 송파헬리오시티가 연말 입주를 시작하면서 모처럼 입주물량 풍년이 예상된다. 1일 부동산인포에 따르면 올해 강남4구 입주물량은 1만5614가구로 조사됐다. 이는 지난해 9886가구에 비해 57.9% 증가한 수준이다. 2008년 3만여가구 이후 10년만에 가장 많은 물량이다. 구별로는 송파구가 1만548가구로 가장 많고 이어 서초구가 3728가구가 입주하는 반면 강동구는 불과 72가구가 입주하게 된다. 삼성물산과 현대산업개발, 현대건설이 짓고 있는 송파헬리오시티는 올해 12월 9510가구가 입주할 예정이다. 강남 4구 전체 공급물량의 61%를 차지한다. 이밖에 주요 입주단지로는 삼성물산이 서초구 서초동 우성2차 아파트를 헐고 지은 래미안 서초 에스티지S가 지난달 입주를 시작했고 현대산업개발이 강남구 삼성동 상아3차 아파트를 헐고 지은 삼성동 센트럴 아이파크 416가구가 4월경 입주한다. 서초구 잠원동 한신5차 아파트를 헐고 대림산업이 짓고 있는 아크로 리버뷰 595가구는 6월쯤 입주를 시작한다. 2020년까지 향후 3년간 입주물량을 살펴보면 연간 1만 가구 이상 입주로 평년보다는 많은 물량이 예상되지만 각 구 별로 보면 입주물량이 매년 큰 편차를 보이고 있다. 올해 1만5542가구가 입주하는 강남3구는 내년 4836가구로 급감했다가 2020년에는 6480가구로 소폭 증가한다. 강동구는 올해 72가구 입주에 그치지만 고덕지구 입주가 대거 몰린 내년에는 1만869가구까지 급증한다. 이후 2020년에는 전년 절반 수준인 5088가구로 줄어 든다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남4구의 경우 재건축의 주로 의존해 신규아파트 공급이 이뤄지기 때문에 특히 입주물량의 증감폭이 심한 편”이라며 “각종 규제로 인해 재건축 사업이 위축될수록 강남 입주난은 더욱 심각해질 수 있다”고 말했다. 특히 지난해 초과이익환수제를 피하기 위해 연말 잇달아 관리처분계획신청이 이뤄진 가운데 이들 가운데 승인이 반려되는 곳이 나올 가능성도 있어 결과에 따라 강남4구의 입주물량 공급 부침이 심해질 것으로 보인다.

2018.02.01 I 권소현 기자

[데스크 칼럼] 강남 사는 L씨의 고백
[이데일리 조철현 건설부동산부장] 강남에 사는 L씨는 요즘 기분이 무척 좋다. 최근 부쩍 오른 집값 때문이다. 지난해 봄 매입한 32평짜리 잠원동 아파트는 1년도 안 돼 5억원이나 올랐다. 정부가 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있지만 그동안 오른 집값을 생각하면 참을 수 있다. 이웃 주민들도 대수롭지 않다는 반응이다. 노무현 정부 때 종부세라는 초유의 ‘세금 폭탄’도 견뎠는데, 이 정도 대책은 우습게 여기는 눈치다. 정부가 재건축에 ‘4중 족쇄’(조합원 지위 양도 금지, 재건축 연한 연장, 안전진단 강화, 초과이익 환수제 시행)를 채우려는 데도 주택시장이 꿋꿋한 것을 보면, 앞으로도 강남 집값은 더 오를 것 같다. 정말 그때 강남 집을 사길 잘했다. 실제로 강남에서 살아보니 여간 좋은 게 아니다. 바둑판처럼 깔린 도로와 촘촘하게 연결된 지하철 노선, 풍부한 생활편의시설과 잘 갖춰진 교육 인프라….집값 급등에 세금 폭탄 정도야…문재인 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하며 출범 한 달 만에 강남을 겨냥한 부동산 규제책을 꺼냈을 땐 집값이 떨어지지 않을까 덜컥 겁이 났다. 괜히 무리해서 강남 집을 샀나 하는 생각도 들었다. 그런데 부동산 대책이 나올 때마다 L씨 아파트값은 잠시 주춤하는가 싶더니 금세 다시 뛰어올랐다. 처음엔 의아했지만 곧 그 이유를 알아챘다. 가격은 수요와 공급이 결정한다. 수요는 많은데 공급이 달리면 가격은 오른다. 집값도 마찬가지다. 살고 싶은 사람은 많은 데 떠나는 사람이 없으면 그 동네 집값은 오르게 마련이다. 정부가 강남 집값을 잡으려고 수요 억제책을 쏟아내는 것도 이 때문인지도 모른다. 만약 그렇다면 이는 하나만 알고 둘은 모르는, 잘못된 대응이다. 제대로 된 공급 방안이 빠진 부동산 대책은 ‘앙꼬 없는 찐빵’이나 진배없다. 그런데 현실은 어떤가. 강남에 살기를 원하는 사람들은 넘쳐나는데 이들을 끌어안을 만한 주택은 턱없이 부족하다. 새로 아파트를 지을 빈땅도 거의 남아 있지 않다. 대안이라고 해봐야 재건축밖에 없는 상황이다. 더욱이 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자 소유 매물이 좀 나올 줄 알았는데 정반대다. 강남 아파트는 매물이 씨가 말랐다고 한다. 다주택자들이 다른 지역 집은 팔지언정 ‘똘똘한’ 강남 아파트는 움켜주고 내놓지 않아서다.정부 대책이 오히려 강남 불패만 만들어정부가 올해부터 재건축 개발이익 환수에 나서고, 재건축 연한을 40년으로 늘리면서 안전진단도 강화하겠다고 하니 L씨 입장에서는 고마울 따름이다. 재건축 사업이 막혀 공급이 줄면 강남 집값은 계속 더 오를 수밖에 없지 않겠는가. 정부의 자사고 및 외고 폐지 추진으로 ‘강남 8학군’이 부활할 조짐을 보이는 것도 L씨에게는 여간 반가운 일이 아니다. 강남 진입에 목을 매는 학부모가 더 늘어날 것이 뻔하기 때문이다.L씨는 강남으로 이사한 이후 깨달은 게 있다. 부동산 대책이 특정 지역을 겨냥할수록 그곳 집값은 더 오르고 지역 양극화만 초래한다는 사실 말이다. 그래서 L씨는 정부가 한 달에 한 벌꼴로 발표하는 부동산 대책을 두세 번으로 늘렸으면 좋겠다는 마음이 간절하다. 마지막으로 결심 한 가지. L씨는 6월 지방선거 때 ‘강남 집값 잡기’에 정권의 명운을 거는 정당 추천 후보자에게 소중한 한 표를 던지기로 했다.

2018.01.29 I 조철현 기자

[데스크 칼럼] 강남에서 사는 이유
[이데일리 조철현 건설부동산부장] 강남에 사는 L씨는 요즘 기분이 무척 좋다. 최근 부쩍 오른 집값 때문이다. 지난해 봄 매입한 32평짜리 잠원동 아파트는 1년도 안 돼 5억원이나 올랐다. 정부가 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있지만 그동안 오른 집값을 생각하면 참을 수 있다. 이웃 주민들도 대수롭지 않다는 반응이다. 노무현 정부 때 종부세라는 초유의 ‘세금 폭탄’도 견뎠는데, 이 정도 대책은 우습게 여기는 눈치다. 정부가 재건축에 ‘4중 족쇄’(조합원 지위 양도 금지, 재건축 연한 연장, 안전진단 강화, 초과이익 환수제 시행)를 채우려는 데도 주택시장이 꿋꿋한 것을 보면, 앞으로도 강남 집값은 더 오를 것 같다. 정말 그때 강남 집을 사길 잘했다. 실제로 강남에서 살아보니 여간 좋은 게 아니다. 바둑판처럼 깔린 도로와 촘촘하게 연결된 지하철 노선, 풍부한 생활편의시설과 잘 갖춰진 교육 인프라….문재인 정부가 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포하며 출범 한 달 만에 강남을 겨냥한 부동산 규제책을 꺼냈을 땐 집값이 떨어지지 않을까 덜컥 겁이 났다. 괜히 무리해서 강남 집을 샀나 하는 생각도 들었다. 그런데 부동산 대책이 나올 때마다 L씨 아파트값은 잠시 주춤하는가 싶더니 금세 다시 뛰어올랐다. 처음엔 의아했지만 곧 그 이유를 알아챘다. 가격은 수요와 공급이 결정한다. 수요는 많은데 공급이 달리면 가격은 오른다. 집값도 마찬가지다. 살고 싶은 사람은 많은 데 떠나는 사람이 없으면 그 동네 집값은 오르게 마련이다. 정부가 강남 집값을 잡으려고 수요 억제책을 쏟아내는 것도 이 때문인지도 모른다. 만약 그렇다면 이는 하나만 알고 둘은 모르는, 잘못된 대응이다. 제대로 된 공급 방안이 빠진 부동산 대책은 ‘앙꼬 없는 찐빵’이나 진배없다. 그런데 현실은 어떤가. 강남에 살기를 원하는 사람들은 넘쳐나는데 이들을 끌어안을 만한 주택은 턱없이 부족하다. 새로 아파트를 지을 빈땅도 거의 남아 있지 않다. 대안이라고 해봐야 재건축밖에 없는 상황이다. 더욱이 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자 소유 매물이 좀 나올 줄 알았는데 정반대다. 강남 아파트는 매물이 씨가 말랐다고 한다. 다주택자들이 다른 지역 집은 팔지언정 ‘똘똘한’ 강남 아파트는 움켜주고 내놓지 않아서다.정부가 올해부터 재건축 개발이익 환수에 나서고, 재건축 연한을 40년으로 늘리면서 안전진단도 강화하겠다고 하니 L씨 입장에서는 고마울 따름이다. 재건축 사업이 막혀 공급이 줄면 강남 집값은 계속 더 오를 수밖에 없지 않겠는가. 정부의 자사고 및 외고 폐지 추진으로 ‘강남 8학군’이 부활할 조짐을 보이는 것도 L씨에게는 여간 반가운 일이 아니다. 강남 진입에 목을 매는 학부모가 더 늘어날 것이 뻔하기 때문이다.L씨는 강남으로 이사한 이후 깨달은 게 있다. 부동산 대책이 특정 지역을 겨냥할수록 그곳 집값은 더 오르고 지역 양극화만 초래한다는 사실 말이다. 그래서 L씨는 정부가 한 달에 한 벌꼴로 발표하는 부동산 대책을 두세 번으로 늘렸으면 좋겠다는 마음이 간절하다. 마지막으로 결심 한 가지. L씨는 6월 지방선거 때 ‘강남 집값 잡기’에 정권의 명운을 거는 정당 추천 후보자에게 소중한 한 표를 던지기로 했다.

2018.01.28 I 조철현 기자

[주간 실거래가]장기 보유자 매물 풀렸다..재건축 거래·가격 ↑
서울 강남권 재건축 아파트 실거래가 비교(단위: 만원, 자료: 국토교통부)[이데일리 성문재 기자] 재건축 초과이익 환수금이 수억원에 달할 것이라는 정부의 경고에도 재건축 투자 열기는 식지 않았다. 장기 보유자들의 조합원 지위 양도 제한이 풀린 지난 25일부터 강남권 재건축 아파트 매매거래가 속출했고 거래가격은 이전 실거래가보다 1억~2억원 뛰었다. 28일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 21일부터 27일까지 매매계약을 체결하고 실거래 신고까지 마친 서울 아파트 거래는 137건이다. 평균 매매금액은 6억1927만원이다.재건축 연한 30년을 채운 아파트의 거래는 총 19건이며 이 가운데 63%인 12건이 25일 이후 이뤄진 계약이다. 현재 투기과열지구 내 재건축사업은 원칙적으로 조합원 지위양도가 제한되지만 보유 10년, 거주 5년 요건을 채운 1주택자는 예외적으로 지난 25일부터 재건축 아파트를 팔 수 있도록 법이 개정됐다.서초구 반포동 한신 3차 전용 150.44㎡(7층)는 28억원에 팔렸다. 해당 평형은 작년 7월에 27억원에 거래된 이후 7개월만에 1억원 뛴 가격에 매매가 성사됐다. 같은 단지 전용 108.89㎡(4층)는 21억5000만원에 계약을 체결했다. 작년 16억~19억원에서 거래되던 해당 평형은 이번에 처음으로 20억원을 돌파했다. 반포동 경남아파트에서는 4건의 거래가 이뤄졌다. 전용 97.79㎡는 19억5000만원(7층), 19억원(5층)에 팔렸고 전용 73.5㎡는 2층과 7층이 나란히 14억8000만원에 매매계약을 완료했다. 97.79㎡형은 지난달에 기록한 최고 실거래가 18억5000만원을 다시 한번 돌파했고 73.5㎡형은 작년 7월에 세운 전고점(14억8000만원)에 거래되며 기준점을 끌어올렸다.서초구 잠원동 신반포19차 전용 108.01㎡(1층)는 작년 유일한 거래 기록인 5월 13억200만원(1층)보다 2억원 이상 높은 15억4700만원에 팔렸다. 강남구 개포동 개포주공4단지 전용 50.39㎡(1층)는 작년 7월 12억2000만원 거래 이후 7개월만에 1억원 이상 오른 13억4000만원에 거래됐다.앞서 국토부는 장기 보유자 매물이 풀리기 전인 지난 21일 조합설립이 완료된 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 주요 재건축 단지 15곳의 재건축 부담금 평균이 조합원 1인당 4억4000만원에 달할 것이라고 예고하며 재건축 투자 수요 억제에 나섰다. 그러나 예상을 훌쩍 뛰어넘는 부담금의 산출 과정을 정확히 설명하지 않아 ‘뻥튀기’ 추산이라는 비난이 쏟아지는 등 시장의 신뢰를 얻지 못했다.

2018.01.28 I 성문재 기자

당첨땐 웃돈만 수억원..'로또 아파트' 6100가구 나온다
[이데일리 이서윤 기자][이데일리 성문재 기자] 이달 ‘과천센트럴푸르지오써밋’(과천주공7-1단지 재건축 아파트)을 시작으로 올 상반기 ‘로또 청약’ 문이 열린다. 준강남으로 분류되는 경기도 과천시를 포함해 서울 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구에서 올 상반기에만 13개 단지에서 6000여가구가 일반분양된다.24일 리얼투데이에 따르면 올 상반기 강남4구와 과천시에서 예정된 분양 물량은 총 1만1634가구로 이 가운데 절반 이상인 6103가구(52.5%)가 일반 청약자들에게 풀린다. ◇“당첨되면 1억~2억원 차익” 과천 첫 분양 단지 관심첫 스타트는 대우건설(047040)이 과천에 짓는 과천센트럴푸르지오써밋이다. 오는 26일 모델하우스를 열고 예비청약자를 맞는다. 이 단지는 지하 3층~지상 32층짜리 15개동에 총 1317가구(전용면적 59~159㎡) 중 575가구를 일반분양한다. 지하철 4호선 과천역 3번 출구 바로 앞에 있는 초역세권 단지다. 지하철을 이용하면 지하철 2·4호선 환승역인 사당역까지 약 12분, 2호선·신분당선 환승역인 강남역까지 20분대에 도달할 수 있다. 차량 이용 시 과천IC(나들목)와 양재IC, 우면산터널을 이용하면 된다. 관심이 모아졌던 분양가는 주택도시보증공사(HUG)와의 줄다리기 끝에 3.3㎡당 평균 2955만원으로 결정됐다. 이는 2016년 5월 ‘과천래미안센트럴스위트’(주공7-2단지 재건축 아파트)의 2678만원 대비 10% 높고 역대 과천 아파트 분양가 중 최고가이지만 주변 시세에 비해 낮은 수준이다. KB국민은행에 따르면 해당 단지가 자리한 과천시 부림동 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 3650만원이다. 주변 시세보다 3.3㎡당 700만원 가까이 저렴해 당첨시 최소한 1억~2억원의 차익을 얻을 수 있을 것으로 추산된다. 부림동 W공인 관계자는 “정부 규제 강화로 중도금 대출이 제한되는 등 가수요자가 줄어들긴 했지만 가격이 저렴하다는 장점이 워낙 커 벌써부터 문의 전화가 끊이지 않고 있다”고 말했다.◇개포동 분양 아파트 당첨시 서울 집 한채가 덤?서울 강남권 단지는 오는 3월 본격적인 분양에 돌입한다. 당초 1월 분양이 점쳐졌던 ‘디에이치 자이’(개포주공8단지 재건축 아파트)가 단지 내 상가 임차인들과의 갈등, HUG 분양가 승인 등의 문제로 분양 시기가 미뤄진 탓이다. 현대건설(000720) 컨소시엄이 짓는 디에이치 자이는 총 1996가구 중 85%에 달하는 1690가구를 일반분양한다. 강남 노른자위 땅에서 대규모 물량이 쏟아지는데다 ‘로또 아파트’라는 기대감이 커 예비청약자들의 관심이 집중돼 있다. 인근 단지의 이전 분양가격을 감안할 때 디에이치 자이 분양가는 3.3㎡당 4100만~4300만원 수준을 벗어나지 않을 것으로 보인다. 현재 강남구 개포동 아파트 시세가 3.3㎡당 6593만원이라는 점을 감안하면 최대 3.3㎡당 2500만원 정도 차익을 기대할 만하다. 단순 계산시 공급면적 기준 66㎡(20평)는 5억원, 99㎡(30평)는 7억5000만원으로 서울 비(非)강남권 집 한채를 덤으로 받는 셈이다.앞서 작년 HUG의 고분양가 규제로 인해 ‘로또 분양’ 단지가 된 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이’(신반포6차 재건축 아파트)와 강남구 개포동 ‘래미안 강남포레스트’(옛 개포시영아파트)는 각각 평균 168대 1, 41대 1의 높은 청약경쟁률로 1순위 마감했다.서초구 서초동 우성1차 재건축 아파트도 오는 3월 분양한다. 삼성물산(028260)의 올해 서울 첫 분양 단지로 1317가구 중 232가구가 일반분양 물량이다. 같은 달 과천에서는 과천주공1단지를 재건축해 짓는 ‘과천퍼스트푸르지오써밋’과 과천지식정보타운 S4블록·S5블록이 3월 분양에 나선다. 일반분양 물량이 각각 508가구, 679가구, 584가구에 달한다.4월에는 강동구 고덕주공6단지 재건축 아파트가 분양되고, 5월에는 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지와 과천지식정보타운 S9블록에서 신규 분양 물량이 나온다. 6월에는 강남구 대치선경3차가 리모델링을 통해 8가구를 일반분양할 예정이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “청약가점제가 확대 적용되면서 실수요자 입장에서는 내집 마련 당첨 기회가 높아졌다”며 “올해 분양 물량이 많은 편인 만큼 무주택 세대주이면서 청약가점이 높은 수요자라면 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다”고 말했다.

2018.01.25 I 성문재 기자

'거래 줄고, 웃돈 치솟고'.. 이상한 강남 분양권 시장
[이데일리 이서윤 기자][이데일리 정병묵 기자] ‘거래는 줄고, 웃돈은 치솟고.’ 요즘 서울 강남지역 아파트 분양권 시장이 좀 이상하다. 거래는 줄고 있는 데 시세(웃돈)는 강세다. 거래가 줄면 가격도 내리는 일반적인 현상과는 딴판이다.이유는 올해부터 시행된 분양권 양도소득세 강화에서 찾을 수 있다. 올 1월부터 조정대상지역에서 아파트 분양권을 팔면 보유 기간과 상관없이 시세 차익의 50%를 양도세로 내야 한다. 지난해까지는 분양권 보유 기간이 ‘1년 이상~2년 미만’이면 40%, ‘2년 이상’이면 6~40%의 세금만 내면 됐다. 이처럼 올해부터 양도세 부담이 커진 데다 강남 집값도 치솟으면서 분양권 소유자들이 분양권 매물을 내놓지 않다 보니 거래 역시 뜸하다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다.24일 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 23일까지 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 분양권 거래량은 49건인 것으로 집계됐다. 지난해 1월 전체 거래건수가 89건이었던 점을 감안할 때 거래량이 전년 같은 기간에 비해 크게 못 미치고 있는 상황이다. 전월 강남4구의 분양권 거래건수는 253건이었는데, 양도세 적용을 앞두고 상당 부분 물량이 직전달에 소화된 셈이다.구별로 보면 강남구 분양권 거래 건수는 작년 12월 42건에서 이달 들어 단 3건에 그쳤으며, 서초구 역시 전달 51건에서 3건으로 줄었다. 임병철 부동산114 팀장은 “강남 집값이 오르고 있는데다 양도세 부담도 커 분양권 보유자들이 매물을 좀처럼 내놓지 않고 있다”며 “매물이 많지 않으니 거래도 뜸한 편”이라고 말했다.하지만 아파트 분양권 시세는 초강세다. 사려는 수요는 많은 데 매물이 달리다 보니 웃돈이 4억원 가량 붙은 단지도 적지 않다.부동산 정보업체 부동산뱅크 등에 따르면 서울 서초구 잠원동 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축 아파트) 전용면적 84㎡형은 20억원 선에 시세가 형성돼 있다. 두 달 전보다 1억원 넘게 올랐다. 이 아파트 분양가는 15억4130만원이었다. 강남구 개포동 디에이치아너힐즈(옛 개포주공3단지) 전용 106㎡형(분양가 19억3800만원)은 현재 시세가 23억~23억1000만원 선으로 지난해 10월보다 3억원 가량 뛰었다.

2018.01.25 I 정병묵 기자

‘4중 족쇄’ 묶인 강남 재건축… 매수·매도자 줄다리기 ‘팽팽’
그래픽= 이미나 기자[이데일리 김기덕 기자] “매물요? 집주인들이 물건을 움켜쥐고 내놓지 않고 있어요. 정부의 압박에도 꿈쩍 않는 모습입니다. 반면 매수 대기자들은 잇단 재건축 규제 소식에 조금이라도 떨어진 가격에 매물을 구하려고 안달난 상황입니다.”(서울 송파구 신천동 H공인중개업소 관계자) 치솟는 서울 강남 집값을 꺾기 위한 정부와 이에 맞서 버티기에 들어선 시장 간 치열한 힘겨루기가 시작됐다. 정부는 현재 강남 재건축시장을 과열로 진단하고 지난주 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 부동산 중개업소를 대상으로 무기한 ‘끝장 단속’에 나선데 이어 재건축 연한 및 안전진단 강화, 재건축 예상 부담금 발표 등 직·간접적 규제를 잇따라 쏟아내고 있다. 사실상 ‘강남 재건축으로 돈 벌 생각은 꿈에도 하지 말라’는 강력한 메시지를 던진 셈이다.무서운 속도로 가격이 오르던 강남 재건축 시장도 잠시 숨을 멈추고 쉬어가는 분위기다. 당장 오는 5월 ‘세금 폭탄’이 될 수 있는 재건축 부담금 예정 통지서가 나올 예정인데다 연내 보유세(재산세·종합부동산세) 강화 방안 실행이 유력해 보이기 때문이다. 오는 25일부터 재건축 아파트 장기 보유자(10년 보유+5년 거주)에 한해 입주권 양도 금지가 해제돼 시장에 매물이 늘 수 있다는 점도 변수로 떠올랐다. 하지만 규제 영향에서 벗어난 ‘똘똘한 한채’를 찾는 수요가 여전한데다 집주인들도 일정 가격 이하로는 매물을 내놓지 않는 상황이라 아직까지 매매가격은 특별한 변동을 보이지 않고 있다. ◇재건축 연한 강화 ‘불똥’ 23일 서울부동산 정보광장에 따르면 이달 강남4구 아파트 매매 거래량(신고건수 기준)은 22일 기준 1705건을 기록했다. 하루 평균 77.5건이 거래된 셈이다. 아직 10일 정도 기간이 남았지만 올해 1월 거래량은 이미 지난해 1월 총거래량(940건)을 크게 웃돌고 있다. 보통 1월은 전통적으로 부동산 거래 비수기로 통하지만 정부의 고강도 규제에도 강남 집값이 상승세를 이어가자 조바심을 느낀 수요자들이 이달 초에 대거 추격 매수에 나선 영향이다. 전체 거래는 늘었지만 이달 중순 이후 정부가 규제를 쏟아내자 과열됐던 분위기는 가라앉고 있다. 특히 국토부는 지난 21일 재건축 부담금 예상금액을 발표하며 재건축을 앞둔 아파트 단지 조합에 강력한 엄포를 놓았다. 강남4구 조합원 1인당 평균 재건축 부담금이 4억3900만원, 최고 8억4000만원에 달한다는 내용이었지만 시장 예상치와 괴리가 너무 커 재건축 조합과 여론의 뭇매를 맞고 있다. 강남구 개포동 S공인 관계자는 “이미 관리처분계획 인가를 신청해 초과이익 환수제 부담을 피한 개포주공 1~4단지(저층)의 경우 신경을 쓰지 않는 모습이지만, 중층인 주공 5·6·7단지는 아직 사업 진행이 많이 남아 있어 일부 주민들이 사업을 늦춰야 하는 것 아니냐는 의견도 나오고 있다”고 말했다. 지난 18일 김현미 국토교통부 장관이 아파트 재건축 허용 연한과 안전진단 기준을 강화할 것임을 밝히자, 올해로 준공 30년차를 맞아 가파르게 오르던 아파트 단지들은 좌불안석이다. 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌아파트’는 당초 올 상반기 내 안전진단을 통과하고, 하반기 정비계획안을 마련한다는 계획이었다. 방이동 G공인 관계자는 “재건축 기대감에 최근 한달 새 2억원 가까이 오르던 아파트값이 사업이 연기 우려에 추격 매수세가 다소 주춤한 상황”이라며 “이 아파트 전용 83㎡형은 지난 주 최고 14억5000만원을 호가했지만 급매물이 나오며 14억 초반까지 내려갔다”고 말했다. ◇“부담금 변수에도 똘똘한 한채 쏠림 지속” 이달 25일부터 재건축 아파트 장기 보유 조합원에 한해 허용되는 입주권 양도가 재건축 시장의 변수로 떠오를 지 주목된다. 8·2 부동산 대책에 따라 투기과열지구에 묶여 매매거래가 불가능했던 일부 조합원 매물이 시장에 풀려 매매거래에 영향을 줄 수 있어서다. 다만 거래 당사자 간 가격 갭(매수·매도 희망가)이 워낙 커, 실제 거래로 이어지기는 어렵다는 게 주변 중개업소들의 전언이다. 서초구 반포동 B공인 관계자는 “이미 관리처분인가 신청을 한 반포주공1단지 전용 84㎡를 갖고 있는 장기 보유자가 매매거래가 가능할 당시 보다 높은 34억원 시세로 매물을 내놓은 경우가 있지만 정작 그 가격대에 살려는 사람은 거의 없다”며 “이달 25일 이후에도 특별히 주변 시세에 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다”고 말했다. 정부가 규제를 강화하면서 재건축 연한 및 안전진단 기준을 통과하고, 아직 입주권 매매 거래도 가능한 단지는 귀한 몸으로 떠오르고 있다. 1978년 준공된 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 사업 장기화로 조합이 설립된 현재 시점에도 조합원 지위 양도(입주권 거래)가 가능하다. 이 단지 전용 76㎡형은 일주일 새 1억원이 오른 20억원에 시세를 형성하고 있다. 1978년 준공해 재건축 연한을 이미 훌쩍 넘었지만 아직 사업 초기 단계인 서초구 잠원동 신반포 2차 아파트도 가격 상승세가 무섭다. 인근 S공인 관계자는 “이 단지 전용 93㎡형은 올 들어서만 2억~3억원이 넘게 올라 최고가인 20억원에 육박한다”며 “이미 가계약을 체결한 집주인이 며칠 새 집값이 오르는 것을 보고 계약을 포기하려는 전화도 걸려오고 있다”고 귀뜸했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 재건축 시장이 위축될 수 있지만 규제가 강해질수록 ‘똘똘한 한채’(강남 재건축 단지)에 대한 수요 쏠림이 더욱 커질 수 있다”며 “시간이 걸리더라도 강남권 진입 수요를 끌어들이기 위한 공급 계획 방안을 마련해야 한다”고 말했다.

2018.01.24 I 김기덕 기자

[주간 실거래가]눈치보기 들어간 재건축..재초환 여부가 관건
서울 강동구 둔촌동 둔촌주공4단지 전경. (사진=연합뉴스)[이데일리 성문재 기자] 정부가 재건축 아파트에 대한 규제 강화를 예고한 가운데 서울 재건축 아파트 거래가 눈치보기 양상에 들어갔다. 재건축 초과이익 환수제 적용을 피했는지 여부가 가격 형성에 중요한 변수로 작용하는 모습이다. 21일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 14일부터 20일까지 매매계약을 체결하고 실거래 신고까지 마친 서울 아파트 거래는 133건이다. 평균 매매금액은 5억4337만원이다.강남권 주요 재건축 아파트로는 강동구 둔촌동 주공아파트 거래가 눈에 띈다. 3단지와 4단지에서 1건씩 실거래가 신고를 마쳤다. 둔촌주공3단지 전용 99.61㎡는 13억1000만원(5층)에 거래됐다. 작년 11월에 기록한 최고가(13억원)를 다시 경신했다. 4단지 전용 99.61㎡의 경우 12억9500만원(7층)에 팔렸다. 지난달 12억~12억2500만원에 거래됐던 것과 비교하면 7000만원 이상 높은 가격에 매매계약을 체결한 것이다.둔촌주공1~4단지(5930가구)는 작년 5월 관리처분인가를 받고 현재 이주중이다. 철거와 착공은 올 하반기쯤 가능할 것으로 보인다. 2015년 8월5일 사업시행인가를 받은 이후 2년이 넘도록 착공에 들어가지 못해 예외규정을 적용받아 현재 조합원 지위 양도가 가능하다. 관리처분인가도 이미 마쳤기 때문에 재건축 초과이익 환수제 적용도 피했다. 향후 재건축 연한이나 안전진단 등의 규제가 강화할 경우 둔촌주공처럼 이미 규제를 피한 단지들의 가격이 더 오를 가능성이 있다.그밖에 고가 거래들은 주로 2000년대 지어진 주요 지역 아파트들이 차지했다. 서초구 방배동 서리풀e편한세상 전용 164.46㎡가 20억8000만원(9층)에 팔려 최고가를 기록했다. 잠원동 동아아파트 전용 84.91㎡는 13억5000만원에 거래됐다. 광진구 광장동 현대홈타운12차 전용 143.86㎡, 서초구 서초동 롯데캐슬쥬피터 전용 172.33㎡, 영등포구 여의도동 대우트럼프월드II 전용 143.61㎡ 등이 11억~12억원대에서 매매계약을 체결했다.이번주 서울 아파트 매매거래 최고가 순위(자료: 국토교통부) *지난 1월14일~20일 체결된 서울 아파트 매매계약 중 실거래가 신고까지 완료된 거래 기준

2018.01.21 I 성문재 기자

잇따른 정부 압박에…서울 재건축 상승률 전주대비 소폭 둔화
[이데일리 정다슬 기자] 서울 강남권 아파트 가격 상승을 저지하기 위해 정부와 서울시, 국세청까지 나서 대대적인 단속을 벌였지만 아직 매매가격 상승세가 유지되는 분위기다. 다만 지난주 대비로는 재건축 시장을 중심으로 매매가격 변동 폭이 소폭 둔화했다.19일 부동산114에 따르면 이달 셋째 주(15~19일) 서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.53% 올랐다. 이는 지난주 상승률(0.57%)보다 0.03%포인트 낮은 수치다. 재건축 아파트 상승률이 지난주 1.17%에서 0.93%로 낮아진 영향이다. 일반 아파트와 지난주와 동일한 변동률(0.45%)을 나타냈다.다만 서울 강남권 등 주요 지역 아파트 소유자들이 4월에 시행되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 장기보유로 돌아서는 분위기가 나타나고 있어 물건 부족으로 인한 호가(부르는 가격) 상승은 여전하다.실제 이번 주 서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어 송파(1.47%)·강동(1.11%)·서초(0.81%) 등 몰려드는 수요보다 매도 물건이 부족한 지역을 중심으로 올라갔다. 송파는 잠실동 주공5단지가 4000만~6500만원, 우성 1·2·3차가 2500만~4000만원, 신천동 장미 1·2·3차가 3500만~7000만원 올랐다. 강동은 명일동 삼익그린 2차가 1000만~5000만원, 둔촌동 둔촌주공이 500만~3500만원 올랐다. 서초는 거래가 어려운 가운데 드물게 나온 가격도 부담 가는 가격에 호가가 형성되고 있다. 잠원동 한신 2차가 1억원 가량 뛰었고 반포동 아크로리버파크반포는 5000만~1억원 상승했다. 이어 성동(0.62%)·강남(0.59%)·중구(0.59%)·동작(0.42%)·광진(0.40%)·동대문(0.32%) 등도 올랐다.신도시는 지난주에 이어 분당(1.12%), 판교(0.19%) 등 서울 강남권 접근이 좋은 지역 중심으로 0.32% 상승했다. 경기·인천(0.02%)은 재건축 이슈가 있는 과천(0.50%) 외에도 서울 접근성이 상대적으로 좋은 부천(0.08%)·안양(0.08%)·의왕(0.08%)·구리(0.07%)·의정부(0.07%)·하남(0.07%) 등의 상승 폭이 높았다. 반면 시흥(-0.09%)·안산(-0.06%)·오산(-0.05%) 등 경기도 외곽에 위치한 곳은 약세를 나타냈다.전세 시장은 계절적 비수기 여파로 지난주 대비 다소 둔화했다. 서울의 변동률(0.09%→0.06%)이 줄었고, 신도시는 0.01%로 전셋값 움직임이 제한됐다. 경기·인천은 입주 물량 증가로 매물이 해소되지 못하며 0.07% 하락했다.서울 전셋값은 진입 부담이 큰 강남보다는 강북지역을 중심으로 올랐다. 전셋값 상승률은 동작(0.24%)·관악(0.22%)·강동(0.16%)·동대문(0.16%)·금천(0.14%)·중랑(0.10%)·마포(0.09%)·서초(0.08%) 순으로 나타났다.신도시는 전셋값 하락이 우세하다. 중동(-0.11%)·평촌(-0.08%)·동탄(-0.08%)·위례(-0.08%)·판교(-0.01%) 순으로 떨어졌다. 경기도 일대 입주 물량 증가와 계절적 비수기, 전세의 매매전환 영향으로 전셋값 약세 지역이 전주보다 늘어났다. 반면 분당(0.15%)과 광교(0.03%) 등은 상승했다.경기·인천은 비수기와 대규모 입주 영향으로 전세물건이 쌓인 경기 시흥시(-0.94%)가 약세를 주도했다. 이어 부천(-0.22%)·남양주(-0.21%)·군포(-0.16%)·안산(-0.10%)·하남(-0.10%)·평택(-0.10%) 순으로 하락했다. 반면 구리(0.04%)·이천(0.02%)·김포(0.02%)·의왕(0.01%) 등은 상승했다.

2018.01.19 I 정다슬 기자

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