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- [9월 주택시장 무슨 일이]②전셋값 안정세.. 재개발·재건축 이주 수요 변수
- [이데일리 이진철 기자] 지난달 전세시장은 신학기를 맞아 수요 대비 전세물량이 부족한 모습을 보이며 가격이 소폭 상승세를 보였다. 서울·수도권은 학군 수요와 교통여건 개선 지역이 전셋값 상승을 주도했다. 지방은 울산과 창원이 수요 감소로 전셋값 약세가 두드러졌고, 대규모 입주물량이 부담이었던 세종은 최근 매물 적체가 다소 해소되면서 하락세가 멈추고 보합으로 전환했다. 3일 KB국민은행이 발표한 ‘월간 KB주택가격 동향’에 따르면 9월 전국의 주택 전셋값은 0.04% 상승해 전월(0.06%) 대비 상승폭이 다소 축소됐다. 신규 입주물량이 과잉 공급된 지역을 제외하곤 수요에 비해 전세물량이 부족한 모습을 보인 것이 가격 상승에 영향을 끼쳤다.◇ 서울 동대문·성북구, 학군 수요로 상승.. 과천 약세 지속서울(0.16%)은 동대문구(0.34%)가 역세권으로 유입하는 직장인 수요와 신혼부부 수요가 꾸준하고, 대학가 신학기 임대수요 유입으로 이문동, 회기동 일대 매물부족이 계속돼 상승세를 보였다. 성북구(0.46%)는 더블 역세권으로 도심 접근성이 뛰어나고 학군 발달로 선호도 높은 지역으로 물건 부족이 계속되고 있다.9월 KB주택가격 동향인천(0.13%)은 부평구(0.26%)에서는 서울지하철 7호선 및 인천지하철 1호선 인근 단지들은 서울과의 연계성이 좋아 전세 수요가 꾸준하고 8월 하순부터 가을 이사 수요 움직임도 시작돼 전셋값이 상승했다. 남구(0.26%)는 주안7구역이 7월 이주를 시작해 내년 3월까지 이주 및 철거완료가 예정돼 있지만 수요에 비해 물건이 부족하면서 전셋값이 오름세를 보였다.경기(0.02%)는 안양 동안구(0.2%)에서 지하철과 버스 연계가 높은 수요와 서울의 높은 전셋값을 피해서 유입되는 수요로 인해 가격이 상승했다. 반면 과천(-0.87%)은 재건축 관련 이주수요가 상대적으로 전셋값이 저렴한 인근 안양·군포 등으로 유출되는 모습을 보이며 전월에 이어 하락세 이어갔다.◇ 광주 서구 정비사업 이주 수요.. 세종 매물적체 다소 풀려부산(0.00%)은 보합세를 보인 가운데 해운대구(-0.15%)가 수요 감소로 매물이 점차 적체되면서 가격이 하락했다. 반면 사하구(0.18%)는 김해공항 수혜지역으로 사상~하단 도시철도를 착공했고 경부선 사상역 복합 환승센터 건립 등으로 매매와 함께 전세 가격도 동반 상승했다.광주(0.11%)는 서구(0.24%)가 광주 내 대규모 주택 정비사업 진행으로 지역 간 전세수요 이동이 발생하며 전셋값이 상승했다. 대구(0.05%)는 지역 내 전세수요 대비 과잉 공급된 신규 물량 영향으로 전세 매물의 적체가 풀리면서 오름세를 보였다. 대전(0.05%)도 부동산 가격 하락에 대한 우려로 전세 선호도가 높아져 매물 출회 즉시 거래되면서 전셋값이 상승했다.울산(-0.05%)은 중공업 분야의 부진으로 현대중공업 근로자수요가 감소하며 전월대비 가격이 하락했다.9월 KB주택가격 동향경남(-0.43%)은 창원 시내 전세수요 대비 과잉공급된 신규 입주물량 영향으로 창원 의창구(-1.68%), 창원 성산구(-1.22%)에서 전셋값이 하락했다. 세종(0.00%)은 기존 입주물량과 함께 1만여 가구의 신규 입주 대기물량으로 약세를 보였지만 최근 매물 적체가 다소 풀리면서 8개월만에 하락세가 멈췄다.강원(0.10%)은 춘천(0.22%)이 춘천~속초간 동서고속철도 사업추진이 확정되면서 생활 편의시설이 갖춰진 춘천으로 이주하려는 수요로 인해 전셋값이 상승했다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강동 등 강남 정비사업 이주 수요가 발생하는 지역은 국지적으로 전셋값이 상승했지만, 전국적으로는 지난해 보다 전셋값 상승률이 둔화되고 있다”면서 “매매수요 위축과 이주 수요에 따른 전세시장 상승 압력을 신규 입주 물량이 상쇄시키면서 당분간 전세시장은 안정될 것”이라고 전망했다. ◇ 아파트 매맷값 대비 전셋값 비율 75.0%.. 전월세 전환율 하락9월 전국의 주택 매맷값 대비 전셋값 비율은 67.7%로 전월(67.8%) 대비 소폭 하락했다. 유형별로는 아파트 75.0%, 단독주택 43.5%, 연립주택 67.3%로 각각 조사됐다. 지역별로는 지방과 5개 광역시가 각각 64.9%, 67.2%로 조사되며 전국 평균보다 낮은 반면, 수도권은 69.1%로 전국 평균을 상회하는 것으로 나타났다.임대보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율을 조사하는 ‘KB전월세전환율’은 서울, 인천, 경기가 각각 4.33%, 5.49%, 5.24%로 조사돼 서울과 경기는 전월(4.45%, 5.26%) 대비 소폭 하락했다. 수도권도 4.97%를 기록하며 1월 조사이후 지속적인 하락세를 나타냈다.9월 KB주택가격 동향
- [9월 주택시장 무슨 일이]①8·2대책 집값 랠리 제동 걸렸지만…
- [이데일리 이진철 기자] 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 지 한달째인 9월 전국의 주택 매맷값은 전월대비 상승폭이 축소된 것으로 나타났다. 투기과열지구와 투기지역을 지정된 서울을 중심으로 상승세는 유지했지만 8·2대책 발표 직후부터 매매시장이 냉각되면서 상승률 확대는 제동이 걸린 모습을 보였다.지역별로는 서울·수도권은 오름세가 유지된 반면 지방 일부 지역은 지역경기 침체와 입주물량 부담으로 약세를 보이며 차별화가 지속됐다.3일 KB국민은행의 ‘월간 KB주택가격 동향’에 따르면 9월 전국의 주택 매맷값은 0.08% 상승해 전월(0.24%)에 비해 상승률이 크게 축소됐다. 수도권(0.16%)은 전월(0.42%) 대비 상승폭이 줄었고, 5개 광역시(0.06%)는 지역별로 증감이 엇갈리며 상승세 유지했다. 기타지방(-0.08%)은 전월(-0.11%)에 이어 하락하며 10개월 연속 내림세를 보였다.◇ 서울 동대문·마포구 강세.. 안양 실수요자 몰려 지난달 지역별 매맷값 변동률은 서울이 0.15% 올랐다. 자치구별로는 동대문구(0.36%)가 이문동, 회기동 인근 대학가의 임대 수요 증가로 수요가 일부 매매로 전환되고 있고 지지부진하던 청량리역 일대 도시정비사업들이 속도를 내면서 가격이 상승했다. 마포구(0.3%)는 목동, 강남, 여의도 등으로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 실수요자 및 임대목적 투자 수요가 선호하는 지역으로 가격 상승을 나타냈다.9월 KB주택가격 동향인천(0.14%)은 연수구(0.18%)에서 송도신도시의 GCF 사무국, 포스코건설 등의 이전 확정 및 롯데·이랜드 복합쇼핑몰 건설공사 등 개발 호재로 상승했다. 남구(0.33%)는 주안7구역이 7월 부터 내년 3월까지 이주 및 철거예정에 따른 기대심리가 반영돼 전세와 더불어 매맷값이 올랐다.경기(0.18%)는 성남 분당구(0.6%)가 GTX 성남역 3월말 착공, 판교테크노밸리 조성 및 삼성물산 판교이전 등의 영향으로 가격이 상승했다. 안양 동안구(0.54%)는 서울, 과천 등에서 유입하는 출퇴근 직장인 수요와 전세매물 부족으로 매매로 전환하는 실수요자들이 꾸준히 늘면서 가격이 상승세를 나타냈다.◇ 대구 중구·수성구 상승 두드러져.. 울산, 경기침체 약세 지속부산(0.07%)은 동래구(0.37%)가 명장동, 온천동, 낙민동 등 동래구 전반적으로 개발 지역이 포진해 있어 움직이는 수요가 꾸준한 편이다. 여기에 다른 구보다 상대적으로 저렴해 투자자 관심이 꾸준하고 문의가 많아 상승세를 보였다. 남구(0.24%)는 작년 연말부터 거래량 감소하다가 8·2대책 발표 후 매물 품귀 현상을 보이고 있다.울산(-0.15%)은 조선업계의 불황과 현대중공업 인원 감축 등으로 지역경기가 위축된 반면, 지역 내 입주물량은 꾸준히 증가해 가격이 하락했다. 특히 북구(-0.42%), 울주군(-0.17%)의 하락폭이 컸다.광주(0.08%)와 대전(0.09%)은 중소형 및 소형매물을 중심으로 실수요가 발생하며 소폭 상승했다. 지난달 일부 지역에서 상승으로 전환을 보였던 대구(0.12%)는 지난달 하락세를 멈추고 상승 전환했다. 특히 중구(0.41%), 수성구(0.41%) 중심으로 상승을 보였다.9월 KB주택가격 동향충북(-0.19%)은 세종시 인접지역으로 세종시 생활기반 시설이 갖춰지면서 수요가 유출되고 거래가 한산해진 여파로 내림세를 보였다. 청주 서원구(-0.3%)와 청주 상당구(-0.26%) 모두 하락세가 지속됐다.세종(0.07%)은 세종시의 행정수도 기능강화에 대한 기대감으로 가격상승 기대감이 높아지고 투자수요가 대거 유입되는 모습을 보이며 전월 대비 소폭으로 상승했다. 경남(-0.43%)은 창원 시내 전체적으로 매매수요 대비 신규 입주물량이 과잉 공급돼 창원 진해구(-1.03%), 창원 의창구(-1.01%) 등이 전월에 이어 매맷값 하락세가 이어졌다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “10월 가계부채 종합대책이 예고됐지만 최근 조금씩 살아나는 주택시장 오름세가 쉽사리 꺾일 것으로 보이지 않는다”면서 “서울은 재개발에 따른 멸실과 재건축 이주 수요로 집값이 오를 수 있는 여지가 많다”고 말했다. 그는 “지방 광역시는 강보합, 그 외 기타지방은 공급 물량 확대로 매맷값 약세가 이어질 것”이라고 전망했다.9월 KB주택가격 동향
- 서울 재개발·재건축 1순위 마감률 90%...가을 알짜 분양물량 '눈길'
- [이데일리 김기덕 기자] 가을 분양 성수기가 도래하면서 재개발·재건축 시장 투자 열기가 여전히 뜨겁다. 교통, 생활인프라 등을 잘 갖춘 훌륭한 입지에 들어서는데다 정부의 강화된 규제를 적용받지 않는 신규 아파트 분양 단지에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있다.부동산 전문 리서치업체에 따르면 올 들어 서울에서 분양한 재개발·재건축 아파트 단지는 총 21곳, 8046가구(일반공급)다. 이 중 19개 단지가 1순위에 청약을 마치며 약 90.5%의 마감률을 기록했다. 이는 지난해 같은 기간 재개발·재건축 아파트 1순위 마감률인 76.2%(21개 단지 중 16개 단지)보다 높은 수준이다. 올해 서울 재개발·재건축 아파트의 청약경쟁률은 평균 16.4대 1의 경쟁률을 기록하며 전매제한과 청약자격강화 등의 제한 속에서도 많은 수요자들이 몰렸다. 특히, 정비사업이 활발한 부산 지역에서는 청약 광풍이 일었다. 지난달 부산시 서구 서대신 6구역을 재개발해 공급한 ‘대신 2차 푸르지오’가 257.99대 1의 경쟁률을 기록하는 등 올해 부산에서 공급된 재개발·재건축 아파트(3개단지)는 모두 수백 대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감에 성공했다.업계에서는 추석 이후 본격화될 재개발·재건축 분양 물량에 대한 수요자들의 쏠림 현상이 더욱 심화될 것으로 내다보고 있다. 최성락 리얼투데이 대리는 “내년부터 시행되는 재건축 초과 환수이익제와 더불어 더욱 강도높은 규제가 예상되며 수요자들의 구매심리를 자극하고 있는 것으로 풀이된다”고 말했다. 현대산업개발은 다음달 부산광역시 진구 전포2-1구역 주택재개발을 통해 ‘서면 아이파크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~ 지상 30층, 27개동, 총 2144가구(전용면적 36~101㎡)로 구성된다. 전체가구 중 1225가구를 일반 분양한다. 부산지하철 2호선 전포역이 단지와 300m 거리에 있으며, 1·2호선 환승역인 서면역도 도보권 거리에 있는 역세권 단지다. 롯데건설은 10월 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 602-4번지 일원에 회원1구역 주택 재개발 정비사업인 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층, 지상 18~25층, 12개동 총 999가구로 조성된다. 이 중 545가구(전용면적 84㎡)가 일반에 분양된다. 롯데건설 관계자는 “단지가 들어서는 회원동은 옛 마산지역의 중심 지역으로, 교통 및 주거 인프라가 잘 발달된 지역”이라며 “주변 주택 재개발사업이 탄력을 받고 있는 상황이라 향후 약 6000가구의 고급 브랜드타운으로 탈바꿈도 기대된다”고 말했다. 대림산업은 10월 서울특별시 송파구 거여동 234번지 일대에 거여 2-2구역를 재개발하는 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’을 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 33층, 총 1199가구 규모다. 이 중 전용면적 59~113㎡로 379가구를 일반분양한다. 거여마천뉴타운지정 12년만에 분양되는 단지로 북위례와 맞닿아있다. 위례신도시 생활권으로 주거여건이 편리하다. 지하철 5호선 거여역과 마천역을 모두 이용할 수 있는 더블역세권 단지로 교통도 편리하다.
- [2018 예산안]국토교통 39.8조원 3.8%↓.. 도시재생 뉴딜사업 확대
- [이데일리 이진철 기자] 내년 도시재생 뉴딜사업에 투입되는 예산이 올해보다 3배 이상 늘어난 4638억원으로 편성됐다. 서민 주거 안정을 위한 공적임대주택 17만 가구 공급에는 13조원이 투입된다.국토교통부는 2018년 예산안(기금 포함)을 올해 예산(41조3000억원)에 비해 3.8% 감소한 39조8000억원으로 편성했다고 29일 밝혔다.예산은 15조9000억원으로 올해(20조1000억원) 대비 20.9% 줄었지만, 기금이 23조8000억원으로 올해(21조2000억원) 대비 12.5% 늘었다.◇ 국토교통 소관 R&D 5.5% 증가… GTX 200억원 편성2018년 국토부 세출예산안(15조9000억원) 편성 내용을 살펴보면 노후 주거지, 구도심 등을 중심으로 주거 환경 개선과 도시 경쟁력 회복을 위한 도시재생사업의 예산이 올해 1452억원에서 내년 4638억으로 늘어났다. 혁신도시 건설 지원(6억원→40억원), 해안·내륙권 발전사업(94억원→102억원) 등 지역 경제거점을 육성하고, 성장촉진지역 개발(2091억원→2091억원), 개발제한구역 관리(1441억원→1375억원) 등 낙후지역 개선에도 예산이 지원된다.주요 사회간접자본(SOC) 시설물 노후화, 기후변화 등에 대비해 도로 유지·보수, 내진 보강, 위험도로 개선 등 안전사업에 대한 투자는 올해 3조7084억에서 내년 3조7880억원으로 소폭 증가했다. 특히 버스·화물차 등 졸음운전으로 인한 대형 교통사고 방지를 위해 차로이탈경고장치 등 첨단 안전장치 장착에 내년 171억원의 예산이 신규 지원된다. 도로와 고속·도시철도의 내진 보강 지원에는 올해 1153억원에서 내년 1089억원이 투입되고, 철도사고 예방을 위해 시설 유지 및 개량 투자는 올해 7430억에서 내년 8711억원으로 확대된다. 가뭄·홍수 예측 정확도 향상, 항공안전 감독 및 교육 훈련, 싱크홀 대비 지하시설물 전산화 등 소프트웨어 투자도 올해 2542억원에서 내년 2633억원으로 강화된다. 4차 산업혁명 대응을 위한 미래 성장동력을 확보하고 SOC 투자 효과 극대화를 위한 기술 선진화를 위해 국토교통 연구·개발(R&D) 투자는 올해 4738억원에서 내년 4997억원으로 늘었다. 국토부는 “정부 전체 R&D 예산은 0.7% 늘었지만 국토교통 소관 R&D는 5.5% 증가했다”며 “자율주행차 상용화, 드론 안전기반 구축, 스마트시티 등 4차 산업혁명 대응을 위한 선도기술 개발을 위한 투자가 확대됐다”고 설명했다. 국내 건설기업들의 해외 진출을 돕는 해외 인프라시장 개척에는 올해 263억원에서 내년 285억원으로 증가했고, 물산업 국제 네트워크 강화에는 올해 22억원에서 내년 18억원으로 감소했다. 대도심권 혼잡 해소 등 교통서비스 제고를 위해선 수도권 광역급행철도(GTX) A노선(파주~삼성) 토지보상비 등에 150억원과 C노선(의정부~금정) 기본계획 수립비 50억원을 지원하고, 전철 급행화를 위해 전철이 통과할 수 있는 역내 대피선 설치에도 50억원이 새로 지원된다. 교통 소외지역에서 저렴하게 이용 가능한 공공형 택시(39억원)와 교통비 절감을 위한 광역알뜰카드 도입 검토 연구용역비(5억원)에도 신규 예산이 책정됐다.◇ 도시재생 복합개발 기금 투입 650억→8534억원저소득층의 주거비 경감 및 주거 여건 개선을 위해 내년10월부터 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 폐지해 지원 대상이 올해 81만 가구에서 내년 이후 약 130만 가구 이상으로 대폭 확대된다. 임차가구에 대한 급여지급 상한액인 ‘기준임대료’는 지역에 따라 올해 대비 2.9～6.6% 올리고, 자가 가구에 대한 주택 수선 지원 상한액인 ‘보수한도액’도 올해보다 8% 인상된다. 주택도시기금은 서민 주거 안정 및 도시재생 활성화를 위해 올해보다 2조7000억원 증가한 23조8000억원으로 편성됐다.서민·중산층을 위한 공공임대주택 13만 가구(준공 기준) 및 민간임대주택 4만가구(부지확보 기준) 등 공적임대주택 17만 가구 공급을 위해 13조원이 지원된다. 신혼부부용 공공임대를 3만 가구로 확대 공급하고, 청년층을 위한셰어형 전세임대 및 역세권 청년 매입임대도 지속적으로 공급한다. 또한 저소득층을 위한 영구·국민임대 주택도 올해(본예산)보다 1만5000가구가 늘어난 2만4000가구를 신규로 승인할 예정이다.무주택 실수요 서민을 위한 주택구입·전세자금도 7조5000억원이 편성됐다. 주택저당증권(MBS)·은행재원 등 다양한 재원을 활용해 무주택 실수요자를 대상으로 저리의 주택정책자금이 필요하면 충분하게 추가 공급될 수 있도록 이차보전 비용 등을 반영했다고 국토부는 설명했다.도시재생사업 추진시 복합개발 사업 등에 국한된 주택도시기금(도시계정) 지원 대상을 소규모 주택정비, 상가 리모델링 등 수요자 중심 프로그램까지 확대하기 위해 올해 650억원에서 8534억원으로 기금 투입 규모가 크게 늘었다. 분야별로는 복합개발 출·융자(3448억원), 소규모 주택정비사업 지원(4500억원), 수요자 중심형 도시재생 지원(470억원) 등이다.자동차사고 피해지원 기금은 무보험·뺑소니 사고 피해자 보호와 자동차사고 피해자 지원 등 관련 사업비로 613억원이 편성됐다.2018년 국토교통부 부문별 예산안. 국토교통부 제공
- 상반기 국내 건설수주 79조2798억원.. 역대 최대
- [이데일리 이진철 기자] 올해 상반기 국내 건설수주액이 79조원을 넘어서면서 역대 최고치를 경신했다. 공공부문은 정부의 상반기 재정 조기집행에 힘입어 증가세를 보였고, 민간부분은 재건축·재개발 등 주택부문의 지속적인 호조세가 영향을 끼친 분석된다.18일 대한건설협회에서 조사·발표한 국내건설 수주동향 조사에 따르면 올해 상반기 국내건설공사 수주액은 79조2798억원으로 전년동기 대비 14.8% 증가했다. 이는 지난해 전체 수주액 164조8000억원의 48%에 이르는 실적이다. 특히 상반기 역대 최고 실적인 2015년 상반기 73조9097억원을 넘어섰다. 올해 상반기 국내 건설수주액을 발주부문별·공종별로 살펴보면 공공부문 수주액은 22조6233억원으로 전년 대비 20.9% 증가했다.공종별로 토목은 치산치수, 농림수산, 도로·교량, 철도궤도, 상하수도, 토지조성 공종의 수주증가로 전년동기대비 25.6% 증가한 14조2882억원으로 집계됐다. 주요공사로는 세종~포천 고속도로, 안성~구리 건설공사(제11공구), 이천~문경 철도건설사업 제8공구 건설공사, 마곡구역 도시개발사업 단지조성공사(2공구) 등이다.건축은 주거용 재개발이 부진한 것을 제외하고는 나머지 전 공종의 고른 수주량 증가로 전년 같은기간에 비해 13.6% 증가한 8조3350억원으로 조사됐다. 경기도 하남감일지구 B6, C2, C3블록 공동주택 개발사업, 중이온가속기 시설건설사업 건립 공사가 큰 비중을 차지했다. 민간부문 수주액은 56조6568억원으로 전년 동기대비 12.6% 증가했다.공종별로 토목은 발전송전·배전 및 기계설치 공종에서 수주량이 증가해 전년 동기대비 93.5% 증가한 9조4715억원으로 집계됐다. 주요 공사로는 고성하이화력발전소 1, 2호기 건설공사, 한화토탈 석유화학 기초원료 생산 프로젝트 등이다. 건축은 신규주택과 사무용 건물이 부진했으나 재건축·재개발 및 공장·창고, 학교·병원 수주량이 늘어 전년 동기대비 3.8% 증가한 47조1852억원을 나타냈다. 주요공사로는 을지대학교 의정부 캠퍼스 및 부속병원 건립공사, 달서구12구역 주택 재건축 정비사업(1448가구), 용인도시계획시설(물류창고) 조성공사 등이다대한건설협회는 “올해 상반기 건설수주 실적은 전반적으로 주택·건축부문의 호조로 양호한 기조를 보였으나 대·중·소 기업별 체감 온도는 차이가 있다”면서 “공공부문은 정부의 인프라투자 재정축소 예고에 공공시장에 의존하는 지역중소업체들의 어려움이 더욱 가중될 것으로 우려된다”고 밝혔다. 또한 “민간부문도 정부의 8·2 부동산대책에 따른 주택·부동산경기가 위축될 가능성이 있다”면서 “올해 상반기의 건축허가·착공 면적 및 건설인허가 등 선행지표 실적이 하향세로 들어서고 있어 하반기 이후부터는 건설 경기가 하락세 국면으로 진입할 것”이라고 전망했다. 대한건설협회 관계자는 “일자리 창출을 최우선 순위로 하는 문재인 정부는 도시재생과 노후 인프라 개선을 위한 민간 사회간접자본(SOC) 투자 활성화, 비정상적인 공사비의 정상화를 위한 제도 개선책을 제시해 건설경기 하락에 대비해야 할 것”이라고 말했다. 이어 “건설업이 고용유발 계수가 커 경제성장과 일자리 창출에 기여도가 큰 산업임을 감안해 생활밀착형 인프라 재정투자 확대 등 건설산업에 대한 전향적 대책이 요구된다”고 강조했다.대한건설협회 제공
- 8·2대책 이후 알쏭달쏭 '청약제도·분양권전매·재건축' Q&A
- [이데일리 이진철 기자] 정부가 지난 2일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 이후 부동산시장은 규제 적용여부를 두고 혼란이 이어지고 있다.다음은 국토교통부가 8·2부동산대책의 투기과열지구 지정과 관련한 청약제도, 분양권 전매, 정비사업 등에 대한 궁금증을 일문일답으로 정리한 내용이다.◇ 청약제도△투기과열지구 지정 이후 해당 주택건설지역에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 청약 순위는 어떻게 되는지?-해당 주택건설지역에서 1년 이상 거주요건을 충족하지 못했다고 해서 청약자격이 박탈되는 것은 아니다. 1순위 청약요건을 갖춘 자이나 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하면 해당 주택건설지역 외의 기타 지역 1순위로 분류된다. 국민임대는 무주택 세대 구성원으로서 입주자 저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 납입횟수 12회(지방 6회) 이상인 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 1순위 청약자격자가 된다. 민영아파트는 무주택 또는 1주택만을 소유한 세대의 세대주로서 입주자저축 가입 후 1년(지방 6개월) 경과 및 지역별 예치기준금액 이상 예치한 자 중 과거 5년 이내에 당첨된 사실이 있는 세대에 속하지 않는 자가 된다.8.2 부동산 대책에 따라 오는 9월 공급 규칙을 개정해 1순위 자격 요건이 입주자저축 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한함) 이상으로 강화 예정이다. 가령 서울에서 주택 공급시 서울 거주자이나 서울에서 1년 이상의 거주 요건을 충족하지 못하는 경우 서울지역 1순위가 아닌 수도권(기타) 1순위로 분류된다.(주택공급 순서 : 서울 1순위 → 기타 1순위 → 서울 2순위 → 기타 2순위)입주자저축을 가입하고 1순위에 해당하지 않는 2순위 청약요건을 갖춘 자는 해당 주택건설지역 거주요건과 상관없이 기존과 동일하게 해당 주택건설지역 2순위로 청약 신청이 가능하다.△가점제 적용 주택수 비율은 어떻게 되는지?서울 및 과천시의 경우 투기과열지구로 8월3일 지정됨에 따라 가점제 적용 주택수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향 적용된다. 9월 중순 주택공급에 관한 규칙이 개정·시행되면 75%에서 100%로 가점제 적용 주택 수 비율이 상향 조정된다.◇ 분양권 전매제한△현재 분양 중인 주택은 분양권 전매 제한을 언제부터 적용되는지?-투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 적용시기는 주택 공급계약 체결일이다. 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정되었다고 하더라도, 투기과열지구로 지정된 이후에 분양계약을 체결한 경우에는 분양권 전매 제한 적용을 받는다.△투기과열지구 지정 이전에 분양권을 보유하고 있는 경우에 분양권 전매가 전면 금지되는 것인지?-투기과열지구로 지정 이전에 주택 분양계약을 체결하거나, 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유하는 자는 투기과열지구 지정 이후 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 다만, 당해 분양권을 투기과열지구 지정 후에 전매받은 자는 당해 주택의 분양권을 전매할 수 없다.△투기과열지구로 지정되기 전에 분양권 매매계약을 체결하고 투기과열지구 지정일 현재 검인계약만 체결한 경우에도 전매제한이 적용되는지 ?-1회에 한해 분양권 전매가 허용되는 경우는 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 가능하다.◇ 정비사업 △투기과열지구 지정 전에 재건축아파트를 계약했다면 조합원이 될 수 있는지?-투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위양도를 받도록 할 예정이다.구체적으로 도시정비법 시행령을 개정해 9월말 시행할 예정이며, 투기과열지구 지정 후 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 따라 거래신고하고(거래신고가 완료된 경우는 제외), 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위 양도를 받을 수 있도록 할 예정이다. 단, 계약일로부터 60일 지난후 거래신고하는 경우에는 과태료를 납부해야 한다.△2년 이상 사업시행인가 신청을 하지 못한 재건축아파트의 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?-최초 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없어야 하고, 매도자도 2년 이상 주택을 소유하고 있다면 매수자는 조합원이 될 수 있다. 다만 매수자가 조합원이 되기 위해서는 사업시행인가 신청 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 하고, 사업시행인가를 신청한 이후에는 조합원 지위양도를 받을 수 없다.△조합원 지위 양도가 가능한 ‘소유 및 사업시행인가 신청 2년 이후 기준’ 등이 언제부터 3년 이후로 개정될 예정인지?-재건축 조합원 지위 양도제한을 강화하기 위해 도시정비법 시행령을 오는 9월말까지 개정할 예정이다. 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유에서 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유로 강화되고, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유도 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유로 제한이 강화된다. 다만, 시행령 개정 이전에 이미 사업지연으로 예외사유를 충족한 조합은 해당 단계에서는 종전의 규정을 적용할 예정이다. 이에 따라 조합설립 후 2년6개월 동안 사업시행인가 신청 못한 조합이라면 시행령 개정 후에도 종전 규정에 따라 조합원 지위양도가 가능하다.△신탁방식 재건축사업도 조합원 지위 양도가 제한되는지?-현재는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 금지규정은 조합이 필요 없는 신탁방식 재건축사업에는 적용되지 않는다. 다만, ‘도시 및 주거환경정비법’이 지난 7월 국회통과로 개정돼 내년 2월9일 이후에는 신탁방식의 주택재건축사업에도 투기과열지구에서는 조합원 자격과 동일한 위탁자의 지위양도가 제한된다.△투기과열지구내 재건축 주택 소유자가 다른 주택을 매입해 2주택을 소유하게 된 경우에 양도세 면제를 받기 위해 재건축 주택을 팔면, 매수자는 조합원이 될 수 있는지?-2주택 소유자의 경우는 조합원 지위양도가 허용되는 예외사유가 아니므로, 조합원 지위 양도를 할 수 없다. 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업단계별로 일정기간(2년 또는 3년) 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.△근무·질병치료·취학 등을 이유로 재건축 주택을 팔 수 있는데, 증빙 서류 및 업무처리 방법은?-근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 해당 정비사업 구역이 위치하지 않는 특·광역시나 시·군으로 이전하는 경우에는 재건축 조합원 지위양도가 가능하다. 서울 소재 재건축구역 소유자는 경기도 등으로 이전 가능하고, 과천시 소재 재건축구역 소유자도 안양시 등으로 이전할 있다. 이럴 경우 증빙 서류는 조합원 지위양도의 사유를 객관적으로 증명할 수 있는 서류(재직증명서, 진단서, 취학증명서, 가족관계증명서 등)로 하되, 구체적인 증빙서류 및 예외사유 해당여부는 인허가권자(시장, 군수, 구청장)가 판단해야 할 것이다.예외사유에 대한 업무처리는 주택 또는 토지의 양도…양수자가 관련 서류를 조합에 제출하면 조합이 양도자의 이전사유와 이전사실을 증명하는 서류를 확인한 후 인·허가권자에게 제출해 조합원 변경 신고를 수리하게 된다.△투기과열지구내 재개발 사업 등의 조합원 분양권 전매가 제한되는 시점과 적용대상은? 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역도 입주권 양도가 제한되는지?-도시정비법을 개정해 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원은 관리처분인가 이후 소유권 이전등기(이전고시)시까지 조합원 분양권을 양도할 수 없게 할 예정이다. 적용대상 조합은 도시정비법 개정(2017년12월 예상) 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 될 예정이므로, 현재 관리처분인가를 받은 재개발 구역의 경우 입주권 양도가 제한되지 않는다.◇ 오피스텔 제도 개선△수도권 투기과열지구 내 기존 오피스텔을 분양받은 경우 전매제한 적용 대상인지?‘건축물분양법’ 제6조의2 제1항에 따라 수도권 투기과열지구(서울 전 지역, 경기 과천)내 100실 이상의 오피스텔은 전매제한이 적용된다. 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결되었거나, 전매된 분양권 중 거래 가능한 분양권은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 다만, 투기과열지구 지정 이후에 당해 분양권을 전매 받은 자는 오피스텔의 소유권 이전등기 시까지 분양권을 전매할 수 없다.◇지역·직장주택 조합△주택조합 조합원 자격요건에서 달라지는 점은?-투기과열지구 지정 이후 지역주택조합 설립 인가 신청시 조합원자격 판정 기준일은 종전 ‘조합 설립인가 신청일’에서 ‘조합 설립인가 신청일로부터 1년 전’으로 변경된다. 세대원 전원이 무주택인 세대주 또는 세대원 중 1명에 한해 85㎡이하 주택 1채 소유한 세대의 세대주다.△지역주택조합 사업계획 승인이후에 ‘입주자로 선정된 지위’는 전매가 전면 금지되는지?-투기과열지구가 지정되지 않은 지역주택조합은 조합설립인가 후에는 조합원 교체나 신규가입이 제한되나, 사업계획 승인 이후에는 양도?증여 등으로 조합원 교체(입주자로 선정된 지위 전매)가 가능사다. 투기과열지구 지정지역은 지정 이전에 사업계획 승인(사업계획 승인신청 포함)을 받은 조합의 조합원 교체(입주자 지위 전매)는 1회 가능하지만 투기과열지구 지정 이후에 입주자지위를 양도받은 자는 소유권 이전 등기일까지 전매(조합원 교체)할 수 없다.투기과열지구 지정 이후 사업계획 승인을 신청하는 지역주택조합은 양도 등으로 인한 조합원 교체·신규가입이 제한된다.
- 부·울·경 하반기 분양 ‘봇물’…2만1391가구 공급
- [이데일리 김기덕 기자] 지방 분양시장을 이끌고 있는 부산ㆍ울산ㆍ경남(부울경) 지역에서 올 하반기 2만여 가구의 신규 공급 물량이 쏟아진다. 8·2 부동산 대책에 포함됐지만 청약 열풍이 불고 있는 부산을 비롯해 경남 사천, 창원, 진주 등 산업단지를 배후에 둔 중소도시의 알짜 분양 물량에 대한 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올 하반기 부·울·경 지역에서 분양을 앞둔 아파트는 2만1391가구(18개 사업지)로 집계됐다. 전체 가구 중 1만6666가구가 일반 분양 물량이다. 지역별로는 부산이 11곳 1만361가구로 가장 많으며 이어 경남 6곳 5343가구, 울산 1곳 962가구 등의 순이다. 부산·울산·경남은 올 상반기 청약열기가 가장 뜨거웠던 곳으로 꼽힌다. 금융결제원에 따르면 올 1월부터 8월 현재(8일 기준)까지 부산, 울산, 경남 지역에 55곳, 총 2만8307가구가 분양됐고, 이중 70%인 39개 단지가 1순위에서 청약이 마감됐다. 여기에 8·2 부동산 대책이 발표됐지만 부·울·경 지역은 서울 등 투기과열지구에 지정된 곳에 비해 그나마 규제를 덜 받는 편에 속한다. 지방광역시 민간택지의 전매제한기간은 6개월로 지정됐으며, 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구(해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장 )는 수도권과 같이 1년6개월 또는 소유권 이전 등기시로 전매가 금지됐다. 다만 주택담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI)는 완화된 규정을 적용받는다. 올 하반기 경남에서는 도심에 위치한 재건축ㆍ재개발 분양단지가 공급된다. 교통이나 교육여건 등 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 실수요층의 선호도가 높아 대규모 산업단지 배후 주거지로 선호도가 높다. 금성백조주택이 9월 동금주공아파트를 재건축한 ‘삼천포 예미지’를 분양할 예정이다. 경남 사천시 동금동 20-4, 38-1번지 일대에 들어서는 이 단지는 지하 1층~지상 최고 21층, 7개 동 총 617가구로 조성된다. 이 중 전용면적 59~110㎡로 292가구를 일반분양할 예정이다.오는 12월 대우건설과 쌍용건설은 경남 창원시 교방1구역을 재개발한 ‘교방 푸르지오 예가’를 분양할 예정이다. 단지는 최고 26층, 17개 동, 전용면적 59~103㎡로 총 1538가구 규모로 조성되며, 이 중 865가구가 일반에 분양될 예정이다.청약제한과 대출규제에도 신규분양 아파트 인기가 식지않는 부산에서도 도심 재개발 단지와 택지지구 내 분양이 잇따를 예정이다. 포스코건설은 9월 부산 강서구 명지동 명지국제신도시 복합 2, 3-1블록 일대에 ‘명지 더샵 퍼스트월드’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 34층, 21개 동, 아파트 전용면적 80~113㎡ 2936가구, 오피스텔 260실로 총 3196가구가 조성된다. 11월에는 삼성물산과 현대산업개발은 부산 동래구 온천동 855-2번지 일대에 온천2구역을 재개발한 ‘동래 래미안 아이파크’를 분양할 예정이다. 지하 4층~ 지상 35층, 32개 동, 총 3853가구로 조성된다. 이 중 전용면적 59~114㎡의 2484가구가 일반 분양될 예정이다. 울산에서는 호반건설 올 하반기 울산 남구 두왕동 울산테크노산업단지 일대에 ‘울산테크노 호반베르디움’ 962가구를 공급할 예정이다.
- [8·2 부동산대책]'2003년 이전 취득' 한해 조합원 지위 양도 허용..일문일답①
- [이데일리 원다연 기자] 정부는 2일 당초 계획보다 앞서 추가 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)에는 투기과열지구·투기지역 지정 등을 비롯해 조정대상지역 내 양도소득세를 강화하는 방안 등의 고강도 규제가 담겼다. 다음은 이번 대책의 주요 내용과 관련한 국토교통부와의 일문일답이다. △대책 추진 배경은.-정부는 지난 6.19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있다. 6.19대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화했지만 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입되고 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상이다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 한다. 세제·금융·청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하는 한편 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편하고 신혼부부 등을 위한 주택공급을 확충하는 것을 주된 내용으로 관계부처 협의를 거쳐 종합대책을 마련했다. △이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지. -최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다. △작년 11.3 대책, 올해 6.19 대책과 이번 대책의 차이점은. -11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다. 또한 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데에도 중점을 뒀다. 아울러 그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시하고 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운 조성 등으로 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급해 수급안정을 도모한다는 정부의 일관된 정책방향을 재확인 했다는 데 의의가 있다. △투기과열지구 선정 기준은. -주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정한다. △투기지역 선정 기준은. -직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서, 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다. △이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지. △투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지. -조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우다. 정부는 오는 9월까지 시행령 개정을 통해 해당 기준을 2년에서 3년으로 강화할 예정이다.△투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지. -투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다. △2003년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데 이 경과규정은 지금도 유효한지.-2003년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만 경과규정의 요건을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다. △투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지. 예외사유는 없는지. -정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 개정안을 오는 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 마칠 예정이다. 또한 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정이다. 한편 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정이다. △법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지. -이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정 이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 △법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 △법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.
- [김학렬의 All that 부동산 82회] 도시재생 뉴딜정책, 예산 확보가 중요
- [이데일리 노희준 기자] 기존의 뉴타운 방식은 구역을 선정하여 모두 철거한 후 각종 기반시설과 주거시설을 제공하는 방식이었다. 길음뉴타운, 왕십리뉴타운이 대표적인 사례다. 새로운 도로와 학교, 공공기관 등이 구역 내 제공되고 아파트 단지들이 대규모로 신규 건설되었다. 기반시설과 아파트단지 동시에 제공되는 대규모 재개발 사업이다. 말 그대로 새로운 마을이 형성되는 것이다.문재인 정부에서 추진하는 도시재생 뉴딜정책은 철거 재개발 방식이 아니라 있는 그대로의 활성화 방식이다. 도서관이 필요한 곳에 도서관을 제공하고 주차장이 필요한 곳엔 주차장을 신설한다.상업시설이 필요한 곳엔 상업시설 여건을 만든다. 젠트리피케이션을 방지하기 위해 공공기관에서 부동산을 매입하여 저가로 임대를 주는 방식도 고려하고 있다. 놀이터를 만들고, 공동택배함을 운영한다. 낙후된 주거시설은 리모델링을 유도할 예정이며, 불량주택이 많은 곳에는 가로주택정비사업을 추진할 계획이다. 국민들, 특히 서민층들을 위한 새롭고 참신한 정책이다.물론 도시재생 사업은 문재인 정부가 처음이 아니다. 이미 과거 정부에서도 계속 진행되고 있었다. 이전 정부인 박근혜 정부에서도 도시재생사업을 진행하고 있었다. 그렇다면 이번 문재인 정부에서는 이미 진행되고 있는 도시재생사업을 문재표인 제 1호 부동산 공약을 내 세웠을까? 전 정부에서 시행착오를 겪었던 내용들을 보완하여 실제 적용에 있어 효과가 더 많이 발생할 수 있도록 업그레이드하기 위한 정책이기 때문이다.이전 정부에서 가장 간과했던 것이 무엇일까? 가장 큰 문제는 예산이었다. 1년간 500억에서 1,500억 정도 밖에 지원되지 않았다. 그래서, 결국 말 그대로 수박 겉핧기 에서 끝난 경우가 많았다. 지속적으로 낙후된 지역의 체질 자체를 개선하려는 지속적인 투자가 있어야 하는데 몇개 시설 제공한 후에 대부분 잊혀지고 말았다. 문재인 정부가 이러한 문제점 해결의 원인으로 예산 책정을 큰 폭으로 늘인다. 1년에 10조씩 5년간 50조를 투여하겠다고 한다.물론 이또한 계획일 뿐이다. 전 정부에서는 돈을 많이 투여하면 가능할 수도 있다는것을 몰랐을까? 당연히 알고 있었을 것이다. 예산을 더이상 끌어올 방법이 없었을 것이다. 4대강 사업도 21조였다. 심지어 박근혜 정부는 4대강 사업도 하지 않았다. 민간의 투자 없이 공적 자금으로만 어떻게 50조 예산을 만들 것인가가 도시재생 뉴딜정책의 가장 중요한 관건이다.한 지역의 체질이 바뀔 때까지, 혐오지역이 선호지역으로 바뀔 때까지 정책이 정착되려면 지속적인 관심과 시설 업그레이드가 필요할 터인데 그렇게 될 때까지 예산의 투입이 필요하다. 예산 확보에 대한 방법이 명확하게 제시되었으면 한다. 결국 예산이 확보되지 못할 사업이라면 이전 정부들에서 그래왔던 것처럼 국민들이 정말 싫어하는 정치적인 행위만 한 것이니까 말이다. 대한민국 국민은 차기 정권을 차지하기 위한 정치적인 행위가 아니라 경제적으로 도움이 되는 정부가 되길 기대한다.도시재생 뉴딜정책에 대해 아직 구체적으로 들어가지도 않았다. 구체적인 내용으로 정책의 방향성과 추진 방법들을 이야기하기 전에 추진 가능성 여부부터 따져봐야 하기 때문이다. 예산을 어떻게 확실하게 확보해 나갈 것인지에 대한 구체적인 방법을 정부가 확실이 보여주길 기대한다.정부가 2조를 지원하고 나머지는 지자체와 공공기관에서 출자하겠다고 하는데, 결국 모두 다 공공기관이다. 정부라는 큰 조직의 하부 기관일 뿐이다. 따라서 정부 예산 이외의 추가 확보 과정이 정확하게 제시가 되어야 한다. 예산이 확보되지 않으면 절대 도시재생 뉴딜정책은 제대로 된 성과를 낼 수 없다. 개발 사업처럼 수익을 만들어 내는 정책이 아니라 일방적으로 비용을 지불해야 하는 정책이기 때문이다.예산 확보 과정을 확실하게 공개하고, 정부의 노력만으로 예산 확보가 어렵다면 민간 기업과 온 국민이 예산 확보 노력을 함께 해야 할 것이기 때문이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 3만 7천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- [IR라운지]①대우건설, 새 먹거리 발굴 '부동산 종합 서비스 회사' 발돋움
- 박창민 대우건설 사장[이데일리 이진철 기자] “2017년은 대우건설에게 새로운 출발의 원년이 될 것입니다.” 지난 3월 박창민 대우건설 사장은 임직원들에게 자신감을 내비치며 이같이 말했다. 곧이어 대우건설은 올해 1분기 역대 최대 규모의 깜짝 ‘어닝 서프라이즈’를 발표했다. 영업이익은 시장 전망치(에프엔가이드 기준 1324억원)을 훌쩍 넘어선 2211억원을 기록하며 지난해 4672억원의 손실을 기록한 지 1분기 만에 화려한 부활의 날갯짓을 했다.재무구조도 개선돼 유동성 위기 등 시장의 우려를 단숨에 불식시켰다. 올 1분기 기준 현금 및 현금성 자산은 1조 98억원으로 전분기(8168억원) 대비 1930억원 증가하며 안정적인 현금 유동성을 확보했다.◇ 올해 매출 11조원, 영업익 7000억원 목표대우건설(047040)의 올해 1분기 실적 호조는 활발하게 진행해 온 분양사업이 한몫했다. 대우건설은 2010년 이후 7년 연속 민간 주택 공급 실적 1위를 유지해오며 명실상부한 ‘주택 명가’로 자리 잡았다.무엇보다 분양 성적이 좋았다. 지난해 서울 강동구 고덕동에서 공급한 ‘고덕 그라시움’은 4932가구의 매머드급 단지로 총 1621가구 모집에 3만 6017명이 몰려 서울지역 최다 청약 접수 건수를 기록했다. 경기도 의왕 장안지구 파크 푸르지오는 계약을 시작한 지 나흘 만에 ‘완판’(100% 계약)됐으며, 하남·안산·용인 등지에서도 분양 성공 신화를 이어나갔다.대우건설은 부동산 시장 침체기도 분양사업을 활발하게 진행해오며 부동산 사업 노하우를 축적해왔다. 위례신도시, 하남 미사강변도시, 세종시 등은 부동산 시장을 뜨겁게 달군 대표적인 지역들이지만 이들 지역 역시 공급 초창기에는 분양사업의 성패가 불확실해 건설사들이 섣불리 뛰어들지 못했다. 그러나 대우건설은 이들 지역의 높은 사업성을 먼저 발견해 각 지역 민간 건설사 중 가장 먼저 2011년 세종시 푸르지오, 2012년 위례신도시 송파 푸르지오, 2013년 미사 강변 1차 푸르지오 등을 공급했다. 이들 지역에서 선구자 역할을 한 대우건설은 선점 효과를 톡톡히 누리고 있다. 대우건설은 올해까지 위례신도시에서 아파트 및 주상복합 7개 단지, 세종시에서 아파트 및 오피스텔 6개 단지, 미사강변도시에서 아파트 및 오피스텔 3개 단지 등을 공급하며 푸르지오 브랜드타운 조성에 나서고 있다.대우건설은 올해도 2만 8666가구를 전국에 공급하며 공격적인 분양 기조를 이어갈 계획이다. 특히 양질의 수주를 바탕으로 실적 호조를 이어간다는 전략이다. 올해 부산 감만1구역, 과천주공1단지, 서울 행당7구역 등 시장의 관심이 컸던 알짜 지역에서 연달아 시공사로 선정되며 도시정비사업 수주액이 이미 1조 8000억원을 넘어섰다.대우건설은 지난해 실적 부진을 만회하기 위해 올해 매출은 전년 대비 3.8% 증가한 11조 4000억원, 영업이익은 7000억원을 목표로 설정했다.박창민 사장은 “안정적인 국내 사업 매출 비중을 높이고 해외에서 강점을 보유하고 있는 개발형 투자사업을 선별적으로 수주해 기업 가치를 지속적으로 제고할 것”이라고 강조했다.◇ 기획부터 분양·임대관리까지… 다양한 개발 방식 연구대우건설은 장기적으로 기획·금융·시행부터 분양 이후 임대·관리까지 아우르는 ‘부동산 종합 서비스 회사’로 변신할 계획이다. 대우건설 관계자는 “일본 등 해외 사례를 적극적으로 벤치마킹하고, 토지주와 시공사가 함께 개발하는 지주 공동사업 등 다양한 개발 방식을 연구하고 있다”고 말했다.대우건설은 지난 2월 건설업계 최초로 국토부로부터 ‘네트워크형 부동산 종합서비스’ 예비인증을 받았다. ‘시행→시공→분양’의 기존 방식에서 탈피해 ‘분양→임대 관리→매도’에 이르는 과정에서 금융, 임대관리, 평가자문, 법무·회계상담 등의 종합서비스를 제공할 예정이다.임대사업을 원하는 분양 고객에게 세무·등기, 입주 관리, 유지·보수, 월세 관리업무 등을 지원한다. 임차인에게는 이사·보안·카셰어링 등 각종 편의 서비스와 교육·요리·여가 등 마을 공동체 특화 프로그램도 추진할 계획이다.자회사인 푸르지오 서비스는 도시재생·주거 개선사업 참여 확대와 임대건물 확보를 중점적으로 추진하고, 일본 임대주택 서비스 사례인 이사·세탁·택배·음식 배달 등을 벤치마킹해 마을공동체 활성화 등 한국적 종합서비스 모델을 제시한다는 계획이다.대우건설 관계자는 “종합 부동산 서비스 및 기획 제안형 사업을 제공하는 등 새 먹거리를 끊임없이 찾아 신규 고용 창출과 회사의 발전을 함께 꾀할 것”이라고 전했다.
