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- [부동산 투자 포럼]“서울 강북시대 머지 않았다..실수요 접근을”
- [이데일리 박태진 기자] 서울에서 향후 유망 부동산 투자처는 어디일까. 서울 부동산 중심축이 서울 강남권(강남·서초·송파구) 재건축 단지에서 한강 이북지역 아파트를 이동할 것이라는 전망이 나왔다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 21일 서울 여의도 전경련회관 3층 다이아몬드홀에서 열린 ‘2016 이데일리 부동산 투자 포럼’ 강연자로 나서 “강남발 부동산시장 열기가 확산의 법칙에 따라 올 가을부터는 강북지역 쪽으로 옮겨붙을 것”이라고 말했다. 용산구를 비롯해 마포·노원·성북구 등에서 진행되고 있는 주택정비사업이 속도를 내고 있기 때문이라는 게 고 원장의 설명이다.다만 그는 실수요 위주의 접근이 필요하다고 강조했다. 고 원장은 “강북지역 아파트값은 오르고 있지만 주목도와 특수성이 있는 강남권 시장과는 달라 투자 물량으로 접근하기에는 무리가 있다”고 말했다.그는 10년 주기설을 내세워 향후 1~2년간 집값 상승 추세는 유지될 것이며 이후에는 대통령 선거 결과에 따라 시장이 유동적으로 바뀔 수 있다고 내다봤다. 또 강남권 재건축 시장도 꾸준히 오를 것으로 전망했다. 고 원장은 “강남 재건축 시장은 2013년 바닥을 찍은 후 2014년부터 올해까지 3년째 오르고 있는데 이 같은 상승세는 내년까지 갈 것”이라며 “다만 아파트 매매 거래가 어느 정도 이뤄지고 나면 거래량은 감소하되 시장 열기는 살아 있어 집값은 당분간 계속 상승할 것”이라고 주장했다.고 원장은 이어 “차기 대통령의 경제 정책에 따라 시장이 움직일 가능성이 크다”면서도 “장위뉴타운 조성 등 개발 호재가 있는 서울 강북권과 신도시 조성이 활발히 진행되고 있는 경기 남부권은 부동산 정책과는 무관하게 시장의 주목을 끌 지역”이라고 평가했다.부동산 투자는 시기와 지역, 상품 선택에 따라 달라 접근해야 한다는 고 원장의 주장이다. 그는 “산이 높으면 골짜기가 깊듯이 가격이 급등하면 급락할 수 있는 위험이 있어 내려갈 때 사고, 과도하게 오를 때 판다는 워렌 버핏의 주식 투자 원칙을 부동산 투자에도 똑같이 적용하면 된다”고 말했다. 또 지역을 선택할 때에는 성장하는 곳인지, 쇠퇴하고 있는 지, 아니면 정체된 지역인지를 파악하는 게 중요하다고 강조했다. 특히 그는 상품으로 접근할 때에는 토지 가격 상승세를 따져봐야 한다고 강조했다. 고 원장은 “부동산은 토지와 건물로 구성된 위치성을 지닌 독특한 재화”라며 “다만 토지는 영원 불변하지만 건물은 시간이 경과하면 노후화되고 감가상각되기 때문에 땅값이 올라야 집값이 오른다”고 말했다. 또 대지지분이 넓고 공시지가가 꾸준하게 평균 이상으로 오르는 지역과 단지를 선별해 투자하면 수익을 올릴 수 있을 것으로 내다봤다. 땅값이 오르는 곳에 투자하기 위해서는 인구 증가·소득 증가·인프라 확대·행정(개발)계획이 있는 지 따져보고 접근해야 한다는 게 고 원장의 조언이다. 그는 아울러 서울 용산구와 경기도 성남의 판교신도시, 제주 등이 우리나라 미래 부촌으로 주목받을 것이라고 전망했다. 고 원장은 “강과 바다, 공원을 끼고 있고 명문학교·미술관·박물관 등이 인접해 있거나 패션·IT 중심지가 부촌으로 성장할 가능성이 크다”면서 “미군부대 이전으로 개발 호재가 있는 서울 용산지역과 IT기업들이 모여 있는 판교신도시, 제주(신화역사공원), 부산 해운대구 등이 대표적인 곳”이라고 말했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [부동산 투자 포럼]"오피스텔은 신규 분양보다 5~10년차 물건에 투자"☞ [부동산 투자 포럼]“용산·판교·제주, 미래 부촌으로 뜬다”☞ [부동산 투자 포럼]"10억 이하 상속·증여재산, 3년 내 매각한다면 시가로 신고해라"☞ [부동산 투자 포럼]"다주택자도 임대사업자 등록땐 양도세 안내"☞ [부동산 투자 포럼]"0 하나 잘못쓰면 눈물의 경매 된다"☞ [부동산 투자 포럼]"경매는 가격보다 장래성이 먼저"☞ [부동산 투자 포럼]"수익형 부동산도 매각 차익이 관건"☞ [부동산 투자 포럼]“투자는 시기·지역·상품에 따라 접근해야”
- [오종윤의 은퇴설계]인구수와 주택가격의 상관관계
- [오종윤 한국재무설계 대표] 우리나라 사람은 어느 연령대에 어떤 계기로 최초로 집을 구입 또는 임차하려 할까? 보통은 결혼 또는 분가하면서 집을 사거나 임차를 하려 한다. 우리나라 사람들의 평균 결혼연령은 몇 살일까? 통계청에 따르면 남성은 32.2세(2013년 기준), 여성은 29.6세이며, 매년 약 0.1~0.2년씩 초혼 연령이 늦어지고 있는 것으로 나타났다. 이 결혼연령을 기준으로 보았을 때 우리나라 사람들은 평균적으로 30세에 최초로 집을 사고자 하는 것으로 보면 될 것 같다. 그렇다면 앞으로 매년 몇 쌍씩이 집을 사려 할까? 2012년 33만 쌍, 2013년 32만 쌍, 2014년 11월까지는 약 27만 쌍이 결혼을 했다. 혼인 인구는 매년 약 2~3%씩 줄어들고 있다. 이런 통계를 근거로 분석해보면 결혼으로 새롭게 주택을 구입하거나 임차할 수요는 매년 약 30만 채가 필요한 것으로 볼 수 있다. 현재 매년 30세에 이르는 인구수가 약 70만 명이고 이중 30만 쌍이 결혼을 하는 것으로 보아 30세 인구의 85% 정도가 결혼하는 것을 알 수 있다. 이 수치는 앞으로 20년 후를 예측하기 위한 기초 자료이므로 꼭 기억해두길 바란다.결혼이 주택 수요의 원인이라면 사망은 주택 공급 요인이다. 결혼을 하면 보통 분가를 하게 되고, 분가는 곧 주택의 수요 요인이다. 하지만 사망하게 되면 집을 떠나 묘지나 납골당으로 모셔지므로 사망한 사람이 살던 집은 상속되거나 매물로 나오게 된다. 즉 사망하는 사람 때문에 주택의 공급량이 필요에 의해서가 아니라 강제적으로 증가하게 된다. 사망하는 사람의 숫자는 앞으로 주택가격을 결정하는 매우 중요한 변수가 될 것이다. 그러므로 태어나는 신생아 수보다 사망하는 사람 수가 30대의 결혼이나 분가만큼 주택의 수요와 공급에 더 영향을 미친다.통계청에 따르면 우리나라 사망 인구는 2010년 26만 명이었고, 2020년에는 36만 명, 2030년에는 45만 명, 2040년에는 58만 명, 2050년에는 72만 명이 될 것으로 예상하고 있다. 반면에 신생아 수는 지속적으로 감소하여 2040년에는 30만 명대로 떨어질 것으로 추산하고 있다.이렇게 되면 우리나라 주택의 수요와 공급은 크게 어긋나게 된다. 출생자 수와 사망자 수의 차이는 결국 빈집을 양산하게 되고, 이는 곧 집값을 크게 떨어뜨릴 것이다. 당신은 어떻게 생각하는가? 사망인구 수는 최근 7년 동안 매년 약 1.3%씩 증가하는 양상을 보이고 있다. 2명이 사망하면서 주택 1채를 공급한다고 가정하면 매년 약 13만 채 정도가 강제로 공급된다고 볼 수 있다. 통계청의 장래 인구 추계를 살펴보면 우리나라의 인구는 2030년을 정점으로 지속적으로 하락할 것으로 예상된다. 2040년에는 한 해 사망자 수가 58만 명에 이를 것으로 보이는데, 그렇다면 사망에 따른 주택 강제 공급은 한 해에 약 29만 채이고, 결혼에 따른 주택 수요는 약 18만 채이므로 주택 초과 공급은 매년 약 11만 채에 이른다. 이렇게 될 경우 주택가격은 어떻게 될까? 2035년이라고 해봐야 지금부터 20년 뒤의 일이다. 30세의 신혼부부는 50세가 되고, 50대는 70대가 된다. 만약 지금 모든 재산을 쏟아 부어 집을 샀는데 20년 후에 집값이 폭락하면 어떻게 될까? 더욱이 빚을 얻어 집을 산 사람들은 더욱 심각해진다. 20년 후면 소득이 줄거나 은퇴할 나이인데, 대출이자가 문제가 아니라 원금을 상환할 방법이 있을지 모르겠다.
- `10억 부자` 16% 증가.."부자되려면 금수저 물어야"
- [이데일리 최정희 기자] 금융자산만 10억원 이상을 보유한 ‘부자’가 21만1000명으로 1년 전보다 16% 가량 늘어난 것으로 조사됐다. 이들은 전체 국민의 0.41%로 가계 총 금융자산의 15% 가량을 보유해 부의 쏠림 현상이 심화되고 있음을 증명했다. 이들의 3분의 1은 사업체를 운영하면서 부를 축적했지만 부자 부모를 만나 이들로부터 상속, 증여를 받은 것도 상당했다. 이러한 상속, 증여는 부동산 투자보다 자산 형성에 더 많은 영향을 미쳤다. KB금융지주 경영연구소가 6일 발표한 ‘2016 한국 부자 보고서’에 따르면 지난해말 금융자산만 10억원 이상인 부자는 약 21만1000명으로 1년 전보다 15.9% 증가했다. 2014년 증가율 8.7%보다 높은 수준이다. 이들은 476조원의 금융자산을 보유해 가계 총 금융자산의 15.3%를 차지했다. 이는 전 세계적으로 유동성이 풀리면서 주식시장이 호황세를 띠고, 주택경기가 회복된 영향이 큰 것으로 분석된다. 부자 규모 및 금융자산이 2011년 14만2000명, 318조원인 점을 감안할 때 매년 평균적으로 약 10%씩 증가한 것으로 분석된다. 특히 금융자산만 200억원 이상인 초고자산가의 증가세가 가팔랐다. 이들은 8000명으로 보고서가 처음으로 발행된 2011년 대비 12.7% 늘어났다. 50억원 미만 부자 증가율 10.2%보다 높은 수준이다. 이들은 어떻게 부자가 됐을까. 자산 축적 방법의 38.8%는 사업체 운영이었지만, 돈 많은 부모를 만나 상속, 증여를 통해 자산을 형성한 비율도 26.3%에 달했다. 과거 흔한 자산 형성 방법이었던 부동산 투자는 21.0%로 ‘금수저’보다 못했다. 부동산 투자는 2011년까지만해도 자산 형성 방법의 45.8%를 차지해 꾸준히 줄고 있는 반면 상속, 증여를 통한 방법은 13.7%에서 점차 증가하고 있다. 보고서는 “총자산 규모가 많을수록 상속, 증여를 통한 자산 축적이 많았다”며 “총자산 100억원 미만 부자의 경우 사업체 운영을 통해 자산을 축적한 반면 100억원 이상 부자는 40% 가량이 상속, 증여를 통해 부를 쌓았다”고 설명했다. 특히 자산이 많을수록 자녀 세대로 자산을 이전하려는 경향이 뚜렷했다. 이들의 73%는 물려받은 재산 없이 자녀 스스로 자수성가하기 어려울 것이라고 인식했다. 이들은 전체 자산 중 부동산 자산은 줄이고, 금융자산을 늘리는 경향을 보이고 있다. 금융자산 비중은 43.6%로 2012년보다 8%포인트 상승한 반면, 부동산 자산 비중은 51.4%로 8.1%포인트 하락했다. 보고서는 “일반 가구의 자산 구조에 비해 금융자산 비중이 월등히 높다”며 “금융자산 비중 증가세는 과거에 비해 낮아진 부동산 투자 수익률, 보험 등 장기 금융자산 증가 추세 등으로 당분간 지속될 것”이라고 설명했다. 이들은 금융자산의 41.7%를 현금, 예적금 등에 투자했고 18.5%를 저축성 보험에 넣었다. 주식 투자는 17.2%에 불과했다. 부자의 90%는 저성장, 저금리가 심화될 것으로 보고 주식이나 해외 펀드 비중을 크게 줄였다. 이들은 적정 위험을 부담해 안정적인 수익을 추구하는 중위험, 중수식의 투자 성향을 띠고 있으며 3분의 1 가량(35%)이 금융상품 선택시 ‘세제 혜택’을 가장 중요하게 여겼다. 부자들이 생각한 부자의 기준은 2012년까지만 해도 100억원 자산가였으나 이 기준이 70억원으로 줄었다. 그로 인해 자신이 부자라고 생각하는 비율이 같은 기간 32.0%에서 35.3%로 상승했다. 또 이들이 은퇴 후 월 평균 생활비는 715만원으로 일반인(평균 226만원)의 세 배에 달했다.
- [웰스투어]"자산에 묻어 있는 세금, 어떻게 줄이느냐가 핵심"
- [이데일리 한대욱 기자] 최인용 가현 세무법인 대표 세무사가 25일 서울 영등포구 여의도동 사학연금회관에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 ‘초 저금리 시대 투자와 절세 전략’이란 주제로 강연을 하고 있다,[이데일리 박기주 기자] “자산의 관리 과정에는 모두 세금이 묻어 있는데, 이 세금을 어떻게 효율적으로 줄이느냐가 중요합니다”최인용 가현 세무법인 대표 세무사는 25일 서울 여의도 사학연금회관에서 개최된 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어’ 세션3(초 저금리 시대 투자와 절세 전략) 강연자로 나서 이같이 밝혔다.그는 주식·채권 및 보험, 부동산 등 자산의 취득과 보유 등 단계별로 절세전략을 세워야 한다고 강조한다. 새는 물을 막는 것이 재테크의 첫걸음이자 제대로 자산을 모을 수 있는 방법이라는 설명이다. 최 세무사는 “자산을 효과적으로 관리하기 위해선 취득과 보유 등에서 절세 포인트를 잡아야 한다”고 조언했다. 우선 취득 단계에서는 취득 시기와 방법에 유의해야 한다고 조언한다. 최 세무사의 설명에 따르면 재산세와 종합부동산세의 기준이 되는 시점(6월1일)을 잘 활용해야 한다. 그 시점을 기준으로 누가 부동산을 갖고 있느냐에 따라 그 해의 재산세와 종합부동산세를 부담하기 때문이다. 따라서 부동산을 사는 사람은 6월1일 이후 잔금을 지급하면 그 해의 세금을 피할 수 있다. 부동산을 증여하는 경우에는 공시지가 발표 시점(4월 말, 5월 말)을 고려해야 한다. 부동산 가격이 계속 상승하는 경우에는 공시지가가 발표되기 전에 증여해야 취·등록세를 아낄 수 있다. 수익형 부동산은 자녀나 배우자와 공동 취득을 하게 되면 세금을 아낄 수 있다는 설명이다. 임대형 상가 등을 취득할 때 단독 명의로 해 놓으면 운용을 하면서 소득세가 많아져서 가족 공동명의로 해 놓으면 부가가치세와 소득세를 줄일 수 있다는 것이다. 양도할 때도 세율 분산 효과를 노릴 수 있다. 또한 자녀는 소득을 증빙할 수 있어 다른 금융자산이나 부동산을 추가로 증여할 때 자금 출처를 마련할 수 있다는 장점이 있다. 다만 그는 부동산 등 자산을 취득할 때 다운계약서나 미등기 전매 등 위법행위를 하지 말아야 한다고 당부했다. 오히려 더 많은 세금을 낼 수 있다는 설명이다. 그는 “다운계약서로 부동산을 취득할 경우 매도인은 양도소득세를 추징당할 수 있고, 나중에 팔 때 양도세 부담이 커질 수 있다”며 “미등기 전매는 현재 양도차익의 70%에 대해 양도소득세를 물어야 하기 때문에 결국 등기를 할 수 있는 자산에 대해서는 등기를 하고 양도하는 것이 유리하다”고 말했다. 차명 취득의 경우에도 적발될 시 부동산 실명제 위반으로 과징금(시가 평가액의 30% 이내)이 부과될 수 있기 때문에 위험하다고 설명했다. 최 세무사는 “최근 국세청에서 차명으로 의심되면 관할 구청에 고발하는 사례가 늘고 있다”며 “세금보다 더 많은 벌금을 낼 수 있기 때문에 차명 자산 취득은 위험하다”고 강조했다. 보유 단계에서는 증여를 적극적으로 활용할 것을 추천했다. 보유 주택이 많은 경우 일부를 자녀(기혼 또는 유소득)에게 증여하면 이를 제외한 주택에 대해서만 종합부동산세가 과세하기 때문에 이득이 될 수 있다는 것이다. 또한 고액의 주택(9월원 이상)을 보유하고 있다면 단독명의가 아닌 배우자와의 공동명의로 변경하면 종합부동산세를 부담하지 않을 수 있다. 또한 다주택 보유자는 임대사업자 등록으로 종합부동산세를 절감할 수 있다. 마지막으로 상속에 대한 시점별 전략을 세워야 한다고 조언했다. 그가 추천하는 전략은 다음과 같다. △사망 10년 이전, 사전 증여 완료 △10~5년전, 자산 재배치(보험 등 활용) △5~2년전, 타인에게 증여 유의(역모기지 활용) △2~1년전, 5억원 이하 자산 처분 유의 △1년~6개월전, 2억원 이하 자산 처분 유의 △상속개시일 전후 6개월, 해당 재산의 파악(6개월내 신고시 10% 절세)
- [공동주택 공시가] 29일부터 확인…이의신청은 5월 30일까지
- [이데일리 정다슬 기자] 올해 결정된 전국 주택 공시가격은 인터넷을 통해 확인할 수 있다. 결정된 주택 가격은 조세, 복지 등의 기준으로 활용되므로 만약 가격 산정이 납득하기를 어려운 경우 5월 30일까지 이의 신청을 해야 한다. 국토교통부는 전국 아파트,빌라, 연립·다세대주택 등 공동주택 1200만호의 2016년 공시 가격을 29일 발표한다고 28일 밝혔다. 같은 날 전국 252개 시·군·구에서도 개별 단독주택 399만호의 가격을 각각 공시한다. 공시 가격을 확인하고 싶은 이들은 국토부 부동산 공시가격알리미(http:// www.realtyprice.kr)에서 확인하면 된다. 인터넷 사용이 익숙치 않는 이는 주택이 소재한 해당 시·군·구청 민원실에서 29일부터 다음달 30일까지 열람할 수 있다. 이의가 있는 소유자나 법률상 이해관계인은 국토부 홈페이지에서 인터넷으로 이의신청을 하거나 국토부나 해당 주택이 있는 시·군·구청 민원실, 한국감정원에 우편, 팩스, 또는 직접 방문해 이의신청서를 제출하면 된다.국토부 관계자는 “우편접수 분은 마감일자(5월 30일) 소인 분까지 유효하고, 팩스는 기한 내 도달한 경우에만 접수가 인정된다”며 “이의신청서 양식은 국토부 홈페이지에서 내려받거나 시·군·구청 민원실에 비치된 서식을 이용하길 바란다”고 말했다.접수된 이의신청 건은 제출된 의견 등을 반영해 재조사를 실시한 후, 그 결과를 직접 이의신청자에게 통보한다. 서면으로 제출된 의견은 역시 서면으로 개별회신한다. 인터넷으로 제출된 의견은 국토교통부 홈페이지에서 처리결과를 확인할 수 있다.결정된 주택공시가격은 국세(종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세 등)나 지방세(재산세, 취득세)의 부과 기준으로 활용된다. 아울러 기초노령연금이나 교통사고 유자녀 지원대상자 등 대상자 기준으로 활용되거나 건강보험료 산정에도 반영된다. 문의 사항이 있으면 부동산 공시가격 콜센터(1644-2828)를 통해 상담을 받으면 된다. ▶ 관련기사 ◀☞ [공동주택 공시가]전국 5.97% 상승…세금 부담도 '껑충'☞ [공동주택 공시가]제주도 상승률 25.67% ↑…단독주택 이어 전국 1위☞ [공동주택 공시가] 29일부터 확인…이의신청은 5월 30일까지
- 오늘부터 '내집연금 3종세트' 우리집도 해당할까…궁금증 Q&A
- [이데일리 문승관 기자]남편이 올해 60세가 된 김씨는 ‘내집연금 3종 세트’의 출시만 기다리고 있다. 현재 살고 있는 아파트의 주택담보대출이 남아 있어 부담이 적지 않았는데 내집연금 3종세트가 출시되면 연금의 일부를 일시인출해 빚을 모두 갚을 수 있기 때문이다. 금융위원회가 고령층의 부채 감소와 노후보장, 주거안정이라는 ‘1석 3조’의 효과를 노리고 마련한 ‘내집연금 3종 세트’가 25일 일제히 출시된다. 기존 주택연금보다 상품 구성이 다양하고 혜택도 늘어 관심이높아지고 있다. 내집연금 3종 세트에 대한 금융 소비자들의 궁금증을 정리했다. ◇3종 세트의 주요 내용과 상품은금융위가 발표한 내집연금 세트는 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’ ‘주택연금 사전예약 보금자리론’ ‘우대형 주택연금’ 등 3종류다. 주택담보대출 상환용 주택연금은 주택담보대출을 가진 60세 이상 고령층이 주택연금에 가입한 뒤 일부를 찾아 대출을 갚고 잔여분은 매월 연금으로 받는 상품이다. 주택연금의 일시인출 가능 한도를 현행 50%에서 70%까지 늘려 주택담보대출 상환을 쉽게 할 수 있도록 했다. 주택연금 사전예약 보금자리론은 보금자리론을 신규로 이용하거나 기존 일시상환·변동금리 주택담보대출을 보금자리론으로 전환하는 경우 주택연금 가입을 약정하면서 금리 우대를 받는 상품이다. 우대 이자는 60세 연금 전환 시점에 ‘전환 장려금’으로 일시에 지급하는 게 특징이다. 우대형 주택연금은 주택가격 1억5000만 원 이하 저가주택 보유계층에 주택연금 월 지급금을 8∼15% 추가 지급함으로써 노후 지원 효과를 늘린 상품이다. 일례로 1억 원 주택을 가진 60세의 경우 현행 월 지급금이 22만7000원이지만 우대형 주택연금 가입 시 월 지급금이 8.1% 증가해 24만5000원을 받을 수 있다. 같은 조건에서, 70세의 경우 월 지급금은 32만4000원에서 9.6% 늘어난 35만5000원을 받을 수 있다. 주택담보대출 상환용 주택연금은 60세 이상 고령자들이 주택담보대출 상환을 위해 가입할 경우 한 번에 돈을 뽑을 수 있는 인출한도를 기존 50%에서 70%까지 늘렸다. 인출한도는 대출한도(가입 시 주택가격×대출한도 비율)와 인출한도의 비율을 곱해서 구한다. 대출한도 비율은 가입 연령에 따라 100세까지의 잔여수명이 달라 연령별로 다르며 가입연령이 높을수록 대출한도 비율도 높다.대출한도 비율은 연령별로 60세 41.0%, 70세 54.1%, 80세 69.3%로 개정됐다. 예컨대 3억 원짜리 주택을 소유한 60세가 최대 인출한도 비율인 70%까지 인출을 받는다면 ‘3억 원×41%×70%’의 계산을 통해 8610만 원을 손에 쥘 수 있다. ◇내집연금 가입 방법은가까운 주택금융공사 지점이나 은행 영업점을 방문해 신청하면 된다. 먼저 주택금융공사 지점이나 KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·IBK기업·부산·대구·경남·전북·광주·제주은행 등을 방문해 상담을 받을 수 있다. 필요 서류는 신분증, 주민등록등본 2부, 가족관계증명서 1부, 전입세대 열람내역 1부, 인감증명서 2부다. 세부 가입요건 충족 여부 확인 및 심사·승인 등은 주택금융공사에서 한다. 심사가 끝나면 은행 영업점을 방문해 내집연금 가입을 완료하면 된다. 주택금융공사가 은행 앞으로 보증서를 발급한 후, 은행 영업점을 방문해 약정을 맺은 뒤 최초 월지급금을 받을 수 있다. 내집연금 3종 세트 상품 가입 조건에 맞지 않는 경우엔 기존 일반 주택연금 상품을 이용하면 된다. 기존 상품도 요건이 완화됐다. 소유자가 만 60세 이상에서 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상으로 완화됐다. 주택연금은 수명 연장, 주택 가격하락, 금리 변동 등의 위험 부담을 정부가 떠안는 구조다. 주택연금 가입 당시 집값을 기준으로 연금 수령액을 산정하기 때문에 집값이 높을 때 가입하는 것이 유리하다. 또한 주택 가격과 대출금리, 기대수명 변화에 따라 연 1회 이상 재산정되기 때문에 가입 시점을 앞당기는 게 바람직하다. .주택연금에 가입하면 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세가 면제되며, 재산세 감면, 대출이자비용 소득공제 등 세제 혜택도 주어진다. 주택연금 지급액은 가입자의 생존 확률, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 예측해 산출되며 매년 1회 이상 재산정한다. 하지만 가입 시점에 결정된 월 지급금은 사망 때까지 같다. 또한 평생 받는 연금이 주택가격보다 많을 경우 초과 부분은 국가가 보증하고, 적으면 차액에 대해서는 상속할 수 있다. ◇9억원 초과 주택도 가입보유주택의 합산가격이 9억원을 넘는 2주택자는 3년 내에 담보주택 외의 주택을 처분하기로 약정하면 상품에 가입할 수 있다. 우대형 주택연금(1억5000만원 이하 주택)을 제외한 내집연금을 이용할 수 있다.주택연금의 담보대상인 주택을 보증금을 받고 전세나 월세를 주는 것은 불가능하다. 다만, 보증금 없이 주택의 일부를 월세로 주는 것은 가능하다. 은행뿐 아니라 제2금융권 주택담보대출을 이용하고 있어도 은행에서 주택연금에 가입한 뒤 연금 일부를 일시인출해 기존 대출을 상환할 수 있다.용어설명 : 주택연금만 60세 이상 국민들이 자신의 주택을 담보로 제공하고 매월 일정 금액을 연금으로 지급받는 국가 보증 상품. 주택소유자 또는 소유자의 배우자가 만 60세 이상이 돼야 가입할 수 있으며, 9억 원 이하 주택과 노인복지주택, 주택면적이 2분의 1 이상인 복합용도주택이 대상이다. 2007년 도입된 주택연금제도는 그동안 우리나라 국민이 주택에 대한 ‘상속’ 인식이 강해 자가 보유 고령층의 0.8%만이 가입하는데 그쳤다. 올해 2월 말 현재 주택연금 이용은 3만 가구에 그치고 있다.
