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- [세법 2017]연봉 4억 김전무 소득세 100만원 늘어…10억 버는 자영업자는 1400만원↑
- △김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)이 2일 서울 중구 세종대로 대한상공회의소에서 열린 세제발전심의위원회에서 박용만 공동 위원장(상공회의소 회장)과 대화하고 있다. [사진=기획재정부][세종=이데일리 박종오 기자] 국내에 있는 외국계 금융회사에 다니는 김부자(가상 인물) 전무는 올해 연봉으로만 3억 9200만원을 받는 ‘수퍼 리치’다. 정부가 고소득자 증세에 나섬에 따라 그가 내야 하는 소득세는 현재 1억 1360만원에서 1억 1460만원으로 100만원(0.88%) 늘어날 예정이다. 서울 강남구에서 대형 주점을 운영하는 자영업자 이거부(가상 인물)씨는 가게에서 벌어들이는 사업소득과 다른 금융소득 등을 포함한 종합소득이 연 10억 600만원에 달한다. 이번 증세로 이씨가 부담해야 할 소득세는 총 3억 8460만원으로 지금보다 1400만원(3.78%) 증가할 전망이다. 기획재정부가 20세 이하 자녀 2명을 둔 홑벌이 소득자(기본공제 600만원 적용)의 증세 전후 세금 부담을 시뮬레이션한 결과다. 정부가 2일 발표한 ‘2017년 세법 개정안’의 핵심은 “국내 소득 상위 1% 안에 드는 고소득자와 대기업에 세금을 더 걷어 서민·저소득층을 위해 쓰겠다”는 것이다. 부자에게 물리는 세율을 올리고 각종 세금 혜택은 줄여 연간 6조 3000억원의 재원을 마련하고, 이 돈을 문재인 대통령이 대선 때 공약한 복지 정책에 투입하겠다는 얘기다. 김동연 경제부총리는 이날 위원회 인사말에서 “경제 여건, 과세 형평 등을 고려할 때 상대적으로 여력 있는 소득 계층과 일부 대기업을 대상으로 세율을 조정하는 것이 바람직하다”면서 “이를 통해 마련한 재원을 사회 취약 계층, 영세 기업 지원에 활용하면 사회 통합과 상생 협력에도 기여할 것”이라고 말했다. ◇부자·대기업 세율 올리고 혜택 줄여△그래픽=이데일리정부는 내년부터 소득세와 법인세 최고세율을 지금보다 각각 0.2%포인트, 0.3%포인트 높이기로 했다. 소득세는 과세표준(세금을 매기는 기준 금액) 3억~5억원 초과 구간을 신설해 적용 세율을 현행 38%에서 40%로 인상하고, 기존 40%를 적용하는 5억원 초과 구간은 세율을 42%로 상향 조정한다. 국내 소득세 최고세율이 40%를 넘어서게 되는 것은 1996년 최고세율을 45%에서 40%로 낮춘 이후 20여년 만에 처음이다. 유가증권 시장(코스피) 기준 종목별 지분율이 1% 이상 또는 종목별 보유액이 25억원 이상인 대주주가 주식을 팔아 얻는 양도소득 과세도 강화한다. 지금은 양도소득세율 20%를 일괄 적용하지만, 앞으로 양도소득액에서 기본공제를 제외한 과표가 3억원을 초과하면 25% 세율을 부과한다. 주식 양도소득 과세 대상인 대주주 범위도 내년 4월부터 코스피·코스닥 종목별 보유액 15억원에서 2020년 4월 10억원, 2021년 4월에는 3억원 초과로 넓힐 계획이다. 상속세와 증여세를 신고 기한인 6개월, 3개월 이내에 신고하면 세금을 감면하는 혜택도 줄인다. 공제율을 현재 7%에서 내년 5%, 2019년 이후는 3%로 절반 이하로 낮춘다. 법인세는 과표 2000억원 초과 구간을 새로 만들어 지금보다 3%포인트 높은 25% 세율을 적용하기로 했다. 이명박 정부 당시 감세 정책에 따라 인하했던 법인세 최고세율을 되돌리겠다는 것이다. 작년 법인세 신고 실적을 기준으로 과표 2000억원을 초과하는 법인 수는 모두 129개다. 이번 조처로 당기순이익에서 소득공제액 등을 뺀 과표가 5000억원인 기업의 경우 법인세 과세액이 현재 1095억 8000만원에서 1185억 8000만원으로 8.2% 늘어난다. 대기업이 연구·개발(R&D)이나 설비투자에 돈을 쓰면 일정액을 공제하는 혜택도 축소한다. R&D 세액 공제(당기분)의 기본 공제율 1%를 없애고, 안전 설비 등의 투자 세액 공제율도 3%에서 1%로 내리기로 했다. △자료=기획재정부◇일자리 만드는 기업 지원 강화일자리를 만드는 기업 세제 지원은 강화한다. 중소기업 등이 부담할 인건비를 재정으로 직접 보조하겠다는 것이다. 내년부터 고용증대세제를 새로 도입한다. 이 제도는 일자리를 늘리는 기업 투자에 세금 공제 혜택을 주는 기존 고용창출투자세액공제와 청년 정규직 채용 시 세금 일정액을 감면하는 청년고용증대세제를 통합한 것이다. 투자 없이도 세금 공제 혜택을 제공하고 공제액은 크게 늘리는 것이 특징이다. 예를 들어 앞으로 중소기업이 청년(15~29세) 정규직을 채용하면 1년에 1000만원씩 2년간 2000만원의 세금을 공제받을 수 있다. 지금(1년간 1000만원 공제)보다 혜택이 2배 커지는 것이다. 고용증대세제는 중소기업 사회보험료 세액공제, 경력단절 여성(경단녀) 등 근로 취약 계층 재고용 세제 지원, 기본 공제 성격인 중소기업 특별세액감면 제도 등과 중복 수혜도 가능하다. 여러 가지 지원을 패키지로 받을 수 있다는 얘기다. 중소기업 사회보험료 세액공제는 직원(상시 근로자) 채용을 늘린 기업에 증가 인원 1명당 사회보험료 50~100%를 세금에서 빼주는 것으로, 내년부터 적용 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 경단녀, 특성화고 졸업자 등을 다시 고용하는 중소기업에 2년간 인건비를 세금 감면을 통해 지원하는 세액공제율도 현행 10%에서 30%(중견기업 15%)로 높인다. 영세 자영업자가 폐업해 내년까지 사업자 등록을 다시 신청하거나 취업할 경우 기존 체납 세금을 1명당 3000만원까지 면제하는 제도도 한시적으로 시행한다. ◇서민·중산층은 지원 확대△그래픽=이데일리정부는 고소득자, 대기업에는 세금을 더 걷고, 반대로 서민·중산층 지원은 확대해 소득 재분배를 강화하기로 했다. 저소득 근로·사업자 가구에 주는 근로 장려금은 지급액을 현행 77만~230만원에서 내년부터 85만~250만원으로 10% 높인다. 연봉 7000만원 이하 무주택 근로자가 낸 월세를 연간 750만원 한도에서 세금 감면을 통해 되돌려주는 월세 세액 공제율은 10%에서 12%로 올리고, 전통시장과 대중교통 사용액, 도서 구매 및 공연비 지출 소득 공제도 확대하기로 했다. 이만우 고려대 경영학과 교수는 “문제는 법인세”라며 “세계 각국이 모두 법인세를 내리는 추세인데, 한국만 올리면 기업의 해외 이전 등 혼자만 튀어서 생기는 경제적 쇼크(충격)가 있을 수 있다”고 지적했다. 그는 “일자리 지원도 이익이 나지 않는 노동 집약적 기업은 정작 세금 감면 정책의 혜택을 볼 수 없는 만큼 정부가 중소기업의 작업 환경 개선 등을 직접 지원하는 편이 나을 것”이라고 말했다.
- [8·2 부동산대책]"투기과열지구 추가 지정할수 있다"
- [이데일리 원다연 기자] 정부는 2일 당초 계획보다 앞서 추가 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)에는 투기과열지구·투기지역 지정 등을 비롯해 조정대상지역 내 양도소득세를 강화하는 방안 등의 고강도 규제가 담겼다. 다음은 박선호 국토교통부 주택토지실장과의 일문일답이다. △다주택자에 대한 LTV, DTI 강화 방안의 구체적인 시행 시기는. -오늘 발표된 LTV, DTI 관련해서 입법예고 절차 등을 생략해도 최소 2주 정도 걸릴 것으로 예상하고 있다. △6.19 대책 발표 후 두 번째 대책인데 구체적으로 두 번째 대책 이후에 어떤 주택 시장을 원하는 건지 설명해달라. -이전의 대책보다 이번 대책을 포괄하는 정책 수단들이 굉장히 다양하다. 세제, 금융, 청약제도, 재건축·재개발 같은 정비사업을 다 망라하고 있다. 또 2012년 이후에 더 이상 지정·운영된 적이 없었던 투기과열지구, 투기지역 제도가 이번에 다시 도입되서 즉각적으로 시장 불안을 진정시킬 수 있는 조치도 취해졌다. -그동안 주택시장 불안의 하나의 원인을 제공해왔던 다주택자에 의한 투자, 투기적 목적의 추가 주택 보유, 집값 불안 진원지였던 각종 정비사업 예정지의 과열을 완화시킬 수 있다고 봐서 시장 안정효과가 빠른 시일 내에 나타날 것으로 보고 있다. 정부가 지향하는 주택시장 모습이라고 하는 것은, 실수요자가 중심이 되는 시장이다. 그동안 투기적 목적의 수요에 의해서 실수요자의 경우에는 상대적으로 입지가 줄어든 것이 사실이다. 청약 제도든 세제든 금융규제든 주택 보유수와 관련된 차별적 규제 수준이 그리 높지 않았던 것에 원인이 있다. 이번에 실수요자를 대폭 우대하고 대신에 다주택자의 주택 처분이라든지 추가 주택 구입을 억제하는 내용의 조치가 시행되기 때문에 앞으로는 실수요 중심으로 시장 질서가 바로 잡히고 그렇게 되면 집값이라든지, 그에 수반한 전월세 안정에도 기여할 것으로 생각한다. △분양가 상한제 관련해서 민간택지에 적용하는 기준의 개정 가이드라인은 어느 정도 수준인가. -분양가 상한제 적용 기준을 어떻게 개선할지에 대해서는 빠른 시일 내에 검토를 해서 주택법 시행령 개정안을 통해 밝힐 예정이다. 기존에 투기 과열지구라든지 투기지역, 조정대상지역의 지정 기준을 준용하게 되고 그렇게 되면 일정 기간 주택가격 상승률이 일정 수준 이상이거나 청약경쟁률이 일정 수준 이상 높은 경우 해당해서 청약 과열 또는 고분양가 책정 우려가 있는 지역을 선정하는 방향으로 기준을 마련하게 될 것이다. △주택담보대출 한도를 인당이 아닌 세대 기준을 변경하는데 현장지도 할 예정인지. -차주 건수를 세대별로 바꾸는 건에 대해서는 LTV·DTI 강화 방안과 마찬가지로 신규 규제 사항이기 때문에 전 금융권에 감독규정을 개정해야 해 개정 후 시행될 것으로 생각한다. △투기지역은 원천적으로 LTV· DTI 30% 적용 받을 일이 없는 건지.-투기지역은 주택담보대출이 한건으로 제한된다. 예컨데 투기지역이 아닌 곳에 주담대 한건을 갖고 있는 세대가 투기지역에 추가 주담대를 얻는 경우가 있을 수 있다. 이럴 경우 투기지역에 새로 구입하는 주택에 대한 주담대에 대해서는 30%의 LTV·DTI가 적용된다. △도시재생뉴딜 사업지 대상에서 서울은 아예 배제되는 것인가. -금년 말에 도시재생 뉴딜 지역을 지정할 예정인데, 서울 전체가 이번 년도 대상 지역에서는 제외된다. 그리고 내년 이후에는 부동산 시장 상황을 봐서 지정하는 방안을 별도로 검토할 예정이다. △세대당 한건으로 대출을 제한 했을 때 기존에 다른 명의로 2~3건의 대출을 받은 차주에 대한 규제는. -기존 대출에는 영향이 없다. △금융규제 관련해서 이번 대책이 적용받는 차주가 전체의 몇 %에 해당하는지. -LTV·DTI 신규 강화된 것에 따라서 적용 영향을 받을 만한 차주는 시뮬레이션 결과 대략 80%다. △서울의 경우 도시재생뉴딜 사업 대상이 되기 위해서 투기과열지구 투기지역 해제 없이도 가능한 건지. -내년에는 투기과열지구로 지정돼 있다 해도 가격이 어느 정도 안정돼 있고 그 외 부동산 투기를 막을 수 있는, 부동산시장 안정을 기할 수 있는 보조적인 수단이 마련된다면 지정할 수는 있을 것이다. 내년 부동산 시장 상황을 보고 결정해야 할 사안이고 결정 권한은 국토부 장관이 갖고 있다. △신혼희망타운 조성과 관련해, 그린벨트해제 지역에 공공분양을 하는 것은 과거 보금자리주택과 같은 ‘로또주택’이라는 부작용이 나타날 수 있다. 그에 대한 대책은. -과거 보금자리 주택 50만호 계획이 있었다. 그것은 전량 분양주택의 형태였다. 강남, 서초 보금자리 단지의 경우에는 주변 시세의 반값 수준에 분양함으로써 분양가격이 낮아 좋은 점도 있었지만 주변 주택시장에 부정적 영향도 있었고 과도한 시세 차익의 개인 귀속 문제가 지적된 바 있다. 이번에 저희가 신혼부부 희망타운을 통해 하고자 하는 것은 그런 형태의 분양주택보다는 다양한 형태의 신혼부부 자산 형성 사이클에 부합하는 대금납부 스케쥴을 제공하는 일종의 임대주택적 성격이 더 강하다. 공공분양도 일부 포함시키겠지만 10년후 분양전환, 분납형 등 수요자 선택에 따라서 직접맞춤형으로 입주할 수 있게 하는 내용이다. 실질적인 분양 가격이 주변 시세의 약 80% 수준으로 해서 개발이익이 지나치게 개인에게 귀속되지 않고 다른 지역에서 서민들을 위한 공공임대주택으로 재투자될 수 있도록 하는 효과도 기대한다. △부동산시장 안정화 지표를 어느정도로 보는지. -구체적인 수치적 목표치를 제시하는 건 어렵지만 주택시장을 안정적으로 관리한다고 했을 때 통상적인 일종의 준거치는 주택가격상승률이 물가상승률 수준 내외, 우리나라 경제성장률 수준 내외 정도로 관리가 된다면 서민가계에 부담같은 것들도 커지지 않고 거시경제, 사회 전반에 미치는 부작용도 관리할 수 있는 수준이라고 생각한다. 가급적이면 그 정도 수준 이내로 앞으로 주택시장이 움직여 갈 수 있도록 정부가 노력하는 게 필요하다고 생각한다. △양도소득세 중과세안은 기존 세법개정안에는 포함되지 않았는데. -미리 만들었던 세법개정안에는 포함되어 있지 않은데, 정기국회 때 같이 제출될 예정이다. △투기과열지구, 투기지역 추가로 지정 계획 있는지.-투기과열지구, 투기지역 마찬가지로 정량적 요건이 있고 위원회에서 여러가지 종합해서 정성적으로 판단하는 부분이 있다. 이번 지정 이외 지역에서 시장의 과열 또는 과열 우려가 발생한다면 위원회 심의를 거쳐 즉각적으로 지정할 예정이다. △법 개정안이 통과돼야 하는 주요 사항에는 어떤 게 있는지. -재건축 규제 정비와 관련해서 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 개정해야 하는 사항과 양도소득 강화아 관련해 소득세법을 개정해야 하는 사항, 오피스텔 청약 제도 개선과 관련해 건축물 분양법 개정이 필요한 부분이 있다. △현재 시점에 청약 가입 기간이 1년 6개월이라면, 적용시점에 1순위가 되지 않는건지. -투기과열지구와 조정대상지역에 있어서는 주택공급에 관한 규칙 개정령이 시행되는 이후 신규 입주자모집공고를 하는 분부터 강화된 1순위 청약 통장 요건이 적용된다 . △부동산가격안정심의위원회 개최, 금융권 감독규정의 향후 추진 일정은. -부동산가격안정심의위원회는 7월 31일 이미 개최해서 투기지역 지정지역에 대해서는 관보 기재를 의뢰한 상태로, 3일부터 바로 투기지역 지정 효과가 발생한다. 투기과열지구와 관련해서는 다른 소관 위원회가 있다. 이 주거정책심의위원회도 부동산가격안정심의위원회와 마찬가지로 7월 31일자로 투기과열지구 지정에 대해 심의 의결했고 관보 개재 의뢰 상태로 내일 즉시 효력이 발생하게 된다. 금융권 감독 규정은 통상 행정 입법예고를 해야 하는데 20일 기간 내에서 할 수 있고 이같은 위급한 사안은 입법예고 기간을 대폭 낮출 수 있어 법제처 심사 이후 통상 2주 정도 소요될 것으로 보인다. △양도세 중과 예외 규정 가운데 지방의 3억 이하 주택의 경우 지방이 광역시를 포함하는지.-지방은 수도권 외의 지역을 일반적으로 얘기한다. 이번에 양도소득세가 조정대상지역에 강화되지만 과거 양도세 중과 예외지역이 있다. 그 예외지역을 준용해서 이번에도 소형, 일정 금액 이하 주택, 상속주택, 장기임대주택 등 정책지원 필요가 있거나 부득이한 사유가 있는 경우 중과되는 사례가 없도록 보완조치를 마련할 예정이다. △다주택자 임대주택 등록 유도 방안이 인센티브 확대가 아닌 의무화방식에 더욱 초점이 맞춰질 거란 우려가 있는데. -임대사업자 등록과 관련해서는 자발적 등록 유도를 위해 인센티브를 대폭 강화하는 방안을 우선 취할 것이다. 기존에도 취득세, 재산세, 양도소득세, 종부세 이런 것들에 있어서 임대사업자 등록 경우에 혜택이 있지만 추가적인 인센티브 확대 부분이 있는지 국토부와 기재부가 협의할 예정이다. 또 임대사업자 등록하는 사람이 집을 구입하는 데 필요한 자금을 국토부 주택도시기금에서 조금 더 좋은 조건으로 많이 빌려주는 방안도 강구하고 있다. 기존에 임대사업자 등록하면 염려가 제기됐던 부분이 건강보험료 올라가는 문제인데 그 부분에 대해서도 정부 간 긴밀하게 협의해 조율할 예정이다. 자발적 임대등록을 1차적으로는 유도하는 것이 필요하다고 보고, 이번 부동산대책에서 양도세 강화된 부분에 있어서도 임대사업자 등록에 의해 등록된 부분은 제외했듯이 여러가지 규제 적용 대상 조정을 통해 등록이 상당부분 이뤄질 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 일정기간 지켜보면서 임대사업자 등록 추이를 판단했을 때 그 결과가 여전히 미흡하다고 판단된다면 다주택자의 경우에는 임대사업자 등록 의무화를 검토하겠다는 것 정도가 지금까지 논의된 정책 방향이다. △주택공급을 늘리는 방안에 대해서는. -현재 수도권에 51만 9000호분의 공공택지가 있다. 서울 또는 서울 인접지역에서도 상당한 물량이 그중에 포함이 돼 있고 이는 향후 8년치 공급량에 해당하는 공공택지 물량이다. 그럼에도 불구하고 신혼부부 희망타운이라든지 공공주택지구 선정 등을 통해서 공공임대주택을 수요가 있는 곳에 공급해야 하는 부분이 있다면 추가적인 공공주택 지구도 지정을 할 것이다. LH 비롯한 여러 공공사업 시행자들이 그동안 이미 여러 곳의 입지후보지를 검토를 하고 있는 것으로 알고 있다. 또 그린벨트해제지와 같은 지구 형태의 개발 뿐 아니라 도심 내에서 직주근접, 도심에서 접근성이 좋은 지역의 다양한 형태의 주택을 많이 공급하는 것들이 굉장히 중요하다. 가로주택정비사업과 같은 소규모 정비사업, 노후 공공청사를 복합개발하는 방식, 도심 내 유휴부지 활용 등을 통해 도심내 공급과 그린벨트 비롯한 신규개발지 공급이 조화를 이룰 수 있는 방향으로 앞으로 주택공급 정책을 추진해 나갈 예정에 있다. 다만 유의해야 할 것은 경기도 지역에 금년과 내년에 신규 입주 물량이 거의 각각 20만호 수준에 달한다. 그렇게 되면 이미 일부 지역에서 공급이 너무 많아서 생기는 시장 불균형 문제가 생겨날 수 있기 때문에 수요가 있는 부분과, 공급과잉 우려 부분 정확히 가려내서 공급 입지를 선택하는 것이 중요하다는 생각이다. 그런 관점에서 앞으로 과학적이고 체계적인 주택공급정책 위해 여러가지 준비해왔고 하나하나 실행해 나갈 계획이다. △서울 인근이 아닌 서울 내 공급에 대해 검토하고 있는 방안은. -서울의 경우에도 향후 3~4년 정도는 공급이 예년에 비해서 상당히 많은 수준으로 보고 있고 서울의 주택공급은 서울 특성을 감안해 이뤄지는 게 필요하다고 생각한다. 서울은 전국 평균보다 1~2인 가구 비중이 높고, 도심내 역동적으로 일하는 직장인 많기 때문에 그런 층을 위한 주택, 젊은층을 위한 셰어형 주택 공급 방안이 있다. 또 서울 내 정비사업과 관련된 부분에 있어서도 정상적인 수익이 충분히 보장되는 범위에서 실수요자 중심으로 추진될 수 있다고 판단하기 때문에 서울의 주택 질이 개선되고 공급도 적정한 수준으로 되는데 큰 문제가 없다는 생각을 하고 있다. 정부도 서울의 적정수준 주택 공급이 굉장히 중요한 과제라고 생각하고 있으며 그와 관련된 다각적이고 다양한 유형의 주택공급을 이미 마련하고 있어 서울시 등 관련 지자체와 협력해 가면서 좋은 성과가 날 수 있도록 하겠다. △이번 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 추가 대책이 있는지.=이번 대책의 효과는 빠르고 충분하게 나타날 거로 보기 때문에 현재로서는 추가대책을 고려하지 않고 있다. 다만 투기과열지구, 투기지역의 일부 풍선효과 염려되는 부분이 있다면 그 부분은 즉각적으로 추가 지정을 통해서 대응을 할 예정이다. 다만 다른 형태의 종합적인 부동산대책을 다음 단계로 준비하는 것은 고려하지 않고 있다△부동산 보유세, 거래세 강화 방안도 검토하고 있는지. =최근 투기 과열 현상은 서울이나 일부 지역에 국한돼 있다. 그러나 보유세 인상은 일부 지역이 아닌 전국 부동산 소유자에 대해 해야 하는 부부이 있어 전체적인 재산 과세 수준이 적절한지, 보유세와 거래세의 비중이 적절한지에 대한 국민의견수렴을 통해 결정할 사안으로 이번에는 포함되지 않았다. △1가구 1주택 양도세 면제 요건에 2년 실거주 추가됐는데, 실거주의 시점이 취득시점인지 등기시점인지. =취득이라 하면 계약을 해서 잔금을 지급한 것을 취득으로 보고 있다. 다만, 잔금을 치르기 전에 미리 등기하는 경우도 취득으로 볼 수 있게는 되어 있다. △부산, 분당 등 집값이 많이 올랐다고 생각되는 지역 중에서 투기과열지구나 투기지역에서 빠진 지역에 대해 설명해달라. =이번 투기과열지구와 투기지역은 신중에 신중을 기해 선정했다. 현재 과열이 이미 발생을 한 지역, 그런 과열이 지속될 것으로 우려되는 지역, 이런 기준을 가지고 굉장히 신중히 선정했고 그렇기 때문에 투기과열지구 지정의 1차적 정량요건에 해당되지만 투기과열지구로 지정되지 않은 지역이 있다. 다만 앞으로 투기과열지구가 지정되지 않은 지역에서 과열이 더 심화되거나 주변지역으로 확산될 수 있는 우려가 분명하다고 판단된다면 추가로 즉시 지정하겠다. △추가 투기과열지구, 투기지역 지정은 조정대상지역 중에서 이뤄지나. =투기과열지구, 투기지역은 전부 40개 시구로 구성돼 있는 조정대상지역의 일부 지역이다. 규제 수위도 투기과열지구와 투기지역이 가장 높고, 조정대상지역이 상대적으로 규제 수준이 덜한 지역이다. 따라서 앞으로 투기과열지구, 투기지역을 추가로 선정하게 된다면 조정대상지역 중에서 선정될 가능성이 현실적으로 높다. △양도소득세를 중과하면 집주인이 매물을 낺지 않으면서 실수요자가 주택 구입이 더욱 어려워질 수 있다는 우려도 나오는데. =양도소득세를 중과하면 매수자 입장에서는 세금 낸 후에 이익이 적어지기 때문에 다주택을 구입할 수 있는 투기적 수요를 억제하는 효과가 있다. 양도소득세 부담 때문에 기존의 다주택자는 물건을 내놓지 않는 요인으로 작용할 수 있단 우려를 고려해 시행 시점을 2018년 4월 1일부터 적용하는 것으로 했다. 다주택자의 경우는 중과가 되기 때문에 내년 4월 1일 이전에 양도할 유인이 있다고 본다.
- [8·2 부동산대책]'2003년 이전 취득' 한해 조합원 지위 양도 허용..일문일답①
- [이데일리 원다연 기자] 정부는 2일 당초 계획보다 앞서 추가 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)에는 투기과열지구·투기지역 지정 등을 비롯해 조정대상지역 내 양도소득세를 강화하는 방안 등의 고강도 규제가 담겼다. 다음은 이번 대책의 주요 내용과 관련한 국토교통부와의 일문일답이다. △대책 추진 배경은.-정부는 지난 6.19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있다. 6.19대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화했지만 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입되고 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상이다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 한다. 세제·금융·청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하는 한편 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편하고 신혼부부 등을 위한 주택공급을 확충하는 것을 주된 내용으로 관계부처 협의를 거쳐 종합대책을 마련했다. △이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지. -최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다. △작년 11.3 대책, 올해 6.19 대책과 이번 대책의 차이점은. -11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다. 또한 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데에도 중점을 뒀다. 아울러 그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시하고 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운 조성 등으로 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급해 수급안정을 도모한다는 정부의 일관된 정책방향을 재확인 했다는 데 의의가 있다. △투기과열지구 선정 기준은. -주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정한다. △투기지역 선정 기준은. -직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서, 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다. △이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지. △투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지. -조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우다. 정부는 오는 9월까지 시행령 개정을 통해 해당 기준을 2년에서 3년으로 강화할 예정이다.△투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지. -투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다. △2003년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데 이 경과규정은 지금도 유효한지.-2003년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만 경과규정의 요건을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다. △투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지. 예외사유는 없는지. -정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 개정안을 오는 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 마칠 예정이다. 또한 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정이다. 한편 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정이다. △법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지. -이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정 이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 △법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 △법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.
- 부동산 29억원, 생활비 717만원…대한민국 부자의 조건(종합)
- [이데일리 전상희 기자] 금융자산 10억원 이상인 부자의 수가 지난해 말 현재 24만2000명으로 1년전에 비해 3만1000명(14.8%) 늘어난 것으로 나타났다. 이들 부자가 보유한 금융자산은 총 552조원으로 가계 전체 금융자산의 16.3%에 달했다. 특히 부자들이 보유한 부동산의 가치는 평균 28억원으로 일반 가구의 11배에 달한 것으로 집계됐다. 자산 규모가 클수록 부동산 자산을 선호하는 경향이 두드러져 100억원 이상 자산가의 경우 총자산의 82.0%가 투자용 부동산이었다. 부자들이 은퇴 후 적정 생활비로 생각하는 금액은 월평균 717만원으로 이를 위한 노후준비 방법으로도 역시 부동산을 가장 많이 꼽았다.◇부자 28억 6000만원 VS 일반가구 2억 5000만원…11배 차이 KB경영연구소는 1일 금융자산 10억원 이상을 보유한 국내 부자들의 자산 운용행태 및 인식 등을 분석한 ‘2017 한국 부자 보고서’에서 이 같이 밝혔다. 보고서는 금융자산 10억원 이상 보유자 400명의 설문 내역을 분석했다. 보고서에 따르면 지난해 말 기준 한국 부자는 24만2000명으로 전년 대비 3만1000명(14.8%), 2012년(16만 3000명)과 비교하면 7만9000명(48.4%) 증가했다. 부자들의 자산규모는 2012년 366조원에서 2016년 552조원으로 50.8% 증가했다. 지역별로는 서울(44.2%) 집중 현상이 뚜렸했으며 경기 5만명(20.8%), 부산 1만7000명(6.9%) 순으로 나타났다.이들이 보유한 부동산 자산 규모는 평균 28억 6000만원으로 국내 전체 가계의 부동산 자산 평균 2억 5000만원의 11배 수준인 것으로 조사됐다. 이 가운데 50억 이상 부동산을 보유한 부자들은 전체 응답자의 14.8%, 100억원 이상 부동산 보유 비중은 4.3%에 달했다. ◇총 자산의 절반은 부동산…유망 투자처는 ‘빌딩·상가, 재건축 아파트’부자들의 자산 포트폴리오에서 주택·건물·상가·토지 등 부동산 자산이 차지하는 비율은 52.2%로 절반을 넘었다. 이어 금융자산 44.2%, 예술품·회원권 등 기타자산 3.6% 순으로 나타났다. 특히 총자산 규모가 크고, 연령이 높으며 수도권에 거주하는 경우 부동산 자산 비중이 높게 나타났다. 연령별로는 40대 이하에 비해 50대 이상층에서 부동산자산 보유 비중이 높게 나타났다.부자들이 보유한 부동산 자산 중 평균 51%는 투자용 부동산이었다. 자산 규모가 클수록 빌딩·상가에 대한 투자 비중이 증가하는 경향을 보였으며 향후 국내 부동산 중 가장 유망한 투자처로는 ‘빌딩·상가’ 및 ‘재건축 아파트’를 꼽았다. 향후에도 부동산 경기 회복에 대한 기대감과 저금리에 따른 예·적금 기대 수익률 하락에 따라 부동산 투자비중을 높이겠다는 부자들이 많았다. 자산포트폴리오에서 투자용 부동산을 늘리겠다는 답변은 42.8%에 달했고 이어 예·적금 35.6%, 현금·수시입출식 자금 29.5%, 주식 27.2% 순으로 나타났다. ◇은퇴 후 적정 생활비는 717만원…노후 준비도 부동산 국내 부자들은 은퇴 후 ‘적정한 삶을 유지하기 위해’ 필요한 생활비를 가구당 월평균 약 717만원, 연 8604만원으로 잡았다. 은퇴 전 일반가구의 월평균 적정생활비 237만원과 비교하면 약 3배에 이르는 수치다. 금융자산 30억원 이상 부자가 생각하는 은퇴 후 적정 생활비는 월평균 1010만원에 이른다. 일반인은 노후준비 방법으로 공적연금(45%)을 가장 많이 꼽은 반면, 부자의 경우 부동산과 직·간접 투자 등 투자자산을 다양하게 활용해 은퇴를 준비하는 것으로 나타났다. 국내 부자가 은퇴 준비를 위해 부동산을 활용하는 비중은 일반인 대비 35.2%포인트 높았다.아울러 국내 부자 중 보유 자산을 ‘자녀’에게 상속 및 증여하겠다고 응답한 비율은 95.7%로 나타났다. 전년 대비 5.3%포인트 상승한 수치다. 연구소 측은 자녀 세대에 대한 부의 이전이 필요하다는 인식이 커진 결과라고 해석했다. 실제로 ‘자녀 세대는 과거에 비해 부모의 도움 없이 자수성가하기 힘들어졌다’는 생각에 동의하는 비율은 84.8%로 전년 대비 11.8%포인트 증가했다.서정주 KB경영연구소 연구원은 “글로벌 고자산가의 부동산(거주용 부동산 제외) 투자 비중은 18% 수준인 반면, 한국 부자들의 부동산 투자 비중은 36%로 2배나 높았다”며 “전통적으로 한국 부자에게 있어 부동산은 단순히 거주용이 아닌 적극적으로 수익을 실현하기 위한 투자자산으로 인식돼왔다”고 분석했다. 서 연구원은 “아직 부동산자산에 대한 의존도가 여전히 높은 상황이나 점차 금융자산 등 포트폴리오의 다양화 추세도 나타나고 있다”고 설명했다.
- 부자들의 부동산 사랑…"향후 부동산 투자 늘릴 것" 42.8%
- [이데일리 전상희 기자] 금융자산 10억원 이상인 부자의 수가 지난해 말 현재 24만2000명으로 1년전에 비해 3만1000명(14.8%) 늘어난 것으로 나타났다. 이들 부자가 보유한 금융자산은 총 552조원으로 가계 전체 금융자산의 16.3%에 달했다. 특히 부자들이 보유한 부동산의 가치는 평균 28억원으로 일반 가구의 11배에 달한 것으로 집계됐다. 자산 규모가 클수록 부동산 자산을 선호하는 경향이 두드러져 100억원 이상 자산가의 경우 총자산의 82.0%가 투자용 부동산이었다. 부자들이 은퇴 후 적정 생활비로 생각하는 금액은 월평균 717만원으로 이를 위한 노후준비 방법으로도 역시 부동산을 가장 많이 꼽았다.◇부자 28억 6000만원 VS 일반가구 2억 5000만원…11배 차이 KB경영연구소는 1일 금융자산 10억원 이상을 보유한 국내 부자들의 자산 운용행태 및 인식 등을 분석한 ‘2017 한국 부자 보고서’에서 이 같이 밝혔다. 보고서는 금융자산 10억원 이상 보유자 400명의 설문 내역을 분석했다. 보고서에 따르면 지난해 말 기준 한국 부자는 24만2000명으로 전년 대비 3만1000명(14.8%), 2012년(16만 3000명)과 비교하면 7만9000명(48.4%) 증가했다. 부자들의 자산규모는 2012년 366조원에서 2016년 552조원으로 50.8% 증가했다. 지역별로는 서울(44.2%) 집중 현상이 뚜렸했으며 경기 5만명(20.8%), 부산 1만7000명(6.9%) 순으로 나타났다.이들이 보유한 부동산 자산 규모는 평균 28억 6000만원으로 국내 전체 가계의 부동산 자산 평균 2억 5000만원의 11배 수준인 것으로 조사됐다. 이 가운데 50억 이상 부동산을 보유한 부자들은 전체 응답자의 14.8%, 100억원 이상 부동산 보유 비중은 4.3%에 달했다. ◇총 자산의 절반은 부동산…유망 투자처는 ‘빌딩·상가, 재건축 아파트’부자들의 자산 포트폴리오에서 주택·건물·상가·토지 등 부동산 자산이 차지하는 비율은 52.2%로 절반을 넘었다. 이어 금융자산 44.2%, 예술품·회원권 등 기타자산 3.6% 순으로 나타났다. 특히 총자산 규모가 크고, 연령이 높으며 수도권에 거주하는 경우 부동산 자산 비중이 높게 나타났다. 연령별로는 40대 이하에 비해 50대 이상층에서 부동산자산 보유 비중이 높게 나타났다.부자들이 보유한 부동산 자산 중 평균 51%는 투자용 부동산이었다. 자산 규모가 클수록 빌딩·상가에 대한 투자 비중이 증가하는 경향을 보였으며 향후 국내 부동산 중 가장 유망한 투자처로는 ‘빌딩·상가’ 및 ‘재건축 아파트’를 꼽았다. 향후에도 부동산 경기 회복에 대한 기대감과 저금리에 따른 예·적금 기대 수익률 하락에 따라 부동산 투자비중을 높이겠다는 부자들이 많았다. 자산포트폴리오에서 투자용 부동산을 늘리겠다는 답변은 42.8%에 달했고 이어 예·적금 35.6%, 현금·수시입출식 자금 29.5%, 주식 27.2% 순으로 나타났다. ◇은퇴 후 적정 생활비는 717만원…노후 준비도 부동산 국내 부자들은 은퇴 후 ‘적정한 삶을 유지하기 위해’ 필요한 생활비를 가구당 월평균 약 717만원, 연 8604만원으로 잡았다. 은퇴 전 일반가구의 월평균 적정생활비 237만원과 비교하면 약 3배에 이르는 수치다. 금융자산 30억원 이상 부자가 생각하는 은퇴 후 적정 생활비는 월평균 1010만원에 이른다. 일반인은 노후준비 방법으로 공적연금(45%)을 가장 많이 꼽은 반면, 부자의 경우 부동산과 직·간접 투자 등 투자자산을 다양하게 활용해 은퇴를 준비하는 것으로 나타났다. 국내 부자가 은퇴 준비를 위해 부동산을 활용하는 비중은 일반인 대비 35.2%포인트 높았다.아울러 국내 부자 중 보유 자산을 ‘자녀’에게 상속 및 증여하겠다고 응답한 비율은 95.7%로 나타났다. 전년 대비 5.3%포인트 상승한 수치다. 연구소 측은 자녀 세대에 대한 부의 이전이 필요하다는 인식이 커진 결과라고 해석했다. 실제로 ‘자녀 세대는 과거에 비해 부모의 도움 없이 자수성가하기 힘들어졌다’는 생각에 동의하는 비율은 84.8%로 전년 대비 11.8%포인트 증가했다.서정주 KB경영연구소 연구원은 “글로벌 고자산가의 부동산(거주용 부동산 제외) 투자 비중은 18% 수준인 반면, 한국 부자들의 부동산 투자 비중은 36%로 2배나 높았다”며 “전통적으로 한국 부자에게 있어 부동산은 단순히 거주용이 아닌 적극적으로 수익을 실현하기 위한 투자자산으로 인식돼왔다”고 분석했다. 서 연구원은 “아직 부동산자산에 대한 의존도가 여전히 높은 상황이나 점차 금융자산 등 포트폴리오의 다양화 추세도 나타나고 있다”고 설명했다.
- [김용일의 부동산톡] 폐기물오염된 토지 매매시 하자담보책임과 손해배상
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 토지를 매수했는데, 그 토지에 폐기물 등 오염물질이 매립되어 있는 경우, 매매계약상 하자담보책임과 불법행위에 기한 손해배상책임 등을 주장할 수 있는바, 이번 시간에 관련 법리와 판례 등을 정리해보겠다.◇ 폐기물을 불법으로 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도한 경우 매수인에 대한 책임폐기물을 불법으로 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도한 경우, 매수인이 입은 폐기물처리비용 상당의 손해에 대하여 매매계약의 채무불이행(불완전이행)에 기한 손해배상책임 및 민법 제580조의 하자담보책임을 부담한다. 구체적으로 이와 관련된 판례를 소개하면,수원지방법원은 “주택건설업을 영위하는 자가 그 지상에 A아파트를 건축할 목적으로 토지를 매수하고 매도인 또한 매수인의 그와 같은 토지 매수 목적을 잘 알고 있었으며, 그 토지의 과반수를 넘는 부분의 지하에 다량의 일반 폐기물이 매립되어 있어 그 배출 비용으로 일반 토사반출의 경우에 비하여 6배 이상에 달할 정도로 다액의 비용이 소요되고, 당초 매매 당시 그와 같은 사정을 알았더라면 그 추가 배출 비용 상당액을 그 매매대금에서 공제하였으리라고 보여진다면, 그 토지는 매매목적물로서 하자를 가진 것이므로, 피고들은 원고에게 이 사건 토지의 위와 같은 하자로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.”고 하였고, 손해배상액에 대해서는, “원고 회사가 위 매매 당시 이 사건 토지의 지하 부분에 위와 같은 일반폐기물이 매립되어 있는 사실을 알았다면 그 제거에 소요되는 비용 중 일반 토사 등을 제거하는 비용을 초과하는 부분을 위 매매대금에서 공제하였을 것이라고 보여지므로, 그와 같은 초과비용을 원고 회사가 이 사건 토지의 하자로 인하여 입은 손해액으로 인정해야 한다.”고 하였다(수원지방법원 1996. 10. 24. 선고 95가합17789 판결). 또한, 대법원은 “토지 매도인이 성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립하고 그 위에 토사를 덮은 다음 도시계획사업을 시행하는 공공사업시행자와 사이에서 정상적인 토지임을 전제로 협의취득절차를 진행하여 이를 매도함으로써 매수자로 하여금 그 토지의 폐기물처리비용 상당의 손해를 입게 하였다면 매도인은 이른바 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하고, 이는 하자 있는 토지의 매매로 인한 민법 제580조 소정의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다.”고 하였다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다51586 판결).◇ 토양오염을 유발하고 폐기물을 매립한 자가 토지를 매도한 후, 토지가 전전 양도되었을 때, 원래 토지 소유자의 최후 매수인에 대한 불법행위 손해배상책임위에서 소개한 판례는 불법 폐기물을 매립한 토지 소유자가 오염된 토지를 매도하였을 경우 매도인이 매수인에게 계약관계에 대한 채무불이행 및 하자담보책임이 있다는 것인데, 위 토지가 전전 양도된 경우라면, 원래의 토지 소유자인 매도인과 최후의 매수인 간에는 계약관계가 없어 위 책임을 물을 수 없게 된다. 종전의 판례는 이와 같은 경우 원래의 매도인에게 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정하지 않았으나, 최근 대법원 전원합의체 판결로 판례를 변경하여 손해배상책임을 인정하였다.구체적으로 대법원은 “토지의 소유자라 하더라도 토양오염물질을 토양에 누출ㆍ유출하거나 투기ㆍ방치함으로써 토양오염을 유발하였음에도 오염토양을 정화하지 않은 상태에서 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공함으로써 유통되게 하거나, 토지에 폐기물을 불법으로 매립하였음에도 처리하지 않은 상태에서 토지를 거래에 제공하는 등으로 유통되게 하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한 이는 거래의 상대방 및 토지를 전전 취득한 현재의 토지 소유자에 대한 위법행위로서 불법행위가 성립할 수 있다.”고 하였고, “위법행위로 인하여 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용의 지출이라는 손해의 결과가 현실적으로 발생할 때 손해가 현실화되어 그때 원고의 손해배상채권도 발생하는 것이다.”고 하였다.구체적 손해배상액과 관련하여,“토양오염을 유발하거나 폐기물을 매립한 종전 토지 소유자는 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용 상당의 손해에 대하여 불법행위자로서 손해배상책임을 진다.”고 하였다(대법원 2016.5.19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문] ‘노동계 블랙리스트’는 적폐 아닌가
- [이데일리 조용석 기자] 다음은 19일자 이데일리 신문 주요 기사다 △1면 -노동계 블랙리스트‘는 적폐 아닌가-[긴급인터뷰]김종훈 전 통상교섭본부장 -‘치즈 통행세’로 돈 못 번다-kt, 하반기 4000명 더 뽑는다-[사설]홍준표 ‘황새정치’, 문 대통령과 만나라-[사설]부동산 투기, 중개업소부터 단속해야△줌인&-[줌인]침대도 안마의자도…‘슈퍼카 파워’ 좀 빌립시다-4000억 반도체 수출사기 ‘제2의 모뉴엘 사태’ 우려-강호갑 중경련 회장, 정부에 일침 “중견기업, 무책임한 들러리 안될 것”△가맹본부 갑질에 메스 든 공정위-김상조 “가맹계약, 유통마진 아닌 매출 기반 로열티 제도로 바꿔야”-환영하는 가맹점주 “가맹본부 배상강화, 보복방지…실질 피해보상 기대”-초조해진 가맹본부 “문제없는 곳까지 현장조사…사업하지 말라는 건가”△슈퍼 파워 노조시대-정부 방침 따랐을 뿐인데…勞 “성과연봉제 추진 기관장 나가라”-적폐 1호 지목된 김정래 석유공사사장 “적폐노조부터 반성하라”-野 “코드인사 위한 사전작업”…與 “낙하산인사 논란 없을 것”“당장 근로시간 줄여라” “비정규직 없애라”…‘과속노조’에 정부 속앓이-美·中 수출 역주행속…자동차 3사 夏鬪 초읽기-‘親勞’ 정부에 찍힐라…몸 사리는 사측△화통토크-“韓·美FTA 반대했던 경험도 꺼내라…개정협상, 불리한 게임 아냐”-김종훈 전 통상교섭 본부장은…외교관 40년, 오토바이 타는 ‘협상의 검투사’△정치-‘방산비리와의 전쟁’에…유탄 맞는 국산 명품 무기들-文대통령, 군지휘부 오찬 “GDP대비 2.4% 국방비, 임기내 2.9%로 올린다” -감사원, 4000억 특수활동비 ‘검은장막’ 들여다본다-“오늘 여야 영수회담 안가”…홍준표 아예 서울 뜬다△경제-[팩트체크]한수원 사장 ‘脫원전’에 반기인가, 아닌가 -상속·증여세 평가·신고 인터넷서 쉽게 하세요-美나프타 ‘환율조작금지’추진…로이터 “韓·美FTA겨냥”-방사청, 조선업계 지급보증 부담 덜어준다△금융-“온라인 쇼핑몰서 예금 드세요”…유통과 손잡는 은행들-[P2P사람들]이효진 에잇퍼센트 대표-해외 투자자 대상 신종자본증권 교보생명, 5670억원 발행성공 △산업&기업-태평양 하늘길 빠르고 더 싸게…‘한배’ 탄 대한항공·델타-모리모토 소니코리아 대표 “아날로그 기술 있어야 디지털 강자”-박삼구 회장 “금호타이어 채권단안 절반만 수용”-“위기 넘자”…현대·기아차 해외법인장 5일간 열띤 토론-아시아나 안전관리 비법 ‘한수원’ 등 타업계 전수-폭스바겐 티구안 환경부 인증접수△소비자생활-풋살장 크기 아이맥스관, VR체험…국내 첫 ‘무비테마파크’-도수 낮추고 스토리 입히니…전통주 ‘술~술~’-中 스마트폰 이색기능 ‘눈에 띄네’-스타필드VS이케아·롯데…수도권 서북부 ‘유통대전’-캐슬러 탈레스 e-시큐리티 대표 “K뱅크-카카오뱅크에 암호와 솔루션 공급” -한유순 다방 대표 “아파트 중개서비스 시작 종합 부동산 플랫폼 진화”△중소기업·벤처-효모균 없애고 탄산 들이고…‘生生막걸리’ 뒷맛 씁쓸-한일시멘트 ‘현대시멘트’ 품었다-물·탄산·얼음 한번에…‘올인원 가전’ 뜬다-한화 L&C, 美 텍사스에 인조대리석 생산공장 설립 △증권&마켓-하반기엔 IT·정유화학柱 ‘커플링 강세’-‘나도 깜짝 실적이야’…보험柱도 상승랠리 탔네-KB운용, 뱅카드와 손잡고 이달말 TDF출시-최저임금 인상‘ 수혜…무인기기 관리업체 뜨네△증권-기금운용·대체투자 책임자 공백 580兆 국민연금 운용 어쩌나-지지부진 엔터주(柱), 다시 오를까-쥬얼리 브랜드 ‘샤링’ 석전상사 매각 무산-[IPO출사표]데이타 솔루션 “내달 코스닥 입성…통합 빅데이터 플랫폼 만들 것”△재테크&창업-재산세 납부의 달…기프트카드 사서 내니 알뜰하네-톡!talk!재테크 - 사무직 은퇴자 창업, 어떻게-나홀로 창업 두려울 땐 협동조합…최대 1억원 지원금도 △IR라운지-대림, 세계 최장 현수교 ‘차나칼레’ 시공·운영…‘글로벌 디벨로퍼’ 우뚝-애널리스트가 본 대림산업, 주택 매출 20%대 성장 영업익 26% 증가기대-유커 사로잡은 ‘글래드 호텔’ 공덕점 연내 개관△BOOK-‘만병통치 빨간약’ 건강식은 없다-은퇴자도 일반인도 ‘수퍼예측가’ 될 수 있다-가족의 파산, 고령화 탓 가족의 공멸 현해탄 건너 일본 일 아냐-백인 경찰, 흑인 범죄자로 보인다면…당신은 꼰대일 수도 -200자 책꽂이△스포츠-김시우 20일 디오픈 출사표 ‘클라레 저그’로 와인 꼭 마실 거예요-내달 프로 데뷔 최혜진…기업들 ‘모시기 경쟁’ -손흥민 이어 이청용…신태용호 ‘부상암초’-아, 우즈 1000위권 밖으로-추신수, 볼넷 하나로 3경기 연속 출루-‘이탈리아 축구 영웅’ 토티 결국 은퇴 선언 △사람&나눔-임종룡 금융위원장, 이임식 “후배여, 금융시장 ‘평형수’ 역할 해달라”-오비맥주 인수했던 한국계 조셉 배 美사모펀드 KKR 공동대표 됐다-代이은 빨간 마후라 김균동 중위, 공군참모총장상-이승만·여운형 오늘 추도식 서울현충원·백범기념관서-신동빈 회장 “AI 신기술과 유통사업 연결고리 찾아달라”-컴백 앞둔 엑소 “4집 앨범 先주문 80만장 돌파 기뻐”-폭우 피해지역 돕기 나선 기업들 △오피니언-[목멱칼럼]신구 세종대 총장 ‘공유대학’을 아시나요-[특파원의 눈]워런 버핏의 자식 사랑-[기자수첩]대기업 연봉까지 올리는 ‘최저임금 인상’ △부동산 -너무 쏟아냈나…임대수익으로 대출이자도 못 갚는 마곡 오피스텔-상반기 주택거래량 45만건 전년동기 대비 1만건 줄어-김현미 장관 “집값 불안 지속 땐 강력한 종합대책 마련”-부산 등 지방 민간택지 아파트 10월말부터 분양권 전매제한-포스코건설 ‘의정부 장암 더샵’ △사회-檢 고위직 물갈이 확대…윤석열 후배 중에서 검사장 나온다-‘저녁없는 삶, 헬조선 싫어’ 청년 해외취업 3년새 3배↑-檢 ‘靑 캐비닛 문건’ 수사 본격화-‘檢 수사’ KAI 협력사 5곳 하성용 취임후 매출급증-“월 14만원에 벤츠 타세요” 외제 대포차 대여업자 적발
- [클릭! 富동산]상속세 세무조사 통지 받았을 때 준비사항은?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 아버지가 돌아가시면서 재산을 조금 남겼는데 재산이 많은 편이 아니라 별 생각 없이 그냥 두었습니다. 그런데 얼마 전 세무서에서 상속세 세무조사를 한다는 통지를 받았습니다. 이럴 때 어떻게 준비하면 좋을까요?A) 상속세 신고는 돌아가신 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내, 예를 들어 2016년 12월 12일에 사망하셨다면 2017년 6월 말까지 신고를 해야 합니다. 간혹 재산이 얼마 안 된다고 판단하신 분들이 신고기한을 넘기는 경우가 종종 있습니다. 국세청에서는 상속이 개시되면 재산 상태를 파악해서 세무조사자를 선정하고 있습니다.상속인이 신고를 하려면 가장 먼저 피상속인의 재산 상태를 파악하게 됩니다. 재산은 크게 금융과 부동산으로 나눠집니다. 일단 금융은 ‘금융조회신청서’라는 양식을 작성하게 되는데, 금융감독원이나 은행, 보험회사 등에 조회를 의뢰하면 됩니다. 요청을 하면 15일 정도 후에 각 금융협회에서 문자 메시지 등으로 결과를 알려주고 있습니다. 여기서 주의할 점은 금융사 조회가 접수되면 계좌 자동이체 등이 정지됩니다. 그래서 조회를 하기 전에 필요한 조치를 마쳐야 합니다. 또한 조회는 사망신고 이후에나 가능합니다.조회를 하게 되면 피상속인의 거래 금융회사 점포명과 예금•대출 및 보증채무의 거래계좌 존재 유무를 확인하게 됩니다. 하지만 상세한 금융거래내역이 나오는 것은 아니기 때문에 금융거래 내역의 확인은 상속인이 해당 금융회사를 직접 방문해야 합니다.부동산의 경우 각 구청에 조상땅 찾기 서비스를 통해서 피상속인이 생전에 소유한 부동산을 알 수가 있습니다. 신청하면 20일 이내에 피상속인의 재산 파악이 가능합니다. 돌아가신 분의 퇴직금이나 보험금, 혹시 전세를 살고 계시면 그 보증금 역시 상속재산이 됩니다. 그리고 1년 내에 2억원 이상, 2년 내에 5억원 이상을 예금에서 인출한 부분이 있다면 상속인들이 사용처를 소명해야 하고 그렇지 못하면 상속재산에 포함됩니다. 상속인들은 피상속인이 예금을 인출해 어디에 썼는지 모르는 경우가 많기 때문에 100%가 아닌 80%를 소명하도록 완화를 해주고는 있지만 상속세 신고 중에 가장 어려운 부분이기도 합니다.반면 전세를 준 경우의 전세보증금, 납부기한이 도래하지 않은 공과금, 납부하지 않은 병원비, 그리고 은행에서 대출을 받은 대출금 등은 상속재산에서 제외됩니다.이제 상속재산 평가를 하게 됩니다. 금융의 경우 피상속인이 작고하신 날의 잔고로 평가하면 됩니다. 부동산의 경우 마찬가지로 돌아가신 날이 기준이 되는데, 원칙은 시가이지만 매매가액이라든지 감정가액, 수용, 경매, 공매가 된 가액이 없다면 보충적 평가방법 즉 기준시가를 적용해서 평가합니다. 기준시가인 개별공시지가, 개별주택가격은 국토교통부에서 조회가 가능하고, 상업용 건물이나 오피스텔은 국세청에서 고시한 가액을 참고하면 됩니다. 또한 골프회원권이나 콘도회원권 등은 거래소에서 실제 거래되는 금액을 적용받게 됩니다.이렇게 상속재산이 확정되었다면 그 재산을 분배하는 것도 순위가 있습니다. 유언이 최우선이며, 그 다음은 협의하여 재산을 분할하게 됩니다. 분할이 되지 않은 경우에는 법정지분대로 상속이 이루어집니다.일반적으로 이런 준비과정이 끝나면 3개월에서 1년 사이에 세무조사가 나오게 되어 있지만, 관할서에 따라서 1년이 넘어 천천히 조사가 나오는 경우도 있으므로 침착하게 기다리시면 됩니다. 상속세 신고한 금액이 크다면 지방국세청에서 3개월간 조사하는데, 그 금액이 크지 않다면 세무서에서 3개월간 조사를 하게 됩니다.위의 절차 및 상속에 관한 기본 내용을 알고 차분히 조사를 받으면 과세표준과 세액이 결정이 되어 상속의 과정이 끝나게 됩니다.  [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [최인용 세무사의 절세 가이드]상속세 자산 배치만 달라도 줄어든다.
- [최인용 가현택스 대표세무사]상속세를 절세하기 위해서 자산을 구성한다면 금융자산으로 보유하는 것이 유리할까? 부동산으로 보유하는 것이 유리할까? 재산의 규모에 따라 다르지만, 상속세 흐름을 통해 과세되는흐름을 안다면 부동산과 금융 자산의 구성에 대한 가이드를 알 수 있다. 다음 사항을 고려할 필요가 있을 것이다 첫째, 부동산의 상속세 절세 방법 부동산은 상속 시에 환금성이 떨어지는 자산이다. 따라서 금융자산 없이 부동산만 있다면 6개월 이내에 거액의 상속 세금을 내기 어려워 진다. 부동산은 갑자기 처분해야 하는 경우 손해를 많이 볼 수 있으므로, 일정규모의 비중에 있어서는 금융자산을 상속세 만큼 준비하여 놓는 것이 유리하다. 특히 상속세법에는 동거주택 상속공제라는 것이 있다. 부동산 중 주택에 대해서는 자녀가 1주택을 10년간 동거 봉양으로 같이 거주하게 되면 주택가격의 80%를 5억원을 한도로 상속재산에서 공제해 주므로 10년간은 부모님과 동거하면서 봉양하는 것이 유리 하다. 부동산의 금액이 커서 미리 자녀에게 증여하는 경우에는 자녀의 소득이 마련되는 부동산을 증여하는 것이 유리하다. 예를 들면, 임대소득이 나오는 건물이나, 상가 오피스텔 등을 증여하는 것이 자녀가 상속세를 준비하기 위한 재원도 마련에 유리하다. 부모의 부동산 관련한 임대소득 증가로 상속세가 더 커지는 것을 막을 수 있기 때문 이다. 농지나 대지 등 토지는 상속세법상 공시가액으로 평가되므로 상속세는 적게 나오게 된다. 그러나, 상속이후 자녀들이 부동산의 양도를 고려한다면, 감정 등을 받아 상속을 할 수 있으며,이 경우 상속이후의 양도소득세가 절세 될 수 있다. 사전 증여를 통해 큰 금액의 절세가 가능 하므로, 케이스 별로 검토할 필요가 있다. 둘째, 금융 재산의 상속세 절세 원리 금융재산은 기본적으로 시가 자체이므로 부동산에 비하여 높게 평가되는 편이다. 따라서 금융재산은 상속세법상 금융재산 상속공제를 인정해주고 있다. 대상금액은 순금융재산의 가액이 2천만원을 초과하는 경우: 그 순금융재산의 가액의 20% 또는 2천만원 중 큰 금액을 공제해준다. 특히 금융재산의 20%는 2억을 한도로 인정하여 준다. 이를 역산하면 금융자산의 한도로 2억까지 인정되므로 최대 10억까지 금융자산을 보유하는 것은 상속공제 면에서 유리하다. 총 재산이 많다면 예상 상속세의 비중만큼 금융자산으로 대비하여 놓는 것이 갑작스런 자산처분을 피할 수 있어서 유리할 것이다. 따라서 부동산대 금융자산 비중을 계산하면 다음과같다. 한부모님을 가정하면 총재산이 20억인 경우 예상 상속세는 약 4억에 해당하므로 전체 재산 중 금융재산 비중이 20%가 되도록 유지하는 것이 바람직할 것이다.이를 각각 50억일 경우로 생각하면 32% 100억의 경우 39% 이상의 금융자산 비율이 상속세 부담액으로 필요한 자금이 된다. 셋째, 상속세는 돌아가시기 10년 전부터 대비하여 자산을 재배치할 필요가 있다. 증여를 하더라도 이시기에 하는 경우의 절세 효과가 가장 크다. OECD에서 발표한 우리나라의 평균수명이 남자는 약 78세 이고 여자는 85세 이므로 부모님이 건강하실 때 자산구성에 대한 부동산과 금융자산의 비중을 재설정하고 미리 증여하는지의 여부를 잘 검토하여 상속세를 대비하는 것이 가족의 재산을 잘 지킬 수 있는 방법이다.
- [미리보는 이데일리신문] 서민증세 올스톱
- [이데일리 박정수 기자] 다음은 27일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-"인상 없다"...서민증세 올스톱-네이버-미래에셋 '디지털금융' 맞손-文대통령 "성과 연연 않고 트럼프와 신뢰 쌓을 것"-하만 빼고...메가 딜은 없었다-[사설]시민 품으로 돌아온 청와대 앞길-[사설]경유값 정말 올리지 않을 건가△줌인&-"당이 하나 된다면 천번이라도 무릎꿇겠다"-미스터피자 정우현, MCM 김성주...'갑질 논란' 기업 오너 잇달아 퇴진-공정위, 제약사 특허 뒷거래 칼 댄다-"文정부 규제 강도가 투심 좌우할 것"△종합-사드·자사고·최저임금...사사건건 대립 '불쾌지수 높아지는 광장'-"경유값 인상, 미세먼지 아닌 서민 잡는 꼴" 거센 반대 여론에 밀려 한 발 물러선 정부△상반기 M&A 분석-투자 환경 안갯속...'큰 손'도 잔챙이만 낚았다-바이아웃보다 기업간 거래 급증-대형딜 싹쓸이 'MBK파트너스'-안진 영업정지에...삼정·한영 반사이익-LK, 현대시멘트 우선협상자 깜짝 선정△정치-임시국회 한 달, 법안처리 단 한 건...협치 공염불, 헛바퀴 국회-"법원행정처 폐지 사법평의회 신설"-"대기업 편법 상속·증여, 반드시 바로 잡을 것"-1년 남은 서울시장 선거 '벌써 뜨겁네'-최저임금 절반까지 인상...병사 '애국페이' 논란 없앤다-고개숙인 국민의당△경제-'긴축 칼' 뺐는데...채권시장 비웃듯 강세랠리-박현주·이해진 '4차산업 동맹' 글로벌 디지털금융 공동 전선-獨·日 베어링 납품 업체 담합 적발...과징금 20억△금융-정부 정책·금융 수장 오리무중...'경영 전략' 골치아픈 은행-저축은행 예금·대출 서류 대폭 줄어든다-공인인증서 없는 인터넷 뱅킹 편하긴 한데...보안 걱정되네-김영춘 해수부 장관 '독도사랑카드' 가입△산업&기업-삼성전자, 대통령 방미 중 美 투자 '세리머니'-하반기 조선·電·車 '맑음'...철강 '흐림'-중국서 '갤럭시 구하라'...삼성 글로벌전략회의 화두-'후륜 AWD' 국산화...네 바퀴 스포츠카 '스팅어' 장착-현대차 '코나' 오늘 출격...1895만원부터-超프리미엄 'LG시그니처', 중동 부호들도 감탄△산업-수협 포함 4곳 디도스 피습...막았지만 위기감 고조-갤노트7 리퍼폰 내달 출시...'문제는 가격'-"통신사 마케팅비 축소 땐 중소 판매점 몰락한다"-네이버, 용인에 제2 데이터센터 짓는다△소비자생활-"야쿠르트 아줌마, 갈비탕 주세요"...한국야쿠르트 골목 배달 강화-'6성급 도전' 롯데호텔, 11년 만에 새단장-'中바라기' 아모레퍼시픽, 딴데서 길찾는다-저출산에 신음하는 유아복 업계, 정부 대책만 학수고대-3가지 콩을 더한 '리얼 그래놀라 트리플 빈' 출시△증권&마켓-IT株 슈퍼 랠리에...코스피 사상 최고치 경신-성과보수공모펀드'자투리펀드'로 전락 위기-무더위 호재에도...미지근한 빙과주-금융대장주 탈환 나선 KB금융...장중 시총 신한지주 추월△성공異야기-"경쟁사 영업 뛸 때 묵묵히 음향 투자...'소리 승부' 통했죠"-20년 동고동락한 직원들 인수된 후 불이익 당할까 위약금 25억원 물고 취소△건강-말 못할 괴로운 부끄러워말고 전문가 찾아가요-걸을 때 발바닥 찌릿하면 족저근막염 의심을-한약 '평강탕' HDL 수치 높여 혈관청소 도움△문화&스포츠-'절친' 화가 김환기 위해 이중섭이 깎은 파이프, 3억원-발기발기 찢은 한기...꽃이 되고 풍경이 되고△엔터테인먼트-이준익 감독 일제시대극 빛낸 두 청춘...다른 듯 닮았네-"스타 아이돌 그룹 키웁니다" K팝 제작사, 다시 중국으로△스포츠-세계1위 시즌2승 한국인3번째...'골프 여제' 유소연-연장전 '끝내기 벙커샷' 스피스 PGA 통산 10승-신임 축구기술위원장 김호곤 "감독 선임, 백지상태서 시작"-시즌 12호 추추~ 추신수 3점포 '쾅'-류현진 29일 에인절스전 선발 출격-모리뉴 맨유 감독 "호날두보다 케인"△사람&나눔-"아이디어에 투자않는 4차 산업혁명은 100전 100패"-죽기전까지 전우 유해 찾아 전국 다닌 노병에게 감사패-伊국가훈장 받는 정명훈 "韓·伊 문화교류에 더 노력"-서수길 아프리카TV 대표 기부 릴레이 캠페인 참여-'바이올린 영재' 강나경, 영 차이콥스키 콩쿠르 1위-가수 박정현, 내달 15일 美 하와이서 웨딩마치-건국대 죽암장학회, 재학생 10명에 장학금 지급△오피니언-검찰 개혁...'핀셋' 놓고 '메스' 들어야-'미션'에만 충실한 미래부-'최저임금위' 독립성 존중해야△부동산-공실률 38% '툴동' 8월 매각...가든파이브 '유령상가' 오명 벗는다-"세대·소득별 정책 맞춤 서민 주거복지에 최선"-文대통령에 코드 맞추는 朴시장 '역세권 청년주택' 사업 확대한다-가상현실 기술 적용한 건축 GS건설 '프리콘 공사 수주△사회-간호학과 정원 10년새 2배 늘었지만...지방병원 구인난 여전-서남대 의대 졸업생 학위 인정...대법 "부실 임상, 학생 탓 아냐"-인사혁신처 비정규직도 육아휴직 3년 가능해져-성추행 혐의 최호식 前 호식이두마리치킨 회장, 경찰 "불구속기소 의견 송치"-가정부·베이비시터도 '4대보험' 적용 받는다
- [클릭! 富동산]부모님 동거로 상속받아 2주택, 비과세 혜택은?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 몇 년 전 연로하신 어머니를 모시기 위해 세대를 합가하였습니다. 얼마 전 지병으로 어머니가 돌아가셔서 이젠 함께 살던 주택을 정리하려고 합니다. 합가 이전부터 1주택을 소유하고 있던 저희 부부는 상속으로 인해 1주택이 더 생겼고, 세대원 상속은 비과세 혜택을 받지 못한다고 하던데 이럴 경우 세금 혜택은 없는 건가요? 만약 공동으로 지분을 갖게 되면 해석이 달라지나요?A) 예전에는 1세대1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로 동일 세대원간의 소유권 변동은 고려사항이 아니고, 동일 세대원으로부터 상속받은 경우 사망 전·후로 변동이 없으므로 비과세 혜택을 받지 못한다고 규정하였습니다.하지만 별도로 세대를 구성하다 상속을 받은 경우는 비과세 혜택을 받고, 동거봉양을 위해 같은 세대를 구성하다 상속을 받을 때는 비과세 혜택을 못 받게 되어 불합리하다는 지적이 있었습니다. 도리어 부모님 봉양을 안 하도록 법에서 막고 있다는 허점이 보여 2010년 2월 18일 이후부터는 동일세대간 상속의 경우라도 동거봉양을 위해 합가했다가 동거하던 주택을 상속받게 되면, 원래 소유하고 있던 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 되었습니다.여기서 공동지분일 경우 오해하기 쉬운 부분을 체크해보겠습니다. 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 되는 경우, 공동상속주택의 소수지분자(주된 소유자 외)가 당해 공동상속주택 이외의 다른 주택(일반주택)을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니합니다.즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다. 단, 소유지분이 동일한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 하고, 없을 경우 당해주택에 거주하는 자, 없을 경우 최연장자로 합니다.예를 들어 부모와 자녀가 별도세대를 구성하고 있는 상황에서 부(父)와 모(母)가 각각 1주택을 소유하다가 부모가 함께 거주하던 주택을 부의 사망으로 인하여 모를 포함한 자녀들이 공동으로 상속받았을 경우, 모가 본인 소유의 주택을 양도하는 경우 비과세 여부는 신중하게 살펴보아야 합니다.모가 자녀들과 균등지분으로 상속을 받았다면 상속주택은 상속개시 당시 당해 주택에서 거주하던 모의 소유주택에 해당되고, 부와 모는 동일세대이므로 상속주택 비과세특례 규정을 적용받을 수 없습니다. 반면 장남이 지분을 가장 많이 상속받았다면 상속주택은 장남 소유주택에 해당되므로 모의 일반주택 양도는 1세대1주택에 해당되어 비과세를 받을 수 있습니다.이 때 한가지 고려할 사항이 공동상속주택의 범위에서 소수지분자의 공동상속주택은 1채에 한하는 것으로 보아야 합니다. 예를 들어 거주자가 공동상속주택을 2채 소유한 경우 1채의 소유지분은 주택 수에서 제외되나 나머지 1채의 지분은 소수지분인 경우에도 제외되지 않고 일반주택으로 보아 주택수에 포함될 수 있다고 판단됩니다.상속주택은 피상속인이 가장 오래 보유하는 등의 1채에 대해서만 특례가 인정이 되기 때문에 양도하기 전에 순서를 정해 본다면 많은 절세가 가능하리라고 봅니다. 하지만 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [클릭! 富동산]상속주택과 실거주 주택, 어느 집 파는 게 절세 유리할까
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 13년 전 아버지가 돌아가시면서 상속으로 받은 주택과 거주한 지 10년이 넘는 주택 중 한 채를 팔려고 합니다. 두 주택의 매매가액이 거의 비슷한데, 어느 주택을 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법일까요?A) 상속받은 주택과 기존에 보유하고 있던 주택을 팔 경우, 양도하는 순서에 따라 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 두 주택 중 양도 시 비과세가 가능한 주택이 있다면, 그걸 매매하는 것이 세금을 줄이는 방법입니다. 상속으로 주택을 취득한 경우에는 상속인의 의지와 상관없이 주택을 소유하게 된 것으로 봅니다. 때문에 본인이 이미 가지고 있던 주택에 더해 1세대2주택이 됨에도 불구하고, 상속주택이 아닌 기존에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에 일정한 요건을 충족한다면 비과세가 가능합니다.상속주택을 보유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득 양도하여도 매번 1세대1주택 비과세특례를 적용받을 때도 있었으나, 2013년 2월 15일 이후에는 상속받는 시점에서 상속인이 보유한 1세대1주택의 경우만 비과세특례를 적용합니다.상속주택의 비과세 요건은 상속받은 모든 주택에 해당되는 것은 아닙니다. 돌아가신 분이 주택을 한 채 보유한 경우라면 상관 없지만, 여러 주택을 보유하다가 상속을 한 경우에는 단 한 채의 상속주택에 대해서만 비과세가 적용됩니다.만약에 두 채를 보유를 하였다면 그 중에 돌아가신 분이 가장 오래 소유한 주택이 비과세 상속주택이 됩니다. 소유한 기간이 같다면 그 다음은 가장 오래 거주한 주택이 해당되고, 이 기간도 같다면 돌아가실 당시 거주한 주택이 됩니다.만약에 두 채 모두 거주를 안했다면 기준시가가 가장 높은 주택을 기준으로 하며, 아주 드문 경우이긴 하지만 기준시가도 같다면 상속인이 선택하도록 하고 있습니다.사례와 같이 피상속인이 1개의 주택을 소유하고 있었고, 상속인이 1개의 주택을 소유하고 있었으므로 상속으로 인해 일시적 2주택이 된 상황이며, 상속주택은 주택수에 포함되지 않게 됩니다. 10년 전부터 거주하던 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세요건을 충족하게 되어 세금을 안 낼 수 있으며, 상속받은 주택만 갖고 있다 양도하더라도 비과세 적용을 받을 수 있어 절세혜택을 받을 수 있습니다.이 때 순서를 달리해 상속주택을 먼저 양도한다면 1세대2주택이 적용이 되어 세금을 내는 경우가 발생할 수 있으므로 신중히 검토하는 것이 절세의 지름길이라 할 수 있겠습니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [클릭! 富동산]절세 팁.. '증여할 때 넓게 하라' 공식 이유는?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 상속을 하면 받은 재산의 반을 세금으로 낸다고 하던데, 증여를 하는 것이 유리하다는 지인들의 얘기를 많이 들었습니다. 혹시 증여세를 절세하기 위한 팁이 있을까요?A) 증여세는 많이들 아시는 것처럼 초과누진세율로써 증여한 금액이 증가할수록 세율이 증가하게 됩니다. 1억원까지는 10%, 1억~5억원까지는 20%, 5억~10억원까지는 30%, 10억~30억원까지는 40%, 그리고 30억원이 넘는 부분에 대하여는 50%의 세율이 부과됩니다.상속의 경우에도 증여하는 경우와 세율은 동일하므로 상속이든 증여든 세금에 영향은 없습니다만 적절한 방식을 사용하면 증여가 유리할 수도 있습니다.‘증여를 할 때는 넓게 하라’는 공식을 기억하면 좋습니다. 자식과 그 배우자에게 증여를 하게 되면 조금이라도 증여세 절세가 가능합니다. 딸 한 명에게 증여를 하는 경우라면 3억원을 증여하는 것이지만 사위에게 같이 증여를 한다면 한 명당 1억5000만원씩 증여하는 것이기 때문에 증여세가 3000만원 정도 발생하게 되고 따라서 1000만원 정도는 절세가 가능합니다.단, 손자에게 증여를 한다면 한 세대가 넘어가기 때문에 할증과세가 됩니다. 할증과세라는 것은 세대를 건너서 증여 또는 상속을 하는 경우 상속세 또는 증여세가 한 번 생략되기 때문에 30%를 더하여 세금을 부과하는 것을 말합니다.하지만 재산이 많은 경우 할증과세를 하더라도 할아버지에서 아버지, 아버지에서 아들 이런 식으로 두 번에 걸쳐 증여를 하는 것 보다는 손자로 바로 증여하는 경우가 세금이 더 적을 수 있으니 각자의 재산상황에 맞는 플랜을 짜는 것이 중요합니다.‘멀리 증여하라’는 말도 있습니다. 증여 후에 상속이 발생하는 경우라면 상속인의 경우에는 상속개시일로 소급하여 증여재산을 10년간 합산해서 상속세를 계산하지만, 상속인이 아닌 사위라든지 손자에게 증여한 부분은 5년간 합산을 하도록 하고 있습니다. 따라서 증여 후 7년이 지난 시점에 상속이 발생한다면 사위나 손자에게 증여한 부분은 5년이 지났기 때문에 합산이 되지 않게 되는 것입니다.또한 양도를 하는 경우에도 이점이 있습니다. 증여받은 주택이 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 9억원이 안 된다면 장점이 줄어들긴 하지만 그 외의 경우, 즉 비과세요건을 충족하지 못한 경우라면 소유자가 2명이기 때문에 양도차익이 분산되는 효과가 발생합니다. 따라서 양도세 절세도 가능해집니다.그리고 증여를 하는 경우 일정금액이 공제가 됩니다. 단, 동일인에게 증여를 하게 되면 10년간 합산해서 세액을 계산하도록 되어 있기 때문에 배우자에 대한 공제액은 10년간 6억원으로 되어 있습니다. 조부나 부모님에게 증여시 5000만원, 자녀나 손자의 경우라면 5000만원, 하지만 자녀나 손자가 미성년자라면 2000만원만 공제가 됩니다. 며느리나 사위의 경우에는 기타친족으로 보아 1000만원까지 공제가 되고 있습니다.혹시 아파트를 증여하는 경우라면 물건 이전에 대한 취득세를 납부해야 하는데 실제 거래된 가액을 기준으로 취득세를 부담하지만 증여의 경우에는 실제 거래된 가액이 없기 때문에 기준시가를 기준으로 부과가 되고 있습니다. 따라서 이런 경우 공동주택가격이 기준이 되기 때문에 참고를 해서 증여를 한다면 절세가 가능합니다.넓게 그리고 멀리 증여를 한다면 가만히 있다 상속세를 내는 것보다 혜택 받을 수 있는 부분이 있으니 참고를 한다면 생각보다 많은 금액의 절세가 가능하리라고 봅니다. 하지만 케이스에 따라 달리 적용되므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [질의응답] “상호금융, 사업 목적 주택담보대출 거치식 가능”
- <자료=금융당국>[이데일리 노희준 기자] 다음달부터 모든 농·신·수협 및 새마을금고, 산림조합 등 상호금융권에 처음부터 나눠갚는 여신심사가이드라인 적용된다. 관련 주요 내용을 문답으로 정리했다.-가이드라인 주요 내용은?△크게 두 가지다. 하나는 주택담보대출을 빌리는 차주의 상환능력심사를 원천징수영수증 등 객관적인 자료를 통해 까다롭게 한다는 것이다. 다른 하나는 주택담보대출은 처음부터 나눠 갚아야 한다는 방안이다. 나눠갚는 방식은 부분 분할상환과 전부 분할상환 등 2가지다. -부분분할상환 대상 대출은?△만기 3년 이상의 신규대출로서 주택구입자금용, LTV(담보인정비율)가 60%를 초과하는 고부담대출, 신고소득 적용 대출 중 3000만원 초과 대출이 대상이다. 이런 대출은 거치기간을 1년 이내로 해 매년 대출 원금의 30분의1 이상에 해당하는 금액을 월 1회 이상 분할 상환해야 한다.-(전부)분할상환 대상 대출은?△신규대출로서 주택담보대출 담보로 잡은 물건이 전 금융회사를 합산해 3건 이상인 경우, 분양 주택에 대한 잔금대출이나 재건축·재개발 주택에 대한 잔금대출이 대상이다. 이런 대출은 거치기간을 1년 이내로 해 원금 전체 금액을 월 1회 이상 분할해 대출기간 내에 모두 상환해야 한다.-사업목적으로 받는 주택담보대출도 이자만 내는 거치식 대출로 받을 수는 없나△받을 수 있다. 이번 가이드라인은 조합 및 금고가 주택을 담보로 신규로 취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니기 때문에 가이드라인이 적용되지 않는다.-모든 잔금대출도 가이드라인 적용 대상인가?△아니다. 2017년 1월1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 신규 대출부터 적용된다. 그 이전에 분양 공고된 아파트의 경우 대상이 아니다. -주택 구입시 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는 경우는 없나?△ 있다. 앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 거치기간 1년 이내로 해서 부분분할상환방식으로만 대출이 가능하다. 다만, 대출기간이 3년 미만인 경우 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출이 가능하다. 하지만 일시상환 대출을 선택한 경우 만기연장을 포함한 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없어 신중해야 한다. -거치식으로 받을 수 있는 가이드라인 예외사항이 있다는 거 같다△분양주택에 대한 중도금대출 △재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 △상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 △자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 △불가피한 생활자금으로 조합·금고의 전결권자 승인을 받은 경우 등은 가능하다. 예외적용 대상인지 여부는 사전에 거래 조합 및 금고를 통해 확인하는 게 좋다. -대출 받을 수 있는 한도가 줄어드나△이번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다고 금융당국은 설명했다. 다만, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한된다.-원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받나△받을 수는 있다. 이번 조치는 차주의 상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주소득을 정확히 파악하려는 취지다. 이에 따라 증빙소득을 우선적으로 확인하되 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있다. 다만, 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 게 유리하다-인정소득과 신고소득은 뭔가△인정소득은 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료, 농업·축산업·임업·수산업 관련 소득추정자료 등으로 추정한 소득이다. 신고소득은 신용카드(체크카드 포함)사용액, 매출액·임대소득, 소득예측모형에 의한 추정소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득을 말한다. 다만 최저생계비를 활용하는 경우는 집단 이주비·중도금 대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 대상이 제한된다.-인정소득 중 농·어민 등에 대한 소득추정은 어떻게 하나△농업인인 경우 농촌진흥청의 ‘농축산물 소득자료집’, 임업인은 한국임업진흥원의 ‘임산물소득자료집(한국임업진흥원’에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용해 소득을 추정한다. 가령 사과 농사(100a, 1만㎡)를 하는 농업인 A씨가 증빙소득 없이 주택을 담보로 5000만원 대출을 받고자 하는 경우 연소득을 ‘사과 10a당 388만원(농촌진흥청자료) × 10(10,000㎡/1,000㎡)= 3880만원’으로 추정하게 된다.
- 다음달부터 농·신·수협·새마을금고 주택담보대출 문턱 높아진다
- <자료=금융위>[이데일리 노희준 기자] 다음달부터 모든 농·신·수협 및 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 문턱이 높아진다. 개인이 신규로 만기 3년이상의 주택담보대출을 받는 경우 등은 이자만 갚는 거치식 대출을 받을 수 없다. 처음부터 나눠 갚는 분할상환 대출만 가능하다. 주택담보대출을 빌리기 위해서는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료도 있어야 한다. 최저생계비 등으로 추정한 신고소득을 제시할 경우 대출한도가 줄어든다.금융당국은 6월1일부터 이런 내용의 상호금융권 맞춤형 여신심사 가이드라인을 모든 조합과 금고로 확대 시행한다고 30일 밝혔다. 이는 지난 3월부터 자산규모 1000억원 이상의 조합 및 금고에 시행한 가이드라인을 자산규모 1000억원 미만의 모든 곳으로 확대시행하는 것이다. 정부는 가계부채 관리를 위해 지난해 2월부터 은행권에 가이드라인을 시행한 뒤 상호금융권으로 순차적으로 확대하고 있다. 가이드라인의 핵심은 ‘증빙된 소득의 상환능력 범위에서 돈을 빌려 처음부터 나눠 갚는’ 대출 관행의 정착에 있다. ◇ 신규 주택담보대출 등 부분분할상환 원칙 이에 따라 다음달부터 모든 상호금융권에서 만기 3년 이상의 신규대출로서 △주택구입자금용 대출, △주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담대출(LTV 60%초과), △신고소득 적용 대출 중 3000만원 초과 대출은 원칙적으로 나눠 갚는 대출로만 받을 수 있다. 이자만 갚는 거치기간은 1년 이내로만 할 수 있다. 다만, 상호금융권의 특성을 감안, 모든 원금이 아니라 대출 원금의 30분의1 이상에 해당하는 금액을 매년 월 1회 이상 나눠갚아야 한다. 가령 신규로 만기 3년, 1억원의 주택담보대출을 상호금융에서 받는다면 최소 3년간 1000만원(330만원*3년)은 나눠갚아야 한다는 얘기다.처음부터 아예 원금 전체를 월 1회 이상 나눠 갚아야 하는 대출도 있다. 신규대출로서 주택담보대출의 담보로 잡은 물건이 전 금융회사를 합산해 3건 이상인 경우, 올해 1월1일 이후 입주자 모집이 공도된 분양 주택에 대한 잔금대출이나 재건축·재개발 주택의 잔금대출 등이 대상이다. 주택담보대출을 받기 위한 소득증빙도 까다로워진다. 대출을 받으려면 원칙적으로 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관적으로 소득을 입증할 수 있는 증빙소득 자료를 제출해야 한다. 증빙소득이 없더라도 대출을 받지 못 하는 건 아니다. 국민연금 등의 증빙소득, 신용카드 사용액이나 최저생계비로 추정한 신고소득 등을 활용해 대출을 받을 수 있다. 다만 최저생계비를 이용할 경우 대출금이 3000만원 이하로 제한된다. 분할상환 대상 예외 <자료=금융위>◇ 사업목적 자금 주담대 등은 예외...“미리 상담 받아야”거치식 대출을 받은 경우가 없는 건 아니다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 가이드라인 대상이 아니다. 또한 분양주택의 중도금 대출, 재건축·재개발 주택 이주비 대출, 추가분담금 중도금 대출, 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 상환 계획이 명확한 경우에는 가이드라인 적용이 배제된다. 이형주 금융위원회 금융정책 과장은 “가이드라인 시행으로 대출 가능금액, 대출시기, 매월 상환부담액 등이 본인의 예상과 다를 수 있다”며 “매매계약 등을 체결하기 전에 소득증빙, 담보의 활용, 대출금액, 대출시기 등을 미리 상담할 필요가 있다”고 말했다. 각 중앙회는 홈페이지에 ‘셀프상담코너’를 통해 비거치식 분할상환 여부 등을 직접 확인하고 현장대응반을 운영해 고객 민원에 신속히 대응할 방침이다. 한편, 금융당국은 지난 3월부터 자산 1000억원 이상 조합과 금고에 시행된 가이드라인의 결과에 대해선 긍정적으로 평가했다. 실제 지난 2개월간 전체 상호금융권 신규 주택담보대출 신청은 시행 전 일평균 2409억원에서 1099억원으로 45.7%가 감소했다. 분할상환대출 비중도 시행 직전 18%에서 51.8%로 33.8%포인트가 증가했다.
