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- [김용일의 부동산톡] 임대건물에 화재 발생시 임차인과 임대인의 손해배상
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료시에 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무를 부담한다. 따라서, 부동산 임대차기간 중 임차인의 귀책으로 화재가 발생하여 임차물이 훼손된 경우, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 되어 임차인이 손해배상책임을 부담할 것이다. 그러나, 사안에 따라 누구의 책임인지 애매한 경우도 있는바, 이번 시간에는 임대건물에 화재가 발생한 경우 임차인과 임대인 중 누가 손해배상책임을 져야 하는지에 대해 정리해 보겠다.◇ 임차인의 책임으로 임차물에 화재가 발생한 경우임차인의 책임으로 임대차계약상 목적물인 임차물에 화재가 발생하여 훼손되었다면, 임차인이 그 손해를 배상해야 할 것이다. 이때 임대인은 그 손해배상 상당액을 임대차보증금에서 공제할 수도 있다.◇ 임차물에 화재가 발생하였으나, 화재의 원인이 불분명한 경우임차인의 책임 여부가 불분명한 경우에도, 임차 목적물에서 발생한 화재로 인한 손해는 원칙적으로 임차인이 책임을 져야 한다. 구체적으로 대법원은 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 소실된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다”고 전제하면서, 나아가 “화재의 원인은 불명이라 하더라도 최소한 임차건물 내에서 발생한 것으로 추정함이 상당하다면 비록 임차인이 영업을 마치고 평상시와 같이 화재 발생 우려가 있는 전기 조명스위치 등을 점검한 후 출입문을 잠그고 모두 귀가한 사실이 인정된다 하더라도, 그러한 사정만으로는 임차인이 경양식 음식점 경영자로서의 지위에서 나오는 임차건물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 보기는 어렵다”고 하여(대법원 94다38182 판결), 결국 임차인이 책임져야 한다는 취지로 판시하였다.◇ 임차물에 화재가 발생한 후, 임대인 건물의 다른 부분에까지 번진 경우 임차물에 화재가 발생한 후, 임대차 매장 외의 임대인 건물에까지 번진 경우, 임차인이 자신의 매장 외의 부분에 대한 손해까지 배상해야 하는지에 대하여, 종전의 판례 입장은 이 경우에도 원칙적으로 임차인이 전부 책임져야 한다는 것이었다. 그러나, 최근에 판례가 변경되어, 임차물 외의 건물에 화재가 번져 손해가 발생한 경우, 임차인에게 화재발생의 책임이 있다는 것을 임대인이 입증하지 못하면, 임차인은 임차물 외의 화재부분에 대한 책임은 없게 되었고, 책임을 지는 경우에도 책임의 범위가 줄어들게 되었다.구체적으로 대법원은 “임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용, 수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.”고 하였다(2017.5.18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결).결국, 임차인의 매장에서 난 불이 건물 전체로 번져 피해가 확산되었고, 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장ㆍ증명하여야 한다.◇ 임차물에 화재가 발생하였으나, 임대인의 책임인 경우임차 목적물에 화재가 발생하였지만, 전기배선 등 임대인이 지배 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 추단되는 경우에는, 임대인이 책임을 져야 한다는 것이 판례의 태도이다.구체적으로, 대법원은 “주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 점유ㆍ용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우, 그 화재가 건물소유자 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용, 수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였고(2009다13170 판결), “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로, 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였다(2012다86895 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- "韓세대할증과세 유례 없어..美·日처럼 완화해야"-한경연
- [이데일리 김겨레 기자]소수 국가만이 운영하고 있는 세대생략할증과세를 완화해야한다는 주장이 나왔다. 한국 사회가 고령화됨에 따라 자산 활용을 저해하므로 과세 표준을 양성화해 세원을 투명하게 해야한다는 것이다. 세대할증과세는 상속인·수증자가 1세대를 뛰어넘어 피상속인·증여자의 자녀를 제외한 직계비속인 경우(조부가 손자에게 상속·증여한 경우), 일반 상속·증여세액에 30%를 할증하여 과세하는 제도다. 한국경제연구원은 4일 ‘세대생략할증과세의 국제적 비교 및 시사점’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 한경연은 세대생략할증과세는 전세계적으로 3개국(한국·미국·일본)만 과세하고 있는 제도로서 최근 다수 국가들이 상속ㆍ증여세를 폐지하거나 완화하는 추세에 역행하는 제도라고 지적했다. 또 운영하고 있는 국가들조차도 공제, 특례 등의 배려를 하고 있으므로 완화하는 것이 타당하다고 주장했다. 한경연에 따르면 미국은 세대생략이전 금액에서 유산세(상속세)와 통합하여 적용되는 공제한도가 1120만 달러(한화 약 124억7000만원)로 실제 과세되는 경우는 많지 않다. 일본 또한 소자녀ㆍ고령화의 급속화에 따라 세대간 부의 원활한 이전이 중요하기 때문에 이를 상속ㆍ증여세가 방해하지 않도록 하는 각종 특례조치, 즉 상속시 정산과세제도, 주택취득ㆍ교육ㆍ결혼육아 자금에 대한 증여세 비과세 특례 등을 도입하여 다음 세대로의 부의 이전을 장려하고 있다고 언급했다. 반면 우리나라는 이러한 배려 없이 전액 할증과세하고 있다.임동원 한경연 부연구위원은 “인구의 고령화가 심각하게 진행되어 한 세대를 뛰어넘은 부의 이전이 많아질 수 있다”며 “현행 세대생략할증과세처럼 세대간 부의 이전 동기를 저해하는 제도가 있다면 상속 관련 납세순응비용이 높아질 뿐 아니라 부당한 상속 사례로 인한 사회적 문제가 발생할 것”이라고 말했다. 이에 대한 해결책은 세대생략할증과세의 점진적인 완화라는 주장이다. 임 부연구위원은 “외국보다 불리한 조세정책을 가지고 있다면, 외국의 자본 뿐만 아니라 자국의 자본까지도 국외로 유출되는 결과를 가지고 올 것이다”며 “이런 측면에서 다른 국가에는 거의 존재하지 않고, 부의 이전 동기를 저해하는 세대생략할증과세는 재고해야 한다”고 주장했다. 세대생략할증과세를 도입한 미국ㆍ일본도 상속과세로 인한 경제활동의 위축을 방지하기 위해서 상속ㆍ증여세를 완화하고 있으므로, 세대생략할증세율을 20%로 인하하거나 공제한도의 확대 등 제도의 완화만이 국제조세경쟁에서 뒤처지지 않는 결과를 가져올 것이라고 언급했다. 특히 일본의 경우처럼 증여세만이라도 세대생략할증과세를 적용하지 않는 것이 고령자의 자산을 젊은 세대로 조기 이전시키는데 도움이 될 것이라고 제안했다.임 부연구위원은 “가업상속공제 및 단기재상속공제 제도와의 형평성 측면에서 세대생략할증과세는 타당하지 않으므로 다른 제도와의 형평에 부합되도록 완화되어야 한다”고 주장했다. 가업승계지원제도의 근본적인 목적이 가업승계를 통한 부의 이전을 장려하여 경제활동을 활성화하려는 것이라면 세대생략할증과세도 완화하는 것이 타당하고, 세대생략상속으로 인해 세대생략 상속인이 할증과세를 받은 후 중간세대가 사망하는 경우는 단기재상속공제와 그 실질이 다르지 않은데 세대생략의 경우에는 할증과세된 금액이 환급되지 않아 형평상 문제가 있다고 분석했다. 한경연은 가업상속공제의 요건에 해당하는 세대생략상속에 한하여 18세 이상인 거주자가 가업상속공제대상 가업을 10년 이상 계속하여 영위한 조부모로부터 해당 가업승계를 목적으로 주식을 상속받은 경우에는 가업상속공제와 통합한 공제한도를 적용해야한다고 주장했다. 또 세대생략할증과세는 단기재상속공제와 그 실질은 동일하지만 다른 결과를 초래하기 때문에, 세대생략상속의 경우에도 상속개시 후 10년 이내에 생략된 중간세대가 사망하면 이미 부과된 할증과세된 금액을 단기재상속공제분처럼 환급해주어야 한다고도 제안했다.임 부연구위원은 “상속ㆍ증여세 전반에 있어서는 고령자가 보유하는 자산을 다음 세대로 원활하게 이전할 수 있도록 하는 특례 도입이 필요하다”고 덧붙였다. 일본의 경우처럼 특수한 경우, 즉 주택취득자금, 교육자금, 결혼육아자금 등을 증여할 때 일정 한도만큼 비과세해주는 제도 도입이 필요하다고 전했다.
- [부동산교과서]표준지공시지가 vs 개별공시지가, 같은 점 다른 점은?
- 2006~2018년 전국 표준지 공시지가 변동률 추이(단위: %, 자료: 국토교통부)[이데일리 김기덕 기자] 집이나 땅을 보유하면 매년 재산세를 내는데 어떤 방식으로 세금이 산출되는지 모르는 사람이 의외로 많다. 건물이나 토지 등을 팔 때 내는 양도소득세를 비롯해 증여세, 상속세 등도 마찬가지로 기준이 되는 가격이 있는데 이를 잘 알지 못하는 경우가 허다하다. 부동산 세금과 관련해서는 이의신청 등 각종 구제 방법이 있기 때문에 사전에 세금을 산출의 기본이 되는 기본 개념에 대해 숙지할 필요가 있다. 먼저 부동산 세금 등에 활용되는 것은 바로 공시가격이다. 공시가격은 크게 토지의 가격(원/㎡)인 공시지가와 토지·건물(주택)의 가격인 주택공시가격으로 나뉜다. 세부적으로는 토지는 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분된다. 또 주택공시가격은 주택 종류에 따라 표준주택가격, 개별주택가격, 공동주택가격 등으로 나눌 수 있다. 이러한 가격을 기준 삼아 매년 6월 1일 기준으로 토지 및 주택 소유자들이 보유세(보유세·재산세)를 부담한다. 이번에 알아볼 공시지가는 국토교통부에서 토지에 세금을 부과하기 위해 공시하는 지가로 건물을 제외한 순수한 ‘땅값’을 말한다. 표준지공시지가는 정부가 정한 표준지의 ㎡당 가격을 말한다. 여기서 표준지는 해당용도나 주변환경, 자연·사회적 조건이 비슷하다고 인정돼 대표성이 있는 곳으로 인정된 토지를 말한다. 전국적으로 약 50만 필지가 선정돼 있다. 국토교통부는 매년 1월 1일 기준으로 표준지에 대한 조사 및 평가를 해 매년 2월 말 공시를 한다. 가령 올해 발표한 표준지공시지가를 보면 지난해와 비교해 전국적으로 평균 6.02% 증가했다. 2008년 이후 10년 만에 최고 상승률로, 토지주에 대한 보유세가 대폭 증가할 것으로 예상된다. 올해로 15년째 ‘전국에서 가장 비싼 땅’ 타이틀은 서울 중구 명동8길 화장품 판매점 ‘네이처 리퍼블릭’ 부지가 차지했다. 표준지공시지가는 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)나 해당 토지가 위치한 시·군·구 민원실에서 매년 2월 발표 후 약 한달 간 열람할 수 있다. 이의 신청도 이 기간에 같이 받는다. 접수된 이의신청에 대해서는 재조사 및 평가, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 조정한 가격을 다시 공시한다.개별공시지가는 앞서 언급한 표준지공시지가를 기준으로 산출한다. 전국에 약 3200만 필지에 대한 개별 토지가격(원/㎡)을 말한다. 국토교통부 장관이 결정해 고시하는 표준지공시지가와는 달리 각 시(시장)·군(군수)·구(구청장)에서 개별 토지의 특성과 표준지 특성을 고려해 매년 5월 공시한다. 또 개별 공시지가는 양도세, 증여세, 상속세·취득세·등록세 등 각종 토지 관련 국세와 지방세는 물론 개발부담금, 농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용된다, 공시지가는 국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’에서 누구나 언제든지 열람할 수 있다.
- 경실련 "국토부 공시가격 해명은 거짓..재벌 수백억 세금 특혜"
- 2018년 단독주택 상위 10위, 국토부 해명 전 땅값과 해명 후 땅값 비교(단위: 백만원, 자료: 경실련)*국토부 해명 전 땅값: 공시가격 - 국세청 건물기준시가(1995년 신축, 2018년 리모델링 적용)*국토부 해명 후 땅값: (공시가격 x 1.25) - 국세청 건물기준시가*2018년 국세청 자료의 건물 기준시가 3.3㎡당 최고가는 310만원[이데일리 성문재 기자] 국회 국정감사에서 공시지가(땅값)가 공시가격(땅값+건물값)보다 높은 가격 역전 현상 실태 고발이 이어지자 정부가 급하게 해명했지만 이 또한 거짓이라는 주장이 제기됐다.경제정의실천시민연합(경실련)은 “가격 역전 현상에 대한 국토교통부의 해명을 검증한 결과 거짓으로 나타났다”며 “수십년간 잘못된 부동산가격공시제도를 바로잡아 조세형평성을 되찾고 재벌에 대한 세금 특혜를 없애야 한다”고 23일 강조했다.앞서 국토부는 공시지가가 공시가격보다 높다는 경실련과 일부 국회의원들의 지적에 대해 “일반 국민의 거주 공간이자 보금자리인 측면을 감안, 급격한 세 부담 증가 완화를 고려해 조사자가 산정한 가격의 80% 수준으로 공시하기 때문에 공시지가보다 공시가격이 낮은 사례가 발생할 수 있다”고 해명했다. 이에 경실련은 국토부 해명을 검증하기 위해 80%의 공시비율을 적용하기 전의 땅값(공시지가)과 건물(집)값을 비교했다. 공시비율(80%)을 적용하기 전 단독주택 공시가격(땅값+집값)에서 국세청이 양도소득세 및 상속증여세 등의 과세 때 활용하는 ‘건물기준시가’를 제외해 땅값을 산출한 결과 고가 단독주택 간에도 반영률이 제각각이었다. 서울시 종로구에 위치한 A주택의 경우 국토부 해명에 따른 땅값은 121억원이었고, 공시지가는 112억원으로 반영률은 97%이다. 반면에 서울시 강남구에 위치한 B주택의 경우 국토부 해명에 따른 땅값은 157억원이었지만, 공시지가는 49억원으로 3배 이상 차이났다.국토부 해명대로 계산하면 건물값이 마이너스(-)가 되는 사례는 없어졌다. 다만 고가주택의 건물값은 여전히 서민아파트 건축비보다도 낮게 책정돼 있었다. 2018년 공시가격 6위인 서울 한남동에 위치한 C주택은 이건희 삼성 회장 소유다. 공시가격은 169억원, 시세는 325억원이다. 기존 공시가격 기준으로 건물값은 14억원(3.3㎡당 160만원)이지만 정부 해명을 적용한 건물값은 56억원(3.3㎡당 700만원)으로 상승한다. 한진그룹 일가가 소유한 것으로 알려진 공시가격 19위 서울시 종로구 D주택은 공시가격 104억원, 시세는 210억원이 넘는다. ‘마이너스’였던 D주택의 건물가격을 국토부 해명에 따라 산출하면, 3.3㎡당 건물값은 ?200만원에서 500만원으로 바뀐다. 정부가 분양가상한제 아파트에 적용하는 기본형건축비가 현재 3.3㎡당 630만원이고, 가산비용을 더한 값은 대략 750만원 수준이라는 점을 감안하면 재벌이 소유한 고가주택의 건물값이 서민아파트 3.3㎡당 건축비보다 낮은 상황이다.뿐만 아니라 공시가격 261억원으로 1위에 오른 이건희 회장 소유의 용산구 한남동 E주택의 경우, 국토부 해명대로 산출한 건물값은 100억원(3.3㎡당 2700만원)이지만, 국세청 기준으로 산출한 건물값은 9억원(3.3㎡당 245만원)에 불과해 불공평 과세의 원인이 되고 있다. 경실련 서민주거안정운동본부장인 서순탁 서울시립대 도시행정학과 교수는 “고가주택의 경우 공시지가(땅값)와 공시가격(땅값+건물값)이 시세를 반영하지 못해서 부자와 재벌에게 세금 특혜를 제공하고 있다는 지적을 끊임없이 해왔지만 정부는 변명과 해명으로 일관해왔다”며 “10년 넘게 고가주택과 고가빌딩을 보유한 건물주와 부동산 부자, 재벌은 매년 수억원에서 수백억원의 세금 특혜를 누리고 있다”고 말했다.2018년 단독주택 상위 10위, 국토부 해명 전 건물값과 해명 후 건물값 비교(단위: 총액은 백만원, 평당가는 만원, 자료: 경실련)*국토부 해명 전 땅값: 공시가격 - 국세청 건물기준시가(1995년 신축, 2018년 리모델링 적용)*국토부 해명 후 땅값: (공시가격 x 1.25) - 국세청 건물기준시가*2018년 국세청 자료의 건물 기준시가 3.3㎡당 최고가는 310만원
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속 신고 주의해야 할 7가지
- [최인용 가현세무법인 대표세무사]가족의 사망으로 인한 상속은 가슴아픈 일이다. 그렇지만 피할 수 없는 일이다. 마냥 슬퍼할 수는 없는 일이고 여러 가지를 정리하고 가족 간 협의를 해야 한다. 상속세의 특징은 상속은 모든 재산에 대해서 내는 가족의 세금의 성격이다. 상속세는 일정금액(두부모의 경우 10억원, 한부모 5억원) 이상이 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속신고를 하게 된다. 이때 상속세 신고시 주의해야 할 사항을 알아보자 첫째, 가족 간 분쟁은 세금을 더 내는 길이다. 경우에 따라 가정에 분쟁이 생길 수도 있다. 분쟁이 생기면 가장 손해를 보는 사람들 역시 가족들이다. 재산과 관련한 배분 문제가 생길수록 이익을 보는 쪽은 국세청이다. 가족이 다투는 과정 중에 과거의 증여가 드러나게 될 확률이 높으므로 되어 세금을 더 낼 수 있다. 세법에서는 상속인에 대한 증여는 10년, 상속인이 아닌 자에 대한 증여는 5년 이내의 증여분은 상속재산가액에 합산되도록 되어 있다. 둘째, 상속신고대상금액 이하라도 신고하는 것이 유리하다. 상속금액 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 상속세의 시가평가방법은 시가, 감정가, 공시가액의 순서로 판단한다. 예를 들어 아파트(매매가기준)가 아닌 일반 주택(공시가기준), 건물(공시가 등)이나 토지(공시지가) 등의 상속재산은 신고를 하지 않으면, 공시가액으로 취득한 것으로 평가한다. 따라서 나중에 상속재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있다. 이런 경우에는 감정을 받아 상속신고를 하는 것이 향후 양도소득세 부담측면에서 유리하다. 셋째, 상속세는 신고가 끝이 아닌 조사가 수반되는 세금이다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세 등 대부분의 세금은 신고납세제도 이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세 3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 따라 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.넷째, 상속 이후 6개월 내의 재산 변동은 피해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원활한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분 시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세가 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주 간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 처분에 더 유의해야한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. 다섯째, 신규 채무에 유의 한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 공시가액으로 평가된 부동산에 대해서 차입을 하게 되면 감정평가를 받게 된다. 일반적으로 감정가액은 많은 대출을 받기 위해 공시가액보다 높게 평가되는 경우가 많으므로 상속세를 더 부담할 수 있게 된다. 여섯째, 채무 상환 자금출처에 유의한다. 상속에 신고된 채무는 어떻게 변제되는지 사후적으로 관리한다. 채무자체가 상속세를 줄이는 효과가 있으므로 확인이 필요하기 때문이다. 중요한것은 상속받은 사람이 채무를 스스로 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고 시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지여부가 중요하기 때문이다. 따라서 채무상환자금에 대해서는 자금출처를 준비해야한다. 특히 상속재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속 이후 상속인의 신고후 채무변제나 재산증가 상황에 대해 사후관리 준비가 필요하다.일곱째, 가업 승계 등의 경우에는 특히 사후관리에 유의한다. 최근 개정세법으로 인하여 가업승계의 경우 사후 관리요건이 완화 되었다. 특히 올해 부터 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산한다. 따라서 가업승계 받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후관리 요건을 잘 지켜야 한다.
- [웰스투어2018]'대형녹지조성' 개발호재에 주목하라(종합2)
- [이데일리 신태현 기자] 12일 서울 중구 은행회관에서 열린 ‘이데일리 웰스투어(Wealth Tour) 2018 서울’에서 참석자들이 재테크 전문가의 강연을 경청하고 있다.이데일리 웰스투어는 급변하는 금융시장에 따라 재테크 암흑기를 보내고 있는 현재, 부동산·금융·증권 등 국내 최고 금융기관의 자문을 통해 바람직한 투자전략과 방법을 모색하는 자리다.[이데일리 유재희 기자] “다주택자들은 공동명의나 자녀에게 증여하는 방법을 활용하면 절세할 수 있습니다. 혜택이 많은 임대사업자로 등록하는 것도 좋은 절세 방법이 될 수 있습니다.”(최인용 가현택스 세무사)“주식시장이 위험 해소되는 국면으로 접어들고 있습니다. 저점에서 좋은 종목을 매수할 기회입니다. 엔터테인먼트, 5G, 전기·수소차, 자동차시스템 관련주에 주목하세요.”(명현진 이데일리ON 전문가)“강남 중심인 서울 아파트 시장의 판세를 뒤엎을 단 하나의 도전자는 바로 용산입니다. 용산구가 앞으로 서울 도심권의 최고 도시가 될 것입니다.”(박병찬 리얼피에셋 대표)“과거의 관점으로 상가투자를 하면 낭패 보기 십상입니다. 미래의 투자전략은 상가의 가치를 창출하는 전략이 더 중요합니다.” (박대원 상가정보연구소 소장)12일 오후 서울 명동 은행회관에서 열린 ‘제10회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서는 금리상승 부담과 미중 무역갈등 확대, 미국 경제 불확실성 등으로 흔들리고 있는 주식 투자전략부터 정부의 잇따른 고강도 부동산 대책으로 불확실성이 커진 부동산 투자 및 절세 전략, 최근 각광받고 있는 상가 투자 전략에 이르기까지 재테크 전문가들의 열강이 펼쳐졌다. ◇ “다주택자, 공동명의·임대사업등록 통해 절세하라”매주 이데일리 기고를 통해 ‘절세 가이드’를 제시하고 있는 최인용 가현택스 대표세무사는 이날 부동산은 구매와 보유, 매각단계에서 모두 세금이 붙는 자산이라 절세가 수익률에 큰 영향을 준다며 부동산 절세 전략의 중요성을 강조했다. 최 세무사는 “수익형 사업으로 임대형 상가 등을 취득할 때 단독명의를 해 놓으면 운용을 하면서 소득세가 많아진다”면서 “자녀를 포함해 가족 공동명의로 하면 부가가치세와 소득세를 줄일 수 있다”고 설명했다. 또 “상속받는 재산이 10억원 이상인 경우만 과세 대상이지만 그 이하 금액이라도 평가를 통해 취득가액을 신고하면 나중에 양도세에서 유리하다”며 “양도차익이 큰 자산이나 시가평가가 어려운 단독주택, 수용예정인 토지가 있는 경우가 대표적인 사례”라고 말했다. 그는 다주택자의 경우 과세표준이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 절세에 유리하다고 조언했다. 마지막에 파는 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있기 때문이다. 임대사업등록을 하는 것도 절세에 도움이 된다. 그는 “주택임대사업자의 경우 전용면적 60제곱미터 이하 신규 분양 공동주택은 취득세 감면을 받을 수 있고 일정규모 이하는 종합부동산세나 재산세 감면 혜택이 있다”며 “임대주택 구입 후 60일 이내(준공의 경우에는 90일 이내)에 관할 시·군·구청 주택과에 방문하거나 ‘정부24’를 통해 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 주택임대업 사업자등록을 마치면 된다”고 설명했다. ◇ 엔터·5G·친환경차株 유망…“저가 매수 기회”이데일리TV 주식수익률 대회에서 2회 우승 경력이 있는 명현진 이데일리ON 전문가가 이날 주식 투자 강연에 나섰다. 그는 엔터테인먼트, 5G, 전기·수소차, 자동차시스템 관련주를 하반기를 주도할 실적주로 추천했다. 명 전문가는 미국의 기준금리 인상 기조와 글로벌 증시 동반 급락 등으로 공포감이 커진 국내 증시를 소개하며 두번째 세션의 포문을 열었다. 그는 “최근 코스닥 지수가 급락하고 있지만 단기적으로 과도하게 떨어진 데다 추가적으로 나올 악재가 많지 않다”며 “저점 매수 기회가 오고 있다”고 판단했다. 이어 “현재 주식시장이 고점 대비 40% 가량 하락한 만큼 매수 가능한 종목들이 많아지고 있다”며 “3년 평균 실적이 증가하면서 독과점 업체이거나 시장점유율이 50% 이상인 기업들을 선별해 포트폴리오에 담아두라”고 조언했다. 그는 관심주로 CJ ENM(035760)과 스튜디오드래곤(253450) 키이스트(054780) RFHIC(218410) 다산네트웍스(039560) 후성(093370) 신흥에스이씨(243840) 제이브이엠(054950) 케이씨에스(115500) 등을 꼽았다. ◇ 향후 서울 도심권의 최고 도시…‘용산’ 최근 부동산 시장에서 핫(HOT)한 서울 용산구의 개발 호재와 유망 투자지역에 대한 강연도 참가자들의 뜨거운 호응을 받았다. 부동산 전문 컨설팅 업체인 리얼피에셋의 박병찬 대표는 용산구가 앞으로 서울 도심권의 최고 도시가 될 것으로 전망했다. 인천공항철도·광역급행철도(GTX) B노선·신분당선의 용산역 연결과 같은 광역 교통망 확충, 대기업 입주 및 그에 따른 일자리 증가, 대형 녹지 확충, 노후 지역 정비 등 주거 수요를 자극할 재료가 많다는 이유에서다. 특히 최대 개발 호재로 용산공원을 꼽았다. 박 대표는 “용산공원이야말로 전체 용산 개발 중 가장 핵심”이라며 “뉴욕 센트럴파크, 런던 하이드파크 등 세계적으로 대형 녹지 주변이 부촌으로 발전했다”고 설명했다. 그는 용산공원 외에도 용산국제업무지구, 현대차그룹 복합 단지 개발, GTX 개통 및 신분당선 연장 등 용산구가 가진 15개 핵심 재료에 주목했다. 박 대표는 다만 재개발을 추진하는 효창동, 한남뉴타운 등 주요 입지 아파트나 빌라는 엄청나게 비싸서 투자금이 많이 든다며 개발 호재가 있는 지역 인근을 공략하라고 조언했다. 그는 “1억원 중반 정도의 투자금으로 전세를 끼고 효창공원역 일대나 숙명여대 주변의 빌라 등을 공략하는 것도 괜찮을 것”이라고 조언했다. ◇ 상가투자 성공 비법…‘가치 창출’이날 성공적인 상가 투자의 비법도 공개됐다. 박대원 상가정보연구소 소장은 그동안 상가에 투자할 때 유동인구, 접근성 같은 입지나 물리적 부분을 중요시했는데, 앞으로는 상가의 가치 창출이 핵심이 될 것으로 내다봤다. 인구 고령화와 1인 가구 증가 같은 인구구조 변화와 인공지능(AI)의 출현 등 혁명적인 변화가 시작됐기 때문이다. 박 소장은 “어느 지역이 유망한가 보다 앞으로 상가시장의 변화에 주목해야 한다”며 “지금은 입지 조건이 좋지 않아도 브랜드 경쟁력만 있다면 소비자들이 찾아오는 시대”라고 말했다. 앞으로 상가 투자는 부동산 투자의 관점이 아니라 소비자 관점에서 해야 한다는 설명이다. 그는 “상가투자의 핵심 키워드는 가치를 창출하는 전략이 될 것”이라며 “C급 상가라도 경쟁력을 갖춘 업종을 끌어들인다면 A급 상권으로 가치가 올라갈 수 있다”고 강조했다.박 소장은 또 상가투자를 할 때 건축물의 시각적 요소도 고려해야 한다고 조언했다. 건축물만으로도 명소로 자리매김할 수 있기 때문이다. 그는 “건물 내 공간활용도 중요하다”며 “요즘 독서실은 인테리어 투자를 해 카페와 비슷한 분위기인데 이는 콘텐츠를 경쟁력으로 승화한 대표적 사례”라고 평가했다.
- [2018국감]한승희 청장 "대기업·대재산가 지능적 탈세 엄정 대처"
- 한승희 국세청장이 10일 오전 정부세종청사 국세청에서 열린 국회 기재위 국정감사에서 여야 의원들의 질의를 듣고 있다. 연합뉴스 제공[세종=이데일리 이진철 기자] 한승희 국세청장은 10일 “대기업과 대재산가 등의 지능적·변칙적 탈세에 엄정 대처하겠다”고 밝혔다.한 청장은 이날 정부세종청사 국세청에서 열린 국회 기획재정위원회 국정감사에서 업무보고를 통해 “대기업의 기업자금 불법유출, 계열사 간 부당거래 등 변칙 거래와사주일가의 회사 지배권을 남용한 사익 추구행위 등을 중점 검증하겠다”면서 이같이 언급했다.한 청장은 “대기업 계열공익법인을 이용한 편법 상속?증여를 차단하기 위해 ‘공익법인 전담팀’을 통해 세법상 의무이행 여부를 전수 검증하겠다”고 말했다. 아울러 “대재산가의 재산 변동내역을 상시 관리하고 편법 증여 미성년자 등에 대한 자금출처조사, 차명주식 등 변칙 자본거래에 대한 검증을 강화하겠다”고 덧붙였다.한 청장은 “첨단기술을 활용해 세정혁신을 가속화하고 과세인프라 확충으로 세원관리·탈세대응을 체계화하겠다”는 세정방침도 제시했다.그는 “빅데이터·인공지능(AI) 등 첨단기술을 활용해 납세서비스, 탈세대응, 업무 방식 등 세정 전 분야의 혁신을 촉진하고 투명성…효율성을 제고할 것”이라며 “개인유사법인(가족법인 등) 분석시스템, 부동산거래동향 관리시스템, 차명주식 통합분석시스템 등을 개발·활용해 세원관리를 체계화하겠다”고 강조했다.또한 “AI를 활용해 단순·반복적 업무를 자동화하고 모바일 오피스, 업무 내비게이션 등을 개발해 쉽고 유연한 업무환경 제공을 추진하겠다”고 말했다.국세청은 조세회피처, 역외계좌, 해외현지법인 등을 이용해 날로 교묘해지는 역외탈세에 대해 조사 역량을 집중해 엄정하게 대응하겠다는 방침도 강조했다.한 청장은 “조세회피처, 역외계좌, 해외현지법인 등을 이용해 소득·재산을 해외에 은닉한 역외탈세자에 대해 조사역량을 집중해 엄정 대응하겠다”며 “금융정보자동교환 등 국외 정보공조를 확대하고, 한국은행·금융감독원·관세청 등 유관기관과의 역외탈세 공동대응을 강화할 것”이라고 말했다.그러면서 “역외탈세 차단을 위한 제도 개선을 추진하고, 내외부 정보를 연계한 다국적기업 정보분석시스템을 개발해 다국적기업의 조세회피 대응을 강화하겠다”고 덧붙였다.국세청은 거래질서 왜곡 및 민생침해 관련 탈세 검증을 강화할 계획이다.한 청장은 “부동산 거래과정의 탈세에 대한 정보수집을 강화하고 주택취득자금 편법 증여, 다운계약 등 탈세혐의 포착시 신속히 세무조사를 실시하겠다”며 “불법 대부업자, 고액 학원 등 서민생활 밀접분야 및 변칙 주류유통, 자료상 등 유통질서 문란행위자의 고의적 탈세에 대한 조사를 강화하겠다”고 말했다.
- [최인용세무사의 절세 가이드]전세자금, 증여세 얕봤다 큰코 다친다
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 결혼하기 위해서 같이 살 보금자리를 마련하는 것은 매우 중요한 일이다. 최근의 젊은이들의 결혼이 늦어지고 있는 것도 집을 구하기 어렵기 때문이다. 높은 집값뿐 아니라 전세금마련도 갓 사회에 진출한 젊은층의 자력으로는 쉽지 않은 것이 현실이다. 현실적으로는 부모님이 전세금을 마련해주거나 보증금을 지원해 줄 수 있는데 이것은 증여세 과세 대상일까? 증여세를 신고하지 않으면 전세자금에 대해서는 세무조사를 받게 될까? 만약 증여세를 낸다면 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까? 살펴보기로 하자. ① 전세금도 증여세 과세 대상 자녀에 대한 전세자금 증여는 세법상으로 증여세 과세 대상이다. 그러나 최근까지 고액전세에 대해서만 과세하였을 뿐 현실적으로 과세되지 않은 경우가 많았다. 앞으로는 부동산 임대와 관련한 시스템이 정비되어 과세될 가능성이 높아졌다. 현재 증여세는 자녀에게 증여하는 경우 성인 10년 동안 5000만원(미성년2000만원) 까지는 증여세 과세대상이 아니다. 그러나 이 금액을 초과하는 금액은 증여세를 내야한다. 증여세는 1억 원 이하는 10% 5억원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%등으로 최대 50%까지 금액 구간별로 올라가는 누진세율로 되어있다.따라서 3억의 전세자금을 받았다면 5000만 원을 공제한 금액인 2억5000만 원에 대해 약 3600만 원의 증여세를 내야 한다. 관련법령은 상속세 및 증여세법 제45조를 살펴보면 직업과 나이, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 만약 혼자 힘으로 재산취득을 하기 어렵다고 판단될 경우 증여로 추정하여 세금을 부과 할 수도 있으므로 전세자금의 출처를 만드는 것이 중요한 일이다. ② 전세자금도 세무조사 대상인가? 국세청은 최근 10억이상 전세자금에 대한 세무조사를 통해 고액 전세 거주자에 대한 세무조사를 진행해 145억원의 세금과 가산세를 부과했다. 고액전세에 대해서는 특별히 세무조사를 하겠다는 것이다. 그러나 최근 국토부에서 주택임대차 정보시스템(RHMS)을 통해 관련 내용등의 파악이 가능하다. 이 시스템은 국토부의 임대등록시스템과 확정일자 신고자료, 국세청의 월세 세액공제자료, 주택임대사업자 등록자료 등 임대차 계약정보와 국토부의 건축물대장, 행안부의 재산세 대장, 주민등록자료 등 주택 소유정보를 결합해 통합 관리한다. 전세자금에 대해서 많은 분들이 상담 중 오해를 하는 것이 있다. 바로 본인이 10년간 연봉 5000만원으로 직업이 있었으니 자금출처 조사를 받지 않는가 하는 것이다. 자금 출처 조사는 연봉과 관계없이 자산의 구입시점이나 전세 자금 시점의 금융자료(통장 등 )을 통해 거래내역과 그 원천을 확인하는 것이다. 따라서 자금의 80%는 입증을 해 놓을 필요가 있다. 경우에 따라 자녀에게 증여한 증여세 뿐 아니라, 사업의 매출누락 등 금액임이 밝혀져 소득세 부가가치세 등이 추징되는 사례도 많이 있기 때문이다. 유의해야 하는 것이 자녀가 대출을 받고 나중에 부모님이 대출금을 갚아주는 등의 편법을 사용하기도 한다. 이런 경우에도 채무변제 금액 확인 조사나 부모님이 돌아가시고 나서 상속조사를 통해 10년 이내의 증여한 자금은 상속세 신고시에 상속재산에 합산되는 규정을 통해 과세되는 경우도 있음에 유의해야 한다. ③ 증여세를 줄이는 합법적인 방법 전세자금에 대한 증여세를 줄이는 방법은 여러 가지를 생각해 볼 수 있다. 첫째, 분산하여 증여하는 방법이다. 자녀와 배우자를 통해 나누면 절세가 가능하다. 3억의 전세자금을 자녀와 그의 배우자에게 나누어 증여하는 경우 증여세액은 3600만 원에서 약 2500만원으로 1100만원을 절세할 수 있다. 10년간 자녀에게 증여하는 금액인 5000만 원을 미리 증여해 놓는 것도 방법이다. 미성년자에 대한 증여공제는 10년간 2000만 원까지 가능하다. 둘째, 빌려주는 방법이다. 부모가 자녀에게 빌려주었다고 하여 이에 대한 이자를 부모님께 드리는 방법이다. 이는 차용증만으로는 안되며, 공증이나 실제 이자를 지급하고 원금등을 상환한 근거가 있어야 인정되는 것이 일반적이다. 국세청에서 현재 상속증여세법상 인정하는 이자율은 4.6%이다. 그러나 이자에 대해서는 비교적 높은 원천징수(27.5%)의무도 있음에 유의하여야 한다. 셋째, 세대 합가를 통한 것도 방법이다. 특히 상속세 및 증여세법에서는 1세대 1주택으로 부모와 자녀가 10년이상 같이 동거한 주택에 대해 최대 5억원까지 상속재산에서 공제 받을 수 있다. 이외에도 가족마다 여러 가지 방법들이 있지만, 전세자금에 대한 증여 전에 미리 전문가와 상담을 통해 자금출처를 대비하여 놓는 것이 중요하다.
