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- 땅 '한 뙈기' 없이, 조감도 '한 장'으로 시작하는 지주택
- [이데일리 전재욱 기자] 현재 지방의 한 지역주택조합(지주택)은 시공사로 A 건설사를, 브랜드로 B 건설사를 각각 내세워 조합원을 모집하고 있다. 실제로 A사는 시공사가 아니고, B사는 이 사업장과 아무 관계가 없다. 훗날 법적 분쟁으로 이어지는 허위 광고다. A사는 지주택 측에 사실 관계를 바로잡으라고 요청했지만, 이날까지 바뀐 게 없다. B사 관계자는 “시공사 허위 광고는 봤어도 브랜드까지 몰래 써서 조합원을 모집하는 건 처음 봤다”고 말했다.(그래픽=김일환 기자)◇ 토지 확보가 전부인데, 땅을 안 판다지주택은 처음부터 땅과 돈이 없이 집을 짓겠다는 기대로 시작한다. 땅과 돈이 있어도 버거워하는 재건축·재개발 사업보다 난이도가 훨씬 높을 수밖에 없다. 이러니 사업 단계마다 탈이 날 수밖에 없다는 것이 지주택 사업의 태생적 한계로 지적된다.12일 부동산 개발업계에 따르면 지역주택조합을 설립하려면 사업부지 토지사용권원 80%(혹은 토지소유권 15%)를 확보해야 한다. 토지사용권원은 토지 소유자로부터 받은 토지사용승낙서를 의미한다.토지 확보 작업은 지주택 사업 전부로 꼽힌다. 우선 사업지 일대에 터를 잡아 살아온 이들이 땅을 팔고 떠나달라는 요구에 응하기란 어려운 게 현실이다. 정비사업(재건축·재개발)처럼 토지 소유주가 조합원이 되면 수월할 텐데, 여의찮다. 지주택 조합원 요건은 크게 대상지 △세대주 △무주택자(85㎡ 이하 1채는 가능)△6개월 이상 거주자(투기과열지구는 1년)이다. 무주택자 요건이 상당수 결격사유로 작용한다. 애초 토지사용을 승낙했던 이들도 훗날 마음을 바꾸거나, 매매가격을 높게 부르는 것도 변수다. 이른바 ‘알박기’다.‘서울숲 트리마제’(서울 성동구 성수동)는 ‘토지가 전부’라는 걸 보여주는 사례다. 애초 2004년 설립한 성수1지역주택조합은 90% 넘게 토지를 확보했다가 나머지를 못 채우고 좌절했다. 알박기 영향이 컸다. 결국 조합원은 투자금과 분양권을 모두 잃었다. 이후 두산중공업이 해당 토지를 매입해 트리마제를 준공했다. 이 사건 이후 소수(알박기) 탓에 다수(조합원) 이익이 침해받는 구조가 개선됐다. 토지사용권 95%를 확보하면 나머지를 수용(주택법 22조 매도 청구권)할 수 있다. 그러나 법과 현실은 괴리가 있다. 매도청구는 상대방 토지를 ‘시가’로 매수하는 것인데, 시가가 얼마인지가 분쟁 대상이다.김경식 법률사무소 심재 변호사는 “토지사용권한과 토지 시가 감정 결과 탓에 조합과 토지주 사이 소송이 벌어지기 일쑤”라며 “재판으로 가면 결과가 나오기까지 수년이 흐르기 때문에 그만큼 지주택 사업성은 악화한다”고 말했다.◇ 사업비 늘리려 사업비 쓰는 비효율토지주를 설득하는 제일의 방법은 ‘값을 후하게 쳐주는 것’이다. ‘실탄’(사업비)이 필요하다는 의미다. 초기 사업비는 조합원을 모집해 갹출 받은 투자비가 주요 재원이다. 토지권원 과반을 확보한 때부터 조합원 모집이 이뤄진다. 투자금은 예상 분담금의 10%(계약금) 정도와 별도로 업무 추진비가 붙어서 계산된다.이렇게 모인 투자금이 오롯이 토지 매입에 쓰이지 않아서 문제다. 우선 업무대행사가 초기 지출(투자)한 비용을 먼저 회수(수수료)하고, 회사 운영비와 인건비 등을 사업비로 충당한다. 각종 비용을 제외하면 토지를 사들일 자금 여력이 달릴 수밖에 없다.지주택 사업에 밝은 관계자는 “예상 분양가가 8억원이라면 가입비 8000만원과 업무추진비 2000만원 내외를 포함해 1억원 정도가 초기 투자비용”이라며 “여기서 토지 매입에 쓰이는 비중은 3분의 1도 안된다”고 했다.기본적으로 고비용일 수밖에 없는 지주택 구조도 타격이 크다. 예컨대 대부분 지주택은 부동산신탁회사에 사업비를 맡겨 자금 운용을 위탁한다. 자금을 투명하게 운용하고 있다는 홍보 성격이 크다. 여기서 발생하는 신탁 수수료는 일반 정비사업과 비교해 “몇 배 비싸다”는 게 업계 전언이다. 조합원 돈을 써서 또 다른 조합원의 신뢰를 사는 것이다.수위권 신탁사 관계자는 “사실상 지주택은 신탁사를 얼굴마담으로 세워서 조합원을 모집하려는 것이고, 신탁사로서는 리스크가 큰 사업에 이름을 빌려주기에 프리미엄을 요구하는 것”이라고 설명했다.◇ 고금리·고물가 맞물리며 사업은 ‘희망고문’사업비를 늘리려면 기존 조합원의 추가 분담금이 필요하고, 부담이 늘어난 조합원은 사업에 회의적이게 되고, 조합 이탈과 조합비 환수를 둘러싼 갈등이 악순환처럼 뒤따른다. 이런 상황을 극복하고 사업을 끌고 가려면 신규 조합원을 더 모집해야 한다. 이러면서 각종 무리수가 등장한다. 앞서 A 시공사의 B 브랜드를 갖다 쓴 지주택 사업장이 사례다. 두 회사가 반발하고 있는데도 해당 지주택 측 관계자는 통화에서 “A 건설사가 시공사로 참여하고 B 건설사 브랜드를 단지명에 적용하기로 했다”고 말했다.여기에 최근 겹친 고금리와 고물가 여파는 지주택에 치명타다. 늘어난 금융 조달 비용과 유지 비용을 감내하고 시공사를 찾더라도 공사비 문턱을 넘어야 한다. 최근 서울 지역 공사는 3.3㎡당 1000만원을 넘기기 예사다. 사업성이 악화한 조합은 해산하고 남은 자산을 배분하는 것도 방법으로 거론된다.서울 지역주택조합장은 “큰 손해를 막기 위해 작은 손해를 확정하는 것은 현명한 선택일 수 있다”며 “사업을 끌어봤자 조합원 부담과 조합 비용만 늘어나는 게 지금 지주택이 마주한 현실”이라고 했다.
- [미리보는 이데일리 신문]글로벌 AI전쟁 승부수…한국 AI칩 투톱, 원팀 된다
- [이데일리 김지완 기자] 다음은 13일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-글로벌 AI전쟁 승부수…한국 AI칩 투톱, 원팀 된다-빅5 병원 18일 셧다운…서울대병원·세브란스는 무기한 휴진-소송 5년 새 2배로…‘싸움판 ’ 된 지역주택조합-巨野 마이웨이…횡재세·플랫폼법 재추진-득보다 실 큰 ‘이사 충실 의무’ 확대…역기능 따져는 봤나-치솟는 외식 물가…삼겹살 외식 한 번도 겁날 정도라니△종합-성과 중심 수시 인사로 긴장감…수익성 강화·체질 개선 본격화-대나무 우걱우걱, 바닥서 뒹굴뒹굴…“여류로운 푸바오, 한시름 놨네”△빛 좋은 개살구 지역주택조합-땅 매입 별따기, 사업비 눈덩이…섣불리 나섰다간 ‘지옥주택조합’-지자체에 조합 해산권 주고, 대행사 자격 강화해야-“시간이 사업 성패 좌우…비싸도 토지 95% 확보된 곳에 투자해야”△한·카자흐 정상회담-‘자원부국’ 카자흐와 핵심광물 MOU…韓기업, 개발 우선권 갖는다-尹 “역량 입증된 韓기업, 카자흐 인프라 구축 동반자로”-尹부부, 헌화로 일정 시작…카자흐, 의장대 사열로 환대△갈 길 먼 STO 제도화-해외선 펀드·주식·채권 토큰증권발행(STO) 꽃피는데…국내는 규제·입법무산에 스톱-마냥 못 기다려…해외로 나가는 K-STO-‘언제쯤 통과할까’ 22대 국회만 쳐다보는 은행·증권업계△종합-은행들 “이미 수조원 내놨는데”…햇살론 재원 더 내놓으라는 巨野-“진료 거부 의사 엄벌해달라” 서울대병원 앞 암환자의 외침-미, 중 AI반도체 접근 원천차단…삼성전자·SK하이닉스 불똥 우려-“기업 밸류업 필수” vs “M&A 활동 위축”…뜨거운 감자 ‘상법 개정’△제15회 이데일리 전략 포럼-일괄적 정년연장, 부작용 불보듯…강제 아닌 ‘기업 자율’에 맡겨야-저출생, 개개인엔 최적의 선택…정부·기업이 유인책 제공해야-“실버세대 타깃 제품? 노인들도 기피…시니어 이미지 벗어라”△정치-법사위 움켜진 野 ‘속도전’…與, 특위로 맞대응 나섰지만 실효성 ‘물음표’-국힘 ‘원톱 체제’, 민주 ‘당권+대권’…韓·李 선택만 남았다-민주당의 전략적 배려…인기 상임위에 배치된 소수 야당 의원들-부산에 뜬 3000t급 잠수함…“적 도발땐 SLBM으로 응징”△경제-깐깐한 품질관리로…K딸기 수출 첨병역할 톡톡-“섣부르게 금리인하땐 정책비용 훨씬 더 클 것”-작년 기업 10곳 중 4곳, 벌어서 이자 못갚아-공휴일·날씨 영향…5월 취업자 39개월 만에 최소폭 증가△금융-농협·기은도 가세…판 커진 ‘제4인뱅’ 쟁탈전-가계빚 5.4억↑…7개월 만에 최대폭 증가-인뱅, 예금금리 뚝뚝…“혁신방안 마련 시급”-“소액생계비대출 전액상환시 금리 낮추고 재대출 허용”△Global-[美 빅테크 기업, 엇갈린 행보] 신형 아이폰에서만 AI 구동…오픈AI에 ‘甲’으로 우뚝-[美 빅테크 기업, 엇갈린 행보] “로보택시 수익 어느 세월에”…‘주식 팔아라’ 리포트까지-‘불법 총기 소지’ 바이든 차남…美현직 대통령 자녀 첫 유죄-‘소비 살리기 쉽지 않네’…中, 디플레 그림자 여전-BOJ, 초저금리 유지…장기 국채 매입 축소 나설 듯△산업-수소환원제철 전환 늦었는데…정부 보조금, 日의 15분의 1-SK, 中 지리그룹과 맞손…전기차 배터리 협력 강화-“리더의 최고 덕목은 공감”…파격소통 나선 장인화-북미 수요 폭증에 선제대응…국내 전력기기업체 잇단 증설-포스코인터, 북미 이어 유럽 전기차 시장 공략-SK하이닉스 자회사 새 출발…사명 ‘시스템IC솔루션’ 변경△ICT-원팀 된 ‘韓 AI칩’ 투톱, 사우디·동남아 진출 기대-삼성·애플, 하반기 ‘AI폰’ 왕자 대결-“경영 쇄신 위한 셋업 완료…연내 AI 서비스 출시”-중소 게임사 “개발 인력 확보 어려워, 재정 지원 절실”△과학카페-기술패권전쟁 중책 맡은 ‘국가대표 연구단’…내년 예산 두배로 늘린다-출연연에 ‘연구행정’ 도입한다△증권-‘AI ETF’라고 다 같은 ETF가 아니다-美쳤네…땡볕에 뜨거워진 선크림株△증권-기기교체 증가 전망에…아이폰 부품株 시간차 훈풍-항공株 하반기엔 날아오르나-로켓 기술 글로벌 톱10 자부…우주 물류시대 열 것-유상증자, 현금배당…자본확충 나선 증권사, 방법은 제각각△부동산-“지금이 기회”…영끌족 매물 쏟아져 경매장 북적-“서울 전세 사느니”…송도·검단 아파트 신고가 행진-‘대조1구역’ 재개발 반년 만에 재착공-K철도, 몽골 뚫다…580억원 지하철 건설 용역 우협 선정△엔터테인먼트-‘지구를 지켜라!’‘올드보이’…할리우드서 화려한 부활-일본판 ‘SKY캐슬’, 베트남판 ‘솔로지옥’…K콘텐츠 리메이크 붐 △피플-김용태 한국보험대리점협회장 “GA, 수수료로 질적성장 한계…신용평가로 자본시장 데뷔”-장상훈 국립민속박물관 신임 관장 “세종 이전하는 국립민속박물관 ‘문화공유 場 ’ 될 것”-신한카드, 캐나다 알버타州와 공동마케팅-문덕영 AJ네트웍스 부회장, 모교 고려대에 1억원 쾌척-김영산 GKL 사장 ‘대한민국 봉사대상’-롯데카드, 백혈병어린이재단에 후원금 전달-우리은행, 한국벤처캐피탈協과 중기 지원△오피니언-김학균의 투자레슨, 전지전능한 중앙은행은 없다-[생생확대경]회계가 바로 서야 경제가 바로 선다△전국-임기 절반 김동연, 투자유치 목표 70% 달성-“한글교육 확대해 인천 사는 외국인 정착 도와야”-길따라 역사·문화 스토리 가득…마포 새로운 핫플레이스로 등극-고양시, 어린이집 등 보육시설 확대-한·독 양국 20년 노력이 맺은 명품숲…100년 숲경영 기틀 마련-인천시, 월미바다열차 활성화 종합대책 추진△사회-“알바보다 못벌면 폐업해야죠”…자영업자들, 최저임금 부담에 ‘냉가슴’-올들어 최강 지진 호남내륙서…“안전지대 없다” 실감-‘쌍방울 대북송금’ 檢 기소에…재판 4개로 늘어난 野 대표-‘시간당 2000원’ 아이 돌봐드립니다-서울 ‘도시형 분교’ 2029년 문연다
- 과기공 지난해 수익률 7.23% 성과...우수운용사에 감사패
- [이데일리 마켓in 지영의 기자]과학기술인공제회(이사장 김성수)가 지난해 7%를 상회하는 수익률을 달성했다. 과학기술인공제회가 지난해 수익률 7.23%, 총 자산은 12조9793억원(투자자산 11조5433억원)을 기록했다고 11일 밝혔다. 회원 수는 12만998명을 기록했다.김성수 과학기술인공제회 이사장은 “공제회가 지난 해 우수한 성과를 낼 수 있었던 것은 운용사들의 노력과 도움, 그리고 공제회를 믿고 맡겨준 13만 회원들의 소중한 자산 덕분”이라며 감사의 뜻을 전했다. 더불어 “공제회가 지속가능한 성장을 하기 위해서는 GP와의 협력이 필수적이다. 우수한 운용사들과의 네트워크를 더 강화하고, 효율적인 투자 의사 결정을 통해 우수한 딜을 선점함으로써 투자 환경상의 어려움을 극복해 나갈 예정”이라고 밝혔다. 공제회는 올해 자산운용 목표로 투자자산 12조3000억 원, 수익률 5.03%, 수익금 5859억원을 제시했다.운용 목표를 달성하기 위한 공제회의 올해 투자 전략은 △경기 불확실성이 확대되는 시장 환경에 대비하여 안정적 수익 확보가 가능한 고금리 채권 및 사모 대출 투자 확대 △AI, 데이터센터, 재생에너지 등 유망 섹터에 대한 실물 및 주식 투자 병행 △기투자실적이 우수한 운용사와의 공동투자 확대를 통한 투자 네트워크 강화 등이다.김성수 과학기술인공제회 이사장과 박양래 자산운용본부장, 우수운용사로 선정된 GP 6개사. 라이프자산운용, 부동산 부문 △삼성SRA자산운용, △Clarion Partners, 인프라 부문 △DWS Alternatives Global, 기업PE부문 △스틱인베스트먼트, 기업VC부문 △우리벤처파트너스공제회는 이날 수익률 발표와 함께 ‘과학기술인공제회 GP데이’를 개최했다. GP데이는 지난 1년간 공제회의 자산운용 성과에 기여하거나 장기간 안정적 거래를 해온 우수 운용사 6곳을 선정, 감사패를 수여하는 행사다.우수 운용사 부문별로 △주식 1개사 △부동산 2개사 △인프라 1개사 △기업PE 1개사 △기업VC 1개사를 선정했다.이번에 우수운용사로 선정된 6개사는 주식 부문 △라이프자산운용, 부동산 부문 △삼성SRA자산운용, △Clarion Partners, 인프라 부문 △DWS Alternatives Global, 기업PE부문 △스틱인베스트먼트, 기업VC부문 △우리벤처파트너스등이다.
- [미리보는 이데일리 신문]반값 임대…아이 낳을 용기 북돋웠다
- [이데일리 김응태 기자] 다음은 11일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-반값 임대…아이 낳을 용기 북돋웠다-쌀베이글에 쌀우유도…가루쌀 종횡무진-유럽 환경·이민정책 ‘우향우’…내연車·원전 다시 주목받는다-삼겹살 첫 2만원대…외식하기 겁나네-[사설]생산성 위기 경고한 한은…문제는 혁신의 질에 달렸다-[사설]검찰·법원까지 전방위 압박…민주, 삼권분립도 우습나△종합-소문난 애플 AI…뚜껑 여니 삼성·MS 기술-삼성 파운드리, TSMC 넘으려면…‘고객중심 마인드’ 강화해야△저출산 시대, 대한민국의 길을 묻다-15년 월급 꼬박 모아야 내 집…애 키울 여력 없어요-‘1%대’ 신생아 대출의 힘…내 집 마련 늘어났다-서울시, 무자녀·예비부부에 장기전세주택 공급△종합-서울대병원 이어 아산병원도 파업 수순…‘빅5’ 집단휴진 번지나-“올해 집값, 지방 주도로 1.8% 하락…전세는 3.0% 오를 것”-“급등한 최저임금 안정 필요…업종별 차등 반드시 시행해야”-현재 AI 반도체 승자는 미국·대만…韓, 기술 선점 못하면 추격자 전락△가루쌀 시대 본격 개막-입맛 저격 가루쌀 제품 속속 나오는데…비싼 가격·공급 부족은 숙제-“밀가루같은 식감 만들기 어려워 반죽비율 찾는 데만 반년 걸렸죠”-‘글루텐프리’ 열풍에…쌀 가공 식품 수출 ‘날개짓’△정치-“줄 때 받아라” 민주, 상임위 7개마저 독식 태세…輿 “국회일정 보이콧”-투르크 간 ‘1호 영업사원’ 尹…60억달러 수주 보인다-한미, 8월 을지연습때 ‘북한 핵사용’ 시나리오 첫 포함-조국 “싸움은 품격있게…그게 중도층이 원하는 방향”△경제-1학년부터 세포배양·유전분석 실습…삼바·셀트리온 취업-이달 1~10일 수출 5%↓…조업 일수 감소 등 영향-“국가채무 우려되지만 증세는 반대”-1년 만에 적자 돌아선 경상수지…“5월부턴 다시 흑자”△금융-또 100억 횡령…책무구조도 도입 앞두고 ‘긴장-“첨단산업 지원 자본금 한도 60조 증액해야”-부동산PF 직격탄…저축은행 8곳 신용등급 ‘뚝’-뉴진스와 ’SOL로 탈출‘ 신한카드 신규 광고 공개△글로벌-유엔 안보리, 美 제안 ‘가자 휴전안’ 채택…이스라엘 수용이 관건-일라이릴리 알츠하이머 신약…美 FDA 판매 허가만 남아-유럽의회, 우크라이나 지원 축소할 가능성-인증사기 토요타, 유럽서 생산 멈추나△산업-중국산 견제 나서 EU…한국 전기차 유탄 맞을라-“전기차 보조금 2~3년 한시 확대 필요”-SK가 투자한 테라파워…美 첫 SMR 첫삽 떴다 -AI칩 생산에 집중하는 삼성·SK…D램값 오른다-갈라선 고려아연·영풍 인재영입 총력-롯데그룹 화학군 3사 임원 127명 자사주 매입△ICT-韓보안업게, 美 넘어 중동으로 영토 확장-카카오 “자회사 무분별 상장 안한다”-아이폰도 통화녹음 된다지만…한국어는 ‘에이닷’만-LG U+ “카메라 없이 AI로 광고 영상 제작”△소비자생활-“냉동김밥 열풍 잇자”…K푸드, 현지 입맛따라 제품 다각화-BBQ, 파나마에 2호점…“중남미 입지 강화한다”-식당·주점 판매 허용…판 커진 무·비알코올 맥주 경쟁-원윳값 4년 연속 오를라…유업계, 낙농진흥회 협상에 촉각△증권-가벼워진 엔비디아, 변동성도 커집니다-세계인 식탁 오른 K푸드…’이젠 방어주 아닌 성장주‘-NH투증 “3분기 코스피 3100 간다”△증권-국민연금, 2차전지 덜고 호실적 종목 담았다-“AI교통·덴탈 솔루션 결실…올해 흑자”-두산로보·에코프로머티 ‘공모가 3배’…“IPO대어, 하반기부터 대거 출격할 것”-‘KBSTAR 미국나스닥100 ETF’ 순자산 5000억 돌파△부동산-대단지 입주 다가오는데…되레 뛰는 전셋값, 왜-투르크 간 현대엔지니어링…화공플랜트 업무협약 체결-호수·한강·시티 ‘트리플 뷰’ 맛집-HJ중공업, GTX-B노선 수주-LH, 연내 공공주택 5만가구 이상 짓는다△건강-절개 범위 줄여 흉터 최소화…신속·정확 ‘로봇 수술’ 만족도 업-폭염에 콜록…적정 실내온도 유지해야 ‘냉방병’ 예방-여드름 흉터, 내 피부에 맞는 치료 받아야△Book-다시 눕혀진들 어떠리!…老시인이 건넨 깨달음의 궤적-사람은 태어날 때부터 ‘술꾼’이다?-새로운 가능성의 세계, 우주 경제가 부의 판도 바꾼다△MICE-반도체 산업 호황 타고…전시컨벤션센터 힘주는 대만-탄소중립·AI서비스 구축…대만 마이스, 세계 시장 판 바꿀 것-부산, 日·싱가포르 포상관광단 3700명 유치-한국마이스협회 ‘마이스 복지몰’ 열어-경기 거주 대학생·취준생, 마이스 무료 교육-코엑스·발명진흥회, 탄소중립 실천 협약-케이팜 박람회, 13~15일 고양 킨텍스△이데일리가 만났습니다-“근로시간·재택 자유롭게…유연 근무가 ‘뉴노멀’ 돼야”-“女 고용 늘수록 출산율 상승…‘일·가정 양립’ 뿌리내려야”△오피니언-[목멱칼럼]최고경영자의 안전리더십-[전문기자 칼럼]대가없이 값싼 에너지는 없다-[e갤러리]신재민 ‘수유시장’-[기자수첩]자영업자에게 ‘패자부활전’을△피플-“연기 실력 뽐내려 무대 선 것 아냐…내 에너지 쏟아내고 싶어”-현대차 첫 영화…손석구 “아이오닉5로 담은 시선”-신한은행, 효성티엔에스·LG CNS와 협력-이데일리 한초롱 기자, ‘이달의 편집상’ 수상-전재수 의원, 국회 문화체육관광위원장에-KB국민카드, 인니 해외법인 창립 30주년-투신 남성 살린 여고생, 포스코청암재단 ‘히어로즈’△사회-‘가짜 신분증’으로 마약성 수면제 부정 수급…병원 “위주 확인 한계” 한숨-‘최저시급보다 월 21만원 많을 뿐’…처우개선 요구나선 신규교사들-찜통더위에 ‘잠 못드는 밤’…폭염·열대야, 일주일 빨리 왔다-서울시, 北오물풍선 피해 보상 접수-이원석, 이재명 기소 질문에…“판결문 분석…원칙대로 처리” -세계 최초 섬 박람회, 여수서 열린다
- 반값 임대…아이 낳을 용기 북돋웠다
- [이데일리 이윤화 기자] “신혼부부들에게 최장 8년까지 저렴한 임대료를 보장해 주니까 생활에 여유가 생기고 자연스럽게 2세 계획을 세우게 됐습니다. 단지 내에 어린이집이 있기 때문에 보육시설에 대한 걱정도 없습니다.”지난 10일 오후 서울 용산구 소재 ‘용산베르디움프렌즈’ 단지 어린이놀이터에서 만난 주민 A씨는 맞벌이 신혼부부로 2021년 입주한 뒤 1년 만에 자녀 1명을 낳아 양육하고 있는데, 치열한 경쟁을 뚫고 입주한 보람이 충분할 정도로 만족한다고 말했다. 서울 용산구 소재 용산베르디움프렌즈 전경. (사진=이윤화 기자)2021년 2월 준공한 용산베르디움프렌즈는 서울시가 민간사업자와 함께 공급한 1호 역세권 청년주택인데 민감임대 가구에 거주하는 가구의 출산율이 급격하게 늘어 ‘초저출산 시대’에 주목받고 있다. 총 1086가구 중 공공임대 323가구는 1인 청년가구가 거주하고, 민간임대 763가구 중 416가구(52.4%)에 신혼부부가 거주 중이다. 이곳의 임대사업자인 용산대한뉴스테이위탁관리 부동산투자회사에 따르면 입주 전에 임산부였거나 유자녀 가구는 60가구였지만, 입주 후 자녀를 출산한 가구가 93가구가 늘어나 총 153가구가 됐다. 입주 3년 만에 유자녀 가구가 155% 증가한 것이다.용산베르디움프렌즈 거주민들이 ‘아이 낳을 결심’을 한 데는 저렴한 주거비의 영향이 컸다. 용산베르디움프렌즈는 지하철 4·6호선 삼각지역과 맞붙어 있고 신용산역까지도 도보로 10분밖에 걸리지 않는 초역세권 입지임에도 전용 49㎡ 기준으로 보증금은 1억 9707만원, 월세는 34만원에 불과하다. 전용면적대비 전세 환산가로 따져보면 인근 아파트 및 오피스텔 평균 시세 대비 49.12% 낮은 수준이다.(그래픽=김정훈 기자)엄두열 용산대한뉴스테이위탁관리리츠 대표는 “서울시 가이드 라인은 민간임대 주택의 임대료를 시세의 80%까지는 받을 수 있지만, 이곳은 주택도시보증공사(HUG)가 출자하면서 임대료를 시세의 절반으로 더 낮출 수 있었다”고 설명했다. 엄 대표는 이어 “민간 임대주택을 통해 출산율을 올리려면 공공이 기부채납을 가져가는 대신 그 비용으로 임대료 책정을 더 낮출 수 있게 지원하는 것이 필요하다”고 말했다.용산베르디움프렌즈는 민간이 공급하는 세대의 입주 자격에 소득제한을 두지 않아 많은 신혼부부들이 입주할 수 있었다. 공공이 관리하는 청년주택 세대 입주 요건은 월 소득이 전년 도시 근로자 가구당 월 소득 100% 이하에 해당해야 하지만, 이곳의 민간 임대 가구는 입주 자격에 소득, 재산의 요건이 없다. 다만 소득이나 청약 통장 기간 등의 요건이 없이 선착순으로 공가를 채우기 때문에 입주자 선정 경쟁률은 더 치열한 편이다. 단지 관리를 총괄하는 안은정 팀장은 “빈방이 나서 추가모집 공지를 올리면 2000명 넘게 몰린다”면서 “39㎡ 이상의 넓은 평형은 3000명 이상 몰리기도 한다”고 말했다. 용산베르디움프렌즈 39㎡A 평형. 최근 서울시는 역세권에 마련한 청년주택과 장기전세주택에 입주한 신혼부부들의 출산율이 민간 임대주택 출산율보다 2배 이상 높았던 점을 착안해 무주택 신혼부부를 대상으로 파격적인 실험을 시작했다.재건축을 통해 공급되는 임대주택의 절반을 신혼부부를 대상으로 장기전세주택으로 공급하기로 했다. 올해부터 3년간 신혼부부에게 공공주택 4396호(장기전세주택2 2396호, 신혼부부 안심주택 2000호)를 공급하고 2026년부터는 매년 4000호씩 공급할 계획이다. 입주 대상을 다자녀 가정뿐만 아니라 아이가 없는 무자녀 신혼부부는 물론, 예비 신혼부부까지 확대했다.주변 시세의 80% 이하 보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 임대주택으로, 아이를 두 명 낳으면 20년후 시세보다 10%, 세 명 낳으면 20% 저렴하게 아파트를 매수할 수 있다. 연말 올림픽파크포레온 300가구를 시작으로 매년 상·하반기 입주자를 선정할 계획이다. 특히 공공 임대주택 만으로 한계가 있는 공급을 늘리기 위해 민간 기업에 인센티브를 확대했다. 결혼 7년 이내인 신혼부부와 결혼 예정인 예비 신혼부부에게 공급하는 신혼부부 안심주택은 70%는 임대(민간·공공), 30%는 분양주택으로 공급해 사업자의 사업성 확보를 보장한다. 유혜정 한반도미래인구연구원 연구센터장은 “출생률을 높이기 위해서는 주거안정성이 중요하다. 정부의 임대주택이나 금융지원 등도 도움이 될 수 있을 것”이라며 “특히 자녀를 출산하고 적정규모의 주택을 마련하는데 있어 장기적으로 안정적인 경제계획을 세울 수 있도록 세제나 대출지원 등 관련 시스템이 마련돼야 한다”고 강조했다.
- [마켓인]이마트, 차입금 급증…유통·건설 난항에 이중고
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 이마트(139480)가 차입금 증가에 따른 이자부담에 고전하고 있다. 대규모 투자를 위해 과도하게 빚을 낸 탓이다. 지난해 사상 첫 적자를 기록한 가운데 본업인 유통 업황은 악화일로를 걷고 있고, 자회사인 신세계건설의 재무부담까지 더해져 단기간 개선을 기대하기는 어렵다는 분석이 나온다. 서울 시내 이마트 매장 외관 전경. (사진=이마트)◇ 이마트, 번 돈으로 이자조차 갚기 어려워11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이마트의 올해 1분기 연결기준 총차입금 규모는 11조9845억원으로 집계됐다. 지난해 말(11조5398억원)보다 소폭 증가했다. 같은 기간 차입금의존도 34.50%에서 35.30%로 늘었다. 통상 차입금의존도가 20%를 넘으면 재무안정성 관리가 필요하다고 판단되는데, 이를 훌쩍 넘긴 수치다.지마켓, 스타벅스커피코리아(현 SKC컴퍼니), 더블유컨셉코리아 등 대규모 투자에 따른 과도한 차입금 부담과 이커머스 및 건설 부문의 실적 악화도 재무안정성 악화 요인으로 지목된다. 또 소매유통·식음료부문 점포망 투자, 신규 호텔 사업장 매입, 이커머스 물류센터 건설 등으로 자본적지출이 확대되고 있다.차입금 증가는 자연스레 이자 비용 증가로 이어진다. 지난해 말 기준 이마트의 영업외이자비용은 4176억원으로 집계됐다. 영업외이자비용은 △2019년 말 1495억원 △2020년 말 1646억원 △2021년 말 2136억원 △2022년 말 3175억원 등 꾸준한 증가세를 보이고 있다.이자보상비율(영업이익/순이자비용)은 2022년 말 0.43배, 2023년 말 -0.11배로 마이너스(-) 전환했다. 이자보상비율은 기업이 영업이익으로 이자 비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표로, 1을 밑돌면 영업활동으로 번 돈으로 이자조차 갚기 어렵다는 걸 의미한다. 만일 해당 지표가 3년 연속 1 미만을 밑돌 경우 잠재적 부실을 안고 있는 한계기업 혹은 좀비기업으로 분류된다.◇ 신세계건설 재무 부담…실적 부진 장기화문제는 실적 부진이 장기화하고 있다는 점이다. 이마트는 지난해 사상 첫 적자를 냈다. 자회사인 신세계건설의 재무 부담까지 더해졌다.이마트의 연결기준 지난해 매출은 29조472억원으로 전년 대비 0.5% 증가했다. 하지만 영업손실 469억원을 기록하며 적자 전환했다. 신세계건설의 실적 부진이 영업손실의 주요 원인이라는 분석이다.신세계건설은 공사 원가 상승, 부동산 경기 침체에 따른 분양실적 부진, 예상되는 미래 손실의 선반영으로 전년과 비교했을 때 1757억원 늘어난 1878억원의 영업손실을 냈다.지난 5월 말 이마트는 자금보충 약정을 통해 신세계건설의 신종자본증권 발행을 지원하기도 했다. 자금보충 약정은 채무자의 여신상환능력이 감소하면 제3자가 출자 또는 대출방식으로 채무자 자금을 보충해 주는 약정을 말한다. 신세계건설은 총 6500억원 규모 신종자본증권을 발행했는데, 이는 이마트 자기자본(13조8342억원)의 약 4.7%에 달하는 자금이다.신용등급도 연이어 하향 조정을 겪었다. 국내 신용평가 3사는 지난 3월 이마트 신용등급을 ‘AA(부정적)’에서 ‘AA-(안정적)’로 하향했다.서민호 한국신용평가 연구원은 “영업현금창출력 악화, 인수합병(M&A) 등으로 재무 부담이 확대됐다”며 “단기간 내 뚜렷한 현금흐름 개선이 어려울 것”이라고 평가했다.
- 교직원공제회, 지방회관 8개 유동화한다…다음달 리츠 AMC 선정
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 한국교직원공제회가 전국에 있는 지방회관 8곳을 유동화한다. 이를 위해 다음달 ‘지방회관 리츠(REITs·부동산투자회사) 자산관리회사’를 최종 선정할 예정이다. 전국에 있는 부동산을 계속 보유하자니 큰 돈이 묶이고, 매각하자니 소유권을 잃게 된다. 반면 리츠를 만들어서 빌딩을 현물출자하면 해당 부동산을 팔지 않고서도 유동화할 수 있다. 동시에 리츠를 통해 간접적으로 소유권을 유지할 수 있어 ‘일석이조’다. ◇ 대전·대구·부산 등 전국 8곳 지방회관 유동화 11일 금융투자업계에 따르면 한국교직원공제회는 ‘지방회관 리츠 자산관리회사(AMC)’를 선정한다고 지난달 20일 공고했다. 제안서 접수 마감은 지난 5월 말까지였고, 1·2차 심사 및 현장실사를 거쳐 오는 7월 최종 선정할 예정이다. (자료=한국리츠협회)리츠(REITs·부동산투자회사)는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다. 교직원공제회가 선정할 회사 수는 자산관리회사 1곳이며, 선정 방식은 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사다. 부동산투자회사법은 리츠를 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠로 분류하고 있다. 이 중에서 위탁관리리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁·운용하는 회사로, 상근 임·직원이 필요 없는 페이퍼 컴퍼니를 말한다. 반면 자기관리리츠는 자산운용 전문인력을 포함한 상근 임직원을 두고, 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 실체형 부동산투자회사를 말한다.기업구조조정리츠는 기업 구조조정을 지원하기 위해 금융위원회가 필요하다고 인정하는 부동산에 투자하는 부동산투자회사다. 여기서 투자대상 부동산 예시를 들면 부동산투자회사법 제49조의2에 따라 총 자산의 70% 이상을 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산 등이다. 지방회관 8개는 경남, 강원, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 전북에 있다.◇ 지방회관 현물출자·자본금 200억 이내 출자각 회관의 세부 위치는 △경남 창원시 성산구 중앙동 93-2 △강원 춘천시 온의동 513 △대전 서구 탄방동 700 △부산 동구 초량동 1205-1 △인천 남동구 간석동 172-1 외 2필지 △광주 서구 농성동 417-37~40 △대구 수성구 범어동 177-4 △전북 전주시 완산구 서신동 769-1 일대다. (자료=교직원공제회)위 건물들은 모두 중심상업지역, 일반상업지역, 준주거지역에 위치해 있으며 지난 1985년~2002년 사용승인을 받았다.교직원공제회가 리츠에 출자할 규모는 △지방회관 8개 현물출자(감정평가) 금액 △교직원공제회 출자 자본금(200억원 이내)이다. 이 2가지와 자산관리회사(AMC) 출자 자본금이 리츠 총 투자금액이다. AMC 출자금액은 자율이다. 운용기간은 설정일로부터 5년이며, 향후 시장상황 등을 고려해서 연장할 수 있다. 기준수익률(IRR)은 순 내부수익률(IRR) 기준 6.2%다. 내부수익률(IRR)이란 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율을 말한다. 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율이다. 신청자격은 다음과 같다. △사무소 소재지가 국내인 자산관리회사 △자산관리회사 설립 후 1년 경과 △국내 부동산 누적 운용규모 2000억원 이상 △부동산투자회사법 22조의3 등에 따라 적법하게 자산관리회사 인가를 받은 자 △국내 부동산 리츠 투자·운용 관련 5년 이상 및 부동산 관련 10년 이상 경력을 보유한 핵심운용인력(최소 1명 이상 참여) 등이다.지원할 업체는 제안서에 ‘현재 운용하고 있는 리츠 현황’을 작성할 때 ‘국내 부동산 자산 운용실적(지분 투자)’만 기재해야 한다. 또한 정책형 리츠(공공임대리츠, 공공지원민간임대리츠 등) 및 재간접투자(상장리츠 등) 실적은 제외해야 한다.이밖에도 운용 현황의 투자기구를 작성할 때는 부동산투자회사법에 의한 투자기구(부동산투자회사) 가운데 위탁관리리츠 및 기업구조조정리츠로 운용한 실적만 기재해야 한다.
- "올해 주택 매매시장 연간 1.8% 하락…전세는 3.0% 상승"
- [이데일리 이윤화 기자] 올해 주택 매매가격이 연간 1.8% 하락할 것이란 전망이 나왔다. 매매가격 하락과 반대로 전세 가격은 하반기에도 상승세를 지속해 연간 3.0% 상승할 것이란 예상이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 11일 오후 2시 서울 강남구 건설회관에서 ‘2024년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’를 열고 이 같은 내용을 발표했다. 이충재 한국건설산업연구원 원장이 11일 오후 2시 서울 강남구 건설회관에서 ‘2024년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 인삿말을 하고 있다. (사진=이윤화 기자)부동산 시장은 전국 주택 매매가 1.8% 하락하는 반면 전세는 3.0% 상승할 것으로 예상됐다. 전국 주택 매매가격은 올해 1~4월 전국 0.5% 하락했는데, 하반기에도 하락 추세가 이어지며 연간 1.8% 하락세가 이어질 것으로 전망했다. 지역별로 나눠보면 수도권 -0.5%, 지방 -3.0% 하락이 예상돼 지방의 매매가 낙폭이 훨씬 클 것으로 보인다. 다만, 이는 지난해 11월 발표한 당초 전망치 보다는 하락폭이 줄어든 것이다. 지난해 건산연은 올해 전국 주택 매매 시장이 2.0% 하락할 것이라고 전망한 바 있다. 김성환 부연구위원은 당초 전망에 비해 낙폭을 축소한 이유에 대해 “상반기 정책 금융 상품에 의한 유동성 유입과 종합부동산세 폐지 등 당초 예상보다 시장 친화적 정책들이 논의되면서 시장을 긍정적으로 평가한 소비자가 많았다”고 진단했다. 그러나 시장 친화적인 정책의 영향이 매매 시장을 상승 전환시킬 정도는 아니다. 김 부연구위원은 “2024년 남은 기간 동안 운영 가능한 매매 관련 정책 금융의 잔액이 적은 편이고 은행 대출 마진 등을 고려할 때 금리 인하 가능폭이 적어 하락세가 유지될 것”이라고 예상했다. 이어 그는 “최근에 나타난 매매가 상승세도 중요하지만, 집값 하락을 이끌었던 거시경제 환경이 크게 달라지지 않았다는 점도 고려해야 한다”고 강조했다. 자료=건설산업연구원주택 전세가격은 상반기 0.2% 상승에 이어 올해 하반기 남은 기간 동안 2.8% 상승해 연간 3.0% 상승할 것으로 내다봤다. 김 부연구위원은 “4월까지 올 상반기는 전세자금대출 금리가 주택담보대출에 비해 소폭 빠른 속도로 하락하며 상승세가 지속됐다”면서 “전세자금대출 금리가 꾸준히 하락하고 있고, 매매 수요 축소로 인한 수요 유입이 있을 것으로 예상되며 연간 입주 물량이 2023년에 비해 소폭 감소할 예정”이라며 하반기 전세 시장 상승세 전망에 대해 설명했다. 아울러 그는 “전세보증금 반환과 관련한 이슈는 전세 가격에 영향을 미치기보다는 비아파트 임대차 시장의 월세화를 가속화 할 것”이라고 분석했다.올해 건설수주는 2년 연속 감소할 것으로 보인다. 국내 건설수주는 전년 대비 10.4% 감소한 170조 2000억원, 건설투자는 전년 대비 1.3% 줄어든 302조 1000억원으로 전망했다. 2022년 229조 7000억원으로 역대 최대치를 기록했던 건설수주는 2023년 17.4% 하락해 189조 8000억원을 기록한 뒤 올해도 감소할 것이란 예상이다.고금리 상황이 이어지고 하반기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정이 진행돼 자금조달에 어려움이 지속될 것으로 예상되고, 높은 공사비로 인해 선별적인 수주가 나타나고 있기 때문이다. 건설투자의 경우 2022~2023년 건축 착공이 감소한 영향으로 2024년 주거용과 비주거용 건축공사의 부진이 예상된다. 또 1분기에 감소세로 돌아선 주거용 건물 건설투자에 이어 비주거용 건물 건설투자도 하반기에 감소세로 돌아설 전망이다.건설 경기 전망을 발표한 이지혜 연구위원은 “2024년에도 고금리 상황이 이어지고 하반기에 부동산 PF 구조조정이 본격화되며 기업의 자금조달 여건에 어려움이 지속될 것”이라고 예상했다. 이어 이 연구위원은 “경기회복을 위해서는 인프라 투자 및 건설금융 시장 안정화를 위한 정부의 적극적 역할이 중요하며 건설기업은 유동성 및 재무안정성 관리, 기술 투자를 통한 중장기적 경쟁력 제고 방안 모색, 포트폴리오 다변화 노력 지속이 필요하다”고 조언했다. 올해 건설경기에 대한 종합 전망도 하락이 예상된다. 이 연구위원은 “거시경제적, 정책적 요인 검토 결과 국내 건설 경기는 하락할 것”이라고 내다봤다. 건설사에 대해서는 시장 변수를 고려해 물량 조절 등의 대응을 해야한다는 조언이 나왔다. 김 부연구위원은“수요 부진과 현실적 어려움이 더해짐에 따라 3기 신도시 건설과 노후계획도시 재정비 사업이 상당 기간 진통을 겪을 가능성이 있다”며 “이들 변수를 고려해 중·단기 시장 모니터링을 강화하고 건설사 스스로 물량을 조절하는 대응이 필요하다”고 언급했다.
- "소액도 고의 체납 안돼"…서울시, 지방세 체납 1156명 신용정보원 등록
- [이데일리 양희동 기자] 서울시가 세금을 소액이라도 일부러 내지 않은 시민과 법인에 대해선 신용등급 하락 등 금융상 불이익을 강화해 효과를 거두고 있다.서울시가 지방세 체납자(법인) 1156명(개)에 대한 △이름 또는 법인명 △주민번호 또는 사업자등록번호 및 법인등기번호 △체납건수 △체납액 등 체납정보를 ‘한국신용정보원’에 제공·등록을 마쳤다고 11일 밝혔다. 등록 대상자는 지방세 500만원 이상을 체납한지 1년이 넘었거나, 1년에 3건 이상의 지방세, 총 500만원 이상 체납한 경우다. 체납자 1156명 중 개인은 804명, 법인은 352개다. 이들 체납 건수는 총 1만 4494건으로 체납액은 648억원에 달한다.체납금액이 가장 큰 법인은 해외주식투자업, 부동산 관리 및 부동산 임대를 주업으로 하는 A법인으로 2022년 4월 부과 법인지방소득세 등 2건, 총 43억 4500만 원이 체납 중이다. 현재 법인이 소유한 부동산 및 임차보증금을 압류하는 등 서울시 38세금징수과 조사관들이 추적 활동을 이어가고 있다.개인은 B씨로 2023년 1월에 부과된 지방세소득세(종합소득) 등 2건, 총 14억 100만 원을 체납한 상태다. B씨 재산조사 결과 부동산, 자동차 등 확인 재산이 없고 운영하던 사업장도 폐업한 상태라 은닉재산 및 차명재산이 있는지 확인 중이다.서울시는 한국신용정보원에 지방세 체납정보가 등록되면 그 즉시 신용등급이 하락한다고 설명했다. 또 등록 후 7년간 금융채무 불이행자로 분류돼 본인 명의 신용카드 발급이나 대출 제약 등 금융상의 불이익을 받는다. 제공내용은 △이름(법인의 경우 법인명) △주민등록번호(법인의 경우 사업자등록번호, 법인등기번호) △세목 △납기 △체납액(정리보유액) 등이다.서울시는 2021년부터 소액이라도 고의적으로 체납한 시민과 법인에 금융상 불이익을 강화해, 세금 납부 의무를 이행하도록 합산 체납액이 500만원 이상일 경우 신용정보를 제공하고 있다. 기존엔 시나 각 자치구별로 체납액이 500만원 미만으로 분산돼 있을 경우엔 제재를 피할 수 있었다. 올해 합산 대상자는 482명이며, 체납 건수는 1만1198건, 체납액은 169억원이다. 시는 신용정보 등록 이외에도 고액 체납자 명단공개 및 출입국 금지 등 강력한 행정 제재도 실시하고 있다고 덧붙였다.서울시는 이번 정보제공에 앞서 지난달 16일 체납자 1400여명을 대상으로 예고 안내문을 발송하고 같은달 31일까지 납부하도록 촉구했다. 그 결과 95명의 체납자가 총 1억 8100만원을 납부했다. 신용정보 등록은 매년 상·하반기 각 1회씩 진행되며, 지난해 총 2403명의 체납정보를 한국신용정보원에 등록해 총 46억원을 징수했다.오세우 서울시 38세금징수과장은 “고의적 체납자에게 소액이라도 금융상의 불이익을 받을 수 있다는 경각심과 납부 의무를 지키도록 합산 제재 및 정보제공을 통한 금융 불이익을 주고 있다”며 “생계형 체납자에 대해선 체계적인 상담을 통해 납부 방안을 마련하는 등 빈틈없는 세금 징수를 이어나가겠다”고 말했다.
