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- [미리보는 이데일리신문]법률서비스, IT처럼 혁신 경쟁
- [이데일리 정병묵 기자] 다음은 8일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-서초동서 판교로···법률서비스, IT처럼 혁신 경쟁-리디노메이션 제안한 박승 前 한국은행 총재-화마에 휩쓸린 지역경제-수입맥주 융단폭격 손 놓고 있는 국회-[사설]평소 대비책 일깨운 강원도 산불사태-[사설]기업 투자 이끄는 정책이 그렇게 어려운가△줌인&-거취 논란 계속되는 조국 청와대 민정수석-中 도착한 장하성 “한반도 비핵화 이끄는 촉매제 될 것”△주류세 개편 다섯달째 공전-국산 역차별 세제 개편 늦어지자···세계 1위 ‘설화’까지 뛰어든 맥주 시장-수제맥주 업계 “4캔에 1만원 우리도 가능”-주류 관련 일자리는 늘겠지만···줄어드는 세수 고민△수도권 청약시장 ‘극과 극’-실수요자 위주 분양정책에···무주택자 ‘돈 되는’ 아파트만 눈길-‘미분양 공포’ 검단신도시···올들어 줄줄이 미달-2분기 ‘로또 분양’ 단지는 어디?△고개 드는 리디노메이션-‘1달러=1000원대’ 국격·거래편의성 문제···화폐개혁 미룰수록 손해-화폐단위 변경 놓고···군불때는 정치권, 관망하는 한은-EU, 유로화 교환기간 최소 10년으로 설정해 부작용 최소화△진화하는 로펌-AI·자율차·드론···4차 산업시장 선점 위해 ‘프런티어 DNA’-김성진 법무법인 태평양 대표변호사 인터뷰-지난해 1인당 연 평균 57시간 공익 활동△역대 최악 강원 산불···복구 비지땀-대형헬기 도입 국회서 발목···예산 없는 산불대책이 ‘4월 화마’ 키웠다-대구·아산·부산 곳곳 산불···비소식 언제쯤-수십년 살던 집 불탔는데···지원금 최대액이 1300만원이라니△정치-‘민심이반 확인’ 민주당 쇄신 예고···한국당 ‘빅텐트’ 고민-‘내우외환’ 文대통령 운명의 한주-러시아 공식 초청에 김정은 침묵 깰까-탄력근로제·최저임금·추경···4월 임시국회 곳곳 ‘지뢰밭’△경제-사상 최대 외국인 배당에···경상수지 7년 흑자 행진 멈추나-KDI “경기 둔화→부진” 경고음 높였다-“대출 심사 깐깐하게”···은행 주담대 더 조인다△금융-서민부담 줄이고 수익 늘리고···JB금융, 중금리 대출 키운다-계리사 찾는 보험사 늘자 1차 시험에 1081명 몰려-미세먼지 줄어든 만큼 보험료 덜 내는 상품 첫선-‘밥 잘 사주는 은행장님’···기업·농협은행장 이색 소통 행보△산업&기업-반도체·디스플레이 쇼크 현실로···2분기 더 악화 우려-해외판매 부진에 인도 가는 정의선-한달 시간 벌었지만···아시아나, 빚 갚을 길 ‘막막’-지난해 60대그룹 투자 3조원 줄어-“한국, 2194조 5G시장 주도권···화웨이 도전 거세 방심 금물”-5G 송수신장치 10개 중 6.5개 서울·수도권 집중-갤럭시S10 5G 풀리니 번호이동 시장도 활기-단돈 1000원···4월 한달은 쏘카 타고 퇴근하세요△소비자생활-물건 사고 기부하고···2030 가치소비에 사회적기업 ‘쑥쑥’-‘할담비’ 지병수 할아버지, 롯데홈쇼핑 모델 발탁-대형·프리미엄 가전제품이 제일 잘나가-사계절용으로 진화한 ‘유니클로 에어리즘’△중소기업·바이오-신사업 추진, 계열사 통합···중견그룹 전문경영인 시대 활짝-美 암학회에 ‘K바이오’ 돌풍 거셌다-文정부 향해 쓴소리···정기섭 신임 개성공단기업협회장△증권&마켓-금리 인하 기대감 경기 먹구름 우려에 채권펀드로 돈 몰린다-“농심·이마트···내수株 돌아볼 때”-미·중 훈풍에···코스피 2200선 안착 시도-벤처붐 타고 VC 우후죽순···1년새 50곳은 문닫아-우리종금, 증권사 전환 본격화-“한투운용, 베트남 사무소 법인화 차질 없을듯”-화공·LNG설비 매출 비중 늘려···내실 다지기 주력할 것“△문화-예술의전당 한가람미술관···토마 뷔유 ‘무슈샤 고양이’ 展-‘열성 아미’ 청주 KB스타즈 박지수 ”BTS 통해 나를 사랑하는 법 배워“△스포츠-‘괴물 루키’ 조아연 일냈다-안선주 日야마하 레이디스 1타 차 준우승-류현진, 한국인 최초 개막 3연승 도전장-신지애 ”日투어 6년차···정체된 ‘샷감’ 자극 위해 미국 나들이“△부동산-조합 설립 못했다고 구역 해제라니···서울시에 뿔난 주민들-‘청량리역 한양수자인’···계약금 2억 있어야-”서울 집값 1년 뒤엔 떨어진다“···전문가 60% 전망△사회-‘김학의 뇌물·성폭력’ 입증, 윤중천 입에 달렸다-‘분만중 뇌손상 따른 장애’···태아도 피보험자 인정-신명순 김포시의회 의장 ”양촌역~김포공항 도시철도 7월 개통 약속“-법원 ”부하직원 성희롱 일삼은 간부 해임 정당“-서울시 ‘미세먼지 재난대책본부’ 출범-“나체사진 폭로“···전 여친 스토킹한 30대남 구속
- [김용일의 부동산톡] 임차인의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금(이하, 전세권 등기가 되지 않은 전세금 포함)을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 임차권등기명령제도를 활용하여 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있다. 이번 시간에는 주택임차인의 대항력과 우선변제권을 먼저 살펴보고, 임차권등기명령제도, 상가임대차의 경우 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 주택 임차인의 대항력과 우선변제권임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하고 임차권을 취득했더라도 이는 임대인에게만 주장할 수 있는 채권에 불과하므로, 소유자가 변경되는 등 임대인이 변경되어 소유권에 기해 명도를 요구하는 경우 그 자에게 종전 임대인과 체결한 임대차계약상 임차권으로 대항할 수 없는 것이 원칙이다.임차권이 제3자에게도 대항력을 갖으려면 임차권등기를 해야 하는데, 주택임대차보호법은 주택 임대차의 대항요건과 관련하여 특칙을 두고 있다. 구체적으로 주택임대차보호법은 대항력과 관련하여, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하여, 주택의 인도(점유)와 전입신고라는 두 요건을 갖춘때에도 대항력을 인정하고 있다(제3조 제1항).따라서, 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하였다면, 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대항할 수 있고, 대항력을 취득한 시점 후에는 소유자(임대인)가 변경되더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 것이다.여기서 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 87다카3093 판결).한편, 주택임차인이 위의 대항요건과 주택임대차보호법이 정한 확정일자를 임대차계약서에 갖췄다면, 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도, 임차인이 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이를 우선변제권이라 한다(주택임대차보호법 제3조의 2).여기서 우선변제권이 발생하려면 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 하는바, 우선변제권 기준일은 둘중에서 늦은날짜를 기준으로 한다. 예를 들어, 2019년 4월 3일에 전입신고를 하고 2019년 4월 5일에 확정일자를 받았다면, 4월 5일에 우선변제권이 발생하고, 2019년 4월 1일에 확정일자를 받고, 2019년 4월 3일에 전입신고를 했다면, 대항력의 발생시점인 2019년 4월 4일 오전 0시에 우선변제권이 발생한다.임차인의 우선변제권은 경매 등 절차에서 저당권과 동일한 취급을 받는다. 예를 들어, 2019년 4월 3일에 우선변제권이 발생하고, 위 주택에 2019년 4월 5일에 저당권이 설정되었다면, 주택임차인이 저당권자에 우선하여 배당을 받게 된다. 만일 위 주택에 2019년 4월 3일에 저당권이 설정되었다면 저당권은 임차인의 우선변제권과 동순위가 되므로, 각각의 채권액에 안분비례하여 배당한다. 다만, 위와 같은 우선변제권을 행사하기 위해서는 그 전제인 대항력 요건(주택의 점유와 전입신고)을 경매절차 중 배당요구의 종기까지 유지하고 있어야 한다.◇ 주택 임차권등기명령제도한편, 임대차계약이 종료되고 임차인이 임대인에게 보증금반환을 요구했음에도 불구하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있다. 이때 임차인이 새로운 주택으로 이사하게 되면, 점유를 상실하게 되므로 더 이상 임차인의 대항력 요건을 갖추지 못해, 결국 임차주택의 경매절차가 진행되도 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없을 것이다.이를 해결하기 위해 임차권등기명령제도를 활요할 필요가 있다. 주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 끝났음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항요건을 상실하더라도, 즉 이사를 가더라도 여전히 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다(제3조의 3). 또한, 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 주택임대인이 임차권등기를 말소시키려면 보증금반환의무를 먼저 이행해야 한다.◇ 상가임대차의 경우 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도상가건물의 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령제도 역시 주택임대차의 그것들과 유사하다.구체적으로 상가건물의 대항력과 관련하여, 상가건물임대차보호법은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 즉 건물의 인도와 사업자등록이 대항력의 요건이다(제3조). 그리고, 위 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 임대인의 채권자에 의해 경매, 공매 등이 있더라도 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권이 있다(제5조).상가임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령신청을 할 수 있고, 임차권 등기가 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 여전히 인정받을 수 있다(제6조).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [지지율로 보는 한주]부동산투기·위장전입…쏟아지는 의혹에 꺾이는 文 신뢰
- 최정호 국토교통부 장관 후보자가 25일 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회에 참석하고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 원다연 기자] 문재인 대통령의 지지율이 한주만에 다시 하락 전환했다. 이주 진행된 문재인 정부 2기 내각 후보자에 대한 인사청문회에서 부동산 투기, 위장 전입 등 후보자들의 갖가지 의혹이 불거지며 반복되는 인사 논란에 대한 실망감이 반영됐다는 분석이 나온다. 여론조사 전문기관 리얼미터가 지난 25~27일 전국 19세 이상 유권자 1514명을 대상으로 조사한 결과(표본오차 95% 신뢰수준 ±2.5%p)에 따르면, 문 대통령의 3월 4주차 국정 지지도는 전주보다 0.8%p 내린 46.3%로 나타났다. 전주 3주간의 하락세를 멈추고 반등했던 것에서 한주 만에 다시 하락 전환한 것이다. 이같은 지지율 하락에는 이주 진행된 문 정부 2기 내각 후보자들에 대한 인사 청문회에서 불거진 갖가지 의혹이 영향을 미쳤단 평가다. 지난 25일 최정호 국토교통부 장관 후보자를 시작으로 이주에는 김연철 통일부 장관 후보자, 문성혁 해양수산부 장관 후보자, 박양우 문화체육관광부 후보자와 진영 행정안정부 장관 후보자, 박영선 중소벤처기업부 장관 후보자, 조동호 과학기술정통부 장관 후보자에 대한 인사 청문회가 진행됐다. 그러나 첫 스타트를 끊은 최정호 후보자의 인사 청문회에서부터 부동산 투기 의혹 등 문 정부가 내세운 7대 인사 검증 기준에 배치되는 의혹이 제기됐다. 문 정부는 지난 2017년 고위공직자 배제 기준으로 기존 △병역 기피 △부동산 투기 △세금 탈루 △위장 전입 △논문 표절에 △음주운전 △성 관련 범죄를 추가한다는 7대 인사 검증 기준을 제시한 바 있다. 그러면서 특히 병역면탈, 세금탈루, 부동산 투기와 관련해서는 원칙적으로 시점을 제한하지 않고 엄격하게 적용하겠다고 밝혔다. 그러나 최 후보자에 대해서는 잠실 아파트 갭 투자, 분당 아파트 편법 증여 등의 부동산 투기 의혹이 제기돼 이같은 인사 검증 기준에 배치된다는 지적이 일었다. 더욱이 최 후보자가 주택 정책을 총괄해야 하는 국토부 장관 후보자라는 점에서 비판은 더욱 확산됐다. 최 후보자의 인사 청문회 후에는 경제정의실천시민연합, 민주사회를 위한 변호사모임 등 시민단체까지도 일제히 임명 반대 입장을 밝혔다. 또 문성혁 후보자에 대한 자녀 위장 전입 문제도 문 정부의 인사 검증 기준과 배치된다는 지적이다. 문 정부는 앞서 7대 인사 검증 기준 가운데 위장전입과 관련해, 2회 이상 위장전입의 경우 고위 공직 후보자에서 원천 배제한다는 원칙을 밝힌 바 있다. 그러나 문 후보자는 3차례 위장 전입을 한 사실이 드러났다. 문 후보자 역시 청문회에서 위장 전입이 문 정부의 고위공직자 인사 배제 원칙에 해당하지 않느냐는 추궁에 “그렇다”고 시인했다. 이밖에 조동호 후보자에 대해서는 외유 출장과 자녀 황제 유학 논란, 김연철 후보자에 대해서는 과거 SNS 막말 논란, 박영선 후보자에 대해서는 세금 탈루 의혹 등이 제기됐다. 이에 야권에서는 청와대의 인사 검증 시스템 전반에 대한 비판이 제기됐으며, 제1야당인 자유한국당은 후보자 7명 전원에 대한 지명 철회를 요구하며 공세를 높여가고 있는 형국이다. 청와대는 우선 국회의 청문회 경과 보고서 채택 경과를 지켜보겠다는 입장이지만, 여론이 악화되면서 문 대통령의 고심도 깊어질 것으로 보인다. 국회에서 청문 보고서 채택이 불발될 경우, 절차적으로 문 대통령은 청문 보고서 재송부를 요청한 뒤 기한이 지나면 임명을 강행할 수 있다. 다만 문 대통령이 앞서 8명의 장관급 인사에 대해 이같은 방식으로 임명을 강행해 온 데 이어 또 다시 임명 강행 사례를 만들 경우 역풍이 불 수 있다는 점에서 일부 후보자에 대해서는 자진 사퇴를 유도할 수 있다는 관측도 나온다.
- [김용일의 부동산톡] 매매계약서 부제소특약 및 해제권 배제 특약의 유효성
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 매매계약서에 “본 계약과 관련하여 향후 민사 형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다”는 문구를 기재하는 경우가 있다. 이를 추후 제소를 하지 못하도록 하는 특약이라 하여, 부제소특약이라 하고, 위 특약에도 불구하고 향후 소송 제기시 원칙적으로 권리보호 이익이 없다하여 각하판결을 내리게 된다. 이번 시간에는 부제소특약의 요건 및 효과 대해 정리하고, 이와 관련하여, 채무불이행시 발생하는 해제권을 배제하는 특약이 유효한지에 대해서도 정리해 보겠다.◇ 부제소특약의 요건 및 효과부동산매매계약의 예를들면, 당사자간에 매매대금을 적정시세인 6억 4천만원보다 훨씬 비싼 18억원으로 정하면서, “이후 매매가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민형사상 문제나 소송은 양측이 제기하지 아니한다.”고 부제소특약을 한 경우를 생각할 수 있다. 이때, 매매대금이 지극히 부당하게 결정되었더라도 당사자는 향후 일체 이의를 제기할 수 없는 것인지 문제된다.부제소합의가 유효하기 위한 요건은 ①합의의 내용은 당사자가 자유롭게 처분할 수 있는 권리관계일 것, ②포괄적 합의가 아니라 특정한 권리관계에 대한 합의일 것, ③공정한 방법 및 내용으로 특약을 할 것, ④합의시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것일 것 등이다.일단, 첫번째 요건과 관련하여, 부제소합의는 당사자가 처분할 수 있는 권리에 대한 것이어야 한다. 예를들어, 상속 전에는 상속포기를 할 수 없으므로, 추후 상속재산분할을 요구할 수 있고, 이혼 전에는 재산분할청구를 포기할 수 없는바, 재산분할포기각서는 무효가 된다. 그리고, 강행법규와 관련된 것은 당사자가 포기하거나 포기를 강요할 수 없으므로, 향후 퇴직시 퇴직금청구를 하지 않기로 하는 특약은 강행법규인 근로기준법에 위반되어 무효이다.두번째 요건과 관련하여, “A와 B는 향후 어떠한 소송이든 일체의 소송을 할 수 없다.”는 특약은 포괄적인 부제소특약에 해당하여 무효가 될 것이다. 예를들어, 매도인과 매수인간에 C 부동산에 대한 매매계약 분쟁이 있은 후 합의를 할 때는, “C 부동산에 대하여 이번에 정해진 합의사항과 관련하여 추후 이의를 제기할 수 없다.”는 취지로 권리관계를 특정하여 부제소특약을 해야지, 매도인과 매수인간에 추후 일체의 소송을 제기할 수 없다는 취지로 부제소특약을 할 수는 없다.앞에서 예를 들었던, 매매대금을 적정시세인 6억 4천만원보다 과도하게 18억원으로 정하면서 추후 이의를 제기하지 못한다는 사례는 부제소특약의 요건 중 세 번째인 ‘공정한 방법 및 내용으로 특약을 할 것’과 관련이 있다. 민법 제104조는 상대방의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 자기의 급부에 비하여 현저하게 균형을 잃은 반대급부를 하게 함으로써 부당한 재산적 이익을 얻는 행위를 불공정한 법률행위 또는 폭리행위로 보아 무효라고 규정하고 있는바, 만일 매매계약의 내용이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효가 될 때, 그 계약과 관련한 부제소특약도 무효가 된다.법원도 위 사례에서, 매매대금이 불공정한 금액이므로 매매계약이 무효가 되고, 이에 따라 ‘추후 매매가격에 대해 일체 이의를 제기하지 못한다.’는 취지의 부제소특약도 무효라는 취지로 판시하였다(대법원 2009다50308 판결).부제소특약의 마지막 요건은, ‘당사자가 합의시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것일 것’이다. 예를들어, 교통사고 피해자가 보험사와 합의를 하면서 ‘추후 이 사건 사고와 관련된 모든 권리를 포기하고 어떠한 이유로든 민형사상 이의를 제기하지 아니한다.’는 합의서를 작성했더라도, 합의당시 예측치 못한 중대한 후발손해가 발생했다면, 다시 손해배상을 요구할 수 있다. 위와 같은 요건들을 충족하여 부제소합의를 했으면 원칙적으로 유효하므로, 그후 부제소합의를 어기고 소송을 제기하면, 그 소는 부제소합의에 반하여 권리보호이익이 없다는 이유로 각하판결을 받게 된다. 다만 법원이 부제소특약의 유효 여부를 판단함에 있어서는 부제소 합의를 하게 된 동기 및 경위, 그 합의에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등 여러요소를 종합적으로 고려하여 판단할 것이다(대법원 2011다80449 판결).◇ 채무불이행시 발생하는 해제권을 배제하는 특약의 유효 여부부동산매매계약 후 상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)을 하면, 이를 사유로 계약을 해제할 수 있음이 원칙이고, 이를 법정해제권이라 한다. 그런데, 당사자간의 특약으로 법정해제권을 배제할 수 있는지, 즉 계약서에 “이 계약은 어떠한 경우에도 해제, 해지할 수 없다.”고 특약시, 부제소특약과 유사하게, 추후 채무불이행이 발생해도 위 특약에 기해 계약을 해제할 수 없는지, 아니면 위 특약이 무효가 되어 해제를 할 수 있는지가 문제된다.이에 대해 판례는, 채무불이행이 있더라도 해제를 할 수 없다는 합의도 원칙적으로는 유효하지만, 그 효력을 인정함에는 신중해야 한다는 입장이다. 구체적으로 법원은 “계약당사자 사이의 채무불이행에 따른 법정해제권을 배제하는 약정은 비록 손해배상의 청구가 보장된다고 하더라도 그 자체로서 채무불이행을 용인하는 결과가 되므로 계약당사자의 합의에 따라 명시적으로 법정해제권을 배제하기로 약정하였다고 볼 수 있는 경우가 아닌 이상 엄격하게 제한 해석하여야 할 것이다.”고 하였다(대법원 2004다22971 판결).판례를 보면, ‘매수인이 잔금을 지급한 경우, 본 계약은 어떠한 경우에도 해제할 수 없다’고 약정하여, 매도인이 채무불이행 하였지만 매수인이 잔금을 지급했기 때문에 매수인은 계약해제할 수 없다고 매도인이 주장한 사안에서, 법원은 “매수인이 매매대금을 전부 지급하면 매도인이 계약해제를 할 수 없다는 약정으로 해석될 뿐이고, 매도인이 채무불이행하면 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”고 하여, 위 약정을 제한적으로 해석한 것이 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [거꾸로읽는증시]사외이사, 그들은 아군인가 적군인가
- 조순(왼쪽 두번째) 서울대 명예교수를 비롯한 SK㈜ 사외이사들이 2004년 서울 종로구 서린동 SK본사에서 국내 상장기업 가운데 처음으로 자체 제정한 윤리강령을 선포하고 있다.(사진=연합뉴스)[이데일리 전재욱 기자] 사외이사는 기업에 ‘도움’을 주려는 이다. 의사결정은 안에서 혼자서 하는 것보다, 밖에서 같이 하는 게 오류를 줄이는 편이기 때문이다. 이런 의사결정 과정이 익숙지 않은 쪽은 거북하다. 도움을 ‘견제’로 인식하는 탓이다. 이렇듯 사외이사는 도움과 견제 중간 즈음해서 탄생했다. `견제해서라도 도움을 주는 게 낫다`는 판단이 들어갔을 테다. 사실 경제가 살려면 기업이 커야 하고, 기업이 크려면 의사결정이 옳아야 하고, 그러려면 기업 지배구조를 고쳐야 했다.◇김영삼 만들고, 김대중 넓히고이런 밑그림에 처음 색을 칠한 것은 문민정부다. 김영삼 청와대는 1994년 ‘세계화추진위원회’를 발족시켜 기업을 위해 무엇을, 어떻게 할지에 대해 궁리에 들어간다. 궁리는 세련 과정을 거쳐 ‘사외이사’ 혹은 ‘외부이사’ 개념으로 발전했다. 외국 사례를 참고했다. 미국은 1973년 회사가 증시에 상장하려면 사외이사 3명을 두도록 했다. 당시 일본과 독일에서도 외부인을 내부로 데려와 회사를 감사하는 장치가 있었다.개념은 1995년 6월29일 발표한 ‘증권산업개편방안’에 담겨 제도로 승화한다. 방안은 기업은 사외이사를 ‘총 이사 수의 40~50% 수준으로 구성’하라고 했다. 재계 반발이 일었다. 당시 전국경제인연합회 부설 한국경제연구원은 ‘사외이사 제도는 한국 풍토나 기업 현실과 동떨어져 있어 바람직하지 않은 기업지배구조 개혁안’이라고 했다.여하튼 민간에서 현대그룹이 1996년 1월 그룹계열사 금강기획과 현대정보통신에 사외이사를 도입하기로 첫 테이프를 끊었다. 포항제철(포스코 전신)은 1997년 1월 공기업 가운데 처음으로 사외이사 도입을 선언했다. 우려와 달리 긍정적인 평가가 나오기 시작했다. SK텔레콤은 1998년 7월 이사회에서 당시 남산 사옥을 현재의 서린동 사옥으로 이전하는 안건을 통과시키려다 실패했다. 회사 사외이사 남상구 고려대 교수와 김대식 한양대 교수가 “신사옥이 현 사옥보다 비싸고, 부동산 경기가 안 좋아서 현 사옥을 팔기도 어렵다”고 반대한 결과였다. 그해 현대자동차가 정리해고를 단행하는 과정에서 노사분규를 겪자 사외이사가 나서 “해고 규모를 합리화하라”고 중재했다. 롯데그룹 관계자는 “사외이사가 너무 엄격해서 모진 시어머니를 모시는 듯하다”고 평가(동아일보 1998년 10월2일 치)하기도 했다. 기업 입장에서 `견제`가 시작한 것이다.◇예나 지금이나 만만한 게 교수사외이사 제도가 상장회사 전체로 적용된 것은 1999년부터다. 김대중 대통령 당선인이 꾸린 비상경제대책위원회는 1998년 2월 이런 내용을 담은 증권관리위원회 규정 개정안을 발표했다. 당시 비대위 실무기획단장으로 있던 이헌재 전 경제부총리는 “사외이사를 도입하지 않는 기업은 상장 못 하게 할 것”이라고 엄포를 놓았다. 국제통화기금(IMF) 구제금융을 받던 혹독한 시기에 내놓은 극약 처방이었다. 재계는 군말하기가 궁색한 처지였다. IMF 사태는 기업 방만 경영에서 비롯한 것이었기 때문이었다.사외이사 몸값이 오르기 시작했다. 업계가 추정하기로 당장 필요한 사외이사 수는 1000명 안팎이었다. ‘경영·경제·법률 또는 관련 기술에 대한 전문지식’을 갖춘 ‘명망가’를 한번에 이 정도 규모로 확보하는 게 쉽지는 않은 일이었다.그때나 지금이나 만만한 게 교수였다. 1999년 8월 금융감독위원회(금융감독원 전신)가 조사 결과를 보면, 636개 상장회사의 사외이사 가운데 대학교수가 19.6%를 차지해 비중이 가장 컸다. 변호사(11.5%), 언론인(4.4%), 전직 공무원(2.8%) 순이었다.그나마 여력이 되는 대기업은 나은 편이었지만, 중소·중견기업은 사외이사 확보에 애를 먹었다. 되는 대로 데려오다 보니 이력이 적합하지 않거나, 회사와 친분이 있던 이들이 사외이사로 갔다. 증권감독위원회가 실태 조사에 나서기도 했다.◇사외이사 있었다면 삼풍백화점 붕괴했을까사외이사 덕에 등기이사가 줄어드는 효과도 나타났다. 상장사는 등기이사 총수의 4분의 1 이상을 사외이사로 둬야 한다. 자산 2조원 이상 대기업은 과반을 유지해야 한다. 예컨대 등기이사가 40명이라면 사외이사는 10명(대기업 20명) 이상이어야 한다. 비용이나 관리 측면에서 기업이 사외이사를 이렇게 두는 것은 어렵다.사외이사(분자)를 줄이려면 등기이사(분모)를 줄여야 했다. 이에 따라 1998년 현대자동차는 등기이사를 70명에서 10명으로, 삼성전자는 59명에서 24명으로 각각 축소(매일경제 1999년 2월19일 치)했다. 다만, 사외이사는 회사의 거수기 노릇을 한다는 지적은 그때나 지금이나 마찬가지다. 사외이사 제도 도입을 처음 발표한 1995년 6월29일, 삼풍백화점이 붕괴했다. 참사는 삼풍백화점 경영진 탐욕이 원인이었다. 불법 인허가를 받으려고 뇌물을 건넸고, 건축물을 불법으로 증축했다. 날림 공사 탓에 설계·시공·유지관리가 모두 부실했다. 사외이사 제도가 진작 정착해 삼풍백화점 경영진에 따끔한 충고를 했다면 그날 참사가 났을까.
- [김용일의 부동산톡] 매매대금에서 근저당권채무액 공제 약정시 법률관계
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약시 매수인이 매매부동산에 설정된 피담보채무액을 대신 갚기로 하고 당해 채무액만큼을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우가 있다. 이러한 약정을 이행인수라 하는바, 이번 시간에는 이행 인수시 매수인의 의무 및 매도인이 계약해제를 하기 위한 요건 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 이행인수시 매수인의 의무이행인수란 채무자와 인수인 사이에 채무자의 채무를 인수인이 이행할 것을 약정하고, 다만 이에 대해 채권자가 승낙하지 않은 경우의 계약을 말한다. 예를들어 부동산의 기존 소유자인 매도인이 근저당권을 설정하여 피담보채무를 변제할 책임 있는 채무자였는데, 해당 부동산을 매수하는 매수인이 위 채무를 대신 인수하여 변제하기로 하고, 대신 위 채무액 만큼을 매매대금에서 공제하기로 약정하는 경우가 이행인수의 대표적 사례이다.이때, 근저당권 채권자가 위와 같은 채무 인수에 승낙하였다면, 기존 채무자의 채무는 면제되고, 새로운 채무자만 채권자에게 책임을 지는 면책적 채무인수에 해당할 것이지만, 채권자가 채무인수에 승낙하지 않은 경우 법적으로 이행인수가 되고, 여전히 기존의 채무자가 채무변제의 책임이 있다.채권자가 채무자에게 금전을 빌려줄 때는 채무자의 자력, 신용 등 채무자의 개인적 사정을 고려하여 빌려주는 것이므로, 함부로 채무자의 변경을 인정할 수 없다는 이유에서, 위와 같은 사례에서 채권자의 승낙이 없다면 원칙적으로 채무자가 변경되지 않는 이행인수로 본다. 만일 채권자의 동의 없이 채무자의 변경이 허용되면, 채권자가 새로운 채무자에게 돈을 회수하지 못할 가능성이 있기 때문이다.이행인수의 경우, 채권자는 채무자의 변경에 동의한 적이 없으므로, 채무의 승계는 채무자와 인수인간의 내부관계에 불과하다. 따라서, 채권자는 기존의 채무자에게만 채무변제를 청구할 수 있고, 인수인에 대하여는 직접적으로 이행청구를 할 수 없다.또한, 부동산 매수인(인수인)은 매매 계약시 인수한 채무를 채권자(위 사례에서 근저당권 채권자)에 대해 현실적으로 변제할 의무를 부담하지 않으며, 특별한 사정이 없는 한, 매도인에게 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지만 지급함으로써 잔금 지급의무를 다하는 것이 된다.이행인수의 대표적 사례는 위와 같이 부동산 매매 계약시 근저당권 피담보채무액을 공제하기로 약정하는 것인데, 가압류채무, 임대차보증금 반환채무 등을 매매대금에서 공제하고 인수하기로 약정하는 것도 이행인수에 해당한다. 관련하여 법원은, “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무, 가압류채무, 임대차보증금반환채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고도 해석할 수 없으며 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이다.”라고 하였다(대법원 92다23193 판결).◇ 매수인이 채무변제하지 않았을 때, 매도인이 계약해제를 할 수 있는지앞서 설명한대로, 위와 같은 사례에서 매수인이 매도인의 채무를 인수한 것은 법적으로 진정한 채무인수가 아니라 이행인수에 불과한 것이므로, 매수인은 채권자에게 직접적인 채무변제 의무가 없고, 다만 매도인(기존 채무자)에게 채무승계의 의무만 부담할 뿐이다.매수인의 의무를 구체적으로 보면, 매수인이 매도인에게 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급하는 것이 주된 채무이고, 이로써 잔금 지급의무를 다하는 것이며, 위 매수인이 인수한 채무를 변제할 의무는 부수적 채무에 불과하다.따라서, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인이 매매계약을 해제할 수 없고, 다만 매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때만, 매도인이 이를 사유로 계약해제할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.매수인이 인수채무를 이행하지 않음으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우로는, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않아, 이로 인하여 매매목적물인 부동산 또는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있어, 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제한 경우를 들 수 있다.관련하여, 법원은 “매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대법원 2004다13083 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [IEFC 2019]“한국, FDI 넘어 M&A 통한 베트남 진출 기대"
- 응우옌 노이 투자기획부 산하 외국인 투자청 부청장이 22일 오전 베트남 인터컨티넨탈 하노이 랜드마크72에서 열린 ‘이데일리 국제 경제·금융 컨퍼런스’에서 ‘차세대 성장엔진, FDI 유치 전략’을 주제로 강연하고 있다. (하노이(베트남)=이데일리 방인권 기자)[하노이(베트남)=이데일리 김무연 기자] “외국인 직접투자(FDI) 영역 뿐 아니라 기업 인수합병(M&A) 시장과 기업공개(IPO) 시장에도 많은 관심을 가져주길 바랍니다”응우옌 노이(Nguyen Noi) 베트남 투자기획부 산하 외국인 투자청 부청장은 22일 베트남 인터컨티넨탈 하노이 랜드마크72에서 열린 제8회 이데일리 국제 경제·금융컨퍼런스(IEFC)에서 진행된 ‘차세대 성장엔진, FDI(외국인 직접투자) 유치 전략’이란 주제의 강연에서 최근 FDI 못지 않게 베트남의 M&A 및 IPO 시장 규모가 성장하고 있다며 이같이 말했다.응우옌 부청장은 “베트남이 지난해 유치한 FDI 프로젝트는 3046개 수준으로 매년 증가세를 보이고 있다”며 “특히 한국은 지난해까지 7592건, 총 637억원의 투자금을 집행해 베트남에 가장 많은 FDI를 추진한 국가”라고 설명했다. 베트남 정부는 제조업에 치우친 투자를 바이오, 생명과학, ICT 등 유망 분야로 확대하겠다는 계획이다. 응우옌 부청장은 “베트남은 최근 4차산업 혁명 등 흐름에 대응하기 위한 정책 마련과 에너지, 물류 분야 개선을 위한 투자 유치에 고심하고 있다”며 “향후 베트남의 ICT, 부동산, 생명 과학, 재생 에너지(태양광), 은행과 보험, 농업과 식품가공, 인프라 분야 등이 한국이 진출하기 유망한 영역이 될 것”이라고 전했다. FDI뿐 아니라 지속적으로 성장하고 있는 M&A 및 IPO 시장에 대한 당부도 잊지 않았다. 응우옌 부청장은 “지난해 베트남에서는 6496건의 M&A가 진행됐고 시장규모 역시 99억 달러에 달해 2016년에 비해 3배 이상 증가했다”며 “베트남의 IPO 시장 규모는 26억달러로 아세안 시장에서 가장 규모가 큰데다 최근 국유 기업의 민영화가 진행되고 있으므로 한국 투자가들의 관심이 필요하다”고 강조했다.국내 기업의 베트남 진출 자문을 전문으로 하는 배용근 법무법인 태평양 변호사 역시 M&A를 통한 국내 기업의 베트남 진출이 증가하고 있다고 분석했다. 실제로 동원시스템즈의 현지 포장업체 인수, KB증권의 마리타임증권 인수, 롯데카드의 테크콤 파이낸스 인수 등 베트남 기업을 대상으로 한 국내 기업의 M&A가 이어지고 있다. 배 변호사는 “국내 기업들은 주로 현지에 투자 허가를 받고 법인을 설립하는 직접 투자 방식으로 베트남 시장에 진출해 왔다”면서 “다만 라이선스를 받기 까다로운 베트남 금융 사업에 진출하기 위해 현지 기업을 인수하는 사례가 늘어나고 있다”고 전했다.다만 배 변호사는 M&A를 추진하고자 하는 국내 기업은 이에 대한 법률적 이해가 필요하다고 조언했다. 그는 “베트남 현지 기업을 인수할 때 공개회사, 비공개회사, 국영기업 중 어느 곳에 속하냐에 따라 인수 요건이 상이하다”며 “현지에서도 법인이 지분을 매각하면 양도 차익의 20%를 내야하는데 반해 개인 주주가 양도를 하면 0.1%만 지불하면 되는 등 세금 이슈에 대해서도 고려해야 한다”고 설명했다.
- [김용일의 부동산톡]공유지분 과반수권자의 관리행위와 소수지분자의 권리
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 공유란, 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 것을 말하는바, 부동산에 관한 공유를 성립시키기 위해서는 원칙적으로 공유의 등기와 지분의 등기를 하여야 한다. 각 공유자는 원칙적으로 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있고, 보존행위도 각자 할 수 있다. 다만 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하는바, 이번 시간에는 공유지분 과반수권자의 관리행위(특히, 임대차)를 중심으로 이에 대응하는 소수지분권자의 권리 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 공유물의 관리행위와 처분행위민법은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다.”고 규정하고 있다(제265조). 여기서 공유자 지분의 과반수란, 지분의 절반을 넘는다는 것을 말하므로, 2분의 1 지분자는 과반수가 아니다. 2분의 1이 넘어야 한다. 다만, 공유자들 간에 과반수가 아니라 다른 관리방법을 정한 경우 그 합의는 유효하다(예를들어, 지분권자 3분의 2 이상의 결정이 있어야 유효 등).공유물의 관리란 공유물의 처분이나 변경에 이르지 않는 정도로서, 공유물을 이용하거나 개량하는 행위를 말한다. 여기서 이용이란 경제적 용도에 따라 활용하는 것이고, 개량이란 교환가치를 증대케 하는 것으로 변경에 이르지 않는 행위를 말한다. 만일 공유물의 관리행위가 사용, 수익에서 나아가 공유물의 기존 모습에 본질적인 변화를 일으켜, 관리가 아닌 처분이나 변경의 정도에 이른다면, 과반수 지분권자가 단독으로 할 수 없다. 이때는 전체 공유자 전원의 동의가 있어야 한다(민법 제264조).예를 들어, 나대지에 새로이 건물을 건축하는 행위는 관리의 범위를 넘으므로(대법원 2000다33638 판결), 공유자 중 1인이 무단으로 건물을 건축하는 경우, 다른 지분권자는 해당 건물의 철거를 구할 수 있다. 만일, 공유자 중 1인이 무단으로 공유물 전체를 처분한 경우, 처분한 공유자의 자기 지분 내에서는 유효한 처분행위가 되지만, 다른 공유지분에 대해서는 무권대리인 또는 무권리자의 처분행위로 일단 무효가 될 것이다.그리고, 과반수 지분권자는 해당 공유부동산의 관리방법의 일환으로, 공유물 전체 또는 특정 부분을 배타적으로 사용, 수익할 수도 있다. 다만, 그로인해 공유물 전체 또는 특정 부분의 사용 수익을 전혀 하지 못하는 소수지분권자에게 그 지분에 상응하는 임대료 상당의 부당이득을 반환하면 된다.한편, 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다(민법 제266조 제1항). 따라서, 만일 공유재산에 대한 취득세와 재산세 등 제세공과금을 공유자 중 1인이 혼자 부담했다면, 다른 공유자에게 그 지분에 따른 분담부분에 대해 구상할 수 있다(대법원 84다카317 판결). 다만, 공유자들간에 의무분담비율을 달리하는 약정을 한 경우, 그 약정에 따라 부담한다.◇ 공유부동산의 과반수 지분권자의 임대차계약과 소수지분권자의 권리임대차와 관련해서는, 공유자가 공유부동산에 대해 타인과 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)도 모두 공유물의 관리행위에 해당한다. 따라서, 공유자 지분의 과반수권자는 공유부동산 전부에 대해 단독으로 임차인과 임대차계약을 체결할 수 있고 해지도 할 수 있다. 사전에 소수 지분권자와 협의할 필요가 없다.다만, 과반수 지분권자가 임차인과 공유 부동산 전체에 대한 임대차계약을 체결하고, 임차인으로부터 공유 부동산 전체의 임대료를 지급받은 경우, 소수 지분권자는 과반수 지분권자에게 자신의 지분에 상응하는 임대료 상당에 대해 부당이득반환청구권을 갖는다.만일, 과반수 지분권자가 임대차계약을 하면서 시가(통상의 임대료) 보다 훨씬 저렴하게 임대하였다면, 과반수 지분권자가 실제로 받은 임대료에 대해, 소수 지분권자는 자기의 지분에 해당하는 부분의 임료 상당에 대해서는 부당이득반환청구 권리를 갖고, 통상의 임대료와의 차액에 해당하는 부분에 대해서는 과반수 지분권자에게 손해배상으로 청구할 권리가 있다. 만일 과반수 지분권자가 제3자에게 무료로 사용하게 해줬다면(사용대차), 소수지분권자는 과반수 지분권자에게 통상의 임대료를 기준으로 손해배상청구를 할 수 있을 것이다.또한, 과반수 지분권자가 임대차계약을 하고 보증금을 받았다면, 소수 지분권자는 자기의 지분에 해당하는 보증금에 대해서는 과반수 지분권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다. 다만, 임대차계약이 종료후 보증금을 반환해야 하는 것은 전적으로 과반수 지분권자의 몫이고, 임차인은 과반수 지분권자에게만 보증금 전액을 청구할 수 있다.예를들어, A와 B가 부동산을 공유하는데, 지분이 A가 3분의 1, B가 3분의 2로서, B가 과반수 지분권자인 경우에, 만약 B가 임차인과 단독으로 임대차계약을 체결하고 1억원의 보증금을 받았다면, 그 임대차 계약은 유효하지만 임대차계약의 당사자는 A가 아니라 B이므로, 임차인은 B에 대하여만 1억원의 보증금반환청구를 할 수 있다. 임차인은 과반수 지분권자인 B하고만 임대차계약을 체결했고 B에게만 보증금을 지급했기 때문이다.만일, 임차인이 공유자들 전부와 임대차계약을 체결했다면, 임대차계약을 체결한 임대인들은 보증금반환의무에 대해 불가분채무를 부담하므로, 임차인은 공유자 중 어느 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있다. ◇ 구분소유적 공유관계에서의 관리행위 및 처분행위통상의 공유관계와 구별해야 할 것으로 구분소유적 공유관계가 있다. 여러명이 부동산의 특정부분을 각자가 배타적으로 소유 및 점유하기로 하면서도 다만 등기는 각자가 소유 및 점유하고 있는 부분에 대한 단독 명의가 아니라 전체의 부동산에 대해 공유지분등기를 한 관계를 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁관계라고 하는바, 구분소유적 공유관계에서는 등기부상 지분에 관계없이, 자신이 소유 및 점유하는 부분에 대해 단독으로 관리행위, 즉 임대차계약을 할 수 있고, 나아가 처분행위도 단독으로 할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]매매계약 해제시 원상회복의무와 손해배상청구
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸하게 하는 것이다. 해제의 종류는 당사자 일방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우 이를 사유로 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있는 바, 이번 시간에는 해제권 행사시 상대방의 원상회복의무와 손해배상청구 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 계약을 해제당한 경우 원상회복의무계약이 해제되면 각 당사자는 그 상대방에 대하여 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 원상회복할 의무가 있다(민법 제548조 제1항). 이때 해제로 인한 각 당사자의 원상회복의무는 부당이득반환의무이며, 원물반환이 원칙이다. 다만, 해지시 민법은 “제3자의 권리를 해하지 못한다.”고 규정하고 있으므로(제548조 제1항 단서), 제3자에게 전매되어 등기가 경료된 경우 등에는 원물반환이 불가능하고, 이러한 경우 예외적으로 가액반환을 할 수 있다. 원상회복 반환의무의 범위는 당사자가 해제 사유를 알았든지 몰랐든지에 관계없이, 그리고 이익이 현존하는지 여부를 묻지 않고, 받은 이익 전부를 상대방에게 반환해야 한다. 한편, 금전을 반환해야 할때는 그 받은 날로부터 반환할 때까지의 연 5%의 법정이자를 가산해서 반환해야 한다(민법 제548조 제2항).부동산매매계약이 해제될 경우 원물반환이 원칙이므로, 매도인 입장에서는 매수인에게 경료된 등기 명의를 되찾기 위해, 소유권에 기한 말소등기청구소송 또는 계약해제로 인한 부당이득반환청구소송을 할 수 있다.원물반환이 불가능하여 가액배상을 해야 하는 대표적인 사례로, 부동산을 매수 후 해제되기 전에 다시 제3자에게 전매한 경우를 들 수 있다. 예를들어, 부동산매매계약후 매수인이 등기까지 받았는데 잔금을 지급하지 않았다면, 매도인은 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 해제를 당한 매수인은 원상회복의무의 원칙인 원물반환으로서 등기명의의 회복 의무가 있다. 그런데, 만일 매수인이 이를 제3자에게 이미 전매하고 등기까지 이전했다면, 제3자는 권리자로 보호받게 되고, 따라서 매수인은 제3자에게 경료된 등기명의를 다시 매도인에게 이전해줄 수 없으므로, 이때는 원물반환이 불가능해지고 가액배상을 해야한다. 가액배상의 기준 금액이 최초 매매계약시 부동산가액인지 아니면 전매 당시의 부동산 가액인지에 대해, 판례는 전매 당시의 부동산 가액을 기준으로 해서 그 이득일로부터의 연 5%의 법정이자를 가산하여 배상해야 한다는 입장이다. 구체적으로, A가 B에게 부동산을 5500만원에 매도하고 B가 등기를 이전받은 후, B가 다시 C에게 위 부동산을 6600만원에 매도하고 C가 등기를 이전받은 사안에서, B가 A에게 5500만원의 매매대금을 완납하지 않았고, 이를 사유로 A가 B에게 매매계약을 해제한 경우, B는 원상회복의무가 있다. 다만, 등기가 이미 C에게 이전된 관계로 B는 등기명의의 원상회복을 할 수 없고, 대신에 부동산의 가액에 대해 배상을 해야 하는데, 여기서 B가 A에게 5500만원을 배상해야 하는지, 아니면 6600만원을 배상해야 하는지와 관련하여, 판례는 최초 매매계약 당시의 가액인 5500만원이 아니라, 원상회복 불능 당시의 목적물의 대가 또는 시가 상당액을 가액배상해야 하며, 따라서 위 사안의 경우 6600만원을 반환해야 한다고 하였다(대법원 2013다14675 판결).한편, 계약해제로 인해 양 당사자 모두가 원상회복의무를 부담하는 경우에, 양 채무는 동시이행의 관계가 된다(민법 제549조).예를들어, 부동산 매매계약이 해제된 경우, 매도인은 자신이 받은 금전 및 이에 대한 연5%의 법정이자를 가산하여 반환해야 한다. 동시에 매수인은 자신이 경료했던 등기명의를 다시 매도인에게 이전할 의무가 있고, 만일 매수인이 부동산을 인도받아 사용했거나 임대를 주고 있었다면 인도 의무 및 임대료 상당 사용수익 가액의 반환의무가 있다.◇ 계약해제로 인한 원상회복의무와 손해배상청구민법은 계약해지 또는 계약해제시 원상회복과 별도로 손해배상도 청구할 수 있다는 취지로 규정하고 있다(제551조). 즉, 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 경우에, 원상회복의무에 따라 해제권자는 자신이 해야할 채무를 면하게 되고 만일 이미 이행한 것이 있다면 반환받을 수 있게 되는데, 이와 별도로 상대방의 고의 또는 과실에 기한 채무불이행으로 인해 손해를 본 것이 있다면, 손해배상청구도 할 수 있다.손해배상의 범위와 관련하여, 이행이익배상이 원칙이므로, 채무자가 채무를 이행하였더라면 있었을 상태와 현재 상태의 차액을 배상해야 한다. 다만, 부동산 매매계약서에는 통상적으로 채무불이행시 배상해야 하는 손해배상액의 특약이 있는 경우가 많다. 예를들어, “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대해 불이행할 경우, 상대방은 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여는 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”와 같은 것이다. 이때는 해당 손해배상액의 예정 규정에 따른다.다만, 민법은 손해배상 예정액이 ‘부당히 과도’한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으므로(제398조), 계약해제 및 손해배상과 관련된 재판시 당사자간에 예정했던 손해배상액이 감액될 여지가 있다. 판례에 의하면, 손해배상의 예정액이 ‘부당히 과도’한지는, 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 결정한다고 하였다(대법원 99다38637 판결).한편, 앞서 계약해제에는 당사자 일방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우 이를 사유로 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있다고 하였는데, 약정해제시에도 원상회복의무는 생기지만, 약정해제는 상대방의 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니므로 손해배상청구권은 생기지 않는다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]‘선진국 클럽’ 턱걸이 지키기가 더 어렵다
- [이데일리 김지섭 기자] 다음은 3월 6일자 미리보는 이데일리 신문이다.◇1면-‘선진국 클럽’ 턱걸이 지키기가 더 어렵다-잿빛 일주일…미세먼지에 갇힌 ‘질식 공화국’-“올 中 경제환경 엄중, 정부 지출 늘린다”-플라이강원·에어프레미아·에어로케이 LCC 3곳 추가…국적항공사 11곳으로-[사설]무산 위기에 처한 국내 첫 영리병원-[사설]청와대 게시판에서 지지받은 허위 청원◇줌인&-경제 8단체 손잡고…유리천장 깨는 진선미 장관-경제 불확실성에 새 먹거리 찾기 분주…작년 M&A 11년 만에 최다◇국민소득 3만달러 시대의 그늘-정부·기업이 벌어들인 돈 빼면…1인당 소득 겨우 1866만원꼴-한국서 덜 쓰는 외국인…해외서 잘 쓰는 한국인-“주력산업 경쟁력 약화, 양극화 문제 해결해야 4만달러 시대 열려”◇미세먼지에 갇힌 ‘질식 공화국’-대책없이 외출자제 문자만 보내더니…난데없이 ‘경제활동 제한’ 검토-총리 지시에…‘경유세 인상·석탄화력 퇴출’ 탄력 받나-툭하면 공사 중단…“공정률 못마추면 어쩌나”◇中 경제 살리기 올인-인프라 등에 ‘700조원+알파’ 투입…성장률 ‘6% 지키기’ 총력전-외국인에 금융사 지분 51% 보유 첫 허가-“中, 경기부양 최대 걸림돌은 美와 무역 갈등”◇북·미 핵담판 불발, 그 후-이도훈 ‘美 급파’, 북핵협상 한·미공조 다지기…김정은, 침묵 길어질 듯-국정원 “北 실망 커…협상 재개까지 시일 걸릴 듯”-정세현 “北 김혁철·김영철 만나 무슨 얘기 오갔는지 들어봐야”◇정치-‘미세먼지도 재난’…여야, 부랴부랴 법제화 나서-독도함 오른 文 대통령 “한반도 비핵화 반드시 올 것”-봉하마을 찾은 황교안 “盧 통합정신 되새겨”-“檢 권력 분산…내가 정치하는 이유”◇경제-“금융상품 손익 합산…이익 날 때만 세금 매긴다”-‘과속 교통사고 사망 줄이겠다’ 볼보車 최고시속 180km 제한-택시·치킨값 다 올랐는데…물가상승률은 0%대?◇금융-“불완전판매 막으려면 GA에 직접 배상책임 부과해야”-경영개선명령 연내 졸업…사회적 금융 강화할 것-국책은행 노동이사제 바람 실제 도입까진 ‘산 넘어 산’◇이데일리가 만났습니다-LCD, 中 이미 추월…韓 디스플레이 성장 가로막는 규제 혁신 절실◇산업&기업-9개로 늘어난 LCC…“인력난 가중에 안전 우려”-토크콘서트 열고, 공유오피스…SK ‘수평문화’ 뿌리 내린다-SK이노, 30분 만에 임협 끝냈다-조양호 한진그룹 회장, 계열사 6곳 임직원 물러난다-현대모비스 ‘불량 잡아내는 AI’ 현장 투입◇산업-지문VS정맥VS음성…스마트폰 생체인식 ‘대세 경쟁’-갤S10, 美 화질평가 최고등급-고성능 게이밍 시장 잡아라…웨스턴디지털, 2세대 SSD 출시-SKT 쓰는 10대 중고생, 페이스북 메신저 데이터 ‘공짜’◇소비자생활-‘초콜릿만큼 달달해’…논산 王딸기, 미국도 녹인다-홈술 트렌드에…편의점 맥주·족발 잘 나가-“열흘 앞인데 스폰서 어디 없나요” 서울패션위크 울상-한국콜마, 세계 최초 ‘3D프린팅 기초화장품’ 제조◇중소기업·바이오-시장 정체 IT부품사들, 미래 먹거리로 ‘헬스케어’ 점찍어-국제 가정용품박람회에 IoT·AI 공기청정기 출품-모바일로 맞춤형 당뇨관리…전문쇼핑몰도 만들었죠-의약품 임상시험 中 약진…정부 관심 낮은 韓 하락세◇증권&마켓-작년 상장사 배당 30조원 ‘사상최대’…배당株 솔깃하네-잿빛 하늘 아래서 웃는 공기청정기·마스크 株-1분기 영업익 8조도 ‘아슬’…삼성전자, 계속 낮아지는 실적 눈높이◇증권-‘R&D 현황 더 상세히 공개해라’…제약·바이오 ‘깜깜이 공시’ 손본다-8곳 공모금액만 2.2조원…IPO 역대급 큰장 선다-공항 붐비는데…국내 여행株 우울한 까닭◇Book-부장은 고함치고, 과장은 뒷담화 까고…21세기판 ‘정글의 법칙’-VR, 약이냐 독이냐…인간에게 달렸다-지폐 한 장에…한 나라의 흥망성쇠가 담겼네-금융사 CEO가 알려주는 ‘해외투자법’◇스포츠-①몸통 회전 ②새 드라이버 ③자신감-4개월 만에 세계 1위 탈환 박성현…필리핀서 특급대우-‘늘 거기 있는’ 우리 언니 임영희, 여자농구 사상 첫 600경기 뛴다-KLPGA 입성한 수이샹·다카바야시 “꼭 살아남겠다”-쇼트트랙 ‘평창 金 주역’ 김아랑, 동계U대회 한국에 첫 금메달◇피플-SM떠나 친정 복귀…‘KBS 예능 新 바람’ 일으키겠다-김학수 금융결제원장 내정…‘非한은’ 출신 최초-김일주 “임페리얼, 2년내 위스키 1위 탈환”-백건우 “쇼팽과 나눈 대화, 피아노 선율에 담았죠”-유명희 통상교섭본부장 취임 “기업 新시장 개척 적극 도울 것”-김두식 법무법인 세종 대표 변호사◇오피니언-공공정보도 꿰어야 보배-오바마도 실패한 유치원 무상교육-‘김학의 스캔들’ 두번 뭉갠 檢의 변명◇부동산-“중개서 처벌로 허위매물 없어질까”…법 개정안 놓고 논란-4000가구 이상 전국 7곳…올해 대단지 분양 ‘봇몰’-‘큰손’ 장영자 구리 땅 경매 나와…감정가 2.3억◇사회-피부에 바코드 모양 상처내고 인증샷…청소년 ‘패션자해’ 들어보셨나요-‘사법농단’ 양승태 보석청구 기각-‘김경수 구속’ 성창호 판사 사법농단 연루로 재판行-유치원 3법 통과돼야 ‘원장 쌈짓돈’ 처벌…국공립 확충도 숙제-한국유학 와서 중국어 배우는 中 유학생
- 김두식 변호사, 법무법인 세종 대표 변호사로 취임
- 김두식 법무법인 세종 경영전담 대표 변호사(사진=법무법인 세종)[이데일리 김무연 기자] 김두식 변호사가 법무법인 세종(이하 세종)의 대표 변호사에 올랐다.세종은 김 대표 변호사가 경영전담 대표변호사로 취임했다고 5일 밝혔다. 김 대표는 지난 2006년부터 2013년까지 7년 동안 경영전담 대표 변호사 직을 수행했으며, 이번에 다시 경영전담 대표변호사로 선출돼 다시금 세종을 이끌게 됐다.김 대표는 22회 사법시험(사법연수원 12기)에 합격한 뒤 1983년 세종을 설립했다. 국제중재와 국제통상법 전문가인 그는 정부 대표로 다수의 국가 간 통상협상 및 분쟁해결 업무를 수행했고 무역구제에 기여한 공로를 인정받아 2007년 산업포장을 받았다. 또한 한국무역구제포럼 회장과 사단법인 대한중재인협회 부회장 등을 역임하기도 했다.세종은 현재 500여명의 국내 외 변호사와 회계사, 변리사 등 법률전문가들을 보유하고 있으며, 기업 인수합병(M&A), 금융, 공정거래, 지적재산권(IP), 노동, 부동산, 건설, 국제통상 및 중재, 국내외 소송 등 다양한 법률분야에서 종합적인 법률서비스를 제공하고 있다.또한 세종은 중국, 베트남 등에 해외사무소를 열고 판교에 분사무소를 개설하는 등 공격적인 경영전략으로 사세를 확장하고 있다.
- 서울시 “비강남권 학교 집중지원”…대학연계 강좌·교육인프라 확충
- 강남·비강남 교육인프라 차이 (자료=서울시)[이데일리 김보경 기자] 서울시가 비강남권 학교에 대학-고교 연계 교육강좌 개설 교육인프라 확충 등 집중 지원한다. 서울시는 5일 “지금까지 교육지원이 전 지역에 대해 획일적으로 이뤄졌다면 이번엔 처음으로 강북의 경쟁력을 끌어올리는 균형투자지원전략으로 패러다임을 전환했다”며 서울시교육청과 ‘2019 비강남권 학교 집중 지원계획’을 발표했다. 과거 1970년대 정부의 강남개발정책으로 강북 명문고 15개가 강남으로 이전했고 1980년대 학군제 시행으로 강남 8학군이 형성되면서 교육의 강남 편중현상이 지금도 계속되고 있는 상황이다. 현재 강남 3구의 학교시설(구 평균 74개교)은 비 강남권(구 평균 52개교)에 비해 평균 22개 더 많고, 학원 등 사설 교육시설의 약 3분의 1이 강남 3구에 집중돼 있다. 이런 교육 격차는 강남의 부동산 과열의 한 원인으로도 지목되고 있다.서울시는 우선 비강남권 학교 교육의 질 높이기에 나선다. 4월부터 ‘대학-고교 연계 교육 강좌’가 개설돼 저명한 대학 교수진의 강의를 교실에서 들을 수 있다. 서울 소재 52개 대학과 비강남권 고등학교를 1:1로 매칭, 우수 교수진이 직접 학교로 찾아와 빅데이터, 인문논술, 로봇제작 등의 수업을 진행하는 방식이다. 올해 강북구 삼각산고, 구로구 구일고 등 25개 고등학교를 시작으로 2022년까지 총 100개교를 지원한다. 또 직종별 전문가·은퇴 저명인사 111명을 명예교사단으로 운영, 고교 정규수업과 방과 후 학교, 진로?진학 상담 등에 투입한다. 박원순 시장, 오준 전 UN대사를 비롯해 변호사, 경찰관, 의사, PD 등이 다양하게 참여할 계획이다. 시는 이달 중으로 서울시 홈페이지에 명예교사단 매칭시스템을 구축해 4월부터 100개교에서 시작한다. 비 강남지역의 교육 인프라 확충에도 집중 투자한다.올해 373억을 시작으로 4년 간 총 1220억 원을 비 강남권 학교에 집중 투입해 강남권보다 상대적으로 열악한 교육 인프라 수준도 끌어올린다. 노원구 소재 경기기계공고에 서울에서 처음으로 드론교육원이 오는 11월 문을 열고, 4차 산업혁명에 대비한 코딩, 예술교육, 과학기술 관련 시설도 비강남권 60개교에 확충된다.또 올해 6개 학교를 시작으로 2022년까지 체육관이 없는 비강남권 학교 29개교에 실내체육관을 확충하고, 도서관·북카페·헬스장이 모여있는 다목적시설을 올해 2개 학교를 시작으로 2022년까지 5개 학교에 건립한다. 박원순 시장은 “수십 년 간 누적돼 온 강남북 불균형의 중심에는 교육 불균형 문제가 자리하고 있다”며 “비 강남지역에 대한 균형투자지원전략을 통해 강북의 교육경쟁력을 높이고 지역의 경쟁력 강화로도 이어지도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 조희연 서울시교육감은 “서울시와 교육청이 협력하여 추진하는 이번 비강남권 학교 지원 사업이 교육 균형 발전의 계기가 되기를 희망한다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡]구분소유적 공유관계의 처분과 승계, 토지수용시 보상금
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 여러명이 부동산의 특정부분을 각자가 배타적으로 소유 및 점유하기로 하면서도 다만 등기는 각자가 소유 및 점유하고 있는 부분에 대한 단독 명의가 아니라 전체의 부동산에 대해 공유지분등기를 한 관계를 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁관계라고 한다. 이번 시간에는 구분소유적 공유관계의 법리 중 처분과 승계의 법리, 지분비율을 정하는 기준, 토지수용시 보상금 산정기준 등을 정리해 보겠다.◇ 구분소유적 공유관계의 처분과 승계시 법리구분소유적 공유관계에서는 각 공유자들이 배타적으로 사용 수익하고 있는 특정 부분을 제외한 나머지 부분에 대한 등기를 다른 공유자와 상호명의신탁하고 있는 것으로 본다. 따라서, 구분소유적 공유관계를 해소하고 해당 특정부분에 대해서 단독등기로 정리함에 있어 협의가 성립하지 않는 경우에는, 소송의 방법으로 공유물분할청구소송이 아니라 상호명의신탁 해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 해야 한다.구분소유적 공유관계로 부동산을 소유하기 위해서는, 어떤 부동산에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있고, 이에 기해 공유지분의 등기를 하면 된다. 통상의 공유물 관계에서 공유지분권자가 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이도 단독으로 처분할 수 있는 것과 유사하게, 구분소유적 공유관계에서도 해당 특정부분의 소유자는 해당 특정부분에 대해 다른 공유지분권자의 동의 없이도 단독으로 처분할 수 있다. 그런데, 구분소유적 공유관계에서도 부동산등기부에는 단순히 공유지분으로만 기재되어 있으므로, 해당 공유지분이 통상적인 공유관계인지 아니면 구분소유적 공유관계인지 외부에서 알기 어렵다. 따라서, 자신의 공유지분을 처분했을 때 위와 같은 구분소유적 공유관계도 그대로 승계되는지, 아니면 공유지분 매수자는 통상의 공유자가 되는 것인지 문제된다.판례에 의하면, 1필지의 토지 중에서도 구분소유의 목적인 ‘특정부분’을 처분한다는 것이 상호 전제되어 공유지분이 이전되었다면, 제3자는 해당 ‘특정부분’을 인수한다는 것을 전제로 공유지분 등기를 경료한 것이므로, 이 경우에는 구분소유적 공유관계를 승계하게 되고, 그렇지 않고, 1필지 전체에 대한 ‘공유지분’을 승계한다는 것이 상호 전제되어 공유지분을 승계한 것이라면, 제3자는 구분소유적 공유관계가 아닌 통상의 공유관계에서의 공유지분을 취득하게 된다. 구분소유적 공유관계라고 해도 이는 내부적 관계이고 외부적으로는 공유관계로 보고 공유관계의 법리가 적용되기 때문이다.관련하여 법원은 “1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁 자의 등기로서 유효하고 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등 기도 전전 경료 되면 위와 같이 상호 명의 신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 위 특정부분의 최후 양수인과의 사이에 명의신탁관계가 성립한다.”고 하였다(대법원 88다카14366 판결).나아가, 구분소유적 공유자의 지분을 경매로 취득할 때도 위와 같은 법리가 적용된다. 따라서, 경매로 구분소유적 공유관계의 지분을 취득시 낙찰자는 구분소유적 공유관계가 아니라 통상의 공유관계로 됨이 원칙이다. 관련하여 법원은 “1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.”고 하였다(대법원 2006다68810 판결).◇ 구분소유적 공유관계에서 지분비율 기준, 토지수용시 보상금액 산정기준구분소유적 공유관계의 지분등기를 함에 있어 각자의 지분비율을 정하는 기준은 원칙적으로 부동산 전체 면적 중에서 해당 구분소유적 공유자가 배타적으로 소유 점유하고 있는 면적부분의 비율을 기준으로 정한다. 즉, 자기가 배타적으로 소유 점유하고 있는 부분의 면적비율이 기준이 되고, 해당 부분의 실제 가격이 높고 낮은 것은 기준이 되지 않는다. 참고로, 일반 공유관계의 경우, 즉 여러명이 공유관계가 되어 부동산을 매수하는 경우 각 공유자의 지분비율은 통상적으로 부동산 전체의 가액 중에서 해당 공유자가 지급한 가액의 비율을 기준으로 정해질 것이다.한편, 구분소유적 공유관계는 내부관계이고 외부적으로는 1필지 전체에 대해 공유관계가 성립하는 것으로 본다고 하였는바, 1필지 전체의 토지가 수용된 경우 각자 지분권자의 보상액을 산정할 때는, 각자의 특정 소유 점유부분에 대한 감정평가를 개별적으로 하는 것이 아니라, 전체 토지의 가치에 대한 감정평가를 하고 그 중에서 각자의 지분 비율에 따라 보상을 받게 된다.구분소유적 공유관계의 토지수용보상금과 관련하여 법원은 “감정평가에관한규칙 제15조 등에 의하면, 수용대상토지를 평가함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 이를 필지별로 평가하여야 할 것이므로, 수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 공유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다”고 하였다(대법원 98두6067 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]계약해제권의 소멸, 해제 의사표시의 철회와 취소
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸하게 하는 것이다. 해제의 종류는 당사자 일방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있는 바, 이번 시간에는 해제권의 ‘소멸’을 중심으로, 해제 의사표시의 철회와 취소, 해제 후 종전 계약의 부활 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 해제권의 소멸과 포기해제권이 발생했더라도, 실제로 해제의 의사표시를 하기전에 상대방이 채무내용에 좇은 이행 또는 이행의 제공을 하였다면 해제권은 소멸한다. 예를들어 부동산매매계약후 매수인이 매매잔금을 지급하지 않는 등 이행지체를 하였고, 이를 사유로 매도인이 계약해제를 하고 싶다면, 매수인에 대한 최고(이행의 촉구)와 더불어, 매도인의 동시의무이행 즉, 등기이전에 필요한 서류 준비 등 해제권 발생요건을 갖춘 후, 해제 의사표시를 내용증명, 문자 등으로 분명히 해둘 필요가 있다. 그렇지 않으면, 내가 해제의 의사표시를 하기 전에 상대방이 나의 해제권을 소멸케할 수 있기 때문이다. 해제에 기한 소송을 한다면, 소장 등 소송 서류에 해제 의사표시를 하여 송달시키는 것도 해제 의사표시의 방법이 된다.당사자 사이의 특약 또는 법률의 규정에 의해 해제권의 행사기간이 정하여져 있으면, 그 기간의 경과로 해제권은 소멸한다. 만일 해제권의 행사기간이 정하여져 있지 않다면, 해제권은 형성권이므로 10년의 제척기간에 걸리므로, 10년이 지나면 자동적으로 해제권이 소멸한다.다만 이렇게 할 경우 너무 장기간 계약의 해제 여부가 불안정하게 되므로, 민법은 “해제권 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권 행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있다. 그 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다.”고 규정하여 단기간에 해제권의 소멸 여부를 확정지을 수 있도록 하고 있다(제552조). 물론 이렇게 해제권이 소멸하더라도 새로운 해제사유가 발생하였다면, 그에 기한 해제가 가능하다. 한편, 10년의 제척기간이 경과하지 않았더라도, 그리고, 해제의 상대방이 위와 같은 민법상 최고를 하지 않았다고 하더라도 해제권이 계속해서 인정되는 것은 아니다. 민법상 신의성실의 원칙에 의해 해제권이 실효되는 경우도 있다.관련하여 법원은 “해제의 의사표시가 있은 무렵을 기준으로 볼 때 무려 1년 4개월 가량 전에 발생한 해제권을 장기간 행사하지 아니하고 오히려 매매계약이 여전히 유효함을 전제로 잔존채무의 이행을 최고함에 따라 상대방으로서는 그 해제권이 더이상 행사되지 아니할 것으로 신뢰하였고 또 매매계약상의 매매대금 자체는 거의 전부가 지급된 점 등에 비추어 보면 그와 같이 신뢰한 데에는 정당한 사유도 있었다고 봄이 상당하다면, 그 후 새삼스럽게 그 해제권을 행사한다는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 아니한다 할 것이므로, 이제 와서 매매계약을 해제하기 위하여는 다시 이행제공을 하면서 최고를 할 필요가 있다.”고 하였다(대법원 94다12234 판결).한편, 해제권을 묵시적으로 포기하였다고 볼 수 있는 경우도 있다. 관련하여 법원은 “상가분양계약에 있어서 약정해제사유의 발생에 의해 계약해제권을 갖게 된 후에도 계약해제의 의사표시를 하지 아니하고 그 잔대금과 약정연대료까지 지급받으면서 소유권이전등기절차를 이행할 뜻을 통고까지 하였다면 위 분양계약을 이행할 의사로 그 전에 발생한 약정해제사유에 의하여 갖게 된 해제권을 포기하기로 한 것으로 보아야 하고, 위 해제권을 그대로 유보하기로 하였다거나 새로이 해제권이 발생하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 이상 그 후의 계약해제통고는 아무런 효력이 없다.”고 하였다(대법원 91다8005 판결).◇ 해제 의사표시 후 해제 의사표시의 철회, 취소앞서 해제권을 행사하고 싶다면, 상대방이 이행 제공을 하기 전에 빨리 해제의사표시를 해야 한다고 말하였지만, 한편으로 민법은 “해제 의사표시는 철회하지 못한다.”고 규정하고 있으므로(제543조 제2항), 해제권을 행사함에 있어서는 신중할 필요가 있다. 한번 해제권을 행사하면 이를 번복할 수 없기 때문이다.다만, 계약해제 의사표시를 함에 있어, 중대한 착오가 있었다거나 기망을 당하였다거나 또는 강압 등 민법상 취소사유가 있다면, 이를 원인으로 해제 의사표시했던 것을 취소할 수는 있다(대법원 90다19664 판결).◇ 해제 의사표시 후 종전 계약의 부활매매계약이 이미 해제되었다고 해도, 그후 당사자끼리 합의하여 종전의 계약을 다시 부활시키기로 하는 약정은 얼마든지 유효하다.관련하여 법원은, “계약이 해제된 후에 계약당사자의 일방이 그 계약목적물을 받은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 해제된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 해석함이 상당하다.”고 하였고(대법원 80다1077 판결), “매매계약이 해제된 후에도 매도인이 별다른 이의 없이 일부 변제를 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 해제된 계약을 부활시키는 약정이 있었다고 해석함이 상당하고, 이러한 경우 매도인으로서는 새로운 이행의 최고 없이 바로 해제권을 행사할 수 없다.”고 하였다. (대법원 91다483 판결)◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문]‘제2사시’ 된 변시…합격률 40%대 머물판
- [이데일리 이정현 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘제2사시’ 된 변시…합격률 40%대 머물판-삼성·LG스마트폰 2월 공세…“폴더블·5G 혁명 앞앞서 가겠다-“증권거래세 내년부터 단계적 폐지”-혈당치 맞춤 보험, 휴대폰 습관 바탕 대출 빅데이터 칸막이 열어야 新서비스 나온다△줌인&-부유세 불 지피고, 아마존 걷어차고… 대중인기 업고 자본주의 심장 흔들다-[사설]국회의 휴업사태 낯 뜨겁지 않은가-[사설]노조에 팰리세이드 증산 막힌 현대차 코미디△로스쿨 도입 10년… 고시학원 전락 위기-“학비 외 학원비로 수백만원 사용… 방학 땐 학원강사 불러 특강도”-변협 “변호사 시장포화” vs 로스쿨 단체 “밥그릇 지키기”△세계 경제 뇌관으로 떠오른 유럽-노딜 브렉시트 공포 확산에 무역전쟁 ‘먹구름’ 덮쳐… 獨마저 휘청-“유로존 경제상황 예상보다 저조하다” 드라기 총재, 양적 완화 다시 만지작-수출주도형 경제구조 닮아… “韓, 獨 침체 남의 일 아냐”△갈길 먼 빅데이터 금융 혁신-타사 보험내역 보고 車할부상품 추천… 정보 간 장벽 없애야 서비스 질 ‘쑥’-해외선 보안 취약해 막은 ‘스크래핑’… 되레 부추기는 韓-여야 힘겨루기에… 국회에서 잠자는 ‘데이터 3법’△이데일리가 만났습니다-제3인터넷은행·카풀… 갈 길 바쁜데 대응방식은 과거에 갇혀있어-“주식·채권에 펀드까지 포함… 3년간 손익 따져 과세”△스마트폰 역성장 극복 승부수-삼성, 폴더블폰으로 시장 넓히고… LG, 5G폰으로 ‘V자 반응’ 노린다-최소 지원기기 사양 높이는 모바일 게임… 침체된 스마트폰 시장 도우미로△정치-한국당 전대, 북·미 회담 ‘빅이벤트’ 줄줄이… 2월 국회도 ‘빈 손’ 될 판-김정은, 베트남 삼성 공장 깜짝 방문하나-정의당에 양보 없다?… ‘창원 성산 재·보선’ 힘 싣는 민주당-文대통령, 오늘 7대 종단 지도자 靑초청△경제-예타면제받은 울산·전남·경북… 지역경제 활성화 효과 ‘낙제점’-최저임금 개편안 곧 나오는데… 헛도는 국회-낚시 경험자 열 중 여덟 “마릿수 제한해야”△금융-고정금리가 대세… 역전현상 장기화 하나-IBK “2022년까지 100조 공급, 500곳 육성할 것”-200명 직원 소개서 받고 일일이 답장△산업&기업-“소멸 마일리지 돌려달라”… 난감한 ‘항공 빅2’-“산은-현대重 매각 협상서 정성립 사장 아예 배제됐다”-‘반도체의 힘’… 삼성전자, 현금 보유액 사상 첫 100조 돌파-장기파업에 美관세 폭탄 움직임까지 ‘로그’ 후속 물량 미배정 현실화되나-굴착기 빅2, 중국시장서 불안한 출발△산업-‘5G 주도권 잡아라’… 통신 3사 CEO, MWC서 격돌-LGD “AR디스플레이, 성장동력으로 키운다”-LG CNS-AWS, 클라우드시장 공략 나선다-위치정보산업 매출 연 1조 “올해는 23% 더 성장 전망”△소비자생활-사이다 페트병 투명해지고 맥주 페트병 사라진다-올 PGA투어 8개 대회 후원-茶에 푹 빠져 산 덕분에 ‘세계 최초 콘셉트’ 가능했죠-신세계 센트럴시티 “카페 운영 경험 쌓을 청년 창업자를 찾습니다”△중소기업·바이오-신사업 늘리고 콘텐츠 다양화… 정체 빠진 문구업계 ‘변신 중’-‘살 빠지는 당뇨약’ 시장 커진다… 1년 새 매출 40% 늘어-밀폐용기 투톱 실적 추락… 해외시장서 활로 모색-메이커 스페이스 올해 55곳 추가△증권&마켓-실적에 발목 잡힌 게임株 ‘신작카드 있소이다’-불안한 ‘강달러’… 경기민감 가치주 노릴때-‘검색포털’ 줌인터넷 “5월 코스닥 입성할 것”△증권-더딘 펀드 구조조정에… 자투리펀드 28곳 더 늘어-하나금투, 대구 도원동 개발 금융지원-지정감사했더니 보수 250% 급중… ‘과도한 보수’ 제재한다-변동성 확대에도 年 8% 넘는 수익률… 안갯속 장세서 잘나가네△문화-‘BTS 신화’를 넘어라… K팝 새 얼굴들 납시오-‘지금까지 이런 맛은 없었다’… 진지한 상황 못 견뎌 쓴 대사, 빵 터져-“밤새워 방송 편집 배워… 스태프 고충 이해하게 됐죠”△스포츠-류현진 “부상은 없다”… “신무기 장착” 오승환-여자농구·여자하키·조정·유도… 남북 단일팀으로 도쿄올림픽 간다-윤성빈 스켈레톤 월드컵 銅-새내기 프로골퍼 이민우 “갈길 멀지만 차근차근 세계1위 오를 것”△피플-에너지업계 CEO들 “일회용컵 대신 텀블러 써요”-“진로선택 도움되길”… 삼성물산 사내 전문가들 스토리북 내놔-불난 선박서 선원 구한 고영주·전경수 선장-민병두 국회 정무위원장 ‘서민금융’ 광폭행보-삼성전자 ‘러 국제기능올림픽’ 출전 한국대표팀 후원-車 6000대 판매 정송주 부장 기아차 ‘그레이트 마스터’에△오피니언-[목멱칼럼]정부출연연구기관, 시장과 소통해야-[전문기자 칼럼]40대 국립현대미술관장, 왜 안 되나-[기자수첩]기재부가 ‘구글세’ 도입에 신중한 이유-[e갤러리]이원희 ‘천주마을에서’△부동산-“브랜드 아파트 기다렸어요”… 검단신도시 오랜만에 북적-잘나가던 반포리체 4억 ‘뚝’… 1년 상승분 반납-이번주 3205가구 분양… 경기·인천 집중 부천 신중동역 연결 ‘푸르지오시티’ 솔깃-서울 아파트 최근 1년 분양가 ‘3.3㎡=2500만원’ 넘어서△사회-보안등, 미세먼지 신호등화… ‘스마트시티’로 도약-‘기술개발·사업화·수출 원스톱 지원’ 환경산단 기업 매출 1년새 55% 껑충-“골프연습장 강사도 근로자… 서면통지 없는 해고 부당”-“손해 알지만 당장 쓸 돈 없어” 국민연금 조기 수령자 급증-‘폭행·배임 의혹’ 손석희, 19시간 경찰 조사
- [김용일의 부동산톡]부부간 명의신탁과 증여의 법률관계
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법)에 따라 원칙적으로 무효이다. 따라서, 실소유자가 자신의 소유권을 인정받지 못할 수 있고, 과징금, 형사처벌 등 불이익을 받을 수도 있다. 다만, 부동산실명법은 배우자, 종중, 종교단체의 부동산명의신탁에 대해서는 예외적으로 유효를 인정하고 있는바, 이번 시간에는 부부간 명의신탁의 법률관계를 중심으로, 증여와의 관계, 사해행위취소 문제 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 부부간 명의신탁과 부동산실명법의 해석부동산실명법은 부동산명의신탁을 원칙적으로 무효라고 규정하면서도, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기하는 경우로서, 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효이고, 따라서, 과징금부과, 형사처벌 등 불이익도 없다고 규정하고 있다(제8조).따라서, 부부 사이에 부동산 명의신탁이 이루어진 경우 원칙적으로 유효하므로, 명의신탁자(실제 소유자)인 일방 배우자는 명의수탁자(명의만 갖고 있는 자)인 타방 배우자를 상대로, 언제든지 명의신탁해지를 원인으로 또는 소유권에 기해 자기 앞으로 소유권등기를 회복할 수 있고, 소유권이전등기청구소송을 할 수도 있다.여기서, 배우자는 법률상 배우자를 말하고, 사실혼 관계의 배우자는 해당하지 않는다. 다만, 아무런 관계가 없는자들 사이에 부동산명의신탁이 있어 무효가 되었더라도, 이들이 결혼을 하여 법률상 배우자가 된다면, 혼인한 때부터 명의신탁 등기가 유효하다는 것이 판례이다(대법원 2002다23840 판결).부부간 명의신탁이라도 해도 ‘조세 포탈’또는 ‘강제집행면탈’ 목적이었다면 무효가 되는데, ‘조세 포탈’의 목적이 있는지 여부는 부부간의 재산관리 관행을 존중하려는 특례규정의 목적과 취지, 부부의 재산관계와 거래의 안전에 미치는 영향, 조세 포탈 등의 행위를 처벌하는 다른 형벌조항과의 체계적 연관성 등을 고려하여 판단해야 하고, 최종적으로는 소송 재판을 통해 가려야 할 것이다.그리고, ‘강제집행의 면탈’ 목적이 있는지 여부와 관련하여, 남편의 신용이 불량하여 처 앞으로 명의신탁했다는 등의 사정만으로 쉽사리 강제집행의 면탈 목적이 있었다고 단정해서는 안된다는 판례가 있다. 구체적으로 법원은 “강제집행의 면탈을 목적으로 한 명의신탁에 해당하려면 민사집행법에 따른 강제집행 또는 가압류ㆍ가처분의 집행을 받을 우려가 있는 객관적인 상태, 즉 채권자가 본안 또는 보전소송을 제기하거나 제기할 태세를 보이고 있는 상태에서 한쪽 배우자가 상대방 배우자에게 부동산을 명의신탁함으로써 채권자가 집행할 재산을 발견하기 곤란하게 할 목적이 있다고 인정되어야 한다. 부부간의 명의신탁 당시에 막연한 장래에 채권자가 집행할 가능성을 염두에 두었다는 것만으로 강제집행 면탈의 목적을 섣불리 인정해서는 안 된다.”고 하였다(대법원 2015다240645 판결).한편, 부부간에 명의신탁이 일단 유효하게 성립하였다면, 그후 배우자 일방이 사망하더라도 그 사망한 배우자의 상속인과 타방 배우자간에는 기존의 명의신탁관계가 유효하게 유지된다는 것이 판례의 입장이다(대법원 2011다99498 판결).◇ 배우자 명의로 부동산을 취득하였을때 명의신탁과 증여 문제부부간에, 내가 자금을 부담하면서 배우자 명의로 부동산을 취득하였을 때, 내가 배우자에게 부동산을 명의신탁한 것인지, 아니면 증여를 한 것인지 문제되는데, 법원은 원칙적으로 증여로 추정한다는 입장이다. 명의신탁에 해당하면 별다른 세금을 내지 않지만, 증여에 해당하면 배우자 증여세 공제구간인 10년합산 6억원을 초과하는 부분에 대해 증여세를 내야하는 차이가 있다.구체적으로 법원은 “부부 일방이 혼인 중 자신의 명의로 취득한 부동산은 개인의 특유재산으로 추정되고(민법 제830조 제1항), 단순히 다른 일방 배우자로부터 취득자금의 일부 또는 전부를 교부받았다고 해도 그 사정만으로 무조건 특유재산의 추정을 번복할 수는 없다”고 하여, 원칙적으로 명의신탁이 아니라 명의자의 재산이라 하였고(대법원 2010다46329 판결), 나아가, “민법 제830조 제1항에 의하여 부부의 일방이 혼인 중 단독 명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되므로 당해 부동산의 취득자금의 출처가 명의자가 아닌 다른 일방 배우자인 사실이 밝혀졌다면 일단 그 명의자가 배우자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있고, 이 경우 당해 부동산이 명의자의 특유재산이 아니고 다른 일방 배우자로부터 명의신탁된 것이기 때문에 그 취득자금을 증여받은 것으로 볼 수 없다는 점에 대하여는 납세자가 이를 주장ㆍ입증하여야 한다.”고 하였으며(대법원 2006두8068 증여세등부과처분 취소소송 판결),“민법 제830조 제1항에 정한 ‘특유재산의 추정’을 번복하기 위하여는 다른 일방 배우자가 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 그 부동산을 자신이 실질적으로 소유하기 위해 취득하였음을 증명하여야 하므로, 단순히 다른 일방 배우자가 그 매수자금의 출처라는 사정만으로는 무조건 특유재산의 추정이 번복되어 당해 부동산에 관하여 명의신탁이 있었다고 볼 것은 아니고, 관련 증거들을 통하여 나타난 모든 사정을 종합하여 다른 일방 배우자가 당해 부동산을 실질적으로 소유하기 위하여 그 대가를 부담하였는지 여부를 개별적ㆍ구체적으로 가려 명의신탁 여부를 판단하여야 한다.”고 하였다(대법원 2006두8068 판결).◇ 부부간 명의신탁의 해소와 사해행위취소소송 문제사해행위취소권이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 부동산 증여 등 재산상 법률행위를 하여, 채무자의 소극재산(채무)이 적극재산을 초과하게 하거나, 채무초과상태가 더 나빠지게 하는 행위, 즉 사해행위를 한 경우, 그 행위의 효력을 부인하여 채무자의 재산을 원상으로 회복할 수 있도록 채권자에게 부여된 권리를 말한다.부부간 명의신탁에서, 사해행위취소의 대상이 되는지는 실제 소유자인 명의신탁자의 재산 상태에 변동이 있는지 여부를 기준으로 판단한다. 즉, 명의수탁자에게서 명의신탁자 앞으로 다시 등기명의를 회복하는 것은 명의신탁자의 재산에 변동이 있는 것이 아니므로 사해행위가 아니고, 반면 명의신탁자가 자신이 실제 소유자임을 이유로 명의수탁자에게서 제3자에게로 명의를 직접 이전시키면 이는 사해행위에 해당할 수 있다는 것이 판례의 입장이다.구체적으로, 남편이 부동산을 실질적으로 취득한 것이고, 처 앞으로 명의만 해놓은 명의신탁 상황에서, 채무 초과자인 처 명의로 되어 있던 유일한 위 부동산에 대해 다시 남편에게 증여를 원인으로 등기이전한 것이 사해행위에 해당하는지에 대해, 법원은 “부동산의 명의수탁자가 신탁행위에 기한 반환의무의 이행으로서 신탁부동산의 소유권이전등기를 경료하는 행위는 사해행위에 해당하는다.”고 판시하였다(대법원 2006다79704 판결).반면, 부부간 명의신탁에서 명의신탁자가 유효한 명의신탁약정을 해지함을 전제로 신탁된 부동산을 제3자에게 직접 처분하면서 수탁자 및 제3자와의 합의 아래 중간등기를 생략하고 수탁자에게서 곧바로 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서, 법원은 “이로 인하여 신탁자의 책임재산인 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권이 소멸하게 되므로, 이로써 신탁자의 소극재산이 적극재산을 초과하게 되거나 채무초과상태가 더 나빠지게 되고 신탁자도 그러한 사실을 인식하고 있었다면 이러한 신탁자의 법률행위는 신탁자의 일반채권자들을 해하는 행위로서 사해행위에 해당한다.”고 하였다(대법원 2015다56086 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
