News

다주택자, '깡통집' 내던지나..맷집 약한 노원·세종 주택시장 '휘청'
△대출·거래·세금 등을 전방위적으로 옥죈 8·2 부동산대책이 발표된 이후 투기지역·투기과열지구로 지정된 상계동 일대의 부동산시장이 출렁이고 있다. 사진은 상계동 일대의 전경. ⓒ이데일리DB[이데일리 정다슬 기자] 지난달 중순 서울 노원구 상계동 주공 5단지를 3억 5000만원에 매매 계약한 A씨는 요즘 밤잠을 못 이루고 있다. 8·2 부동산 대책으로 상계주공 5단지의 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)가 불과 보름여 만에 5000만원 정도 빠졌기 때문이다. 게다가 급매물이 잇달아 나오면서 추가 하락도 예상되는 상황이다. A씨는 차라리 계약금 3500만원을 떼이더라도 매입을 포기할까 고민 중이다.8·2 부동산 대책을 통해 투기지역으로 지정됐지만 집값 방어력은 약한 서울 노원구와 세종시 등지에서 주변 시세보다 가격을 낮춘 급매물이 대거 출현하고 있다. 고강도 부동산 규제로 당장 가격 상승을 기대하기 어렵고 전세를 통해 부족한 자금을 융통하는 것도 힘들 것으로 판단되자 이른바 ‘깡통집’(집값이 떨어져 팔아도 은행 대출금을 다 갚지 못하는 주택)부터 손절매하려는 투자자들이 많아진 것이다. 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기가 이어지며 보합세를 보이고 있는 서울 강남권 주택시장과는 대조적이다. ◇“재건축 까마득한데…” 단기간 상승 어렵다 판단한 다주택자 매도나서업계에 따르면 8·2 대책 발표 직전 3억 5800만원에 거래됐던 상계주공 5단지 전용면적 31㎡형은 최근 호가가 3억원 밑으로 떨어졌다. 지하철 4·7호선 인근에 있는 주공 7단지 전용 49㎡ 역시 한때 4억원까지 호가했으나 지금은 3억 7000만원짜리 급매가 나왔다. 이런 가격 하락에도 사려는 사람이 없다는 게 인근 공인중개업소들의 설명이다. 상계동 A공인 관계자는 “급매물이 쌓이면서 호가가 계단식으로 빠지고 있다”며 “자고 일어나면 떨어지는 호가에 마음이 급해진 것은 매도자”라고 말했다.실제 부동산114에 따르면 지난주(21~25일) 노원구 아파트값은 전주 대비 0.11% 떨어져 서울에서 가장 하락폭이 컸다. 상계동은 서울 동북권 중심지이면서도 교통 여건이 좋지 않다는 이유로 지난 10여년간 가격이 제자리걸음을 했다. 그러나 1980년대 중반에 들어선 상계주공 단지들이 내년부터 줄줄이 법정 재건축 연한(30년)을 채우는 데다가 창동·상계 차량기지 개발 호재로 집값이 상승할 것이라는 기대감이 커지며 투자세력이 대거 유입됐다. 상계동 일대 집값이 대개 3억원 정도로 전세를 끼면 1억원 안팎에서 투자할 수 있다는 것 역시 갭투자(전세 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 차익을 얻는 것)를 부추겼다. B공인 관계자는 “얼마 전까지만 해도 강남과 대구 등에서 온 투자자들이 집을 보지도 않고 몇 채씩 사들였다”며 “갭투자가 성행하면서 지난 일 년 사이에 여러 차례 손바뀜이 이뤄진 아파트도 적지 않았다”고 당시 상황을 전했다.이렇다 보니 단기간 급등한 가격만큼 8·2 대책에 따른 충격 역시 투기지역으로 지정된 여타 지역보다 크다. 정부가 다주택자를 겨냥해 내년 4월 1일까지 조정대상지역 내 집을 팔지 않을 경우 양도소득세를 지금보다 최대 20%포인트까지 중과하겠다는 방침을 밝히면서 다주택자들은 보유 주택 수를 줄이기 위해서는 기존 집을 팔거나 임대주택으로 등록해야 하는 기로에 놓이게 됐다. 이런 상황에서 아직 재건축사업이 본격화되지 않은 상계동 아파트를 처분하려는 이들이 많아졌다는 것이다.◇전세가 하락했는데 대출 한도까지 줄어 ‘엎친 데 덮친 격’지방에서 유일하게 투기지역으로 묶인 세종시도 사정은 마찬가지다. 입주 물량이 몰리며 전세를 통해 자금을 융통하는 것이 어려워진 데다 대출 한도도 크게 줄면서 매수세가 뚝 끊긴 것이다.KB국민은행에 따르면 지난해 4분기 3.3㎡당 평균 567만원이었던 세종시 아파트 전셋값은 지난 21일 기준 451만원으로 반년 만에 20% 넘게 떨어졌다. 세종시는 올해만 입주 물량이 1만 4268가구에 달하는 데다가 내년 1만 2060가구, 2018년도 8000여가구가 입주 예정이어서 이같은 상황이 단기간에 반전되기도 쉽지 않다.사정이 이렇자 주택을 보유하는 게 어렵다고 판단하는 집주인들이 서둘러 집을 처분하는 모양새다. 특히 분양권 시장이 가장 민감하게 반응하고 있다. 내년부터 투기지역 내 분양권을 전매할 경우 내야 하는 양도세가 50%로 일괄 부과되기 때문이다. 이 때문에 프리미엄(웃돈)을 낮춰서라도 서둘러 팔려는 이가 적지 않다는 것이 현지 공인중개사들의 설명이다. 내년 1월 입주를 앞둔 중흥S클래스 센텀시티 전용 108㎡형은 대책 이전까지만 하더라도 분양권 프리미엄이 1억원 미만을 찾아보기 어려웠으나 최근 6000만원까지 내렸다. 1631가구에 달하는 힐스테이트 세종 2차 전용 84㎡ 역시 1억원 내외였던 프리미엄이 최근 7000만원으로 하락했다.기축아파트도 예외가 아니다. 세종시에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 어진동 한뜰마을 3단지 세종더샵레이크파크 전용 84㎡는 8·2대책 이전에는 5억 5000만원에 팔렸으나 지금은 4억 8000만원으로 호가가 떨어졌다. 다주택자들이 가격 방어력이 약한 주택부터 먼저 처분에 나서기 시작하면서 현재 매도자와 매수자간 줄다리기가 팽팽한 강남권 등 서울 내 여타 지역도 영향을 받을지 주목된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “앞으로의 집값 및 전셋값 향방에 따라 매수자와 매도자 간 우위가 판가름날 것”이라고 고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “갭투자자가 많이 유입되면서 단기간에 집값이 많이 오른 곳일 수록 8·2 대책의 충격파가 더 클 것”이라고 전망했다.

2017.08.29 I 정다슬 기자

집값·청약·경매 '트리플 약세'..대세 하락 시작? 단기 조정?
△정부의 ‘8·2 부동산 대책’으로 부동산 시장이 바짝 얼어붙고 있다. 전문가들은 이사철이 본격화되는 올 가을부터 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되는 내년 봄까지 본격적인 집값 조정이 나타날 것으로 전망하고 있다. 서울 송파구 아파트 전경 사진. (사진=연합뉴스)[이데일리 김기덕 원다연 기자] ‘8·2 부동산대책’ 발표 이후 주택가격 조정이 본격화될지 주목된다. 다주택자들은 양도세 중과 전 매물을 쏟아낼 가능성이 크지만 매수자들이 대출 규제와 거주의무 요건 때문에 쉽게 나서지 못하면서 거래절벽 현상이 나타나고 있다.정부가 이달 중 추가 부동산 대책이 담긴 가계부채 종합대책을 발표하고, 내년 4월 시행될 다주택자 양도소득세 강화 등을 감안하면 당분간 거래 절벽 현상이 불가피하다는 것이 업계의 중론이다. 정부가 최후의 카드로 남겨두고 있는 보유세(재산·종합부동산세) 인상도 주택시장에 부담으로 작용하고 있다. 서울 아파트값은 1년 5개월만에 하락세로 돌아섰다. 한국감정원 조사 결과 8월 첫째주 서울 평균 아파트값은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 주간 단위 기준으로 서울 집값이 하락한 것은 지난해 2월 마지막 주(-0.01%) 이후 처음이다.특히 규제의 표적이 된 강남 4구는 재건축 단지를 중심으로 급매물이 늘면서 강남(-0.02%), 송파(-0.05%), 서초(-0.22%), 강동구(-0.2%) 등이 일제히 하락세로 방향을 틀었다. 최근 집값 상승세가 가팔랐던 성동구와 노원구도 각각 0.2%, 0.01% 내렸다.이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “시간이 갈수록 급매물 출회가 늘어나면서 집값은 더욱 하락할 가능성이 높다”고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “양도세 인상 전에 ‘절세 매물’이 꾸준히 쏟아지면서 매수자 우위의 시장 분위기가 계속될 것”이라고 말했다.자료: 부동산114기존 주택뿐만 아니라 청약·경매시장 분위기도 바꼈다. 지난 11일 서울 강남구 개포동 ‘SK뷰 갤러리’에서 문을 연 ‘공덕 SK리더스뷰’ 모델하우스 앞은 대기줄 없이 한산했다. 8·2대책 이전까지만 해도 서울지역에서 분양하는 단지의 모델하우스에 입장하려면 보통 1~2시간씩 대기줄을 서야 했다.지지옥션에 따르면 법원 경매시장의 8월 첫째주 서울 아파트 주간 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 89.5%로 전주 대비 10.4%포인트 하락했다. 평균 응찰자 수도 7월 셋째주 16.5명에서 8·2 대책 이후 5.4명으로 줄었다. 서울 아파트값이 8·2대책 이후 ‘거래절벽’ 여파로 조정에 들어간 모습이지만 대세 하락 여부는 좀더 지켜봐야 한다는 신중론도 있다. 강남권 등 인기지역 주택 공급 물량이 충분치 않은데다 과거 정권의 고강도 대책 이후 학습 효과로 매물 출회가 많지 않다는 점에서 가격 조정 효과가 단기에 그칠 수 있다는 전망도 나온다. 함영진 부동산114 센터장은 “대책 직후 집을 사려던 매수자는 집값이 더 하락하기를 원하는데 생각보다 매물 출회가 많지는 않았다”며 “당장 보유세를 인상해 집 주인들이 고통스러운 상황에 놓여 있는 것도 아니고, 양도세 강화와 관련해 소득세법 개정안 통과를 지켜보겠다는 집 주인들이 많은 상황”이라고 전했다. △지난 11일 서울 강남구 개포동 ‘SK뷰 갤러리’에 마련된 ‘공덕 SK리더스뷰’의 모델하우스 대기줄이 한산하다. 사진=원다연 기자

2017.08.14 I 김기덕 기자

서울 아파트값 하락… 단기 조정인가, 대세 하락 시작인가
△정부의 ‘8·2 부동산 대책’으로 부동산 시장이 바짝 얼어붙고 있다. 전문가들은 이사철이 본격화되는 올 가을부터 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되는 내년 봄까지 본격적인 집값 조정이 나타날 것으로 전망하고 있다. 서울 송파구 아파트 전경 사진.[연합뉴스 제공][이데일리 김기덕 기자] 부동산 시장을 강타한 ‘8·2 부동산 대책’으로 서울 아파트값이 1년5개월 만에 하락세로 돌아선 가운데 주택가격 조정이 본격적으로 이어질 주목된다. 정부가 이달 중으로 추가 부동산 대책이 담긴 가계부채 종합대책을 발표하고, 내년 4월 이후 시행될 세제 개편(다주택자 양도소득세 강화) 등을 감안하면 당분간 거래 절벽 현상은 불가피하다는 것이 업계 중론이다. 반면 서울은 여전히 주택 공급 물량이 충분치 않은데다 과거 정권의 고강도 대책 이후 학습 효과로 매물 출회가 많지 않는 점 등을 고려하면 가격 조정 효과가 단기에 그칠 수 있다는 전망도 나온다. 한국감정원에 따르면 지난 7일 기준 서울 평균 아파트값은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 주간 단위 기준으로 서울 집값이 하락한 것은 지난해 2월 마지막 주(-0.01%) 이후 75주 만에 처음이다.특히 규제의 표적이 된 강남 4구는 재건축 단지를 중심으로 급매물이 증가하면서 강남(-0.02%), 송파(-0.05%), 서초(-0.22%), 강동구(-0.2%) 등이 일제히 하락세를 방향을 틀었다. 최근 집값 상승세가 가팔랐던 성동구와 노원구도 각각 0.2%, 0.01% 내렸다.부동산114 조사에서도 지난주(7~11일) 서울 아파트값은 0.07% 상승했지만 지난주(0.37%) 이어 2주 연속 상승폭이 크게 둔화됐다. 특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으며 전주 대비 0.25% 하락했다.전문가들은 정부 규제가 본격화하면서 앞으로 주택시장 상황이 녹록지 않을 것으로 전망했다. 이달 말 중으로 정부가 가계부채 종합대책을 내 놓을 예정이며 기준 금리 인상, 정부 부처 합동 조사반의 부동산시장 세무조사 등 악재가 끊이지 않기 때문이다. 가계부채 대책에는 자영업자나 임대사업자에 대한 세제 강화 등의 내용이 포함될 것으로 알려졌다. 또 정부가 최후의 카드로 남겨두고 있는 보유세(재산·종합부동산세) 인상도 주택시장에 부담으로 작용하고 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “대책 이후 매수·매도자들이 눈치보기에 들어가면서 당장은 매매거래가 뚝 끊어진 상황이지만, 시간이 갈수록 급매물 출회가 늘어나면서 집값은 더욱 하락할 가능성이 높다”며 “정부 규제가 계속 나오면서 돈 있는 사람이 집을 안사려는 상황이 장기화되면 최대 2~3년 간 집값 하락세가 나타날 수 있다”고 예상했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주택시장 수요 보다 공급이 많아지는 현상이 계속되면서 적어도 가을 이사철인 올 9월부터 내년 봄까지는 본격적인 조정이 나타날 것으로 보고 있다”고 말했다. 서울 등 수도권에 비해 규제가 덜한 지방 주택시장도 타격이 불가피해 보인다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “내년 4월 정부의 양도세 인상 시점 이전에 ‘절세 매물’이 꾸준히 쏟아지면서 매수자 우위의 시장 분위기가 계속될 것”이라며 “4월 이후로는 세금 문제로 집 주인들이 수도권 외 지역에서 주택을 처분하는 현상이 나타나면서 지방도 역풍을 맞을 수 있다. 종합 대책이 담긴 규제 소나기에는 반사이익이 없다”고 강조했다. 하지만 강력한 부동산 대책에도 ‘일단 지켜보고 가자’는 집 주인들도 상당한 만큼 집값이 얼마나 빠질 수 있을지는 미지수다. 규제 직후에는 아파트값이 일시적으로 조정을 보일 수 있지만 결국 재과거 정부의 ‘규제 이후 학습효과’와 ‘부동산시장 불패론’에 대한 믿음이 시장 하락을 상쇄할 수도 있다는 분석도 나온다. 함영진 부동산114 센터장 “대책 직후 집을 사려던 매수자는 집값이 더 하락하기를 원하는데 생각 보다 매물 출회가 많지는 않았다”며 “당장 보유세를 인상해 집 주인들이 고통스러운 상황에 놓여 있는 것도 아니고, 양도세 강화와 관련해 소득세법 개정안 통과를 지켜보겠다는 집 주인들이 많은 상황”이라고 설명했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “12년 만에 나온 강력한 대책이기 때문에 당분간 집값 하락은 불가피하겠지만 과거 사례를 보면 수요를 억제하는 고강도 대책도 길게는 반 년 정도의 효과에 불과했다”며 “서울 지역의 경우 물량 공급 문제가 해결되지 않으면 대책이 단발성 효과로 끝날 가능성도 있다”고 말했다.

2017.08.13 I 김기덕 기자

[8·2 부동산대책]"대출·청약 총망라 12년만에 가장 센 규제"
[이데일리 성문재 김기덕 기자] 8·2 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 한 목소리로 “예상을 뛰어넘는 초강력 대책”이라고 평가했다. 노무현 정부 시절인 지난 2005년 ‘8·31 부동산 종합대책’ 이후 12년만에 가장 강도가 센데다 세금, 대출, 청약, 재건축 등 전방위적으로 영향을 줄 만한 내용들이 고스란히 담겼다는 분석이다.◇투기수요 억제 효과 기대… “오피스텔·상가 시장도 영향”이번 대책으로 최근 과열 양상을 보였던 서울과 경기 일부 지역 주택시장이 빠른 속도로 진정 국면에 접어들 것으로 전문가들은 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “당장 시장에 돈이 안 돌 것으로 보여 오피스텔과 상가시장까지도 영향을 받을 것”이라며 “전세시장은 집값 하락 전망 속에서 전세로 눌러앉는 사람이 늘면서 안정세를 되찾을 수 있다”고 말했다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 11·3 대책과 올해 6·19 대책의 약발이 오래 가지 못하면서 이번에는 고강도 대책이 나올 것으로 예상은 했지만 상상을 뛰어넘는 수준의 전방위 종합대책이 나와 다소 당황스럽다”며 “대책이 워낙 세다 보니 투기수요 억제 효과는 있을 것”고 진단했다. 그러면서 그는 “단기적으로 주택 거래가 주춤하고 신규 분양 단지의 청약경쟁률도 낮아질 수 있다”고 내다봤다. 대형 건설사 관계자도 “대출 규제 등에 묶여 청약을 못할 경우 경쟁률이 떨어지고 미분양이 날 수도 있다”고 말했다.투기과열지구와 투기지역이 당장 지정되고 내년 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되면서 시장에 급매물이 쏟아질 것이라는 관측도 나오고 있다. 실수요가 아닌 투자자들이 양도세 중과 등을 피하기 위한 본격적인 행동에 나서면서 수요가 부족한 상황이 연출될 것으로 보인다. 다주택자 양도세 강화와 1주택자의 2년 주거 요건 마련 등은 최근 투기 문제의 원인으로 지적되고 있는 ‘갭투자’ 열풍을 진정시키는 역할을 할 것으로 보인다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “투기과열지구로 지정된 곳은 부동산 경기가 당분간 좋지 않을 것”이라며 “다만 수도권에서는 과천만 포함돼 그외 입지 좋고 교통망 좋은 지역을 찾는 수요가 새로 나타날 수 있다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “1주택자 양도세 비과세 요건에 2년 이상 거주가 추가된 것도 시장에 적잖은 타격을 줄 것”이라며 “갭투자가 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다.◇“재건축 규제 강화로 서울 등 공급 부족 우려”전문가들은 이번 대책이 상당 기간 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 이남수 팀장은 “이번 대책의 영향이 1년 넘게 이어질 수 있다”며 “당장 집값 급등을 막기 위해 일단 강력한 대책을 내놨는데 향후 부작용이 생길 우려도 유념해야 한다”고 했다. 박원갑 위원은 “주택 이상 급등의 진앙지인 강남이 죽으면 수도권, 지방 등 전체 주택시장의 침체가 이어질 것”이라며 “승자의 저주가 될 수 있다”고 지적했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “예전에 사용했던 대책들이 결국 다시 등장한 부분은 다소 아쉽다”면서 “주요 대책들이 몇개월 시차를 두고 적용되는데 그 사이 새로운 틈새 투자전략이 나올지, 또 상가 등 비주거용 부동산 쪽으로 관심이 전환될지 등이 주목된다”고 말했다.대책 발표 이전부터 논란의 대상이었던 ‘공급 부족’에 대해서는 대부분의 전문가가 아쉬움과 우려를 나타냈다. 박 위원은 “소규모 신도시 중심으로 공급 대책이 나올 것으로 봤는데 그렇지 않았다”며 “공급 카드는 시간도 오래 걸리고 재원 마련이 쉽지 않은 만큼 구조적으로 어려운 측면이 있다”고 설명했다.심교언 건국대 교수는 “수요 억제 대책은 장기적으로 한계가 있고 효과도 크지 않았다”며 “이번 대책으로 재건축·재개발 규제가 강화돼 서울 강남권과 도심권 주택 공급은 더욱 어려워지면서 장기적인 가격 안정에는 도움이 되지 않을 것”이라고 말했다.

2017.08.02 I 성문재 기자

[부동산대책 D-1]12년 만에 가장 센 부동산 대책 온다..숨죽인 강남 주택시장
서울 강남구 개포주공1단지 모습. (사진=연합뉴스)[이데일리 김기덕 원다연 기자] “정부가 부동산 추가 대책 발표를 예고한 지 하루 만에 매수 문의가 뚝 끊겼어요. 지난 6·19 부동산 대책 때와는 분위기가 영 딴판입니다. 벌써부터 시장이 이렇게 위축된다면 적어도 연말까지는 집값 하락이 불 보듯 뻔해 보입니다.”(서울 강남구 서초동 A중개업소 관계자) 정부가 2일 초강력 부동산 대책 발표를 예고한 가운데 주택시장 과열 진앙지인 서울 강남권을 중심으로 투자심리가 빠르게 얼어붙고 있다. 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 강화(5년) 등이 포함된 투기과열지구 지정이 6년 만에 부활할 조짐을 보이자 강남 재건축 단지는 물론이고 일반아파트 매매거래도 뚝 끊기고 일단 지켜보자는 관망세가 짙어지는 모습이다. 이번 대책에는 세금(양도소득세 강화), 대출(DTI·LTV 강화), 청약(1순위 자격제한) 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 모두 포함되면서 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책(2주택자 양도세 50% 중과) 이후 12년 만에 가장 강력한 규제가 될 것이라는 전망이 우세하다. 업계에 따르면 2일 발표되는 주택시장 안정화 방안에 따라 주택시장 과열 중심지로 꼽히는 강남 3구(강남·서초·송파구)가 투기과열지구로 지정될 가능성이 크다. 과거 김대중 정부 시절인 2002년부터 서울을 비롯한 상당수 지역이 순차적으로 투기과열지구로 지정됐지만 2011년 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 끝으로 모두 해제된 바 있다. 투기과열지구는 집값 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약 경쟁이 과열됐다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 형태다. 이 제도가 도입되면 올 들어 강남 집값 상승을 부추켰던 재건축 조합원 지위(입주) 양도가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화된다. 전매 제한 기간도 5년으로 늘어나게 된다. 이와는 별도로 주택거래신고제 도입, ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 내는 것)를 막기 위한 양도소득세 강화 등도 이번 대책에 포함될 것으로 보인다.강력한 부동산 대책을 앞두고 강남권 아파트 매매시장은 빠르게 얼어붙은 모습이다. 시장이 예상한 것보다 빠른 시기에 규제책이 나온다는 소식에 일부 재건축 조합원들은 급매물을 내놓을 타이밍을 보면서 눈치를 보고 있는 상황이다. 대부분 중개업소가 여름 휴가철로 문을 닫은 상황이어서 그나마 문을 연 몇 곳은 하루 종일 문의 전화가 쇄도했다. 강남구 개포동 T공인 관계자는 “개포주공1단지 전용면적 35㎡형이 6·19 대책 이후 오히려 7000만~8000만원 오른 10억7000만원에 시세가 형성돼 있는데 일단 추가 매수 문의는 없어지고 집주인들이 규제에 따른 거래 제한에 대한 문의만 해오고 있다”며 “다만 과거 부동산 대책 학습효과로 서둘러 물건을 내놓기 보다는 일단은 상황을 지켜보자는 분위기가 강하다”고 전했다. 송파구 잠실동 J공인 관계자는 “이달 대책이 예고되기는 했지만 이렇게 빠른 시일에 투기과열지구 지정 등이 포함된 강력한 규제가 나온다는 소식을 들으니 당황스럽긴 하다”며 “소문대로라면 강남권에서는 아예 주택 매매 거래를 하지 말라는 소리와 같다. (대책 이후에도) 매매 거래가 가능하도록 어느 정도 유예기간은 줘야 한다”고 지적했다. 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡형은 최근 한달 새 8000만~9000만원이 올라 이달 현재 15억7000만원에 시세를 형성하고 있다. ‘8·2 부동산 대책’을 하루 앞둔 이날에는 매매 거래 자체가 이뤄지지 않았다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 대책의 강도가 예상 외로 세고 시장에 미칠 영향도 클 것 같다”며 “당분간 과열지역을 중심으로 시장이 침체의 늪에서 헤어나지 못할 것”이라고 말했다.

2017.08.01 I 김기덕 기자

너무 쏟아냈나…임대수익으로 대출이자도 못갚는 마곡지구 오피스텔
[이데일리 정다슬 기자] “그야말로 세입자의 간택을 기다린다고 해도 과언이 아닙니다. 대부분 임대사업자 등록을 해 한번 임대료가 정해지면 4년 동안 임대료 상승폭이 제한되기 때문에 초기 임대료를 높게 잡는 게 좋지만 지금이야 세입자를 구하는 것만으로도 감지덕지하지요.”(서울 마곡동 P공인 관계자) 서울 강서구 마곡지구 오피스텔 임대시장에 비상이 걸렸다. 수요보다 공급이 많이 몰리면서 임대료가 급격하게 하락하고 있는 것이다. 오피스텔 분양 관계자들은 LG·코오롱·롯데 등 주요 기업들이 올해 말부터 입주를 시작하면 임대료 역시 회복할 것이라며 투자를 유도하고 있다. 그러나 현지 공인중개사들은 단기간 마곡지구 오피스텔 임대료가 오르기는 어렵다는 데 무게를 둔다. 입주를 끝낸 대다수 오피스텔 주인들이 임대사업자로 등록해 임대료를 연 5% 이상 올릴 수 없기 때문이다.◇임대수익률 4% 밑으로 ‘뚝’업계에 따르면 입주 1년을 맞은 강서구 마곡동 ‘뉴한양마곡시티 오피스텔’ 임대료는 1년 전보다 오히려 떨어졌다. 입주 시점만 하더라도 전용면적 22㎡의 경우 임대료가 보증금 500만원과 월세 48만원에 형성됐으나 요즘은 보증금 500만원·월세 43만원까지 내려갔다. 전셋값도 입주 초기 1억 5000만원을 호가했으나 지금은 1억 1000만원 수준으로 하락했다. 인근 한 공인중개사는 “수요에 비해 오피스텔 공급이 최근 몇년 새 집중되면서 세입자 구하기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다”며 “사정이 이렇다 보니 오피스텔 주인들이 울며 겨자 먹기로 임대료를 내려 재계약하는 경우가 많다”고 전했다.부동산114에 따르면 마곡지구가 속한 마곡동 오피스텔 입주 물량은 2014년 122실에서 2015년 3107실로 늘었고 지난해에는 7238실로 급증했다. 올해 상반기 입주 물량만 해도 3377실로 같은 기간 서울 전체 입주물량(7674실)의 44%에 이른다. 입주 물량이 늘면서 임대수익률은 4% 밑으로 내려갔다. 마곡동의 임대수익률은 지난 2월 3.93%을 기록하며 4%선이 붕괴됐다. 지난 6월 기준 마곡동 오피스텔 임대수익률은 3.91%이다. 서울시(4.89%)는 물론 강서구(4.76%)와 비교해도 한참 떨어지는 수익률이다.시장에서는 보통 임대수익률 4~5%를 오피스텔 투자의 마지노선으로 본다. 대출금리 등을 고려하면 그나마 ‘남는 장사’가 되기 위한 최저수익률이다. 그러나 KB국민은행에 따르면 지난 3월 입주한 마곡동 ‘마곡나루역 보타닉 푸르지오시티’ 오피스텔의 대출금리는 3.36~4.98%(5년 이상 원리금분할상환 조건)인 것으로 확인됐다. 이미 대출금리가 임대수익률을 역전한 셈이다. ◇대부분 임대사업자 등록…4년간 임대료 상승률 제한마곡지구 조성이 마무리 단계에 들어서면서 향후 오피스텔 입주 물량은 많지 않다. 올 하반기에 772실이 입주 예정이다. 오는 10월부터는 LG사이언스파크를 시작으로 기업들의 입주가 본격화한다. 이에 따라 먹구름이 낀 마곡지구 오피스텔 임대시장도 숨통이 트일 것으로 예상된다.그러나 단기간에 임대료 상승을 기대하기는 어렵다는 게 업계의 전반적인 시각이다. 마곡지구보다 앞서 2013년부터 오피스텔 입주가 본격화된 송파구 문정지구의 경우 지난 3월 서울 동부지검·지법이 이전해 업무를 시작하면서 오피스텔 임대료 하락세가 둔화되고 있지만 당장 수익률 반등 여부는 불투명하다. 총 3636실로 일대에서 가장 규모가 큰 ‘송파 파크하비오 푸르지오’ 오피스텔 전용 48㎡형은 매매가격이 3억 7000만원이지만 월세는 보증금 1000만원·월세 105만원 선이다. 연간 수익률이 3.50%에 불과하다.설사 수요가 살아난다고 하더라도 장기간 임대료 상승폭은 제한될 것으로 보인다. 마곡지구 내 오피스텔 소유자가 취득세와 재산세 감면 등을 받기 위해 대부분 분양 당시 주택임대사업자 등록을 했기 때문이다. 주택임대사업자로 등록하면 최소 4년(단기 임대), 최장 8년(준공공임대)까지 의무적으로 임대해야 하고, 임대료 역시 연 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 기준점이 되는 최초 임대료가 낮은 상황에서 임대료 상승폭이 제한되는 셈이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “마곡지구 오피스텔 분양가 자체가 높았기 때문에 이를 만회할 수준으로 임대료가 상승하려면 적지 않은 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

2017.07.19 I 정다슬 기자

[약발 다한 6.19대책]④높아진 대출 문턱…내 집 마련 전략 어떻게?
[이데일리 정다슬 기자] 정부가 6·19 대책에 이어 8월 가계부채 종합대책 발표를 예고하면서 내 집 마련을 계획하는 수요자들의 고민이 커지고 있다. 전문가들은 대출 규제로 실수요자들의 자금 마련에 차질이 생길 수도 있는 만큼 보다 꼼꼼하게 자금 조달 계획을 세울 필요가 있다고 조언했다.박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “원리금 분할상환이 의무화된 만큼 자신이 감당할 수 있는 대출 규모가 얼마까지인지 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “주택담보대출을 받는다면 집값의 30% 이내로 잡고 매달 원리금도 월급의 30% 이하가 되도록 하는 게 안전하다”고 말했다. 새로 도입될 규제의 유불리를 따져보는 것 역시 중요하다. 신DTI는 미래 소득 증가의 가능성 및 소득 안정성 등을 추정해 대출 한도를 정하는 방식이다. 이에 따라 은퇴를 앞둔 중장년층보다는 향후 월급이 오를 가능성이 큰 사회초년생과 신입사원 등 젊은 세대에게 훨씬 유리하게 작용할 것이란 전망이 많다. 따라서 신DTI가 시행되면 대출 한도가 오히려 늘어날 가능성이 있는 20~30대 젊은 세대는 그 이후 내 집 마련에 나서는 것도 방법이다.반면 이미 마이너스 통장과 전세자금대출, 신용대출 등 많은 대출을 안고 있는 수요자의 경우 DSR이 도입될 경우 대출이 어려워질 수 있다. 종전 DTI는 해당 대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 고려해 산정했다면 DSR은 모든 대출의 원리금으로 상환 능력을 평가하는 제도다. 당초 금융위는 연내에 DSR 표준모형을 만들어 내년 중 은행권에 시범적으로 적용해 본 뒤 2019년 본격적으로 도입할 예정이었다. 그러나 이 일정은 앞당겨질 가능성이 크다.청약가점이 높은 수요자라면 분양시장을 적극 노려보는 것이 좋다. 김현미 국토교통부 장관은 이달 초 청약 1순위 요건을 강화하는 등 무주택자를 우대하는 쪽으로 청약제도를 개선하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 수도권은 가입 1년, 지방은 6개월만 지나면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다. 그러나 앞으로 정부는 이 기간을 최대 2년으로 늘리는 방안을 검토 중이다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 가점을 부여하는 청약가점제 비율도 지금의 40%선에서 50% 이상으로 높아질 가능성도 크다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “부양가족이 많은 무주택자 등 청약가점이 높은 실수요자는 내집 마련의 기회가 예전보다 더 많아지게 됐다”며 “다만 분양가가 많이 오른 데다 집단대출에는 DTI 규제가 적용되는 만큼 청약에 앞서 자금 조달계획을 보다 철저하게 세워야 한다”고 말했다.

2017.07.18 I 정다슬 기자

용산 이촌 vs 성동 뚝섬…강북 '최고 부촌' 자존심 경쟁
[이데일리 김기덕 기자] 초고층 아파트가 몰려 있는 서울 용산구 이촌·한남동과 성동구 성수동 뚝섬 일대. 한강이 한 눈에 내려다 보이는 조망권과 대규모 녹지 공간을 갖춘데다 인접한 한강 다리만 넘으면 바로 강남권에 도달할 수 있는 도심권 교통 요충지다. 강북지역 최고 입지에 초고가 아파트가 잇따라 들어서 강북권 최고 부촌으로 손색이 없다. 이들 지역 아파트값은 최근 들어 교통망 확충과 대규모 공원 조성 등 각종 호재가 맞물리면서 정부의 부동산 규제에도 상승 탄력을 받으며 강남권 집값까지 넘보고 있다.◇개발 호재 몰린 이촌동… 강남 웬만한 동네 집값 앞질러 용산지역에서도 가장 집값이 높은 곳은 이촌동이다. 용산역세권 개발과 미군기지 이전 및 용산공원 조성, 수도권광역급행철도(GTX) 신설 등 각종 개발 호재가 쏟아지는 중심지에 들어서 있는 이촌동 아파트값은 3.3㎡당 평균 2970만원으로 강남구 논현동(2752만원), 서초구 방배동(2514만원), 송파구 방이동(2682만원) 등 강남권 주요 동네보다 비싸다.최고 56층 높이(201m)의 재건축 단지(옛 이촌 렉스아파트)로 한강변 아파트의 새 역사를 썼다는 평가를 받고 있는 동부이촌동 래미안 첼리투스. 이 아파트 전용면적 124㎡형은 현재 시세가 25억~29억원까지 형성돼 있다. 인근 S공인 관계자는 “6·19일 부동산 대책 이후에도 한강변 최고층 아파트를 사려는 수요가 꾸준히 유입되면서 집값이 한달 새 2000만~3000만원 올랐다”며 “같은 단지라도 조망이 더 좋은 층은 부르는 게 값일 정도로 매물이 귀하다”고 말했다. 용산역 바로 앞 한강로2·3가 역시 초고층 아파트가 속속 들어서며 신흥 부촌으로 떠오르고 있다. 이미 지난 5월 입주를 시작한 ‘래미안 용산 더 센트럴’(최고 40층)과 다음달 입주를 시작하는 ‘용산 푸르지오 써밋’(39층)은 분양가보다 평균 1억~1억5000만원 더 올랐다. 로열층은 2억5000만원 가량의 웃돈이 붙은 상태다. 한강로2·3가 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 2424만원으로 서초구 양재동(2442만원)과 맞먹는다.올 상반기 최고가 거래 아파트로 꼽힌 ‘한남 더힐’(지난 3월 전용 244㎡형 65억원에 거래)이 있는 속한 한남동은 용산구를 대표하는 전통 부촌이다. 한남동 3.3㎡당 평균 아파트값은 2155만원으로 아직 용산구 평균보다는 낮은 편이다. 하지만 서울 도심에서 가장 규모가 큰 한남뉴타운 재개발 사업이 최근 속도를 내고 있는데다 사업 규모만 1조4000억원대 달하는 외국인아파트 부지(총면적 5만9393㎡) 개발사업도 진행 중이어서 수혜가 기대된다. 한남동 인근 A공인 관계자는 “외국인아파트 재건축 단지나 인근 이태원동 유엔사 부지에 들어서는 아파트 분양가는 1억원에 육박할 것이라는 전망이 많다”고 말했다.◇‘신흥 부촌’ 뚝섬 일대 초고층 단지 잇따라 성수동과 뚝섬 일대 아파트시장은 요즘 들뜬 분위기다. 2011년 입주 당시 강북 최고가 아파트로 이름을 날린 ‘갤러리아 포레’(최고 45층)와 지난 5월 입주한 ‘트리마제’(47층)에 이어 ‘아크로 서울포레스트’(49층) 등 초고층 아파트가 분양을 앞두고 있어서다. 강남 재건축 아파트가 35층 층수 제한에 묶여 있지만 뚝섬 일대는 상업지구에 속해 서울숲과 한강을 굽어보는 입지에 50층 안팎의 아파트를 지을 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 초고층 아파트가 몰린 성수동1가 아파트값은 3.3㎡당 평균 2686만원. 올 1월(2306만원)에 비해 16.4%나 급등했다. 강남지역 중심가에 있는 강남구 신사동(2488만원)보다도 비싸다. 지난 5월 준공된 트리마제 전용 84㎡형은 최고 시세가 18억원으로 분양가(13억5600만~14억4600만원)보다 3억5000만~4억4000원가량 웃돈이 붙어 있다. 갤러리아포레 매맷값도 3.3㎡당 평균 5148만원으로 강남 고가아파트로 유명한 삼성동 ‘아이파크 삼성’(3.3㎡당 4600만원)을 훌쩍 넘어섰다.게다가 오는 2022년까지 성동구 성수동1가에 있는 삼표 레미콘 공장(총 면적 2만7828㎡)이 철거되고 공원으로 조성될 예정이어서 뚝섬 일대 아파트 몸값은 더욱 높아질 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 박원갑 KB국민은 WM스타자문단 수석전문위원은 “한강과 맞닿아 있어 조망권이 우수한 강북권 초고층 아파트는 공급 자체가 제한적인데다 주변 개발 호재도 많아 용산구 이촌·한남동과 성동구 성수동 일대 고가 아파트 가치는 더욱 높아질 것”이라고 말했다.

2017.07.17 I 김기덕 기자

[하반기 부동산 전망]"서울 입주물량 적어 오름세 지속…금리인상 최대 변수"
[이데일리 이진철 김기덕 원다연 기자] 올해 하반기 주택시장은 어떻게 움직일까. 전문가들은 분양권 전매 제한 및 대출 규제를 골자로 한 ‘6·19 부동산 대책’에도 서울·수도권 집값은 강보합 내지는 소폭 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 특히 상반기 부동산 과열로 지목된 서울 강남권 재건축 아파트값은 초과이익 환수제가 유예가 종료되는 올해 말까지 강세를 유지하면서 서울 집값 상승세를 이끌 것으로 예상했다.올 연말까지 집값에 영향을 미칠 변수로는 미국 금리 인상과 8월 정부의 가계부채 대책 등이 꼽혔다. 유망 투자 상품으로 전문가들은 서울 도심 접근성이 양호한 재개발·재건축 신규 분양 아파트를 단연 1위로 꼽았다.◇ 정부 규제로 당분간 시장 위축… 지역·단지별 가격 차별화 심화이데일리가 부동산 전문가 8명을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면 전문가 상당수는 올 하반기 서울·수도권 아파트 매맷값은 정부 규제로 시장 분위기는 다소 위축되겠지만 보합 내지는 완만한 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.김덕례 주택산업연구원 실장은 “서울·수도권 주택 매매시장은 최근 2년 동안 지속되던 상승 흐름이 하반기에도 이어질 것”이라며 “본격적인 금리 인상 전까지는 유동자금이 매맷값 상승세를 뒷받침하는 힘이 될 것”이라고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 “서울은 신규 입주 물량이 많지 않기 때문에 정부 규제가 있더라도 매맷값 하락에 영향을 주기는 어렵다”며 “실물경기가 살아나면 오히려 정부 규제에도 부동산시장은 상승 압력을 받을 것”이라고 예상했다.정부가 부동산 불법거래 단속을 상시적으로 하겠다고 밝혔지만 주택시장 과열을 주도하고 있는 강남권 재건축 아파트값의 하락 압력에는 한계가 있을 것으로 전문가들은 내다봤다. 내년 재건축 초과이익 환수제가 실제로 시행되기 전까지 재건축 단지를 중심으로 한 집값 하향 조정은 없을 것이라는 전망이다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “전매 제한 및 대출 규제 강화를 골자로 한 6·19 대책으로 거래량이 줄 것으로 보이지만 서울 강남구 대치동 은마아파트와 압구정동 현대아파트 등 대어급 재건축 단지는 아직 사업 초기에 있기 때문에 사업 진행 단계에 따라 추가 상승 여력도 많다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “올 하반기 주택시장이 안정되면 재건축 초과이익 환수제는 재검토 대상이 될 수도 있다”면서 “하지만 아직은 국토부의 시행 의지가 강하기 때문에 실제로 내년 초과이익 환수제가 부활하면 사업 속도에 따라 단지별 희비도 엇갈릴 것”이라고 예상했다.◇ 주택시장의 최대 변수는 금리 인상과 추가 규제올 하반기 금리 인상과 8월 가계부채 대책, 세제 개편 등이 주택시장의 최대 변수로 작용하며 가격 상승을 둔화시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 특히 지방은 신규 입주 물량 부담이 작용하면서 매매시장이 약세를 보이고 일부 지역에서는 역전세난 우려도 제기됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 상승과 아파트 입주 물량 증가가 서울보다는 지방의 주택 가격 하락에 더 큰 영향을 끼칠 수 있다”고 지적했다.하지만 최근 수도권 분양시장에서 오피스텔에 청약자가 몰리는 등 규제를 피한 풍선효과도 나타나고 있다. 이는 저금리 기조가 장기화되고 거시경제가 호조세를 보이면서 소비자들이 리스크에 둔감해졌기 때문이라는 분석도 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업 활성화 기대감 등으로 단독주택을 중심으로 특정 상품의 가격이 상승하고 있으나, 가계부채 종합대책, 보유세 인상 논의 등 단기적으로는 정책적 하방압력이 적지 않다는 것에 유의해야 한다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부 규제로 주택시장의 심리가 얼마나 꺾이는 지 지켜봐야 한다”며 “잇단 부동산 대책에 대한 학습효과로 희소성이 있는 분양시장은 오히려 쏠림 현상이 지속될 수도 있다”고 말했다.◇ “본인 상환 능력 따져보고 내 집 마련 나서야”6·19 대책에도 부동산시장이 진정되지 않고 투기적 가수요가 계속된다며 정부가 투기과열지구 지정이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 추가 규제 카드를 커낼 가능성이 크다. 따라서 올 하반기 대출 규제가 더욱 강화될 것으로 예상된다는 점에서 내 집 마련 수요자는 본인 자산에 대한 포트폴리오를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원 “무리한 대출보다는 미리 철저한 자금계획을 세우고 접근해야 한다”며 “주택담보대출인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)에 이어 DSR 도입 가능성이 나오는 만큼 내 집 마련에 나서기 전에 본인의 상환 능력을 미리 점검할 볼 필요가 있다”고 말했다.자금 여력이 있다면 올 하반기 시장에 나오는 급매물을 노려보는 것도 방법이다. 함영진 센터장은 “정부의 추가 대책으로 시장이 다소 주춤한 사이 주변 시세보다 싼 급매물이 나올 수도 있다”며 “집값의 60~70% 정도는 자금을 확보한 뒤에 내 집 마련에 나서는 게 좋다”고 말했다.

2017.07.06 I 이진철 기자

 잇따른 규제 직격탄에...강남 재건축시장 찬바람 ‘쌩쌩’
△서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전경[연합뉴스 제공] [이데일리 김기덕 기자] 이달 3일부터 강화될 부동산 대출 규제를 앞두고 서울 재건축 시장이 바짝 얼어붙었다. 매입 문의가 확 줄면서 가격도 약세다. 게다가 내년부터 부활할 재건축 초과이익 환수제와 지난 6·19 부동산 대책에 담긴 재건축 조합원 주택 공급 수 제한 등 잇단 악재로 재건축 시장이 한동안 침체의 늪에서 허덕일 것으로 내다보는 전문가들이 적지 않다.업계에 따르면 이달 3일부터 청약조정지역 40곳 내 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 60%, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 강화된다. 이르면 오는 9월부터 재건축 조합원 주택 공급 수도 기존 최대 3가구에서 1가구(60㎡이하일 경우 2가구)로 줄어들게 된다. 정부는 9~10월 중 도시및주거환경정비법(이하 도정법) 개정안을 시행한 이후 사업시행인가를 신청하는 단지부터 재건축 분양 가구 수를 제한한다는 방침이다.이에 따라 현재 사업승인 인가를 신청하지 못한 재건축 단지 조합원들의 고민이 깊어지고 있다. 대표적인 단지는 강남구 대치동 은마아파트와 서초구 서초동 진흥아파트·잠원동 신반포 2·4차, 송파구 잠실동 잠실주공5단지·신천동 장미아파트 등이다. 이미 서울시 도시계획위원회(도계위)에서 정비계획안이 통과하고 건축심의 등을 거쳐 사업시행인가 통과를 목전에 둔 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구), 송파구 잠실동 진주, 미성·크로바아파트 등은 한숨 돌린 상황이다. 건축심의를 통과한 이후 사업시행인가를 받는데까지는 보통 두 달 가량의 기간이면 가능하기 때문이다.다만 잠실주공5단지 등 아직 서울시 심의를 통과하지 못한 재건축 단지는 조합원 분양 1가구를 제외한 나머지 가구에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분계획 인가 전까지 잔여 가구 아파트를 팔아야 한다. 송파구 잠실동 L공인중개업소 관계자는 “이미 투자 목적으로 남편과 부인, 자녀들까지 같은 재건축 아파트를 보유한 경우가 있는데 꼼짝없이 규제를 적용받게 됐다”며 “이런 매물들이 크게 늘면서 시세가 하락하고 있는 상황”이라며 전했다. 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡형은 이달 현재 14억8000만원 선으로 한달여 만에 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)가 4000만원 가량 빠졌다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡형도 지난달 중순 13억6000만원대에서 거래되던 것이 재건축 사업이 더뎌지면서 13억원 선으로 보름 새 6000만원 가량 시세가 하락했다. 서울시 관계자는 “잠실주공5단지는 지난달 중순 열린 소위원회에서 지적한 보완사항을 제출하면 이달 첫째주나 셋째주에 열리는 도계위 본회의에 올라갈 수 있을 것”이라며 “은마아파트는 조합들이 여전히 일반주거지역에 49층의 초고층 건립을 추진하고 있기 때문에 구체적인 논의를 시작하기도 힘든 상황”이라고 말했다. 전문가들은 내년 재건축 초과이익환수제가 추가 유예에서 부활하는 것으로 가닥이 잡힌 상황에서 하반기 중 조합원 물량이 쏟아지면서 가격 거품이 더 빠질 수 있다고 우려한다. 정부가 8월 발표할 예정인 가계부채 종합대책에도 강력한 규제안이 포함될 수 있다는 점도 부담 요인이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “올 하반기 금리 상승 가능성과 입주 물량 폭탄, 정부의 추가 규제 등의 악재까지 감안할 때 당분간 재건축 시장 위축은 불가피할 것 같다"고 말했다.

2017.07.02 I 김기덕 기자

강남 '미니 재건축' 희비…개포한신 '웃고' 신반포19차 '울고'
[이데일리 김기덕 정다슬 기자] 서울 강남권에서 재건축 사업을 추진하는 400가구 미만의 소규모 단지들의 희비가 엇갈리고 있다. 이들 단지는 올해 말 유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익 환수제를 피하고자 ‘나홀로 재건축’을 추진하고 있다. 그러나 서울시의 심의 통과 여부에 따라 각 단지의 사업 속도는 물론 집값 움직임에서도 확연히 차이를 보이고 있다. ◇일원개포 삼수 성공…일원우성7차와 개포현대4차도 독자개발 가능성 3일 서울시에 따르면 전날 열린 10차 도시계획위원회에서 강남구 일원동 615-1번지 ‘일원개포한신아파트’ 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역지정안이 수정 가결됐다. 이 아파트는 두 차례 도계위에 상정됐으나 번번이 퇴짜를 맞았다. 지구단위계획상 인접한 일원우성7차(802가구)·개포현대4차(142가구)와 함께 공동개발이 권장되는 데 독자개발계획안을 올린 것이 이유였다. 그러나 현실적으로 각 아파트의 준공 시기와 재건축 사업 시기가 달라 사업을 공동 추진하기가 어려운 점이 고려되면서 이번 심의에서 독자개발이 허용됐다. 재건축 사업이 완료되면 일원개포한신은 13층, 4개 동, 364가구에서 최고 35층 이하, 3개 동, 479가구로 탈바꿈하게 된다. 지하철 3호선 대청역을 도보로 이용할 수 있고 영희초·일원초·중동중·중동고 등이 인접해 있다. 서울시는 일원우성7차와 개포현대4차에 대해서도 필요할 경우 단독개발을 검토할 수 있다는 입장이다. 서울시 관계자는 “현재 지구단위계획상은 공동개발이 권장되나 두 단지의 공동개발 추진이 무산될 경우 단지별 형평성을 고려해 단독개발도 가능하도록 지구단위계획 변경이나 정비계획이 수립될 수 있도록 검토하겠다”고 말했다. 강남구 도곡동 삼호아파트(144가구)도 이날 재건축 정비계획안이 수정 가결됐다. 재건축 사업이 완료되면 이 아파트는 최고 18층, 4개 동 340가구로 탈바꿈하게 된다. 강남 도곡로와 연주로가 교차하는 곳에 들어서 있다. 지하철 3호선 매봉역과 분당선 한티역이 가깝다. 도곡공원도 단지 인근에 있다.반면 서초구 잠원동 61-2번지 신반포19차( 242가구)의 ‘주택재건축 정비사업 예정 법적 상한용적률 결정안’은 이번 심의에서 보류됐다. 이곳은 당초 인근 신반포25차(169가구)와 통합 재건축을 시도했지만 협상이 결렬되면서 나홀로 재건축에 나섰다. 이 아파트 재건축 조합은 최고 35층에 용적률 299.99%를 적용받아 371가구를 지으려는 계획을 서울시에 제출했다. 그러나 서울시 도계위는 조합이 제출한 공공기여율(8%)이 기준에 미달한다는 이유로 심의를 보류했다. 서울시는 한강변 아파트 재건축의 경우 최고 35층, 용적률 최대 300%, 공공기여율 15% 등의 규제를 적용하고 있다. ◇재건축 사업 속도 따라 가격도 ‘천차만별’서울시 도계위 통과 여부는 각 단지의 매매가격에도 영향을 미치고 있다. 일원동 개포한신의 경우 재건축 사업 승인이 났다는 소식이 알려지자마자 호가가 일제히 뛰었다. 인근 R공인 관계자는 “재건축 사업 승인이 떨어졌다는 소식이 전날 돌면서 집주인들이 호가를 1000만~1500만원 올렸다”고 전했다. 이 아파트 전용면적 107㎡형은 현재 11억 1000만~11억 1500만원을 호가하고 있다.도곡동 한신아파트도 재건축 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감이 커지며 매물이 자취를 감췄다. 인근 H공인 관계자는 “집주인들이 더 높은 가격에 팔려고 매물을 모두 거둬들였다”며 “전셋값이 현재 6억 5000만~7억원 선임을 감안하면 매매가격이 최소 9억원 이상에 형성될 것으로 보인다”고 말했다.반면 도계위 문턱을 넘지 못한 재건축 단지 주민의 마음은 더욱 조급해졌다. 서울시는 서초·반포·여의도 아파트지구를 지구단위계획으로 묶어 통합관리한다는 방침을 밝힌 상태다. 내년 중 지구단위계획이 발표되면 신반포19차를 비롯해 사업 초기 단계인 단지들의 경우 재건축 사업 속도가 늦어질 수밖에 없다. 실제 같은 잠원동이라도 사업 추진 속도에 따라 매매가는 확연히 갈라진 상태다. 잠원동 일대에는 신반포19차 외에도 신반포18차(337동)·신반포22차(338동)·신반포20차(339동) 등 소규모 단지들이 재건축 사업을 추진하고 있다. 이들 아파트는 1~2개 동짜리 나홀로 단지로 400여가구 미만이다. 그러나 건축심의를 통과해 건설사 선정을 앞둔 신반포22차 전용 114㎡형은 호가가 15억 8000만원까지 형성돼 있는 반면 신반포19차 전용 119㎡형은 13억원 후반에 머물러 있다. 다만 전문가들은 이번에 정비구역으로 지정된 단지라 하더라도 내년부터 시행될 예정인 재건축 초과이익 환수제 적용을 피하기는 어려울 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “재건축 정비계획안 확정과 정비구역 지정은 조합 설립을 위한 절차로 재건축 사업 전체로 보면 초기 단계”라며 “아직 사업시행인가 단계를 밟지 못한 재건축 단지들에 대한 ‘묻지마식 투자’는 삼가야 한다”고 지적했다.

2017.06.09 I 정다슬 기자

불붙은 서울 아파트값.. 이상 급등 계속되나
△서울 아파트 매매시장이 투자 열기로 후끈 달아오르고 있다. 최근 집값이 많이 오른 서울 강동구 둔촌주공아파트 전경. [사진=이데일리DB][이데일리 김기덕 기자] 서울 부동산시장 열기가 후끈 달아오르고 있다. 재건축 사업 진행이 빠른 강남권 단지를 중심으로 일주일 새 수천만원씩 호가(집주인이 부르는 가격)가 뛰고, 강북권에서도 입주를 앞둔 아파트 분양권에 수억원씩 웃돈(프리미엄)이 붙고 있다. 새 정부가 들어서면 부동산 추가 규제 대책에 대한 우려로 주택시장이 움츠러들 것이란 우려가 완전히 빗나간 모습이다. 28일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.30% 올랐다. 이는 올 들어 가장 높은 상승률을 기록했던 전주(0.24%)이 비해 0.06%포인트나 상승한 수준이며, 지난해 10월 7일(0.32%) 이후 7개월 반 만에 가장 높은 수치다. 특히 재건축 단지가 몰린 지역 중심으로 가격 상승폭이 높다. 전체 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록한 지역은 강동구(1.28%)다. 강동구는 관리처분인가를 받은 둔촌동 둔촌주공 1·2·3·4단지를 중심으로 집값이 강세를 보이고 있다.오는 7월 이주가 시작되는 강동구 둔촌주공1단지는 전용면적 88㎡가 이달 현재 10억 3000만원에 시세가 형성돼 있다. 대선 이후 보름 만에 아파트값이 5000만원 이상 뛴 것이다. 하루가 다르게 시세가 뛰면서 집주인들이 매물을 모두 거둬들여 최근 매매 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 둔촌동 A공인중개업소 관계자는 “연초 9억원대에도 매수자가 망설여 거래가 이뤄지지 않았는데 최근에는 집주인이 매물을 거둬들이는 바람에 거래 자체가 끊겼다”고 말했다.재건축 사업을 진행하는데 있어 가장 중요한 첫 단계라 할 수 있는 서울시 도시계획위원회(도계위)를 통과한 단지에 대한 기대감도 높다. 지난 17일 열린 재건축 정비계획안이 통과된 강남구 개포주공5단지 전용 84㎡형은 현재 시세가 13억5000만원 선으로 도계위 심의 통과 이전인 이달 초에 비해 5000만원 넘게 올랐다. 지난달 서울시 도계위 문턱을 넘은 서초구 잠원동 신반포9차 전용 75㎡형도 최고 13억 1000만원으로 한 달 만에 1억원 가량 올랐다. 잠원동 S공인 관계자는 “아파트 매수 희망자 대부분은 거주 목적의 실수요자보다는 전매 차익을 노린 투자자들”이라고 전했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “강남 재건축 단지 상당수는 내년 재건축 초과이익환수제를 적용받을 가능성이 높다”면서도 “당장 부담금을 내더라도 앞으로 강남권 아파트 공급 부족이 나타날 것이란 우려에 새 아파트를 선점하려는 수요자들이 많은 것 같다”고 말했다. 강북권에서도 부동산 시장 훈풍 속에 각종 개발 호재가 맞물리면서 분양권 시장에 돈이 몰리고 있다. 서울 중구 만리동에서 8월 입주할 예정인 ‘서울역 센트럴자이’ 전용 84㎡형은 이달 현재 시세가 9억원으로 한 달도 안돼 5000만원이나 올랐다. 분양가에 비해서는 2억원 가량 프리미엄(웃돈)이 붙은 셈이다. 내년 1월 준공하는 ‘한라비발디 센트럴’ 전용 84㎡형도 시세가 7억5000만원으로 분양가보다 1억원 가량 올랐다. 이처럼 서울 아파트값이 고공행진을 하면서 문재인 정부가 부동산 규제 대책을 내놓을 것이라는 의견이 많다. 새 정부는 가계부채 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 강화하고 가계 대출을 가처분소득 대비 부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 ‘총량관리제’ 도입을 검토하고 있다. 이 제도가 시행되면 아파트 구매 심리가 위축될 수 있다. 함영진 부동산114 센터장은 “최근 부동산시장이 연초 우려와는 다르게 이상 급등을 보이면서 참여정부 때처럼 보유세 강화 등과 같은 강력한 규제가 나오는 게 아니냐는 우려가 높아지고 있다”며 “하지만 새 정부가 당장 규제안을 내놓을 가능성은 낮고, 서울 주택 공급 부족 등을 감안하면 당분간 아파트값 상승세는 계속 이어질 수 있다”고 말했다.

2017.05.28 I 김기덕 기자

집값 뛰지만 환수제는 못 피해…강남 재건축 '묻지마 투자 주의보'
[이데일리 김기덕 기자] “올해 초까지만 해도 잠잠하던 집값이 최근 일주일 만에 5000만원 이상 올랐어요. 내년에도 재건축 초과이익 환수제가 유예될 가능성이 크니 세금 걱정하지 말고 지금 사시면 큰돈 벌 수 있으실 거예요.”(서울 송파구 잠실동 S공인중개업소 관계자)서울 강남 재건축 아파트 매매시장이 후끈 달아올랐다. 최근 서울시 재건축 심의를 통과한 단지를 중심으로 일주일 새 수천만원씩 호가(집주인이 부르는 가격)가 뛰는 이상 급등 현상이 나타나고 있다. 새 정부가 당장 주택시장에 대한 규제 카드를 꺼내지 않을 것이란 전망이 우세한 상황에서 내년 부활하는 재건축 초과이익 환수제(이하 환수제)를 피할 것이라는 기대감이 집값을 끌어 올리고 있는 것이다. 하지만 아파트값이 급등하는 재건축 단지 중 상당수는 남은 정비사업 일정을 감안할 때 연내에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청하지 못할 가능성이 크다. 특히 올 들어 서울시 재건축 심의를 통과한 단지 대부분은 내년 ‘세금 폭탄’이 될 수 있는 환수제 적용을 피할 수 없다는 얘기다. 이런 상황에서 강남권 일부 중개업자들은 환수제 시행이 올해 말 또다시 유예될 수 있다며 수요자들을 현혹하고 있다. 전문가들은 재건축 단지에 대한 남은 정비사업 일정이나 입지, 가격 등을 꼼꼼히 비교하지 않고 투자에 나서면 폭탄 돌리기식 거래의 희생양이 될 수 있다고 지적한다. ◇재건축 심의 통과 단지가 집값 상승 주도부동산114에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 아파트값은 지난해 말 대비 1.87% 올랐다. 이는 강남4구 일반아파트 상승률(0.61%)보다 3배 이상 높은 수준이다. 이달 현재 강남권 재건축 아파트값은 3.3㎡당 4025만원으로 일반아파트(2589)에 비해 1.5배 이상 비싸다. 집값 상승세는 최근 재건축 심의를 통과한 강남 아파트 단지가 주도하는 양상이다. 지난 17일 열린 서울시 도시계획위원회(도계위)에서 재건축 정비계획안이 통과된 강남구 개포주공5단지 전용 84㎡형은 현재 시세가 13억5000만원 선으로 도계위 심의 통과 이전인 이달 초에 비해 5000만원 넘게 올랐다. 인근 B공인 관계자는 “내년부터 시행될 환수제 적용을 피하기 어려운데도 집주인들이 추가 상승 기대감에 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다”고 말했다. 지난 16일 열린 서울시 건축 심의에서 재건축 설계안이 최종 통과돼 사업시행인가를 앞둔 송파구 신천동 진주아파트 전용 84㎡형의 경우 이달 현재 시세가 11억원으로 두 달 전보다 1억원이나 뛰었다. 서울시와 층수 제한으로 갈등을 겪고 있는 재건축 사업 초기 단계의 대치동 은마아파트 매맷값 상승세가 주춤한 것과는 딴판이다.지난달 서울시 도계위 문턱을 넘은 서초구 잠원동 신반포9차 전용 75㎡형도 최고 13억 1000만원으로 한 달 만에 1억원 가량 올랐다. 잠원동 S공인 관계자는 “아파트 매수 희망자 대부분은 거주 목적의 실수요자보다는 전매 차익을 노린 투자자들”이라고 전했다. ◇환수제 시행 땐 ‘세금 폭탄’…“투자 신중해야” 하지만 이들 단지의 경우 재건축 정비계획안이 올 들어 서울시 1차 관문을 통과했다고 해도 건축위원회, 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분총회 등의 단계를 거쳐야 한다. 사업시행인가부터 관리처분계획 신청을 할 때까지 최소 7개월 이상이 걸린다. 이론적으로 이달까지 사업시행인가 단계를 밟지 못한 단지는 사실상 내년부터 시행되는 환수제 적용을 피할 수 없다. 업계 관계자는 “올 상반기에 도계위 심의를 통과한 단지 중 연내 관리처분계획 신청을 할 수 있는 곳은 손에 꼽을 정도”라며 “대부분 단지는 환수제 적용을 받아 세금 폭탄을 맞게 될 것”이라고 말했다. 올 들어 열린 서울시 1~9차 도계위 회의 결과를 분석한 결과 재건축 심의를 통과한 강남4구 아파트 단지는 총 17곳 1만 2141가구에 달한다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 아파트 추진위원회 설립 승인일과 준공일의 주택 가격을 비교해 조합원 가구당 재건축으로 얻는 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도다. 올해 말까지 한시적으로 집행이 유예된 상태다. 따라서 환수제가 내년 부활할 경우 매수자 입장에서는 세금 폭탄을 피할 수 없게 된다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “조합설립 시점의 아파트값과 등기 시점의 시세 차익이 가구별로 모두 다르기 때문에 딱 잘라 세금이 얼마인지 추산하기는 어렵다”면서도 “최근 급등하는 시세를 보면 부담금은 적게는 수천만원에서 억대에 달할 것”이라고 말했다. 사정이 이런데도 시장에서는 환수제 적용을 피하고자 일부 조합원이 내놓은 재건축 단지에 대한 폭탄 돌리기식 거래가 횡행하고 있다. 강남권 중개업소들이 수요자를 대상으로 “환수제가 올해 말 다시 한번 유예될 수 있다”며 재건축 심의를 통과한 단지는 물론 아직 심의조차 통과하지 못한 단지에 대해서도 매수를 권유하고 있는 것이다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “여건상 내년부터 환수제가 시행될 가능성이 매우 크다”며 “아직 사업시행인가 단계를 밟지 못한 재건축 사업 초기 단지에 대한 묻지마식 투자는 삼가야 한다”고 지적했다.

2017.05.26 I 김기덕 기자

'3.3㎡=5000만원' 초고층 업고…뚝섬 '서울 부촌' 뜨나
[이데일리 김인경 기자] 서울 성수동 성수동에 뚝섬 갤러리아 포레(2011년 7월 입주), 서울숲 트리마제(5월 입주 예정)에 이어 또 하나의 초고층 랜드마크 아파트가 등장한다.대림산업(000210)이 이달 말 분양하는 ‘아크로 서울포레스트’가 주인공이다. 한강을 한눈에 내려다볼 수 있는 이 단지는 분양가만 3.3㎡당 5000만원에 육박할 것으로 보인다. KB국민은행 시세정보에 따르면 현재 갤러리아포레 매맷값은 3.3㎡당 평균 4900만원으로 강남 고가 아파트로 유명한 삼성동 아이파크(3.3㎡당 4990만원)와 맞먹는다. 강북권 최고 부촌으로 손색이 없다.◇분양 재도전 나선 49층짜리 주상복합단지성수동1가 뚝섬지구단위계획 특별3구역에 들어서는 아크로 서울포레스트는 주거시설 2개 동과 프라임 오피스 디타워(D Tower), 미술관과 공연장이 있는 아트센터, 상업시설들이 들어설 리테일 공간으로 이뤄진다. 주거 단지는 지하 5층~지상 49층에 전용면적 91~273㎡, 총 280가구 규모다. 대림산업은 2008년 3월 ‘한숲 e편한세상’이라는 이름으로 이 부지에 초고가 아파트(3.3㎡당 3856만~4594만원) 분양에 나선 바 있다. 그러나 글로벌 금융위기가 터진 직후라 투자 심리가 가라앉은 데다 분양가도 높아 전체 가구 중 85%가 미분양됐다. 결국 대림산업은 사업을 철회했다. 아파트 분양사업이 9년 만에 다시 추진되는 만큼 대림산업의 각오도 남다르다. 이미 국내에 등장한 초호화 서비스와 특별설계를 모두 쏟아부었다. 서울숲과 한강을 한눈에 볼 수 있도록 270도 파노라마 평면을 적용하고 창틀 자체를 없앴다. 조망권이 비교적 좋지 않은 20층 이하에는 서울숲을 더 가까이 누릴 수 있도록 그린 발코니를 도입했다. 천장도 일반아파트(2.3m)보다 훨씬 높은 2.9~3.3m에 이른다. 입주민들을 위한 피트니스센터와 연회실은 물론 애완동물 케어룸과 전용 뷰티살롱도 뒀다. 호텔 수준의 ‘개인 집사’(버틀러 서비스)도 제공할 예정이다. 최고급 주거시설을 표방하다 보니 분양가도 만만찮을 전망이다. 업계에서는 갤러리아 포레의 시세를 감안했을 때 아크로 서울포레스트 분양가는 3.3㎡당 5000만원은 육박할 것이라 보고 있다. 대림산업은 현재 서울 강남 JW메리어트호텔에 VIP 라운지를 마련하고 투자자들의 상담을 진행하고 있다. 아크로 서울포레스트 분양 담당자는 “초고가 아파트는 60%만 분양돼도 성공이라고 보지만 고객들의 반응이 좋아 기대 이상이 될 가능성도 있다”고 말했다. ◇ 뚝섬, 아크로 서울 포레스트 업고 서울 부촌지도 바꿀까아크로 서울 포레스트의 분양을 앞두고 주변 주택시장은 벌써 들썩이고 있다. 분양가가 높고 브랜드파워가 있는 고급 아파트 등장이 주변 시세를 견인할 것이라는 기대감에서다.실제로 강남구 개포동의 경우 2016년 래미안 블레스티지(개포2단지 재건축)와 디에이치아너힐즈(개포3단지 재건축)가 3.3㎡당 각각 3760만원, 4319만원에 분양되며 주변 집값을 한껏 끌어올랐다. 이들 단지는 높은 분양가에도 불구하고 각각 33.6대 1과 100.6대 1이라는 평균 경쟁률로 조기 완판됐다. 이에 개포동 아파트의 매맷값은 지난해 5월 3.3㎡당 4329만원에서 이달 4700만원으로 급등하며 서초구 반포동(3.3㎡당 4603만원)과 잠원동(3.3㎡당 3379만원)을 앞서는 부촌이 됐다.게다가 아크로 서울포레스트에서 길 하나를 건너면 두산중공업이 지은 ‘서울숲 트리마제’가 이달부터 이삿짐을 푼다. 지하 3층~최고 47층(총 688가구)에 달하는 이 단지는 현재 3.3㎡당 시세가 6000만원에 이른다. 전용 84㎡짜리 로열층은 2014년 분양 당시(분양가 13억9000만원)보다 1억5000만~2억원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되고 있다. 성수동1가 뚝섬의 가장 큰 매력은 상업지구(뚝섬 상업용지)에 위치해 서울시가 강남 재건축 추진 단지에 적용하고 있는 ‘35층 룰’에서 자유롭다는 것이다. 강남과 비교해 한강 조망권이 탁월한데다 성수대교와 영동대교만 건너면 강남으로 바로 진입할 수 있는 것도 장점이다. 인근 S 공인중개소 관계자는 “학군에 민감한 수요자들이 많은 강남과 달리 은퇴한 부부들이나 외국계 기업 임원, 전문직 종사자들이 주로 찾는 곳”이라며 “오는 2021년 아크로 서울포레스트까지 입주하면 강남과 다른 분위기의 럭셔리 주거 타운이 완성될 것”이라고 말했다. 주변 개발사업 호재로 뚝섬지구가 포함된 성수동1가 평균 아파트값은 지난해 5월 3.3㎡당 2125만원에서 5월 2300만원으로 올랐다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 “강남 재건축 지역과 달리 최고 50층을 지을 수 있는데다 한강을 남향으로 볼 수 있다는 게 뚝섬의 가장 큰 강점”이라면서도 “워낙 고가의 아파트인 만큼 투자용이라면 거래가 활발하지 않을 수 있다는 점은 주의해야 한다”고 말했다.

2017.05.22 I 김인경 기자

[J노믹스]도시개발, 전면 철거→재생 확 바뀐다
[이데일리 김기덕 기자] 문재인 정부의 부동산 정책은 ‘도시재생 뉴딜 사업’ 활성화에 핵심 방점이 찍혀 있다. 과거 노무현 정부의 행정수도 이전을 비롯해 이명박 정부 뉴타운 사업, 박근혜 정부의 행복주택 건설이 대규모 개발과 임대주택 공급에 정책 초점이 맞춰져 있는 것과는 궤를 달리한다. 도시재생 뉴딜사업은 낡고 쇠퇴한 도시를 변모시키기 위해 기존 동네를 완전히 철거하는 재개발·재건축과 달리 기존의 모습은 유지하면서 낙후된 도심 환경을 개선하는 사업이다. 다만 전문가들은 도시환경 정비를 위한 구체적인 공공재원 조달 방법과 사업 방식에 한계점이 있을 수 있다고 지적하고 있다. 업계에 따르면 최근 노후한 도심 중심가에 사람이 빠져나가고 도시 외곽으로만 주택 단지가 들어서면서 도시가 도넛처럼 변하는 ‘도심 공동화’가 진행되고 있다. 이를 막기 위해 매년 10조원의 공적 재원을 투입해 도심 내 뉴타운 해제지역 및 재개발사업이 중단된 저층 노후주거지 등을 변화시키겠다는 게 문 대통령의 핵심 공약 사항이다. 이는 그동안 도시재생 사업에 투입된 재원(연간 1500억원)과 비교하면 재정 규모가 6배가 넘는다. 업계 관계자는 “노후한 도심 환경을 개선하기 위해 재건축·재개발이나 뉴타운 사업 등 전면 철거형 정비사업이 주로 추진됐지만 서울 강남 등 일부 지역을 제외하곤 사업성이 없어 개발 거품도 빠른 속도로 꺼지고 있다”며 “현재 전국적으로 700여곳의 넘는 곳에서 개발이 전면 중단된 상태”라고 말했다. 물론 현재도 도시재생 정책이 추진되고 있으나 문 대통령이 제시한 뉴딜 정책과 비교했을 때 규모는 물론 틀 자체도 다르다는 평가다. 국토부는 2013년 말 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 시행한 이후 전국적으로 3488개 읍ㆍ면ㆍ동 중 도시재생 대상지 2241곳(2015년 12월 기준)을 선정했다. 하지만 선정 지역 중 도시재생이 시급해 지방자치단체별로 도시재생 계획을 수립됐거나 수립 중인 곳은 불과 135곳(6%)에 그친다. 하지만 도시재생 뉴딜 사업은 말 그대로 대규모 정책 사업이다. 특히 이 사업은 기존 도심 정비뿐만 아니라 노후 주거지의 주택 개량과 재건축, 가로주택정비사업에 생활편의 기반시설 설치 등도 포함하고 있어 도시재생뿐만 아니라 주거개선 사업의 성격도 띤다. 또 특별법에 의해 지정하는 도시재생 활성화 지구에 국한하지 않고 도심 내 뉴타운 해제지역 및 노후·불량 주거지 등으로 대상 지역이 대폭 넓어질 가능성도 크다.전문가들은 도시재생 뉴딜 사업의 취지는 공감하면서도 시행을 위한 자금 조달이나 사업 방식에 한계가 있을 수 있다고 지적한다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “도시재생 사업은 돈을 쏟아붓는 사업이 아닌데 연간 10조원이 되는 돈을 어디서 마련할 지가 의문”이라며 “사업도 민간 주도형이 아닌 서울주택도시공사(SH공사)나 한국토지주택공사(LH) 등 개발공사 주도로 진행되면 과거 철거형에 준하는 재개발 형식으로 사업이 전개될 가능성이 있다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “지방의 경우 인구가 줄어들고 있는 상황에서 구도심을 활성화시키기 위해서는 신도시 추가 조성을 없애는 등 도시기본계획을 다시 짤 필요가 있다”고 말했다.

2017.05.12 I 김기덕 기자

[문재인 시대]"보유세 인상 당장 없지만 대출규제 변수… 집값, 숨고르기"
[이데일리 이진철 기자] 새 정부 출범 이후 주택시장 향배에 관심이 쏠리고 있다. 문재인 대통령이 대선 공약으로 ‘서민 주거 안정’을 전면에 내세웠다는 점에서 주요 부동산 정책의 실행 여부에 따라 집값에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 전문가들은 조기 대선으로 정부 부처의 전열이 갖춰지지 않았다는 점에서 새 정부가 시장 흐름을 바꿀 만한 부동산 정책을 당장 내놓지는 않을 것으로 예상했다. 따라서 올 들어 주택시장에서 입주 물량 증가 등 수급(수요와 공급) 영향으로 나타나고 있는 서울·수도권과 지방의 지역별 양극화 현상이 당분간 지속될 것으로 전망됐다. 하지만 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제 강화는 대선 공약에서 명확히 언급했기 때문에 조만간 시행 가능성이 높은 주택시장의 가장 큰 변수로 꼽혔다. ◇ 보유세 인상 당장 어려울 듯… 전·월세 안정책 초점새 정부는 대선 기간 동안 부동산 보유세 인상 등 시장에 직접적인 영향을 미칠 만한 규제 대신에 주거 취약계층을 위한 공공임대 확대 등을 주요 공약으로 내세웠다. 특히 도시재생 뉴딜사업에 매년 공적 재원 10조원 투입하겠다는 공약에 따라 사업 부지 선정에 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 또 임대차 계약갱신청구권(임대차 계약 만료 후 임차인이 전세계약 갱신을 요구할 수 있는 권리) 및 임대료 상한제(전월세 인상률을 일정수준 이하로 제한하는 제도)의 단계적 제도화 공약이 빠르게 공론화할 경우 전·월세시장에는 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “새 정부에서 언제든지 시장 규제책을 내놓을 수 있지만 보유세 인상과 같은 실제 주택시장에 파급력이 있을만한 큰 정책 변화는 없을 것”이라고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 “시장 충격이 큰 부동산 보유세 인상을 위해서는 거래세(취득세·양도소득세)를 낮추는 작업도 병행해야 하기 때문에 새 정부가 당장은 추진하기는 어려울 것”이라고 말했다.◇ 입주 물량·금리 변수…시장 양극화 전망올 들어 서울·수도권과 세종·부산시 등 일부 지역은 집값이 뛰고 있지만 나머지 지방 대부분은 주택시장이 약세를 보이고 있다. 따라서 올 하반기로 갈수록 입주 물량 증가와 미국 기준금리 인상 가능성 등이 주택시장을 좌우할 가장 큰 변수로 꼽히고 있다.김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “6월이 되면 주택시장도 계절적 비수기로 접어들기 때문에 매매시장이 관망 장세로 접어들 것”이라며 “전세시장도 7월부터 입주 물량이 크게 늘어나면서 상반기에 이어 안정적인 흐름을 유지할 가능성이 크다”고 말했다.곽창석 도시와공간 대표는 “신규 분양 물량이 대선 이후로 많이 미뤄졌던 만큼 분양시장에 큰 장이 설 것 같다”며 “전세시장은 계절적 비수기인데도 둔촌주공아파트 등 강남권의 대규모 재건축 단지들의 본격적인 이주 수요로 지역에 따라 전셋값 상승세가 뚜렷할 것”이라고 말했다.◇ 수도권 공공택지 신규 분양아파트 주목전문가들은 새 정부 출범 이후 당장 정책 변화는 없을 것으로 예상되는 만큼 시간을 두고 지켜보면서 내집 마련 및 부동산 투자 시기와 지역을 결정하는 게 좋다고 조언했다. 입주 물량 과잉 여부를 잘 체크해 입지를 선택하고, 금리 인상 가능성도 염두에 두고 대출 비중을 따져봐야 한다는 것이다. 여유자금이 있는 실수요자라면 서울 강남권 재건축 단지나 과천 지식정보타운 등 인기지역과 수도권 공공택지지구 분양 물량을 눈여겨 볼만하다.박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “박근혜 정부의 신규 택지 공급 중단으로 수도권 공공택지지구 내 분양 단지는 희소성이 더 높아졌다”며 “북위례신도시나 성남 고등지구, 하남 감일지구 등에서 공급되는 신규 아파트를 주목할 만하다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “상가와 오피스텔 등 수익성 부동산은 공급 물량이 많고 수익률도 떨어지고 있어 입지와 상품성 등을 잘 따져본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다”고 조언했다.

2017.05.10 I 이진철 기자

비싸서 안팔린다?…럭셔리 오피스텔은 없어서 못판다
△10억원이 넘는 고가 오피스텔이 요즘 인기다. 매매 거래가 늘고 몸값도 상승세다. 사진은 매매가격이 한 채당 20억~30억원에 달하는 서울 강남구 청담동 ‘피엔폴루스’ 오피스텔 전경. [사진=피엔폴루스 제공][이데일리 김인경 김기덕 기자] 대형 호텔 입구를 연상케 하는 고급스러운 바닥재로 꾸민 단지 로비로 들어서면 보안 직원이 방문객의 신분을 확인한다. 보안 카드를 대고 엘리베이터를 타고 올라가 방 안으로 들어가면 외국에서 공수해 온 가전제품과 천연석으로 마감한 거실 벽이 눈길을 사로잡는다. 통유리 방식의 커튼월을 적용한 거실 창으로는 한강 조망이 한 눈에 내려다 보인다. 아파트가 아니다. 서울 도심 한복판에 들어선 초고급 오피스텔 얘기다. 한 채에 10억원을 훌쩍 넘는 초호화 오피스텔이 부동산시장에서 ‘반란’을 일으키고 있다. ‘비싸면 잘 팔리지 않는다’는 통설을 과감하게 깨버리며 고급아파트의 대체재로 주목받고 있는 것이다.이들 오피스텔은 서울 강남권 중에서도 노른자 땅으로 통하는 대치·청담·잠실동 초역세권 일대에 들어서는 데다 교통·상업·업무지구 조성 등 다양한 개발 호재를 품고 있어 투자자들도 군침을 흘리고 있다. ◇“비싸도 산다”… 거래 늘고 가격도 껑충국토교통부에 따르면 10억원이 넘는 고가 오피스텔 거래량은 지난 2014년 83건에서 2015년 113건으로 100건을 훌쩍 넘어섰다. 지난해에는 126건이 매매 거래됐다. 일년 새 11.5%가량 거래가 증가한 것이다. 올 들어서도 매매 거래가 꾸준히 늘고 있다. 지난해 하반기 ‘11·3 부동산 대책’ 등 정부의 잇따른 부동산 규제에도 불구하고 올해 1월부터 4월 말까지 27건이 거래된 것이다.거래가 늘면서 가격도 오르고 있다. 비선 실세 최순실씨가 거주해 ‘최순실 오피스텔’로 불리는 서울 강남구 청담동 ‘피엔폴루스’는 지난해 국세청이 고시한 전국 오피스텔·상업용 건물 기준시가에서 1위를 기록했는데, 올해 역시 가격 상승세가 이어지고 있다. 이 오피스텔 133㎡형(전용면적 기준)은 현재 시세가 22억~23억원 선으로 최근 석달 새 1억원 가량 올랐다. 인근 D공인중개업소 관계자는 “최순실 사태로 입소문을 타면서 오히려 이 일대 오피스텔 시장에서 더욱 유명해졌다”며 “매물이 자주 나오는 편은 아니지만 간혹 급매물이 나오면 순식간에 팔려나간다”고 전했다. 지난 2005년 완공된 강남구 도곡동 SK리더스뷰 전용 163㎡형은 지난해 5월 11억8500만원에 거래됐다. 하지만 이달 현재 최고 시세가 13억원을 호가하고 있다. 1년 새 몸값이 1억원 넘게 뛴 것이다. 이 단지에서 걸어서 5분 거리에 있는 ‘도곡현대힐스테이트’ 전용 141㎡짜리 아파트 시세(13억4000만원)과 비슷한 수준이다. 강남권 초호화 오피스텔은 최고급 아파트 수준의 내부 설계에다 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라도 갖춰고 있다. 이러다 보니 월세용으로도 인기를 끌고 있다. 강남구 도곡동 K공인 관계자는 “실거주를 하기 위해 오피스텔을 찾는 사람도 있지만 회사에서 임대료를 내주는 외국계 임원이나 보안이 필요한 연예인들이 월세로 많이 들어온다”고 말했다. 현지 중개업소들에 따르면 10억원 중반대 오피스텔이라면 임대료로 보증금 1억원에 월 300~400만원을 받을 수 있다.◇분양시장에서도 인기…“투자 환금성 따져야” 이 같은 바람을 타고 초호화 오피스텔은 분양시장에서도 잘 나가고 있다. 뛰어난 교통망을 갖춘 입지에 들어서는 데다 호텔식 발렛파킹, 고급 마감재를 활용한 맞춤형 내부 인테리어 등으로 주거 생활의 질을 높여 수요자들의 러브콜이 이어지고 있다. 지난달 말 강남구 대치동에서 모델하우스 문을 연 ‘대치3차 아이파크’는 주말 사흘간 약 2만5000명의 예비 수요자들이 몰렸다. 이 오피스텔은 국제교류복합지구,현대글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하공간 통합개발 등 풍부한 개발 호재를 품고 있는 대치동에서도 알짜 부지에 들어선다. 지하철 2호선 삼성역이 도보 3분 거리에 있다. 시공사인 HDC아이앤콘스 관계자는 “유럽풍의 고품격 외관디자인 설계에다 내구성과 기능성이 탁월한 강화천연석 적용으로 단열효과 및 차음성, 밀폐력 등이 우수하다”며 “ 미국 환경보호국(EPA)에서 공인한 친환경 재생에너지 기술인 ‘지열 시스템’도 도입돼 난방과 냉방비를 각각 50%, 78%까지 절약할 수 있다”고 말했다. 지난해 6월 강남구 청담동에서 공급된 ‘아노블리81’ 오피스텔도 분양가가 최고 13억원(3.3㎡당 3500만원 안팎)을 넘었지만 한 달 만에 모두 팔렸다. 단지는 분당선 압구정로데오역과 가깝고 위례신도시와 신사역을 잇는 위례신사선이 개통되면 학동사거리역도 걸어서 3분 거리다. 하지만 수십억원을 웃도는 고가 오피스텔은 부동산시장 침체시 일반아파트에 비해 환금성이 떨어지는 만큼 무리한 투자는 삼가야 한다고 전문가들은 조언한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남권 초호화 오피스텔은 환금성이 일반아파트에 비해 떨어지는데다 차기 정부의 부동산 정책에 대한 불확실성도 커 투자에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

2017.05.02 I 김기덕 기자

집값 상승에…전세가율 높은 강북 '갭투자' 다시 고개
[이데일리 원다연 기자] 서울 성동구 왕십리동에 사는 정모(52·여)씨는 요즘 서울 도심에서 전세를 끼고 1억원 안팎에 매입할 수 있는 아파트를 찾고 있다. 올해 초 장기 투자 개념으로 샀던 상계동 재건축 추진 단지에서 이주비로 1억2000만원 가량을 받은 게 계기가 됐다. 정씨는 “1억원이 조금 넘는 재건축 이주비로 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 높으면서도 입지도 좋은 아파트를 잡으면 향후 시세 차익을 얻을 수 있을 것 같아 요즘 열심히 발품을 팔고 있다”고 말했다.올해 평년보다 많은 입주 물량과 금리 인상 가능성으로 ‘깡통전세’(집값이 전세보증금 아래로 떨어져 집을 팔아도 전세금을 메울 수 없는 전셋집)가 늘어날 수 있다는 우려에 한동안 주춤했던 아파트 갭투자가 최근 들어 다시 고개를 들고 있다. 지난해 발표된 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 하락세를 보이던 아파트값이 다시 매매·전세 동반 상승세를 회복하면서다. 갭투자는 매맷값과 전셋값 차이가 크지 않은 아파트 등을 전세 끼고 사서 시세 차익을 얻는 투자 방법을 말한다. 매매·전셋값이 계속해 오르고 전세 수요가 풍부해야 수익을 기대할 수 있다. 그러나 전문가들은 올 하반기에 입주 물량이 쏟아지는데다 총부채원리금상환비율(DSR·연소득에서 전체 대출금의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율) 도입 등 더욱 까다로운 대출 규제가 시행되는 만큼 불확실성이 해소될 때까지 시장을 지켜보는 것이 좋다고 조언한다.◇집값 상승에 꿈틀대는 ‘갭투자’KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 기준 전국 아파트 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)은 75.7%를 나타냈다. 이는 전달에 이어 역대 최고 수준이다. 부동산 규제로 시장을 얼어붙게 했던 11·3 대책 이후 2년만에 하락세로 돌아섰던 서울 아파트값도 상승세를 되찾았다. 부동산114에 따르면 지난해 12월 둘째 주 2014년 이후 100주만에 하락 전환했던 서울 아파트값은 올 들어 1월 중순 이후 상승세로 돌아서 이달까지 14주 연속 오르고 있다.매맷값과 전셋값 격차가 계속해 줄어드는 가운데 최근 집값이 꿈틀대자 한동안 움츠러들었던 갭투자가 다시 활발해지는 양상이다. 서울에서는 성북구(83.6%)와 노원구(75.7%) 등 전세가율이 높은 강북 권역을 중심으로 갭투자 사례가 늘고 있다. 노원구 상계동 S공인중개업소 관계자는 “창동 차량기지 이전과 재건축 사업 등 개발 호재로 시세 차익을 기대하는 갭투자 수요자들이 몰리면서 올해 초까지만도 1억원 선이던 투자금이 1억2000만원 수준으로 뛰었다”고 말했다. 일대 단지 중 용적률이 낮아 갭투자 수요가 몰린다는 상계주공10단지의 시세는 전용면적 59㎡형 기준 매매가 3억3000~3억4000만원, 전셋값은 2억2000만~2억2500만원 선에 형성돼 있다. 재개발사업이 활발한 마포구(전세가율 78.4%)에서는 신축 아파트 인근의 소형 아파트를 위주로 갭투자족들이 몰리고 있다. 마포구 공덕동 H공인 관계자는 “염리·아현 재개발로 새 아파트가 들어서면서 인근 기존 아파트도 그만큼 값이 오를 것이란 기대감에 매물을 찾는 손님이 많다”고 말했다. ◇“하반기 입주 물량 증가…투자 신중해야”그러나 전문가들은 하반기로 갈수록 입주 물량이 늘어나고 새 정부에 따른 정책 불확실성도 남아 있는 만큼 섣불리 갭투자에 나서는 것은 위험하다고 조언한다. 양지영 리얼투데이 리서치본부장은 “현재 부동산시장 상황이 연초 전망했던 것보다 좋은 것은 사실”이라면서도 “올해는 하반기로 갈수록 입주 물량이 늘어나면서 가격이 조정될 가능성이 크다”고 말했다. 부동산114 집계에 따르면 올 7월부터 내년 2월까지 입주 물량이 집중돼 월 평균 입주 물량이 3만8899가구에 달한다. 이는 지난해 월 평균 입주 물량(2만4311가구)의 1.6배 수준이다. 입주 물량이 늘어 전셋값이 떨어지면 자칫 투자자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 다음 세입자를 구하기 어려운 상황에 처할 수 있다. 최근 다시 갭투자가 고개를 들고 있는 것은 일부 지역이 견인하는 상승세가 부동산 시장의 오해를 불러일으키고 있기 때문이라는 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남권 재건축 단지 등 일부 지역이 상승세를 이끌면서 값이 오르고 있지만 거래량을 봤을 때는 시장이 회복세로 접어들었다고 판단하기 어렵다”고 말했다. 실제 올해 1분기 서울 아파트 매매 거래량은 1만5879건으로 전년 같은 기간(1만7384건) 대비 9.5% 가량 줄었다.

2017.04.25 I 원다연 기자

[재건축 심판관 도계위]③아파트지구 지정에 속타는 조합
[이데일리 김기덕 기자] 서울 압구정 아파트지구에 이어 반포·서초·여의도지구를 통합 개발한다는 서울시의 밑그림이 나오자 일부 재건축 단지 조합들은 울상을 짓고 있다. 단지별 개발이 아닌 통합 도시개발에 나서게 되면 재건축 사업 기간이 더욱 길어질 수 있어서다. 아직 서울시로부터 재건축 심의를 통과하지 못한 상당수 개별 단지는 지구단위계획 전환으로 기존 정비계획안 수정이 불가피해졌다는 분석도 나온다. 22일 서울시에 따르면 서울 반포·잠원·서초동과 영등포구 여의도동 일대 아파트 재건축 아파트지구를 ‘지구단위계획’으로 묶어 통합 개발된다. 지난해 압구정 아파트 정비계획을 자구단위계획으로 전환한 데 이은 두 번째 조치다. 그동안 단지별 재건축 정비계획이 중심이었다면 통합 개발 지구는 교통·기반시설·상업지역 등까지 종합 관리하는 지구단위계획으로 묶이게 되는 것이다. 이번 계획에 따라 각 지구별로 △반포 아파트지구(264만9071㎡)는 65개 단지 3만1945가구 △서초 아파트지구(49만1261㎡) 22개 단지 1만3602가구 △여의도 아파트지구(55만734㎡) 11개 단지 6323가구 등이 지구단위계획으로 묶인다. 이미 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과한 반포주공1단지와 반포현대아파트 등 몇개 단지를 제외한 대부분 단지는 지구단위계획 전환으로 재건축 사업이 늦어질 가능성이 크다는 우려 섞인 전망도 나오고 있다. 이에 따라 현재 정비계획이 진행 중이거나 재건축 심의를 앞둔 서초구 내 신반포14차(1개동 178가구)·신반포 7차(3개동 320가구)·삼풍아파트(24개동 2390가구) 등을 비롯해 영등포구 여의도동에 속한 시범(24개동·1790가구)·삼익아파트(4대동 360가구) 등은 지구단계획수립에 따라 적지 않은 영향을 받을 전망이다. 서울시 관계자는 “주민 불편 최소화하기 위해 지구단위계획 수립 중에도 기존에 추진중인 정비사업은 중단되지 않도록 하겠다“고 말했다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “강남권에서 재건축을 추진하거나 서울시 심의에서 부결됐던 단지들은 지구단위계획 전환으로 사업이 늦어지면서 상당한 영향을 받을 수밖에 없다”며 “내년 이후로 재건축 사업을 미루는 단지가 나올 수 있다”고 말했다.

2017.04.22 I 김기덕 기자

재건축 추진 속도 떨어져…내년 부활 초과이익환수제 폭탄 맞나 '긴장'
[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남권 주요 아파트지구의 통합 개발 밑그림이 공개되면서 개별 재건축 추진 단지들의 혼란이 불가피할 전망이다. 서울시는 지난해 10월 압구정 아파트지구에 이어 반포·서초·여의도 일대 아파트지구를 통합 개발 방식인 지구단위계획으로 관리해 주거·상업·문화시설이 융합된 주거공간으로 탈바꿈한다는 계획이다. 하지만 강남 재건축 시장에서는 서울시의 최고층수 ‘35층 룰’로 이미 사업성이 낮아진데다 이번 통합 개발 관리로 재건축 사업 시기가 더욱 늦어질 수 있다고 우려하고 있다. 아직 서울시로부터 재건축 심의를 통과하지 못한 상당수 개별 단지는 지구단위계획 전환으로 기존 정비계획안 수정이 불가피해졌다. 이렇게 되면 사업 일정이 늦춰져 내년 부활하는 ‘재건축 초과이익 환수제’를 적용받을 가능성이 더욱 높아진다. ◇98개 재건축 단지 지구단위계획 묶여 서울시는 서울 반포·잠원·서초동과 영등포구 여의도동 일대 아파트 재건축 아파트지구를 ‘지구단위계획’으로 묶어 통합 관리할 방침이라고 19일 밝혔다. 반포·서초·여의도 아파트지구는 1970년대 아파트 공급 활성화를 목적으로 지정된 서울의 대표적인 대규모 아파트촌이다. 개별 단지별로 재건축 가능 시기가 도래함에 따라 보다 광역적인 도시 관리가 이뤄질 수 있도록 선제적 조치를 마련한 것이라고 서울시는 설명했다.양용택 서울시 도시관리과장은 “이들 아파트지구는 하나의 블록에 학교·공원 같은 기반시설과 교회·병원·시장·도서관과 같은 생활편의시설을 갖춰 그 안에서 모든 것을 해결할 수 있도록 한 ‘근린주구’ 이론에 기반해 계획됐다”며 “도심과 한강변 사이의 연계 부족 등 주변 지역과 단절된 폐쇄적 생활권을 도시공간과 유기적으로 연계하는데 개발의 초점을 맞췄다”고 설명했다. 이들 아파트지구는 개발된 지 30~40년이 지나면서 건물의 노후화, 주차문제, 주변지역 교통 문제 등이 지속적으로 발생하면서 생활편의적 측면에서도 지역 주민들의 재건축 요구가 증가하고 있는 상황이다. 이에 따라 서울시는 문화·여가 자족기능을 갖춘 공공시설을 비롯해 주차수요 증가 등을 해결하기 위해 교통 개선 방향도 함께 제시할 방침이다. 통합 개발 구역에는 현재 정비계획이 진행 중이거나 재건축 심의를 앞둔 서초구 반포주공1단지(66개동 2210가구)·반포현대(1개동 80가구)·신반포14차(1개동 178가구)·신반포 7차(3개동 320가구)·삼풍아파트(24개동 2390가구) 등이 포함됐다. 영등포구 여의도동에는 시범(24개동·1790가구)·삼익아파트(4대동 360가구) 등이 속했다. ◇단지별 정비계획안 충돌시 사업 지체 우려 이번 지구단위계획에 속한 아파트지구는 대부분 한강변 일대에 들어서 있어 서울시 한강변 기본관리계획에 따라 재건축 단지 최고층 높이는 35층 이하로 제한된다. 다만 이미 재건축 정비계획안이 서울시 심의를 통과한 반포주공1단지와 반포현대아파트 등 몇개 단지를 제외한 대부분 단지는 지구단위계획 전환으로 재건축 사업이 늦어질 가능성이 크다. 더욱이 교통 시설 정비 및 까다로운 기부채납(공공기여) 요건 등이 추가돼 기존 정비계획안과 충돌할 가능성이 높아 당분간 아파트값 상승에 제동이 걸릴 가능성이 클 것으로 주변 중개업소 관계자들은 내다봤다. 영등포구 여의도동 C공인중개업소 관계자는 “내년부터 시행될 환수제 적용을 피하기 위해 신탁 방식으로 변경해 사업을 추진하는 단지들도 지구단위계획 변경으로 재건축 일정에 차질이 빚어질 것으로 보인다”며 “개별 단지가 아닌 전 구역을 고려해 사업을 추진해야 하기 때문에 벌써부터 세금 폭탄이 될 수 있는 환수제를 우려하는 목소리가 조합 측으로부터 나오고 있다”고 전했다.서울시는 지구단위계획 변경에 따른 시장 충격을 최소화하고 각 아파트지구별로 주민 의견이 충분히 반영될 수 있도록 자치구와 거버넌스 체제를 구축해 협력·보완적인 도시관리계획을 수립할 계획이다. 이를 위해 선제적으로 주민 설문조사, 공청회 등 다양한 방법으로 지역주민의 환경개선 수요를 파악할 예정이다.서울시 관계자는 “개별 단지가 아닌 통합적 도시 관리라는 큰 들에서 재건축 정비계획을 세워야 하기 때문에 공공기반 시설 마련 등에 중점을 둬야 하는 것은 불가피하다”면서도 “아직 용역 착수 단계이기 때문에 구체적으로 정해진 것은 없다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “강남권에서 재건축을 추진하거나 서울시 심의에서 부결됐던 단지들은 지구단위계획 전환으로 사업이 늦어지면서 상당한 영향을 받을 수밖에 없다”며 “내년 이후로 재건축 사업을 미루는 단지가 나올 수 있다”고 말했다.

2017.04.19 I 김기덕 기자