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- [집값 올리는 정책]14번 대책에도 안잡혀…“수급이 문제야”
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 김미영 기자] ‘투기와의 전쟁’ ‘강남 집값 전쟁’. 문재인정부는 이러한 평을 들을 정도로 부동산 규제책을 줄기차게 쏟아냈다. 출범 직후인 2017년 6월 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 하향 조정을 시작으로 이달 발표한 민간택지 분양가 상한제까지 2년3개월여 동안 내놓은 크고 작은 대책이 14번이다. 하지만 정책 효과는 기대와 다른 방향으로 흐르면서 정부와 시장의 전쟁은 현재 진행형이다. 그 가운데서 무주택자들 등 애꿎은 피해자가 양산되고 있다는 지적이 나온다. 시장이 작동하도록 정부가 숨통을 틔워줘야 한다는 게 전문가들의 제언이다.◇‘집값 전쟁’ 결과는…가격은 ‘상승’, 거래는 ‘뚝’ 통계청에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2017년 5월 86.6에서 1년 뒤 같은 달 105로 30포인트 가까이 올랐다. 올해 들어선 107 수준을 이어가고 있다. 계속 집을 보유하고 있는 다주택자는 집값 상승과 함께 양도소득세 부담도 커졌다. 이데일리가 21일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰해 분석한 결과 3주택자가 2014년 말 12억7000만원에 사들인 서울 잠실주공5단지의 전용면적 82㎡를 2017년 5월에 팔았다면 당시 시세 16억2000만원으로 양도세 1억1195만원만 내면 됐다. 하지만 이달 호가(집주인이 부르는 가격)대로 20억원에 판다면 양도세는 4억3513만원을 내야 한다. 여의도 시범아파트 전용 79㎡짜리도 2014년 매매가격이 6억5000만원이었지만 2017년 5월께엔 8억8700만원, 이달엔 호가 14억5000만원까지 올랐다. 9억원 미만이었던 2017년에 팔았다면 양도세는 7032만원이지만, 이달에 판다면 4억9077만원으로 뛴다. 취득과 양도시 각각 내야 하는 중개수수료를 필요경비로 반영하고 다른 비용이 들지 않았단 전제에서의 추산이다.양도세 부담뿐 아니라 대출 제한, 유주택자 청약규제 등 각종 규제가 강화되면서 거래도 큰 폭으로 줄었다. 서울 아파트 거래량은 2017년 5월 1만4860건에 달했지만 1년 뒤 같은 달엔 4700건으로 급락했다. 올 5월에도 4385건에 그쳤으며 7월에도 4262건뿐이다.아파트 거래가 얼어붙은 건 정부의 강력한 규제 때문이란 평가가 지배적이다. 정부는 2017년 6·19 대책의 LTV, DTI 강화 등과 같은 해 8·2 대책의 투기지역, 투기과열지구 지정 등으로 투기를 용납하지 않겠다는 입장을 밝혀왔다. 세율 인상에 더해 공시가격 인상으로 종합부동산세 부담을 높였고, 양도세 감면 축소와 다주택자 중과 등을 이어가면서 ‘살 집 말고는 팔라’는 신호를 거듭 시장에 보냈다. 하지만 정부의 잇단 정책이 투기를 잡기보단 거래 자체를 막는 역효과를 낳았다는 게 아파트 거래량의 급격한 축소로 확인되고 있다. 대출 규제 강화로 새 집을 사기도 어려워졌지만, 거래세를 높여 팔지도 못하도록 매수와 매도 양손을 묶어버린 상황이다.매물 품귀로 가격이 오르는데다 강남권 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 가속화까지 더해져 집값이 껑충 뛰면서 시장은 ‘집값 안정’이란 정부의 목표와도 정반대로 흐르고 있다. 업계 한 관계자는 “베이비부머 세대들의 노후불안과 금융시장에 대한 불확신, 1100조원에 달하는 시중 유동자금과 저금리 등이 만들어낸 부동산 과열의 원인 분석과 대책이 제대로 맞지 않았다”고 꼬집었다.◇“수급 문제 못 풀고 가격만 건드려” “유동자금 흐를 곳 터줘야”공급처방도 엉뚱한 방향으로 가는 형국이다. 정부는 서울엔 주택 공급량이 이미 풍부하다고 판단, 지난해 8·27 대책을 통해 수도권에 30만호 이상 추가공급이 가능한 30여곳의 공공택지를 추가 개발하겠다고 밝혔다. 부천대장과 고양창릉, 남양주 왕숙, 과천, 성남 복정·금토·서현 등이 대상지가 됐다.하지만 서울 집값을 잡기란 역부족이란 지적이 나왔다. 강남 수요를 대체할 만한 지역들이 아니기 때문이다. 이미 인천 검단신도시, 파주 운정신도시 등 수도권 서부권은 주택 과잉공급으로 미분양 사태를 빚는 등 이러한 분위기를 고스란히 보여주고 있다. 국토교통부에 따르면 6월말 기준 전국 미분양 주택은 6만3705가구로, 이 가운데 수도권 미분양 물량이 1만1608가구를 차지한다. 전국 미분양 주택은 5월(6만2741가구)과 비교해 1.5%(964가구) 늘어났는데, 수도권 미분양의 경우 한달 만에 13.6%(1390가구) 증가했다. 반면 서울 미분양은 178가구에서 123가구로 30%가 줄었다.재건축초과이익환수제에서 한발 더 나아간 민간택지 분양가 상한제까지 재건축·재개발 규제강화는 서울 주택공급을 더 위축시킬 정책으로 지목되고 있다. 신규 물량 감소가 확실시되면서 준공 5~10년 신축 아파트들의 가격이 오르는 풍선효과도 벌써 나타나는 중이다. 시장을 통제해 집값을 잡겠단 정부와 시장 반응이 또다시 어긋나는 대목이다.한 켠에선 ‘로또청약’이란 비아냥도 나오고 있다. 무주택자 등 실수요자들을 우대하도록 한 청약제도 정비와 분양가 상한제가 만나면서다. 하지만 서울 등 인기지역에서는 청약 경쟁률이 높아져 청약가점이 낮거나 대출 규제로 현금조달이 어려운 20~30대 무주택자에겐 ‘그림의 떡’으로 상대적 박탈감을 키우고 있단 평가다.진단은 부동산시장을 바라보는 정부의 인식 및 정책 방향 전환이다. 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “부동산시장을 수요·공급자간의 시장적 균형 문제로 접근하지 않고 정책적 요소인 가격으로 건드리려 하다보니 계속 역효과가 나는 것”이라고 꼬집었다. 그는 “분양가로 집값을 잡으려는 분양가 상한제가 한 예로, 현 정부는 정책 효과에 대한 과학적, 실증적 이해가 부족한 편”이라며 “수급 문제의 미스매칭부터 풀어야 한다”고 덧붙였다. 박원갑 KB은행 부동산 수석전문위원은 “자금이 부동산 아닌 곳으로 분산되도록 금융상품 등을 개발해 쏠림현상을 해결해야 한다”고 주문했다.
- 기준금리 인하…1118조 부동자금, 부동산시장 유입되나
- 정부가 민간택지 아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하기 위해 주택법 시행령 개정에 착수한 가운데 강남권 재건축 매매 시장에 냉기가 감돌고 있다. 상한제 도입으로 일반 분양가가 낮아지면 사업성이 악화하고, 재건축 사업이 중단될 가능성도 커지면서 일주일 전과 비교해 분위기가 관망세로 돌아섰다. 사진은 14일 오후 서울 잠실 주공5단지 (사진=연합뉴스)[이데일리 김미영·경계영 기자] 한국은행이 18일 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 0.25%포인트 내리면서 부동산 시장이 어떤 움직임을 보일지 관심이 커지고 있다. 부동자금이 1118조원4000억원(2년 미만 단기예금)에 달하는 상황에서 시중은행들이 대출이자까지 낮추면 부동산시장으로 자금이 흘러들 것으로 보기 때문이다. 당연히 부동자금과 금리인하가 맞물려 승수효과를 일으키면 부동산가격이 오르는 게 일반적이다. ◇ “규제가 이렇게 센데…단기적 효과 제한적”그렇지만 전문가들은 당장 금리인하로 인한 시장의 움직임은 크지 않을 것으로 보고 있다. 시장은 이미 각종 규제로 묶여 있는데다, 정부가 민간택지까지 분양가상한제 적용, 공공분양주택에 채권입찰제 적용 등 추가 규제 대책을 내놓을 예정이다. 여기에 경제성장률 전망치가 계속 낮아지는 등 경기침체 우려가 커 금리인하 효과를 상쇄할 것이란 분석이 나오고 있다.김은진 부동산114 리서치팀장은 “금리인하로 부동산시장에 자금을 끌어당기고 주택수요를 자극할 순 있다”면서도 “시장에 가장 크게 영향 주는 게 정부의 대출 규제여서 금리 변수가 크진 않다”고 분석했다. 김 팀장은 “금리인하 자체가 경제 상황이 좋지 않단 방증이어서 부동산시장에 걸림돌이 될 수도 있다”고 했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “시기가 앞당겨지긴 했지만 예상됐던 (금리)인하 조치이고, 주택 거래 시장에선 대출규제 영향이 워낙 커 구입증가로 연결되긴 어렵다”고 봤다. 실제로 올해 상반기 주택매매 거래량은 13년만에 사상 최저치를 기록했다. 상반기 전국 주택 매매거래량은 31만4108건으로 각각 전년 동기 대비 28.2%, 5년 평균치 대비 35.8% 줄었다. 상반기 거래량은 2015년 61만1000건을 기록한 이후 2016년 46만8000건→2017년 45만8000건→2018년 43만7000건 등 4년 연속 감소하며 통계 집계를 시작한 2006년 이후 최저 수준으로 내려갔다.특히 수도권의 매매거래량 감소폭이 컸다. 수도권 주택매매거래량은 14만2384건으로 지난해 상반기보다 39.6%, 5년 평균치보다 42.6% 각각 줄었다. 이는 2012년 12만6779건 이후 7년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 주택매매거래량은 지난해 상반기보다 56.0% 급감한 4만216건에 그쳤다. 이 역시 2012년 3만9334건 이후 7년 만에 최저치다. 국토부 관계자는 “서울의 경우 지난해 9·13 대책 이후 거래를 관망하는 흐름이 강해지면서 거래가 줄었다”고 말했다. ◇“규제망 뚫고 투기 꿈틀…시장 불안요인 될 수도”강도 높은 규제로 전반적인 주택거래시장은 계속 냉각되겠지만, 그 틈을 비집고 여유자금은 안전자산으로 분류되는 부동산으로 계속 유입될 것이란 전망이 나온다. 이는 시장의 불안요인으로 거래가 없는데도 강남권 중심으로 집값이 오르는 현상이 지속될 수 있다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “1.5% 저금리와 1118조4000억원원에 달하는 부동자금이 승수효과를 일으키며 부동산 가격 상승요인이 될 수 있다”며 “서울 강남권, 한강변 등 공급의 희소성이 큰 곳이나 토지보상금을 통한 대토수요가 유발될 토지시장 등 일부는 가격 안정이 쉽지 않을 것”이라고 예측했다. 그는 “금리인하로 차주들이 대환대출을 하는 등 시중에 자금은 더 늘어나게 될 것”이라며 “민간 신규분양시장이나 강남권 재건축 단지들의 선호현상은 쉽게 가라앉기 힘들어 보인다”고 덧붙였다. 박원갑 전문위원 역시 “금리 민감도가 높은 재건축·재개발, 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산, 대출의존도가 높은 신혼부부 등 실수요자들이 선호하는 중소형아파트 등은 수요가 증가할 수 있다”고 봤다. 박 위원은 “다만 일본의 무역보복, 미국과 중국간의 무역분쟁 등으로 우리나라의 경제성장률이 낮아지고 있어 무리한 투자시 리스크가 클 수 있다”고 경고했다.함 랩장도 “정부가 주택시장을 누르면서 시중자금은 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형부동산으로 전이될 수 있다”면서 “다만 수익형부동산은 공급과잉 상태인데다 최저시급 인상 등으로 수익률이 저조할 수 있다”고 봤다. 결국 지역간 주택시장 양극화가 심화될 수 있단 우려도 나온다. 김규정 연구위원은 “하반기 추가 금리인하가 예측될 정도로 경기가 더 안좋아질 것이란 분위기여서 이미 부동산시장이 좋지 않은 지방, 미분양 시장은 타격을 받을 수밖에 없다”며 “투자가치가 높은 재건축, 활성화된 상권 등에 투자쏠림이 이뤄져 지역간 양극화가 극명해지는 상황이 올 것”이라고 말했다.
- [예고된 조세저항]‘재산세 폭탄’에…집주인 “임대료 올릴 수밖에”
- [이데일리 김미영 기자] “아파트 공시가 열람 때도 민원이 폭주했는데, 재산세 고지되고 나서도 계속이에요. 지역 주민들의 반발이 상당합니다.”서울 강남갑의 이종구 의원, 서초을의 박성중 의원 등 강남권 국회의원의 지역 사무실 직원들은 16일 이렇게 입을 모았다. 해당 구청은 물론, 지역구 의원실까지 재산세가 너무 많이 올랐다며 항의하는 이들부터 이의신청 방법을 묻는 이들까지 줄을 잇고 있다. 서울시가 지난 10일부터 올해분 재산세 고지서를 발부하면서 강남3구(강남·서초·송파구) 등 세금 부담이 커진 주민들의 반발이 거세다. 연말께 종합부동산세까지 부과되면 조세저항이 한층 격렬해질 것이란 우려가 나오는 가운데 주택을 여러 채 보유한 임대사업자들은 임차인에 부담을 전가하려는 움직임마저 보이고 있다.서울 주택 공시가 상승률 [이데일리 이동훈 기자]◇재산세 과·오납 수두룩 서울시에 따르면 올해 6월1일 기준 공시(지)가 토대로 산정한 부동산(주택 2분의 1분·건물·선박·항공기) 등에 부과한 7월 재산세는 총4408건에 1조7986억원으로 전년 대비 11.5% 증가했다. 9월에는 나머지 주택 절반과 토지가 납부대상으로 3조2729억원가량 부과될 것이란 게 서울시 추산이다. 올해 부과되는 재산세가 총 5조715억원에 달한다는 얘기다. 재산세는 재산세(본세) 외에도 재산세도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 함께 부과된다. 이 중 재산세(본세)와 도시지역분(도로 개설유지, 상하수도 등 도시계획 사업 충당비용)만 더한 2조8739억원은 당초 서울시가 책정한 예산 2조6151억원보다 2600억원 정도 많다.특히 강남3구인 서초구(13.3%), 강남구(13.1%), 송파구(18.4%)는 재산세 증가율이 두드러졌다. 이러한 세부담 증가는 지난 4월 공시가 개별열람이 이뤄지자마자 예고된 결과이기도 하다. 서초구(16.02%), 강남구(15.92%), 송파구(14.01%) 등 공시가가 폭등한 주민들이 재산세 부과 전 미리 이의신청을 한 것도 이 때문이다.주민들은 일단 재산세가 많이 올랐다는 점에서 반발하고 있다. 공시가가 많이 올랐다는 언론 보도가 나왔을 때만해도 크게 체감하지 못한 주민들이 재산세 고지서를 받자마자 작년보다 수십만원 오른 금액에 부담을 느끼고 있다.마포구 한 주민은 “작년엔 얼마나 올랐는지 신경도 안쓰고 고지서 나온 대로 냈는데, 올해는 공시가 이슈가 워낙 커서 혹시나 하고 들여다 봤더니 2년새 40% 올랐더라”며 “지금 시세는 떨어졌는데, 작년에 잠깐 집값이 올랐었다고 세금을 이렇게 많이 부과하는 건 다소 억울하다”고 말했다. 서초동의 한 주민은 “그나마 우리 아파트는 공시가 인상 때 입주자대표회의 통해 인상폭 줄여달라고 이의제기했으니 망정이지, 민원 제기 안한 단지들은 재산세가 우리보다 더 많이 올랐다”며 “공시가나 재산세 인상 기준이 민원을 넣느냐 안넣느냐에 달렸다는 말이 나올 정도”라고 전했다. 더 큰 문제는 재산세가 잘못 부과된 곳도 수두룩하다는 사실이다. 포털 카페 등 커뮤니티엔 감면 혜택이 누락된 임대사업자들의 문의와 불만이 쏟아지고 있다. 부동산 관련 정보를 공유하는 네이버 한 카페엔 “아내 단독명의인 60㎡ 이하 한 채와 부부 공동명의의 85㎡ 이하 한 채를 임대 냈는데, 두 채를 가진 아내의 재산세가 감면이 안돼 나왔다”는 항의 글이 올라왔다. 또 다른 회원도 “강동구, 송파구 담당자와 통화했는데 재산세 감면이 적용돼 있지 않더라”며 “구가 다른 경우에 파악이 안되는 것 같다” 등의 글이 쏟아졌다. ◇稅부담 연쇄 인상…“대응책 없는 사면초가 상태”[이데일리 김정훈 기자]재산세 고지에 놀란 이들의 더 큰 걱정은 연말 날아올 종합부동산세 고지서다. 공시가 인상 및 공정시장가액 비율 상승 등에 따른 ‘나비효과’로 줄줄이 세부담이 커지리란 우려가 번지고 있다.잠실 리센츠에 거주하는 C 씨는 “재산세가 작년보다 60만원 올라도 나는 봉급생활자라 견딜 수 있지만 주변 노인들은 공시지가가 오르니 재산세랑 종합부동산세에 보험료도 같이 올라가고, 노인연금 수령액은 떨어질 것이라 걱정들 한다”고 했다.임대사업자들의 늘어난 세부담이 애먼 세입자들에게 떠넘어갈 가능성도 감지된다. 영등포구에서 300여실 오피스텔 임대사업을 하는 I 씨는 “재산세가 4000만~5000만원 나왔는데 정부에 반기 든다고 깎아줄 성 싶지도 않다. 내라는 대로 낼 것”이라면서도 “정부가 우리한테 세금을 올리면 우린 전세값 1000만원씩 올리는 수밖에 없다. 영등포는 임대료 인상의 여력이 있다”고 목소리를 높였다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “재산세와 종부세 인상은 공시가 인상 때부터 예고됐던 일이지만, 대응할 방법이 마땅치 않다”고 말했다. 박 위원은 “그렇다고 역전세난 얘기까지 나오는 때에 임대료를 올리는 건 일부 핫 플레이스에서만 가능한 시나리오이고, 보유세가 높아 집을 팔 수도 없어 타개책 없는 사면초가 상태”라고 덧붙였다.한편 주택분에 대한 재산세는 7월과 9월 각각 50%씩 나눠 고지된다. 20만원 이하인 경우 7월 한 번에 나온다. 재산세가 과오납 됐을 경우 고지서 수령 후 90일 이내에 해당 구청에 이의신청하면 된다. 이의신청이 기각되면 심판청구나 행정소송 등을 진행할 수도 있다. 재산세 납부는 금액이 500만원을 초과하는 경우 2개월 이내로 분할납부가 가능하다. 분할납부 신청은 구청 세무과에 방문 접수하거나 지방세 포털사이트 위택스에서 신고한 뒤에 분납고지서를 받아야 한다.
- 삼성동 본격 '통개발'…서울 집값 상승 화약고되나
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 정병묵 박민 기자] 서울 삼성동 코엑스 앞쪽 영동대로 지하 공간을 통으로 개발하는 ‘강남권 광역복합환승센터’ 착공이 본격화하면서 강남 부동산 시장이 들썩일 전망이다. 5년이 넘도록 사업이 지지부진했지만 정부가 착공 시기를 못박으면서 본격 착수하게 됐기 때문이다. 강남이 서울 집값을 좌우하는 상황에서 강남권의 심장부로 재탄생하는 삼성동 내 초대형 개발 사업이 집값 상승의 화약고로 작용할 것이란 우려의 목소리도 나온다. 10일 국토교통부 대도시광역교통위원회는 코엑스~잠실운동장 일대에 조성하는 ‘국제교류복합지구’의 관문 역할을 할 강남권 광역복합환승센터 개발 계획안을 최종 승인했다. 강남구 영동대로 지하공간 복합개발의 일환으로 진행되는 이 사업은 삼성역~봉은사역 630m 구간 지하에 수도권광역급행철도(GTX-A·C 노선), 도시철도(위례신사선), 지하철(2·9호선) 및 버스·택시 등 환승센터를 개발하는 것이다. 철도 통합역사 외에도 버스환승 정류장(52개 노선), 주차장 등 환승 시설과 지상 광장, 공공·상업시설 등을 조성한다. 서울시는 연내 관련 지정 고시, 기본설계, 기술제안 입찰, 개발실시계획 승인 등 후속 절차를 거쳐 연말께 착공, 2023년 개통할 계획이다. 서울시 관계자는 “복합환승센터 건립이 본격 행정 절차에 들어가면서 법적 위상을 확보했다는 점이 이번 발표의 핵심”이라며 “일반 건설사업이라면 단순히 하나의 공사일 뿐이지만 ‘국가통합교통체계 효율화법’에 따라 사업을 추진하게 되기 때문에 공적 의미가 부여된 것이다. 사업 절차도 훨씬 간소화된다”고 설명했다.◇“삼성동 통개발 강남 집값 터뜨릴 뇌관”하지만 서울 집값 상승세가 한풀 꺾인 상태더라도 강남권은 언제든 건드리면 터질 수 있는 뇌관과도 같다는 점이 시장을 불안케 하고 있다. 언젠가는 해야 하는 사업이지만 정작 하게 되면 부동산 시장에 미칠 파장이 뚜렷하기 때문이다. 강남권 광역복합환승센터 계획이 포함된 국제교류복합지구 사업은 강남 집값을 언제든 띄울 수 있는 재료였다. 그러나 정부가 사업 계획 발표 후 집값 상승을 우려하면서 사업 추진에 소극적인 자세를 취했다는 게 전문가들의 평가다. 국제교류복합지구 조성의 핵심 사업 중 하나인 현대자동차그룹 신사옥 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’의 경우 올해 1월 국토교통부 수도권정비위원회 승인을 뒤늦게 받으면서 ‘늑장 승인’ 논란을 빚기도 했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “작년 서울 집값이 폭등했기 때문에 GBC 사업 승인을 차일피일 미루다가 부동산 시장 열기가 잦아들자 올 1월에 전격 발표했던 것”이라고 설명했다.실제 국제교류복합지구 개발 사업은 올해 강남권 땅값 폭등의 ‘일등공신’이었던 것으로 전해진다. 지난달 국토교통부는 올해 서울 평균 개별 공시지가가 12.35%로 전국에서 가장 큰 폭으로 올랐다고 발표했는데, 강남구는 중구(20.49%)에 이어 두 번째(18.74%)로 많이 오른 지자체로 집계됐다. 국토부 관계자는 “국제교류복합지구 및 영동대로 통합개발계획이 강남구 땅값 주요 원인”이라며 “삼성동 일대 개발 계획이 강남구의 상승률을 4%포인트정도 올렸다고 보면 된다”고 설명했다. 즉 국제교류복합지구 개발 계획이 아니었으면 강남구의 올해 개별 공시지가 상승폭은 14%로 더 낮았을 것이라는 이야기다. 더구나 요새 강남권 집값은 하락률 저점을 찍고 점차 낙폭을 줄이고 있다. 한국감정원에 따르면 최근 강남·송파·서초·강동구가 포함된 서울 동남권 아파트값 하락폭은 연초보다 크게 줄었다. 특히 강남구는 5월 셋째주 0.01% 내렸다가 5월 마지막주부터 보합세로 전환했다.◇“장기적으로 집값 올리거나 하락 저지선 역할”전문가들은 광역복합환승센터 사업이 삼성역 일대 개발의 구심점 역할을 한다는 점에서 집값 상승 동기가 되거나 적어도 가격 하락 저지선을 굳게 형성하는 이슈라고 보고 있다. 특히 GTX를 통해 신도시와 강남권 왕복 시간을 단축시키겠다는 계획이 결국 강남 집값만 뛰게 할 뿐이라는 전망도 있다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “광역복합환승센터 건립이 새로운 이슈는 아니지만 국내 최대 규모 대중교통 허브를 짓는데 필요한 예산과 기간이 확정됐다는 점에서 강남 부동산 시장의 ‘불확실성’이 분명히 해소된 점이 있다”며 “센터에 상업시설 등이 같이 들어가고 영동대로 지하도시 개발 계획이 가시화된다는 점에서 분명히 시장에 영향을 끼칠 것”이라고 말했다. 이어 “현재 서울 주택시장이 하향 안정기에 있는데 개발 계획 발표에 따라 강남 일대 재건축 등 정비사업의 가격 하방 경직성을 개선할 것”이라고 덧붙였다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “개발지 주변 대치동 은마, 미도, 대치쌍용, 대치우성, 우성 1~3차, 아시아선수촌, 청담삼익 등 아파트에 직접 호재로 작용할 것”이라며 “강남 아파트들의 재건축 사업 진행 속도가 느리지만 가격이 유지된 이유가 결국 이런 대형 개발 계획 때문이 아니었겠나”라고 언급했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “환승센터 건립으로 GTX 개발이 빨라진다고 해도 어차피 강남 집중 현상만 심해질 뿐”이라며 “보통 일산에서 강남으로 출근하는 사람이 많지 강남에서 일산으로 출근하는 사람은 별로 없지 않나. 결국 강남만 수혜를 보는 것”이라고 강조했다.
- “아파트 분양가, 주변 시세 넘으면 안 돼”
- [이데일리 김정훈 기자][이데일리 정병묵 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 지나치게 높은 아파트 분양가를 잡기 위해 분양가 심사기준을 변경했다. ‘고분양가 관리지역’에서 아파트를 신규 분양할 때 기존에는 주변 분양가의 110%를 넘지 않도록 했으나, 앞으로 평균 분양가의 100% 이내에서 분양가를 정해야 하는 것이다. 분양가가 현재보다 더 낮아지게 되면 시세 차익을 노리는 ‘로또 청약’이 또다시 기승을 부릴 것으로 예상된다.6일 HUG는 아파트 신규 분양 시 분양가를 주변 시세 수준으로 제한하는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 발표했다. 약 2주간 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경 심사기준을 적용한다. ◇분양가 심사기준 등 전격 변경우선 고분양가 사업장 해당기준을 바꾼다. 고분양가 사업장 기준이 적용되는 지역은 서울 25개구와 세종, 경기 광주, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 부산 해운대 등인데, HUG는 신규 분양 단지 주변 지역에서 입지, 단지규모, 브랜드 등이 유사한 곳의 시세 등을 참고해 분양가를 책정하고 있다.개선안에 따르면 새로 분양하는 단지의 분양가를 책정할 때 최근 1년 이내 분양한 주변 아파트를 우선 비교사업장으로 한다. 적합한 비교 대상이 없는 경우 1년이 넘은 곳 중에서 비교사업장을 찾는다. 이도 없다면 그 지역에서 준공한 지 10년이 지나지 않은 비슷한 아파트를 비교사업장으로 정한다.신규 분양 단지 평균 분양가 심사 기준도 바꾼다. 비교사업장이 1년 이내 단지인 경우 신규 사업장의 최고 분양가는 비교사업장의 최고 분양가를 넘지 못한다. 1년 초과 단지인 경우 △비교사업장의 평균분양가에 주택가격 변동률 적용한 금액과 △비교사업장 평균분양가의 105%, 둘 중 낮은 금액으로 책정한다. 이미 준공한 단지를 비교사업장으로 하는 경우는 △비교사업장의 평균분양가에 주택가격 변동률 적용한 금액과 △해당지역 최근 1년간 평균 분양가격, 둘 중 높은 금액을 적용하되 지역 평균 매매가를 초과하지 않는 범위에서 정한다.HUG는 또 평균 분양가 산정 방식을 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경했다. 평형ㆍ타입별 분양가를 일괄 공급면적으로 나눠 정했지만 평형ㆍ타입별 가중치를 반영한 가중평균으로 좀 더 정밀하게 설계한 것이다.◇분양가 9억 이상이 ‘절반’…“고가 잡아야”HUG가 고분양가 관리지역 심사기준을 바꾼 것은 2016년 8월 이후 3년여 만이다. 당시 서울 강남 재건축 아파트를 겨냥해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 처음으로 마련했는데 올해 들어 서울을 중심으로 분양가가 크게 뛰면서 제도를 보완하게 된 것이다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 분양가 9억원 이상 아파트는 전체 물량의 절반에 달하는 것으로 집계됐다. 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 되는 고가 아파트로 분류된다. 부동산정보서비스 직방에 따르면 서울 민영 아파트 분양가 중 분양가가 9억원을 넘은 단지는 작년 29.2%에서 2019년 5월 기준 48.8%로 급증했다.HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 효과가 있었으나 요새 같은 안정기에는 다소 한계가 있어 기준을 변경했다”며 “이번 조치로 분양가 수준이 현재보다 다소 하향 조정돼 주택시장이 보다 안정을 찾을 것”이라고 언급했다.이에 따라 분양을 받으면 시세차익을 노릴 수 있는 ‘로또 청약’이 늘어날 것으로 보인다. 건설사 입장에서는 예상보다 분양수입이 줄어들 수 있기 때문에 주택 공급이 줄어들 가능성도 점쳐진다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “분양가가 훨씬 더 낮아지니 시세보다 더 저렴한 청약 기회가 늘어나고 이른바, 로또 청약을 노리는 청약자들도 증가할 것”이라며 “그러나 건설사들이 낮아진 분양가를 옵션 가격을 통해 올릴 수도 있다”고 설명했다.한편 이번에 변경된 기준이 적용될 단지가 어느 곳일지에도 관심이 쏠린다. HUG는 이달 24일 이후 분양보증 발급 사업장부터 변경안을 적용할 계획인데, 현재 ‘래미안라클래시(삼성상아2차 재건축)’, ‘서초그랑자이(서초 무지개아파트 재건축)’, ‘이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역 재건축)’ 등이 유력한 것으로 점쳐진다.
