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- [조철현의 '삐딱 부동산']서울 주택 공급 충분?…감정원의 이상한 ‘통계 분석’
- 한국감정원은 최근 서울 주택 공급량이 충분한 만큼 집값도 당분간 안정될 것이라는 보고서를 냈다. 아파트 단지가 많이 들어선 서울 강남지역 모습.[이데일리 조철현 부동산전문기자] “서울·수도권 주택 공급은 충분하다.”정부 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원이 ‘수도권 주택 공급 충분론’을 꺼내들었다. 지난해 서울 집값이 많이 오른 것은 주택이 부족해서라 아니라 심리적 요인 등에 따른 투기적 영향 때문이라는 주장이다. 하지만 이는 정권의 입맛에 맞춘 악의적인 통계 오독이라는 지적이 나오고 있다.◇“주택 부족하지 않아…집값 상승은 투기 영향 때문”채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 얼마 전 “주택 공급은 부족하지 않다”며 지난해 서울 집값 급등의 원인이 ‘공급 부족’에 있다는 일부의 주장을 전면 반박하고 나섰다. 지난 10일 한국감정원 서울사무소에서 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’이라는 보고서를 발표하는 자리에서다. 채 원장은 “2015년 이후 주택 인허가 물량 많이 늘고 있고, 준공 물량도 꾸준히 증가하는 중”이라며 시장에서 제기되고 있는 공급 부족론을 일축했다.감정원이 이날 내놓은 국토부의 통계 자료에 따르면 서울·수도권 주택 인허가 물량(1~11월 기준)은 2014년 20만1000채에서 지난해에는 22만1000채로 늘었다.2015년과 2016년에도 서울·수도권 인허가 물량은 각각 35만5000채, 29만4000채에 달했다. 이는 2017년 25만3000채, 2018년 29만1000채의 준공(입주) 물량 증가로 이어졌다. 2014년과 2015년 준공 물량(각각 17만6000채)에 비해 65%나 늘어난 것이다.주택 공급 물량의 선행지표인 인허가 실적 증가에 따른 전국 준공 물량 증가 추세가 3년째(2016년 45만채, 2017년 51만6000채, 2018년 55만9000채) 이어지고 있는 만큼 시중에 떠도는 주택 공급 부족론은 ‘괴담’에 불과하다는 게 감정원 설명이다. 그러면서 감정원 보고서는 주택 공급량이 충분하기 때문에 지난 2~3년간의 서울 주택 가격 상승은 공급 부족 때문이 아니라 개발 호재와 집값 상승 기대한 투기 수요 증가 때문이라고 지적했다. 충분한 주택 공급으로 당분간 서울·수도권 집값은 안정세를 보일 것으로 예측하기도 했다.△주택 공급량 추이(1~11월 기준), 자료:국토교통부◇멸실 반영한 서울 ‘실질 공급량’은 마이너스과연 그럴까. 감정원이 인용한 국토부의 주택 공급 추이 자료 자료를 한번 꼼꼼하게 따져보자.2014년과 비교해서는 그 이후 주택 준공 물량이 늘긴 했다. 전국 기준으로 준공 물량은 △2014년 39만9000채 △2015년 39만3000채 △2016년 45만채 △2017년 51만6000채 순으로 늘었다. 지난해 1~11월 주택 준공 실적은 55만9000채로 전년 같은 기간 51만6000채 대비 8.4% 많은 수준이다.하지만 2015년 이후 인허가 물량은 줄고 있다. 인허가 실적은 △2015년 66만7000채 △2016년 63만700채 △2017년 55만3000채에 이어 지난해도 전년 대비 감소했다. 공급 선행지표인 인허가 물량이 3년 연속 줄어들고 있는 것이다. 특히 수도권은 2015년 35만5000채에서 지난해 22만1000채(11월 기준) 35.5%나 줄었다.또 하나 고려해야 할 게 멸실 주택 물량이다. 서울의 경우 재건축·재개발 사업 등으로 없어진 집(멸실주택)을 빼면 실질적인 주택 공급량은 되레 줄었다는 통계도 있다.교보증권 보고서에 따르면 서울 입주 주택은 2015년 2만1293채, 2016년 2만3763채, 2017년 2만7697채, 지난해 3만6371채로 점점 늘어나는 추세다. 하지만 신규 주택에서 재건축·재개발에 따른 멸실주택을 뺀 방식으로 산출한 실질 공급량은 2015년 이후 지난해까지 4년 누적으로 3만8863채 부족했다. 2011년부터 8년간으로 따지면 부족한 물량이 6만9398채에 달했다.올해도 서울의 실질 공급량은 크게 늘지 않을 전망이다. 업계에 추산하는 올해 재개발·재건축 사업장의 이주 및 철거 예정 주택은 2만~3만채다. ◇ 공급 부족으로 집값 불안 재연 우려실질 공급량이 필요한 주택 수(신규 주택 수요)에 못미칠 경우 집값 불안은 언제든지 재연될 수 있다. 국토연구원이 추정한 향후 5년간(2018∼2022년) 서울의 연간 적정 신규 주택 수요는 5만5000채다. 인구 1000만명인 서울에서 해마다 약 5만5000채(0.55%)의 새 집이 지어져야 한다는 것이다. 국토교통부가 추산한 서울 연평균 공급 물량은 7만2000채로, 수치상으로는 공급이 충분하다고 볼 수 있다.그런데 공급 물량 중 수요자들에게 인기가 많은 아파트 물량이 얼마인지 따져보면 얘기가 달라진다. 주택산업연구원에 따르면 향후 5년간 서울의 전체 주택 준공 물량 중 아파트의 비중은 연평균 40.6%로 서울을 제외한 지방의 57.5%보다 크게 낮다. 또 2018∼2022년 연평균 신규 수요 가운데 아파트 수요가 4만채에 달하지만 신규 공급은 3만6000채에 그쳐 연평균 4000채 정도가 부족한 실정이다.서울의 경우 공급 부족이 누적된 만큼 앞으로 아파트 공급을 늘리지 않으면 중장기적인 수급 불안이 지속될 수 있다는 게 많은 전문가들의 지적이다. 요즘 서울 집값이 맥을 못 추는 것은 공급이 충분해서가 아니라 정부의 고강도 규제책 때문으로 봐야 한다는 것이다.진단이 잘못되면 처방도 제대로 내릴 수 없다. 왜곡된 주택 통계 분석과 현실을 제대로 짚어내지 못한 시장 진단은 정부 정책 방향을 크게 어긋나게 할 수 있다. 한국감정원은 더 이상 숫자 갖고 장난치지 마시라.
- 진퇴양난 테리사 메이…선택 가능한 6가지 시나리오는?
- 테리사 메이 영국 총리. (사진=AFP PHOTO)[이데일리 방성훈 기자] 영국 하원에서 15일(현지시간) 유럽연합(EU) 탈퇴(브렉시트) 합의안이 찬성 202표, 반대 432표로 부결됐다. 테리사 메이 영국 총리가 향후 선택할 수 있는 시나리오는 6가지다. ◇외회와 재협상영국 정부는 ‘플랜 B’를 마련해 다시 한 번 의회와 협상을 시도할 수 있다. 근무일 기준으로 3일, 의회 제출 시한은 오는 21일까지다. 그러나 찬성표와 반대표 격차가 230표나 되는 만큼 의원들의 마음을 돌리긴 힘들다고 CNBC는 분석했다. 핵심 쟁점은 아일랜드-북아일랜드 사이에서 벌어질 수 있는 혼란을 막기 위한 안전장치, 이른바 백스톱(backstop)이다. 브렉시트 전환기인 2020년 말까지 북아일랜드를 비롯한 영국 전체가 EU 관세동맹에 잔류한다는 내용이다. 브렉시트 강경파는 백스톱이 영국을 EU에 무기한으로 잔류·종속시킬 수 있다고 보고 있다. 메이 총리는 지난해 12월 백스톱과 관련해 자국에서 우려하는 일이 발생하지 않을 것이라는 법적·정치적 확약을 EU 회원국 정상들에게 요청했다. 하지만 EU는 재협상 불가방침을 거듭 확인하며 거절했다. ◇조기 총선영국 노동당 제러미 코빈 대표는 이날 브렉시트 합의안이 부결된 직후 메이 총리를 비롯한 정부에 대한 불신임안을 제출했다고 밝혔다. 표결은 다음 날인 16일 오후 7시에 진행될 예정이다. 영국 하원 전체 의원 중 3분의 2 이상이 조기총선 동의안에 찬성하거나, 불신임안이 하원을 통과한 뒤 14일 이내에 새로운 내각에 대한 신임안이 하원에서 의결되지 못하면 조기 총선이 가능하다. 메이 총리는 16일 정부 불신임안에 대해 의원들이 논의할 기회를 갖게 될 것이라고 말했다. EU는 메이 총리가 교체되더라도 합의안을 바꾸지 않겠다는 입장을 분명히 하고 있어 실익은 크지 않을 것으로 관측된다. ◇리스본조약 50조 연장 EU 회원국 탈퇴 규정을 담은 리스본조약 50조에 따르면 브렉시트는 공식적으로 오는 3월 29일이다. 다만 메이 총리가 요청할 경우 시기를 연장할 수 있다는 주장이 제기된다. 브렉시트까지 석달도 남지 않은 상황에서 합의안을 대규모 손질하기엔 시간이 촉박해 기한을 연장해야 한다는 것이다. 바클레이즈 투자솔루션스의 윌리엄 홉스 최고투자책임자(CIO)는 최근 시장에서 리스본조약 50조 연장에 베팅하는 움직임이 늘었다고 전했다. 그는 CNBC에 “지난주 브렉시트 기한이 연장될 수 있다는 소식이 전해진 뒤 파운드화가 반응한 것을 보면, 시나리오가 시장에 상당히 반영됐음을 시사한다”고 말했다. 다만 영국을 제외한 27개 EU 회원국 승인을 받아야 하는데다, EU가 얼마나 연장해줄 것인지도 불분명하다. 가디언은 7월까지 연장하는 가능성을 검토하고 있다고 보도한 바 있다. 출처=CNBC 홈페이지◇제2차 국민투표영국 정부는 지난 2016년 국민들에게 브렉시트 여부를 물었다. 그 결과 51.9%가 EU 탈퇴에, 48.1%가 EU 잔류에 표를 던졌다. 구속력이 없는 자문 성격의 투표였지만 국회의원들은 국민의 뜻을 따를 것임을 분명히 했다. 하지만 브렉시트 시한인 오는 3월 29일이 가까워지면서 다시 한 번 국민투표를 실시해야 한다는 주장이 나오고 있다. 지난 2년여 간 EU와 협상을 벌이는 과정에서 국민들이 브렉시트에 대해 더 잘 알게 됐다는 게 제2차 국민투표 찬성론자들의 주장이다. 여론조사기관 유고브가 작년 12월 21일부터 올해 1월 4일까지 실시한 설문조사 결과 ‘만약 오늘 EU 탈퇴 여부를 묻는 국민투표를 실시한다면 어디에 투표하겠는가’라는 질문에 ‘잔류해야 한다’는 답변이 54%, ‘떠나야 한다’는 답변이 46%로 각각 집계됐다. 또 찬성론자들은 국민투표가 공식적으로는 법적 구속력이 없기 때문에 재투표가 가능하다는 입장이다. 고든 브라운 전 노동당 대표는 지난 14일 CNBC와의 인터뷰에서 “언제라고 말할 수는 없지만, 또 향후 몇 주 안에 가능할 것이라고 예상하고 싶지도 않지만, 제2 국민투표가 어느 시점에서 진행되긴 할 것”이라며 “영국의 EU 잔류 여부만이 아니라 세부 사항에 대한 결론을 내릴 수 있을 것으로 본다”고 말했다. 반면 반대론자들은 2016년 첫 투표의 민주적 과정을 무시·모욕하는 처사라고 반박하고 있다. 메이 총리도 지난달 제2차 국민투표에 대해 “국민투표를 다시 하자는 건 영국 국민에 대한 모욕”이라며 “우리는 이 결정을 포기하지 않고 책임져야 한다. 의회는 국민들의 투표 결과를 이행해야할 의무가 있다”고 강조했다. 다만 제2차 국민투표를 위해서는 약 22주의 시간이 필요하다. 리스본 조약 50조에 따라 브렉시트 발효일을 3월 29일에서 7월로 미루더라도 시간이 촉박하다. ◇노 브렉시트 사실상 EU를 탈퇴하지 않고 잔류하는 것을 의미한다. 메이 총리는 노 브렉시트의 경우 국민들이 영국 정치에 대한 신뢰를 잃는 등 치명적인 악영향을 끼칠 것이라고 경고했다. 그럼에도 CNBC는 “다우닝스트리트(영국 총리 관저)는 아무런 합의 없이 EU를 떠나는 노딜 브렉시트보다는 EU를 탈퇴하지 않는 노 브렉시트 가능성이 차라리 더 큰 것으로 보고 있다”고 전했다. 이어 리스본조약 50조 연장 또는 제2차 국민투표 시나리오도 영국이 EU에서 탈퇴하지 않을 것이라는 추측을 키울 수 있다고 덧붙였다. 이날 도널드 투스크 EU정상회의 상임의장도 “협상이 불가능하고, 아무도 ‘노 딜’을 원하지 않는다면, 유일한 최선의 해법이 무엇인지 누가 말할 용기를 가지겠는가”라고 반문했다. 영국의 EU 잔류를 에둘러 권유한 셈이다.◇노딜 브렉시트최악의 시나리오는 노딜 브렉시트다. EU가 영국의 요구를 모두 거부할 경우엔 노딜 브렉시트가 될 가능성이 적지 않다. EU는 그간 “재협상은 없다”는 입장을 수차례 밝혀 왔다. 영란은행(BOE)은 지난해 말 보고서를 통해 노딜 브렉시트가 현실화되면 실업률이 7.5%까지 치솟고 집값은 30% 폭락할 것으로 내다봤다. 또 파운드화 가치가 추락하고 1년 동안 영국 국내총생산(GDP)이 8% 감소하는 등 2008년 글로벌 금융위기보다 더 심각한 위기가 발생할 것이라고 경고했다. 다만 영국이 스스로 경제 파탄의 길을 걷지는 않을 것이라는 관측이 우세하다.
- 3기 신도시 주변지역 줄줄이 분양…알짜 물량 잡아볼까
- [이데일리 김기덕 기자] 경기도 남양주시, 하남시 등 3기 신도시로 지정된 지역에서 서울 접근성을 대폭 개선시킬 교통 호재가 쏟아지고 있다. 이들 지역에서는 광역 교통망 확충에 발맞춰 알짜 분양물량도 줄줄이 공급될 예정이라 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이번 3기 신도시가 기존 1, 2기 신도시와 가장 다른 점을 꼽자면 바로 서울과의 거리다. 실제로 남양주시 진접읍 일대 왕숙 지역을 비롯한 3기 신도시 예정지 4곳은 모두 서울 경계에서 약 2km 거리에 있다. 부천 중동, 고양 일산 등 1기 신도시가 약 5km 거리에 위치한 것과 비교되는 모습이다. 화성 동탄 등의 2기 신도시의 경우 서울 경계와 약 10km 떨어져 있다.여기에 이번 3기신도시는 도시 개발과 함께 인근의 광역교통망도 빠르게 확충될 계획이어서 한층 우수한 서울 접근성을 갖추게 된다. 실제로 정부는 이번 3기신도시 예정지 발표와 함께 이들 지역에 대해 교통이 편리한 자족도시로 조성 및 지원을 약속하며 교통대책안을 발표했다. 앞서 1·2신도시가 불편한 서울 접근성으로 인해 집값이 정체되고 미분양이 쌓였던 경험이 있어 조성 초기단계부터 광역교통망 조성에 나선다는 계획이다. 이처럼 수도권에서 서울 접근성이 지역 가치를 크게 좌우하는 가운데 3기신도시 일대 분양 단지에 대해 수요자들의 시선이 집중되고 있다.경기도 남양주시 진전읍 왕숙지구 일대에는 총 5조9000억원 가량의 예산이 투입되는 GTX-B노선이 속도를 내고 있다. 향후 개통시 서울 도심권까지 30분이면 이동할 수 있게 된다. 이 외에도 4호선 연장선인 진접선 복선전철과 8호선 연장선 별내역 등의 사업이 추진 중이다. 남양주에서는 포스코건설이 오는 2월 진접읍에서 ‘남양주 더샵 퍼스트시티’의 분양할 계획이다. 단지는 지하 2층~지상 33층, 총 10개 동 1153가구(전용면적 59~84㎡)의 규모로 지어진다. 교산지구 일대에 신도시가 조성되는 하남시에서는 3호선 연장사업이 주목할 만 하다. 약 10km를 연장하는 노선으로서 향후 수서역까지 20분, 잠실역까지는 30분이면 이동할 수 있다. 하남에서 가장 먼저 분양을 준비 중인 곳은 ‘힐스테이트 북위례’다. 하남시 내 위례신도시 A3-4a블록에 들어서며 지하 2층~지상 최고 25층, 14개동, 총 1078가구로 위례신도시에서 공급하는 아파트 가운데 규모가 가장 크다. 인천 계양구에서 인천지하철 1호선 박촌역에서 김포공항역까지 약 8km 구간을 잇는 신교통형 S-BRT가 신설될 예정이다. 지하도로, 교량 등을 통해 교차로 구간에서도 정지 없이 이동할 수 있는 전용 노선이다. S-BRT를 통해 주변 역사로 쉽게 이동할 수 있어 여의도까지 약 25분이면 도달 가능할 전망이다. 인천 계양에서는 삼호와 대림산업이 ‘e편한세상 계양 더프리미어’의 분양에 나설 예정이다. 효성1구역 재개발 단지로서 지하 2층~지상 33층, 12개동, 전용면적 39~84㎡ 총 1646가구 규모로 조성된다. 과천시는 GTX-C노선의 수혜가 기대된다. 과천~금정 사이의 구간을 포함해 양주에서 수원까지 이어지는 노선으로서 과천에서 강남(삼성)은 물론 청량리 등 북부지역으로의 이동여건도 대폭 개선될 것으로 보인다. 과천에서는 오는 4월 GS건설이 과천주공6단지를 재건축한 ‘과천 프레스티지자이’를 분양할 계획이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 27개동, 전용면적 59~135㎡ 총 2145가구로 이 중 886가구가 일반분양 된다.자료: 각 사
