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- [부동산 인사이트] 부동산은 '타이밍'이 전부다
- 똑똑한 내 집 마련은 물론이고 부동산 재테크로 부자가 되고 싶은 독자들을 위해 이데일리가 <부동산 인사이트> 코너를 마련했습니다. 오랫동안 부동산 분야를 취재해온 조철현 전문기자가 부동산 시장을 제대로 이해하고 내 집 마련 및 재테크에도 도움이 될 만한 핵심 내용을 콕 짚어줍니다. [편집자 주]서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. (사진=연합뉴스)[이데일리 조철현 부동산전문기자] “실수요자라면 어느 때나 사도 된다.” 부동산은 장기적으로 우상향 곡선을 그리니 언제 집을 사도 좋다는 말이다. 그런데 따지고 보면 너무 무책임한 얘기다.내 집 마련 수요자가 살 집을 산다는 것은 거액을 투입해야 하는 인생에서 정말 중요한 행위다. 가족의 전 재산이 걸린 집 장만 시기를 잘못 잡을 경우 돌이킬 수 없는 손실을 가져올 수도 있기 때문이다. 그만큼 매입 시기, 즉 언제 사느냐는 중요한 것이다.◇부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍“어느 때나 사도 된다‘는 말에는 ’집값은 반드시 오른다‘는 믿음이 강하게 깔려 있다. 물론 집값은 길게 보면 우상향할 수밖에 없다. 인플레이션이 진행되는 한 그렇다. 그런데 집값은 상승, 조정, 하락을 반복한다. 서울 아파트 매매시장만 봐도 그렇다.지난 1990년에 서울 아파트를 산 사람은 2000년에야 겨우 가격 본전을 뽑았고, 2009년에 집을 매입한 사람은 2016년이 돼서야 제 가격을 찾았다. 7~10년 만에 산 가격이 돌아온 셈인데 말이 회복이지, 그 기간 동안의 기회비용을 감안하면 사실상 손실이다.“싸게 사는 게 장땡이다”라는 전문가들의 말도 듣기 좋으라고 하는 얘기일 뿐이다. 물론 싸게 사면 좋다. 그런데 시장 가격보다 싼 물건을 잡기가 어디 말처럼 쉽나. 싸게 사는 것도 좋지만, 이 보다 더 중요한 것은 쌀 때 사는 것이다. P씨는 지난해 11월 경매를 통해 주변 시세보다 4000만원이나 싼 값에 서울 마포구 아파트 한 채를 샀다. 그런데 주택시장이 얼어붙으면서 지금 이 아파트 매매시세는 낙찰가(매입가)보다 1000만~2000만원 떨어진 상태다.왜 이런 일이 벌어졌을까. 내 집 마련 또는 부동산 투자에서 가장 중요한 ‘타이밍‘을 잘못 잡았기 때문이다. 시세보다 4000만원이나 싸게 사기는 했지만 하필 집값이 떨어지기 시작할 때 집을 샀기 때문에 결론적으로는 손해를 보게 된 것이다.부동산 경기 순환 사이클부동산 시장은 상승, 조정, 하락을 반복한다. 이같은 시장 사이클 측면에서 볼 때 상승 초입에는 무엇을 사도 다 오른다. ‘나 홀로’ 단지도 오르고 비로열층 아파트도 오른다. 반면 하락 초입 시점에 집을 사면 아무리 좋은 집을 좋은 가격에 샀더라도 집값 하락을 피할 수 없다. 경매로 수천만원 싸게 사는 것도 별 의미가 없는 것이다.부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다. 아무리 입지가 좋고 개발 호재가 많다고 해도 타이밍 앞에서는 한낱 사소한 요소일 뿐이다. 가격이 오르기 전에 사면 즉, 쌀 때 사면 돈을 벌고 꼭지에 사면 돈을 잃는 것. 이것이 부동산을 비롯한 모든 자산시장의 핵심 원칙이다.내 집을 장만했는데 가격이 떨어져 속상해하지 않으려면, 부동산 투자로 돈 좀 벌려면 상승과 하락이라는 큰 파도를 잘 타야 한다. 그런데 많은 사람들이 그렇게 하지 못한다. 쌀 때는 부동산 투자나 내 집 마련을 망설이고 시장이 반등을 해서 가격이 많이 오르면 그때 서야 매입을 고려하는 것이다.쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 투자의 요체라는 것을 누구나 알면서도 잘 실천하지 못하는 이유는 뭘까? 부동산 매입 후 가격이 더 떨어질 것을 두려워하는 심리(공포)와 지금보다 더 싸게 산다면 더 많은 시세 차익을 얻지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 적정 타이밍을 놓치게 되는 것이다.◇시장 사이클과 흐름 패턴 잘 파악해야 신이 아닌 이상 ‘바닥’을 정확히 알 수 없다. 바닥은 지나봐야 알 수 있다. 주식시장이든 부동산시장이든 바닥을 통과하는 시점에서는 시장에 대한 비관론이 언론을 도배질한다. 바닥을 찍고 상승기의 초입에 들어섰다 하더라도 언론 보도는 그리 후하지 않다. 그동안의 하락에 따른 기술적 반등이라느니, 일부 지역에만 해당하는 국지적 상승이라는 기사가 주류를 이룬다.성공적인 내 집 마련과 돈 버는 투자의 요체는 ’남보다 먼저 투자 가치가 있는 부동산을 선점하는 것‘이다. 그러기 위해서는 시장 사이클이 왜 만들어지는지, 어떤 패턴으로 진행되는지를 알아야 한다. 시장의 흐름을 제대로 파악해야 한다. 그런데 이게 어디 쉬운 일인가. 그렇다면 주식과 같이 모의투자를 해보는 것도 방법이다. 과거의 특정 지역, 특정 단지를 찍어 매수·매도 시점 선정 연습을 하는 것이다. 관심 지역, 관심 단지를 고른 뒤 과거 특정 시점으로 돌아가 적정 매수·매도 시점을 체크해 보자. 이른바 복기 연습이다. 이를 반복하다 보면 지금이 사야 하는 적기인지, 팔아야 하는 시점인지를 꿰뚫어보는 안목이 생길 수 있다.부동산 투자는 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다.
- [미리보는 이데일리 신문]스마트폰·통신 혈맹 이번엔 미래車 동맹
- [이데일리 조해영 기자] 다음은 11일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-스마트폰·통신 혈맹 이번엔 미래車 동맹-文 “노동자 삶 향상도 경제 살아나야 가능”-朴정부와 재판거래 의혹 전 대법원 수장의 몰락 헌정사상 첫 피의자로-K팝 시스템 접목 K뮤지컬 판 커진다-[사설]문 대통령, 경제정책 보완 약속 지켜야-[사설]지방의원들 추태 더 이상 두고 볼 수 없다△줌인&-금융당국 입김 사라지자…쟁쟁한 民官 OB들 너도나도 출사표-中 생산자물가 상승률 27개월 만에 최저… “이러다 디플레 올 수도”△삼성·SK ‘新밀월 시대’-데이터 송수신, 전장 기술 시너지…車에서 실시간 고화질 맵·TV 서비스-애플 겨냥…‘앱 안 깔고 최대 100명 그룹채팅’ 공동개발-박정호 “中 추격 거세…5G 공조, 유연한 의사결정 필요”△CES2019-조성진 “로봇·AI로 선제적 미래 준비…2년 정도면 손익분기점 넘을 것”-현대차그룹, 유망 스타트업 ‘합종연횡’ 사활-김준 사장 “사업모델 혁신이 기술혁신 속도 능가해야”△K뮤지컬, 판 커진다-아이돌 키워 ‘팝시컬 대중화’ 나서고 부산에 첫 전용극장 ‘문화격차’ 해소-빅 피쉬, 스쿨 오브 락…어서와, 무대 위에선 처음이지?-6월부터 공연정보 제공 의무화…박스오피스처럼 흥행 성적 확인하세요△文대통령 신년 기자회견-고용부진 가장 아픈 부분…일부 최저임금 영향 있어 정책 보완할 것-“경제 어려우면 노동자도 고통…노동계, 열린 마음 가져야”-한복까지 입었는데…기자들 질문 기회 얻으려 치열한 경쟁△文대통령 신년 기자회견-金 방중, 북·미 2차 정상회담 임박 징후… 비핵화·상응조치 담판 기대-“김태우, 자신의 행위로 시비 벌어진 것” “20대男 지지율 하락, 젠더갈등 탓 아냐”-與 “다함께 잘살자는 다짐”…野 “근본대책 없는 경제 불통”△양승태 전 대법원장 오늘 검찰 소환-속속 드러낸 ‘재판거래 유착 퍼즐’…‘양의 침묵’ 깨질까-檢, 사법농단 공모 아닌 직접개입 입증할지 주목-“사법부 치욕의 날”…일부 판사 “의혹 하루빨리 해소”△경제-17일 ‘규제 샌드박스’ 시행…도심에 수소충전소 설치 가능해진다-美 “시장개방 집중 논의”…中 “문제해결 기초 쌓아”-고강도 부동산 대책에도…꺾이지 않는 주담대△금융-금감원 부서장 80% 물갈이…‘윤석헌표’ 세대교체-생보사 보험료 카드납부율 4.1%…당국 독려에도 ‘저조’-‘신한금융, 오렌지라이프 인수’ 금융위, 16일 승인안건 상정-우리銀, 화재피해 전통시장 상인·中企에 최대 1억 지원△산업&기업-이낙연 “5G장비 넘버원 돕겠다”…JY “일자리 확대” 화답-아버지처럼…허세홍, 첫 행보는 ‘R&D 현장’-LG화학 中 난징 배터리공장 증설-현대글로비스, 中 선전 지사 신설-中 2차 게임 판호 韓 이번에도 빠져-中 ‘인공지능 굴기’ AI 인재 한국 7배△산업·소비자생활-‘만들어 주지 말고 만들게 하라’ 떡볶이집 ‘셀프 서비스’가 대세-‘프렌즈레이싱’ 재미본 카카오게임즈…매출까지 잡나-삼성물산 패션, YG 합작 의류브랜드 ‘노나곤’ 사업 중단△중소기업·바이오-“국내는 좁다”…중견가전업체, 글로벌 공략하고 AI 활용 늘리고-소비자 알 권리 막는 ‘약사법’ 제2의 타미플루 사태 터질라-대진디엠피, 흩어진 中 공장 하나로…통합사업장 3월 준공△Auto&Life-제로백 4.3초…SUV, 슈퍼카 심장을 품다-캠핑용품·자전거 실은 채 30도 경사 막힘없이 질주△증권&마켓-“사자vs팔자”…최대주주 엇갈린 약세장 대처, 속사정은?-남북경협株 훨훨 나는데 ‘통일펀드’는 허우적-IT·화학 등 경기민감株 턴어라운드 시동 걸리나△증권-LCC 매력 쑥… 토종 PEF들 러브콜-비상장사 간접투자 제도 시행 앞두고 금융투자-벤처캐피털 업계 희비 교차-장기 손실 나도 관리종목 5년간 면제…차바이오텍 등 관심 고조-“B2B 핀테크 사업 해외로 확장…2021년 매출 1000억 만들 것”△여행-한겨울에 떠난 꽃의 섬 ‘고립의 자유’를 누리다-남해 독일마을, 통영 서피랑마을…서경덕 교수와 답사여행△스포츠-“성폭력 침묵 카르텔 깨자” 뒤늦게 목소리 낸 체육계-문체부 ‘뒷북·재탕’ 대책…이번에도?-밀집수비 해법은 세트피스…정우영·황인범 발만 믿는다-KPGA ‘원조 장타왕’…복귀를 명 받았습니다△피플-‘153조원 갑부’ 베이조스, 세계에서 가장 값비싼 이혼…“친구로 삶 공유”-최태원 회장의 못말리는 핸드볼 사랑-이주열 한은 총재, BIS 이사회 참석차 오늘 출국-김현곤 LX공간정보연구원장-현대ENG 신입사원들 쪽방촌 찾아 등유·연탄 배달△오피니언-[목멱칼럼]공공부문 직무급제 안착하려면-[기자수첩]전직 대법원장의 포토라인 ‘패싱’-[기고] 복지부 신설 ‘구강정책과’에 바란다△부동산-GBC 늑장 승인에…‘영동대로 지하 복합개발’ 등 공공기여사업 차질 빚나-채미옥 “올해 전국 집값 1%, 수도권은 0.5% 떨어질 것”-용산 후암1구역 단독주택 재건축 속도 낸다△사회-‘카풀반대’ 택시기사 또 분신 사망…해결책 꼬이는 정부-개인회생 때 담보 잡힌 집 경매 안넘어간다-[현장에서]‘심석희 사태’에 침묵한 여가부-소셜프랜차이즈 육성…‘경제특별시’ 시동-‘배출가스 서류조작’ BMW 1심서 벌금 145억원 철퇴
- 하락폭 커지는 서울 아파트값...전주比 0.10%↓
- [이데일리 박민 기자] 서울 아파트 값이 9주 연속 하락세를 이어가는 가운데 전주 대비 0.10% 떨어지며 하락폭이 더 커졌다.10일 한국감정원에 따르면 1월 첫째주(1월 7일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주(-0.09%) 대비 하락폭을 키우며 0.10% 내렸다.대출규제 등 정부 정책과 신규 입주물량 증가, 금리상승 기조, 전세시장 안정 등 각종 요인의 복합적인 영향으로 급매물만 간헐적으로 거래되며 9주 연속 하락세 지속했다.자치구별로 강남구가 0.25% 떨어지며 하락세가 가장 컸다. 이어 양천구(-0.20%), 송파구(-0.19%), 마포구(-0.16%), 용산구(-0.14%), 서초구(-0.13%)가 뒤를 이었다. 이른바 ‘똘똘한 한채’ 열풍이 불며 수요가 쏠리며 집값이 크게 올랐던 강남 3구(강남·서초·송파구)와 양천구, 마포·용산구 등지에서 재건축 및 급등 단지 중심으로 하락세가 지속됐다.한국감정원 측은 “역세권 등 매물 부족했던 일부 단지에서도 매물 출현하고 있으나, 수요자는 대다수 관망세를 보이고 있다”며 “보합(0.00%) 전환한 금천·영등포구를 제외하곤 모든 지역에서 하락했다”고 말했다.서울 전세시장 역시 신규 입주물량 증가에 비역세권·노후단지 등 기존 매물이 거래되지 않고 적체되면서 매매값과 동반 하락을 이어갔다. 같은 기간 전셋값은 전주 대비 0.12% 떨어지며 11주 연속 하락세다.신규단지 입주에 따른 전세공급 증가 등으로 노원구(0.00%)를 제외한 모든 지역에서 일제히 떨어졌다. 특히 강동(-0.30%)·강남(-0.29%)·서초(-0.28%)·송파구(-0.25%) 등 강남 4구와 동작구(-0.20%)는 대규모 신규 입주 영향으로, 구로구(-0.11%)와 영등포구(-0.13%)는 매물적체로 하락했다.전국 기준으로도 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 떨어지며 하락폭이 확대됐다. 지역별로 수도권은 전주와 동일한 하락폭(-0.06%→-0.06%)을 유지했고, 지방(-0.08%→-0.09%)은 하락폭 확대됐다.
- "역세권만 올랐는데 싸잡아 족쇄"…수원·용인 급매물 속출
- 경기도 수원시 팔달구, 용신시 기흥·수지구는 조정대상지역으로 지정된 이후 급매물이 쏟아지면서 지난달 마지막 주 주간 아파트값이 전주 대비 최대 0.14% 빠지며 하락 전환했다. 용인시 기흥구 구성동 일대 아파트 밀집지역 전경.(사진=용인시청 제공)[이데일리 박민 기자] “12월28일날 조정대상지역으로 지정된다는 뉴스가 나왔는데, 그 때부터 보유한 아파트를 팔아 달라는 전화가 끊이지 않았어요. 조정대상지로 묶이면 세금부담이 엄청 커지니깐, 효력이 발생하는 31일 전에 집을 처분하려고 사람들이 아우성을 친겁니다.”(경기도 수원시 팔달구 A공인중개사 대표)정부의 조정대상지역 지정에 형평성 논란이 일면서 주민들이 반발하는 등 후폭풍이 거세다. 청와대 국민청원 게시판마다 지정철회를 요구하는 청원이 빗발치고, 일부 지자체는 조정대상지역을 구(區) 단위가 아닌 동(洞) 단위로 개선해 줄 것을 요구하고 있다. ◇ 조정대상지역 지정에 집값 ‘뚝’…주민들 불만 폭주최근 조정대상지역으로 지정된 수원 팔달구와 용인 기흥·수지구는 매물이 쏟아지며 결국 집값 하락으로 이어졌다. 한국감정원에 따르면 경기도 수원 팔달구는 지난달 말 조정대상지역 선정 이후 급매물이 쏟아지는가 하면 아파트 값이 전주 대비 0.05% 떨어지며 하락 전환했다. 같은 시기 기흥구도 0.14%나 떨어지며 낙폭이 커졌고, 수지구도 전주 0.05% 상승에서 0.07%로 하락으로 전환했다. 앞서 국토교통부는 경기도 수원 팔달구, 용인 수지구·기흥구 등 3곳을 조정대상지역으로 지정했다. 최근 3개월(지난해 9월~11월)간 주택가격상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하고, GTX-A노선 착공 등으로 집값 과열 요인이 존재한다고 판단, 선제적인 대응을 위해 조정대상지역으로 지정했다는 게 국토부 설명이다. 하지만 주민들은 형평성 문제를 잇따라 제기하고 있다. 용인시에 거주하는 한 주민은 “용인 수지구 중에서도 죽전동은 12년째 집값이 그대로이고, 역 근처거나 교통 인프라가 좋은 곳만 올랐다”며 “철저한 조사 없이 단순히 시세에 따른 평균 상승률만 가지고 조정대상지역으로 정하는 것은 정책적 오류”라고 불만을 토로했다.부동산시장 위축 우려에 일부 지자체는 조정대상지역 지정 방식을 바꿔달라며 제도 개선을 건의했다. 용인시는 “구(區) 단위로 조정대상지역이 지정되면서 주택가격이 오르지 않은 일부 동 지역 주민들의 반발을 초래하는 등 제도의 불합리함이 있다”며 “조정대상지역을 동(洞) 단위로 세밀하게 지정하는 방식으로 개선해 줄 것을 요청했다”고 말했다.장재현 리얼투데이 본부장은 “용인이나 수원은 큰 집이나 새 집으로 갈아타기 하려는 1주택자가 많은데 조정대상지역이 되면 청약도 받기 힘들고 대출도 사실상 차단돼 불만이 클 수밖에 없다”며 “특히나 집값조정기에 정부가 조금 오를 기미조차 차단하겠다고 선수를 친거라 반발이 더 거센 것”이라고 분석했다. [이데일리 이동훈 기자]◇ 조정대상지역=“부동산 거래 자체를 하지마?”조정대상지역으로 지정되면 금융·세제·전매제한·청약 등 각종 규제 폭탄이 가해진다. 특히 지난 9·13 부동산 대책을 통해 규제 강도가 더욱 세졌다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)가 각각 60%, 50%로 낮아지고, 주택담보대출(이하 주담대)도 가구당 1건 밖에 받지 못한다. 여기에 2주택 이상 보유가구가 조정대상지역 내 주택을 신규 구입하는 경우 주담대(LTV 0%)를 아예 받을 수 없다. 1주택자 역시 원칙적으로 주택담보대출이 금지되지만, 기존 주택을 2년 안에 처분하거나 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등의 특수한 경우에 한해서만 예외적으로 허용할 뿐이다. 또 신규 취득 주택의 등록 임대주택 세제혜택 축소, 일시적 2주택자의 종전주택 중복보유 허용기간 단축(3년→2년 ), 종합부동산세(종부세) 추가 과세 등이 적용된다.집을 파는 것도 부담이 커졌다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 때 기본세율( 6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 중과되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다. 기흥구용인 기흥구 B공인 관계자는 “조정대상지역 지정 후에 팔겠다는 사람도 없지만, 그 전에 집을 사려고 했던 사람들도 대출이 까다로워지자 당분간 이사를 하기 힘들 것 같다며 매수계획을 철회했다”고 전했다. 청약을 통해 내집 마련에 나서려던 실수요자 부담도 커지기는 마찬가지다. 조정대상지역에서 1순위 자격을 얻기 위해서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고 납입횟수가 24회 이상인 ’세대주‘만 가능하다. 아울러 최근 5년 내 다른 주택에 당첨된 이력이 없어야 한다. 2주택 소유 세대는 1순위 청약에 아예 넣을 수 없다. 2순위로 청약을 할 때도 청약통장이 있어야 한다. 청약 가점제 비율도 확대된다. 전용면적 85㎡이하 물량은 청약가점제 적용비율이 75%, 85㎡초과도 30%는 가점제를 적용한다. 유주택자가 새 집으로의 갈아타기가 어려워지는 셈이다.분양권 전매제한 기간도 강화된다. 용인시 수지구의 경우 분양주택 모두 소유권 이전 등기시까지 강화된다. 수원시 팔달구와 용인시 기흥구는 공공·민간 택지별로 6개월에서 소유권 이전 등기시까지다. 분양권을 팔 때는 양도 차익에 대해 보유기간과 관계없이 양도소득세율을 일괄적으로 50%를 적용한다. 권일 부동산인포 팀장은 ”조정대상지역 묶여 1순위에서 2순위로 청약 자격 낮아진 수요자가 상당하고, 대출 규제로 분양시장에서도 혼란이 빚어질 것“이라고 말했다.
- 조정대상지역 '고무줄잣대' 논란…대구·대전·부천, 왜 빠졌나
- 주요 지역의 지난 8월말 대비 11월말 기준 주택종합 매매가격 변동률(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 집값 조정기에 정부가 조정대상지역을 추가로 지정하면서 주민 반발이 거세다. 특히 조정대상지역 지정기준에 해당하는 지역이 여럿인데도 어떤 곳은 지정하고, 어떤 곳은 제외해 형평성 논란이 거세게 일고 있다. 9일 한국감정원 통계데이터를 기준으로 수도권 집값 상승률을 분석한 결과 경기도 부천, 대전, 대구 일부 지역은 지난달 28일 조정대상지역으로 추가 지정된 경기도 수원시 팔달구보다 최근 3개월(지난해 8월 말~11월 말)간 집값 상승률이 높았다. 하지만 이들 지역은 규제지역 지정을 위한 심의 절차가 이뤄지지 않은 것으로 드러났다. 국토교통부의 주관적 판단으로 주거정책심의위원회 심의 안건에 올리지 않은 것이다. 조정대상지역은 집값 상승률(최근 3개월간 물가 상승률의 1.3배 이상)이나 청약 경쟁률(2개월간 5대 1)이 높아 주택 경기가 과열될 가능성이 높은 지역 가운데 선정한다. 조정대상지역이 되면 부동산 세금부담이 확대되고 대출이나 청약규제가 까다로워져 거래가 중단되다시피한다. 국토부는 정량적 요건을 충족한 후보지를 주거정책심의위원회에 올려 향후 주택 분양 등이 과열될 우려가 있는지 등 정성적 요인을 평가해 최종 지정 여부를 결정한다.한국감정원에 따르면 지난달 조정대상지역으로 지정된 3곳의 3개월치 집값 상승률은 용인 수지구가 4.25%, 용인 기흥구 3.79%, 수원 팔달구 1.73%였다. 반면 같은 기간 수원 팔달구보다 집값이 많이 오른 대구 수성구(3.06%), 대구 중구(2.77%), 대전 서구(2.66%), 경기 부천시(2.29%), 대전 유성구(1.93%)는 주거정책심의에 조차 올리지 않았다. 더구나 이들 3개 지역의 석달 새 물가지수는 하락했는데도 집값은 이 정도로 올라 물가대비 집값 상승률 1.3배 이상이란 기준을 충족한다. 국토부 관계자는 “주거정책심의위 안건으로 올라간 지역은 수원 팔달구와 용인 기흥·수지구 등 3곳뿐이었다”며 “부천이나 대구, 대전지역도 정량적 요건에 해당하는 것은 맞지만 내부 논의 과정에서 (심의에 안올리기로) 결정한 것”이라고 해명했다.주민들은 국토부가 주관적 잣대로 기준을 정하고 있다며 반발하고 있다. 주택업계 한 관계자는 “주택법상 기준을 충족한 지역은 주거정책심의에 올리게 돼 있는데도 국토부가 자의적으로 결정한 것은 잘못”이라며 “정량적 요건이 충족됐다면 일단 심의 안건에 넣어 정성적 요건을 평가했어야 한다”고 지적했다. 또 다른 관계자도 “국토부의 사전 취사선택으로 인한 지역간 형평성 문제나 규제의 적정성 논란은 피할 수 없을 것”이라고 강조했다.
- 가계는 집사느라 여윳자금 줄고, 정부는 곳간 넉넉
- 출처: 한국은행[이데일리 김경은 기자] 예·적금을 깨고 빚내서 집을 사느라 가계 여유자금이 전분기에 이어 최소치를 이어가고 있다. 반면 세수호황과 하반기 정부지출 감소로 정부 여유자금은 3분기 연속 늘어 대조를 이뤘다. 한국은행이 9일 발표한 ‘2018년 3분기 중 자금순환(잠정)’에 따르면 지난해 3분기 가계 및 비영리단체의 순자금 운용은 11조원으로 전분기와 같았다. 작년 3분기(9조7000억원) 이후 최소치이고, 최근 9년(2009~2017년)간 평균한 3분기 순자금운용 규모 13조6000억원도 하회했다. 순자금 운용은 경제주체가 예금, 채권, 보험·연금 준비금 등에 들인 돈(자금 운용)에서 금융기관 대출금(자금 조달)을 뺀 금액이다. 가계 및 비영리단체의 순자금 운용 규모가 낮은 것은 신규 주택을 사기 위해 대출과 여윳돈을 썼다는 말이다. 이 기간 주거용 건물건설 규모는 28조1000억원으로 9년간 평균 16조8000억원을 크게 웃돈다.가계 및 비영리단체의 자금 조달은 단기 차입금이 줄어 2분기 27조6000억원에서 3분기 23조4000억원으로 감소했다. 자금 운용 규모도 지분증권 및 투자펀드 등을 중심으로 줄어 38조5000억원에서 36조1000억원으로 깎였다. 기업들은 투자를 줄이고, 여윳돈은 늘였다. 비금융 법인기업의 순자금 조달(자금 운용-자금 조달·순자금 운용이 음의 값인 경우)은 15조4000억원에서 7조2000억원으로 감소했다. 민간 설비투자 및 건설투자가 줄고, 전분기 대규모 적자를 냈던 한국전력공사 등 일부 공기업의 영업이익이 3분기 흑자전환한 것도 영향을 미쳤다. 비금융 법인기업의 자금 조달은 채권 발행이 늘면서 전 분기보다 23조7000억원(27조5000억원→51조2000억원) 늘었고, 자금 운용은 금융기관 예치금을 중심으로 31조9000억원(12조1000→44조원) 증가했다.일반정부 순자금 운용도 17조9000억원으로 전분기(13조1000억원)보다 늘었다. 주로 상반기 재정을 투입하는 탓에 하반기 들어선 정부지출 규모는 통상 줄어든다. 일반정부 순자금 운용은 세수 증가로 작년 1분기부터 꾸준히 늘고 있다. 국채 상환으로 자금 조달 규모는 마이너스(24조7000억원→(-)8조4000억원)로 돌아섰고, 금융기관 예치금이 줄면서 자금운용 규모도 37조8000억원에서 9조5000억원으로 줄었다. 금융법인의 순자금 운용은 전분기 5조4000억원에서 3분기 6조5000억원으로 확대했다.가계 및 비영리단체, 비금융법인 기업, 일반정부, 금융법인 등 국내 부문의 순자금 운용 규모는 28조2000억원이었다. 전년 동기(35조3000억원)보다 7조1000억원 줄어든 수치다. 한국은행 관계자는 “국내 부문 순자금 운용 규모는 경상수지 규모와 비슷하다”고 말했다. 출처: 한국은행9월 말 국내 비금융부문의 금융자산은 전분기보다 104조원 증가한 8145조5000억원으로 집계됐다. 금융부채는 58조4000억원 증가한 5342조8000억원을 기록했다.가계 및 비영리단체의 순금융자산은 2008조5000억원으로 전분기보다 14조1000억원 늘었고, 금융부채는 전분기보다 25조1000억원 늘어난 1762조3000억원을 기록했다. 금융자산에서 금융부채를 나눈 배율은 2.14배로 전분기(2.15배)보다 소폭 하락했다. 이는 2012년 2분기(2.14배) 이후 가장 낮은 수치다. 한국은행 관계자는 “부동산 투자붐으로 실물자산으로 자금이 이동하는 현상이 지속하면서 금융자산/금융부채 배율이 하락세가 지속하고 있다”고 설명했다.
- "세금폭탄 맞을 바에 집 물려준다"… 주택증여 지난해 사상 최대
- [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 김기덕 기자] 서울에서 집 3채를 보유한 60대 김진규(가명)씨는 올 초 본인이 거주하는 강남구 아파트와 월세를 받고 있는 마포구 아파트를 제외하고, 나머지 한 채를 아들에게 증여했다. 김씨는 당초 결혼을 앞둔 아들 결혼자금 마련을 위해 이 아파트를 팔 계획을 세웠지만, 최근 2년 새 집값이 크게 오른 영향으로 중과된 양도소득세율을 적용받기에는 세금 부담이 너무 컸다. 또 올해 4월 발표하는 공동주택 공시가격이 대폭 오르면 종합부동산세를 감당할 여력이 없을 것 같아 결국 아들에게 집을 물려주기로 했다. 아파트 시세가 7억원이라 증여세율 30%(과세표준 5억원 초과~10억원 이하)를 적용받지만, 20% 포인트 중과되는 양도세보다는 세부담이 낮기 때문이다. 지난해 자녀나 배우자에게 증여한 주택이 역대 최고치를 경신한 것으로 나타났다. 고강도 주택시장 규제로 종부세나 양도세 등 다주택자들의 세금 부담이 대폭 늘어난 데다 9·13 부동산 대책 이전 집값 추가 상승에 대한 기대감이 높아 가족에게 주택을 물려주는 사례가 급증했기 때문으로 풀이된다.올해는 집값 하락 가능성이 높지만 공시가격 인상 등 세 부담이 대폭 늘어날 수 있는데다 임대사업자 혜택 축소 등 집을 장기 보유하거나 팔기에는 불리해진 측면이 많아 ‘부(富) 대물림’ 차원에서 증여가 더욱 늘어날 수 있다는 분석이다. 특히 4월 말 발표될 예정인 아파트 등 공동주택 공시가격이 대폭 인상될 예정이라 연초부터 절세를 목적으로 증여가 급증할 것으로 전망된다. ◇1~11월 증여거래 10만건 훌쩍… 서울 3년새 2배↑한국감정원에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 주택 증여 건수는 10만1746건을 기록했다. 이는 사상 최고치를 기록했던 2017년(8만9312건)에 비해 14% 늘어난 수치다. 같은 기간 서울의 증여 거래는 2만2587건으로 사상 최고치를 또다시 갈아치웠다. 직전 연도(1만4860건)에 비해 무려 52% 늘었으며, 3년 전인 2015년(1만221건)에 비해 2배 이상 증가한 수치다. 고가 주택이 몰린 강남구의 증여거래는 2573건으로 전년도 1077건에 비해 2.5배 이상 급증했다. 가장 많은 증여가 이뤄졌던 시점은 지난해 3월. 한달 간 총 1만1799건의 증여거래가 이뤄졌다. 이는 바로 다음 달인 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 조치(2주택자 최고 52%·3주택자 62%)를 앞두고 일시적으로 수요가 몰린 것으로 해석된다. 이후 7000건~8000건을 유지하던 증여 거래는 7월 기대보다 약한 종부세 개편안이 나온 영향에다 용산·여의도 통개발 발언 등 서울을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 8월 또다시 1만건을 넘기기도 했다. 9·13 대책 발표 이후인 10월 또다시 1만270건으로 대폭 늘었다. 9·13 대책 이후 종부세 세 부담 상한(조정대상지역 내 3주택자 최대 300%)을 올리고, 사상 최고 세율(3.2%) 등을 규정한 종부세 개편안이 국회를 통과해 최종 확정된 영향도 있는 것으로 분석된다.이남수 신한은행 PWM도곡센터 PB팀장은 “지방 보다는 서울 등 규제지역 내 다주택자들이 양도세율이 훨씬 높기 때문에 집을 팔지 않고 버티는 경우가 많다. 지난해까지는 임대사업자 등록이 많았는데 9·13 대책 이후에는 혜택이 줄어 이제는 증여를 선택하는 경우가 늘고 있는 추세”라며 “주택시장 불확실성이 여전히 높은 상황이지만 증여 자체가 꾸준히 늘어나는 것은 언제는 집값이 추가로 상승할 수 있다는 심리가 여전히 살아있다는 것”이라고 말했다. ◇부채 포함된 부담부증여 활용… “올 1분기 대폭 늘 듯” 다주택자들이 가족에게 집을 물려줄 경우 전세보증금이나 주택담보대출과 같이 부채도 함께 이전하는 ‘부담부 증여’를 활용하는 경우가 많다. 증여자 입장에서는 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내고, 나머지 금액을 양도소득세로 내면되기 때문에 매매차익이 적을 경우 세 부담이 적은 편이다. 예를 들어 2주택 이상 다주택자가 시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 부담부증여(전세보증금 8억원 포함)하면 부모는 8억원에 대한 양도세를, 자녀는 부채를 제외한 2억원에 대한 증여세를 내면 된다. 물론 부모에게 넘겨받은 대출 또는 보증금에 대한 상환 의무는 자녀가 갖게 된다. 만약 해당 아파트 취득가액을 5억원으로 가정하면 양도세는 1억9100만원, 증여세는 1900만원으로 총 세금이 2억1000만원 가량 된다. 증여세는 1억 과세표준 구간에 따라 세율이 10~50%에서 정해진다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “증여는 대상 주택의 대출 비중, 주택보유 수, 증여자산의 취득 가액과 대비 현 시세 차이, 상속자산 규모 등을 모두 고려해야 한다”며 “양도세나 종부세 규모와 증여에 따른 세금을 꼼꼼히 비교해야 절세에 유리할 수 있다”고 말했다. 지난해 집값이 크게 오른 서울 지역을 중심으로 올 4월 공동주택 공시가격이 나오기 이전 증여가 더욱 늘어날 수 있다는 전망에도 힘이 실리고 있다. 주택 증여세는 토지나 상가 건물과는 달리 해당 주택과 비슷한 시기나 규모에 거래된 실거래액을 기준으로 한다. 하지만 취득 시점이 오래돼 과거 매매계약서가 없거나 정확한 취득가액을 알지 못할 경우 주택 승계 시점 기준가액(공시가격)에 비례해 양도세가 더 높아질 수 있어서다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “올해 부동산시장이 어려울 것으로 예측돼 수익률을 결정하는데 중요한 세금을 줄이기 위한 시도가 크게 늘어날 것으로 보인다”며 “서울 등 수도권 규제지역은 지난해 아파트값이 상당히 올랐기 때문에 공시가격 발표 이전인 올 1분기 증여 사례가 크게 늘 것으로 보인다”고 말했다.
- 공인중개사 과반수 “올해 집값 보합 내지 하락할 것”
- [이데일리 박민 기자] 전국 공인중개사 중 절반 이상이 올해 주택 매매가격 하락을 전망했다. 대출 규제가 매매가격 하락에 영향을 미칠 것이란 이유에서다. 한국감정원은 지난달 전국의 협력 공인중개사를 대상으로 2019년 주택시장 전망에 대한 설문조사를 한 결과 전체 응답자 1868명 가운데 51.0%가 올해 주택 매매가격이 하락할 것으로 예상했다고 7일 밝혔다.이어 응답자의 44.3%가 보합세로 답변해 전체 응답자의 95.3%가 올해 주택가격의 하락 내지 보합을 예상했다. 반면 상승할 것이라는 응답은 4.7%에 그쳤다. 지역별로 보면 서울과 수도권의 주택가격은 각각 49.7%, 48.7%가 보합을 예상했고 하락할 것이라는 예상도 각각 45.2%, 46.4%에 달했다. 반면 상승할 것이라는 응답은 5.4%, 4.9%에 그쳐, 대다수 중개업소들이 올해 주택시장이 하향 안정세를 보일 것으로 예측했다.특히 지방은 응답자의 56%가 올해 주택가격이 하락할 것으로 예상해 보합(39.5%) 또는 상승(4.5%) 전망을 크게 앞질렀다. 집값 하락세를 꼽은 이유는 대출규제 강화에 따른 차입여력 축소가 43.5%로 가장 많았고, 신규분양·입주물량 등 공급물량 증가(26.9%), 지역 기반산업 및 경기 침체(10.5%), 보유세 개편과 다주택자 규제 등 정부 규제(9.6%)가 뒤를 이었다. 전국의 전세시장은 보합(52.1%)을 기록할 것이라는 전망이 하락(42.3%) 예상보다 더 많았다. 지역별로 서울의 전셋값은 54.5%가 보합, 39.1%가 하락을 예상했고 수도권은 52%가 보합, 43.4%가 하락을 점쳤다. 전셋값 하락의 주요 이유로는 매매가격 하락에 따른 전세가격 동반하락(48.6%), 전세 공급물량 증가(갭투자 또는 신규공급물량의 전세공급)(43.5%)가 꼽혔다. 월세가격도 전국 기준 응답자의 60.0%가 보합세를 보일 것으로 예측했다.
