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- [일문일답]국토부 "올해 주택시장, 수급상 안정 지속…불안시 상응조치"
- 사진=연합뉴스[이데일리 경계영 기자] 박선호(사진) 국토교통부 제1차관은 7일 “지금 주택시장이 정부 대책 등의 효과로 투기수요가 효과적으로 관리되고 실수요자를 위한 공급도 충분해 수급 양측면에서 안정요인이 강화할 것”이라며 “시장 불안이 재현된다면 그에 상응하는 조치를 신속하게 취하겠다”고 강조했다. 박선호 1차관은 이날 세종정부청사에서 진행된 ‘2019년 주요업무 추진계획’에서 “아직 시중 유동성이 풍부하고 다양한 개발사업 기대가 있어 주택시장을 더욱 면밀하게 모니터링하겠다”며 이같이 밝혔다. 박 차관은 “지난해 말까지 두 차례에 걸쳐 수도권 30만호 가운데 19만호에 대한 구체적 공급 계획과 입지를 발표했고, 나머지 11만호에 대해서도 올 6월까지 세부 공급방안을 발표하겠다”고 부연했다. 최근 주택 매매거래가 위축된 데 대해 박 차관은 “집값 상승 기대가 둔화하며 매도자와 매수자 간 원하는 가격에서 차이가 크게 발생했고 이것이 시장 관망세로 이어졌다”며 “앞으로 시장 안정에 대한 기대심리가 확실하게 자리 잡으면 정상적으로 주택거래가 활발해질 것”이라고 봤다. 그는 수도권 외 지역에서 미분양 사태가 심각해진 것과 관련해 “주택시장 하락 추세나 하락 폭은 시장이 감내할 수 없는 수준이라고 판단하기 어렵다”면서도 “일부 지역산업 침체와 겹친 곳은 모니터링하면서 세입자 주거안정이 지켜질 수 있도록 향후 필요한 지원책을 강구할 수 있다”고 설명했다. 다음은 박선호 1차관 등과의 일문일답이다. -올해 주택시장을 어떻게 전망하나. 향후 과열 조짐이 나타난다면 어떻게 할 것인가. △2017년 8·2대책, 작년 9·13 대책 등의 효과에 따라 지금 수요 측면에서 투기수요가 효과적으로 관리된다고 판단한다. 공급 측면에서도 실수요자를 위한 충분한 공급 물량이 있고, 앞으로의 계획도 완비돼있어서 수급 양 측면에서의 주택시장 안정요인은 앞으로도 강화할 것으로 본다. 아직 시중 유동성이 풍부하고 다양한 개발사업 기대가 있는 상태여서 주택시장을 더욱 면밀하게 모니터링할 계획이다. 시장 불안이 국지적이든 재현된다면 그에 상응하는 조치를 신속하게 취하겠다. -3기 신도시 추가 계획은 언제쯤 발표하나. △작년 말한 대로 수도권에서 양질의 주택 30만호를 신속하게 공급해 주택시장에 근본적 수급 안정을 기하겠다는 계획을 변함없이 추진하겠다. 작년 말까지 두 차례에 걸쳐 30만호 가운데 19만호에 대한 구체적 공급계획과 입지를 발표했다. 나머지 11만호 추진 방안도 작년 약속한 대로 금년 6월까지 세부 공급 방안을 발표할 계획이다. 수도권 주택 공급은 단기적 수급안정뿐 아니라 장기적으로 실수요자를 위한 주택시장 기반을 마련하는 데 필수불가결한 요소다. -2월 서울 주택 매매거래량이 통계를 집계한 이래 최저치로 줄어드는 등 주택 매매거래가 위축되고 있는데 별도 대책을 내놓을 계획이 있나. △지난 1월 주택거래량은 지역별로 차이가 있지만 직전 5년간 평균치와 비교해 20~25% 줄었다. 거래량 감소의 중요 원인은 주택시장에서 집값 상승 기대가 둔화하면서 매도자와 매수자 간 원하는 가격 면에서 차이가 크게 발생했기 때문이다. 이런 점이 시장 관망세로 이어졌다. 앞으로 시장 안정에 대한 기대심리가 확실하게 자리 잡으면 정상적 주택거래가 활발하게 이뤄질 것으로 생각한다. 지금 주택시장에서는 집을 공급하는 사람, 즉 파는 사람이 우위에 서있는 상황에 길들여져있다. 앞으로 충분한 실수요자를 위한 주택 공급, 투기수요 억제 완비 등으로 수요자가 외려 다양한 선택 기회를 얻고, 적은 비용으로 내 집 마련하거나 집을 임차할 여건이 조성되고 있기에 이같은 부분은 거래량의 일시적 위축보다 더 긍정적으로 평가해야 하는 측면이다. -지방 미분양과 관련해 주택시장 모니터링을 강화하겠다고 했다. 다른 대책은 없나. △지방 주택시장에서 최근 2년 정도 매매·전세가격 하락 현상이 나타났다. 주택이 실제 수요에 비해 너무 많이, 일시에 공급된 데서 그 원인을 찾을 수 있다. 주택시장 하락 추세나 하락 폭은 시장이 감내할 수 없는 수준이라고 판단하기 어렵다. 그렇기에 이는 서민 실수요자를 위한 주택시장 상황을 만들어내는 데 외려 긍정적으로 작용한다. 다만 일부 지역산업 침체와 겹쳐 주택시장 상황이 어려운 점에 있다는 것을 잘 알고 있다. 앞으로 모니터링하면서 세입자 주거안정 등이 지켜지도록 정부는 필요한 지원책을 강구할 수 있다. -정부가 공급하는 임대주택의 통합모델을 추진하겠다는 데 구체적으로 어떻게 진행되나. △(김흥진 주택정책관) 하나의 단지에 영구임대주택과 국민임대주택, 행복주택을 통합하는 방식이다. 사업계획을 승인 받는 과정에서 내년 두세 단지를 시범단지로 선정할 계획이다. -미분양 관리지역 제도를 추가 개선하겠다고 했는데 논의되는 안이 있나. △(김흥진 주택정책관) 지난해 9·13 대책에서 미분양 관리지역 지정 기준을 1000가구에서 500가구로 낮췄는데 이를 더 낮추는 방안을 고려하고 있다. 공급물량이 상당히 많은 지역 역시 관리지역 지정 요건에 추가하는 방안도 검토 중이다. -정비업자의 자금 대여가 제한된다면 자금력 부족한 주체는 사업을 추진하기 어려워지는 것은 아닌가. △(김흥진 주택정책관) 정비사업 초기단계에서 조합이 운영하는 데 필요한 자금 많은데 현재 정비업자가 대부분 대여한다. 그러다보니 조합 운영과정에서 정비업자의 입김이 많이 작용한다. 이와 관련 투명성을 높이고자 정비사업자로부터 조합이 자금을 대여받지 못 하도록 제한한다. 조합 단계에 있는 정비구역은 담보를 제공해 금융기관 대출을 받을 수 있다. 조합설립추진위원회 단계에선 담보 대출을 받긴 어렵겠지만 추진위 업무 자체가 조합을 구성하려는 역할이 상당부분이어서 비용이 많이 들지 않을 것이다. 정비업자의 자금 대여를 완전히 제한하는 것은 아니고, LH 등 공공기관이 공동으로 참여하면 자금 대여해주는 방향으로 생각하고 있다. -재개발, 재건축 등 수주 비리 업체 대한 ‘3진 아웃제’는 어떤 방식으로 진행하나. △(김흥진 주택정책관) 지난해 시공사 수주비리를 근절하고자 금품 등을 제공한 건설사에 해당 사업장의 수주를 취소하고 2년 간 입찰 참가를 제한토록 했다. 이를 확대 해석해 해당 시·도뿐 아니라 아예 입찰 참가를 제한하는 방향으로 규정을 확대하거나 별도 조항을 만들어서 3번 이상 적발 시 수주에 참여 못하도록 관련 법령 개정을 추진할 예정이다.
- [부동산 인사이트] '확증편향'을 경계하라
- 서울 송파구(사진 아래)와 강남구(위쪽)일대에 아파트 단지들이 빼곡히 들어서 있다.[이데일리 조철현 부동산전문기자] ‘확증 편향(confirmatory bias)’. 보고 싶은 것만 보고, 듣고 싶은 것만 들으려는 인간의 심리를 일컫는 심리학 용어다. 자신에게 유리한 정보만을 찾아 받아들이는 경향을 말한다. 이른바 ‘정보의 편식’이다. 믿고 싶은 정보만 믿는다는 얘기다. 실제로 인간은 합리적인 판단을 하기에 충분할 정도의 많은 정보를 갖고 있음에도 불구하고 정보를 자기 입맛에 맞게 필터링하려는 경향이 있다. 이 때문에 유용한 정보를 놓치고 잘못된 판단을 내리기 일쑤다.확증 편향 현상은 사회 곳곳에서 나타나고 있다. 부동산 분야도 예외는 아니다.집을 가진 사람은 집값이 오르기를 바라고, 반대로 집이 없는 사람은 집값이 떨어지기를 원한다. 유주택자와 무주택자의 집값 향방 인식을 이처럼 칼로 두부 자르듯 딱 떨어지게 나눌 수는 없지만, 대체로 그렇다는 것이다. 더욱이 요즘같은 주택시장 전환기에 확증 편향 현상이 심해진다.집값 하락론자들은 ‘인구가 줄고 있다’, ‘주택 공급이 너무 많다’, ‘정부 규제가 갈수록 세지고 있다’, ‘경기가 좋지 않다’, ‘금리는 계속 오를 것이다’ 등등의 근거를 내세우며 집값이 떨어질 수밖에 없다고 굳게 믿는다. 그러면서 집 사는 것을 마냥 미룬다.반면 집값 상승론자들은 ‘인구는 아직도 늘고 있다’, ‘서울 등 특정 지역에선 주택이 여전히 부족하다’, ‘나올만한 규제책은 다 나왔다’, ‘시중에 유동자금이 너무 많다’, ‘추가 금리 인상은 쉽지 않다’라며 집값 상승을 점친다. 그러면서 지금과 같은 조정장이 매수 적기라고 주장한다.이처럼 같은 사안을 두고도 주택 소유 여부에 따라 시각의 차이가 확 달라지는데, 이는 인간이 갖는 확증 편향성 때문이라는 게 심리학자들의 설명이다.세상 모든 시장이 그렇듯 부동산시장도 복잡다단하다. 주택만 해도 가격에 영향을 미치는 변수들이 얽히고설켜 갈피를 잡기가 쉽지 않다. 그 변수들도 고정된 것이 아니라 변화무쌍하게 움직인다. 그런데 대부분의 사람들은 자기가 처한 입장에서 유리한 쪽만 바라보고 또 해석하려고 한다. 불리한 쪽은 아예 무시해 버리거나 폄하하려고 애쓴다. 미리 결론을 내놓고 이에 필요한 팩트만 동원해서 갖다붙이는 식이다. 나아가 특정 정보를 자기에 유리한 쪽으로 왜곡 해석하는 경우도 적지 않다. 확증 편향은 내집 마련 및 부동산 투자에서 가장 위험한 성향이다. 경계 대상 1호다.확증 편향의 덫에 빠지지 않으려면 자신의 믿음에 대한 다른 사람의 반대 입장도 기꺼이 수용할 수 있는 자세가 필요하다. 보고 싶은 것만을 봐서는 안된다는 얘기다. 주택시장의 흐름을 정확하게 짚어내고 전망하기란 여간 어려운 일이 아니다. 하지만 부동산 지식을 차근차근 쌓아가면서 특정 시각에 편향되지만 않는다면 시장의 정확한 흐름을 가늠할 수 있게 된다. 균형적인 시각 갖기의 미덕이 중요한 이유도 이 때문이다. 가끔은 한발짝 떨어져서 시장을 바라보는 ‘거리 두기’ 자세도 필요하다.
- 택시비·외식비·과일값 안오른게 없는데 물가상승률은 0%대?
- 패스트푸드 업체 맥도날드가 버거 6종, 아침 메뉴 5종 등 23개 메뉴의 가격을 인상한 지난 2월 12일 서울 시내 한 맥도날드 매장에서 시민들이 식사하고 있다. 연합뉴스 제공[세종=이데일리 조진영 기자] 서울 영등포구에 거주하는 김모(45)씨는 요즘 장보러 가기가 무섭다. 말 그대로 월급 빼고는 다 오른 것 같아서다. 김씨는 “택시비에 치킨값까지 안오른 게 없는데 뉴스를 보면 물가가 안올랐다고 한다”며 “나라에서 거짓말을 하는 게 아닌가 의심스러울 지경”이라고 말했다. 물가상승률이 올해 들어 두달째 0%대를 기록했다. 특히 지난달 물가상승률은 0.5%에 그쳐 30개월내 가장 낮았다. 물가당국이 디플레이션(상품과 서비스의 가격이 지속적으로 하락하는 현상)을 우려할 정도다. 그러나 소비자들이 느끼는 체감물가는 차이가 크다. 국제유가하락으로 전체 물가는 내렸지만 임대료와 최저임금 인상 등의 영향으로 소비자들이 직접 체감하는 서비스물가가 올랐기 때문이다.◇국제유가 하락으로 물가상승률 두달째 0%대 통계청이 5일 발표한 ‘2월 소비자물가동향’을 보면 소비자물가는 지난해 2월보다 0.5%(이하 전년동월 대비) 상승했다. 2016년 8월 0.5%를 기록한 이후 가장 낮다. 지난 1월 0.8%를 기록한 데 이어 두 달 연속 0%대다.통계청은 국제유가 하락이 물가를 떨어뜨리는데 가장 많이(-0.51%포인트) 기여했다고 설명했다. 산업 전반에 쓰이는 석유류는 물가 변동에 큰 영향을 끼친다. 국제유가 하락으로 휘발유값은 14.2%, 경유값은 8.9% 하락했다. 석유류 물가는 11.3% 떨어졌다. 이 영향으로 석유류를 포함한 공업제품 전체 물가는 0.8% 하락했다.김동곤 기재부 물가정책과장은 “소비자물가와 생활물가지수의 상승률이 전년 대비 낮은 수준을 지속하고 있다”며 “물가의 기조적 흐름을 보여주는 근원물가도 1% 초반에서 안정적 흐름을 보이고 있다”고 말했다. ◇임대료·최저임금 인상 여파로 서비스물가↑서민들이 느끼는 체감물가는 안정적인 흐름을 보이는 물가지수와 달리 큰폭으로 올랐다. 2월 서비스물가상승률은 1.4%를 기록하며 전체 물가상승률(0.5%)를 3배 가까이 웃돌았다.특히 개인서비스 물가는 한달새 2.5%나 상승했다. 가사도우미료(11.2%), 공동주택관리비(6.4%)가 오른 영향이 컸다. 둘 모두 최저임금 인상 영향을 직접적으로 받는 항목이다. 개인서비스 중 외식물가 상승률도 2.9%나 됐다. 프랜차이즈 외식업체 등이 잇따라 식음료 가격을 올린 영향이다. 특히 치킨(6.1%)과 구내식당 식사비(3.3%)의 인상폭이 컸다. 공공서비스 중에서는 택시료(6.9%)와 요양시설이용료(5.9%), 외래진료비(2.2%)가 올라 서민들의 부담을 키웠다. 온화했던 겨울 날씨 덕에 공급증가로 채소류 가격은 떨어졌지만 곡물과 과일류 가격이 올랐다. 배가 42.4%, 토마토가 18.9% 올랐다. 찹쌀은 24.4%, 현미가 23.3%, 쌀이 18.7% 상승했다.이승신 건국대 글로벌비즈니스학과 교수는 “국민들 개개인 입장에서 휘발유, 경유는 기름값이라는 하나의 품목으로 인식하는 반면 서비스물가는 품목이 많아 가격 인상을 하나하나 직접 체감한다”고 설명했다. 이어 “ 서비스업은 일반 제조업과 달리 임대료와 인건비 영향을 곧바로 받는다. 물가 상승률을 더 크게 느낄 수 밖에 없다”고 덧붙였다.문제는 유가가 반등으로 물가상승 가능성이 남아 있다는 점이다. 김윤성 통계청 물가동향과장은 “보통 국제유가 변동이 국내 유가로 이어지는 기간은 4주 내외”라며 “지난달 말부터 국제유가가 다시 오르고 있어 3월 물가 상승률에 반영될 가능성이 높다”고 했다. ◇용어설명▷서비스물가 : 집세(전세. 월세) , 공공서비스(택시 휴대전화요금 항공료 외래진료비 등) ,개인서비스로 분류한다. 개인서비스는 외식(치킨 피자 구내식당식사비 등) 과 외식이외(가사도우미 공동주택관리비 호텔숙박료 등)로 나뉜다.5일 통계청에 따르면 지난달 소비자물가지수는 113.64(2015년=100)로 1년 전보다 0.5% 올랐다. 뉴시스 제공
- "집주인한테 '이자' 받아요"...세입자 우위시장 '진풍경'
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 정병묵 기자] 서울 용산구 이촌동 A아파트에 살고 있는 권영진(가명)씨. 직장과 집이 가까워 만족스럽게 지내고 있지만 오는 5월 전세 만료를 앞두고 이사를 계획 중이다. 같은 단지 내 다른 집으로 말이다. 지난 2017년 5월 이사왔을 때보다 전셋값이 하락했는데, 같은 평수에 더 좋은 남향 집 보증금이 지금 집보다 4000만원이나 싸기 때문이다. 이사비 수백만원을 쓰더라도 돌려받는 보증금으로 전세자금 대출을 일부 상환할 수 있어 남는 장사다. 집주인이 보증금을 돌려주기 힘들다고 한다면 ‘월 대출 이자를 대신 내 달라’고 요구할 예정이다.전셋값 급락에 역전세난(전세 수요에 비해 입주 물량이 많아 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 심해지면서 주택 임차 시장이 세입자 우위로 빠르게 전환하고 있다. 집주인 입장에서는 전셋값이 2년 전보다 떨어져 새 세입자를 구하더라도 수천만원씩 ‘웃돈’을 마련해 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 상황이다. 이에 따라 세입자들은 더 저렴한 전세로 옮기거나, 큰 액수의 보증금을 내 주기 힘든 집주인에게 내린 보증금 만큼의 이자를 요구하는 이른바 ‘역월세’도 기승을 부릴 조짐이다.◇전셋값 급락에 세입자가 甲4일 KB부동산에 따르면 서울 주택 전셋값은 올 1월 들어 0.03% 내리며 하락 반전하더니 2월에는 0.17% 약세로 낙폭을 키웠다. 작년 9월 2.85%까지 뛰었던 매매값은 지속 하락, 올해 2월 0.05% 내리며 하락 전환했다. 매매값도 하락하고 있지만 전셋값이 더 큰 폭으로 하락하고 있는 모양새다. 이에 따라 세입자가 ‘갑’인 세입자 우위 시장이 가속화하고 있다. 지난 2월 서울 KB전세수급지수는 87.6으로 글로벌 금융위기인 2009년 1월(65.8) 이후 가장 낮았다. 이 지수는 전세 수요와 공급 중 어느 쪽이 많은지 조사해 산출하는 것으로 100을 넘으면 수요가, 100 미만이면 공급이 많다는 의미다. 공급이 늘어나면서 세입자 입장에서 선택의 폭이 넓어진 것이다.[이데일리 문승용 기자]국토교통부 실거래가를 보면 이촌동 A단지 전용면적 59㎡(16층) 전세는 2017년 5월 5억원에 거래됐지만 3월 현재 같은 전용면적(17층) 남향의 호가는 4억3000만원으로 떨어졌다. 서울 마포구 도화동 B아파트 전용면적 74㎡의 전셋값은 2017년 5월 4억9000만원에서 지난달 4억5000만원으로 하락했다. 권씨는 “단지 내 이사가 되면 더 좋은 층, 더 좋은 향으로 갈 수 있어 좋고, 못 가더라도 집주인에게 큰 소리를 칠 수 있다”고 말했다. B아파트에 사는 박형재(가명)씨는 지난달에 집주인에게 소정의 돈을 받기 시작했다. 그는 “집주인도 수천만원에 달하는 돈을 한 번에 내주기가 힘들고, 나도 대출 이자 내기가 빠듯하니 월 소액이라도 돈을 받아내야 하는 것 아니냐”라고 반문했다.◇전세보증금 2년전 대비 하락 아파트 급증실제 지난해 기준 전세보증금이 2년 전보다 떨어진 아파트가 늘어난 것으로 집계됐다. 부동산정보 서비스 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다. 2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 수도권의 경우 2016년까지 증가추세가 이어졌으며 평균 6000만원 이상을 유지했다. 지방도 상대적으로 낮지만 2016년 2000만원 이상으로 조사됐다. 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 차액이 줄어드는 추세로 전환했으며, 지방은 2018년부터 평균 마이너스로 반전했다. 2018년 4분기 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1113만원, 지방은 마이너스(-) 825만원인 것으로 조사됐다. 전문가들은 매수자 우위 시장이 당분간 지속될 예정이지만 세입자 입장에서는 제 때 이사를 가지 못하고 보증금을 반환받지 못하는 위험이 있어 유의해야 한다고 보고 있다. 이러한 상황을 대비해 전세보증금 반환보험 등을 미리 들어야 한다는 지적도 있다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세보증금이 크게 하락했다고 해도, 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 나타날 것”이라며 “전세가격 하락 사례가 계속 늘어나는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다”고 덧붙였다
- [성선화가 간다]MICE 유찰에 9단지 분양 불발…마곡 괜찮을까
- 서울시 강서구 마곡중앙로[이데일리 성선화 기자] 서울 강서구 ‘핫플(핫플레이스)’로 부상 중인 마곡지구가 잇따른 악재로 충격에 빠졌습니다. 28일 서울시와 서울주택도시공사는 마곡지구의 핵심인 ‘마곡 MICE(기업회의·포상관광·국제회의·전시박람회·이벤트) 복합단지’ 민간사업자 공모가 또다시 유찰됐다고 밝혔습니다. 이번이 벌써 두 번째입니다. 현재로서는 향후 계획이 불투명한 상황입니다. 또 전날에는 당초 올해 분양할 것으로 기대됐던 9단지가 서울주택도시공사의 신규 분양 공고에서 빠졌습니다. 마곡지구의 마지막 남은 분양 단지인 9단지(1529세대)는 오는 하반기 분양 기대감이 높았지만 내년 이후로 해를 넘기게 됐습니다. 서울에서 남은 마지막 택지개발 지구로 실수요는 물론 투자자들까지 대거 몰려 뜨거운 관심을 받았던 마곡지구. 아파트 단지 이외에 소형 오피스텔만 1만 2000여채가 공급 됐습니다. 올 초 공급된 송파구 헬리오시티 약 1만세대가 강남 전셋값까지 영향을 주는 것을 감안할 때 오피스텔 1만 2000여채는 가히 ‘공급 폭탄’이라 할만합니다. 입주 초기만 해도 쏟아지는 물량 탓에 그야말로 ‘곡소리’가 났습니다. 올해로 본격 입주 시작 2년차. 대기업들이 속속 이전하고 있는 지금은 어떨까요? 까칠한 성 기자가 직접 다녀왔습니다. ◇오피스텔, 분양가 대비 5천~6천씩 오르고…“공실 없어”서울 강서구 마곡동 지하철 9호선 ‘마곡나루역’ 인근. 역에서 가장 가까운 ‘보타닉푸르지오시티’를 시작으로 ‘마곡나루역캐슬파크’, ‘힐스테이트에코마곡나루역’까지 오피스텔 단지들이 줄줄이 이어졌습니다. 마곡지구의 오피스텔 중심은 9호선 마곡나루역과 양천향교역, 5호선 마곡역 3군데로 나뉩니다. 그 중에서도 핵심 상권은 9호선 급행이 지나가고 공항철도까지 맞물리는 마곡나루역입니다. 이 인근에만 쏟아진 오피스텔 공급 물량이 무려 4000여채에 달합니다. 게다가 대부분이 공급 48~50㎡ 내외 소형 원룸이었습니다. 같은 평형의 물량이 한꺼번에 공급되는 것은 가격과 임대료를 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 그런데 오피스텔 상가 내 여러 곳의 부동산을 돌아본 결과, 당장 입주 가능한 오피스텔이 거의 없었습니다. 캐슬파크 1층 스토리 부동산 관계자는 “현재는 공실이 없다”며 “입주자들의 선호도는 그나마 방이 좀 넓은 캐슬파크가 높다”고 설명했습니다. 마곡 오피스텔을 찾는 주된 대상은 깔끔한 신도시 새 집에서 비교적 싼 월세로 살고 싶은 직장인입니다. 현재 오피스텔 월세 시세는 보증금 500만~1000만원에 월세 60만~70만원 선이다. 이 관계자는 “서울 내에서 70만원 이하로 월세를 살 수 있는 곳이 많지 않다”며 “향후 월세 시세는 더 오를 가능성이 있다”고 말했습니다. 공급 폭탄에도 물량이 전부 소화되자 매매가도 올랐습니다. 현재 마곡 오피스텔의 시세는 2억원 초반대입니다. 1억원 중반이었던 분양가와 비교하면 평균 5000만~6000만원 오른 셈입니다. 아파트 대비 오피스텔은 가격 상승폭이 크지 않다는 점을 감안할 때 ‘대기업 입주’의 위력이 증명된 것으로 볼 수 있습니다. 마곡지구에는 LG사이언스파크, 롯데, 넥센타이어, 코오롱 등의 연구개발 센터 입주가 진행 중입니다. 귀뚜라미 보일러는 본사까지 마곡으로 이전할 예정입니다. 이 관계자는 “오피스텔에 비해 오피스는 공실이 좀 있는 편”이라며 “젊은 창업자 중에 상대적으로 싼 가격에 깨끗한 근무환경을 선호하는 대표들이 많이 찾고 있다”고 말했습니다. 현재 마곡지구의 기업 입주율은 36% 정도에 불과합니다. LG사이언스파크의 입주도 현재 진행형입니다. 하지만 마곡의 한 가운데를 차지할 MICE 복합단지 사업이 계속 지연되고 있는 것은 분명 악재로 작용해 보입니다. 강서구청 관계자는 “사업규모만 1조원, 8만 2000㎡ 에 달하는 대규모 사업이라 쉽게 진행되지 않는 측면이 있다”며 “일반 사업자들이 접근하기에 부담스러운 가격”이라고 말했습니다. 마곡지구 엠밸리 7단지 전경 [사진=성선화 기자]◇아파트, 부동산 하락장에도 낙폭 적어마곡지구의 아파트는 ‘로또 분양’이었음이 확실합니다. 현재 시세는 분양가 대비 3배 가까이 올랐습니다. 마곡지구의 핵심 단지인 ‘마곡엠밸리7단지’는 114.86㎡는 지난해 8월 13억원을 기록했습니다. 9·13 대책 이후 가격 하락이 시작된 지난해 10월 시세는 11억 8000만원입니다. 7단지 앞 상가 대박부동산 관계자는 “최근 침체된 시장 대비 가격 하락폭이 크지 않다”며 “거래가 많이 없어 가격 변동이 크지 않다”고 말했습니다. 마곡지구의 아파트 단지는 총 15개 단지이며 이중 마곡나루역과 마곡역이 동시에 가까운 마곡엠밸리7단지의 선호도가 가장 높습니다. 7단지 인근에는 공항초등학교가 인접해 있습니다. 15개 단지 중 14개 단지가 분양을 마쳤고 마지막 남은 9단지가 올해 분양 예정이었다가 내년으로 미뤄졌습니다. 이 관계자는 “9단지는 마곡역에서 가깝고 방화대로를 바로 탈 수 있는 장점이 있다”며 “청약을 노리는 사람들의 관심이 뜨겁다”고 말했습니다. 마곡지구의 또 다른 특징은 지구 전체가 역에서 가까운 역세권이란 점입니다. 9호선은 신방화역, 마곡나루역, 양촌향교역이 걸쳐 있고 5호선은 마곡역, 발산역을 이용할 수 있습니다. 특히 지난해 9월 공항철도 마곡나루역이 개통하면서 서울역과 인천공항까지도 쉽게 가라 수 있게 됐습니다. 이미 택지개발 지구의 모습을 갖춰가는 마곡지구의 남은 호재는 많지 않은 편입니다. 게다가 최근 두 가지 악재가 겹치면서 기대감이 다소 꺾인 것도 사실입니다. 하지만 마곡지구는 강서권이 마지막 대규모 개발지구로 충분한 매력이 있다는 평가입니다.
- 2월 전국·수도권 집값 하락 반전…서울, 4년 반만에↓
- [이데일리 정병묵 기자] 2월 전국 및 서울·수도권 주택(아파트·연립·단독) 매매가격이 일제히 하락 반전했다.1일 KB부동산에 따르면 2월 서울 주택 매매값은 전달보다 0.05% 하락했다. 서울은 2014년 7월(-0.07%) 이후 4년 반 만에 하락 전환한 것이다. 같은 기간 전국(-0.07%), 수도권(-0.04%)도 약세로 전환했다. 기타지방(-0.25%)은 전달 대비 하락세를 이어갔으며 인천 제외 5개 광역시만 0.03% 올랐다.지난해 중반 매매가 폭등 이후 연말부터 하락 조짐이 보이더니 조정기가 본격 온 모양새다. 정부의 대출 규제와 세금 부담도 하락세를 자극하고 있다.서울·수도권에서는 송파구(-0.42), 강남구(-0.36), 인천 서구(-0.02), 동구(-0.02), 평택(-0.69), 안산 단원구(-0.28)가 하락했다. 반면 서울 서대문구(0.45), 용산구(0.26), 인천 부평구(0.21), 계양구(0.10), 군포(0.29), 구리(0.18)는 상승했다.2월 주택 전셋값도 낙폭이 확대되고 있다. 전국(-0.16%), 수도권(-0.21%), 서울(-0.17%), 5개광역시(-0.04%), 기타지방(-0.17%) 모두 하락세다. 서울·수도권에서는 강남구(-0.80), 송파구(-0.74), 인천 서구(-0.34), 평택(-0.99), 안양 동안구(-0.76)가 하락했다. 반면 서대문구(0.34), 구로구(0.21), 인천 미추홀구(0.06), 계양구(0.05), 부천(0.25), 김포(0.15)는 상승한 것으로 집계됐다.
- [집 Talk] '불안한 깡통전세' 보도는 가짜 뉴스다?
- 최근 집값과 전셋값 하락으로 아파트 ‘역전세난’ 우려가 서울까지 확산되고 있다. 금융당국은 현황파악에 나섰지만 큰 문제가 안된다고 봤다. 서울 송파구의 한 부동산중개업소의 모습. [사진 뉴시스}[이데일리 정수영 기자] “서울지역 아파트 가격 및 전세 가격 폭락으로 깡통전세가 우려된다는 보도는 사실이 아닌 것으로 판단된다.”지난주 부동산시장에선 교보증권이 발행한 한 리포트가 화제였다. 백광제 연구원이 지난 13일 쓴 리포트로, 전셋값이나 집값 하락이 전혀 문제가 안된다고 봤다. 그는 “9·13 대책 이후 현재까지 서울 아파트 가격 상승률은 평균 2.4%를 기록, 가격이 안정됐다고 말할 수 없는 수치”라며 “지난해 집값이 20%나 올랐는데, 9·13 및 후속 대책 효과로 서울 주택 가격이 하락하고 있다는 말이 과연 맞는지 의문”이라고 덧붙였다. 깡통전세도 마찬가지로 봤다. 백 연구원은 “올 들어 전세가격이 소폭 하락하고 있는 것은 사실이지만 일반적으로 2년 단위 전세계약을 고려할 때 2016년 말 대비 2018년 말 전세 가격은 평균 8% 상승했다”며 “서울 전세가격은 빠르게 안정을 찾을 전망”이라고 강조했다. 깡통전세는 집값 하락과 과도한 대출액에 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다. 지방에선 깡통전세를 우려하는 목소리가, 서울을 포함한 수도권에선 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 내주기 어려운 역전세난을 걱정하는 목소리가 커지고 있다. 백 연구원은 이러한 목소리에 대해 “경기 분양가와 서울 전세가의 괴리가 완전히 사라져 전세 세입자는 재계약 혹은 서울 내 전세이동을 선택할 여지가 더 높아져 서울 전세가격은 빠르게 안정될 것”이라고 내다봤다. 정부도 백 연구원의 분석과 마찬가지로 큰 문제가 아니라는 결론을 내렸다. 최종구 금융위원장은 18일 기자들과 만난 자리에서 “전세자금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일이다. 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 줘왔다가 이런 일(역전세난)이 생겼다”며 “집주인이 해결해야 한다”고 지적했다. 최 위원장은 또 “집값 급등세를 고려하면 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다”고 강조했다.다른 전문가들은 어떻게 생각할까. 우선 백 연구원이 데이타를 활용한 부동산 114의 김은진 팀장의 이야기를 들어보자. 김 팀장은 “작년 9·13 대책 이후 서울 강북지역 등 집값이 상대적으로 덜 오른 곳을 중심으로 추가 오름새가 나타나면서 10월 말까지 상승세가 이어졌다”며 “아파트 평균값이 떨어진 것은 11월부터로, 지표상으로는 조정폭이 크지 않아 보일 수 있다”고 말했다. 김 팀장은 “경기권은 2017년부터 꾸준히 입주물량이 늘어나면서 전셋값도 크게 오르지 못했다”며 “이 상황에서 평탄, 화성동탄, 용인 등 입주물량이 많은 곳은 역전세난뿐 아니라 깡통전세 위험도 있다”고 분석했다. 서울은 안심할 수 있을까. 김 팀장은 “강남권은 전세가율(집값 대비 전셋값)이 상대적으로 낮아 큰 문제가 없지만, 높은 전세가율을 이용해 갭투자를 많이 한 강북권, 입주물량이 많은 강동구 등은 전셋값이 크게 조정받을 수 있다”고 봤다. 올해 서울 입주아파트 물량은 4만3106가구로 지난해 3만6698가구보다 6408가구 많다. 특히 강동구에선 고덕동 재건축아파트 등이 입주하며 1만1051가구가 쏟아진다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출연체율이 높지 않고 미분양 주택도 6만 가구로 안정적이어서 지표상으로는 별 문제가 없어 보일 수 있다”며 “문제는 집값 하락과 입주아파트 쏠림이 맞물리는 지역”이라고 짚었다. 지표상으로는 2년 전보다 전세보증금이 많이 안 떨어져 보이지만 하락세가 가파르다. 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다.김덕례 주택산업연구원 실장은 “입주는 미분양과 다른 문제로, 집주인이 정해진 상태에서 안들어가는 것인 만큼 여러 가지 문제를 야기할 수 있다”며 “잔금대출체납, 기존주택 미처분, 악성미분양 등의 문제를 가져올 수 있다”고 봤다. 그러면서 “문제가 커질 수 있는 지역에 따라 핀센 대책을 마련해야 사회적 비용을 최소화할 수 있다”고 강조했다. 함 랩장도 “집주인이 전세보증금을 내주지 않아 잔금을 못치러 입주가 미뤄지는 경우 문제가 생길 수 있는 만큼 전세퇴거자금대출만이라도 규제를 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 대안을 제시했다.
- ‘깡통전세’ 걱정?…전세금반환보증 ‘반값 가입’도 가능
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 성주원 기자] 집값 하락과 아파트 입주물량 증가로 깡통전세·역전세 우려가 커지면서 전세보증금반환보증 가입자가 빠르게 늘고 있다. 4억원 전셋집이라면 반환보증 비용은 1년에 약 52만원, 2년이면 100만원이 넘어 일부 세입자들은 가입을 주저하기도 한다. 가입시점만 잘 조절한다면 전세보증금 반환을 100% 보장받으면서 반환보증 비용을 절반가량 아낄 수 있다. 14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG가 취급하는 전세보증금반환보증 상품은 아파트 0.128%, 그외 주택 0.154%의 보증료율을 적용한다. 보증금액에 보증료율을 곱하고 보증기간에 해당하는 기간을 반영해 보증료를 산정하게 된다.반환보증 가입 가능한 시한은 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 1년 계약을 했다면 만 6개월, 2년 계약의 경우 만 12개월이 경과하기 전까지 가입할 수 있다. ◇가입 허용기한 막차 타면 보증료 반값 효과세입자로선 가입이 허용되는 가장 늦은 시점에 보증신청을 하는 것이 절대적으로 유리하다. 2년 전세 계약을 하고 바로 반환보증에 가입하는 경우 24개월치 보증료를 내야하지만 12개월차에 가입하는 경우 12개월치만 내면 되기 때문이다. 4억원 짜리 전셋집에 들어간 세입자라면 첫달에 가입하나 12개월차에 가입하나 전세보증금 4억원을 계약기간 만료 시에 온전히 돌려받을 수 있는 건 마찬가지지만 가입 시점을 늦추면 비용을 100만원에서 50만원으로 줄일 수 있다. 다만 HUG의 전세보증금반환보증 가입시 주의할 점도 있다. HUG는 12개월치를 넘어가는 보증료에 대해서는 분납을 허용하는데 분납 기한에 납부가 이뤄지지 않을 경우 계약이 해지된다는 점이다. HUG 관계자는 “분납 기한 전에 충분히 가입자에게 고지를 하지만 기한이 넘어가면 계약은 해지된다”며 “납부기한을 당장 맞추기 어렵다면 1개월까지는 연장이 가능하다”고 설명했다.HUG의 반환보증은 가입 가능한 전세보증금 한도가 있다. 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하여야 보증신청할 수 있다. 이 가격 수준을 넘어서는 경우 SGI서울보증의 반환보증 상품을 이용해야 한다. 서울보증은 아파트에 한해 가입 가능한 전세보증금 한도가 없고 기타 주택의 경우 보증한도가 10억원이다.다만 서울보증은 보증료율이 아파트 0.192%, 기타 주택 0.218%로 HUG보다 높고 가입시점에 따른 보증료 절감 효과가 없다. 가입 가능한 기한은 1년 계약시 만 5개월, 2년 계약시 만 10개월이다. 언제 가입하더라도 전체 임대차계약 기간에 대한 보증료를 내야 한다. 서울보증 관계자는 “반환보증 자체가 전체 임대차 기간에 대한 전세보증금의 반환을 보증하는 상품”이라며 “좀 더 많은 분들에게 가입기회를 드리기 위해 가입 가능한 기한을 예전보다 늘린 것이고 늦게 가입하더라도 보증료는 동일하다”고 말했다.◇가입 시기 놓쳤다면 집주인과 사전 협의 중요이미 전세계약 기간이 절반 이상 지나 반환보증 가입 시기를 놓친 세입자들로서는 향후 전세보증금 반환 갈등을 겪게 될 가능성이 있다. 특히 지방에서 이같은 사례가 많은 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 전국 주택종합 매매가격이 작년 12월부터 약세를 보이고 있고 특히 지방의 경우 작년 한해 집값 변동률이 주택종합 -0.86%, 아파트 -3.09%를 기록했다. 같은 기간 지방 전셋값은 주택종합 2.08%, 아파트 3.25% 떨어졌다.가장 좋은 해결책은 집주인과 사전 협의를 통해 전세보증금 반환 시점을 조율하는 것이다. 그러나 집주인이 적극적으로 협조하지 않으면 세입자로선 임대차계약 만료 후 전세금 미반환에 따른 손해배상 청구소송에 나설 수밖에 없다. 이때 ‘임차권등기’ 조치를 해놔야 한다. 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 배당받을 권리를 유지하기 위해서다.한편 작년 한해 HUG와 서울보증을 통해 전세보증금반환보증에 신규 가입한 건수는 각각 8만9350건, 2만5115건으로 총 11만건을 넘고, 신규취급액은 총 23조원에 달한다. 모두 전년 대비 2배 수준이다. 그래픽= 문승용 기자
