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- 설 연휴이후 집값 전망은?.. 공급과잉 대세하락 vs 단기조정 기회
- [이데일리 이진철 기자] 설 연휴 이후 주택시장이 어떤 흐름을 보일 지 관심이 쏠리고 있다.정부의 11.3 부동산대책과 금리인상 가능성 등으로 투자수요가 얼어붙은 상황에서 올해는 입주물량 증가로 역전세난과 공급과잉 우려가 제기되고 있다. 반면 투기적 수요가 감소해 실수요 입장에서는 내집마련에 유리해졌다는 전문가들 시각도 있다.◇ 11.3대책 이후 수요관망세.. 연초 거래절벽주택시장은 정부의 부동산 규제로 수요자들의 관망세가 짙어지면서 연초부터 거래절벽 현상이 나타나고 있다. 국토연구원이 조사한 ‘부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 12월 부동산시장 소비심리지수는 104.3으로 지난 11월보다 8.9포인트 하락했다. 부동산시장 소비심리지수는 0~200사이 값으로 표현되고, 지수가 100을 넘으면 전월보다 가격상승이나 거래증가 응답이 많음을 뜻한다. 특히 서울은 지난해 8월 133.4까지 올랐다가 11월115.5에 이어 지난달 103.4까지 떨어졌다이를 반영하듯 1월 들어 서울 아파트 거래량은 대폭 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 24일까지 서울 아파트 매매 거래량은 일 평균 165건으로 전월(일 평균 304건)보다 46% 줄었다.함영진 부동산114 센터장은 “시세 차익을 노린 투자수요가 줄어든 데다 대내외적 불확실성으로 전반적으로 부동산 거래가 줄어들 것”이라고 말했다. 반면 서울·수도권 주택시장이 계절적 비수기 영향으로 일시적으로 조정을 받고 있다고 분석하는 전문가들도 있다.지난해에도 전국의 월별 주택거래량은 설날 연휴를 낀 2월 6만건을 하회할 정도로 침체를 보였다. 그러나 봄 이사철부터 수요가 살아나면서 4~5월 각 8만건대를 기록한 뒤 6~9월에는 9만건대로 올라섰고, 10~11월에는 월 10만건을 넘어서는 거래 활기를 보였다.◇ 대출규제에 입주물량 증가.. 가격 약보합 전망전문가들은 주택 담보대출 여신심사 강화조치, 아파트 입주물량 증가 등의 영향으로 부동산시장이 설 연휴 이후에도 당분간 약보합세를 보일 것으로 전망하고 있다. 특히 지난해 11월 가계부채 관리방안 후속조치로 중도금 대출 규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등은 부동산시장에 부담으로 작용할 것이라고 지적했다.올해 2~4월 입주예정 물량이 지난해에 비해 35.5%나 급증한 것도 공급과잉 우려를 낳고 있다. 국토교통부에 따르면 2~4월(3개월간) 전국 입주예정 아파트는 전년동기(5만8000가구) 대비 35.5% 증가한 7만9068가구로 집계됐다. 지역별로는 수도권 2만7479가구(서울 1만3572가구 포함), 지방 5만1589가구가 각각 입주하는 것으로 조사됐다.한국감정원 제공입주물량이 크게 증가하면서 주택시장에는 부담으로 작용할 전망이다. 대규모 입주가 예정된 지역은 입주자를 구하지 못해 전셋값이 급락하는 역전세난이 발생할 가능성이 크다. 이는 급매물 증가로 이어져 매매가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 “정부의 부동산 규제정책 시행, 입주물량 증가 등의 요인이 매매시장의 하방 위험요인으로 작용할 것”이라고 말했다.반면 저금리 지속으로 시중 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있고, 부동산 가격상승을 통해 이익을 경험한 중장년층의 투자 대기수요가 여전하다는 것은 시장 하방압력을 완화시킬 요인으로 꼽힌다.◇ 입지·공급량·가격 양극화.. 선별투자 바람직전문가들은 올해 주택시장이 투자심리가 위축된 상황에서 아파트 입지와 공급량, 가격에 따라 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다고 내다봤다. 내집마련 수요자들은 금리인상 가능성, 입주물량 급증 등 불확실성이 높아지고 있는 만큼 좀더 시장을 지켜보다가 선별적인 투자에 나서는 게 유리하다고 조언했다.서울은 개포동, 잠원동, 고덕동 등 강남4구를 중심으로 재건축시장의 수요와 공급이 지속될 전망이다. 반면 수도권 외곽지역과 지방은 하반기로 갈수록 공급증가 리스크가 현실화하면서 가격조정을 보일 가능성이 높다.김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “주택시장 가격 조정이 전망되는 시기라는 점에서 굳이 상반기에 내집마련을 굳이 서두를 필요는 없어 보인다”면서 “조정가능성 열어두고 급하게 처분하는 싼 매물 등을 기다리는 전략이 바람직하다”고 말했다.설 연휴이후 대선정국이 본격화할 것으로 에상되면서 부동산시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “대선이 과거처럼 부양의 의미뿐만 아니라 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등 국정 과제가 산재해 있어 부동산시장에는 상·하방 압력이 모두 존재한다”고 말했다.올해 부동산시장 변수. 건설산업연구원 제공
- [김학렬의 All that 부동산 56회] 뉴타운의 황제, 한남 뉴타운!
- 시범(1차) 뉴타운 3개, 2차 뉴타운 12개, 3차 뉴타운 10개 등 총 25개의 뉴타운 중에서 최고의 뉴타운을 하나 뽑으라면 단연 한남뉴타운이다. 한남 뉴타운이 황제다. 한남뉴타운과는 비교될만한 뉴타운이 없다. 강남을 강북에 만드는 작업, 뉴타운의 최정점에는 한남뉴타운이 있다. 진짜 강남을 만드는 것이다. 어떤 의미에서 보면 강남 이상의 입지를 만드는 곳이기도 하다.그런데 한남뉴타운은 아직 첫삽도 뜨지 못하고 있다. 이렇게 부동산 발전 가치이 높은 뉴타운이 왜 지지부진하고 있을까? 지난 5주간의 뉴타운 칼럼을 꾸준히 본 분들이시라면 바로 대답할 수 있어야 한다. 좋은 입지는 이해 관계가 너무 많다는 것이다. 이해 관계의 극단을 보여주는 곳이 바로 한남뉴타운이다.한남뉴타운의 조감도를 떠올려 보자. 왼쪽 끝 다리가 반포대교, 오른쪽 끝 다리가 한남대교다. 오른쪽 상단의 녹지 공간이 남산이다. 하단의 강이 한강이다. 한남뉴타운 한 가운데 관통하는 도로와 고수부지 연결 부분과 뉴타운 개발 후의 주택 배치를 떠올려 보기 바란다. 조감도를 상상하는것 만으로도 한남 뉴타운이 왜 대한민국 황제 뉴타운인지 알 수 있다. 이 조감도를 상상해 보는 순간 조선왕릉이 연상된다. 왕릉의 입지라고 하는 것은 기본적으로 다각적으로 검증받은 입지다.교통, 교육, 상권 등 기반 시설을 논외로 하더라도 이 입지는 그냥 왕의 입지다.한남동은 서울의 한 가운데 위치하고 있다. 강남권 전철이 지나지 않아도, 교통이 매우 우수한 입지다. 교통 체증만 없다면 서울 어떤 지역도 30분 이내에 도착할 수 있다. 교육, 상권은 한남 뉴타운 개발과 더불어 지금보다 획기적으로 보완될 것이다.이 한남뉴타운과 시너지가 날 곳으로 미군부대가 있다. 한남뉴타운 구역 바로 왼쪽에 유엔사와 수송부가 위치해 있다. 이 부지에 상업시설이 들어올 것으로 예상된다. 특히 대규모 평지 지형인 수송부 위치가 매우 기대되는 곳이다. 현재 3구역이 가장 속도가 빠르다. 하지만, 최근 가장 주목을 받는 구역은 5구역이다. 용산공원이 될 미군 부대와 가장 가까인 인접해 있기 때문이다.현 시점 대한민국에서 가장 비싼 고급 아파트인 한남더힐부터 시작하여 2017년에 분양될 외인아파트 부지를 지나 한남뉴타운, 미군부대, 용산역까지 이어지는 이 벨트는 마주 보고 있는 압구정동이나 반포/잠원 지구에서도 부러워 할 수 밖에 없는 풍경을 보여줄 것이다. 그래서 아직 착공도 하지 않고 있는 한남뉴타운을 대부분의 부동산 관심층들을 다 알고 있는 것이다. 이렇게 가시화된 것이 하나도 없는 상태에서인지도 높은 뉴타운은 한남뉴타운 밖에 없는 것이다.이렇게 좋은 입지이기 때문에 이해관계가 매우 복잡하다. 가장 큰 문제는 지분이 너무 많이 쪼개졌다는 것이다. 대부분이 조합원들이 단지 몇 평씩만 소유하고 있다. 2006년 전후 한남뉴타운이 크게 부각되고 있을 때 당시 평당 4000~6000만원 정도로 거래가 되었었다. 금융위기 이후로 거래가 중단되었다. 최근 미군부대 이전이 본격화되고 강남권 부동산이 활성화되면서 다시 한남뉴타운 개발이 재가동되기 시작했다. 거래가 살아난 것이다. 전 고점을 대부분의 지역에서 뛰어 넘었다. 이렇게 시세가 높은 한남뉴타운이 투자처로서 가치가 있겠냐고 많은 투자층들이 의문을 가기지 시작했다. 그 질문은 좋은 질문이 아니다. 투자하라고 하면 묻지마 투자가 되는 것이고, 투자하지 말라고 하면 그냥 비싼 지역 소개만 한 셈이기 때문이다. 하지만 한남뉴타운의 투자 가치에 대해서는 이렇게 답변할 수 있다. 가치를 논할 필요가 없는 지역이라고. 입지 자체로 부동산 가치 왕이기 때문이다.다만 잠재적인 왕이 아니라 실제 부동산 시장의 왕으로서 등극하기 까지는 절대적인 시간이 더 필요하다. 그 인고의 세월을 감당할 수 있는 사람들만 한남뉴타운에 관심을 가져야 할 것이다. 5년 안에 평당 1억원의 주거시설가 나올 것이다. 그 가능성이 가장 높은 입지가 강남구 압구정동과 용산구 한남동이다. 한강을 사이에 둔 두 입지의 대결도 향후 부동산 시장을 관전하는 재밋는 이슈가 될 것이다.
- GS건설 ‘방배아트자이’ 견본주택 5일 오픈
- 방배아트자이 조감도[이데일리 김기덕 기자] GS건설은 5일 서초구 방배동 992-1번지 일대를 재건축한 ‘방배아트자이’ 견본주택을 오픈하고 분양에 나선다고 4일 밝혔다. 방배아트자이는 회사 자체 보증으로 강남권에서 유일하게 중도금 대출을 실시한다. 지난해 정부가 추진한 잔금 대출 규제를 피해 강남 실수요자들의 많은 관심을 받고 있다. 평균 분양가는 3.3㎡ 당 3798만원으로 책정됐다. 규모는 지하4층~지상15층 아파트 5개동이다. 전용면적 59~128㎡ 353가구 중 96가구를 일반에 분양한다. 일반분양 물량은 전용 △59㎡ 25가구 △84㎡ 63가구 △128㎡ 8가구 등 중소형 위주로 공급한다.이 아파트는 지하철 2호선 방배역과 경부고속도로 등 편리한 교통환경과 우면산 등이 주변에 위치해 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다. 서리풀 터널이 개통하면 서초동 대법원과 법조타운, 강남역까지 차로 10분 정도면 갈 수 있는 장점이 있다. 또 도보통학이 가능한 사업부지 반경 1km 내에 서울고, 상문고, 동덕여고, 서초중, 이수중, 방일초, 신중초등학교 등 명문 초,중,고교들이 위치하고 있어 우수한 교육환경을 자랑한다. 이상국 방배아트자이 분양소장은 “방배동은 반포, 잠원, 압구정, 개포동보다 집값이 싸고, 재건축, 재개발이 활발해지면서 신흥 부촌으로의 성장 잠재력이 충분한 곳”이라며, “방배동에 들어서는 명품 브랜드 자이를 기다리는 고객의 니즈를 충족시킬 수 있는 상품을 선보일 것”이라고 말했다. 청약일정은 오는 6일 특별공급을 시작으로, 9일 1순위, 11일 2순위 청약을 실시한다. 당첨자 발표는 17일이며, 정당계약은 23일~25일 사흘간에 걸쳐 진행될 예정이다. 견본주택은 강남구 대치동 983-5번지에 위치한 자이갤러리에 마련되며, 입주는 2018년 10월 예정이다.
- [주간 건설이슈]올해 주택도시정비사업 수주 최종 승자는?
- △올해 도시정비사업 수주시장에서는 대림산업이 3조 2996억원의 수주액을 기록하며 업계 1위를 차지했다. 대림산업이 지난 10월 재건축 사업을 따낸 서울 잠원동 한신7차 아파트 전경.[사진=이데일리DB][이데일리 박태진 기자] 올해 건설사들의 재건축·재개발 수주전은 끝이 났습니다. GS건설이 8조원 넘는 수주고를 기록하며 독보적인 행보를 보인 지난해와 달리 올해는 대형건설사들의 수주실적이 비등비등했습니다. 이른바 도시정비사업 춘추전국시대를 맞았다고 볼 수도 있습니다. 도시정시사업은 기본 수요가 뒷받침되는데다 사업성까지 확보되기 때문에 건설사들이 너도나도 수주전에 나선 영향이 큽니다.올해 건설업계에서 도시정비사업 수주를 가장 많이 한 곳은 대림산업입니다. 이 건설사는 올해 총 3조 2996억원을 수주했습니다. 지난해 실적(2조 9486억원)보다 3500억원 정도 더 늘었죠. 세부적으로는 지난 2월 대치동 구마을3(729억원) 수주를 비롯해 3월 인천 청천2(7528억원), 6월 김포북변5(3765억원), 같은달 부산 우암2(5138억원), 10월 신반포 7차(2374억원) 등을 수주했죠. 서울 강남과 인천, 경기, 부산 등에서 고르게 수주한 결과가 수주액 3조원을 돌파로 이어졌습니다.이어 GS건설이 2조 GS건설이 올해 2조 4000억원에 가까운 재건축·재개발 사업 수주액을 달성했습니다. GS건설은 지난 주말 부산시 수영구 남천동 삼익비치타운(1조 2349억원)과 서울 서초구 방배동 방배경남아파트(2165억원) 등 총 2건의 도시정비사업을 수주해 올해 총 6건, 2조 3973억원의 수주고를 기록했습니다. 이 건설사는 올해 경기권 사업장에 집중한 결과 △광명 철산 주공 10·11단지 재건축(3월) △고양 능곡2구역 재개발(6월) △안양 비산초 주변 재개발(8월) △성남 산성 구역 재개발(11월)을 수주했습니다. 이로써 GS건설은 올해는 수주액 규모가 작년(8조 180억원)보다 줄긴 했지만 대림산업에 이어 재건축·재개발사업 강자임을 다시 한 번 증명했죠. 현대산업개발의 약진도 눈에 띄었죠. 이 건설사는 지난해 1조 6415억원의 도시정비사업 수주고를 기록한데 이어 올해는 1조 9008억원 기록했습니다. 현대산업개발은 부산, 대구, 경기 등에서 고른 수주 실적을 냈습니다. 특히 지난주에는 대우건설과 컨소시엄을 구성해 5400억원 규모의 부산 해운대 우동3구역 주택재개발 사업을 따냈습니다. 현대산업개발의 도급액은 2733억원입니다. 이밖에 △대우건설(약 1조 6700억원) △롯데건설(1조 4268억원) △현대건설(1조 2624억원) △SK건설(1조 1559억원) △포스코건설(1조 358억원) 순으로 도시정비사업 수주액이 많았다.중견건설사들의 도시정비사업도 활발히 전개됐습니다. 서희건설은 상반기에 이미 정비사업 수주액이 1조원을 넘어섰으며, 호반건설도 지난 7월 서울 성북구 보문5구역 재개발 사업을 따낸 데 이어 지난 17~18일 각각 진행된 부산 초량 2·3구역 시공자 선정 총회에서 시공권을 확보했습니다. 두 단지 도급액은 3684원으로 지난해 실적(3000억원)을 뛰어 넘는 쾌거를 이룩했습니다. 태영건설도 4000억원이 넘는 수주고를 기록했습니다. 대부분의 건설사는 서울·수도권과 부산 등 분양성이 양호한 대단지 중심으로 도시정비사업 수주전에 적극적으로 참여해왔으며 내년에도 이와 같은 전략으로 재건축·재개발 사업 수주전에 나선다는 계획입니다.내년 부동산시장 경기가 올해보다 좋지 않을 것으로 전망되지만 재건축·재개발 사업 수주전 열기는 여전히 뜨거울 것으로 보입니다. 시장상황이 당장 좋지 않더라도 사업장을 확보해 두면 활황기가 찾아오면 언제든 분양을 할 수 있기 때문이죠. 이에 건설업계는 공격적이지 않더라도 큰 사업장은 대형사들이, 중소규모 사업장은 중견업체들이 집중할 것으로 예상된다는 게 전문가들의 전망입니다. 물량은 한정돼 있고 경쟁자는 많습니다. 더욱이 내년에는 정비사업 수주전이 올해보다 더 치열해질 것으로 예상되는 만큼 건설사들은 사업성이 담보되는 곳을 중심으로 옥석 고르기에 더욱 신경 쓰며 선별수주에 만전을 기해야 할 것입니다.
- 꽁꽁 언 주택시장…서울 아파트값 4주째 '뚝뚝'
- △ 서울 서초구 잠원동과 반포동 일대 아파트 단지 [이데일리 DB][이데일리 김성훈 기자] 서울 아파트값이 4주 연속 내림세를 이어갔다. 정부의 ‘11·3 부동산대책’과 내년 시행되는 잔금대출 규제, 미국 기준금리 인상 등의 악재가 겹치며 수요자들이 대거 관망세로 돌아선 영향이다. 23일 부동산114에 따르면 이번 주 서울지역 아파트값은 한 주 전보다 -0.01% 하락하며 4주 연속 내림세를 이어갔다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “11.3 부동산 대책과 대출규제 강화, 미국 기준금리 인상 등의 부동산 변수들이 한꺼번에 현실화되면서 매수심리가 위축됐다”며 “특히 재건축이 밀집된 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 매매 거래량 감소가 뚜렷하다”고 말했다.자치구 별로는 종로구가 0.08% 올라 서울시내 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 강서·동작·마포·영등포구(0.05%), 도봉·송파구(0.04%)가 뒤를 이었다. 종로구는 숭인동 종로센트레빌 아파트가 1000만원 올랐고 송파구는 잠실동 주공5단지가 1500만~3000만원, 가락동 극동 아파트가 1000만원 각각 올랐다. 반면 재건축 사업이 활발한 강동구는 한 주 새 -0.15% 하락한 가운데 중구(-0.11%), 양천구(-0.07%), 강남구(-0.06%)도 아파트값이 떨어졌다. 강동구는 둔촌주공이 1000만~1500만원, 양천구 목동 신시가지11단지(고층)가 500만~3500만원 하락했다. 전국의 아파트값은 2주 연속 보합(0%)을 기록한 가운데 수도권 1·2기 신도시와 그 외 경기·인천 지역은 각각 0.01%, 보합(0%)을 기록했다. △ 서울 주요지역 주간 아파트 매매가격 변동률 [자료=부동산114]서울 아파트 전셋값은 한 주 전보다 0.02% 오르며 전주와 같은 상승폭을 보였다. 서울 시내 16개 자치구가 상승한 가운데 강북구가 전주 대비 0.10% 오르며 최고 상승폭을 나타냈다. 이어 동작·영등포·은평구(0.09%) 순으로 전셋값이 상승했다. 강북구는 번동 해모로 아파트가 1000만~2500만원 올랐고 동작구 사당동 두산위브가 2500만원, 삼익그린뷰가 500만원, 상도동 상도1차 갑을명가가 1000만~2500만원 각각 상승했다. 그러나 중구(-0.17%), 강동구(-0.10%), 양천구(-0.03%), 성동구(-0.01%) 지역은 전셋값이 떨어졌다. 중구는 대단지 아파트인 신당동 남산타운 아파트가 500만원 떨어졌고 강동구 명일동 삼익그린 11차가 1500만~2000만원, 양천구 목동트라팰리스(웨스턴에비뉴) 대형면적이 2500만원 각각 떨어졌다. 전국의 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 올랐고 수도권 1·2기 신도시와 그 외 경기·인천 지역은 각각 0.02% 상승했다.△ 서울·수도권 전셋값 주간 변동률 [자료=부동산 114]
