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- 잠실·반포 재건축 이주 시동 ···주변 전셋값 하락 멈추나
- [이데일리 이서윤][이데일리 경계영 기자] 정부의 재건축 시장 압박에 미뤄졌던 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 사업이 잇단 관리처분계획 인가로 속도를 내기 시작했다. 당장 이달부터 서울 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지(2673가구)가 이주를 시작한다. 여전히 전세 수요보다 공급이 많은 단지가 적지 않지만 일부 아파트에서는 전세 물건의 호가(집주인이 부르는 가격)가 오르고 있다. 최근 주저앉았던 강남권 전셋값이 반등하는 계기가 될지 주목된다. ◇잇단 관리처분 인가에 전세 수요↑부동산114에 따르면 강남3구의 아파트 평균 전셋값 변동률(전월 대비 기준)은 3월 이후 하락세로 돌아섰고 3월 -0.13%, 4월 -0.30%, 5월 -0.41%, 6월 -0.53% 등 점차 낙폭이 확대됐다. 특히 하락세가 뚜렷했던 곳은 송파구다. 송파구 아파트 전셋값은 3월 0.2% 내린 이후 △4월 -0.8% △5월 -1.02% △6월 -1.33% 등 5월 이후엔 1% 넘게 떨어졌다. 시세로 따지면 3.3㎡당 1600만원대까지 내려왔다. 이처럼 전셋값을 끌어내린 것은 신규 아파트가 대거 들어서는 영향이 컸다. 송파구에선 올 연말 가락동 헬리오시티(옛 가락시영아파트·9510가구)가 입주를 앞두고 있다. 서초구에서도 잠원동 신반포자이, 반포동 반포래미안아이파크·반포센트럴푸르지오써밋·방배아트자이 등 3000가구 가량이 올 하반기 입주할 예정이다.여기에 등장한 변수는 길게는 1년 가까이 미뤄졌던 송파·서초구 재건축 단지들이 잇따라 관리처분계획을 인가받고 이주를 본격화한다는 점이다. 서울시는 주거정책심의위원회에서 관리처분계획 인가 시기를 송파구의 경우 잠실 미성·크로바아파트는 1월에서 7월로, 잠실 진주아파트는 1월에서 10월로 늦췄다. 이주가 특정 시기에 몰리면 주변 주택시장에 나쁜 영향을 줄 수 있다는 판단에서다. 서초구도 5월 예정이던 인가 시기가 신반포3차·경남아파트는 7월로, 방배13구역은 9월로, 반포주공1단지(1·2·4주구)는 12월로 각각 분산됐다. 한신4지구도 당초 3월에서 12월로 인가 시기가 늦춰졌다. 이에 맞춰 지난 2일 신반포3차·경남아파트가, 지난 5일엔 잠실미성·크로바아파트(1350가구)가 각각 서초·송파구청에서 관리처분계획 인가를 받았다. 잠실 진주아파트(1507가구)와 서초구 방배13구역(2911가구), 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구), 한신4지구(2898가구) 등도 시가 조정한 대로 차례차례 관리처분계획 인가를 받을 예정이다. ◇반등 시작한 반포 전세시장…송파구는? 신반포3차·경남아파트는 이미 이주관리 업체 선정, 주민 이주 지원센터 운영 등 이주 채비를 마쳐 이달 중 이주에 돌입한다. 올해 재건축 초과이익 환수제(재초환) 부활을 앞두고 관리처분계획 인가 신청을 서둘렀던 잠실 미성·크로바아파트의 경우 다음달 하순 총회를 열고 이주 계획 등을 확정할 예정이다. 잠실 미성·크로바아파트 재건축 조합 관계자는 “헬리오시티 등을 포함해 인근 전세 물량 등을 감안해 이주 시기를 결정할 예정”이라고 설명했다. 서초구 반포동 일대는 이미 아파트 전셋값이 조금씩 오르고 있다. 반포동 J공인 관계자는 “신반포3차·경남아파트 이주로 주변 아파트 전세 문의도 늘고 그만큼 실제 계약으로 이어지는 경우도 많다”며 “반포주공1단지 전용 84㎡ 기준으로 전셋값이 작년 말 3억원까지 내려갔다가 최근 4억원대까지 올랐다”고 전했다. 다만 1만가구에 가까운 헬리오시티가 버티고 있는 송파구는 지역마다 온도 차가 있는 상황이다. 잠실 미성·크로바아파트와 잠실 진주아파트 인근에 있는 S공인 관계자는 “잠실 파크리오 전셋값이 한창 빠지다가 저렴하게 나왔던 물량이 거의 다 소진됐다”며 “진주아파트까지 이주를 시작하면 인근 전세 수요가 늘 수 있다”고 말했다. 이와 달리 가락동 한 공인중개사는 “문의는 꽤 있지만 지켜보자는 분위기”라며 “전용면적 70㎡ 이하 크기는 물량 자체가 많지 않아 바닥을 다지는 모습인 데 비해 109㎡대는 물량이 꽤 있어 추가로 전셋값이 조정 가능성도 있다”고 내다봤다. 임병철 부동산114 연구원은 “그간 서울 전셋값이 큰 폭으로 오른 데다 공급 자체도 많아지면서 전셋값이 내렸다”며 “대거 이주가 시작되는 서초·송파구에서 전셋값이 오를 순 있겠지만 국지적 현상에 그칠 수 있다”고 말했다. 서울 송파구 잠실동 미성·크로바아파트 재건축 단지 조감도. 서울시 클린업시스템 제공.
- 강남권·한강 조망 새 아파트, ‘웃돈 10억 클럽’ 속속 합류
- 서울시 서초구 잠원동에 있는 ‘아크로리버뷰’ 아파트 전경.(사진=대림산업 제공)[이데일리 박민 기자] ‘아크로 리버뷰’(신반포5차 재건축 아파트), ‘신반포 자이’(반포한양 재건축 아파트), ‘힐스테이트 서울숲 리버’(금호20구역 재개발 아파트)…. 올해 입주하는 새 아파트 단지로 분양가 대비 무려 10억원 넘게 웃돈(프리미엄)이 붙은 곳들이다. 아파트값이 불과 2~3년만에 10억원이나 껑충 뛴 것은 흔치 않은 경우로, 정부 규제의 풍선효과를 극명하게 보여주는 사례라는 게 전문가들의 진단이다. 심교언 건국대부동산학과 교수는 “재건축 단지가 각종 규제로 투자 매력이 많이 없어지고 불확실성도 커지자 투자 수요가 새 아파트나 분양권 시장으로 쏠리는 현상이 뚜렷하다”며 “앞으로 정부의 보유세(종부세) 인상안까지 확정되면 이른바 똘똘한 한채 소유자 중에서도 ‘강남권‘, ’한강 조망’ 등 희소가치가 있는 단지로 다시 갈아타려는 움직임이 활발해질 수 있다”고 말했다.◇입주 5년 이하 단지 가격 상승률 최고서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’(595가구)는 지난달 5일부터 입주하고 있는 새 아파트다. 전용면적 78㎡짜리 한강 조망 가구가 지난 3월 25억원에 거래된 이후 현재 중개업소에 나온 매물은 최고 28억원까지 호가한다. 2016년 9월 분양 이후 2년이 채 안돼 일반 분양가 기준(14억 9600만원) 13억원이나 뛴 것이다. 인근 한 공인중개사는 “사려는 사람이 꾸준한데 매물이 워낙 귀하다 보니 매수 문의가 오면 집주인들이 매도를 저울질할 정도”라고 말했다. 이 아파트는 매매가격이 빠른 속도로 상승하면서 현재 강남 최고가 단지인 ‘아크로 리버파크(옛 신반포1차·1612가구)’의 시세를 바짝 뒤쫓고 있다. 아크로 리버파크 전용 84㎡짜리 한강변 가구는 지난 2월 27억원에 거래된 이후 29억~30억원의 시세를 형성하고 있다. 같은 면적의 아크로 리버뷰는 29억원을 호가한다. 반포동 S공인 관계자는 “2016년 8월 입주한 리버파크는 대단지에 학군도 좋지만 한강 조망 가구는 전체 15%에 불과하다”며 “리버뷰는 600여 가구의 단지 규모이지만 대다수 가구가 한강을 바라볼 수 있어 두 단지가 새 아파트라는 희소성을 등에 업고 비슷한 가격대로 움직일 것”이라고 말했다.이달 집들이를 앞둔 잠원동 ‘신반포 자이’(607가구)도 강남 최강 입지를 앞세우며 웃돈 10억원 대열에 합류했다. 이 아파트는 ‘강남 속 강남’이라고 불릴 정도로 입지가 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 지하철 3호선 잠원역과 7호선 반포역, 여기에 9호선 환승이 가능한 고속터미널역까지 모두 걸어서 이용할 수 있는 ‘트리플 역세권’ 단지다. 2016년 1월 분양 당시 전용 59㎡가 10억~11억원대, 전용 84㎡가 13억~15억원대였지만 지금은 시세가 각각 20억원, 25억원 안팎으로 2년 6개월 새 10억원 가까이 올랐다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “각종 부동산 규제 여파로 최근 서울 아파트값 상승세가 주춤하고 있지만 일부 새 아파트만 예외다”며 “특히 강남권 새 아파트나 한강 조망 가능 단지 등 희소성을 지닌 곳은 가치 상승 기대감에 매수세가 따라붙으면서 가격도 많이 오르고 있다”고 말했다. 실제 부동산114 조사에서 올해 1월부터 지난달 22일까지 입주 5년 이하 아파트 단지는 10.84% 오르며 상승률이 가장 높았다. 같은 기간 입주 5년 초과에서 10년 이하는 9.03%, 10년 초과 단지(재건축 포함)는 8.05%의 상승률을 보였다.[그래픽=이데일리 이서윤]◇성동·동작구 한강 조망 단지도 상승세새 아파트 가격 급등세는 비단 강남 등 인기 지역에만 국한되지 않는다. 강북권에서도 웃돈 10억원짜리 단지가 나왔다. 올해 2월 입주한 성동구 금호동4가 ‘힐스테이트 서울숲리버’(금호20구역 재개발 단지· 606가구 )’다. 현지 중개업소에 따르면 한강 조망이 가능한 이 아파트 전용 114㎡는 최고 19억원을 호가한다. 저층도 매매값이 15억~17억원대다. 지난 2015년 9월 분양 당시 가격인 8억 8744만원에서 10억원 가까이 뛴 것이다. 금호동4가 A공인 관계자는 “양도세 부담이 커진 상황에서 급하게 집을 팔려는 집주인이 없다 보니 이 일대 한강 조망 단지는 수억원씩 다 오른 상태”라고 전했다.동작구에서도 가파란 상승세가 감지되고 있다. 오는 11월 입주하는 흑석뉴타운 7구역 ‘아크로 리버하임’(1073가구) 전용 84㎡ 한강 조망 가구는 지난 3월 13억 5000만원에 거래됐고, 지금은 16억원을 호가하고 있다. 2016년 11월 분양 당시 분양가는 7억원 중후반)에서 웃돈이 8억~9억원 가량 붙은 것이다.
- 신반포 12·21차 재건축, 전국 최초 '현금 기부채납' 결정
- [이데일리 정병묵 기자] 서울 서초구 잠원동 신반포 12차·21차(3주구) 아파트 주택 재건축 정비사업계획이 서울시 심의를 통과했다. 전국 최초로 기부채납을 도로나 건축물이 아닌 현금으로 하도록 결정됐다.서울시는 20일 제8차 도시계획위원회를 열어 신반포 12차·21차(3주구) 아파트의 예정 법적상한 용적률 결정 요청안을 수정 가결했다고 21일 밝혔다.신반포 12차는 당초 조합이 냈던 안인 소형 임대주택 56가구를 포함해 총 479가구, 용적률 300% 이하, 최고층수 35층 이하 규모로 짓도록 결정됐다. 신반포 21차 3주구는 기존 2개동, 108가구를 임대주택 43가구를 포함해 총 293가구, 용적률 299.4%, 최고 22층 규모로 재건축하게 됐다. 최종 결정 계획은 향후 건축심의 등을 거쳐 확정된다.특히, 도시계획위원회는 전국 최초로 두 단지에 현금 기부채납을 포함한 정비계획을 결정해 눈길을 끈다. 현금 기부채납 추정액은 12차가 약 90억원, 21차 3주구가 약 27억원으로 결정됐다. 그동안은 도로나 공원, 건축물 등 기반시설로만 기부채납이 이뤄졌다.정비사업 현금 기부채납은 2016년 1월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정으로 법률상 가능해졌지만, 세부기준이 마련되지 않아 시행하기 어려웠다. 현금 기부채납의 원활한 운영를 위해 서울시는 작년 7월 ‘정비사업 현금 기부채납 운영계획’을 수립했고 이번 도시계획위원회에서 최초로 결정된 것이다.기부채납을 어떤 방식으로 할 지 여부는 재건축 조합이 조합원의 50% 이상 동의를 받아 결정하게 된다. 현재 서울시에 현금 기부채납 방식을 협의하고 있는 단지는 신반포 19차 등 5곳인 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 “기반시설이 부족한 강북에서는 공원, 도로 등 기부채납을 선호하고 인프라가 상당 부분 완비된 강남에서는 현금 기부채납을 선호한다”면서 “이번에 통과된 두 단지는 면적이 넓지 않아 단지 내에 시설이 들어서는 것보다 현금 기부채납을 통해 해당 부지를 활용하는 게 더 낫다고 판단한 것 같다”고 설명했다.신반포 12차 위치도신반포 21차 위치도
- 개별 공시지가 전국 평균 6.28% 올라…10년 최대폭
- [이데일리 권소현 기자] 전국 땅값이 평균 6% 이상 오르면서 10년만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 제주도 공시지가가 올해에도 두자릿수 오름세를 보이면서 3년 연속 상승률 1위를 지켰다. 재산세와 종합부동산세 등 토지 보유세 부과 기준이 되는 개별 공시지가가 크게 오르면서 땅을 보유하고 있는 이들의 세금부담도 커질 것으로 보인다. 국토교통부는 올해 1월1일 기준 전국 평균 개별공시지가가 지난해보다 6.28% 상승했다고 30일 밝혔다. 이는 지난해 5.34%에 비해 0.94%포인트 확대된 것으로 지난 2008년 10.05% 오른 이후 최대폭이다. 이처럼 올해 공시지가가 크게 오른 것은 재개발·재건축 등의 정비사업과 각종 개발사업, 정부·공공기관 지방이전 및 동계올림픽 기반시설 확충 등을 위한 토지수요 증가 등에 따른 것이다. 전국 시도별로 제주도가 17.51% 올라 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 제주도 공시지가는 지난 2016년 27.77% 오르면서 상승률 1위를 기록한 후 2017년 19%, 올해 17.51% 등 매년 두자릿수 상승률을 이어가면서 3년째 1위를 수성 중이다. 제주에서는 신화역사공원 개장과 헬스케어타운 조성사업, 탐라문화광장 완공 등 각종 개발호재가 땅값을 끌어올렸다. 인구가 꾸준히 유입되면서 토지에 대한 수요가 늘어난 것도 공시지가 상승 배경으로 꼽힌다. 부산이 11% 올라 뒤를 이었다. 부산에서는 센텀2지구 산업단지 조성, 주택재개발 사업 등이 호재로 작용했다. 이어 세종(9.06%), 대구(9.035), 울산(8.54%), 광주(8.15%) 순이었다. 반면 경기도 땅값은 3.99% 올라 전국 시도 중에 가장 상승률이 낮았다. 고양시 일산서구 등에서 구도심 정비사업이 늦어지고 있는데다 토지시장 침체로 파주 등에서의 투자수요가 줄었기 때문이다. 대전(4.17%), 충남(4.33%), 인천(4.57%), 전북(5.22%) 등도 전국 평균을 밑돌았다. 정비사업이 활발하게 진행된 서울의 공시지가는 평균 6.84% 올라 전국 평균 상승률을 웃돌았다. 아현 1~4구역 재개발, 반포·잠원 노후아파트 재건축, 한남3재정비촉진지구 개발, 서울숲공원과 성수전략정비구역, 국제교류복합지구, 영동대로 지하 통합개발 등 개발호재가 상당했다. 이같은 호재가 주로 집중돼 있는 자치구 공시지가 상승률이 두드러졌다. 마포구 땅값이 11.89% 올라 가장 큰 폭으로 상승했고 서초구(8.76%), 용산구(8.14%), 성동구(8.14%) 등이 상승률 상위에 올랐다. 이번 개별공시지가 공시 대상은 표준지 50만필지를 포함해 총 3309만 필지로 전년대비 약 41만 필지(1.3%) 증가했다. 가격수준별로 ㎡당 1만원 초과 10만원 이하 필지가 1443만필지(43.6%)로 가장 많았고 1만원 이하가 1069만필지(32.3), 10만원 초과가 797만 필지(24.1%)였다.
