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- 하락 멈춘 서울 ‘엇갈린 희비’…“신고가 경신 VS 마이너스 여전”
- [이데일리 박지애 기자] 서울 아파트값이 16주 만에 하락세를 접고 보합(0.00%)으로 돌아선 가운데 서울 중심과 외곽 지역 간 ‘엇갈린 희비’가 극명해져 눈길을 끌고 있다. 특히 일부 지역에선 신고가를 기록한 곳도 나온 가운데 외곽 지역의 경우 여전히 가격 하락세를 이어가고 있어 서울 내에서도 ‘양극화’ 그림자가 짙어지는 양상이다. 서울 남산에서 바라본 아파트 일대. (사진=연합뉴스)24일 한국부동산원이 분석한 3월 셋째 주(18일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.00%의 변동률을 기록했다.하락세를 멈춘 것으로 볼 수 있지만 서울 각 구별 움직임을 살펴보면 다른 해석이 나온다. 서울에서 가장 먼저 상승세로 돌아섰던 송파구는 이 기간 전주 대비 0.04% 오르며 5주째 오름세를 이어갔다. 이어 강동구와 서초구는 각각 0.02%, 0.01% 오르며 상승 전환하는 등 강남4구가 모두 하락세를 멈췄다.동작구는 전주(0.03%)에 이어 이번 주 0.05% 올랐고, 종로구(0.02%), 서대문구(0.02%), 용산구(0.01%), 동대문구(0.01%) 등은 상승 전환했다.2주 연속 상승세를 보인 동작구에서는 3월 셋째주 신고가를 기록한 매매 거래도 나왔다. 동작구 신대방동 보라매자이더포레스트 전용면적 84.77㎡은 지난 17일 13억1000만원(20층)에 거래되며 최고가를 찍었는데, 이는 지난달 같은 면적이 12억원(직거래) 거래된 후 불과 한 달 새 1억1000만원이 오른 가격이다. 동작구 공인중개사는 “동작구 내 상도동과 노량진동 위주로 급매물이 빠지고 투자 문의가 늘면서 가격이 상향 조정됐다”고 말했다. 이어 비교적 서울 중심부에 위치한 곳들도 모두 상승 전환하며 서울 전체의 하락 움직임 제어에 힘을 보탰다. 동작구는 전주(0.03%)에 이어 3월 셋째 주 0.05% 올랐고, 종로구(0.02%), 서대문구(0.02%), 용산구(0.01%), 동대문구(0.01%) 등도 상승 전환했다.다만 서울 외곽의 대표적 지역인 이른마 ‘노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구)’을 비롯한 관악구, 구로구 등은 여전히 하락세를 이어갔다. 이 기간 노원구는 -0.02%, 도봉구 -0.04%, 강북구-0.03%과 관악구 -0.05%, 구로구 -0.03%를 기록했다.윤지해 부동산R114 책임연구원은 “1~2월 서울 지역 거래량이 작년 10~12월 대비 늘어난 가운데 강남, 서초 등 고가 지역들 중심으로 신고가 경신 사례들도 일부 확인된다”며 “강남을 비롯해 종로, 마포, 동대문, 서대문 등 그나마 서울 중심부에서 가까운 지역들은 탄력적으로 반응하며 가격이 상승 전환했지만 외곽 지역은 여전히 마이너스를 보여 아직까지 일부 지역의 상승세가 매매 시장 전반에서의 움직임들을 이끌지는 못한다는 한계점이 확인된다”고 분석했다.
- "작살내겠다" 이복형제 상속 분쟁…해법은?[상속의 신]
- [조용주 법무법인 안다 대표변호사] 부모님의 상속재산을 제대로 분배받지 못했다고 하여 자신의 이복동생을 협박한 상속인이 법원으로부터 스토킹 범죄의 처벌 등에 관한 법률 위반죄로 징역 1년, 집행유예 2년을 선고받았다. 무슨 일이 있었던 걸까. 상속인인 김속상(가명) 씨는 자신의 이복동생에게 상속 관련 소송을 했으나 번번이 패했다. 김속상 씨는 자신이 부모로부터 재산을 증여받았다고 하면서 이복동생에게 소송을 걸었으나 자기 뜻대로 되지 않자 이복동생의 아파트 현관에 편지를 붙이고 초인종을 반복해서 눌렀다. 그것뿐만 아니라 이복동생 집에 연락해 “네 자식과 아내를 전부 작살내겠다”고 협박까지 했다. 그리고 그는 “200억원에 가까운 선친의 재산을 독식하고 형들의 조의금마처 독식한 행위를 각성하라”고 기재된 현수막을 게시하고 1인 시위를 벌이기까지 했다. 검찰 조사 결과 김속상 씨의 주장은 모두 허위였다. 재판부는 김속상 씨에게 “소송 등 정당한 법적 구제 수단이 있음에도 피해자와 가족을 협박했다. 나아가 대법원에서 자신의 주장이 인정되지 않는다는 공적인 판단을 받았음에도 이에 승복하지 않은 채 피해자의 불안을 유발하고 명예를 훼손했다”고 판시했다. 이어 “김속상 씨의 행위는 법치국가의 시민으로서 해서는 안 되는 부당한 수단과 방법을 택하고, 사법부의 판결마저 무시해 죄질이 좋지 않으며, 재산상속을 못 받은 자신의 억울함만을 밝혀서 재범의 우려도 있다”며 양형을 징역형으로 한 이유를 설명했다.이복형제간의 상속 문제는 일반 형제들간의 상속 문제와 다른 차원의 문제가 있다. 아버지가 다른 여자들 사이에 자식들을 둠으로써 갈등과 분노가 매우 심할 수 있기 때문이다. 상속인들이 어려서부터 같이 생활해 왔다면 모를까 같이 생활하지 않음으로써 그들 간에는 아버지의 재산밖에 관심이 없다. 아버지가 이복형제간에 차등을 두지 않고 재산을 분배했다면 그런 문제가 생기지 않겠지만, 아버지가 오래 같이 산 부인의 자식들에게 재산을 더 많이 나눠줄 수 있어 갈등의 소지가 많다. 그리고 서로 소통하지 않고 살았기 때문에 재산이 많은 아버지의 재산을 다른 이복형제가 더 많이 가져갔다고 오해할 수도 있다. 이 사건도 그런 소통의 부재로 인해 재산을 받지 못한 이복형제가 다른 형제에 대해 치열하게 법적 투쟁을 했고, 그 결과가 만족스럽지 못하자 이복형제를 괴롭힌 것으로 추정된다. 법적으로 이복형제의 경우에는 친부의 상속권에는 차별이 없다. 그러나 아버지가 따로 살면서 다른 이복형제에게는 생전에 지속적으로 많은 재산을 증여함으로써 다른 이복형제가 자신의 지분만큼 받지 못했다고 생각할 수 있다. 그럴 경우에는 민법 제1115조에 의해 ‘유류분 청구’가 가능하다. 유류분은 공동상속인의 경우에는 증여재산은 망인의 사망시를 기준으로 1년 내 행해진 증여뿐만 아니라 공동상속인이 미리 증여받은 경우 기간의 제한 없이 모두 산입된다. 따라서, 망인의 자식 또는 배우자가 증여받은 경우는 기한에 상관없이 모두 유류분 산정에 이러한 사전증여분이 계산되는 것이다. 유류분 청구에서 특이한 점은 유류분 산정의 기초가 되는 재산의 가치를 산정할 때, 증여 당시의 가치를 기준으로 하는 것이 아니라, 망인의 사망 당시의 가치를 기준으로 한다는 것이다. 그래서 이전에 증여한 재산이 1억원이라고 하더라도, 사망 당시의 가치로 평가하면 10억원이 되는 경우 10억원을 기준으로 유류분 계산이 이뤄진다. 이복형제간의 상속 분쟁에서 다른 형제에게 아버지가 많은 재산을 사전증여를 했다면 이러한 사전증여 재산을 찾아서 아버지의 사망 당시의 가치로 평가해서 유류분 계산을 할 수 있다. 김속상 씨 사건에서도 재산분할이나 유류분 사건 등의 상속 분쟁에서 이복형제가 이미 받아 간 금전적인 부분에 관하여는 입증이 어려웠을 것으로 예상된다. 시간이 많이 지나면 아무리 재산에 대해 추적을 하더라도 이를 입증하기 어렵기 때문이다. 또한 이복형제에게 아버지가 금전적인 도움을 줬다고 하더라도, 유류분청구자가 그것이 특별수익에 해당하는지를 제대로 입증해야 한다. 특별수익으로 인정되려면 사실상 상속분의 선급으로 인정될 정도여야 하므로, 학비나 생활비의 지급, 용도 정도에 해당하는 금액, 비정기적으로 지급한 금액 등은 해당되기 어렵다. 그렇다고 하여 김속상 씨가 이복형제에 대해 갑자기 집으로 찾아가서 괴롭히거나, 허위 사실을 주변에 알려서 명예를 훼손하는 일은 용서될 수 없다. 이런 경우 좋은 전문변호사의 도움을 받는 것이 매우 중요하다는 것을 미리 깨달았다면 얼마나 좋았을까.■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표
- 래미안서초에스티지 23.3억…남양주 평내 우남 43명 몰려[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원경매에서는 서울 서초구 서초동 래미안서초에스티지S가 23억 3199만 9000원에 주인을 찾았다. 최다 응찰자 물건은 경기 남양주시 평내동 우남퍼스트빌로 43명이 몰렸다. 서울 강남구 자곡동 630의 주차장 용지는 86억 5100만원으로 이번주 최고 낙찰가 물건이 됐다.3월 2주차(18~22일) 전국 법원 주거, 업무·상업시설, 토지, 공업시설 등 용도 전체 경매 진행건수는 3703건으로 이중 965건(낙찰률 26.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 2533억원으로 낙찰가율은 65.8%, 평균 응찰자 수는 4.3명이었다.이중 수도권 주거시설은 903건이 진행돼 224건(낙찰률 24.8%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 757억원, 낙찰가율은 76.4%였다. 평균 응찰자 수는 7.4명이다. 서울 아파트는 57건이 진행돼 20건(낙찰률 35.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 163억원, 낙찰가율은 80.2%로 평균 응찰자 수는 7.7명이다.주요 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 서초구 서초동 1754 래미안서초에스티지S 205동 15층(전용 134㎡)이 감정가 35억 1000만원, 낙찰가 23억 3199만 9000원(낙찰가율 66.4%)를 기록했다. 유찰횟수는 2회, 응찰자 수는 1명이었다.서울 송파구 잠실동 트리지움 336동 4층(전용 85㎡)은 감정가 19억 8000만원, 낙찰가 20억 6400만원(낙찰가율 104.2%)를 보였다. 유찰횟수는 0회, 응찰자 수는 3명이었다. 이어 서울 강남구 삼성동 힐스테이트1단지 103동 6층(전용 84㎡)이 15억 8201만원, 서울 마포구 대흥동 마포태영 103동 13층(전용 85㎡)이 13억 3417만원, 서울 송파구 풍납동 현대 101동 12층(전용 83㎡)이 10억 7880만원 등에 넘겨졌다.이번주 최다 응찰자 물건인 경기 남양주시 평내동 우남퍼스트빌 1206동 12층. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 경기 남양주시 평내동 우남퍼스트빌 1206동 12층(전용 85㎡)으로 43명이 몰렸다. 감정가는 3억 4000만원, 낙찰가는 2억 3800만원(낙찰가율 99.1%)을 보였다.해당 물건은 평내고등학교 서측에 위치했다. 378세대 6개동 아파트로 총 18층 중 12층, 방 3개 욕실 2개 계단식 구조다. 주변은 아파트 단지가 밀집돼 있고, 산지에 인접해 있어 녹지환경이 좋다. 경춘선 평내호평역까지 쉽게 이동할 수 있고, 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선 정차역으로 지정돼 있어 향후 서울접근성이 크게 개선될 것으로 보인다. 주변 교육기관으로는 장내초등학교를 비롯해 장내중학교와 평내고등학교가 있다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 명도에 큰 어려움은 없겠다”며 “선호도가 높은 면적의 아파트고, 1회 유찰로 2억원대의 최저가격이 형성되자 많은 관심을 받았다”고 말했다.이어 “특히 수도권광역철도 예정역이 지정된 상태로서 실수요자와 투자자가 많이 몰리면서 높은 경쟁률을 기록한 것으로 보인다”고 덧붙였다.이번주 최고 낙찰가 물건인 서울 강남구 자곡동 630의 주차장 용지. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 서울 강남구 자곡동 630의 주차장 용지(토지면적 1589.5㎡)으로 감정가 135억 1075만원, 낙찰가 86억 5100만 1000원(낙찰가율 64.0%)를 기록했다. 응찰자 수는 1명으로 개인이었다.해당 물건은 세곡중학교 동측에 위치했다. 주변은 관공서와 근린시설, 임야가 혼재돼 있다. 북측과 서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋고, 용도지역은 3종 일반주거지역이다.이주현 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 토지 위에 특별한 지장물이 없다는 점에서 향후 토지 인도에 대한 부담은 없다”며 “다만, 토지용도가 주차장용지로서 향후 용도변경은 어려운 토지다. 따라서 주차장 수요에 대한 조사가 필수다”고 말했다.그러면서 “주변 여건을 볼 때, 주차장 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 물론 주차건물을 신축해 근린시설과 주차시설을 함께 활용할 수 있는 방안이 있지만, 최근 공사비 상승으로 수익률을 맞출 수 있을지 의문이다”며 “이런 탓에 경쟁 없이 개인이 단독으로 낙찰받은 것으로 분석된다”고 분석했다.
- 규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 금리 인상의 여파로 오피스텔을 비롯해 비(非)아파트 시장이 크게 침체됐다. 여기에 전세사기 피해까지 커지면서 비아파트 시장 내 거래가 실종됐고, 결국 올해 초 정부가 비아파트 시장 활성화를 위한 대책을 마련했다.특히 비아파트 중에서도 전용면적이 60㎡ 이하의 소형주택에 대한 혜택을 부여하는 것이 이번 대책의 요지다. 이후 오피스텔을 비롯한 비아파트 소형주택을 중심으로 조금씩 거래가 살아나고 있다. 오피스텔은 오피스와 호텔이 결합된 용어로, 건축법상 용도를 ‘주택 외’로 분류하기 때문에 엄밀히 따지면 주택은 아니다. 다만 소유자가 분양을 받고 주택 또는 업무시설로 선택해 사용할 수 있는 것이 특징이다.17일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)이때 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 결정된다. 아직 주택을 보유하고 있지 않다면 양도소득세 비과세 요건을 충족해 비과세를 받을 수도 있겠지만, 이미 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 사용하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 있어 중과 위험이 있어 주의해야 한다. 특히 오피스텔을 제3자에게 임대할 경우 임차인이 임의로 전입신고를 해 해당 오피스텔을 주택으로 사용하게 되면 임대인이 예상치 못한 중과세를 부과받을 수 있기 때문에 반드시 임대차계약서에 오피스텔 용도에 관하여 업무시설로 한정해 기재하는 것이 필요하다.그렇다면 오피스텔에 대한 투자는 어떻게 생각해야 할까? 기본적으로 오피스텔은 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 주변에 학교, 관공서, 회사 등이 밀집해 있어야 임차 수요가 안정적으로 형성된다. 특히 소형 오피스텔의 경우에는 수요가 한정적이어서 투자 지역 선별에 신중해야 한다. 특별한 경우가 아니라면 오피스텔은 시세차익을 누리는 것이 쉽지 않다. 오히려 시간이 흐를수록 노후화되면서 건물이 감각상각돼 시세가 떨어지는 경우도 많다. 그나마 투룸 이상의 오피스텔은 시세차익을 기대해볼 수도 있지만 아파트에 비해 전용률이 낮고 커뮤니티 시설도 열악해 주변 아파트 시세와 비교해 가격적으로 큰 장점이 있는 경우에만 투자를 결정해야 한다. 또 재개발이 진행되는 경우에도 일반적인 소형 주택과 달리 오피스텔은 ‘사실상의 주거’로 보고 있다. 2008년도 이전에 지어진 것으로서 까다로운 요건을 충족하는 경우이거나 오피스텔 감정평가금액이 상당히 높은 경우에 한해 아파트 분양권이 인정되기 때문에 사실상 아파트 분양권을 받기 어렵다. 아파트 분양권을 노려 오피스텔에 투자하는 경우 사전에 아파트 분양권 취득 가능성에 관해 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.다만 이번 부동산 대책에서 오피스텔의 경우에도 발코니 설치를 허용하고 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과시 주택수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면, 오피스텔 투자의 경우 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 누릴 수 있는 훌륭한 투자처가 될 가능성도 있다. 이와 같은 투자처를 선별하는 것이 쉽지 않고 오피스텔에 대한 수요가 제한적인 만큼 오피스텔 투자의 경우 신중하게 접근할 필요가 있다.김예림 변호사.
- [e추천경매물건]일원동 목련타운 134.7㎡, 19.4억원에 매물 나와
- [이데일리 오희나 기자] [이데일리 방인권 기자]◇일원동 아파트 134.7㎡ 19억400만원서울 강남구 일원동 목련타운 아파트 108동 1106호가 경매 나왔다. 왕북초등학교 남서측 인근에 소재한 물건으로 8개동 650가구의 대단위 아파트 단지로 1993년 9월에 입주했다. 15층 건물 중 11층으로 남향이며 134.7㎡(48평형)의 3베이 구조로 방이 4개다. 광평로, 일원로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 3호선 일원역이 걸어서 5분 거리에 있다. 왕북초등, 대왕중, 중산고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 23억8000만원에서 한 차례 떨어져 19억400만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 13건, 가압류 2건, 질권 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 22억2000만원에서 25억원에 거래되고 있으며 전세가는 10억7000만원에서 12억5000만원 선이다. 매각일자는 4월4일 서울중앙지방법원 경매 7계다. 사건번호 23 - 106871◇광장동 아파트 84.8㎡ 13억3200만원서울 광진구 광장동 광장현대파크빌 아파트 1005동 1001호가 경매 나왔다. 양진초등학교 남동측 인근에 소재한 물건으로 13개동 1170가구 대단위 아파트 단지로 2000년 8월에 입주했다. 25층 건물 중 10층으로 남향이며 84.8㎡(33평형)의 2베이 구조로 방이 3개다. 천호대로, 아차산로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하며 지하철 5호선 광나루역이 걸어서 7분 거리에 있다. 양진초등, 양진중, 광남고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 16억6500만원에서 한 차례 떨어져 13억3200만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 8건, 가압류 3건, 압류 2건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 14억3000만원에서 16억3000만원에 거래되고 있으며 전세가는 7억6000만원에서 8억6000만원 선이다. 매각일자는 4월1일 서울동부지방법원 경매 4계다. 사건번호 22 - 58060◇신길동 아파트 85.0㎡ 9억7600만원서울 영등포구 신길동 심길센트럴아이파크 아파트 102동 1803호가 경매 나왔다. 대영고등학교 북측 인근에 소재한 물건으로 6개동 612가구의 대단위 아파트 단지로 2019년 2월에 입주했다. 28층 건물 중 18층으로 남서향이며 85.0㎡(34평형)의 4베이 구조로 방이 3개다. 도림로, 가마산로 등을 통해 차량 진 출입이 수월하다. 대영초등, 대영중, 대영고교 등이 단지 인근에 있어 교육환경은 양호하다. 감정가 12억2000만원에서 한 차례 떨어져 9억7600만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 5건, 가압류 1건 등은 매각 후 잔금 납부시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도부담이 적다. 시세는 12억원에서 12억7000만원에 거래되고 있으며 전세가는 6억1000만원에서 6억9000만원 선이다. 매각일자는 4월4일 서울남부지방법원 경매 3계다. 사건번호 23 - 107023
