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- [새해 달라집니다]낡은 경유차 바꾸면 세금 최대 143만원 깎아준다
- [세종=이데일리 박종오 기자] 내년부터 낡은 경유차를 새 차로 교체하면 세금을 최대 143만원 깎아준다. 청년이 창업하면 법인세와 소득세를 3년 간 75%, 이후 2년 간은 50% 감면한다. ◇노후 경유차 교체 시 개별소비세 감면2006년 말 이전 신규 등록된 노후 경유차를 올해 6월 30일 현재 등록해 소유한 보유자가 해당 차량을 폐차·수출 목적으로 말소 등록하고, 2개월 안에 신차를 구입해 신규 등록하면 신차에 붙는 개별소비세를 70% 감면한다. 교육세, 부가가치세까지 합치면 최대 143만원을 감면받을 수 있다. 노후 경유차 1대당 신차 1대가 지원된다. 시행일은 내년 6월 30일까지다.◇수소 연료 전지 자동차 개별소비세 감면2019년 12월까지 개별소비세를 대당 최대 400만원을 감면한다.◇청년 창업 중소기업 세액 감면율 상향창업 후 최초 소득이 발생한 과세 연도와 그 후 2년 간 납부할 법인세와 소득세를 75% 감면한다. 이후 2년 간은 50% 깎아준다.◇신성장 산업 세제 지원 확대신성장 동력 및 원천 기술로 지정한 기술 분야의 연구·개발(R&D) 비용을 최대 30%의 공제율로 세액 공제를 적용한다. 대상 기술은 미래형 자동차, 지능정보, 차세대 SW 및 보안, 콘텐츠, 차세대 전자 정보 디바이스, 차세대 방송 통신, 바이오 헬스, 에너지 신산업·환경, 융복합 소재, 로봇, 항공·우주 등 11개다. 신성장·원천 기술을 사업화하기 위한 시설 투자시 투자금액에 공제율(중소기업 10%, 중견기업 7%, 대기업 5%)을 곱해 소득세·법인세에서 공제한다.◇영상 콘텐츠 제작비 세액공제 신설수출·관광 증대 및 국가 이미지 제고 등 파급 효과가 큰 영화·드라마 등 제작 비용을 세액공제한다. 공제율은 중소기업 10%, 중견기업 7%, 대기업 3%다.◇해외진출 기업 국내 복귀 지원부분 복귀의 경우 지원 대상을 중소기업에서 중견기업으로 확대한다. 국내 사업장이 있더라도 해외 사업장 생산량 등을 50% 이상 감축했다면 감면을 허용한다. 사업장 이전 대상 지역에는 성장관리·자연보전권역을 추가한다. 자본재 수입 시 관세 감면 한도는 2배로 늘린다.◇증여세 과세가액에 산입하지 않은 장애인 신탁 재산의 범위 확대타인이 증여한 재산을 신탁하는 경우에도 5억원을 한도로 과세가액에 불산입한다.◇신고세액공제 축소상속·증여세 신고 세액 공제율이 10→7%로 낮아진다.◇동거주택 상속 공제액 계산시 채무액 차감상속 주택가액에서 해당 자산에 담보된 채무를 뺀 금액의 80%를 공제금액으로 한다.◇비사업용토지 장기보유 특별공제 기산일 합리화토지 취득일을 기산일로 한다.◇부담부 증여시 양도소득 과세표준 예정 신고기한 연장부담부 증여시 양도차익이 재산의 시가 등에 영향을 받는 점을 고려해 양도소득 과세표준 신고기한을 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)과 일치하도록 바꾼다.◇농어촌주택 등 취득자에 대한 과세 특례 요건 완화농어촌·고향주택 취득에 따른 양도세 비과세(1세대 1주택) 요건 중 주택 연면적 요건이 삭제된다.◇소액 사건의 관세 불복 청구 대리인 범위 확대전문 대리인 선임 부담이 큰 소액 사건은 변호사와 관세사 외에 배우자나 청구인,또는 배우자의 4촌이내 혈족을 대리인으로 선임할 수 있다.
- [화통토크]"보금자리론 개편에 집중…주택시장 급격한 조정 없을 것"
- [이데일리 노진환 기자] 김재천 주택금융공사 사장 인터뷰[이데일리 문승관 장순원 기자] “최근 시중은행의 주택담보대출 금리가 4% 가까이 상승하는 등 이자 부담이 가중되는 상황입니다. 공사의 조달금리도 상승하고 있지만 연말까지 현재수준의 금리를 유지할 예정입니다.”김재천(사진) 한국주택금융공사 사장은 지난 2일 서울 남대문로 주금공 수도권 본부에서 열린 이데일리와의 인터뷰에서 최근 논란이 되고 있는 보금자리론 금리와 관련, “내년에 시장 금리 변동 상황과 정책모기지 상품개편 등을 종합적으로 고려해 금리를 조정할 계획”이라며 이 같이 말했다.보금자리론은 무주택 서민을 대상으로 한 주택금융공사의 대표적인 상품이다. 서민들이 소형주택을 구입할때 적용하는 금리로 일반 시중은행보다 싼 2% 후반 금리를 적용하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출이다. 하지만 최근 시장금리 상승과 함께 보금자리론에 적용하는 금리도 상승할 가능성이 높아졌지만 김 사장은 연말까지는 현 수준을 유지하겠다는 점을 못박은 셈이다.◇보금자리론 “개선할 부분 찾고 있다”김 사장은 “보금자리론은 가계부채의 질을 개선하는데 효과를 냈다”면서 “내년 상품개편이 이뤄진다고 해도 큰 골격은 변하지 않을 것”이라고 말했다.김 사장은 최근 진행된 보금자리론 대출 축소조치와 관련해선 “파장이 생각보다 컸다”며 “불가피한 조치였다”고 강조했다. 주금공은 주택저당증권(MBS)을 발행해 대출자금을 조달하는데 올해 하반기부터 대출수요가 급증하면서 문제가 생기기 시작했다. 수요가 몰리다 보면 자금조달이 어려워질 수 있고 자연스럽게 MBS 조달금리가 상승할 수 있기 때문이다. 실제 주금공은 올해 26조원 정도의 대출 수요를 예상했지만 지난달 이미 예상치를 10조원 초과했다. 9월 들어 은행권의 리스크 관리가 강화되면서 보금자리론 쏠림현상이 심화한 게 결정타였다. 그는 “보금자리론은 내년에는 정상화할 예정”이라며 “디딤돌 대출, 적격대출 등의 정책성 주택담보대출 역할에 대해 개선점이 있는지 살펴보고 있다”고 강조했다. 김 사장은 주금공의 건전성 확보를 통해 대출 여력을 키우려면 증자가 필요하다고 강조했다. 김 사장은 “증자를 해두면 예상치 못한 상황에서 대처하기 수월하다”며 “대주주인 한국은행이 증자에 참여하면 비판의 목소리가 나올 수 있지만 금융시장 안정이란 측면에선 명분은 있다”고 잘라 말했다. ◇‘상속 위한 주택’ 뿌리 깊은 관념 더는 안 돼김 사장은 주택연금의 전도사다. 그는 전통의 효(孝) 문화 사회에선 자식이 부모의 노후를 봉양하고 자연스레 집을 물려받는 구조였지만 이젠 시대가 변했다며 주택연금의 대중화를 위해 발 벗고 나선다. 실제 주택연금 신규 가입건은 올해 6월말 현재 5317건으로 지난해 같은기간(3065건)보다 73.5% 급증했다. 연금 지급액도 1955억원에서 2915억원으로 49.1% 늘었다. “예전엔 부모님을 화장(火葬)하면 ‘상놈’이라 손가락질도 받았습니다만 이젠 화장 문화가 대세가 됐습니다. 주택연금도 어느 순간 인식이 바뀌면 노후 대책의 대세가 될 걸로 확신합니다”김 사장은 “부모는 수입이 없어도 자식을 위해 집을 껴안고 버티고 자식은 그런 부모의 생활비 보전을 위해 고통받는 모순은 이제 주택연금을 통해 끝내야 한다”고 강조했다. 부모가 주택연금으로 자립적 생활 기반을 마련하는 대신 자식은 부양 부담에서 벗어나 자신의 노후를 위해 주택 마련에 나서는 합리적 선순환이 정착돼야 한다는 뜻이다. 김 사장은 주택연금이 우리 경제의 든든한 버팀목 역할과 함께 공적연금으로 부족한 노후 생활비를 보완하는 핵심적인 역할을 담당하겠다고 강조했다. 실제 은퇴 후 필요소득은 월 153만~202만원 수준이지만 국민연금의 월평균 수령액은 32만원에 불과하다. 기초연금도 부부기준 30만원을 조금 넘는데 공적 연금만으로는 노후생활비가 턱 없이 부족한 상황. 하지만 주택연금의 평균 월 지급금은 98만5000원에 달한다. 김 사장은 “주택연금으로 주거안정과 함께 평생 현금흐름을 창출해 고령층의 소득 안정성이 제고돼 소비심리를 개선할 수 있다”고 설명했다. 그는 특히 올해 야심 차게 내놓은 주택연금 3종 세트가 핵심 역할을 할 것으로 기대한다. 3종세트는 △주택담보대출 상환용 주택연금 △주택연금 사전예약 보금자리론 △우대형 주택연금 등이다. 김 사장은 “지방은 1억5000만원 이하 집이 많다”며 “예전에는 집값이 낮아(연금을 신청해도) 얼마나 받겠느냐는 인식이 강했는데 연금을 더 주는 우대형을 중심으로 가입자가 늘고 있다”고 말했다. ◇주택시장 급격한 조정은 없다그는 내년도 주택시장에 대해서 안정적인 흐름을 유지할 것으로 내다봤다. 최근 제기되는 주택시장의 과열 우려는 일부 지역과 분양시장에 국한된 것으로 전체 시장이 과열됐다고 볼 근거는 없다는 얘기였다. 국내 주택가격 거품이 일본 부동산버블기때처럼 폭락할 것이라는 우려에 대해서도 선을 그었다. 선진국 가운데도 생산 가능 인구가 정점을 지나서도 집값이 오히려 상승한 사례가 다수(프랑스, 이탈리아, 덴마크 등) 존재하고 우리나라는 선진국보다 주택 재고가 부족해 인구 감소가 곧 집값 폭락으로 이어질 가능성은 작다는 게 그의 논리다. 그는 “인구가 줄어도 1~2인 가구가 급증하면 주택 수요는 생각만큼 줄지 않을 수 있다”고 지적했다. 김 사장은 “베이비부머 세대의 은퇴나 생산 가능인구 감소처럼 중장기적으로 봤을 때 주택수요에 부정적 요인은 있다”며 “하지만 가계 축적자산, 소득수준, 가구원수의 변화 등 다양한 변수가 주택수요를 창출하고 중장기적 주택 수요감소가 주택 공급업자의 공급량을 조절하게 될 것”이라고 내다봤다.◇ 김재천 사장은 누구1953년 대구 출생. 경북고와 서울대 경제학과를 졸업한 후, 미국 하와이대에서 경제학 박사 학위를 취득했다. 35년간 한국은행에 재직하면서 금융시장국장, 조사국장, 부총재보 등을 차례로 역임한 전형적인 ‘한국은행 맨’이다. 조사국장만 역대 최장인 4년을 지냈다. 부총재보 시절인 2011년 8월 당시 이명박 대통령이 한국은행 총재 명칭을 ‘한국은행장’으로 바꾸자고 하자 ‘한국은행장’으로 바꾸려면 수천억 원의 비용이 들 것이라며 강하게 반대한 일화는 유명하다. 그는 소탈하고 인간적이라는 평가를 받는다. 하지만 지금까지 술 취한 모습을 본 직원이 없을 정도로 자기관리에 철저하다. 그는 “음주는 즐기지만 가무는 약하다”며 ”소주는 1병 반, 폭탄주는 10잔까지 문제없다”고 말한다.
- 국민銀, 골든라이프 행복노후설계 세미나 개최
- [이데일리 권소현 기자] KB국민은행이 14일 서울 명동 은행연합회에서 KB국민은행과 현대증권 고객 300여명을 대상으로 ‘제13회 KB골든라이프 행복노후설계 세미나’를 개최했다. ‘KB골든라이프 행복노후설계 세미나’는 은퇴·노후준비 고객에게 강연과 맞춤형 상담을 통해 노후를 설계할 수 있는 정보를 제공하는 자리다. 특히 이번 세미나에는 새롭게 KB금융그룹의 가족이 된 현대증권의 고객도 함께 초청해 호응을 받았다. 이날 행사에서는 행복한 노후설계를 위한 부부 대화법과 절세전략 특강이 진행됐다. 1부 ‘유쾌, 상쾌, 명쾌한 부부 행복 대화법’ 특강은 이호선 숭실사이버대 교수가 강사로 나서 부모, 부부로 행복하게 살아가기 위해서는 칭찬, 접촉, 미소가 필요하다고 강조했다. 2부 세무특강에서는 원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장이 ‘당당한 은퇴, 제2의 출발을 위한 절세전략’을 주제로 강의했다. 주택 임대 사업시 절세방법, 상속·증여세를 절감하는 방안 등 까다롭고 어려운 세금 이슈를 쉽게 풀어 설명했다. 한편, 특강에 앞서 진행된 사전상담 세션에서는 은퇴준비 지원을 위한 고객별 노후설계 진단을 실시했으며, 세무, 부동산, 자산관리, 투자전략 등 다양한 전문가의 심층상담도 함께 진행됐다. KB국민은행은 전국 876개 영업점 VIP라운지의 은퇴설계전문가를 통해 은퇴설계 상담을 제공하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]경매가 어렵다는 당신에게
- [오은석의 부동산 재테크] 부동산을 취득하는 방법은 분양, 매매, 교환, 상속, 증여, 경매 등 매우 다양하다. 어떤 방법을 사용하든지 만족할 만한 수익을 얻는 다면 취향에 따라 사용하면 된다. 그 중에서도 경매는 다른 수단에 비해 저가에 부동산을 매입할 수 있으며, 법으로 보호받는 가장 안전한 방법이기 때문에 경매를 모르고 부동산 재테크를 한다는 것은 팥을 빼고 붕어빵을 먹는 것과 같다고 생각한다.저가로 부동산을 매입할 수 있다는 장점 이외에도 경매 절차를 공부하게 되면 자신의 부동산이 경매로 넘어가지 않게 하는 방법과 자산을 지키는 방법을 자연스럽게 배우게 된다. 또한 세입자의 경우 보증금을 안전하게 보호하는 방법, 계약시 주의해야 할 점, 재계약이나 보증금 증액시 주의해야 할 내용 등을 알게 된다.그래서 필자는 부동산 시장의 주요 활동세대인 40대에서 60대뿐만 아니라 20대도 사회생활과 동시에 경매에 대해서 공부하라고 조언한다. 취직 후에 부모님과 함께 생활하는 사람들도 있지만 원룸이나 오피스텔을 얻어 혼자 사는 이도 있다. 이럴 경우 월세나 전세계약을 하게 되는데, 부동산은 최소 100만 원을 초과하는 큰 돈이 오고 간다. 그런데 전입신고를 늦게 하거나 확정일자를 받지 않는 등 작은 실수 때문에 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 된다면 억울하지 않겠는가?꾸준히 저축하는 것도 중요하지만 어렵게 모은 돈을 지키거나 불리는 것도 중요하다. 투자를 통해 수익을 얻는 것도 재테크지만 재산을 잃지 않고 지키는 것 역시 넓은 의미에서 재테크다.사람들은 경매라고 하면 일반적으로 부동산을 저가에 매입하는 수단으로만 여긴다. 그러나 분양이나 매매, 교환 등으로 거래하기 어려운 물건이나 권리가 오직 경매만을 통해 나오는 경우도 있으며, 이를 저가에 매입해 일반적으로 거래될 수 있는 부동산이나 권리로 변경해 매도함으로써 수익을 남길 수도 있다. 실무에서는 이를 특수물건이라고 한다. 그 밖에도 경락잔금대출과 같은 지렛대 효과를 이용해 투자금은 최소화하면서 수익을 극대화할 수 있다는 점에서 일반 매매에는 없는 많은 장점을 갖고 있다. 그럼에도 불구하고 경매라고 하면 막연한 편견과 두려움 때문에 망설이는 사람들이 아직도 적지 않다.부동산 경매에 관해 사람들이 갖는 편견에는 어떤 것들이 있을까? 크게 두가지에 이슈에 대해 이야기 해보자.경매는 힘없는 서민을 쫓아내는 것이다?첫 번째 편견은 경매가 힘없는 서민을 쫓아내는 것이라는 생각이다. 물론 예전에는 경매입찰 자체를 경매 브로커들이 독점하거나 깡패와 결탁하는 수법으로 절반도 안 되는 가격으로 낙찰받는 경우가 허다했다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 보호받지 못하고, 깡패들의 협박에 못 이겨 아무런 저항도 하지 못한 채 집에서 쫓겨나는 경우가 많았다.그렇지만 경매 절차와 관련된 민사소송법이 개정되고 민사집행법이 제정되면서 입찰제도가 변경되었고, 이들의 이권이 개입되기 어려워졌다. 덕분에 현재는 자연스럽게 경매가 대중화되면서 터무니 없이 낮은 가격이 아니라 시세의 급급매 수준에서 낙찰이 되고 있다. 게다가 세입자도 부동산에 대한 법적 지식이 풍부해졌고 주택 및 상가임대차보호법에 의한 세입자보호가 예전에 비해 매우 강화되면서 보증금을 적극적으로 보호받고 있다.오히려 소유자나 세입자들에게 경매 컨설팅 업체들이 접근해 낙찰자와의 명도 협상을 도와주고 일정한 수수료를 챙기는가 하면, 낙찰자를 압박하거나 심지어 거액의 이사비를 요구하기도 하면서 때로는 낙찰자가 약자가 되어버리는 웃지 못할 일도 종종 발생하고 있는 실정이다.어느 날 필자가 운영하고 있는 온라인 부동산 카페에 한 회원이 찾아와 상담을 요청했다. 지인이 돈이 급하게 필요하다기에 2,000만원을 빌려 주었는데 갚을 날짜를 차일피일 미루더니 이제는 연락도 되지 않는다고 했다. 그래서 민사소송을 준비하기 위해 그 사람의 명의로 된 통장과 부동산을 확인해 봤는데 모두 부인과 자식 명의로 이전을 해 놓았고, 그 사람 앞으로는 현재 살고 있는 집 이외에는 재산이 하나도 없다는 것이다.그 집도 이미 다른 채권자들이 채권을 회수하기 위해 가압류나 근저당을 설정해놓은 상태라 경매를 신청해도자신이 빌려준 돈은 회수하기 어려운 상황이었다. 이 돈을 회수하지 못하면 지금 살고 있는 전세금을 올려줄 수 없어 길바닥으로 내쫓겨야 한다며 실오라기라도 잡는 심정으로 나를 찾아온 것이다. 최대한 방법을 강구하여 도와드리긴 했지만, 빌린 사람은 돈이 없으니 법대로 하라고 하고, 빌려준 사람은 그 돈을 돌려받지 못해 생계에 위협을 받는 이 아이러니한 상황에서 정말로 법이 보호해줘야 할 사람은 누구인지에 대해 고민하게 만든 사건이었다.경매의 절반 이상은 악성채무자들 때문에 진행된다. 감당하지 못할 자금을 빌린 후 갚지 못하는 사이에 그들을 믿고 돈을 빌려준 사람들의 고통은 나날이 증가하는 것이다. 누군가가 경매물건을 낙찰받지 않는 이상 채무자는 자신의 채무를 탕감받을 수 없어 이자만 늘어나는 고통을 겪어야 하고, 채권자는 자신의 돈을 회수하지 못해 발만 동동 구르게 된다. 가족 간의 불화는 점점 심해지고 생활은 엉망이 된다.경매로 나온 부동산은 하나같이 모두 사연이 있다. 경매로 넘어간 부동산 소유자를 동정할 수는 있지만 어느 누군가는 그 부동산을 낙찰받아야 문제가 해결된다. 그게 나라고 해서 절대 비난받을 일이 아니다. 적어도 자본주의 사회에서는 말이다.경매는 일반인에겐 너무 어렵다?두 번째 편견은 경매의 법적 절차를 모두 알아야 하기 때문에 일반인들이 배우기엔 매우 어렵다는 생각이다.경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.필자가 수 년간 북극성에서 강의를 해 본 결과, 꼭 필요한 부분만 집중적으로 공부해도 수익을 내는데 아무런 지장이 없다는 사실을 알았다. 가장 중요한 기본 틀만 확실히 익히면 나머지는 실전경험을 통해 살을 하나씩 붙여나가면 된다. 경매 재테크가 어렵기 때문이 아니라 어려울 것이라는 편견이 보이지 않는 벽을 만드는 것이다.초보자들에게 경매가 어렵게 느껴지는 이유에 대해서 물어본 적이 있다. 가장 많은 답변은 바로 법률용어! 용어가 생소하기 때문에 어렵게 느껴지고, 용어를 익히는 데 시간이 많이 소요된다고 한다. 하지만 경매 재테크 실무에서 사용하는 용어는 한정되어 있다. 그리고 그 용어들을 내 것으로 만들기까지 3개월이면 충분하다. 강의 수강생 중에는 멘티 중에 50대 중반인 신사 한 분이 계신다. 그는 필자에게 이렇게 말했다.“강의를 세 번이나 청강했어도 권리분석이 잘 되지 않아요. 들을 때는 알겠는데 시간이 지나면 자꾸 까먹고 또 까먹고 하는 게 나이는 못 속이나 봐요. 대신 임장은 제가 연륜이 있어서 잘 할 자신이 있어요. 그러니깐 제가 관심 있는 물건이 권리상 아무런 문제가 없는지 그것만 말씀해 주세요. 그럼 나머지는 제가 알아서 할께요.”그 분은 비록 권리분석 부분은 서툴렀지만 1년 6개월 만에 20채를 낙찰받았으며 수익률 또한 좋았다. 경매 용어를 모두 알고 있느냐가 수익과 직결되지 않는다는 사실을 잘 보여주는 사례다.누구나 어떤 일을 처음 시작할 때에는 두려움이 존재한다. 그 두려움을 이겨내는 사람만이 다른 사람들이 누리지 못한 것을 누리고 다른 사람들이 갖지 못한 것을 가질 수 있다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 4천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [웰스투어]"11.3대책 비껴간 부산, 재건축 노려라"
- [부산=이데일리 특별취재팀] “11.3 부동산 대책의 핵심은 실수요자만 청약하라는 것인데, 부산은 전매제한에 묶이지 않았습니다. 부산의 부동산시장 활황은 당분간 계속될 것으로 예상합니다. 다만, 경남지역 부동산 투자는 신중해야 합니다”지난 4일 부산 동구 범일동 KB아트홀에서 열린 ‘제6회 이데일리 웰스투어 in 부산’에서는 부동산 투자전략이 뜨거운 이슈였다. 바로 전날 정부가 분양권 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 내용이 담긴 고강도 부동산 대책을 내놓은 터라 부동산 시장에 미칠 영향에 더욱 관심이 집중됐다. 이날 강연에 나선 전문가들은 11.3 부동산 대책으로 수도권이 영향을 받을 수밖에 없는 만큼 지방, 그중에서도 부산이 있는 경남권으로 돈이 몰릴 가능성이 높다고 진단했다. ◇부산 재건축·재개발 눈여겨보세요이날 ‘지역별 부동산 투자 전략(부산, 울산, 경남)’을 주제로 강연에 나선 이충민 드림부동산투자연구소 이사는 부산을 비롯한 경남권에 대해 수도권을 제외하고 가장 경쟁력 있는 지역이라고 평가했다. 부산·울산·경남지역 인구가 1000만명에 육박할 정도로 인구가 밀집돼 있고, 경제활동 인구의 비중이 약 66%로, 전국 평균(59%)보다 높기 때문이라는 것이다. 그는 “부산 등 경남지역은 경부고속도로와 항구 등으로 산업이 발달한 도시”라며 “일을 할 수 있는 사람들이 많은 젊은 지역이기 때문에 다른 지역에 비해 부동산의 투자 매력도 높다”고 설명했다. 아울러 최근 정부의 부동산 정책으로 인한 풍선효과를 누릴 수도 있을 것으로 기대했다. 수도권에서 전매가 가능한 부동산은 찾아보기 어려워지면서 투자자금이 부산으로 몰릴 가능성이 있다는 것. 이에 따라 부산에 불고 있는 청약 열풍이 당분간 지속할 것으로 전망했다. 특히 재건축·재개발 지역에 집중해 투자할 것을 권했다. 건설사들이 아파트 건설을 위해 매입한 택지뿐만 아니라 향후 소형 아파트 건축이 가능한 재개발 지역도 눈여겨보라는 설명이다.그는 “소형 아파트 선호 현상으로 인해 과거 건설사가 대형 평형대 아파트를 짓기 위한 택지가 소형으로 변경돼 재건축될 가능성이 크다”며 “투자자금이 적다면 재개발 가능성이 커 보이는 지역을 노리는 것도 현명한 선택”이라고 전망했다. 다만 동남권에서 부산을 제외한 울산·경남지역에 대해서는 부동산 투자에 신중해야 한다고 설명했다. 조선·철강업 불황으로 이미 부동산 시장이 침체해 있는데다가 개선을 위한 정부의 적절한 대책도 나오지 않아 부동산 가격 상승이 어렵다는 것이다. 이 이사는 “지금 부산 및 경남지역의 부동산 시장은 굉장히 양극화돼 있는 상황”이라며 “지금으로선 조선·철강업 불황에 큰 돌파구가 없는 상황이기 때문에 경남 지역 부동산에 투자하는 것은 위험하다”고 강조했다. 그는 또 “부산지역이라고 하더라도 외곽지역은 부동산 거래가 많지 않아 가격이 하락할 우려가 있다”고 덧붙였다. ◇공급 부족…뜨거운 부산양철승 부동산가치투자연구소 소장 역시 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계(수익형 부동산)’를 주제로 강의하면서 부산지역 부동산에 대해 긍정적인 전망을 제시했다. 양 소장은 “부산역에서 내려 택시를 타고 오면서 보니까 주변에 산이 많더라”며 운을 뗐다. 산 때문에 수도권처럼 대단위 택지조성이 불가능해 공급이 계속 부족할 것이고 이로 인해 부동산 시장은 좋을 것이란 전망이다. 그는 “청약시장 열기가 수도권에서 지방으로 내려오고 있는데 부산은 인구 350만명인 것에 비해 공급이 달린다”며 “부산은 (투자열기가) 뜨거울 수밖에 없다“고 말했다. 부산에 대한 전망으로 시작한 강연은 노후를 대비할 수 있는 부동산 투자전략에 대한 소개로 이어졌다. 우선 부동산 가치가 오를 수 있는 핵심적인 지역은 바로 역세권이라고 강조했다. 역세권은 선선익선(先先益善), 즉 먼저 투자할수록 나중에 누릴 수 있는 차익이 크다고 설명했다. 양 소장은 “역세권은 교통이 발달하고 인구가 유입되면 상권이 형성되고 도시가 확장되면서 지가가 오른다”며 “역세권 상업지역 변경지역은 가치가 평균 20배 이상 상승했다”고 말했다. 대표적으로 병점역의 경우 경부선 착공 전에는 평당 15~20만원에 불과했지만 현재 3000만원으로 뛰었고, 2005년에 착공해 2009년 완공한 용인경전철이 지나가는 강남대역은 착공 전 20만~25만원이었던 땅값이 3500만원으로 올랐다는 것. 재건축에도 관심을 두라고 조언했다. 최근 강남에 분 재건축 투기 열풍 때문에 정부가 부동산 대책을 내놓기도 했지만 이 규제책에 해당하지 않는 곳을 찾아 투자하면 유망하다고 설명했다. 주요 정부부처가 세종시로 이전하면서 집값 하락 우려가 있었던 과천을 예로 들었다. 그는 “과천 재건축단지는 최근 부동산 대책에 해당하지 않는다”며 “2억~3억원 정도 투자할 수 있다면 현재 재건축 안전진단 단계인 과천 주공 8~9단지를 추천할 만하다”고 설명했다. 종잣돈이 좀 더 있다면 아예 단독주택 부지를 사서 개발할 것을 추천했다. 양 소장은 실제 개발사례를 예로 들었다. 대지 109.8 규모의 제3종 일반주거지역 단독주택을 2억5000만원에 매입해 석 달에 걸쳐 2억5000만원을 들여 4층짜리 원룸 건물을 지어 7억5000만원에 분양한 것. 세금 3000만원을 제외하고 2억2000만원이 고스란히 순이익으로 남았다. 특히 단독주택이나 다가구주택은 건축법상 도로 사선제한이 지난 5월 이후 폐지되면서 수익률이 높아진 상황이다. 양 소장은 “사선제한 폐지로 가치가 더 올랐다”며 “연간 1조원의 건축투자가 추가로 발생할 것”으로 전망했다. 양 소장은 “금리 사이클에서 금리가 바닥인 현 시점에서는 부동산에 투자하는 것이 맞다”며 “향후 20년 이내에 핵심지역의 경우 현 시세의 두 배 이상 상승할 가능성이 높다”고 말했다. ◇투자단계에 따른 절세전략도 중요부동산 투자는 다른 자산에 비해 세금이 차지하는 부분이 상당한 만큼 부동산 투자 절세전략에 대한 강연도 마련됐다. 서울에서 진행된 웰스투어에서 뜨거운 반응을 얻었던 최인용 가현세무법인 대표세무사가 맡았다. 부동산 자산가들이 많이 참석한 만큼 강의 집중도도 높았다. 최 세무사는 이번에도 부동산 취득이나 보유, 처분을 포함해 시점에 따라 맞춤형 절세전략을 짜는 게 중요하다고 강조했다. 부동산 살 때에는 6월 1일 이후에 잔금을 지급하면 그해 재산세와 종합부동산세 부담을 피할 수도 있다고 조언했고, 자산 보유시점에서 다주택자는 자녀에게 증여를 고려하는 것도 도움이 된다고 설명했다. 주택 세 채를 가지고 있다면 결혼한 자녀에게 한 채 증여해 세대분리를 하면 두 채만 종합부동산세가 과세되기 때문이다. 또 보유하고 있는 주택이 9억원 이상이라면 종합부동산세가 과세된다는 점을 고려해 가급적 공동명의를 활용해 종부세를 피하는 게 좋다고 설명했다. 또 다주택자는 임대사업자로 등록하는 게 여러모로 유리하다고 강조했다. 처분할 때 전략으로는 2주택을 보유했다면 주택의 양도차익과 장기보유공제를 적용해 과세표준이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하다고 조언했다. 나중에 팔 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문이라는 것. 최 세무사는 “상속을 준비할 때도 1세대 1주택으로 자산을 재배치하고 무주택자녀는 상속인과 같이 살면서 상속인에 대한 증여는 배제하는 게 낫다”고 조언했다. ※특별취재팀 금융부 권소현 차장 문승관 차장 장순원·노희준·박기주 기자
- [웰스투어] “부동산 세금, 옷사는 것만큼만 고민해달라”
- 최인용 가현 세무법인 대표 세무사가 28일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 이데일리 웰스투어에서 ‘부동산 취득과 보유, 처분의 절세방법’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 노희준 기자] “부동산이 여러분이 사는 것 중에 가장 비싼 거 아닙니까? 그런데 옷 살 때는 엄청나게 몇 번씩 고민하고 사면서도, 부동산 사고 팔 때는 의외로 과감하게 막 사고 막 팔고 와서 나중에 세금 줄여달라고 합니다” 최인용 가현세무법인 대표(세무사)는 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 이데일리 웰스투어 in 서울’의 세 번째 강연자로 나서 ‘부동산 투자와 절세전략’을 주제로 1시간 동안 열띤 강연을 펼쳤다. 그는 “부동산은 참 세금이 많다”며 “부동산에는 세금이 곳곳에 도사리고 있어 수익률을 계산할 때는 세금을 빼놓지 말아야 한다”고 말했다. 실제 부동산은 살 때는 취득세, 인지세가 붙고, 가지고 있을 때는 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대소득이 있으면 소득세가 붙고, 팔 때는 양도세, 팔지 않고 죽을 때는 상속세를, 상속 전에 부동산을 주면 증여세를 내야 한다.이에 따라 최 대표는 우선 취득시에는 취득시기를 잘 선택해야 한다고 조언했다. 그는 “보유세(재산세, 종부세)는 6월1일 기준으로 누가 갖고 있느냐를 기준으로 세금이 결정된다”며 “부동산을 살 때는 6월1일 이후에 사는 게 낫다”고 말했다. 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 자녀와 배우자와 공동 취득을 고려하는 게 낫다고 설명했다. 수익형 부동산은 단독 명의로 해 놓으면 운용시 소득이 많아진다는 이유에서다.최 대표는 또 부동산 취득시의 비용에 대한 증빙 자료(영수증, 통장거래 등)를 반드시 챙기라고 주문했다. 그는 “인테리어를 하고 대가를 현금으로 주지 말고 반드시 통장으로 쏴주라”며 “페이스북도 취득시 비용에 대한 증빙 자료가 된다”고 조언했다. 동시에 다운계약서나 차명거래, 미등기 전매는 사후 추징과 세법상 최고세율(미등기전매 양도소득세), 과징금 등의 문제를 일으키기에 절대 하지 말라고 잘라 말했다. 보유시 절세전략으로는 일단 “다주택자는 자녀 증여를 고려해봐야 한다”고 조언했다. 예를 들어 3주택자가 자녀가 결혼을 했거나 소득이 있는 경우에 주택을 한 채 증여하면, 두 개의 주택에 대해서만 종합부동산세가 과세 돼 종부세를 절감하고 비과세를 만들 수 있다. 고가주택 소유자는 배우자와 공동명의로 증여를 생각해보는 게 좋다. 공시가액 12억원짜리 주택을 단독명의가 아니라 6억원 상당 주택지분을 부인에게 증여하면 종부세를 피할 수 있어서다.최 대표는 이와 함께 “상가주택 중 주택이 있으면 주택으로 쓰고 있는 층은 주택에 포함된다”며 “이를 잊는 이들이 의외로 많다”고 당부했다. 반대로 상가주택에서 주택부분을 상가로 전환하면 주택에서 제외돼 종부세와 양도세를 절감할 수 있다.마지막으로 가장 세금이 많은 처분시 절세 전략에 대해 최 대표는 “일시적 2주택이지만 비과세가 되는 경우도 많다”며 “세금 없이 가는 경우도 있으니 반드시 자기가 해당되는지 살펴야 한다”고 강조했다. 이밖에 2주택자가 부동산을 처분해야 하는 경우 “과세표준(이익) 적은 주택을 먼저 처분하는 게 유리하다”며 “이런 경우 나중 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있기 때문”이라고 설명했다.
