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- 신협·농협·새마을금고 주택대출 깐깐해진다
- [이데일리 장순원 기자] 오는 13일부터 대표적인 서민금융기관인 신용협동조합, 새마을금고, 지역 농·수협 등 상호금융권에서 주택담보대출 받기가 한층 까다로워진다. 소득 능력만큼 빌리고 처음부터 원금을 나눠 갚는 맞춤형 여신심사 가이드라인이 적용되기 때문이다. 이들 기관에서 새로 주택대출을 받으려면 반드시 소득을 증빙해야 하고, 원금 일부를 갚아야 하는 분할상환방식을 활용해야 한다. 예전에는 소득심사를 느슨하게 했고 만기에 한꺼번에 갚은 방식이 많았던 만큼 향후 대출자들의 상환부담이 커지게 됐다. 금융위원회는 13일부터 은행에 이어 상호금융과 새마을금고에 여신심사 가이드라인을 도입한다고 5일 밝혔다. 은행·보험에 이어 사실상 전 금융권에서 주택담보대출의 원리금 분할상환과 소득심사 강화가 의무화되는 셈이다. 다음은 여신심사 가이드라인 적용 후 달라지는 사항들을 문답식으로 정리했다.▲여신심사가이드라인이 모든 대출에 적용되나 -신규 주택담보대출에 국한한다. 기존 주택담보대출이나 기업대출, 개인대출 가운데 비주택담보대출은 제외된다. 가령 자영업자를 포함해 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용받지 않는다. 자산규모에 따라 적용시기도 다르다. 자산 1000억원 이상 상호금융회사는 오는 13일부터, 나머지 소규모 회사는 6월부터 시행된다.▲대출 한도가 줄어드나- 한도가 직접 줄어들지는 않는다. 하지만, 간접적인 효과는 분명히 있다. 소득 증빙이 어렵거나 집값과 비교해 대출규모가 과도하다면 기대만큼 대출받기는 어려워질 수 있다.▲분할상환방식을 적용받는 주택담보대출은-주택담보대출 가운데 신규 대출, 동일 주택을 담보로 대출을 더 받는 경우 주택담보인정비율(LTV)이 60%를 초과하는 대출, 신고소득 적용대출 가운데 3000만원 초과대출이 대상이다. 이런 경우라면 거치기간을 1년 이내로 두고 매년 원금의 30분의 1을 분할상환해야 한다. 예컨대 만기 3년짜리 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 매년 333만원 씩 3년간 원금 1000만원을 갚아야 한다는 뜻이다. 주택담보대출의 담보물건이 전 금융권에서 3건 이상이면 다달이 나눠 갚는 방식으로 원금을 대출 기간 내 모두 상환해야 한다. 상호금융권을 이용하는 주택 임대사업자가 주로 해당한다. 올해 1월 이후 분양받은 주택의 잔금대출 역시 같은 방식이 적용된다.▲거치식이나 일시상환 방식 주택 대출은 사라지나.-대출기간이 3년 미만이면 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출도 가능하다. 그러나 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없다. 분할상환을 피하려는 꼼수를 차단하기 위해서다. 3년이 넘어가면 부분분할 상환을 해야 한다. 중도금이나 이주비 대출, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가, 자금의 목적이 단기거나 명확한 상환계획이 있는 경우 또는 조합·금고가 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력이 있고 불가피한 사정이 있다고 판단했다면 분할상환 적용대상에서 제외한다.▲기존 주택담보대출의 만기를 연장하면 가이드라인을 적용받나-만기연장은 기본적으로 분할상환을 권유하되, 강제 적용하지는 않을 방침이다. 기존 조건대로 만기를 연장할 수 있다. 다만 주택담보인정비율(LTV)이 높은 위험대출은 대출 규모를 줄이거나 분할상환을 유도할 가능성이 있다. ▲자영업자나, 농·어민처럼 소득이 들쭉날쭉하다면 어떻게 소득을 증빙하나- 원칙적으로 정부나 공공기관에서 발급한 소득 자료를 내야 한다. 증빙자료가 없다면 국민연금이나 건강보험료를 바탕으로 추정한 인정소득도 허용된다. 농·어업인은 농촌진흥청이나 통계청 자료를 활용해 소득을 추정할 수 있도록 했다. 이마저도 어렵다면 신용카드 사용액 등을 활용한 소득예측모형을 쓰거나 실직자 같은 경우 최저생계비를 신고소득으로 사용할 수 있도록 했다.
- 깐깐해지는 새마을금고·신협·농협‥13일부터 뭐가 달라지나(종합)
- [이데일리 장순원 기자] 대표적인 서민금융기관인 신용협동조합, 새마을금고, 지역 농·수협에서 주택담보대출 받기가 한층 까다로워진다. 오는 13일부터 맞춤형 여신심사가이드라인을 적용받기 때문이다. 새로 주택 대출을 받으려면 반드시 소득을 증빙해야 하고, 원금 일부를 갚아야 하는 분할상환방식이 적용된다. 예전에는 소득심사를 느슨하게 했고 만기에 한꺼번에 갚은 방식이 많았는데, 이제부터는 주택 대출을 한층 꼼꼼하게 관리하겠다는 금융당국의 의지가 반영됐다. 대출 풍선효과를 차단하는데 도움이 될 전망이다.다음은 소비자 입장에서 가이드라인이 시행되면 달라질 사항들을 질의응답(Q&A) 방식으로 정리했다. ▲여신심사가이드라인이 모든 대출에 적용되나 -신규 주택담보대출에 국한한다. 기존 주택담보대출이나 기업대출이나 개인대출 가운데 비주택담보대출은 제외한다는 뜻이다. 가령 자영업자를 포함해 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용을 받지 않는다. 자산규모에 따라 적용시기도 다르다. 자산 1000억원 이상 상호금융회사는 오는 13일부터 바로 시행한다. 나머지는 6월부터 시행된다.▲대출 한도가 주나-한도가 직접 줄어드는 경우는 없다. 하지만 간접적인 효과는 분명히 있다. 소득 증빙이 어렵거나 집값과 비교해 대출규모가 과도하다면 기대만큼 대출받기는 어려워질 가능성이 크다. ▲분할상환방식을 적용받는 주택담보대출은-주택담보대출 가운데 신규 대출, 같은 주택을 담보로 대출을 더 받는 경우 주택담보인정비율(LTV)이 60%를 초과하는 대출, 신고소득 적용대출 가운데 3000만원 초과대출이 대상이다. 이런 경우라면 거치기간 1년 이내로 두고 매년 원금의 30분의 1을 분할상환해야 한다. 만기 3년짜리 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 매년 333만원 씩 3년간 원금 1000만원을 갚아야 한다는 뜻이다. 주택담보대출의 담보물건이 전 금융권에서 3건 이상이면 다달이 나눠 갚는 방식으로 원금을 대출 기간 내 모두 상환해야 한다. 상호금융권을 이용하는 주택 임대사업자가 주로 해당한다. 올해 1월 이후 분양받은 주택의 잔금대출 역시 같은 방식이 적용된다.▲거치식이나 일시상환 방식 주택대출은 사라지나.-대출기간이 3년 미만이면 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출도 가능하다. 그러나 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없다. 분할상환을 피하려는 꼼수를 차단하기 위해서다. 3년이 넘어가면 부분분할 상환을 해야 한다. 중도금이나 이주비 대출, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가, 자금의 목적이 단기거나 명확한 상환계획이 있는 경우나 조합·금고가 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력이 있고 불가피한 사정이 있다고 판단했다면 분할상환 적용대상에서 빼준다. ▲기존 주택담보대출의 만기를 연장하면 가이드라인을 적용받나-만기연장은 기본적으로 분할상환을 권유하되, 강제 적용을 하지는 않을 방침이다. 기존 조건대로 만기를 연장할 수 있다는 얘기다. 다만 주택담보인정비율(LTV)이 높은 위험대출은 대출 규모를 줄이거나 분할상환을 유도할 가능성이 있다. ▲자영업자나, 농·어민처럼 소득이 들쭉날쭉하다면 어떻게 소득을 증빙하나원칙적으로 정부나 공공기관에서 발급한 소득 자료를 내야 한다. 증빙자료가 없다면 국민연금이나 건강보험료를 바탕으로 추정한 인정소득도 허용된다. 농·어업인은 농촌진흥청이나 통계청 자료를 활용해 소득을 추정할 수 있도록 했다. 이마저도 어렵다면 신용카드 사용액 등을 활용한 소득예측모형을 쓰거나 실직자 같은 경우 최저생계비를 신고소득으로 사용할 수 있도록 했다.
- 깐깐해지는 상호금융 주택대출‥소비자가 알아야할 사항은
- [이데일리 장순원 기자] 오는 13일부터 새마을금고나 신용협동조합, 지역 농·수협 주택담보대출에 여신심사 가이드라인이 적용된다. 주택을 담보로 돈을 빌리려면 소득을 증명하고 원금의 일부라도 조금씩 나눠 갚아야 한다. 대출 규모 자체가 줄어들지는 않아도 대출받기가 한층 깐깐해질 수 있다는 뜻이다. 제도가 바뀌면 미처 생각하지 못하던 돌 발변수가 튀어나오기 마련이다. 금융당국 관계자도 “주택구입 계약을 한 뒤 대출을 신청하기보다 본인 소득과 소득 증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 등을 미리 상담받고 계약하는 게 낫다”고 조언했다.다음은 가이드라인이 시행되면 달라질 사항들을 질의응답(Q&A) 방식으로 정리했다. ▲여신심사 가이드라인이 시행되면 뭐가 달라지나-원칙적으로 주택대출을 받으려면 소득을 증명하고 분할상환방식이 적용된다는 게 가장 큰 특징이다. 예전에는 소득심사를 느슨하게 하거나 만기에 한꺼번에 갚은 방식이 많았지만 주택대출을 한층 꼼꼼하게 관리하겠다는 의지다. 앞으로 주택대출을 받으려면 관공서에서 발행한 근로·사업·연금·기타소득 같은 소득증빙 자료를 내야한다. 이런 자료가 없다고 해서 대출길이 막히는 것은 아니다. 증빙자료가 없다면 국민연금이나 건강보험료를 바탕으로 추정한 인정소득도 허용된다. 객관적인 자료가 없는 농·어업인은 농촌진흥청이나 통계청 자료를 활용해 소득을 추정할 수 있도록 했다.이마저도 어렵다면 신용카드 사용액 등을 활용한 소득예측모형을 쓰거나 실직자 같은 경우 최저생계비를 신고소득으로 사용할 수 있도록 했다.분할상환 방식도 새로 적용된다. 신규 주택담보대출은 물론 고부담 대출(LTV 60% 초과)은 원금의 30분의 1씩 매년 나눠 갚아야 한다. 또 집단대출 가운데 잔금대출이나 전 금융권에 3건 이상 주택대출을 받았다면 약정 기간내 다달이 나눠 원금을 다 상환해야 한다. ▲가이드라인이 모든 대출에 적용되나 -주택담보대출에 국한한다. 기업대출이나 개인대출 가운데 비주택담보대출은 제외한다. 가령 자영업자를 포함해 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용을 받지 않는다. 우선 자산규모가 큰 상호금융권은 오는 13일부터 바로 가이드라인을 적용하고 나머지는 6월부터 시행된다. 고객의 불편을 최소화하기 위하여 안내 포스터나 리플릿 등을 각 조합과 금고에 비치했다. 각 중앙회 홈페이지를 통해 적용대상 여부를 직접 확인할 수 있는 셀프 상담코너도 운영하니 참고하면 도움이 될 수 있다. ▲가이드라인이 시행되면 대출 가능 금액이 줄어드나-한도가 직접 줄어드는 경우는 없다. 증빙 소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모가 3000만원 이하로 제한되는 정도다. 하지만 간접적인 효과는 분명히 있다. 가령 소득 증빙이 어렵거나 집값과 비교해 대출규모가 과도하다면 기대만큼 대출받기는 어려워질 가능성이 크다. ▲분할상환방식을 적용하는 주택담보대출은-주택담보대출 가운데 신규 대출, 같은 주택을 담보로 대출을 더 받는 경우 주택담보인정비율(LTV)이 60%를 초과하는 대출, 신고소득 적용대출 가운데 3000만원 초과대출이 대상이다. 이런 경우라면 거치기간 1년 이내로 두고 매년 원금의 30분의 1을 분할상환해야 한다. 가령 만기 3년짜리 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 매년 333만원 씩 3년간 원금 1000만원을 갚아야 한다는 뜻이다. 아울러 주택담보대출의 담보물건이 전 금융권에서 3건 이상이면 다달이 나눠 갚는 방식으로 원금을 대출 기간 내 모두 상환해야 한다. 상호금융권을 이용하는 주택임대사업자가 주로 해당한다. 올해 1월 이후 분양받은 주택의 잔금대출이나 재건축·재개발 잔금대출 역시 같은 방식이 적용된다.▲지난 2월 주택을 분양받았는데 잔금대출을 받으려 한다. 소득 증빙과 분할상환이 원칙인가-그렇다. 올해 1월1일 이후 공고가 된 사업장에서 분양을 받았다면 잔금대출에 가이드라인이 적용돼 소득 증빙이 의무화하고 나눠서 갚아야 한다. 증빙자료 제출이 곤란한 경우 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있고, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우를 포함해 분할상환 적용 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 취급이 가능하다.▲거치식이나 일시상환 방식 대출은 받을 수 없나-대출기간이 3년 미만이면 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출도 가능하다. 일시상환 대출을 선택한 경우 만기연장을 포함한 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없다. 분할상환을 피하려는 꼼수를 차단하기 위해서다. 만기를 연장해 대출이 첫 약정일부터 3년이 넘어가면 부분분할 상환을 해야 한다. 이 밖에도 중도금이나 이주비 대출, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가, 자금의 목적이 단기거나 명확한 상환계획이 있는 경우나 조합·금고가 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력이 있고 불가피한 사정이 있다고 판단했다면 분할상환 적용대상에서 빼준다. 물론 비거치식 분할상환 대출도 1년 이내의 거치기간을 둘 수 있다. 거치기간 동안 분할상환하지 못한 원금은 나머지 대출기간 동안 갚아야 한다. ▲자영업자라 소득이 들쭉날쭉하다. 소득을 증빙하지 못하면 대출을 받지 못하나.-원칙적으로 원천징수영수증, 소득금액증명원 같은 증빙소득이 필요하지만 없어도 대출을 받을 수 있다. 공공기관이 발급한 국민연금, 건강보험료, 농업·축산업·임업·수산업 관련 소득추정자료 등으로 추정한 소득인 인정소득이나 신용카드(체크카드 포함)사용액, 매출액·임대소득, 소득예측모형에 의한 추정소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득을 비롯해 신고소득 자료를 통해 대출이 가능하다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단 이주비·중도금 대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 제한한다. ▲농사를 짓는데 어떻게 소득을 증명하나.-농·어민은 인정소득을 활용하면 된다. 농업인은 농축산물 소득자료집(농촌진흥청)이나 임산물소득자료집(한국임업진흥원)에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용해 소득을 추정한다. 어민은 어가경제 주요지표(통계청)의 어업 소득율(3년 평균)을 적용해 소득을 추정한다. 예를 들어 외끌이 대형저인망어업을 하는 어업인 A씨가 주택을 담보로 1억원을 대출 받으려 하나, B씨는 증빙소득이 없어 1억원 위판실적증명서를 제출했다고 가정하자. ‘어로어가-어선사용 평균소득율’이 46.93%이라면 A씨는 위판금액 1억원의 46.93%인 4693만원까지 대출을 받을 수 있다. ▲이밖에 대출 신청자들이 유의해야 하는 게 있다면-주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담 대출(LTV 60% 초과) 차주나, 신고소득 제출 차주는 분할상환 부담이 발생할 수 있다. 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있다고 해도 전결권자의 승인이 필요하다. 기대만큼 대출금액이 나오지 않을 수도, 시간이 더 걸릴 수 있다는 뜻이다.
- [클릭! 富동산]주말에만 거주할 시골 주택, '별장' 분류되면 세금문제는?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 8살 짜리 아들과 5살 짜리 딸을 둔 가장입니다. 현재 아파트에 사는데 층간 소음 때문에 아이들에게 잔소리하는 게 늘 마음에 걸립니다. 아예 전원주택으로 이사를 가자니 회사 때문에 힘들 것 같아 근교에 주말에만 거주할 수 있는 작은 주택을 하나 지을까 합니다. 현재 1세대 1주택자인데 별장이라기엔 너무 거창한 조그만 시골주택을 하나 더 취득하면 나중에 세금문제가 생기지 않을까 걱정입니다.A) 지방세법 제6조에서는 ‘취득’이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는유상·무상의 모든 취득을 말하고 있습니다.부동산을 취득하면 취득세를 내야 하며, 2011년 이후부터는 종전의 취득세와 등록세를 합하여 취득세라 명하고 있고 세율도 종전의 취득세와 등록세 세율을 합한 것으로 하고 있습니다. 주택을 취득한 경우에는 취득세율이 기본세율보다 낮습니다. 주택이라 함은 주택법상의 주택으로 보아야 하며, 지방세법 제10조에 따라 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득한 경우 1%의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득한 경우에는 2%의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 3%의 세율을 각각 적용합니다. 만약 별장과 같은 고급주택을 취득한다면 이들 각각의 세율에 8%를 추가로 가산하므로 가격에 따라 9%, 10%, 11%가 적용됩니다. 여기서 주택이라 함은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물 대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다. 취득하는 시골주택을 주택으로 보면 1세대 2주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받지 못하므로, 지방세법에 있는 ‘별장’의 개념을 적용할 여지가 있습니다.통상 별장이라고 하면 경치좋은 한적한 곳에 상시 거주할 목적이 아니라 주말 등을 이용하여 잠시 휴식을 취할 수 있도록 건축된 주택을 상상합니다. 그러나 취득세가 중과세되는 별장이라 함은 지역에 상관없이 주거용 건축물로써 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양이나 위락 등의 용도로 사용하면 별장이 되기 때문에 별장은 도시 한가운데에 있을 수도 있고 한적한 시골에도 있을 수 있습니다.사례의 경우는 주택이라고 보기보다는 ‘별장’으로 볼 여지가 충분하며 별장의 경우 주택수를 산정할 때 그 수에 포함되지 않습니다. 때문에 서울에 거주하는 주택과 도심 근교에 머무를 수 있는 작은 주택을 취득한다고 하더라도 1세대 1주택자에 해당되지 않게 됩니다. 물론 별장으로 보았을 때 취득세나 재산세 측면은 ‘주택’으로 볼 경우 보다 과도한 세금이 부과될 수 있습니다. 어떻게 보는 것이 유리한 지는 지역과 부동산가격 등 케이스에 따라 달리 적용될 것입니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속신고 이후 이것만은 주의하자
- [최인용 가현택스 대표세무사] 사망으로 인한 상속은 슬프지만 피할 수 없는 일이다. 사망 자체도 슬픈일이지만 이로 인한 재산의 분쟁은 더 슬픈 일 일 수 있다. 이를 위해 미리 미리 상속을 대비하는 것이 필요하다. 상속으로 인한 재산의 분할은 가족 간의 협의가 필요한 사항이고 경우에 따라 가정의 화목이 깨질 수도 있기 때문이다. 하지만 대부분의 가정은 준비 없이 상속을 맞이하는 경우도 많다. 준비 없는 상속의 경우에 갑자기 상속세의 부담문제, 가족 간의 재산 분할 협의 등을 하고, 상속세신고와 재산등록절차 채무 처리문제 여부를 결정 하게 된다. 상속세를 신고한다고 해서도 상속세는 끝나는 것이 아니다. 상속세는 신고가 끝이 아니라 결정조사까지 마무리 되어야 한다. 이를 위해 상속받은 재산이나, 주식의 처분에 대해 신고이후의 기간에 처리하는 문제에 유의해야 한다. 그리고 상속받은 자녀의 재산이 늘어나거나 채무가 상환되는 것은 사후관리 사항이므로 유의해야 한다. 특히 유의해야 할 사항을 알아보기로 한다.첫째, 상속세는 신고가 끝이 아니다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세등 대부분의 세금은 신고 납세제도 이다. 이러한 신고납세 세금은 신고한 것을 받아들이고 특별한 문제가 없으면 인정한다는 것이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 대해 수 년내에 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.둘째, 재산의 처분에 유의해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 납부금액을 마련을 위해서 또는, 가족 간 원할한 분배 등 여러 가지 이유로 단기간에 급하게 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산이 시가로 평가되어 토지나 일반주택 등의 경우에는 상속세 과세표준이 신고한 가액보다 높아질 수 있다. 이렇게 되면 상속세가 더 나올 수 있음에 주의해야 한다. 이는 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당회사의 주식을 양도하는것도 평가가액이 달라질 수 있다. 결국 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 상속으로 재산을 이전받으면 상속시점부터 상속재산을 새로 취득한 것으로 인정된다. 따라서 부동산의 경우 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있으므로 유의해야 한다. 셋째, 채무상환이나 재산 취득 등 자산증가에 유의한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 차입을 위해 감정을 받게 되고 상속재산의 담보가치를 평가하는 과정에서 감정가액이 시가로 평가되어 상속세를 더 부담할 수 있기 때문이다. 채무 상환을 하게 되는 경우에는 국세청의 사후관리를 받게 된다. 상속인이 스스로의 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지 채무상환자금에 대해 자금출처를 파악할 수 있다. 특히 상속재산이 30억원 이상인 경우 5년간 상속인의 재산증가 상황에 대해 사후관리 조회를 하게 되므로 이상변동으로 인한 채무 변제 및 자산증가는 특히 유의하여야 한다.
- [똑똑! 알기쉬운 세무상식] 제8강 "주택 관련 세금"
- “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 타이틀 이미지[이데일리TV 공정태 PD] 이데일리TV와 한국세무사회는 시청자들에게 세무관리 정보를 전달하기 위해서 “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 강의를 총 10회(월~목/오후 3시50분~4시)에 걸쳐서 진행한다. 제8강은 2월 13일(월)~14일(화) 방송되며, 이종탁 세무사가 출연해서 ‘주택 관련 세금’을 주제로 강의를 한다.「제8강 주택 관련 세금 - 주요내용」 1. 일반적으로 주택을 취득하면 국세와 지방세가 부과된다. 대표적인 세금이 취득세로, 취득세에는 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 과세된다. 또한 주택의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부수입인지를 첨부하고 소인하여야 한다. 이때 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인때에는 인지세가 비과세 된다. 주택을 상속받은 경우는 상속세가, 증여받은 경우에는 증여세가 과세된다. 2. 취득세는 취득당시가액에 해당되는 유형별 세율을 적용하여 부담하게 된다. 일반적으로 매매에 해당하는 취득세율은 4%로 합계세율은 4.6%이다. 주택의 경우에는 취득금액별 면적별로 다른 세율을 적용하고 있다. 6억이하 소형주택은 취득세율 1%로 합계세율은 1.1%이며, 9억원 초과 85㎡ 초과 주택은 취득세 3% 합계세율 3.5%가 적용되고 있다. 국민주택 규모 이하(85㎡ 이하)는 농어촌특별세가 비과세 되고 있다. 상속의 경우에는 합계세율이 3.16%, 증여의 경우에는 4%의 합계세율이 적용된다. 취득세 과세표준인 취득당시가액은 취득자가 신고한 가액에 의하나 신고가액이 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 그 시가표준액에 의하도록 하고 있다. 3. 주택 등 재산을 취득하였을 때 일정금액 이상인 경우에는 자금출처조사를 받는 경우도 있다. 자금출처조사란 어떤 사람이 주택을 취득하거나 부채를 상환하였을 때, 그 사람의 직업·나이 그 동안의 소득세납부실적 또는 재산상태 등으로 보아 스스로의 힘으로 재산을 취득하기가 어려운 경우가 있다. 이 경우 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 하여 출처를 제시하지 못하면 이를 증여 받은 것으로 보아 증여세가 추가 과세되는 것을 말한다. 4. 주택보유시 재산세는 지방교육세와 지역자원시설세가 덧붙여 과세된다. 매년 6월 1일 기준 주택을 소유한 자는 매년 7월과 9월에 재산세가 1/2씩 나누어 과세된다. 다음으로 국세인 종합부동산세는 매년 6.1 기준 부속토지를 포함한 주택의 공시가격이 6억원을 초과하여 소유한 자에 대하여 매년 12월에 과세된다. 1세대 1주택자는 9억원을 초과하는 경우에 과세가 된다.5. 주택을 매매한 경우 양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유공제, 양도소득기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용하여 계산한다. 일반적으로 양도소득세 세율은 보유기간별로 달리 적용된다. 부동산의 경우 2년 이상 보유한 경우 누진세율이 적용되나 주택은 1년 이상만 보유하더라도 6%~40%의 누진세율이 적용된다. 또한 1년 미만을 보유하더라도 양도소득세율은 40%가 된다.- 이종탁세무사 프로필 -한국세무사회 부회장세무법인윈윈 대표세무사전 서울지방세무사회 부회장전 경희대학교 국제경영대학 겸임교수* 문의- 한국세무사회 (http://www.kacpta.or.kr/) * 이데일리TV 다시보기 http://tv.edaily.co.kr/Program/VodList?Proid=N00218&Key=83774&VodDate=20170215* 팟캐스트 http://www.podbbang.com/ch/9347* 유튜브 https://www.youtube.com/watch?v=NpkvmdNcMFk* 네이버TV캐스트 http://tv.naver.com/v/1446607
- [재테크]상속세 줄이려면…
- [최인용 가현택스 대표세무사] 상속시의 재산분할이 향후 세금을 줄인다. 상속이 일어나게 되면 필연적으로 가족이 모이게 된다. 슬픔과 아쉬움이 교차하는 자리이지만 어쩔 수 없이 재산과 관련한 배분은 필요한 일이다. 재산분할만 잘 해도 향후의 세금이 절세될 수 있을까? 가능한 부분이다. 상속세 자체의 절세도 중요하지만 향후의 세금까지도 고려해야 하는 것이 상속이후의 재산분할 문제이다. 이하에서는 상속재산분할의 원칙과 향후의 어떤 세금을 고려해야 하는지 기본적인 사항을 살펴보기로 한다. 상속받은 재산은 원칙적으로 배우자가 자녀들 보다 우선으로 받는다. 법정 상속비율은 배우자가 1.5이며 자녀들은 아들과 딸 큰아들의 구분이 없이 1의 지분으로 상속된다. 예를 들어 상속인이 배우자1명 자녀가 셋이라면, 배우자는 (1.5/4.5)의 비율로 상속받는 것이 원칙이다. 그러나 상속은 법정비율보다 유언이 우선이다. 민법에서 정한 자필증서나 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서의 다섯가지 방법에 의하여 정한다면 그것이 우선이 된다. 유언이 없는 경우에는 대부분 가족들의 합의에 의해서 정하기 마련이다. 이 경우에 한사람에게 다 줄 수도 있고, 분배에서 몇 사람이 빠질 수도 있다. 따라서 수많은 경우의 수에 따라 당장 상속세를 줄일수도 있고, 자녀들의 연령여부에 따라 상속재산분배를 할지 여부에 따라 상속세와 향후 세금이 달라진다. 첫째, 배우자 상속공제의 활용 상속세는 기본적으로 세대간의 부의 이전에 대한 세금이다. 배우자는 상속재산의 형성에 기여한 바가 크므로 배우자 상속공제라는 것을 두어 최대 30억 까지 공제를 둔다. 배우자상속공제는 법정 상속비율과 실제 받은 금액등을 한도로 공제를 받는다. 예를 들어 상속금액이 45억인경우 배우자의 상속공제 금액은 15억(=45억*1.5/4.5)이 된다. 상속공제를 최대한 받기 위해서는 최소 15억 이상을 배우자가 받는것이 유리하다. 둘째, 향후 세금영향을 고려 상속시의 세금은 배우자공제를 최대한 받는 것이 유리하다. 그러나 향후에 다시 배우자의 상속이나, 부동산의 가치상승등을 고려해야 한다. 일반적으로 금융자산은 가치 상승이 되지 않으므로 배우자에게 상속하는 것이 유리하며, 가치상승이 높을 것으로 기대 되는 부동산을 자녀에게 분할 하는 것이 유리하다. 특히 부동산은 토지나 건물의 경우 실제 시가보다 기준시가로 평가되어 유리한 점이 있다. 상속세 계산시에는 부동산이 금융자산보다 저평가 되기 때문에 향후 상승을 고려할 때, 부동산이 자녀에게 가는것이 유리하다. 배우자가 받으면 배우자의 상속시에 상속세가 한번더 나오기 때문이다. 아파트 등의 경우에는 상속인 중 주택이 없는 자녀가 받는것이 유리하다. 자녀의 경우 주택을 재산분할 받게 되면, 향후 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있어 양도소득세 면에서도 유리하다. 셋째, 상속세금의 준비와 기타 고려사항 상속 재산의 분할은 우선적으로 준비해야 할것이 상속세의 납부 문제이다. 상속세의 납부를 위해 금융재산이 부족한 경우에는 부동산을 물납으로 하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 물납을 통해 잘 처분되지 않는 부동산을 세금으로 납부할 수도 있다. 다만, 상속평가액보다 일정비율을 더 납부하게 되므로 유리한 것인지는 판단해 볼 필요가 있다. 상속재산의 분할은 간단한 문제는 아니다. 자녀의 연령상태, 부모님의 건강여부, 향후 재산의 증가방향, 그리고 무엇보다 가족의 의도하지 않는 갈등을 해소하고 행복을 위해 세심한 의견 조율이 필요한 부분이다.
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속세 줄이려면 재산분할 잘해야
- [최인용 가현택스 대표세무사] 상속시의 재산분할이 향후 세금을 줄인다. 상속이 일어나게 되면 필연적으로 가족이 모이게 된다. 슬픔과 아쉬움이 교차하는 자리이지만 어쩔 수 없이 재산과 관련한 배분은 필요한 일이다. 재산분할만 잘 해도 향후의 세금이 절세될 수 있을까? 가능한 부분이다. 상속세 자체의 절세도 중요하지만 향후의 세금까지도 고려해야 하는 것이 상속이후의 재산분할 문제이다. 이하에서는 상속재산분할의 원칙과 향후의 어떤 세금을 고려해야 하는지 기본적인 사항을 살펴보기로 한다. 상속받은 재산은 원칙적으로 배우자가 자녀들 보다 우선으로 받는다. 법정 상속비율은 배우자가 1.5이며 자녀들은 아들과 딸 큰아들의 구분이 없이 1의 지분으로 상속된다. 예를 들어 상속인이 배우자1명 자녀가 셋이라면, 배우자는 (1.5/4.5)의 비율로 상속받는 것이 원칙이다. 그러나 상속은 법정비율보다 유언이 우선이다. 민법에서 정한 자필증서나 녹음, 공정증서, 비밀증서, 구수증서의 다섯가지 방법에 의하여 정한다면 그것이 우선이 된다. 유언이 없는 경우에는 대부분 가족들의 합의에 의해서 정하기 마련이다. 이 경우에 한사람에게 다 줄 수도 있고, 분배에서 몇 사람이 빠질 수도 있다. 따라서 수많은 경우의 수에 따라 당장 상속세를 줄일수도 있고, 자녀들의 연령여부에 따라 상속재산분배를 할지 여부에 따라 상속세와 향후 세금이 달라진다. 첫째, 배우자 상속공제의 활용 상속세는 기본적으로 세대간의 부의 이전에 대한 세금이다. 배우자는 상속재산의 형성에 기여한 바가 크므로 배우자 상속공제라는 것을 두어 최대 30억 까지 공제를 둔다. 배우자상속공제는 법정 상속비율과 실제 받은 금액등을 한도로 공제를 받는다. 예를 들어 상속금액이 45억인경우 배우자의 상속공제 금액은 15억(=45억*1.5/4.5)이 된다. 상속공제를 최대한 받기 위해서는 최소 15억 이상을 배우자가 받는것이 유리하다. 둘째, 향후 세금영향을 고려 상속시의 세금은 배우자공제를 최대한 받는 것이 유리하다. 그러나 향후에 다시 배우자의 상속이나, 부동산의 가치상승등을 고려해야 한다. 일반적으로 금융자산은 가치 상승이 되지 않으므로 배우자에게 상속하는 것이 유리하며, 가치상승이 높을 것으로 기대 되는 부동산을 자녀에게 분할 하는 것이 유리하다. 특히 부동산은 토지나 건물의 경우 실제 시가보다 기준시가로 평가되어 유리한 점이 있다. 상속세 계산시에는 부동산이 금융자산보다 저평가 되기 때문에 향후 상승을 고려할 때, 부동산이 자녀에게 가는것이 유리하다. 배우자가 받으면 배우자의 상속시에 상속세가 한번더 나오기 때문이다. 아파트 등의 경우에는 상속인 중 주택이 없는 자녀가 받는것이 유리하다. 자녀의 경우 주택을 재산분할 받게 되면, 향후 1세대 1주택으로 비과세를 받을 수 있어 양도소득세 면에서도 유리하다. 셋째, 상속세금의 준비와 기타 고려사항 상속 재산의 분할은 우선적으로 준비해야 할것이 상속세의 납부 문제이다. 상속세의 납부를 위해 금융재산이 부족한 경우에는 부동산을 물납으로 하는 방법도 생각해 볼 수 있다. 물납을 통해 잘 처분되지 않는 부동산을 세금으로 납부할 수도 있다. 다만, 상속평가액보다 일정비율을 더 납부하게 되므로 유리한 것인지는 판단해 볼 필요가 있다. 상속재산의 분할은 간단한 문제는 아니다. 자녀의 연령상태, 부모님의 건강여부, 향후 재산의 증가방향, 그리고 무엇보다 가족의 의도하지 않는 갈등을 해소하고 행복을 위해 세심한 의견 조율이 필요한 부분이다.
- [똑똑! 알기쉬운 세무상식] 제7강 "양도소득세 절세 비법"
- “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 타이틀 이미지[이데일리TV 공정태 PD] 이데일리TV와 한국세무사회는 시청자들에게 세무관리 정보를 전달하기 위해서 “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 강의를 총 10회(월~목/오후 3시50분~4시)에 걸쳐서 진행한다. 제7강은 2월 8일(수)~9일(목) 방송되며, 천혜영 세무사가 출연해서 ‘양도소득세 절세 비법’을 주제로 강의를 한다. 「제7강 양도소득세 절세 비법 - 주요내용」1. 1세대1주택 비과세 요건 : 양도일 현재 국내에 1세대1주택 보유. 양도 주택의 2년 이상 보유(거주요건은 필요없음). 부수토지(주택정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배)2. 1세대란 : 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매 * 절세팁 : 생계를 같이하는 부모나 자녀의 주택으로 1세대 2주택이 되는 경우 → 양도하기 전 부모 또는 자녀를 세대분리할 것.3. 보유기간(2년)미만인 경우에도 비과세로 인정되는 경우 : 취학(유치원,초,중학교 제외)·근무상 형편·학교폭력 피해로 전학하여 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 하는 경우, 해외이주 등으로 세대원 전원이 출국하는 경우(단, 출국 후 2년이내에 양도), 주택의 전부 또는 일부가 협의매수 또는 수용되는 경우(사업인정고시일 전에 취득한 주택에 한함), 임대주택법에 의한 건설임대주택(5년 이상 임차) 등4. 양도일 현재 2주택인 경우에도 비과세되는 사례 : 일시적인 1세대 2주택, 새로운 주택 취득 후 종전 주택 3년 이내에 처분, 주택을 상속받은 경우, 상속개시 당시 상속인 세대가 소유한1주택(일반주택)의 양도5. 양도일 현재 2주택인 경우에도 비과세되는 사례 : 노부모를 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 주택을 각각 소유하고 있는 남녀가 결혼하여 2주택이 된 경우, 농어촌주택을 포함하여 2주택이 된 경우6. 다주택자의 절세 전략 : 임대주택 등록을 할 것(거주용 자가주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 가능), 임대 주택 등록은 관할지자체에 임대주택 등록을 하고 관할세무서에 사업자등록을 하여야 함.7. 매입임대주택요건 : 여러채 임대를 해야 사업자로 등록할 수 있는게 아니라 단 1채 이상이면 임대사업자로 등록할 수 있고 등록 후 5년이상 임대해야 하고 임대개시일 당시 수도권은 주택기준시가가 6억원 이하여야 한다.8. 상가겸용주택 : 상가와 주택이 결합된 주택으로 주택면적이 점포면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 주택면적이 점포면적 보다 작거나 같을 때에는 주택부분은 비과세 적용받을 수 있지만 점포부문은 양도소득세가 과세된다.- 천혜영 세무사 프로필 -서현 세무법인 대표 세무사이화여대 경영학과중부지방국세청 국세 심사위원경기도청 지방세 심의위원수원여대 외래교수* 문의: 한국세무사회 http://www.kacpta.or.kr/* 이데일리TV 다시보기 http://tv.edaily.co.kr/Program/VodList?ProId=N00218* 유튜브 https://www.youtube.com/watch?v=w-SLJ9oVguQ&list=PL78bwWKJM5YeZ4WkTWYDCnnZvf8JknkR3&index=7* 네이버TV캐스트 http://tv.naver.com/v/1434391* 팻캐스트 http://www.podbbang.com/ch/9347
- [똑똑! 알기쉬운 세무상식] 제3강 '노후 대비 상속세 바로 알기Ⅰ'
- “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 타이틀 이미지[이데일리TV 공정태 PD] 이데일리TV와 한국세무사회는 시청자들에게 세무관리 정보를 전달하기 위해서 “똑똑! 알기쉬운 세무상식” 강의를 총 10회(월~목/오후 3시50분~4시)에 걸쳐서 진행한다. 제3강은 1월 23일(월)~24일(화) 방송되며, 한국세무사회 오의식 세무사가 출연해서 ‘노후 대비 상속세 바로 알기Ⅰ’를 주제로 강의를 한다.「제3강 노후 대비 상속세 바로 알기-주요내용」① 상속세는 자연인의 사망으로 그 재산이 가족이나 친족 등에게 무상으로 이전되는 경우에 당해 상속재산에 대하여 부과하는 세금을 말한다. ② 상속세 세금계산구조 : 상속세는 상속받는 사람별로 각자가 받는 상속재산에 대하여 계산하는 것이 아니라, 사망한 자연인 즉, 피상속인의 사망 당시 재산에 일정 요건을 갖춘 재산과 증여재산을 더하고 피상속인의 채무나 비과세재산 등을 차감하여 과세가액을 구한 다음, 여러 가지 상속공제를 차감한 금액에 10~50%의 상속세율을 곱하여 세액을 계산하고, 거기에 가산액을 더하고 각종 세액공제 등을 차감하면 상속받는 사람들이 연대해서 납부할 전체 상속세액을 구하는 구조로 되어 있다.그리고, 피상속인의 배우자가 있는 경우에는 10억원, 배우자가 없는 경우에는 5억원의 기본적인 상속공제가 있으므로, 상속재산이 이 금액 이하라면 일반적으로 상속세는 크게 걱정 하지 않아도 된다.③ 미리 알아두면 유용한 상속세 절세 팁 : 증여재산공제 한도 내 사전 증여, ④ 미리 알아두면 유용한 상속세 절세 팁 : 상속 전 미리 증여대상을 분산하여 증여, 재산 취득 시 공동명의, 동거주택 상속공제(5억원 한도), 가업상속 공제(500억원까지), 상속세는 장기 세금계획을 세워 대비‘똑똑! 알기쉬운 세무상식’ 강의 순서- 오의식 세무사 프로필 - 한국세무사회 전산이사 형제합동세무사 대표 세무사 한국세무사회 세무사랑Pro 교육강사* 문의- 한국세무사회 (http://www.kacpta.or.kr/) * 이데일리TV http://tv.edaily.co.kr/Program/VodList?Proid=N00218&Key=83379&VodDate=20170123* 유튜브 https://www.youtube.com/watch?v=yVAONTsKB-A* 네이버TV캐스트 http://tv.naver.com/v/1397021* 팟캐스트 http://www.podbbang.com/ch/9347
