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- [김용일의 부동산톡]부동산경매서 배당절차와 배당요구 종기일
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 채권자가 채무자를 상대로 금전청구소송을 해서 승소판결문을 받았는데 채무자가 임의로 변제하지 않는 경우, 채권자는 채무자 명의 부동산을 압류하여 경매신청을 하고, 그 부동산이 낙찰(매각)되면 그 매각대금으로부터 배당금을 받을 수 있다. 이때 배당을 받을 채권자가 여러명이라면 그 배당순위에 따라 배당을 받게 되는데, 이번 시간에는 경매의 절차 중 배당요구 및 종기일과 관련된 논점을 정리해 보겠다. ◇ 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있음이 원칙경매신청된 부동산이 누군가에게 낙찰되고 매각대금까지 납부되면, 경매법원은 채권자에게 언제까지 배당요구를 하라는 내용의 배당요구 종기일(마지막 날)을 통지하고, 이에 대해 채권자는 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있음이 원칙이다. 이때 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면을 제출하면서, 배당요구를 할 수 있는 자격을 소명하는 자료를 첨부하는 방식으로 한다.채권자의 배당요구와 관련하여 구체적으로, 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자(예를들어, 금전채권 승소 판결을 받았거나, 채무자가 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서로서 금전소비대차계약공증, 약속어음공증을 받은자가 대표적), 임금채권자, 주택임대차보증금 반환채권자, 경매개시결정등기(압류등기)가 된 뒤에 (근)저당권 또는 가압류등기를 한 채권자 등은 채무자에 대한 부동산경매시 참여하여 배당을 받을 권리가 있기는 하지만,이들은 부동산등기부에 기재가 되어 있지 않거나 경매개시결정등기 당시 경매법원이 그 채권의 존부나 액수를 알 수 없기 때문에, 경매법원에 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 배당을 받을 수 없다.만일, 이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외되는 것으로 배당표가 작성되어 나머지 채권자들에게만 배당이 실시되고, 해당 채권자는 배당을 못 받았다면, 그 채권자는 배당을 받기 위한 요건을 준수하지 않은 것이므로, 나중에 자신이 배당을 받았어야 하는 채권자라는 것을 입증하더라도, 다른 배당받은 자를 상대로 그 배당이 잘못되었다는 이유로 배당이의소송을 할 수 없고, 부당이득반환소송을 통해서도 배당금반환을 구할 수 없다(대법원 98다12379 판결). 결국 배당을 못 받는 것이다.◇ 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 경우한편, 위와 같은 원칙의 예외로, 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 경우도 있다.경매개시결정등기일(압류등기일) 보다 먼저 등기되어 있는 (근)저당권자 또는 가압류권자 등의 경우는, 경매당시에 부동산등기부에 기입되어 있어 경매법원이 그 채권의 존부나 액수를 알 수 있으므로, 배당요구를 하지 않아도 당연히 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있다.구체적으로, 경매개시결정일 보다 앞서 등기된 근저당권자의 경우는, 배당요구를 하지 않더라도 부동산등기부상 기재된 채권최고액의 범위 내에서 그 순위에 따라 배당을 받을 수 있다(대법원 98다21946 판결).만일, 근저당권자가 등기부상 기재된 채권최고액을 초과하는 채권에 대해서도 배당을 받고자 하면, 별도로 적법한 배당요구를 하거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서의 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다. 이 경우 근저당권의 채권최고액을 초과하는 부분에 대해서는 다른 가압류채권자와 같은 순위로 안분비례하여 배당받게 된다(대법원 97다28216 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김.탁.채의 상속과 세금]상속세 합산할 사전증여재산은?
- [김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 The 스마트 상속 김예니 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>[법무법인 (유한) 태승 채애리 변호사]이상속 씨의 아버지는 생전에 상속세 절세를 위해 이상속 씨와 형에게 각 3억원을 증여했고, 증여세 납부까지 마쳤다.이후 이상속 씨의 아버지는 5억원 정도의 주택 한 채만을 남기고 돌아가셨다. 이상속 씨의 가족들은 상속세 일괄공제 5억원을 고려할 때, 납부할 상속세가 없다고 생각해 상속세 신고를 하지 않았다.그런데 관할 세무서는 이상속 씨의 가족들에게 4000만원 가량의 상속세와 가산세까지 부과했다. 이상속 씨는 상속재산이 5억원에 불과한데, 어떻게 상속세가 부과된 것일까?◇상속인의 10년 내 상속인 이외인 자의 5년 내 증여분은 상속세 합산대상상속인들은 흔히 사망일 현재 피상속인 재산만 상속세 신고대상이라고 생각한다. 그러나 상속세 및 증여세법은 피상속인 사망일 현재 재산뿐만 아니라, 간주상속재산과 추정상속재산, 사전증여재산 등을 상속세 합산대상으로 한다.여기서 사전증여재산이란 피상속인이 상속개시일 전 10년간 상속인에게 증여한 재산과 상속개시일 전 5년간 상속인 이외인 자에 증여한 재산을 의미한다. 따라서 피상속인이 손자, 손녀, 며느리, 사위 등에게 증여한 재산은 상속개시일 전 5년간 증여재산만 상속세 합산대상이 된다.이처럼 사전증여 시 증여세를 납부하고도, 상속세를 다시 납부해야 한다면, 이중과세 문제가 있는 것은 아닐까?◇사전증여재산에 따른 상속세 변화는상속세 산정 시 사전증여재산은 합산대상이기는 하나, 산출된 상속세에서 증여 당시 증여세 산출세액을 공제하므로, 이중과세 문제는 없다. 하지만 상속세 산정 시 증여세 산출세액이 공제되더라도, 상속세와 증여세의 각 과세표준에 따른 세율 차이로 증여재산이 가산됨에 따른 상속세가 부과될 수 있다.실제로 이상속 씨와 형은 아버지로부터 각 3억원을 증여받았으므로, 각 4000만원의 증여세(직계비속에 따른 5000만원 공제)를 납부해야 할 것이다.그렇다면, 상속세는 어떻게 될까?상속세 과세가액은 사전증여재산과 상속재산 가액을 합산한 11억원이 된다. 이에 과세표준은 위 과세가액에서 일괄공제 5억원을 공제한 6억원이 된다. 따라서 상속세율은 30%가 될 것이고, 과세표준에 상속세율을 곱한 산출세액은 1억 20000만원이 된다.결국, 최종세액은 위 산출세액에서 이상속 씨와 형이 납부한 증여세 8000만원을 공제한 4000만원이 되는 것이다. 즉, 이상속 씨는 증여세를 납부했고, 상속재산만으로는 납부할 상속세가 없었음에도, 사전증여재산으로 인해 4000만원의 상속세가 발생한 것이다. 따라서 이상속 씨의 경우처럼 사전증여재산이 있는 경우라면, 상속세 과세 여부에 대한 상담을 받아보는 것을 권한다.
- [신탁의 시대]'은퇴 리스크' 관리법
- [배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장] 상속과 자산관리 업무를 위해 ‘100년 리빙트러스트센터’를 방문하는 고객들의 연령은 점차 높아지고 있다. 90대에 접어든 어르신들도 꾸준한 운동과 건강관리 덕분에 10년 이상 젊어 보이는 경우도 많아 고령화를 체감하고 있다.배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장1970년 한국인의 평균수명은 62.3세로, 여자는 65.8세, 남자는 58.7세였다. 시대가 변해, 2017년 기준으로 만 40세의 한국인은 평균 42.7년을 더 살게 되었다. 1955년부터 1963년 사이 매년 80만 명 정도 출생한 베이비붐 세대들도 앞으로 ‘100세 시대’를 맞이하게 되었다. 그 범위를 좀 더 넓혀 2차 베이비붐 세대라 할 수 있는 1974년생까지 확대하면 현재 예비 은퇴 인구는 약 1,600만이 넘는다. 이 수치는 전 인구의 33%에 육박한다은퇴 인구가 증가함에 따라 점차 연금생활자가 늘어나겠지만 미리 준비하지 않은 상태에서 퇴직하는 사람도 많아질 것이다. 노후 생활비를 마련하기 위한 대표적인 방법으로는 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 등의 연금소득과 주택 역모기지론 등이 있다. 만약 농지를 보유하고 있다면 농지연금도 고려할 수 있다. 특히 농지연금의 감정평가율이 2019년부터 기존 80%에서 90%로 상향돼 신규 농지연금 가입자의 월 지급액이 늘어난 장점도 있다. 그런데 은퇴 후에는 경제적 인출 대비부터 삶의 다양한 리스크, 심지어는 죽음이라는 리스크까지 고려해 안전장치를 마련해 두어야 한다. 은퇴를 준비하는 세대와 이미 은퇴세대가 된 신탁 활용법을 살펴본다. ◇금융소득종합과세 부담을 줄이는 도구 두 아들을 둔 60대 중반의 김영철 씨는 둘째까지 취업에 성공해서 마음이 한결 가볍다. 김영철 씨는 젊은 시절 투자한 비상장주식을 보유하고 있다. 비상장주식에서 매년 일정한 배당금을 받고 있고 어느 정도 현금도 보유하고 있어 금융소득종합과세 대상이다. 금융소득종합과세란 이자소득 및 배당소득의 연간 합계가 2000만 원을 초과하는 경우, 다른 종합소득 금액과 합산하여 종합소득세율로 과세하는 것을 말한다. 그래서 김씨는 배당소득으로 인해 금융소득종합과세나 건강보험료 추가 부담하는 고민을 신탁의 특별한 구조를 활용하여 덜어내고자 한다. 김씨는 주식을 신탁하되, 주식의 배당금은 배우자와 두 아들에게 귀속되도록 설계하였다. 그렇게 하면 김씨의 배당소득이 줄어들게 된다. 이러한 구조를 ‘타익신탁’이라고 한다. 타익신탁이란 위탁자가 생전 수익자를 타인으로 지정해 신탁재산 원본의 권리와 수익의 권리를 구분하는 것이다. 타익신탁을 통해 두 가지 효과를 얻을 수 있다. 먼저, 종합소득을 줄여 세금 부담을 줄일 수 있다. 둘째, 생전 수익자로 배당금을 수령한 배우자와 두 아들은 증여세를 납부한 후 남은 현금을 중장기적 투자재원으로 활용할 수 있다. 이처럼 타익신탁 구조를 활용한 자산관리에도 신탁은 매우 유용하다.◇퇴직금을 신탁으로 관리하다최한일 씨는 얼마 전에 31년간 일해온 회사에서 정년을 맞아 소중한 퇴직금도 받았다. 최씨는 현역 시절부터 은퇴준비를 해 온 노력을 바탕으로 창업을 꿈꾸고 있다. 요즘 같은 ‘100세 시대’에 은퇴는 ‘제2인생의 시작’이며 퇴직금이 힘이 된다. 그러나 최씨는 먼저 퇴직금의 반을 뚝 잘라 신탁에 맡기려고 한다. 창업 자금도 중요하지만 노후생활을 안정적으로 유지하기 위해서는 자금을 적절히 통제하는 것이 필요하기 때문이다. 특히 퇴직 후 창업을 했다가 큰 손실을 입은 주위 사람들을 많이 봐온 아내의 걱정을 덜어주기 위해서라도 일정 자산은 안전하게 관리해야 한다. 최씨는 지금 살고 있는 아파트와 퇴직금의 반을 유언대용신탁 방식으로 맡기고 사업이 안정기에 접어들 때까지 5년이라는 시간을 두어 스스로를 통제하기로 하였다. 혹시 자신에게 유고가 발생하더라도 사후 수익자를 배우자로 지정하여 아내의 노후를 대비해 두었다. 신탁 후 해지나 중도인출을 할 경우 아내의 지급동의를 구하는 조건을 달았다. 신탁에 맡긴 현금은 매월 이자를 받을 수 있는 상품으로 운용함으로써 어느정도 심리적 부담을 덜 수 있었다. ◇평생 사업체를 운영해 쌓은 재산을 보호하고 싶다 30대에 퇴사 후 자신의 기술을 인정받아 중소기업을 시작한 황종기 씨. 사업 초기엔 무척 힘들었지만 60대가 된 지금 친구들로부터 부러움의 대상이다. 그러나 기업을 하다 보면 시장 변화에 따라 언제든 큰 손실이 생기고 심지어는 회사의 미래를 보장할 수 없다는 것을 너무 잘 알고 있다. 최근에도 복잡한 계약조건 때문에 거래 기업과 소송까지 가다 보니 회사를 그만둘 수는 없지만, 어는 정도 개인재산과 사업의 리스크를 분별하여 재산을 관리할 필요성을 느꼈다. 황씨는 실행에 옮겼다. 본인의 주요 재산을 신탁하기로 결정하였다. 회사 운영 과정에서 법적 문제가 발생하더라도 정상적으로 신탁된 재산은 법적으로 강제집행 대상에서 제외된다는 것을 들었기 때문이다. 주식이나 부동산, 현금을 신탁한 때에도 마찬가지이다. 이처럼 신탁은 재산을 맡기는 사람, 즉 위탁자의 파산과 분리해 관리되는 특성이 있어 삶의 다양한 리스크로부터 재산을 보호할 수 있다. 황씨는 자신에게 유고가 발생하더라도 자녀들에게 적정한 비율대로 주식, 현금, 부동산 등을 넘겨주어 만일의 사태에 대비하는 내용의 유언대용신탁계약을 체결하였다.또한 사랑하는 손주를 위해 한 가지를 더했다. 손주와 통화만 해도 늘 함박웃음을 짓는 황씨는 아내와 자녀들을 위한 유언대용신탁 외에도 손주를 위해 별도의 금전을 증여하고 포트폴리오 전략에 따라 운용하는 상품에 손주 명의로 가입함으로써 손주의 멋진 미래를 그려본다.◆배정식 센터장은…1993년 하나은행에 입사해 현재 하나은행 리빙트러스트 센터장으로 재직 중이다. 2010년 금융권에서 처음으로 리빙트러스트를 연 뒤, 신탁의 사회적 역할을 확장하고 있다. 서울대 금융법무과정, 고려대 대학원(가족법), 건국대 부동산 대학원 등을 거쳐 호서대 박사과정을 밟고 있다. 현재 금융연수원 등에서 강의 중이다.
- [신탁의 시대]부동산 가치를 극대화하는 법
- [배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장] 한국 사회는 부동산을 통해 많은 부를 축적해왔다. 일단 부동산을 사두면 반드시 가격이 올랐다. 금융자산 10억 원 이상을 보유한 ‘한국의 부자’를 대상으로 한 ‘하나금융연구소’의 ‘2020년 부자보고’에서 전체 자산 중 부동산 비중은 51%로 18년의 53%와 비슷한 수준이다.배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장보유 부동산별 비중을 보면 10~30억대는 65%가 거주 주택이고 상업용 부동산 비중은 9%로 나타났다. 30~50억대는 55%가 거주 주택, 17% 상업용 부동산으로 변화를 보인다. 100억 원대 이상 부자들은 거주 주택의 비중이 24%로 낮아지고, 오히려 상업용 부동산은 55%를 넘어선다. 보고서에는 자산을 축적하는 방법으로 부동산 투자 중심에서 사업체 운영이나 부모로부터 증여, 상속 등으로 다양해지는 현상도 설명하고 있다. 전 국민이 ‘부동산 전문가’인 한국인에게 이제는 부동산을 어떻게 효율적으로 관리할지, 노후를 위해 어떻게 활용할지, 상속단계에서 무엇을 해야 할지 깊이 생각해야 할 시대가 오고 있다.◇부동산관리를 위한 종합적인 조력자가 필요하다과거에는 부동산관리라는 개념이 큰 의미가 없었다. 세월이 가면 가치가 상승하는 것이 필연적이었기 때문이다. 그러나 이제 부동산 가치평가는 철저히 현금흐름을 바탕으로 하고 있다. 부동산 자산관리에 대한 고민은 적정한 가치 평가하기, 좋은 가격에 매각하기, 효율적인 관리를 통해 현금흐름을 창출하기, 다음 세대로 안전하게 승계하기로 귀결된다. 이제 임대료를 올리는 것도, 임차인을 내보내는 것도 함부로 할 수 없는 상황이다. ‘상가건물 임대차보호법’ 등 관련 법률 내용도 수시로 들여다봐야 한다. 무엇보다 자신도 늙어가고 있고 건물도 노화되는데 성인이 된 자녀들은 각자 자기 직업이 있어 건물관리에는 신경을 쓸 여유가 없다. 현재 하나은행 100년 리빙트러스트센터가 운용하고 있는 부동산관리신탁은 크게 5가지 서비스를 수행하고 있다. 첫째, 임차관리를 지원한다. 기존 임차인들과의 접촉을 수탁자인 금융기관이 진행한다. 임대료 산정을 위한 시장조사 및 임차 재계약 등의 행정업무도 수탁자가 처리한다. 둘째, 시설관리를 지원한다. 건물의 현장관리를 담당하는 자산관리업체(PM: Property Management)에서 시설관리업체들과 협업을 통해 전기·방화 등 건물관리업무를 지원함으로써 가치를 유지할 수 있다. 셋째, 자금관리를 한다. 임대료를 신탁에 입금하고 신탁에서는 지급 내역을 처리함으로써 자금관리의 투명성을 높일 수 있다. 넷째, 법률 및 세무 처리를 지원한다. 다섯째, 월별 관리보고서를 제공한다. 부동산관리의 전반적인 현황을 정리해 대면 보고 또는 메일을 통해 그 내용을 확인하게 한다.◇부동산관리신탁은 누구에게 필요할까우선 해외 거주자들에게 신탁을 통한 부동산관리는 매우 유용한 자산관리 방법이 된다. 서울 소재 부동산을 보유하고 있는 임소형 씨는 몇 년 전부터 해외에 거주하는 기간이 길어졌다. 국내 건물의 관리는 가까운 친척에게 맡겨왔다. 그런데 전문 관리인이 아니다 보니, 건물의 하자나 임차인들의 소소하지만 중요한 요구에 신속하게 대응하지 못한 일이 잦아졌다. 그 결과 임차인들은 관리조건이 좀 더 좋은 인근 빌딩으로 옮겨갔고 공실률이 60%에 육박하게 되었다. 심지어 임 씨가 해외에서 전화로 직접 임차인들의 요구를 해결해야 하는 상황이 되었다.이에 임 씨는 귀국 후 부동산관리신탁에 대해 안내를 받았다. 건물의 임차관리, 시설점검, 수입과 비용의 지출관리 등을 대리해주는 내용의 신탁계약을 체결하였다. 수탁자인 은행이 대내외적인 소유권자로서 자금관리뿐 아니라 임대료 연체 관리, 그리고 새로운 임차인 유치까지 맡게 되자 건물의 경제적인 효율성이 높아졌다. 약 6개월에 걸쳐 공실률을 5% 수준으로 낮추었고 관리 현황을 해외에서 이메일을 통해 확인하고 있다.부동산관리신탁이 필요한 또 다른 경우는 소유주가 자신의 직업이 있어 관리가 어려운 경우이다. 일 때문에 시간적 여유가 없기 때문에 외부의 도움이 필요하다. 관리인의 유용 사고를 경험한 경우 지인에게 부동산 관리를 맡겼다가 보증금이나 임대료 유용 사고를 경험한 뒤 신탁계약을 체결하는 사례도 종종 있다. 최근에는 상속으로 공동 소유자가 된 경우 부동산관리신탁을 통해 공정한 업무처리를 요청하는 상담이 늘고 있다. 오빠 등 3명이 부친의 부동산을 공동으로 상속받은 유경희 씨 역시 관리 고민을 리빙트러스트 센터에서 해결하였다. 이들은 자신들의 건물 가치 및 임대현황을 파악하는 것은 물론이고 공동 소유와 해외 거주에 따른 의사결정 과정의 어려움을 해결하게 되었다. 신탁계약을 맺을 때 부동산 관리와 처분에 대해서도 함께 진행하여 적정가격, 적합한 매수 희망자, 매매계약서 작성과 세무처리 등의 지원도 받을 수 있다. 금융기관에 신탁관리를 맡김으로써 심리적 안정감도 함께 얻을 수 있었다.◇관리 중 자산가치 증대를 위한 신축검토와 유언대용신탁도 결합건물을 관리하며 직접 신축한다는 것은 만만치 않은 일이다. 비용 마련부터 건축의 타당성 조사, 설계, 시공 단계별 적정성 점검, 준공 후 임차인 유치, 시공단계의 민원과 세무 문제까지 넘어야 할 산이 많다. 이런 문제들도 신탁에서 지원하고 있다. 금융에서 부동산에 대한 모든 상황에 대처할 수는 없으나 외부 전문기관과의 협업을 통해 건물의 노후화로 인한 효율적인 자산관리 솔루션도 함께 찾는 노력을 하고 있다. 신탁을 통해 부동산관리뿐 아니라 상속에 대한 고민도 동시에 해결할 수 있다. 유언대용신탁의 결합을 통해서이다. 대부분 부모가 자신만의 방식으로 건물을 관리하던 중 사망하면 상속인들은 부동산에 대한 세세한 내용을 모르는 경우가 많고 공동상속이 발생하면 처분하는 의사결정을 내리는 경우가 많다. 부모는 평생 모은 재산이 사후에도 잘 관리되길 바란다면 무언가 조치를 해 두어야 한다. 부동산은 관리의 부담과 함께 상속이 발생할 때 분할이 쉽지 않다는 특징이 있다. 따라서 객관적이고, 공정하고, 투명한 관리를 통해 상속인들 간의 분쟁을 예방하는 지혜가 필요하다. 또 앞으로는 부동산 관리뿐만 아니라 신축이나 리모델링에도 신탁을 활용함으로써 수익을 극대화할 수 있을 것이다.◆배정식 센터장은…1993년 하나은행에 입사해 현재 하나은행 리빙트러스트 센터장으로 재직 중이다. 2010년 금융권에서 처음으로 리빙트러스트를 연 뒤, 신탁의 사회적 역할을 확장하고 있다. 서울대 금융법무과정, 고려대 대학원(가족법), 건국대 부동산 대학원 등을 거쳐 호서대 박사과정을 밟고 있다. 현재 금융연수원 등에서 강의 중이다.
- [2020국감]33억짜리 한남더힐, 대출·증여없이 41명이 '내돈내산'
- [이데일리 하지나 기자] 지난 2018년 이후 서울 용산구 한남동 한남더힐을 매입한 41명의 경우 대출이나 증여 등이 아닌 오직 예금과 현금만으로 집을 구매한 것으로 나타났다. 평균 금액은 33억7317만원이다 .국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원이 7일 국토교통부가 제출한 약 60만 건의 주택자금조달계획서를 분석한 결과 2018년 이후 주식이나 채권, 상속이나 증여, 부동산 처분대금 등을 제외하고 순수하게 자신이 보유하고 있던 예금 또는 현금 등 기타자금을 비롯한 현금성 자산만으로 주택을 구입한 이들은 1055명에 달했다.이들이 가장 많이 매입한 주택은 용산구 한남동에 있는 한남더힐로 총 41명이 평균 33억 7317만원을 들여 주택을 매입했다. 또 강남구 도곡동 타워팰리스와 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스(각각 14명), 강동구 상일동 고덕 아르테온(13명), 강남구 역삼동 옥산하우스(12명), 송파구 잠실동 리센츠와 강남구 개포동 개포주공아파트, 강남구 일원동 디에이치 자이 개포(각각 10명) 등 이른바 강남 4구에서 예금이나 현금 등 현금성자산만을 활용해 집을 산 사람들이 집중되어 있었다.특히 가장 비싼 가격에 집을 구입한 사람은 정용진 신세계 부회장이었다. 정용진 부회장은 지난 2018년 이명희 신세계그룹 회장으로부터 용산구 한남동 주택을 구입하면서 주택구입비용 161억 2731만원 전액을 금융기관 예금으로 조달한 것으로 나타났다.지역별로는 강남구(248명), 서초구(184명), 송파구(105명) 등 강남 3구와 용산구(123명)에서 집을 산 사람들이 63%를 차지했다. 연령별로는 60대 이상 주택구매자가 432명으로 가장 많았고, 50대 주택구매자가 293명, 40대 주택구매자가 216명, 30대 주택구매자가 87명, 20대 주택구매자는 27명 순이었다.또 자신이 보유하고 있는 현금성자산만을 이용해 주택을 구입한 이들 가운데 가장 어린 주택구매자는 2019년 서초구 방배동 방배그랑자이 분양권을 오직 자신이 보유하고 있던 예금 17억 2430만원으로 구입한 2000년생 A씨였다.소병훈 의원은 이번 분석을 통해서 “정부의 대출규제 강화로 청년들과 무주택자들이 서울에서 내 집을 마련하는 것은 어려워졌지만, 소수의 현금부자들은 아랑곳하지 않고 고가주택을 구입하고 있다는 것이 사실로 드러났다”면서 “서울의 아파트 중위매매가격이 9월 기준 8억5000만 원을 넘어선 상황에서 정부는 내 집 마련이 필요한 집 없는 청년·무주택자들이 대출 규제에 막혀 절망하지 않도록 금융지원을 확대해야 한다”고 강조했다.
- 서울 아파트, 20대는 전세끼고 빚 내 ‘갭투자’…10대는 ‘상속’
- [이데일리 김미영 기자] 서울에서 집을 산 20대는 전세를 끼고 융자를 받아 갭투자를 하고, 10대는 상속을 받아 집을 산 것으로 나타났다. 최근 2년 반 사이에 서울에서 집을 산 20대 청년 1만11914명은 사실상 평균 3억 1200만원 빚을 냈고, 10대 청소년 322명은 평균 6400만원을 상속 받았다.국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원은 5일 국토교통부가 제출한 약 60만 건의 주택자금조달계획서 세부내역을 분석한 결과 이처럼 나타났다고 밝혔다.소 의원실 분석에 따르면 2018년 1월부터 올해 8월까지 20대가 서울에서 산 주택의 평균가격은 4억6700만원이다. 이 중 자기자금은 평균 1억 5000만원뿐이었고, 나머지 3억 1200만원은 차입금을 통해 집을 장만했다.1억 5500만원의 자기자금 가운데선 금융기관에 예치해둔 평균 6000만원의 예금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또 가족 등으로부터 상속받은 약 3500만원과 부동산 매각이나 보증금 회수를 통해 마련한 약 3300만원, 약 2200만원의 현금 등 기타자금, 약 500만원의 주식과 채권 등을 통해 자기자금을 마련한 것으로 나타났다.20대 청년들이 집을 사는 과정에서 낸 3억 1200만원 빚의 절반 이상은 세입자들의 보증금에서 나왔다. 은행에서 받은 대출은 1억 원 수준에 불과했고, 대부분은 소위 ‘갭투자’라 불리는 세입자가 낸 보증금이 1억 6800만원을 차지했다.소 의원은 “전체 주택가격에서 세입자들의 임대보증금이 차지하는 비율이 30대 이후에는 보통 20~25% 내외였는데, 20대는 36%에 달했다”면서 “그만큼 20대들이 세입자들의 임대보증금을 이용한 갭투기에 적극적이었다는 것이 수치로 입증된 셈”이라고 했다.이에 비해 서울에 집을 산 10대는 가족 등으로부터 상속받은 약 6400만원의 자금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또 금융기관에 예치해둔 약 4900만원의 예금과 부동산 매각 등을 통해 마련한 약 4100만원, 현금 등으로 보유하고 있던 약 2200만원과 주식 약 800만원을 통해 약 1억 8000만 원의 자기자금을 마련, 평균 3억 3900만원의 집을 샀다.다만 10대 청소년들이 주택을 구매하면서 낸 이러한 자금조달계획서는 현실성이 떨어진다는 게 소병훈 의원의 지적이다. 소 의원은 “어떻게 10대 청소년들이 부모의 도움 없이 약 4900만원의 예금과 약 2200만원의 현금, 약 4100만원의 부동산 처분대금 등 1억 2000만원의 돈을 가지고 있을 수 있겠나”라고 반문했다.소 의원은 “1억 2000만 원의 돈을 모으기 위해서는 매월 43만원씩 꼬박 20년을, 매월 92만원씩 꼬박 10년을 저축해야 모을 수 있다”고 지적했다. 그러면서 소 의원은 “국토부와 국세청은 조속한 시일 내에 10대 청소년들이 어떻게 예금 4900만원과 현금 2200만원 등을 보유하고 있을 수 있었는지 구체적으로 조사해야 한다”고 주장했다. 그러면서 “만약 10대 청소년들이 주택 구입에 필요한 예금과 현금 등을 조성하는 과정에서 불법이나 탈법 행위가 있었다면, 국토부는 법에 따라 수사기관에 고발하고, 관련 법률에 따라 처벌해야 한다”고 강조했다.소 의원은 “서울에서 집을 산 10대 청소년들이 빌린 1억 5500만원의 차입금 가운데 1억 3600만원이 세입자들의 주머니에서 나왔다”면서 “만에 하나 갑작스러운 가계경제 악화로 위기에 처했을 때, 경제적 능력이 충분하지 않은 10대 청소년들을 집주인으로 둔 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 없도록 국토부가 보증보험 가입 여부 등을 확인하고 관리해야 한다”고 덧붙였다.
- 20대는 전세끼고..10대는 상속받아 집 샀다
- [이데일리 김겨레 기자] 2018년 이후 서울에서 집을 산 20대는 평균 3억1200만원의 빚을 내서 집을 샀고, 10대 322명은 평균 6400만원을 상속받아 집을 산 것으로 나타났다. 소병훈 더불어민주당 의원. (사진=소병훈 의원실)국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 소병훈 의원은 국토교통부가 제출한 약 60만 건의 주택자금조달계획서 세부내역을 분석한 결과 2018년 1월부터 2020년 8월까지 서울에서 집을 산 20대 청년들은 평균 1억 5500만원의 자기자금과 3억 1200만원의 차입금을 통해 집을 장만했다고 5일 밝혔다.20대 청년들은 1억 5500만원의 자기자금 가운데 금융기관에 예치해둔 평균 6000만원의 예금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또한, 가족 등으로부터 상속받은 약 3500만원과 부동산 매각이나 보증금 회수를 통해 마련한 약 3300만원, 약 2200만원의 현금 등 기타자금, 약 500만원의 주식과 채권 등을 통해 약 1억 5500만원의 자기자금을 마련한 것으로 나타났다.20대 청년들이 집을 사는 과정에서 낸 3억1200만원의 빚의 절반 이상은 세입자들의 보증금에서 나왔다. 은행에서 받은 대출은 1억 원 수준에 불과했고, 대부분은 소위 ‘갭투기’라 불리는 세입자가 낸 보증금이 1억6800만원을 차지했다.소 의원은 “전체 주택가격에서 세입자들의 임대보증금이 차지하는 비율이 30대 이후에는 보통 20-25% 내외였는데, 20대는 36%에 달했다”면서 “그만큼 20대들이 세입자들의 임대보증금을 이용한 갭투기에 적극적이었다는 것이 수치로 입증된 것”이라고 설명했다.반면 서울에 집을 산 10대 청소년은 가족 등으로부터 상속받은 약 6400만원의 자금이 가장 큰 비중을 차지했다. 또 금융기관에 예치해둔 약 4900만원의 예금과 부동산 매각 등을 통해 마련한 약 4100만원, 현금 등으로 보유하고 있던 약 2200만원과 주식 약 800만원을 통해서 약 1억 8천만 원의 자기자금을 마련, 평균 3억 3900만원의 집을 산 것으로 나타났다.하지만 소병훈 의원은 이러한 통계가 ‘현실적이지 않다’고 주장했다. 소 의원은 특히 “어떻게 10대 청소년들이 부모의 도움 없이 약 4900만원의 예금과 약 2200만원의 현금, 약 4100만원의 부동산 처분대금 등 1억 2000만원의 돈을 가지고 있을 수 있겠냐”고 반문했다.소 의원은 “1억 2000만 원의 돈을 모으기 위해서는 매월 43만원씩 꼬박 20년을, 매월 92만원씩 꼬박 10년을 저축해야 모을 수 있다”고 지적했다. 이에 소 의원은 “국토교통부와 국세청은 조속한 시일 내에 10대 청소년들이 어떻게 4900만원의 예금과 2200만원의 현금 등을 보유하고 있을 수 있었는지 구체적으로 조사해야 한다”고 주장했다.
- [김.탁.채의 상속과 세금]상속받은 임대주택, 종부세는?
- [김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 The 스마트상속 김예니 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>[법무법인(유한)태승 채애리 변호사] 이상속 씨는 아파트를 하나 소유하고 있는데, 얼마 전 아버지로부터 임대주택까지 상속받게 됐다. 그런데 이상속 씨는 최근 종합부동산세율이 높아진다고 하니, 상속받은 임대주택으로 인해 종합부동산세가 높아지지 않을까 고민이 된다.만약 상속받은 임대주택으로 종합부동산세가 많이 늘어난다면, 이상속 씨는 상속세 신고 전 상속주택을 매도해 상속세를 마련하는 한편 종합부동산세 부담도 줄이기를 원한다. 임대주택을 상속받은 경우 종합부동산세에는 어떤 영향이 있을까?◇임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상 될 수 있어종합부동산세는 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 납부할 의무가 생긴다. 만약 납세자가 여러 주택을 가지고 있고, 각 주택의 공시가격을 단순히 합산한 금액이 6억원을 초과해도 그 중 합산배제 대상 주택이 있다면, 종합부동산세 납부의무를 피할 수도 있는 것이다.임대주택은 종합부동산세법 시행령에 따른 합산배제 임대주택의 조건을 충족한다면, 종합부동산세 과세대상이 되는 주택에서 배제될 수 있다. 그렇다면, 상속인이 합산배제 임대주택을 상속받은 경우 상속인의 종합부동산세는 어떻게 될까?◇상속인은 피상속인의 임대사업자 지위 승계 받아우선 합산배제 임대주택은 시·군·구청에 임대사업자 등록 및 세무서에 주택임대 사업자등록을 하고, 실제 임대하는 주택이어야 한다.그런데 상속인은 피상속인의 임대주택을 상속받는 경우 피상속인의 임대사업자 지위 또한 승계 받을 수 있다. 피상속인이 임대사업자 등록을 하고 주택임대 사업자등록을 했다면, 상속인은 위 지위를 모두 승계 받을 수 있는 것이다.◇임대기간은 피상속인의 임대 개시일을 기준으로다만, 합산배제 임대주택은 사업자 등록 외에도 임대주택의 유형에 따라 전용면적, 주택 수, 공시가격, 임대기간, 임대료 상승률에 대한 각 기준을 모두 충족해야만 한다. 특히 임대사업자 입장에서는 합산배제 임대주택의 조건 중 임대기간이 가장 맞추기 까다롭다. 임대기간의 경우 매입임대주택은 5년 이상, 장기일반임대주택은 8년 이상이 돼야만 종합소득세 합산배제 대상이 될 수 있기 때문이다.그런데 상속인이 임대주택을 상속받은 경우 피상속인의 임대 개시일을 기준으로 적용한다. 상속인은 피상속인이 임대 개시일을 기준으로 임대기간을 충족하면 되므로, 임대기간에 대한 조건 충족이 비교적 수월한 편이다.따라서 이상속 씨가 합산배제 임대주택을 상속받은 경우 기존 주택의 공시가격이 6억원을 초과하지 않는다면 종합부동산세를 걱정할 필요는 없다. 이처럼 임대주택을 상속받았다면, 상속받은 임대주택이 종합부동산세 합산배제 임대주택인지 여부를 먼저 알아볼 필요가 있다.
- [신탁의 시대]내 아이가 혼자 남게 된다면…
- [배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장] 상속이라고 하면 아무래도 고령층의 관심사로 생각할 수도 있다. 하지만 올 때는 순서가 있지만 갈 때는 순서가 없다고 했던가. 장례식장에 가보면 병으로, 불의의 사고로 세상을 등지는 젊은 사람들이 생각보다 많다. 통계청 자료에 의하면 2018년 한 해 사망자는 29만8천명이고, 한참 일할 나이인 35-39세가 3천2백명, 40대는 1만2천5백명, 50-54세가 1만1천2백명에 달한다. 특히 40대 젊은 가장의 사망은 가정경제에 미치는 영향이 적지 않을 것이다. 또는 사별과 함께 이혼 등으로 홀로 아이를 양육하던 보호자마저 사망이나 질병이 생긴다면 어린 자녀의 삶에는 치명적 결과를 미칠 수도 있을 것이다. 배정식 하나은행 리빙트러스트 센터장ㅁ부모의 빈자리를 느낄 새도 없이 생존 자체를 걱정해야 하는 아이들도 우리 주위에는 있다. 그들을 함께 보듬고 가야 하는 것이 우리 사회의 역할인데, 갑작스런 사고와 질병 등으로 어려운 상황에 처하게 된 미성년자들을 위해 우리는 충분한 사회적 안전장치를 갖고 있을까? 이 물음에 충분하다고 답할 수 있는 사람은 많지 않을 것이다. 더욱이 그들에게 남겨진 부모의 재산이 주위 어른들의 이해관계나 이기적인 욕심 때문에 제대로 지켜지지 못하는 안타까운 일도 비일비재하다. 그 때문에 아이들이 느끼는 충격과 고통은 더욱 크다. 부모의 갑작스러운 사고 등으로 그 가정에 남겨진 소중한 보험금부터 구조금 또는 상속재산 등이 온전히 지켜져 아이가 성장하는 토대가 되도록 노력해야 할 의무가 사회에 있는 것이다.◇내 아이가 혼자 남게 된다면… 부모의 빈 자리를 조금이라도 채워주고 싶다리빙트러스트 센터에서 주관하는 신탁컨설턴트 교육과정에 참여했던 한 직원으로부터 얼마 전 상속상담 요청을 받았다. 고객은 6세의 미성년자 딸을 둔 40대 초반 직장인 남성 장한기 씨로, 맡기고 싶은 것은 현재 거주 중인 용인에 있는 주택 1채였다. 여러 해 신탁 상담을 하다 보면, 고객의 연령이나 가족현황만 들으면 어떤 문제일지 대략 추정이 되는데, 매우 다급한 상황일 듯 하여 신속히 상담을 진행하게 되었다.짐작대로 젊은 아빠는 안깝게도 불치병 선고를 받은 상황이었다. 고객은 몇 해전 이혼했고, 전처와 사이에서 태어난 6세의 딸이 있다. 자신이 건축 일을 하다 보니 지금 살고 있는 집을 직접 지었는데 만약 자신이 사망하더라도 그 집만은 어린 딸에게 남겨주고 싶다고 한다. 즉 아이가 성인이 될 때까지 집이 팔리지 않게 온전히 지켜주고 싶다는 것이 상담의 핵심 내용이었다. 6세의 어린 딸을 홀로 두고 먼저 세상을 떠날 수 있는 상황인 만큼, 안타까운 상황을 접하면 조금이라도 더 도움이 되도록 상황을 상세히 파악하고, 적합한 방안을 찾으려고 고심한다. 현금 등 재산 상태를 확인해서 상속세를 계산하고, 장한기 씨는 이혼한 상황이기에 사망 후 친권자 문제까지 진단해서 대비해야 한다. 유언대용신탁의 경우 여러 문제가 복합적으로 얽히기 때문에 부동산관리 및 처분에 대한 솔루션, 세금 솔루션, 예금 활용방안을 종합적으로 검토하는 것이 기본이다. 장한기 씨는 자신의 정리된 생각을 말했다. 첫째, 현재 남겨진 현금은 딸을 키워주고 있는 자신의 부모님께 드린다는 것이다. 보유한 현금은 자신의 딸을 키우는 데 쓰면 딱 맞는 정도인데 만약 일부가 남는다 하더라도 부모님께 고마운 마음으로 기꺼이 드린다는 것이다. 둘째, 가장 민감한 사안인 친권자 문제도 대비해 두었다. 이혼한 전 부인은 다른 사람과 결혼할 수도 있기에, 유언장에 후견인을 조부모로 지정하였다. 마지막으로, 자신의 집만은 딸이 30세가 될 때까지 온전히 지켜주고 싶다는 것이다. 바로 장한기씨가 신탁을 하려는 가장 큰 목적이었다. 자신의 남동생이 미혼이고 몇 차례 사업 실패로 부모님은 늘 작은아들의 생활이 불안정한 것을 염려한다고 한다. 그런데 만약 부모님이 남동생을 위해서 노후자금을 지원하게 되면, 그 이후에는 집을 담보로 대출하거나 처분할 수도 있다는 있어, 장한기 씨는 딸의 안정적인 주거를 위해 안전장치를 마련해 두려고 한 것이다. 자신이 세상을 떠나더라도 딸의 미래를 지켜주고자 하는 부모의 깊은 고민과 심정이 전해졌다.◇엄마의 간절함을 담은 치료보험금을 신탁으로 지키다봄에 회사에서 받은 건강검진 결과에는 별 문제가 없었던 홍이숙 씨. 근래 일이 많아 좀 피곤하긴 했지만 이런 큰 병이 자신에게 찾아올 줄 몰랐다. 그녀는 급성질환으로 중환자실에 입원한 상태다. 문득 아들 걱정에 두려워졌다. ‘내가 회복하지 못하고 이대로 죽으면, 어린 아들은 어찌 살아갈까?’ 병원에서는 회복할 수 있으니 치료에 전념하라고 말하지만 치료비 명목으로 수령한 보험금을 비롯해 보유한 현금과 전세보증금 등이 아이의 교육을 위해 잘 관리될지 걱정이 앞선다. 만일 홍이숙 씨가 사망한다면 아이를 돌봐 줄 사람으로는 친아빠인 전남편과 자신의 언니가 있다. 사업자금 문제로 홍이숙 씨와 늘 갈등을 겪었던 전남편은 현재 재혼한 상태이지만 경제적 여유가 없어 친권자라는 권리를 주장하며 남겨진 재산을 자신의 사업자금으로 우선 사용하려 할 것이다. 홍이숙 씨는 전남편의 재혼 가정에서 아이가 잘 자랄 수 있을지, 보험금마저 바닥나면 천덕꾸러기가 되는 것은 아닐지 걱정이 되어 마음의 병이 생길 정도다. 자신의 언니인 아이 이모에게 아이를 맡길 수 있다면 좋겠으나, 아이의 아빠가 살아 있는데 이모가 과연 후견인 역할을 할 수 있는지 법률관계도 궁금하였다. 아이 아빠나 이모가 법적으로 친권자나 후견인으로서 아이를 양육하더라도 자신의 사망보험금이나 전세보증금이 전부 자녀의 교육과 생활을 위해 쓰이도록 하고 싶었다. 법률 조언을 통해 우선 홍이숙 씨는 자신의 언니를 아들의 후견인으로 지정하는 유언장을 작성하기로 하였다. 하지만 재산 관리 문제가 마음에 걸렸다. 이에 주위의 법률 전문가는 신탁제도를 소개하였다. 계약 내용에 따라 재산을 관리하면서 미성년자가 성년이 되거나 또는 그 이상의 일정한 연령에 도달할 때까지 수탁자인 금융기관에서 재산을 지켜줄 수 있는 거의 유일한 대안이 신탁이라는 설명을 들은 홍이숙 씨는 여러 가지를 종합적으로 판단한 후 신탁계약을 체결하였다. 홍이숙 씨의 치료보험금은 그 어떤 돈보다 의미 있고 사랑이 담긴 돈이기에 유언대용신탁을 통해 정성을 다해 관리하고 있다. 이 돈은 엄마에게 유고가 생기고 친권이나 후견인이 정해지더라도 엄마가 지정한 자녀 교육비 등의 목적으로 사용된 후 아이가 25세가 되면 지급될 것이다. 이렇듯 미성년 대상의 신탁은 부모가 자녀의 미래를 안전하게 지켜주기 위한 목적으로 계약하는 것이 대부분이다. 자신의 병원비 목적의 지급관리를 추가하는 케어신탁과 유언대용신탁을 함께 활용할 수도 있다.◇무책임한 부모로부터 아이를 보호하기 위한 수단미성년 자녀에게 부모의 사랑을 전하기 위한 수단으로 신탁이 활용되는 사례가 있는가 하면, 무책임한 부모로부터 아이를 보호하기 위한 도구로 활용된 가슴 아픈 사례도 있다. 어느 날 아동보호전문기관으로부터 학대 피해 아동을 위한 신탁 요청을 받았다. 엄마로부터는 구박을, 엄마의 남자친구로부터는 성적 학대로 심한 고통을 받은 경우였다. 성적 학대로 구속된 남자는 피해보상금으로 법원에 일정 금액을 공탁하였다. 변호사의 조력을 받아 공탁된 자금에 대한 관리를 고민하던 보호기관은 해결방안을 찾던 중 트러스트센터로 연락한 것이다. 신탁계약을 통해 아이가 성인이 될 때까지 자금을 안전하게 운용하다가 성인이 된 후 지급하는 조건을 담아 신탁계약을 체결하였다. 공식적으로 아동보호전문기관에 접수된 아동학대 신고 건수는 2012년 1만 943건에서 2016년 2만 9,671건으로 3배 가까이 증가했다. 아동학대로 의심되는 사례도 같은 기간 6,403건에서 2만 5,878건으로 약 4배 증가했다. 학대 행위자는 대부분 부모이다. 친부모가 76%이고 계부·계모까지 포함하면 약 80.5%가 자녀의 행복을 위해 최선을 다해야 하는 부모가 학대를 저지르고 있는 것이다. 보통 신탁이라고 하면 유언을 대신하는 유언대용신탁 또는 유언신탁을 떠올리고, 재산이 많은 사람에게만 신탁제도가 필요할 것이라고 생각할 수 있다. 하지만 신탁은 스스로 재산을 관리가 어려운 미성년자들의 소중한 재산을 지켜주는 안전판이 되어준다. ◆배정식 센터장은…1993년 하나은행에 입사해 현재 하나은행 리빙트러스트 센터장으로 재직 중이다. 2010년 금융권에서 처음으로 리빙트러스트를 연 뒤, 신탁의 사회적 역할을 확장하고 있다. 서울대 금융법무과정, 고려대 대학원(가족법), 건국대 부동산 대학원 등을 거쳐 호서대 박사과정을 밟고 있다. 현재 금융연수원 등에서 강의 중이다.
- [부알못 탈출기]실거래가·공시지가…'알쏭달쏭' 부동산 가격
- △부동산 공시가격 알리미 홈페이지[이데일리 하지나 기자] 부동산 뉴스를 보다보면 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 등 부동산 가격을 의미하는 다양한 용어를 접하게 됩니다. 도대체 이들은 어떤 차이점이 있는 것일까요. 실거래가는 실제로 시장에서 거래된 가격을 뜻합니다. 부동산 실거래가는 지난 2006년 1월부터 시행됐는데요. 당시 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 작성하는 다운계약서가 성행하면서 양도세를 제대로 내지 않는 경우가 많았고 이를 막기 위해 도입됐습니다. 부동산 실거래가 신고는 지난 2월부터 신고기간이 기존 60일에서 30일로 강화됐습니다. 신고를 하지 않을 경우 500만원 이하의 과태료, 허위 신고시 취득세 5%에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 취득세와 양도세의 경우 원칙적으로 실거래가를 기준으로 과세하게 되는데요. 하지만 만약에 오래 전 취득해서 거래가격을 모르거나 재산세나 종합부동산세, 상속세나 증여세처럼 거래가액이 존재하지 않을 때는 어떻게 해야할까요. 그 때 활용하는 것이 바로 기준시가와 시가표준액입니다. 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 매길 때는 기준시가를, 지방세인 취득세와 재산세를 부과하기 위해서는 지자체에서 고시한 시가표준액이 기준이 됩니다. 공시지가는 국토교통부 장관이 건축물을 제외한 토지만을 조사 평가해 단위면적(㎡)당 가격을 말합니다. 이는 또다시 토지 전국 필지 중 대표적인 50만 필지를 대상으로 이뤄지는 표준지공시지가와 이를 기준으로 시장·군수·구청장이 개별 토지에 정하는 개별공시지가로 나뉘는데요. 이어 주택공시가격은 주택의 토지와 건물을 합쳐서 평가한 가격을 말합니다. 표준·개별단독주택공시가격(단독·다가구 주택)과 공동주택공시가격(아파트·연립·다세대주택) 등 크게 2가지 방식으로 공시됩니다. 이는 국세청의 기준시가와 지자체의 시가표준액으로 활용됩니다. 현재 정부는 2022년까지 공시지가 현실화율을 현재 90%에서 100%까지 올리겠다고 밝힌 상황입니다. 이 경우 집값이 상승하지 않더라도 보유세가 인상되는 효과가 나타날 것으로 예상됩니다. 예를 들어 서울 송파구 잠실리센츠(전용 84㎡)의 경우 공시가격이 14억3200만원으로 올해 재산세는 280만원으로 추정됩니다. 이는 2021년에는 299만원으로 늘어날 것으로 보입니다. 종부세도 마찬가지입니다. 올해 160만원의 종부세는 내년에는 265만원으로 늘어날 전망입니다. 오피스텔과 상업용 건물의 경우 국세청장과 지자체에서 각각 기준시가와 시가표준액을 별도로 산정하고 있습니다. 만약 아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인하면 되고, 토지를 상속 또는 증여받을 때 취득세가 궁금하다면 공시지가를 활용하면 됩니다. 상가나 오피스텔의 재산세를 알고 싶다면 건축물 시가표준액을 기준으로 하면 됩니다. 공시가격과 주택공시가격은 국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해서 확인할 수 있고, 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가는 국세청홈텍스, 시가표준액은 위택스 또는 지자체 홈페이지를 통해 조회 가능합니다.
- [김.탁.채의 상속과 세금]부모님과 살았다면 상속은
- [김·탁·채의 상속과 세금] 은 법무법인 태승 김예니 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>[법무법인 태승 채애리 변호사] 이상속씨는 혼인 후에도 아버지를 모시고 아버지 명의 집에서 함께 살았다. 이에 이상속씨는 아버지가 돌아가신 후 형제들과 상속재산을 나누려고 하는데, 가장 절세할 수 있는 방안이 없을까 고심 중이다. 이상속씨에게 맞는 상속세 절세안이 있을까?◇ 동거주택 상속공제를 활용하자.동거주택 상속공제란 상속인이 피상속인과 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 상속주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 일부를 상속세 과세가액에서 공제해주는 제도이다.특히 올해부터 공제금액은 한도가 5억원에서 6억원으로 상향했으므로, 공제한도 역시 큰 편이다. 다만 동거주택 상속공제는 상속인이 피상속인을 부양한 것에 대한 혜택을 주는 제도이다 보니, 요건이 다소 까다롭다.첫째, 상속인은 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 하나의 주택에서 동거해야 하는데, 이때 상속인이 미성년자였던 기간은 제외된다. 둘째, 상속개시일로부터 소급해 10년 이상 계속 1세대 1주택에 해당해야 한다. 셋째, 상속인은 상속개시일 현재 무주택자여야 한다. 넷째, 상속주택은 피상속인과 동거한 상속인이 상속받아야 한다.따라서 이상속씨의 경우 아버지와 10년 이상 함께 살았으므로, 동거주택상속공제를 이용해 절세 혜택을 볼 수 있을 것이다. 다만, 동거기간 산입 방법, 1세대 1주택의 범위 등에서 여러 논의들이 있을 수 있으니, 동거주택 상속공제 혜택을 보고자 한다면 전문가의 도움을 받길 바란다.
- [김.탁.채의 상속과 세금]'사라진 상속인' 부재자재산관리인 선임
- [김·탁·채의 상속과 세금]은 법무법인 태승 김예니 변호사, 김(탁)민정 변호사, 채애리 변호사가 연재하는 상속 관련 소송부터 세금, 등기까지 상속 문제 전반에 관한 칼럼으로, 상속 이야기를 다양한 방식으로 알기 쉽게 그려내고자 한다. <편집자주>[법무법인 (유한) 태승 김예니 변호사] 공동상속인이 연락이 닿지 않는 경우에는 부재자재산관리인을 활용하자.이상속씨는 최근 아버지가 돌아가신 뒤 상속재산을 정리했다. 이 과정에서 20년 전 남미로 이민을 간 뒤 연락이 닿지 않는 형 때문에 상속재산을 정리할 수 없어 난감한 상황이다.아버지는 은행 예금 채권과 살던 집을 상속재산으로 남겼는데, 이상속씨는 예금은 둘째치더라도 생사도 알 수 없는 형과 이 집을 공동으로 등기하면 집을 관리하고 처분하는 데 문제가 생길까 걱정스럽다. 이상속씨가 마음 편하게 상속을 마무리하기 위해서는 어떻게 해야 할까.◇부재자재산관리인 선임과거 주소나 거소를 떠난 자가 재산관리인을 정하지 않은 때에는 법원은 이해관계인이나 검사의 청구에 의해 재산관리에 필요한 처분을 명해야 한다. 이때 법원은 부재자재산관리인을 선임해 부재자 재산 목록을 작성하도록 하고 재산관리를 하도록 명한다.이상속씨는 상속을 마무리하기 위해 가정법원에 형에 대한 부재자재산관리인 선임을 청구한 뒤 부재자재산관리인을 상대로 상속재산분할심판을 청구, 상속재산 분할을 구하고 상속을 마무리해야 한다.부재자재산관리인은 원칙적으로 부재자재산 보존과 관리, 이용 정도 행위만을 할 권한이 있다. 이 권한을 벗어난 행위를 할 경우 별도의 법원 허가를 얻어야 하므로, 부재자재산관리인은 상속재산분할심판에서 부재자를 대리해야 하는 경우에는 법원에 별도를 허가를 구해야 할 것이다.부재자재산관리인이 상속재산분할협의를 하는 것은 재산관리인 관리 범위를 벗어나는 것이다. 따라서 부재자재산관리인과 상속재산분할협의를 하거나, 상속재산분할심판에서 조정을 하는 것은 사실상 어려운 일이므로, 결국 상속재산분할심판 상대방이 부재자재산관리인이라면 법원의 판단에 따라 재산을 분할받을 수밖에 없다.이럴 경우 남은 상속인들은 부재자에게 재산이 많이 분할돼 공동 재산관리가 어려운 상황을 피하기 위해, 최대한 자신들의 기여분을 주장해 부재자 몫을 줄이거나, 부동산 등을 공유하는 대신 부재자 몫은 가액으로 정산해 주는 방식으로 재산 분할을 구하는 편이 좋을 것이다.결국 이상속씨는 형에 대한 부재자재산관리인 선임을 가정법원에 청구한 뒤 부재자재산관리인을 상대로 상속재산분할심판 청구를 해야 한다. 본인과 어머니가 아버지 재산 형성 또는 유지 등에 기여한 것이 있을 경우 이에 대한 기여분을 주장하고, 또한 형의 상속분에 대해 상속 주택을 공유하는 대신 가액으로 정산하게 해달라고 법원에 청구하는 것이 좋을 것이다. ◇실종선고실종선고는 부재자 생사가 5년간 분명하지 않은 경우 가정법원에 신청해 받을 수 있다. 실종 선고를 받으면 실종신고 시부터 실종기간인 5년이 지난 때에 사망한 것으로 간주한다. 이상속씨의 가족들도 형과 연락이 닿은 지 한참이 지났다면 아버지 사망 전 미리 형의 실종신고를 해두고, 실종선고를 받았다면 상속을 쉽게 정리할 수 있었을 것이다. 실종선고를 받은 경우라면 형은 사망한 것으로 간주하고, 형에게 배우자나 자녀가 없으면 애초에 아버지 상속인이 되지 않으므로, 이상속씨는 어머니와만 아버지의 상속 문제를 해결하면 되기 때문이다.위 사례와 같이 남은 가족들이 부재자에 대해 미처 실종신고를 하지 않은 경우라 하더라도, 돌아오지 않을 형의 재산을 부재자재산관리인이 계속해 관리하게 한다면 재산관리인 보수 등이 지출되고, 부재자와 공유하는 재산 처분 등이 용이하지 않으므로, 남은 가족들은 5년의 기간이 만료하는 대로 즉시 법원의 실종선고를 받고 형의 재산을 상속받는 것이 좋을 것이다.
