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- 한은 "PF-ABCP 등 PF 유동화 증권 내년 6월 만기 35조원…리스크 관리 필요"
- [이데일리 이윤화 기자] 정부와 한국은행의 시장 안정화정책과 금융업권 자구노력 등으로 단기금융시장 불안이 점차 진정되는 모습이나, 대내외 충격이 발생하면 유동성 위험이 다시 커질 수 있단 우려가 커지고 있다. 특히 내년 상반기 만기가 도래할 ‘PF 유동화 증권’(프로젝트 파이낸싱 대출 자산유동화 기업어음(PF-ABCP) 및 유동화전자단기사채(ABST) 포함)이 약 35조원에 달해 유동성 리스크 재발 경계를 늦추기 어렵다. 여기에 비은행금융기관을 중심으로 부동산 관련 기업대출과 대출·유동화증권 등 PF 취급이 빠르게 확대되는 가운데 관련 금융 리스크도 함께 커지고 있단 분석이다.◇부동산 금융 익스포저 확대…명목 GDP의 126%에 달해 한국은행 금융통화위원회는 22일 금융안정보고서를 발표하고 주요 현안 중 하나로 최근 부동산 기업금융의 주요 특징과 잠재 리스크를 평가했다. 분석에 따르면 최근 부동산 금융 익스포저(위험노출액)는 9월말 기준 명목 국내총생산(GDP)의 125.9%인 2696조6000억원에 해당한다. 이중 부동산 기업금융 위험노출액은 1074조4000억원으로 1년 전 대비 17.3%의 높은 증가세를 보였다. 최근 부동산 기업금융 현황을 살펴보면 비은행금융기관을 중심으로 부동산 관련 기업대출과 대출·유동화증권 등 PF 취급이 빠르게 확대되는 가운데 보증기관의 사업자보증도 2020년 이후 분양, 임대보증금 보증을 중심으로 크게 늘고 있다. 먼저 기업대출은 2017년 이후 부동산 가격 상승, 주택공급 확대로 건설·부동산업 대출이 비은행권을 중심으로 큰 폭 증가해 지난 9월말 기준 전년 대비 15.0% 증가한 580조7000억원에 달했다. 같은 기간 PF대출은 전년 대비 22.8% 증가한 116조6000억원을 나타냈다. PF 부실 사태 이후 비은행권을 중심으로 크게 확대된 것이다. PF 유동화증권 발행도 증권사의 PF 대출시장 참여 확대로 8.1% 증가한 46조8000억원을 기록했다. 한은 측은 “통화 긴축에 따른 금리 상승, 부동산 경기 둔화, 레고랜드 사태 등 PF 관련 신용사건 발생 등을 계기로 부동산 기업금융의 유동성, 신용리스크가 크게 부각되고 있다”고 판단했다. 특히 건설사의 경우 PF유동화증권 지급보증 확대로 파급 경로상 단기금융시장의 유동성 리스크가 PF대출, 부동산 관련 기업대출의 신용 리스크로 전이되는 주요 연결고리로 작용했단 분석이다. 신용 경계감이 커지면서 PF-ABCP의 유통·발행 가중평균 금리는 올 3월말 2.2%에서 지난 11월말 8.1%로 급등했다. 이에 PF유동화증권 발행잔액은 같은 기간 39조9000억원에서 35조2000억원으로 줄면서 해당 증권에 대한 매입보증을 제공한 증권사, 건설사의 유동성 리스크가 커진 것이다. 지난 10월말 이후 정부, 한은의 시장안정화 조치 이후 시장 불안이 비교적 안정된 모습이나, 내년 6월까지 만기 도래하는 PF-ABCP 및 ABST 물량이 34조5000억원에 달해 유동성 위험이 다시 나타날 가능성도 남아 있다. ◇부동산 관련 기업대출·PF대출 부실화 우려…신용리스크 상존부동산 기업금융의 연체율 등 건전성 지표는 아직 양호한 수준이지만, 부동산 경기 둔화로 관련 기업대출과 PF대출 부실화 우려는 커지고 있어 신용리스크도 존재한다. 기업대출은 건설업·부동산업의 경우 부채비율이 올 6월 기준 105%, 114.8%로 높고 한계기업 비중도 각각 10%, 28%로 상승하는 상황에서 미분양주택 증가, 건설비용 상승, 임대가격 하락 등으로 인해 기업 대출이 부실화될 위험이 확대되고 있다. PF대출 연체율도 2021년말 이후 점차 오르고 있고, 미분양 우려가 높은 고위험 사업장 및 아파트 외 사업장에 대한 대출 규모가 저축은행, 증권 등 비은행권을 중심으로 확대되는 중이다. 이런 상황에서 부동산 시장 침체가 장기간 이어졌을 때 타격이 클 수 있단 것이 한은의 분석이다. 스트레스 테스트 결과 부동산 시장 부진이 3년 이상 장기화해 전국 아파트 실거래 가격이 30% 가량 떨어진다면 대부분 업권의 자본 비율이 하락하는 것으로 나타났다. 은행의 국제결제은행(BIS) 총자기자본비율은 15.5%에서 14.6%로 하락했고, 저축은행의 자기자본 비율도 12.9%에서 8.1%로 내렸다. 증권사의 순자본지율(NCR)은 같은 기간 무려 708.4%에서 489.0%로 급락했다. 부동산 시장 부진이 1년 이내 단기에 끝나고 아파트 실거래가격도 15% 하락에 그치는 등 단기적 충격이 올 경우 금융기관 전반의 자본 비율은 양호한 수준을 유지할 것으로 예상되지만, PF 관련 유동성 리스크가 확산되는 경우엔 금융기관의 자본비율 하락폭이 확대될 수 있다. 한은 관계자는 “단기적으로는 일시적 유동성 경색이 정상기업과 금융기관의 신용리스크로 전이되지 않도록 단기자금시장 등에 대한 적기의 유동성 공급 등을 통해 시장의 불확실성을 완화해야 하고, 장기적으로는 미분양 부담 완화를 위해 규제 완화 등을 통해 주택수요 기반을 안정화하고 금융기관의 부동산 기업금융 취급 한도 관리를 통해 과도한 리스크 추구 행태를 차단해야 한다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]다주택자 규제 족쇄 풀고 성장 막는 노조적폐 청산
- [이데일리 이윤화 기자] 다음은 22일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-다주택자 규제 족쇄 풀고 성장 막는 노조적폐 청산-실탄 비축할 때인데…배당 고민 커진 기업들 -한투증권, 카뱅 2대 주주된다 -내년 차보험료 2% 내리고 실손 8.9% 오른다 -[사설]‘노조 깜깜이 회계 방지법’ 민주노총 거부할 명분 없다 -[사설]젊은 꿈 짓밟는 전세사기, 흉악범죄와 다를 게 뭔가 △종합-직급 무관 ‘잠재력 갖춘 젊은 리더’ 발탁 임원수 축소에 재임기간 ‘5→3년’으로 -PEF끼리 사과는 세컨더리 급감 △배당 고민 커진 기업들 -경기 안 좋은데 주주환원 압박↑…미래 투자금 빼서 배당 늘려야 할 판 -상속세 우려에…소극적 배당으로 주가 낮게 유지하기도 -자사주 2000억 매입한 SK…분기배당 적극 나선 금융지주 △2023년 경제정책방향-민생경제 -투자 늘리면 10% 세액공제·50조 금융지원…‘민간 주도’로 경제 살린다-긴급복지지원금 154→162만원으로 오른다 -토·일 겹친 성탄절·석가탄신일도 대체공휴일 포함△2023년 경제정책방향-부동산 -다주택자 취득세 완화, LTV 30% 허용…거래 활성화해 집값 안정 유도-“실거래엔 숨통…금리 안 내리면 효과 반감”-정부, 경제위기 처방전 내놨는데…巨野, 이번엔 협조할까 △2023년 경제정책방향-3대 개혁 -근로시간 개편 등 사회적 대화 추진…8대 연금·보험 재정 상황도 진단 -내년 상반기 ‘금산분리 개편안’ 나온다 -수백조원 쓰고도 실패한 저출산 정책 ‘리셋’ △종합 -퇴직연금, 259개 디폴트옵션 상품 승인…“쥐꼬리 수익률 탈출 기대” -육아휴직자 4명 중 1명은 아빠…‘초1’ 때 가장 많이 냈다-‘더 팍팍해졌다’…신혼부부 자가 비율 매년 줄어 -베트남, 올해 韓 최대 무역 흑자국 日 제치고 ‘3대 교역국’ 부상 전망 △경제 -올해 무역수지 적자 500억달러 육박 ‘역대 최대’-허위 채용, 돈 빼돌려 유흥 무늬만 ‘공익 법인’ 수두룩 -5년간 中企 4000곳 에너지 효율 개선 지원한다 -온라인 플랫폼서 산 해외배송 명품도 환불 교환 가능 △정치 -디지털 포렌식까지 한 감사원…文정부 ‘통계왜곡’ 정황 상당부분 확보 -이태원 참사 국조특위 첫 현장조사…유가족들 “진실 규명”-한미연합훈련 북핵 대응 시나리오 적용…독수리훈련 사실상 부활-민생 외치는 이재명, 지지율 경고등 당내 일각선 “리더십 안보여” 비판 -실내 마스크 해제되나…與, 전문가 의견 수렴 △금융 -실손보험료 평균 8.9%↑…3세대 14%대 오른다 -‘이자 한푼이라도 낮춰야죠’…보험약관대출로 몰리는 수요 -교보생명도 ‘즉시 연금’ 뒤집기승 항소 법원 “설계서 따라 연금액 지급” △글로벌 -젤렌스키, 美 깜짝 방문…추가 안보지원 논의 -“맥북 내년 5월부터 베트남서 생산” 애플, 본격적인 ‘탈중국’ 행보-美 “인도적 지원, 모든 제재서 예외”…대북 제재 영향 주목 -가격상한제 시행 이후 러 해상 원유 수출 ‘반토막’ -시진핑, 연일 외교 광폭 행보 △산업 -가동률 높아진 中 공장…석화업계 한파 풀리나 -삼성, 세계 첫 12나노 D램 개발 반도체 한파 초격차기술로 돌파 -리튬플러스, 2차전지용 초고순도 수산화리튬 생산 성공 -SK이노, SK온 유상증자에 2조 투자 -물 관리 깐깐해진 SK하이닉스 글로벌 ESG 평가서 ‘A등급’ △산업·바이오-LG이어 JW도 3상…‘K-통풍치료제’ 돌풍 분다 -“플랫폼 대기업-중기 상생모델 만들 것” -K바이오 옥석 가리기, 본말전도 안된다 -3년 만에 ‘거리두기’ 없는 송년회…숙취해소제 ‘컨디션’ 불티 △ICT-가상자산 과세 시작하나…공포 떠는 투자자들 -정부 “2032년 달 착륙 차질없이 추진” -티빙 간 시즌 고객 “풍성한 콘텐츠 굿…해상도는 불만” -고학수 위원장 “기술 발전에 맞는 ‘AI가이드라인’ 제정할 것” △증권 -엔저시대 저문다…떠오르는 日 ETF 투자-반도체, 자동차 실적 우려에도 강심장…개미, 외인 매도물량 ‘줍줍’ -한투證 자기자본 6조→9조원대로 증가 종합투자계좌·부동산담보신탁 가능해져 -M&A 때 개미 피해 막는다…의무공개매수제도 26년만에 재도입 추진 -미래에셋증권 ‘퇴직연금 모범 사례’로 꼽혀 △2023년 대입 정시 가이드 -바이오메디컬SW학과 신설…다군서 10명 모집 -미래에너지·스마트운행체공학과 등 나군으로 변경-수능으로 1740명 선발…의대·간호대, 적성·인성 면접-인문계 수학 반영 비율 20%→30%로 확대 -융합반도체공학전공 신설…정시 25명 선발 -수능 성적 좋은 과목 우선 반영 ‘변동형 전형’ △2023년 대입 정시 가이드-스마트ICT융합공학과 신설…‘나군’서 23명 뽑아 -정원 내 가·나·다군서 총 751명…인문·자연, 수능 100%-자연계열2 미적분·기하 응시자는 표준점수 5% 가산점 -약학·국방디지털융합과, 2단계서 수능+면접 점수 반영 -의예과 ‘일반 17명+지역인재 12명’-계열별 선택과목 없애 교차지원 가능 -융합보안학과, 수능 점수만으로 선발 △부동산 -분양권 전매 규제 완화에…숨죽인 청약 시장 -분양가 오르고 물량은 줄고…새 아파트 구입 더 어려워진다 -철수 선언 두달 만에…한화, 이라크 비스마야 신도시 사업 재개하나 △MICE -‘카페쇼’는 파리, ‘인터배터리’는 뮌헨…K-마이스 45년, 유럽무대 결실 -10년 넘게 해외진출 도전…국가대표 전시주최사 목표 -문체부, 내년 K마이스 활성화에 328억원 투입 -이즈피엠피·웨이플러스 등 6개사 DX 우수 마이스기업 선정 △오피니언 -AI·메타버스·블록체인…새해 밝히는 IT 기술 -[데스크의 눈]여행지에서 만난 쌀쌀맞은 키오스크 -e갤러리 김병구 ‘축적의 시간-바람을 느끼는 것과 같다’ △피플 -SMR 등 연구 투자 확대…원자력 정상화 주력할 것 -곽재선 쌍용차 회장, 한국 車기자협회 공로상 -한화그룹, 이웃사랑성금 40억 기탁 -신임 지능형사물인터넷협회장에 김경덕 SKT엔터프라이즈CIC장 -신구 “계속 연극하는 이유? 좋으니까”-주호영 ‘백봉신사상’ 대상…김진표도 베스트10 포함 -국어학회 회장에 이찬규 중앙대 교수 △사회 -대장동 피의자 극단선택?…사회적 파장에 심적 부담 탓 -“수술받고 재활토록 尹 사면권으로 가족 품에 보내달라” -“조국 거짓말에 정신적 고통” 호소했지만…서민 교수 졌다-월급 외 月5200만원 버는 건보 가입자 4804명 -김동연의 공약 ‘경기북부특별자치도’ 설치 역사적 첫발 -법원 조정안 제안에 전장연 시위 막 내릴까
- [마켓인]PF 우발채무 부담…건설사 신용도 줄줄이 하향
- [이데일리 박정수 기자] 건설사들의 신용도가 줄줄이 하향되고 있다. 최근 분양 경기 저하로 사업 불확실성이 증가하고 있어서다. 특히 금융시장 경색까지 더해지면서 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크가 현실화되고 있다며 등급 전망을 일제히 하향 조정했다. 21일 크레딧 업계에 따르면 신용평가 3사는 최근 롯데건설(신용등급 A+)과 태영건설(009410)(A0), 한신공영(004960)(BBB+), 동부건설(005960)(BBB) 등 건설사들의 신용등급 전망을 잇달아 하향했다. 특히 롯데건설과 태영건설, 한신공영의 등급전망은 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 떨어졌다. 등급 하향으로 이어질 수 있다는 의미다. 신용평가사들의 신용도 사후관리는 이론적으로 6개월에서 2년 정도인데 부정적 전망은 평균적으로 12개월 전후로 등급을 조정한다.한국기업평가는 롯데건설에 대해 사업 관리 능력에 대한 재검토가 필요하다고 지적했다. 2018년부터 점차 증가하던 롯데건설 PF 우발채무는 2021년 대규모 개발사업 수주와 함께 큰 폭으로 확대됐기 때문이다.롯데건설은 대구남산동공동주택, 울산강동리조트, 부천상동역세권, 마곡 마이스복합단지 등 대규모 개발사업 추진 과정에서 브릿지론에 대한 신용보강이 증가했고, PF 우발채무에서 미착공사업이 차지하는 비중이 75.4%로 사업 위험이 큰 수준이다.김현 한기평 연구원은 “외형 성장과 이익 확보를 위한 공격적 수주 정책이 롯데건설의 사업 안정성과 유동성 대응력을 저하시키는 수준”이라며 “롯데건설의 전반적인 수주와 사업 관리 능력에 대한 재검토가 필요하다”고 분석했다. 미착공 사업장의 규모가 큰 가운데 최근 분양 경기 저하로 사업 불확실성도 증가했다. 권준성 나신평 연구원은 “롯데건설은 올해 약 1만1000세대(12월 계획 포함, 임대 제외)를 공급했으며, 일부 현장의 경우 저조한 분양실적을 기록했다”며 “내년에는 총 2만6000세대(임대 제외) 규모의 주택을 공급할 계획이다. 분양 위험에 대한 노출 수준은 더욱 크게 나타날 것”이라고 전망했다. △자료 한국신용평가태영건설도 PF 우발채무 부담이 확대된 상황이다. 2018년 이후 빠르게 증가한 PF 우발채무는 2022년 11월 말 연결기준 2조1000억원 규모를 나타내고 있다.더구나 올해 하반기 자금시장 경색에 따른 차환 어려움 속 일부 사업장에 대한 유동화증권 채무인수(11월 에코시티개발 280억원, 인제스피디움 관련 130억원 등) 등 우발채무 위험이 일부 현실화됐다.송종휴 한기평 연구원은 “부동산 경기가 침체 국면에 들어선 가운데 자금조달 환경 악화와 사업성 저하 등으로 인한 손실 발생 가능성 등을 감안하면 태영건설의 실질적인 PF 우발채무 부담이 이전 대비 확대된 상태”라고 지적했다. 한신공영은 수익성 하락과 재무 부담 확대 추세가 지속되고 있어 단기간 내 재무구조 개선이 쉽지 않을 것이란 전망에 ‘부정적’으로 하향됐다. 한신공영의 경우 물류 차질, 사업지 자연재해 등으로 올해 9월 말 누적 기준 연결 매출은 전년 동기 대비 4.4% 감소한 8821억원을 기록했다. 원자재 가격과 인건비 상승 등을 반영한 예정원가 재산정으로 영업이익률 역시 작년 말 3.4%에서 올해 9월 말 2.4%까지 떨어졌다.또 한신공영 예정 사업 대부분이 자체 사업으로 구성돼 있어 이와 관련한 토지대 부담이 지속되고 있다. 2022~2023년 소요 예정 토지대금은 약 2990억원으로 2022년 9월까지 약 990억원이 집행됐다. 김현 연구원은 “상당수의 예정 사업이 분양 경기가 양호한 경기 지역에 분포하고 있으나 대구, 인천 등 부동산 경기 하락세가 두드러지게 나타나는 지역의 사업지들에 대해서는 착공 전환과 분양 성과에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다”고 진단했다. 김 연구원은 “올해 상반기 이후 포항 펜타시티(2192세대) 등 대규모 자체 사업 매출이 본격적으로 반영되며 외형이 성장할 것으로 예상하나, 원가 부담 상승 추세와 자체 사업 토지대 부담 등을 고려하면 단기간 내 재무구조 개선은 쉽지 않을 것”이라고 분석했다. 동부건설도 자재 가격 상승 등에 따른 원가 부담으로 수익성이 저하됐다며 등급 전망을 ‘긍정적’에서 ‘안정적’으로 하향했다. 올해 3분기에는 동부건설 자회사의 원가 조정 등으로 연결기준 영업손실(134억원)을 기록한 결과 누적 영업이익은 전년 동기 대비 77.3% 감소한 116억원에 머물렀다.전지훈 한신평 연구원은 “향후 자재가 상승세는 둔화될 것으로 예상하나, 제반 공사원가 부담이 이어지는 상황에서 분양 경기 저하로 인한 일부 사업장의 매출 인식 지연 또는 비경상적 손실 가능성도 잠재하고 있다”며 “단기간 내에 예년 수준으로의 수익성 회복은 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
- [Q&A]다주택자 취득세 중과 완화 어떻게 이뤄지나?
- [이데일리 양희동 기자] 정부가 21일 ‘부동산세제 정상화’ 차원에서 2주택까지는 중과를 폐지하고, 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50% 인하하기로 했다. 다주택자 중과 완화는 국정과제 8번 ‘안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화’ 세부과제에 따른 조치다. 또 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에 대한 임대등록을 재개할 계획인 가운데 관련 지방세 혜택도 복원될 예정이다. 시행은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정·시행되는 시점부터다.다음은 이번 조치 관련 Q&A다.△시행시기를 2022년 12월 21일부터라고 했는데, 입법이 안되면 어떻게 되는지?-입법은 국회의 권한이다. 다만, 입법 논의과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022년 12월 21일부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획이다.△조정대상지역 2주택까지 중과배제하는 이유가 무엇인지?-조정대상지역 2주택의 경우 경기 위축과 주택거래 침체에 대한 대응에 주안점을 두었다.△당초의 주택 취득세율이 조정·비조정지역 구분 없이 1~3%인 점을 감안하면, 여전히 취득세가 높은 것은 아닌지?-현재 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하고 있고, 종부세, 양도세, 재산세도 1주택자 여부에 따라 세부담의 차이를 두고 있다. 종부세는 과세기준 추가공제, 양도세는 12억원 이하 비과세, 재산세는 재산세율 0.05%포인트 경감 등이다. 취득세도 3주택 이상 취득에 대해서는 일반세율(1~3%)과 차이를 두는 것이 바람직하다고 판단했다.△기존 일시적 2주택자로서 처분기한(비조정대상지역 3년, 조정대상지역 2년)이 경과하지 않은 경우에도 중과세가 폐지되는지?-이번 개정안은 발표일인 2022년 12월 21일 이후(국회에서 시행일 소급 적용시) 취득(잔금지급일)하는 경우부터 적용될 예정이다. 만약 21일 기준으로 종전주택 처분기한 2년이 경과하지 않은 자에게도 중과폐지를 적용한다면, 종전주택 처분기한 경과 전에 주택을 처분한 자와의 형평성 문제가 발생한다. 이미 적법하게 납부한 자에 대해 세금을 환급해야 하는 부당한 결과가 초래된다. 취득세는 취득 시점에 납세의무가 성립하기 때문이다.△이번에 복원되는 매입임대사업자에 대한 지방세 혜택의 구체적 내용은?-취득세는 임대사업자가 아파트를 최초로 분양받아 임대등록하는 경우 면적 등에 따라 차등 감면한다. 재산세는 임대사업자가 아파트를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대목적으로 사용하는 경우 면적 등에 따라 25~100% 차등 감면한다.매입임대사업자 취득세 감면 요건. (자료=행안부)
- “경착륙 절대 안돼”…규제 풀어 부동산시장 속도조절 ‘총력’
- [세종=이데일리 조용석 기자] “부동산 가격이 너무 올랐기에 내려가야 하는 것은 맞지만 제일 중요한 것은 속도다. 급락하면 경제주체가 조정할 시간이 없어지기에 경제 전반에 미칠 영향이 너무 크다.”(기획재정부 관계자)정부가 부동산시장 급락을 막고 연착륙을 유도하기 위해 관련 규제를 적극적으로 완화한다. 가계부채 및 국민자산 대부분이 집중된 부동산시장이 급락하면 금융을 포함한 모든 경제 시스템이 망가질 수 있기 때문이다. 14일 남산에서 내려다 본 서울 아파트. (사진=연합뉴스)◇다주택자 타깃 징벌적 부동산 규제 정상화 ‘방점’21일 정부가 발표한 ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 내년 거시경제 안정관리를 위해 ‘부동산 시장 연착륙’을 목표로 설정하고 세부대책도 함께 내놨다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 제외하고 문재인 정부에서 만든 대부분 부동산 규제를 정상화하는 것이 골자다. 먼저 다주택자에 대한 징벌적 부동산 규제를 정상화한다. 다주택자 취득세 중과제도 완화를 위해 현행 3주택자(조정지역 2주택자) 취득세율을 8%에서 4%로 낮추고, 12%의 세율이 적용됐던 4주택(조정지역 3주택) 이상 법인에 대해서도 절반인 6%로 인하하는 방안을 추진한다. 또 내년 5월까지 한시 유예중인 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장하고, 내년 7월 세제개편안을 발표할 때 근본적인 규제완화 방안을 마련한다는 계획이다. 다주택자 양도세 중과제도는 한때 폐지됐다가 문재인 정부가 되살렸다. 단기 양도세율도 2020년 이전 수준으로 되돌린다. 단기 양도세는 투기성격의 매매를 막기 위한 것으로, 분양권이나 주택·입주권을 2년 미만 보유 후 매매할 때 과세된다. 정부는 1년 미만 보유한 분양권에 대한 양도세율은 현행 70%에서 45%로 낮추고, 1년 이상은 폐지(현행 60%)한다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제도 해제, 주택담보인정비율(LTV) 상한도 30%로 적용한다. 정부는 과도한 실거주 및 전매제한 규제도 지역별 시장상황을 고려해 5년 이전 수준으로 되돌린다. 또 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화, 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용한다. 생활안전자금 목적 주담대 한도(현 2억원), 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원) 등이 폐지된다. [이데일리 이미나 기자]◇부동산PF 자금경색 방지책 마련…임대사업자 활성화 병행 정부는 위기감이 고조되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금경색을 막기 위한 대책도 함께 추진한다. 레고랜드발 부동산PF 중단사태 이후 급격히 관련 시장이 얼어붙으면서, 현재 자금 상황이 여의치 않은 지방 건설사의 도미노 파산 우려도 커지는 상황이기 때문이다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 확대(5조원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조원)을 조기 시행하고 향후 수요에 따라 보증여력 추가 확정을 검토한다. 또 차환발행(이미 발행한 채권의 원금 상환을 위해 새 채권을 발행하는 것) 어려움이 지속되면, HUG와 한국주택금융공사(HF)가 함께 단기 PF ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)를 장기대출로 전환하는 사업자보증 제도를 신설할 계획이다. 문재인 정부에서 억눌렀던 부동산 임대사업자 역시 세제인센티브를 제공하는 등 적극 육성해 임대차 시장 안정을 도모한다. 85㎡(25평)이하의 소형아파트를 매입해 임대하는 사업자에게 최대 80~100% 취득세를 감면하고, 수도권 6억원 이하 주택 매입 임대사업자에 대한 세제 인센티브도 복원한다.방기선 기재부 1차관은 임대사업자 정책과 관련 “다주택자를 건전한 민간 임대사업자로 전환시키고 투명한 절차와 낮은 임대료 수준을 유지할 수 있도록 제도를 전환하겠다는 취지”라고 설명했다. [이데일리 이미나 기자]석병훈 이화여대 경제학과 부교수는 “1870조원에 달하는 가계부채 대부분이 주택담보대출인 상황에서 부동산 시장이 급격히 폭락할 경우 경제 악순환이 계속될 수밖에 없다”며 “취득세·양도세를 낮춰 자금 여력이 있는 이들이 부동산 시장에 계속 들어와 물건을 받아줘야 폭락을 막을 수 있기에 정부가 이같은 정책을 펴는 것”이라고 말했다. 다만 정부는 DSR 규제는 계속 유지하겠다는 의사를 명확히 했다. 이세훈 금융위 사무처장은 “정부는 부동산시장 연착륙 목표도 있지만 지나치게 늘어난 가계부채 위험을 관리하는 목표도 있다”며 “DSR 규제는 차주가 상환할 수 있는 소득능력 범위 내에서 대출을 받는 관행을 정착시킨다는 차원에서 당분간 유지할 것”이라고 말했다.
- 인천 소형 오피스텔 '가좌 인투파크' 관심
- [이데일리 이윤정 기자] 우리인종합건설㈜이 인천시 서구 가좌동 일원에 짓는 소형 오피스텔 ‘가좌 인투파크’가 탈서울을 희망하는 젊은 수요층을 사로잡으며 주목받고 있다.(사진=우리인종합건설㈜)단지는 지하 2층~지상 13층 규모로, 전용면적 △35㎡A타입 40가구 △36㎡B 타입 156가구 △35㎡C타입 36가구 총 232세대가 모두 투룸 타입으로 구성되었다. 가좌 인투파크는 지역 맞춤형 전용 35㎡~36㎡의 평면으로 계획되었고, 슈퍼세이브 유리난간을 적용해 안전과 탁트인 조망을 모두 잡았다. 코콤 홈네트워크시스템으로 가스, 조명, 난방제어홈시큐리티, 방문자확인 제어 등이 가능하다. 또한 7호선 부평구청역에서 석남역을 잇는 7호선 석남연장선이 지난 5월 22일에 완공되어 서울 및 강남권 접근성 또한 높아지며, 이 밖에도 2021년 하반기에 착공한 인천 서구 석남동~ 공항철도 청라국제도시역을 연결하는 7호선 청라 연장사업이 2027년 준공예정이다. 경인고속도로와 서울외곽순환도로, 제2외곽순환도로를 통한 광역 도로 교통망도 잘 갖춰져 있다. 생활편의시설도 잘 갖췄다. 단지 바로 앞에는 홈플러스 가좌점이 위치해 있으며, 행정복지센터, 이마트 트레이더스, 병의원 등의 다양한 편의시설이 마련되어 있다. 해오름동산, 인천교공원, 석남녹지도시숲 등의 다수의 공원이 인접해 있어 풍부한 녹지환경을 누릴 수 있다. 3분 거리 내에는 봉화초교와 석남중, 가좌중 등이 도보 거리에 위치해 있어 자녀 교육환경도 우수하다. 풍부한 임대수요도 확보했다. 반경 4㎞ 이내 현대제철, 우림 테크노밸리, M-park 수출 단지, GS칼텍스 윤활유 공장, 인천기계일반 산업단지 등 산단이 밀접해 있는 만큼 해당 산단 근로자들의 직주근접 단지로 각광받을 전망이다. 여기에 개발호재도 갖췄다. 단지 인근에 총 사업비 1조 2977억 원으로 인천 서구 석남동~공항 철도 청라국제도시역을 연결하는 7호선 청라 연장 사업이 21년 하반기에 시작하여 27년 준공되면 청라국제도시의 대형 인프라를 공유할 수 있을 전망이다, 또한 사업지 일대의 낙후된 원도심의 활성화를 위해 인천 서구청에서 발표한 서구 원도심 활성화 계획이 진행되면서 도시재생사업을 추진하고 있어 향후 프리미엄이 상승할 전망이다. 한편, ‘가좌 인투파크’는 인천시 서구 가좌동에 위치하며, 분양 홍보관은 서울시 영등포구 당산동에 마련되어 있다.
- 임대·분양을 혼합한 새 주택 모델 ‘내집마련 민간임대’ 추진
- [이데일리 하지나 기자] 국토교통부와 한국토지주택공사는 고양장항 사업지구에 내집마련 민간임대(리츠방식) 시범사업을 위한 사업자 공모를 22일부터 실시한다고 밝혔다. 내집마련 민간임대는 임대와 분양을 혼합한 모델로 일정기간(최장 10년) 임대 거주 후 분양여부를 선택할 수 있는 주택이다. 민간사업자는 입주자 모집 시점 및 분양전환 시점의 예측 감정가를 반영해 공모에 참여하고, 향후 주택도시기금의 출자를 통해 공동으로 리츠를 설립한 후 임대운영을 한다. 분양전환 가격은 입주자모집 시점 감정가 50%, 분양전환 시점 감정가 50%를 반영해 시세보다 저렴하다. 또한 조기 분양을 허용해 입주자가 희망하는 시기에 내집마련이 가능한 민간임대 주택으로 추진할 계획이다. 이어 임차인은 시세보다 저렴한 가격(시세 75%~95% 이하)으로 최장 10년간 안정적인 거주가 가능하고, 조기분양을 통해 적정한 시기에 시세보다 저렴한 가격으로 내집마련 기회를 가질 수 있다.입주자의 주거 만족도 향상을 위해 민간사업자는 입주자 맞춤형 주거서비스 제공, 입주자 참여 등 공동체 활동 지원, 주거서비스 시설 및 운영 계획 등을 마련하도록 하여 양질의 주거서비스 공급을 유도할 계획이다.이번 내집마련 민간임대 시범사업으로 공모 추진되는 대상 사업지구는 고양장항으로 총 5만1950㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡ 이하의 공동주택 1017가구를 공급할 계획이다. 자유로 킨텍스IC, 제2자유로 한류월드IC, 수도권 제1순환 고속도로, 일산IC, 정발산역 등이 위치해 서울 및 수도권 접근이 용이하며 인근에 일산호수공원, 장항습지, 일산신도시가 위치하고 있다. 이어 지구 내 유치원, 초·중·고등학교가 신설될 예정으로 교육환경 및 킨텍스, 일산테크노밸리(예정) 등 직주근접성이 양호하다.자세한 공모내용은 12월 22일부터 한국토지주택공사 누리집에서 공고하고 내년 1월 4~5일 오후 3시까지 참가의향서를 접수한다. 참가의향서를 제출한 사업자에 한해 내년 2월 23일 사업계획서를 제출받아 심사한 뒤 3월 중 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업 협의를 거쳐, 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업약정 체결 등 본격 사업을 추진할 계획이다.국토교통부는 이번에 공모하는 고양장항 시범사업을 시작으로 내년에도 공공택지 중 우수입지를 중심으로 약 4000가구를 추가 공모하고 5년간 연평균 4000가구, 총 2만가구까지 내집마련 민간임대를 확대 추진할 방침이다.
