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- 데이터로 본 마곡: 서울 오피스 시장의 네 번째 날개[0과 1로 보는 부동산 세상]
- [문지형 알스퀘어 대외협력실장] 서울의 오피스 지도가 변화의 조짐을 보인다. 한때 강남, 여의도, 도심(CBD)의 3대 권역으로 불리던 서울의 오피스 시장에 새로운 별이 떠오르고 있다. 마곡이다. 알스퀘어의 최신 데이터 분석 결과, 이러한 변화의 실체가 드러나고 있다.코엑스 마곡 건물 전경 조감도알스퀘어의 R.A(Rsquare Analytics)에 따르면, 2024년 2분기 마곡 지역의 오피스 임대료는 전년 동기 대비 7.2% 상승했다. 이는 서울 3대 권역의 평균 상승률 5.1%를 크게 웃돈다. 마곡 지역의 수요가 급격히 증가하고 있음을 보여준다.최근 마곡에서는 흥미로운 ‘대형 입주’ 현상이 관찰된다. 여의도 IFC와 맞먹는 규모의 복합 업무시설 ‘원그로브’가 준공되면서, 대기업 계열사들과 대형마트 등이 속속 입주를 예고하고 있다. 마곡이 단순한 배후 주거지를 넘어 독립적인 비즈니스 중심지로 진화하고 있음을 시사한다. 변화는 우연이 아니다. R.A의 임대차 거래 데이터 분석 결과, 2024년 상반기 마곡 지역 신규 임차 기업 중 IT 및 바이오 기업의 비중이 45%로, 전년 동기 30%에서 크게 증가했다.LG사이언스파크를 중심으로 한 R&D 클러스터가 형성되면서, 관련 기업들이 앞다퉈 마곡으로 ‘서식지’를 옮기고 있는 것이다.JLL의 분석을 인용하면, 마곡 중심 상업지역 오피스에서 제조업의 비중이 60%에서 52%로 감소한 반면, IT와 바이오 산업의 비중은 35%에서 43%로 증가했다. 이는 마치 황무지에 다양한 식물이 자라나 풍성한 생태계를 형성하는 것과 같다. 이러한 다양성은 마곡을 더욱 매력적인 비즈니스 중심지로 만들고 있다.2024년 들어 마곡 지역에서 1만㎡ 이상 대형 오피스 거래 3건 중 2건이 IT 및 바이오 기업에 의한 것이었다. 이는 첨단 기술 기업들이 연구개발과 생산 시너지를 위해 마곡이라는 비옥한 토양을 선택하고 있음을 보여준다.그러나 마곡의 부상은 건설 경기 침체와 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실화라는 암초를 직면하고 있다. 정부가 PF 사업장 구조조정에 속도를 내면서, 마곡 지역의 일부 개발 사업도 재검토되고 있다. 업계에 따르면, 마곡 지역 PF 사업장 중 15%가 ‘유의’ 또는 ‘부실 우려’ 등급을 받았다.하지만 이는 역설적으로 마곡의 잠재력을 보여주는 지표다. 거래 데이터를 보면, 2024년 상반기 마곡 지역 오피스 거래의 60%가 장기 임대차 계약을 동반한 것으로 나타났다. 이는 전년 동기 45%에서 크게 증가한 수치다. 투자자들이 마곡의 미래 가치를 높이 평가하고 있음을 시사한다.마곡을 중심으로 한 서울 서남권 상업용 부동산 시장은 지금 역동적인 변화의 시기를 맞이하고 있다. PF 구조조정이라는 도전에 직면했지만, 동시에 기회의 땅으로 부상하고 있다. 데이터는 마곡이 새로운 오피스 중심지로 자리잡을 가능성을 강하게 시사한다. 과연 마곡은 제4 오피스 권역으로 확고히 자리잡을 수 있을까. 해답은 데이터가 말해줄 것이다. 문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)
- 경제학자가 주목한 ‘GPU 토큰화'…"누구나 컴퓨팅 파워 누리게"
- [이데일리 마켓in 박소영 기자] 기업이 최첨단 인공지능(AI) 기술을 활용하거나 도입하려면 얼마나 많은 자본이 필요할까. 엔터프라이즈급 그래픽처리장치(GPU)를 활용해야 하는 터라 적어도 주택 한 채 값에 맞먹는 자본이 들 수밖에 없다. 이때 GPU를 토큰화해 일반 중소기업이 고성능 AI 기술을 활용할 수 있도록 돕는 미국 기업의 활약에 자본시장이 주목하고 있다. 미국 캘리포니아에서 탄생한 ‘엑사비츠(exaBITS)AI’의 이야기다.GPU 즉, 컴퓨팅 서비스의 토큰화는 다소 생소한 사례다. 우리나라 토큰증권발행(STO) 시장에서는 부동산, 와인, 예술 작품 등을 토큰화한 서비스가 일반적이다. 글로벌 시장을 봐도 부동산, 주식, 채권과 같은 실물 자산을 토큰화하는 실물연계자산(RWA)의 사례는 점차 늘어나고 있을 뿐이다.그렇다면 업계에서도 생소한 영역인 컴퓨팅 서비스의 토큰화를 엑사비츠AI가 메인 비즈니스 모델(BM)로 삼은 이유는 무엇일까. 이데일리는 최근 한국에 방문한 이환수 엑사비츠AI 공동 창업자 겸 HSL 캐피탈 매니징 디렉터를 서울 중구 KG타워에서 만났다. 경제학자인 그가 GPU 토큰화 비즈니스에 뛰어든 배경과 앞으로의 목표를 들어봤다.이환수 엑사비츠AI 공동 창업자가 서울 KG타워에서 GPU 토큰화 서비스에 대해 설명하고 있다.(사진=BCC 글로벌)◇ 자본 집약적 ‘GPU’시장의 해결사이환수 엑사비츠AI 공동 창업자는 하버드대에서 경제학 석사를, 하버드 비즈니스스쿨에서 경제학 박사 학위를 받고 중국 칭화대 교수와 미국 백악관 경제자문위원회 전문 경제연구원을 역임한 경제학자다.컴퓨팅 서비스의 토큰화에 대한 관심은 제자로부터 촉발됐다. 이환수 공동 창업자가 칭화대 교수로 재직하던 시절 한 제자가 미국에서 클라우드 컴퓨팅 사업을 시작하고 싶다고 도움을 요청했고 긴밀한 협력을 이어갔다. 이윽고 가능성을 눈여겨보고 제자와 함께 엑사비츠AI라는 GPU 토큰화 비즈니스 운영 업체를 차렸다. 엑사비츠는 엑사스케일 컴퓨팅을 의미한다. 슈퍼컴퓨터 성능을 측정하는 데 사용되는 단위다.엑사비츠AI는 대규모 GPU 클러스터를 운영하고, 이를 최적화하기 위한 독자적인 기술을 보유하고 있다. 이 공동 창업자는 이를 통해 보다 쉽고 효율적으로 GPU 토큰화가 가능하다고 설명한다. 그렇다면 엑사비츠가 컴퓨팅 서비스를 토큰화한 이유는 무엇일까. 그는 전통금융에서 자본 집약적인 자산을 증권화한 다음 단위를 잘게 쪼개 투자자에게 다양한 기회를 제공하듯 컴퓨팅 서비스의 토큰화도 비슷하다고 설명한다. 예컨대 엔비디아 칩에 대한 수요는 매우 높지만, 공급은 제한적이다. 서버에 사용되는 최고급 칩인 H100이 하나의 서버에 8개 들어간다. 각 칩의 가격은 4만달러(약 5357만원), 서버 한 대의 가격은 32만달러(약 4억 2358만원)에 달하는 셈이다. 주택 한 채에 맞먹는 값이다. 그는 “컴퓨팅 파워는 매우 자본 집약적인 자산으로 수십억달러를 가진 대형 기술 기업은 서버를 구매할 수 있지만, AI 모델을 훈련시키고 싶은 중소기업은 필요한 인프라를 감당할 수 없다”고 꼬집었다.이처럼 GPU는 AI의 학습과 추론에 필수적인 유형 자산이지만 집을 사는 것 만큼이나 비싸다는 문제가 있다. 이런 문제를 해결하기 위해 엑사비츠AI는 ‘eGPU 바우처’를 발행한다. 고객이 네트워크에서 컴퓨팅 자원을 이용할 수 있는 일종의 유틸리티 바우처를 서비스한다. 그는 자사의 토큰화된 GPU 서비스가 증권의 개념과 다르다고 설명한다. 예컨대 항공사 마일리지를 생각하면 이해가 쉽다. 마일리지를 통화처럼 거래할 수 없지만 항공 서비스 이용에 사용할 수 있듯, eGPU 바우처 또한 컴퓨팅 파워에 대한 접근 권한을 얻게끔 한다.엑사비츠AI는 한국 진출도 염두에 두고 있다. 최근에는 서승우 서울대 교수가 이끄는 지능형 자동차 연구실팀과 파트너십을 맺기도 했다. 서 교수팀이 연구하는 AI 기반 자율주행 기술에 엑사비츠AI의 고급 컴퓨팅 파워가 제공된다.그는 “한국 주요 업계 리더들과 이야기를 나누면 최첨단 AI 기술에 대한 노출이 다소 뒤처져 있다는 느낌을 받는다”며 “고급 AI 모델을 달성하는 데 가장 중요한 요소가 컴퓨팅 파워이기 때문에 우리 사업이 한국에 컴퓨팅 파워를 제공할 기회가 될 것”이라고 했다. 그는 이어 “한국에서는 자금이나 장비 확보에 많은 관료적 장벽이 있어 필요한 자원을 얻기 어렵다는 이야기를 들었는데, 이 기회를 찾아 시장에 진입하고 가장 필요한 곳에 우리 서비스를 제공할 방안을 모색 중이다”라고 전했다.◇ 전통금융의 혁신에 관심 많아이환수 엑사비츠AI 공동 창업자의 또 다른 직함은 ‘HSL 캐피탈 매니징 디렉터’다. 그가 몸담은 HSL 캐피탈은 홍콩에 기반을 둔 패밀리 오피스들의 지원으로 운영되는 헤지펀드다. 자본의 약 70%를 공모주, 채권, 관련 파생상품에 투자한다. 여기서 발생한 수익을 주식에 재투자하지 않고, 부동산과 벤처캐피털(VC) 사업에 투자하는 다각화 전략을 펼친다. VC 투자는 기술 그중에서도 AI에 집중하고 있다.그는 2013년 중국으로 이주해 칭화대 교수로 재직하면서 칭화홀딩스의 매니징 디렉터를 역임했다. 칭화홀딩스가 첫 크로스 보더 기술투자펀드를 출범시켰을 때 펀드를 운용했다. 이후 중국 초상은행에서 2019년 HSL 캐피탈로 자리를 옮겼다. 그는 초상은행에서 맺은 홍콩 고객들과의 인연이 HSL 캐피탈까지 이어졌다는 설명을 덧붙였다.최근 그는 연간 현금흐름이 1000만달러(약 134억원) 미만인 소규모 사업체 인수에 관심갖고 있다. 가족소유 기업으로 전문가나 대기업이 운영하지는 않지만 상당한 현금흐름을 창출하는 사업체가 타겟이다. 그는 “아직 탐구할 가치가 있는 흥미로운 금융혁신이 많다고 생각한다”며 “자산 클래스를 넘나들며 다양한 전략을 실험하고, 회사 가치를 평가하며, 겉보기에 관련이 없어 보이는 분야에서 기회를 찾는 것을 두려워하지 않는 편”이라고 말했다.
- [마켓인]"디지털전환이 어려워요"…디지털교육 서비스 업체에 돈 몰린다
- [런던=이데일리 김연지 기자] 세계 10대 사모펀드(PEF)운용사인 미국 제네럴아틀란틱이 런던 증시에 상장된 디지털 교육업체를 품는다. 임직원 대상의 디지털전환 교육에 대한 글로벌 기업들의 수요가 높아지면서 사모펀드운용사들과 대기업들이 관련 업체들을 속속 인수하는 가운데 나온 행보다. 사진=픽사베이 갈무리2일 현지 업계에 따르면 미국 제네럴아틀란틱은 기업들에게 디지털전환 관련 교육 서비스를 제공하는 러닝테크놀로지그룹을 8억파운드(약 1조 4124억원)에 인수하는 방안을 검토 중이다. 러닝테크놀로지그룹은 이사회를 거쳐 세부 조건을 조정하고 협상에 나선다는 계획이다. 런던에 본사를 둔 러닝테크놀로지그룹은 디지털전환(DX·디지털을 기반으로 기업의 전략과 조직, 운영, 프로세스, 비즈니스모델, 문화, 시스템 등을 변화시키는 것)에 대한 개념과 실질적 적용에 어려움을 겪는 정부 및 기업 고객에게 관련 교육 서비스를 제공하는 기업으로, 전략적 컨설팅과 디지털 콘텐츠 및 플랫폼, 데이터 분석 서비스 등을 제공한다. 제네럴아틀란틱의 이번 인수는 기업용 디지털전환 교육시장이 급격하게 성장하는 가운데 나왔다. 인사이트파트너스에 따르면 기업 대상의 디지털전환 교육 시장의 점유율은 2030년까지 연평균 17.5%씩 성장해 3952억8000만달러(약 521조 7696억원)에 이를 것으로 전망되고 있다. 현대 비즈니스 환경에서 디지털전환이 필수적인 흐름으로 자리 잡으면서 관련 학습 시장도 덩달아 커진 것으로 분석된다. 이러한 트렌드를 빠르게 읽은 글로벌 사모펀드운용사 및 대기업들은 디지털교육 플랫폼을 속속 인수하고 있다. 예컨대 영국의 해양선급 회사인 로이즈레지스터는 지난달 룩셈부르크 기반의 오클리캐피탈로부터 ‘오션테크놀로지그룹’을 인수했다. 오션테크놀로지그룹은 디지털 전환에 어려움을 겪는 해양산업 유관 기업에 디지털 교육 서비스를 제공하는 기업으로, 해상운송과 무역, 선박 등 다양한 분야를 지원한다. 이 밖에 지난해 7월 골드만삭스는 노르웨이 기반의 디지털교육 스타트업 카후트를 품기도 했다. 카후트는 애초 학생을 대상으로 온라인 교육 서비스를 제공하던 스타트업으로, 엔데믹 여파에 따라 서비스 대상을 기존 학생에서 기업까지 확장했다. 한편 그로스에쿼티(growth equity·빠르게 성장하는 기업에 자본을 투입해 기업의 성장을 지원하고, 장기적인 투자 수익을 목표로 하는 투자 전략) 전략을 취하는 제네럴아틀란틱은 올해 초부터 영국 딜을 속속 발굴하고 있다. 앞서 1월 제네랄아틀란틱은 인프라·부동산 전문운용사인 영국 액티스를 품었다. 이를 통해 회사의 운용자산(AUM)은 125조원 수준으로 늘어났다.
