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- [미리보는 이데일리신문]"신격호·동빈 매년 300억 수상한 돈 받아"
- [이데일리 이승현 기자] 다음은 6월 14일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“신격호·동빈 매년 300억 수상한 돈 받아”-마이스, 한국관광 格을 높여라-브렉시트 공포…亞증시 ‘검은 월요일’-AI가 바꾸는 세상 미리보기..‘제 7회 이데일리 세계전략포럼’ 오늘 개막△줌인-[Zoom人 20대 국회 이들에게 달렸다…18개 상임위원장 확정]친박의 힘…기재위 꿰찬 ‘이적생’ 조경태-[사설]‘인공지능의 미래’ 논의하는 세계전략포럼-[사설]20대 국회 ‘협치와 소통’으로 민생 돌봐야△롯데그룹 수사 급물살-신동주 “롯데쇼핑·호텔 회계장부 문제 발견”…檢 수사 열쇠되나-“제2롯데월드 의혹 살펴보고 있다”..檢, 정·관계 로비로 수사확대 예고△한국관광 格을 높여라-숫자로 본 마이스 산업-마이스관광객, 일반관광객보다 1.8배 더 써-서울 벗어나면 놀거리·볼거리 부족…인프라 늘어야-이훈 한양대 관광학부 교수 “광주는 食, 울산은 車, 부산은 海…MICE 총괄 컨트롤타워 만들어야”-한국 MICE산업 현주소△제 7회 세계전략포럼-알파고로 성큼 다가온 AI시대…‘인간과의 공존’ 다음 수를 묻다-두발로 걷는 휴보 “세계전략포럼의 개회 선포합니다”-‘AI유토피아’ 위해 머리 맞댄 최고 지성들△제 7회 세계전략포럼-사물인터넷 넘어 만물인터넷…어떻게 살아남을 것인가-SNS 인증샷 올리고 스타벅스 즐겨요-‘보스트롬 교수와 식사 제롬 글렌과 사진 찰칵’ 2000명 참가신청 후끈△정치·경제-“국회와 협력·소통”엔 박수…野, 구조조정·대북 해법엔 시큰둥-‘김수민 리베이트’ 국민의당 조사 의지 있나-‘골판지값 담합’ 제지사에 2148억과징금…역대 최대△금융-임종룡 “한진해운·현대상선 합병 검토”-내년 4월 보험료 40% 싼 실손보험 나온다-KEB하나銀 “진정한 원 뱅크로 새출발”-국내 외국銀지점도 조선·해운업에 3.7조 대출△Industry&Company-회식명소 명덕길은 휑…부동산 매물은 쌓이고…-잘나가는 티볼리 10만대 생산 돌파-LG화학, 오만 해수담수화 공장에 ‘역삼투압 필터’ 공급-전원 끄면 커튼으로 삼성 ‘셰리프 TV’-제네시스 G80 가격 4720만~7270만원△소비자생활-스테디셀러·가성비·그루밍족…상반기 홈쇼핑 화두-은박지 코팅, 탄산 성분…‘마스크팩 진화’-저가 공세에…프리미엄 커피전문점 ‘숨 고르기’△Culture&Sports-음악예능 이어 공연계도 ‘듀오 바람’-잠자는 공주 깨운 건 뱀파이어 정원사였네△단막극의 진화-신선한 소재, 빠른 전개…프라임 시간대 꿰찬 ‘백희’-전설이 된 단막극 BEST5△스포츠-‘고, STOP’ 핸더슨 메이저 왕관…긴 드라이버로 단신 핸디캡 극복이 비결-브라질, 페루 ‘신의 손’에 당했다-女농구 리우행…막내 박지수에게 물어봐-야구 스타들 기 살리는 ‘떼창 응원’-노승열, 올 시즌 첫 톱 10 ‘공동 7위’△StockMarket-라니냐 오면…음식료株 시들고, 농산물株 자란다-NH투자證 ‘QV해외주식 투자전용 펀드’ 주목-한국형 헤지펀드 운용사 수조원 공모펀드 만드나△마켓in-‘모험자본’ 역할과 수익관리, 두 토끼 잡겠다-‘앙숙’ 유진-삼표 리턴매치?-삼성카드, 이달 중 생활편의서비스 사업 떼낸다△IR라운지-[유안타증권]투자자 믿음으로 ‘동양사태’ 극복…최대주주 바뀐지 1년만에 흑자로-인공지능 탑재 ‘티레이더’ 투자정보 시시각각 진단-“임직원 신뢰회복에 팔 걷어…매달 자사주 사는 전통 생겼죠” 서명석 유안타증권 사장△글로벌마켓-伊업체도 꿀꺽…中 ‘로봇굴기’ 거침없네-“美 10년물 금리 1% 밑돌 수도” 바닥으로 추락하는 국채금리-펀드투자도 ‘인공지능’이 대세-IS테러·총기규제·성수수자…美대선 정국변수로-中매체 ‘시진핑 경제책사’ 집중조명-차량공유앱 자금유치 경쟁 후끈△People&사람들-아이를 좋아해…첫 임신 분장 재밌었죠-정병하 변호사, 대검 감찰본부장에-45년간 256번 헌혈…이순우씨 ‘장관상’-현대重-선엔터프라이즈 ‘3대를 이은 우정’-LG 후원 ‘여자야구월드컵’ 준비 착착-정희남 한국부동산산업학회장-[인사]-[부고]△오피니언-[목멱칼럼]창조경제 꽃피울 ‘메이커 운동’-[생생확대경]대기업 벤처정신 실종사건-[기자수첩]‘박물관 연중무휴’는 안되는 이유△사회-北, SK·한진 등 대기업 전산망 해킹…F-15·무인정찰기 자료 빼내-최은영 전 회장 구속 오늘 판가름-檢, 폭스바겐 시험성적서 추가조작 54건 발견△부동산-길만 건너면 서울…고양 향동지구 8700가구 쏟아낸다-[‘클릭’이 단지]대치동 학원 유치…건설사가 학원비 일부 지원-내달 전국 2만 6607가구 집들이…전세난 단비될까
- [김용일의 계약톡]부동산매매계약시 위약금과 손해배상액의 예정
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 채무불이행(계약위반, 위약)의 경우에 채무자(계약위반자)가 채권자(상대방)에게 지급하기로 약속한 금전을 위약금이라고 하는데, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다. 이번 시간에는 부동산 매매계약과 관련하여 이에 대해 정리해 보겠다.◇위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정부동산 매매계약에 있어 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되지만, 당사자 사이의 위약금 약정에 기해 위약금으로 인정받을 수도 있다.위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예외적인 경우에만 위약벌로 인정된다. 만일 위약벌로 인정되면 위약금의 지급 외에 추가하여 실제로 발생한 손해를 배상해야 하지만, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 되는 것이므로, 약정한 위약금 외에 추가하여 실제 발생한 손해를 지급할 책임이 없다. 그리고, 상대방이 위약시 손해배상액의 예정 배상액을 구하기 위하여는, 상대방의 채무불이행 사실만 증명하면 되고, 손해발생의 사실 및 실제의 손해액을 증명할 필요가 없다.예를 들어 매매계약서에 “매수인이 매도인에게 지급한 계약금에 관하여 매수인이 자신의 귀책사유로 위약하면 매도인이 위 계약금을 취득하고(매수인은 위 계약금을 몰취당하고), 매도인이 자신의 귀책사유로 위약하면 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하기로 한다”는 내용의 약정을 하는 경우가 많은데, 위와같은 약정은 매도인이든 매수인이든 계약금을 위약금으로 정한 것이다. 위 경우에 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 결국 상대방의 채무불이행 사실만 손해배상을 받을 수 있지만, 그 손해배상금은 위약금으로 정한 계약금만 받을 수 있지 실제의 손해액이 계약서에 예정된 배상액보다 많더라도 추가로 손해배상을 받을 수 없다.그런데, 실제의 손해액은 적은데 계약에서 약정한 손해배상액의 예정금액은 과도한 경우는 어떻게 될까? 손해배상액의 예정금액이 부당하게 과도하다는 이유로 감액될 수 있는지와 관련하여 우리 민법 398조는 이러한 경우 법원이 직권으로 감액할 수 있다고 규정하였다. 따라서, 손해배상액의 예정금의 감액을 받기 위하여는 소송을 해야 하는데, 실제 재판에서는 여러 사정을 고려하여 손해배상액의 예정이 부당히 과다한지 여부를 판단한다.참고로, 위와 같이 계약금을 위약금으로 하는 약정이 있다고 해서, 상대방이 채무불이행시 무조건 계약해제를 할 수 있는 것은 아니고, 계약해제의 요건을 갖추어야 해제할 수 있다.◇위약금 약정이 없는 경우위와 같은 논의는 부동산 매매계약서에 위약금 약정이 있을 때를 전제한 것이고, 만일 매매계약서에 위와 같은 위약금 약정이 없는 경우에는, 매매계약이 당사자 일방의 귀책사유로 해제되었다 하더라도, 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해를 입증하여 그 손해액만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 당연히 인정되는 것은 아니다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- 고령화시대 노후대비, 법률전문가와 '후견계약'으로 재산지키고 신상보호 받는다
- [이데일리 e뉴스 김민정 기자] 2013년 7월 1일부터 시행된 성년후견제도가 시행된 지 2년이 지났다. 성년후견제도란 사무처리 능력에 도움이 필요한 성인에게 후견인을 통한 재산관리와 일상생활에 대한 폭넓은 보호와 지원을 제공해주는 제도다.기존의 금치산·한정치산제도를 보완하여 도입된 제도이지만, 장애, 질병, 노령에 대비하여 재산관리·사무관리·신상관리 등 폭넓은 지원과 보호가 가능하다는 점에서 새로운 노후대비책으로 떠오르고 있다.우리나라가 고령화시대로 들어선 지 15년이 지났다. 100세 시대를 위한 노후대비는 은퇴를 앞둔 중장년층뿐 아니라 사회초년생부터 주관심 테마가 되었다. 이에 노후생활 보장을 위하여 각종 연금제도, 보험, 부동산 등 재테크와 관련하여 관심이 집중되고 있다. 그러나 재산의 축적과 관리 못지 않게 중요한 것은 바로 생활의 유지와 신상의 관리이다. 상황판단 능력이 부족해지거나 질병에 걸려 재산관리가 쉽지 않고, 제대로 된 의료적 지원을 받기가 어려워지는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 치매노인의 재산을 빼돌린 자녀들의 사례, 질병에 걸려 각종 사무처리에 어려움을 겪는 사례 등이 심심찮게 뉴스에 보도되고 있는 것도 노후 신상관리의 중요성을 방증한다. 이에 김지예 변호사는 “사무처리 능력에 도움이 필요한 성인에게 가정법원의 결정 또는 후견계약으로 선임된 후견인이 재산관리 및 일상생활에 관한 폭넓은 보호와 지원을 제공해주는 성년후견제도가 새롭게 주목받고 있다”고 말했다.이어 “재산관리만 가능한 것이 아니라 복지, 요양시설에서의 생활에 대한 사항을 정할 수 있고, 건강진단·의료적 처치 등 의료에 관한 사항, 교육이나 여가 활동, 직업활동뿐 아니라 공법상의 행위와 일상생활에 관한 사항에 관하여서도 범위를 정하여 후견인에게 맡길 수 있다”고 말했다.성년후견제도는 청구에 의하여 가정법원이 후견인을 선임해주는 성년후견, 한정후견, 특정후견 및 자신이 원하는 사람을 후견인으로 지정하는 임의후견 등 네 가지 유형이 있다. 앞의 세 유형은 정신적 제약으로 인해 사무처리능력에 결함이 생기거나 부족해진 경우 등에 가정법원이 당사자의 의사를 존중하여 당사자의 건강이나 생활관계 등 여러 사정을 고려하여 후견인을 선임한다. 김 변호사는 “성년후견제도 도입 전까지 후견인은 주로 가족, 친지 등 친족인 경우가 많아 장애와 질병에 대한 요양과 부양을 가족이 떠맡는 부담이 컸고, 재산관리에 대한 친족 간의 분쟁이 발생하는 경우가 있었다”면서 “현재의 성년후견제도 하 후견인은 결격사유 규정만 있을 뿐 특별한 자격제한 규정이 없고, 피성년후견인의 건강과 재산상황 등 다양한 사정을 고려하도록 법에 규정하고 있어, 후견인 선임시 피후견인을 위한 다양한 배려가 가능하다”고 전했다.가정법원이 후견인을 선임하는 위 세 유형과 달리, 위임계약의 형태로 원하는 사람을 직접 후견인으로 선임하는 임의후견, 즉 ‘후견계약’도 가능하다. 임의후견은 정신적 제약이 발생한 후에 가정법원을 통해 후견인을 선임하는 것이 아닌, 정신적 제약이 생길 경우를 대비하여 후견계약을 통해 후견인을 선임하고 미리 재산관리, 신상보호 사항을 직접 결정할 수 있는 제도.임의후견의 후견인에도 그 자격제한이 없으므로, 배우자, 자녀, 친족뿐 아니라 지인이나 변호사, 법무사 등 법률전문가를 후견인으로 지정할 수도 있다. 장애, 노령, 질병 등으로 상황판단능력, 사무처리능력의 저하에 대비하여 재산관리뿐 아니라 요양보호, 의료적 보호나 각종 기초생활 수급신청행위, 기초생활방식 등과 관련된 여러 다양한 사항에 관하여 구체적인 범위를 결정하고 후견인에게 위임하는 계약을 체결할 수 있는 것이 장점이다.김 변호사는 “후견계약은 신중한 결정과 함께 의사능력을 상실한 사후 분쟁의 가능성을 제거하기 위해 공정증서에 의하도록 되어 있고, 후견감독인을 통한 후견인 감독도 가능하다”면서, “후견계약을 체결한 본인은 정신적 제약 상태에 이르게 되더라도 사전에 결정한대로 후견인을 통해 자신의 재산관리와 신상관리를 받을 수 있을 뿐 아니라, 후견감독인을 지정해 후견인을 감독할 수도 있다”고 말했다. 또한 김 변호사는 “후견계약은 법적으로 계약된 범위 안에서 노후 삶의 질을 보장받을 수 있다”면서, “생소한 제도인만큼 확실히 알고 알맞은 절차를 통해 노후보장을 계획하는 것이 좋다”고 덧붙였다.
- [김용일의 계약톡] 계약의 법정해제와 약정해제에 대하여
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸하게 하는 것이다. 해제의 종류는 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있는데, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.◇채무불이행에 기한 법정해제에 대하여법정해제권은 당사자의 약정이 없더라도 법률의 규정에 의하여 당연히 발생하는 것이다. 구체적으로 민법은 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우에 계약을 해제할 수 있는 것으로 규정하였고, 채무불이행의 유형으로는 이행지체와 이행불능 등이 있다.법정해제권 발생의 요건인 채무불이행은 주된 채무에 대한 채무불이행이어야 하고, 부수적 의무의 불이행을 사유로는 원칙적으로 해제할 수 없다. 그리고 채무불이행이 있더라도 법정해제권의 발생을 배제하기로 하는 합의를 할 수는 있으나, 그 합의의 효력은 엄격한 요건하에서만 인정된다.채무불이행이 있어 법정해제권이 발생시 실제로 계약을 해제할지 여부는 당사자의 자유이고, 만약 해제시 계약은 소급적으로 소멸하고 원칙적으로 각 당사자는 자신이 수령한 것을 상대방에게 반환할 의무, 즉 원상회복의무를 부담하게 된다. 또한, 원상회복만으로 채무불이행에 기한 손해를 전보받지 못하게 되면 손해배상청구를 할 수도 있다.계약 당사자가 여러명인 경우 해제권을 행사할 때 주의할 점이 있다. 계약 당사자가 여러명인 경우는 전원이, 전원에 대하여 해제의 의사표시를 해야 해제가 유효하다. 이때 해제의 의사표시가 동시에 행하여질 필요는 없지만, 해제의 의사표시가 따로 행해질 경우는 가장 늦게 해제표시가 도달한 때 해제의 효력이 발생한다.◇약정해제 및 계약금에 대하여계약을 체결하면서 장래의 사정변경에 대비하기 위하여 특약사항으로 해제권을 두는 경우가 있다. 이러한 해제권 약정에 기해 해제하는 것을 약정해제라고 한다.한편, 부동산 매매 계약시 계약서에 별도의 약정해제 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정된다. 위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.채무불이행에 기해 법정해제를 할 때는 원상회복을 받고도 손해가 발생 시 손해배상청구를 할 수도 있지만, 약정해제권에 기하여 해제 시에는 원칙적으로 손해배상청구를 할 수 없다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 빌딩톡]명도소송과 점유이전금지가처분신청에 대하여
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대차 계약이 종료하거나 불법 점유자가 있는 경우 명도소송을 하게 되는데, 명도소송을 할 때 주의할 점 및 점유 이전 금지 가처분신청에 대해 정리해 보겠다.◇명도소송과 점유이전금지 가처분신청임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 계속해서 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 요구하는 소송이 명도소송이다.명도 소송 중에서 임대차 계약이 종료되었다는 사유로 명도 소송을 함에 있어서는 ①임대차 계약사실 ②임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 ③임대차 계약이 종료한 사실을 입증하여야 하고, 불법점유를 사유로 명도소송을 함에 있어서는 ①원고의 부동산 소유 사실 ②피고의 부동산 점유 사실을 입증해야 한다. 다만, 명도소송 판결의 효력은 명도소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미치므로, 만일 명도소송을 당한 점유자가 변론종결 전에 제3자에게 그 점유를 이전한 경우에는 제3자를 상대로는 강제 명도집행을 할 수 없다. 즉, 명도소송을 하여 승소판결을 받아도 판결문에 기재된 당사자를 상대로만 명도 집행할 수 있는 것이 원칙이고, 제3자를 상대로는 명도 집행할 수 없으므로, 제3자에 대해 명도집행을 하기 위해서는 제3자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 하고 판결을 받아야 한다는 것이다.이러한 것을 예방하기 위해 명도 소송을 하기 전에 점유이전금지 가처분신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 해당 점유자는 그 점유를 제3자에게 이전하는 것이 금지되고, 만약 명도소송 변론종결 전에 점유자가 제3자에게 부동산의 점유를 이전하였더라도, 명도소송 판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 명도 강제집행을 할 수 있다.◇명도 소송할 때 주의할 점앞서 말한 점유이전금지 가처분 결정을 받아 놓는 것 외에도, 명도소송을 할 때 주의할 점이 있다. 재판에서 승소하는 것 못지 않게 실제로 명도를 강제집행할 수 있는 것이 중요하다. 명도소송 판결문 주문에 기재된대로만 집행할 수 있으므로, 처음 명도소송과 점유 이전금지가처분신청을 할 때, 해당 부동산을 점유하고 있는 당사자, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 기재하여야 한다는 것이다. 그렇지 않으면, 승소판결문을 받고도 실제 집행단계에서 어려움을 겪을 수 있다.통상적으로 상가건물에 대한 명도소송을 함에 있어 상가건물의 점유자가 누구인지는 사업자등록명의자를 기준으로 하고, 명도할 부분과 범위 등을 명확히 하기 위해서는 부동산의 표시(지번, 면적 등)를 기재해야 하며, 명도할 부분과 범위 등의 정확한 특정을 위해 필요하다면 도면까지 첨부해야 한다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [직터디족이 뜬다] 대기업 직장인, 의사, 변호사도 ‘부동산 스터디’ 삼매경
- 상가·토지 전문가인 김종률 랜드모아 대표가 지난달 27일 서울 관훈동 종로경매학원에서 상가 입지 분석에 관한 특강을 하고 있다.[이데일리 성선화 기자] 지난달 27일 오후 10시 서울 관훈동 종로경매 학원. 50석의 강의실이 발디딜 틈이 없이 빼곡히 들어찼다. 지난해 부동산 스터디 업계 스타 강사로 급부상한 김종률 랜드모아 대표(옥탑방보보스 카페 운영)의 상가투자 강의를 듣기 위해서다. 퇴근 시간대에 맞춰 진행되는 이 강의의 수강생은 80% 이상이 직장인들이다. 상권 분석을 주제로 진행되는 다소 딱딱한 내용임에도 불구하고 모두들 바짝 귀를 기울이며 열기를 내뿜었다. 매주 1회 3시간씩, 총 7주 강의에 수강료만 44만원에 달하지만 김 대표의 강의는 언제나 만원이다. 신상호 종로경매학원 과장은 “수강생 거의 대부분이 퇴근하고 오는 직장인들”이라며 “3분의 2 이상이 40대이고 20~30대 젊은 층도 점차 늘고 있는 추세”라고 말했다. ◇불안한 직장인, 투자공부는 선택 아닌 숙명번듯한 직장, 평생 직장은 이제 옛말이다. 더이상 ‘신의 직장’도 존재하지 않는다. 삼성전자, KT 등 내로라는 대기업 직장인들도 불안한 노후 준비를 위해 스스로 ‘직터디족(회사와 투자 스터디를 병행하는 직장인들)’의 길을 택하고 있다. S사 입사 3년차인 조봉찬(29)씨는 지난해말부터 본격적으로 부동산 경매 공부를 시작한 케이스다. 그동안 두 채의 아파트를 매입한 그는 “직장을 그만두기 위해 투자를 하는 게 아니다”라며 “이보다는스스로 벌어서 결혼도 하고 월급 이외에 수입을 만들고 싶어 부동산 투자 공부를 한다”고 말했다. 네어버 카페 ‘부동산 오아시스’ 김형일 대표는 “최근 대기업에 다니는 젊은 친구가 부동산를 배우기 위해 찾아왔다”며 “그만큼 요즘 젊은 직장인들의 절박함을 느낄 수 있다”고 분위기를 전했다. 일반 직장인 뿐 아니라 전문직, 공무원들도 부동산 경매 학원이나 스터디 카페의 문을 두드리고 있다. 28세 100억 부자로 유명한 신정헌 대표가 운용하는 ‘에누리 하우스’의 올 1분기(1∼3월) 수강생은 작년 동기에 비해 40~50% 늘었다. 신 대표는 “수강생 중에 의사, 한의사, 변호사 등 전문직군들도 많다”며 “이제는 투자가 선택이 아닌 숙명인 시대”라고 말했다. ◇대기업 출신 스타 강사 대거 등장최근 젊은 직장인 투자자들이 늘면서 비슷한 경력을 가진 대기업 출신 스타 강사들이 뜨고 있다. 1년 만에 상가·토지분야 인기강사로 떠오른 김 대표도 유통 대기업 GS리테일 출신이다. 홈플러스로 입사해 GS리테일에서 10년 이상 입지분석 경험을 쌓은 그는 성공한 개인 투자자이기도 하다. 김 대표는 “그야말로 판자촌 출신의 흙수저였다”며 “다른 직장인들에게도 부동산 투자로 성공하는 방법을 전수해 주고 싶다”고 말했다. 이들 스타 강사들은 특정 카페가 아닌 개인 블로그를 통해 수강생을 모집하기도 한다. 현재 대기업 직장인이며스타 강사인 김학렬 부동산 칼럼리스트(‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그 운영)의 특강은 신청 시작 몇 분만에 마감이 될 정도다. 300명을 모집하는 특강에 정원이 전부 마감되며, 여러 번 반복해서 듣는 청강생들도 부지기수다. 김씨는 “수강생 대부분이 직장인”이라며 “대형 건설사, 시공사 심지어 기획재정부나 지방자치단체의 고위 공무원들도 온다”고 귀뜸했다. 부동산을 학군으로 분석해 인기 몰이를 하고 있는 이주현 ‘짠돌이 내집마련 부동산 교실’ 운영자도 토익 강사 출신이다. 지난 10년간 사교육 업계에 종사하며 직장 생활을 했지만 최근 부동산과 학군을 접목한 특강으로 주목받고 있다. 대기업에 근무하며 투자를 병행하고 있는 유성철(40)씨는 “전업 부동산 투자자 보다는 직장 생활과 투자를 병행했던 강사들의 경험이 훨씬 더 도움이 된다”며 “비슷한 처지에서 성공한 사람들의 이야기에 귀를 기울이게 되는 것 같다”고 말했다. ▶ 관련기사 ◀☞ [직터디족이 뜬다]“직장와 투자, 두 마리 토끼를 모두 잡는다"☞ [직터디족이 뜬다]재테크 카페 10명 중 8명이 직장인☞ [직터디족이 뜬다]부동산 투자도 스마트하게, 진화하는 빅테이터 투자법☞ [직터디족이 뜬다]새벽 3시에 일어나 경매 공부, 출퇴근 지하철에서 보고서 작성
- [김용일의 빌딩톡]임대차계약 종료후 임차인이 점유시 법률관계
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대차계약종료 후에도 임차인(세입자)이 임차건물을 계속해서 점유하는 경우가 있다. 이때 어떤 법률관계가 적용되는지 정리해 보겠다. ◇임대차계약 종료시 법률관계 임대차계약 기간이 만료되는데 갱신 또는 재계약이 이루어지지 않거나, 임차인의 차임 연체 등으로 해지되는 등 임대차계약이 종료되는 경우, 임차인은 임대인에게 임차건물을 반환하여야할 의무가 있고, 이것과 동시이행으로 임대인은 연체차임액, 손해배상액 등 임차인의 채무를 공제한 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있다.이때 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 임차건물의 반환을 거절할 수 있지만, 임차인이 임차건물을 계속하여 점유하고 사용수익 하는 등 이익을 보고 있다면 임차인은 임차건물을 반환할때까지의 차임 상당액에 대해 부당이득을 취하고 있는 것이고, 따라서 임차인은 임대인에게 부당이득반환 책임이 있다.◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 부당이득 여부만약, 임차인이 임차건물을 점유하고는 있지만 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면 어떻게 될까? 대법원 판례에 의하면, 이 경우 임차인이 이익을 얻은 것이 없으므로 임대인에게 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 필요가 없다고 하였다.구체적으로 대법원은 “법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.”고 한 것이다.결국, 임차인이 임차건물을 점유하고는 있지만 실제로 사용수익하지 않아 실질적인 이익이 없다면, 임대인은 임차인에게 임차건물 반환시까지의 차임상당액에 대해 부당이득반환청구를 할 수는 없다.◇임차인이 임차건물을 사용수익하지 않는 경우 손해배상책임임차인이 임차건물을 점유하고 있지만 실제로 사용수익하지 않는 경우 임대인이 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 해도, 임대인 입장에서는 차임 상당액의 손해가 발생하는 것인데, 임대인이 위 금원에 대해 손해배상청구를 할 수는 없을까?앞서 임차인은 임대인이 임대차보증금을 반환할때까지 동시이행으로 임차건물의 반환을 거절할 수 있다고 하였다. 따라서 임차인이 임대차보증금을 반환받을때까지 임차인의 점유가 불법점유가 아니라고 해도, 임대인이 임차인에게 임대차보증금반환의무를 이행하거나 현실적인 제공을 하게 되면, 그때부터 임차인의 점유는 불법점유가 되는 것이다.이렇게 임차인의 점유가 불법점유가 되는 경우, 임대인은 임차인이 임차건물을 실제로 사용수익하고 있는지에 관계없이 임차인을 상대로 실질적인 손해를 입증하여 배상받을 수 있을 것이고, 특별한 사정이 없는 한 손해액은 차임상당액이 될 것이다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리 신문]공룡 포털 질주에 ‘스타트업 골목상권’ 흔들
- [이데일리 김형욱 기자]다음은 18일자 이데일리신문 주요 뉴스다.△1면-공룡 포털 질주에 ‘스타트업 골목상권’ 흔들-문학한류 꽃 피다… 한강 ‘채식주의자’ 맨부커상 영예-총선참패·당혁신 다 잊은 친박계△줌인-[Zoom人]조영남 ‘화투’ 그림 무명 화가 代作 논란 “구매자 속인 사기”vs“조수는 미술계 관행”-[사설]OECD의 경고 정치권에는 안 들리는가-[사설]한강 작가의 맨부커상 수상 축하한다△정치-與 비대위·혁신위 출범 무산… 최악의 경우 분당 가능성도-새누리, 지도부 공백에 당무 마비 친박-비박 전면전 예고 ‘폭풍전야’△‘골목 상권’ 흔드는 공룡 포털-헤어샵·주차장예약… ‘오·버(카카오·네이버)식욕’-네이버 게 섯거라… 스타트업 맞짱-대리운전·배달서비스… 돈 되믄 다산다-[한국포털에 바란다]경쟁 상대는 국내 아닌 해외시장 中企자리 뺏지 말고 함께 키워야△정치·경제-자금 공세보다 경험 공유… 한국, 캄보디아 원조 차별화 전략-20대 국회를 뛴다 (16)‘IT전문가’ 새누리 송희경-316억 적자에 240억 보너스… 서울대 도넘은 ‘돈잔치’△금융-삼성重, 산은에 ‘1500명 인력감축’ 자구책 낸다-정은보 금융위 부위원장이 국회 정무위에 불려간 까닭-웰스투어 인터뷰② 김효정 토미가 대표 “이태원 해방촌 단독주택에 투자하세요”△Industry&Company-개발단계 허물고 직급 단순화 이재용식 ‘혁신 실험’ 가속화-억울한 디젤차… 공장·발전소 더 뿜는데 미세먼지 주범으로 몰려-中업체 추격 따돌린 ‘프리미엄 기술’… 가전 빅2, 세계 TV시장 점유율 업-현대상선·채권단, 용선료 협상 최종 담판△소비자생활-옥시 불똥… 유통업계 최대 화두는 ‘안전’-롯데, 2년 만에 김해공항 면세점 품었다-밥보다 디저트… 밀레니엄 세대 잡아라 CJ제일제당 ‘쁘띠첼’ 메가브랜드로 육성△중소기업·벤처-첫째도 둘째도 딜러 신뢰… ‘중고차 안심 거래’ 새바람 일으킬 것(박진우 헤이딜러 대표)-‘의자 명가’ 디비케이, 외연확대 성장통?-강남도시가스→‘귀뚜라미에너지’로 사명 변경△성공異야기-이승유 큐딜리온(중고나라) 대표 “국민 4명중 1명이 회원… 중고품 장터 ‘역발상’ 통했죠”-이 대표의 사기방지 ‘팁’ “너무 싼 물건은 일단 의심 직접 만나서 돈 지불해라”△名士의 서가-함승희 강원랜드 대표 애독서 ‘퍼스트 무버’ “‘성공방정식 버려야 성공’… 틀 깨야 경쟁력 얻더라”-함 대표의 추천 도서 ‘나부터 다스리기’ 부처 가르침 배워△한강 ‘채식주의자’로 맨부커상 수상-시적인 문체로 ‘인간의 폭력성’ 끝없이 파고들어-英 번역자 데버러 스미스는 2009년부터 한국어 공부 다음 번역은 배수아 작품-맨부커상은 영어권 최고 권위 문학상… 작가보다 작품 우선 평가△Book-한강 소설집 ‘채식주의자’ 맨부커상 인간의 탐욕, 육식에 빗댄 이야기… 문학한류 물꼬 텄다-정유정 3년만에 ‘종의기원’ 탈고 “억제됐던 惡의 유전자… 봉인 해제 과정 들춰냈죠”△스포츠-“리디아 고 기다려”…한달 만에 돌아오는 박인비 -손아섭 발이 빛나는 이유-또 고개든 테러 위협에… 유로2016 우려 확산-‘확률 5000분의 1 기적’ 레스터시티 EPL 우승… 영웅을 맞으라△Stock Market-[12월결산 상장법인 1분기 실적]매출 줄고 이익 늘어… “불황형 흑자vs수익성 개선”-원화약세 피해株 공식깨고… 음식료株 ‘훨훨’△마켓in-로버츠 KKR 회장 “한국 대기업 비핵심사업 인수 검토”-[크레디트 분석]항공 ‘빅2’ 대한항공·아시아나항공 저유가 수혜에도… 신용등급전망 ‘흐림’-“땡큐! 테스코”… MBK파트너스, 年 200억 아낀 사연은△글로벌마켓-IT 등지던 버핏, 애플 주식 1조원어치 산 까닭-美에너지기업 도미노 파산-AI변호사 “美로펌 취직했어요”-글로벌 ‘IPO 시장’ 봄바람 부네-마윈의 굴욕 주식 뇌물 스캔들 휩싸여-中, 100조원어치 金 보관하는 금고 샀다△People& 사람들-김재순 前 국회의장 별세 정계 떠나며 ‘토사구팽’ 유행시킨 7선 의원-황교안 “한센인 복지서비스 강화에 주력”-신동빈 “인도네시아 현지사업 지원해 달라”-이태원 퀄컴 본사 부사장 겸 퀄컴코리아 사장-서울대 동문 부부, 모교에 22억원 쾌척△오피니언-[목멱칼럼]토종 ‘커피베이’ 미국시장 뚫은 비결-[특파원의 눈]대륙에 비친 ‘경제 한류’의 빛-[기자수첩]툭하면 수수료 면제… 증권사 고질병△사회-세정제·탈취제도 못믿어… 환경부, 유해물질 함유 7개 제품 퇴출-술·담배 동시에… 성인 3명 중 1명 ‘건강 소홀’-檢, 네이처리퍼블릭 납품업체 5~6곳 압수수색△부동산-매매·임대·관리 토털서비스… 부동산중개 법인화, 골목상권 침해 논란에 주춤-취준생 위한 ‘반값 전세임대주택’ 이르면 내달 5000가구 입주 모집-[‘클릭; 이 단지]창원 중동 유니시티 1차 아파트
- [김용일의 빌딩톡]상가임대차계약 갱신시 차임 보증금 증액 한도
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 상가건물임대차의 경우 임차인은 환산보증금{(보증금+(월세×100)}에 관계없이 임대차 기간 5년 동안 계약갱신요구권을 갖는다. 다만, 계약 갱신시 임대인과 임차인은 차임 또는 보증금 증감청구를 할 수 있는데, 임대인의 증액청구 한도는 환산보증금의 액수에 따라 달라질 수 있는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다. △환산보증금 액수가 상임법에서 정한 각 지역별 기준 이하일 때2013년 8월 13일 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면, 이때 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 상가건물임대차의 경우 임차인은 상임법 10조 1항에 규정된 사유가 없는 한 환산보증금의 액수에 관계없이 임대인에게 최초 임대차계약일로부터 최대 5년간의 임대차기간 갱신을 요구할 수 있다.다만, 상임법은 갱신되는 임대차에 대해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 하면서도, 환산보증금의 액수가 상임법에서 정한 지역별 기준(서울은 4억원) 이하의 상가 임대차의 경우에는 차임 또는 보증금을 법에서 규정한 한도까지만 증액할 수 있다고 규정하고 있다.구체적으로, 상임법 11조 1항은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 하고 있다. 여기서 말하는 대통령령인 상임법시행령 4조는 “차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다”고 하였다.예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 200만원인 상가임대차계약이 갱신되는 경우, 환산보증금이 4억원 이하이므로 위 규정이 적용된다. 따라서 임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 있지만, 법에서 정한 한도가 100분의 9이이므로, 보증금은 1억 900만원까지만 증액할 수 있을 것이다. 그리고, 상임법 11조 2항은 “상임법 11조 1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등을 증액한 후 1년 이내에는 하지 못한다”는 한계를 규정하였으니 이것도 준수하여야 한다.△환산보증금 액수가 상임법에서 정한 각 지역별 기준을 초과할 때앞에서 말한대로 2013년 8월 13일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차의 경우, 임차인은 원칙적으로 환산보증금에 관계없이 임대인에게 최초 임대차계약일로부터 최대 5년간의 임대차 갱신을 요구할 수 있다. 다만, 환산보증금이 상임법에서 정한 지역별 기준을 초과하는 경우라면, 임대인과 임차인의 차임 또는 보증금 증감청구권은 상임법 11조가 아니라 상임법 10조의 2의 적용을 받는다.문제는 상임법 10조의 2가 상임법 11조 및 상임법시행령 4조처럼 임대인의 차임 또는 보증금 증액청구에 100분의 9 같은 한도를 규정하지 않고 있다는 점이다. 구체적으로 상임법 10조의 2는“상임법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”고만 규정하고 있을 뿐이다.따라서, 환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차의 경우, 계약 갱신시 임대인이 차임 또는 보증금에 대해 무리하게 증액을 요구할 때, 임차인과의 분쟁이 예상된다. 임차인이 상임법 11조 및 상임법 시행령 4조에 규정된 100분의 9 한도를 무조건 주장할 수는 없겠지만, 그것도 하나의 기준으로 삼아 상임법 10조의 2의 사항들을 종합적으로 고려하여 해결해야 할 것이다.☞김용일 변호사는?-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기-(현) 법무법인 길상 파트너 변호사-대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 빌딩톡] 임대인 변경시 임대차계약 해지에 대해
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대인이 변경된 경우 임차인이 대항력을 갖추었다면 임대인 지위가 승계되고 임차인은 신규 임대인에게 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있다. 이번 시간에는 임대인이 변경된 경우 임차인의 해지권, 신규 임대인의 해지권에 대해 정리해보겠다.◇임대인 변경시 임차인의 대항력과 해지권임대차 계약은 채권 계약이므로 임차인은 임대인을 제외한 제3자에게 대항할 수 없는 것이 원칙이다. 따라서, 임대인이 건물의 소유권을 제 3자에게 양도하면 임차인은 그 제 3자의 소유권에 기한 명도청구에 응하여야 한다. 다만, 상가건물임대차보호법(상임법)은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력이 생기고 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.따라서, 임대인 변경시 임차인에게 대항력이 있어 임대인 지위가 승계되는 경우, 원칙적으로 기존 임대인의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 신규 임대인(건물 양수인)이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 된다.다만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이때는 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 한다.◇임대인 변경시 신규 임대인의 해지권임차인에게 대항력이 있어 임대인 지위가 승계된 경우에 기존 임대인과 임차인이 체결하였던 임대차 계약의 효과도 그대로 신규 임대인에게 승계되고, 따라서 승계시점부터 차임채권 및 그에 관한 특약도 신규 임대인에게 승계된다. 다만, 승계시점 이전에 기존 임대인이 임차인에게 갖고 있던 연체차임채권이나 손해배상채권은 원칙적으로 승계되지 않는다. 기존 임대인과 임차인 사이에서 이미 발생했던 연체차임채권은 별도로 채권양도의 요건(기존 임대인이 임차인에게 이미 갖고 있던 연체차임채권을 신규 임대인에게 양도한다고 통지하거나, 임차인이 승낙하거나)을 갖추어야만 신규 임대인에게 승계되는 것이다.한편, 상임법은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체할 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 위와 같이 임대인의 지위가 승계될 때 차임연체와 관련하여 신규 임대인이 해지할 수 있는 경우를 정리해보겠다.① 임차인이 신규 임대인에게 3기 이상의 차임액을 연체한 경우신규 임대인이 임대인 지위를 승계받은 이후 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다면, 신규 임대인은 이를 사유로 임대차계약을 해지할 수 있다.② 임차인이 기존 임대인에게 3기 이상의 차임액을 연체한 상태에서 임대인 지위 승계가 된 경우신규 임대인은 임차인이 기존 임대인과의 관계에서 3기 이상의 차임을 연체했다는 사유로는 임대차 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙이다. 다만, 신규 임대인이 기존 임대인으로부터 이미 발생했던 연체차임채권에 대한 채권양도를 받는다면, 신규 임대인은 임차인이 기존 임대인에게 3기 이상의 차임을 연체했다는 사유로 임대차 계약을 해지할 수 있을 것이다. ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 빌딩톡]상가건물임대차보호법 임차인의 대항력
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인(세입자)이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생기는데 이를 대항력이라고 한다. 이번 시간에는 대항력과 환산보증금과의 관계에 구체적으로 정리해보겠다.◇대항력에 대하여대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다. 상가건물임대차보호법(‘상임법’)은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고, ②사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.◇환산보증금과 대항력의 관계상임법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 ‘환산보증금’{보증금+(월세×100)} 액수가 일정금액 이하일 때만 적용되는 것이 원칙이다. 예를 들어 서울의 경우는 원칙적으로 환산보증금액수가 4억원 이하일때만 상임법 규정이 적용되는 것이다. 그런데, 상임법이 2015년 5월 13일 개정되어 대항력과 관련하여 특칙이 생겼다. 구체적으로, 상임법은 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우에도 개정 이후 임대차 계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에는 대항력을 인정하고 있는 것이다.◇개정된 상임법과 관련한 구체적 사례임차인(세입자) A가 임대인(건물주) B와 임대차 계약을 체결하고, 건물의 인도를 받고 사업자등록신청까지 했는데, 임대차기간 중 임대인이 B에서 C로 변경된 경우, A가 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 C에게도 주장할 수 있는지, 즉 대항력이 있는지를 상임법이 개정된 2015년 5월 13일 기준으로 살펴보겠다.① 상임법에서 규정한 환산보증금 이하의 상가임대차라면, 임대차 계약을 체결한 시점에 관계없이 임차인 A는 새 임대인 C에게도 기존 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있다.② 상임법에서 규정한 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우는 2015.5.13. 이전인지 이후인지에 따라 결론이 달라진다.만약, 임차인 A가 상임법 개정일 이후 임대인 B와 임대차 계약을 체결하였거나 갱신에 합의하였다면, 그 후 임대인이 C로 변경되더라도, 임차인 A는 새 임대인 C에게 기존 임대인 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있다.그러나, 임차인 A가 상임법 개정일 이전에 임대인 B와 임대차 계약을 체결하였거나 갱신에 합의한 것이고, 그 후 임대인이 C로 변경되었다면, 임차인 A는 새 임대인 C에게 기존 임대인 B와 체결한 임대차 계약의 내용을 주장할 수 없다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사
- 미성년 자녀 대리 상속재산분할협의, 당사자와 이해상반되는 대리행위 시 무효
- [온라인부] A씨의 남편 B씨는 암으로 세상을 떠났다. B씨는 생전에 부친으로부터 물려받은 부동산을 자신 명의로 보유하고 있었는데, B씨의 형제들은 B씨가 사망하기 며칠 전 A씨를 찾아가 “부친이 재산을 모두 장남인 B씨에게 물려줬다”면서, “이 가운데 절반을 우리와 나누지 않으면 소송을 걸겠다”고 말했다. 그러자 A씨는 B씨의 형제들과 협의하기로 하였다. A씨는 남편과의 사이에 딸 C양을 뒀는데 합의 당시 딸이 미성년자여서 친권자인 A씨가 협의를 대리했다. 그러나 이후 A씨는 “협의 당시 공동상속인이자 미성년자인 딸의 특별대리인을 따로 선임하지 않고 내가 직접 딸을 대리해 협의했기 때문에 무효”라며 ‘근저당권설정등기말소등기청구소송’을 냈다. ◇도움말: 법무법인 한중 김수환 변호사1심과 2심은 원고승소 판결했다. 이어 대법원 민사2부도 “미성년자인 자녀를 대리해 친척들과 상속재산분할을 합의했더라도 이후 자신의 대리행위에 법률적 하자가 있다는 이유로 합의 무효를 주장할 수 있다”고 판결한 원심을 확정했다(2015다51920 사례). 이에 대해 법무법인 한중의 김수환 변호사는 “상속재산분할 등 자녀와 부모의 이해관계가 상반되는 경우에는 친권자가 자녀의 법률행위를 대리할 수 없도록 민법이 정한 것은 강행규정에 해당하기 때문에, 이를 어기면 법률행위 자체가 무효가 된다.”고 설명했다. 즉 민법 제921조에서 ‘미성년자의 친권자가 자녀와 이해상반행위를 할 때 특별대리인을 선임’하도록 하는 규정은 강행규정인데, 상속재산에 대해 각 공동상속인별 소유범위를 정하는 공동상속재산분할협의는 이해상반 행위에 해당하기에 이를 적용해야 하는 것이다. 상속전문 김수환 변호사는 “여기서 이해상반행위란 행위의 객관적 성질상 친권자와 그 자 사이 또는 친권에 복종하는 수인의 자 사이에 이해의 대립이 생길 우려가 있는 행위를 말한다”고 설명했다.이어 “친권자의 의도나 그 행위의 결과 실제로 이해의 대립이 생겼는지 여부를 묻지는 않고 행위의 의도, 목적, 동기 그 행위의 실질적 결과 등을 고려하여 그 행위로 인해 미성년자 자녀에게 불이익이 되고 친권자에게는 이익이 되는가 여부를 실질적으로 판단한다”고 덧붙였다. 따라서 위 사례처럼 공동상속인인 친권자가 미성년자의 법정대리인으로서 상속재산분할협의를 했다면 위 규정에 따라 자녀의 의사가 무효로 간주되고, 전원이 동의하여야 성립하는 상속재산분할협의 전체가 무효가 된다는 것. 이러한 특별대리인제도는 친권자와 미성년 자녀의 사이에 서로 이해가 충돌하는 경우에 친권자에게 친권의 공정한 행사를 기대하기 어렵기 때문에 친권자의 대리권 및 동의권을 제한하여 친권의 남용을 방지하고 미성년인 자의 이익을 보호하려는데 그 취지가 있다. 이때 특별대리인이란 특정사안에 대해 이해관계인의 이해대립을 조정하기 위해 법원에 의해 선임되는 자를 의미한다.또한 특별대리인 선임청구를 위해서는 친권자는 미성년자의 주소지 가정법원에 특별대리인선임청구를 하면 되는데, 특별대리인선임청구서 가족관계증명서, 제적등본, 주민등록등본, 재산관계서류사본 등이 필요하다. 김수환 상속전문변호사는 “실무에서 법원은 특별대리인으로 친족이나 변호사를 선임하게 된다”면서, “특별대리인은 선임된 내용의 법률행위를 완료한 때에 그 임무가 종료되므로 미성년자에 대한 포괄적 대리권을 행사 할 수 있는 것은 아니다”라고 강조했다.
