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- [미리보는 이데일리 신문]‘반값 전기료’로 호도한 산업부
- [이데일리 정병묵 기자] △1면-‘반값 전기료’로 호도한 산업부-원화 나홀로 강세···1090선도 뚫리나-단속 심하다했더니···사실상 증세?-2.2조 투입···‘9대 미래먹거리’ 키운다△줌인-박상영 “할 수 있다”···대역전극 만든 기적의 주문-‘광복절특사’ 내일 국무회의서 확정△원·달러환율 1100원선 붕괴-글로벌 돈풀기 경쟁, 韓 신용등급 상향-하루새 10.7원 뚝 떨어졌는데 아무것도 못한 외환당국-美대선후보 보호무역 경쟁···원화강세 장기화될듯△정치-이정현 “정부에 맞서기만 하면 여당의원 자격 없다”-박대통령, 오늘 與 지도부 회동 후 개각 가능성-호남에 ‘與風’ 불라···텃밭 달려간 국민의당-손학규, 새 정치조직 만든다△경제-수출 부진에 구조조정 겹쳐···제조업 취업자 4년 만에 줄었다-은행가계대출 7월에도 6.3조 늘어-상반기 세금 19조원 더 걷었다△금융-임종룡 “한진해운, 부족자금 자체 해결해야”-‘운전경력 보험료 할인’ 2명까지 확대-KB국민은행 고객 3000만명 넘었다△산업&기업-車 업계 ‘보릿고개’-삼성 100억 규모 ‘나눔과 꿈’ 사회공헌 스타트-환율 쇼크···산업계 ‘발등에 불’-정제마진 반등 기대감에···정유사 ‘방긋’△산업-AI전문가 10년간 3600명 키워-다날쏘시오 대표 “170개 O2O와 제휴”-네이버 ‘파파고’ 4개언어 음성번역 ‘척척’△소비자생활-생선구이·찜닭···간편식 ‘메뉴 전쟁’-신세계百 강남점 ‘새단장’-에스티로더의 ‘안하무인’ 갑질△제약·바이오-SK케미칼 ‘L하우스’ 세포배양 백신 첫 상용화-“공장건설, 운영 노하우···외국 제약사에 전수”-에이즈, 선진국처럼 ‘예방투약’ 시급△자동차-‘가성비 짱’ 제네시스···獨·日 고급차 브랜드 제쳤다-재규어 ‘F-페이스’ 세단 탄 듯 급코너링 안정적△증권&마켓-원화강세에···삼성전자 사상최고가 꿈 깨나-슬금슬금 오른 中 펀드···‘선강퉁 대비 중소형펀드 주목’-증권사 자본 늘리기에 주가 하락은 ‘주주 몫’△마켓in-두산건설, 돈 되는 건 다 팔았다···건설 프로젝트 확보 관건-판교 알파리움타워 18일 본입찰 예정-MBK파트너스 ‘칠전팔기’△글로벌마켓-2025년 1200조 시장···中 ‘스포노믹스’ 급성장-혁신 사라지는 美경제···생산성 37년만에 추락-한푼 아쉬운 사우디···교통범칙금도 인상-흑인, 백인처럼 살려면 228년 걸려-고령화·인구감소에 日편의점 ‘합종연횡’△여행-통영 ‘술값에 바다한상 다찌’-속초·동해항 모항···47000t급 ‘국적크루즈’ 시대 열린다△리우 올림픽-지카 모기는 없는데···10번홀 악어, 3번홀 대형쥐가 걱정이네-박태환 “4년뒤 재도전”···마린보이 ‘도쿄 부활’ 볼 수 있을까-‘10-10’ 향해 다시 뛴다, 기보배 오늘 출격-은메달 땄는데···웃지 못한 北 최효심, 왜-탁구 단식 석패 정영식, 단체전으로 설욕 별러-케냐 난민촌서 리우 트랙으로···비엘, 희망 향해 달렸다-이번 올림픽에서만 金3 ‘펠피시’ 전설 안 끝났다-휠체어 타고 활 시위 당긴 장애인 선수, 편견의 벽 꿰뚫다△이코노 탐정-진경준 대박 난 비상장주식, 왜 개미들의 무덤 됐을까-“장외시장을 사적거래로 보는 나라, 개발도상국밖에 없어”△피플-독립유공자 후손 38명, 한국 국적 취득-이기권 고용부 장관, 폴리텍大 방문-한화토탈 ‘기술마스터’ 11명 뽑아-설현·지코, 열애 인정-김용 세계은행 총재 연임 ‘빨간불’△부동산-재건축 바람 탄 강동구 아파트, 일주일새 3000만원 올랐다-주거용 오피스텔 전기료 ‘이중잣대’△가마솥 더위 20일···낮밤 바뀐 일상-한강공원은 취객·쓰레기 몸살-카페·영화관은 올빼미족 북적△사회-‘최저임금’ 어겨도 사법처리될 확률은 2%-‘수능없이 입학, 학비도 감면’ 대학가 ‘평단사업’ 반발 확산-국세청, 전문 변호사 100명 확충
- [김용일의 계약톡]부동산명의신탁의 승계와 처분 및 민형사상 책임
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 앞서 부동산 명의신탁의 효력과 3가지 유형에 따른 소송방법 등을 정리했는데, 이번시간에는 부동산명의신탁의 승계와 처분, 명의신탁의 유형에 따른 부동산 처분시 민형사상 책임에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산명의신탁의 승계와 부동산 처분명의신탁이 성립된 후 당사자 중 어느 일방이 사망한 경우, 명의신탁관계는 소멸하지 않고, 상속인과의 사이에 명의신탁관계는 그대로 승계된다.위와 같이 상속 시 명의신탁관계는 포괄적으로 승계되지만, 상속이 아닌 승계의 경우는 다르다. 명의신탁이 성립되면 제3자와의 관계에서 등기 명의인인 명의수탁자만이 소유권을 갖는 것이므로, 명의수탁자가 매매 증여 등의 방법으로 자기의 등기 명의를 제3자에게 이전 시에는, 명의신탁관계가 승계되는 것이 아니라 원칙적으로 그 제3자가 유효하게 소유권을 취득하게 된다.즉, 명의수탁자로부터 명의신탁부동산을 양수한 제3자는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁관계를 알았는지 몰랐는지에 관계없이 원칙적으로 소유권을 유효하게 취득하는 것이다.그런데, 여기에도 예외는 있다. 제3자가 명의신탁관계를 알았던 것에서 더 나아가 명의수탁자에게 매도 또는 담보의 제공 등을 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위(횡령)에 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 관한 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위가 되어 무효이고, 따라서 제3자의 소유권취득은 무효라는 것이 판례의 입장이다.◇ 명의신탁의 유형에 따른 부동산 처분시 민형사상 책임양자간 명의신탁의 경우(부동산의 소유자가 명의수탁자에게 등기명의만 이전한 경우), 부동산의 소유권은 내부적으로 명의신탁자에게 있고 명의수탁자는 명의신탁자에게 등기말소 또는 등기이전의 의무를 부담한다. 그런데, 명의수탁자가 이러한 의무를 위배하고 제3자에게 임의로 부동산을 처분시 대외적으로 제3자의 부동산취득은 유효하지만, 명의수탁자는 대내적으로 명의신탁자 소유인 부동산을 처분한 것이므로, 명의신탁자에게 처분당시 부동산 시가 상당의 손해배상책임이 있고, 형사적으로 횡령죄의 책임을 진다.3자간 명의신탁의 경우(명의수탁자가 부동산 매수시, 명의신탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 경우)에도, 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분시 그 처분은 유효하여 제3자가 소유권을 취득한다. 다만, 위와 같은 3자간 명의신탁의 경우 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분시 형사문제와 관련하여 종전 판례는 횡령죄라고 하였으나, 최근 대법원은 무죄로 판례를 변경하였다(2016.5.19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결).계약명의신탁(명의수탁자가 부동산 매수시, 명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 경우)의 경우에도 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분시 그 처분은 유효하여 제3자가 소유권을 취득하고, 이때 명의수탁자는 형사적으로 무죄라는 것이 판례의 입장이다. 이때 명의신탁자는 명의수탁자에게 최초 매매계약시 제공한 매매대금 상당의 부당이득청구권이 있을 뿐, 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하고 받은 대금을 청구할 권한이 없다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 계약톡] 부동산 명의신탁의 유형에 따른 소송 방법
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 이번 시간에는 부동산 명의신탁의 유형에 따른 소송 방법을 정리해 보겠다.◇ 부동산명의신탁의 3가지 유형부동산 명의신탁의 유형으로는 3가지가 있다. 구체적으로, ① 부동산의 소유자가 그 등기명의를 명의수탁자 앞으로 해놓기로 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 명의수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁(양자간 명의신탁), ② 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의신탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁(3자간 명의신탁), ③ 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁(계약명의신탁) 등이다.◇ 부동산명의신탁의 유형에 따른 소송 방법① 양자간 명의신탁의 경우, 등기명의는 명의수탁자에게 있지만, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이고, 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권이전등기말소소송을 할 수 있다.② 3자간 명의신탁의 경우에도, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기말소를 구할 수 있다. 한편, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구권을 갖는다.결국, 명의신탁자는 매도인에게 갖는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인이 명의수탁자에게 구할 수 있는 소유권이전등기말소를 매도인을 대위하여 행사할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기소송을 할 수 있다.③ 계약명의신탁의 경우에도 명의신탁약정은 무효인데, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 유효한지 여부는 매매계약상 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았는지에 따라 결론이 달라진다. 매도인이 명의신탁약정 사실을 알지 못했다면 매도인과 명의수탁자간의 매매계약은 유효하고, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기도 유효하다. 그 결과 명의수탁자는 명의신탁자를 포함한 모든 사람에 대하여 그 소유권을 주장할 수 있다. 한편, 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기청구를 할 수 없으나, 명의신탁자가 명의수탁자에게 매매대금을 제공한 것이고, 명의수탁자는 명의신탁자의 손해 아래 부동산의 소유권을 취득한 것이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에게 매매대금 상당의 부당이득반환청구소송을 할 수 있다. 만일, 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았다면 매도인과 명의수탁자간 매매계약은 무효이고, 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기도 무효가 된다. 따라서, 부동산에 대한 소유권은 매도인에게 그대로 남아있게 되고, 매도인은 명의수탁자에게 경료된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으며, 명의수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있다.한편, 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁약정에 기해 매매대금을 제공했으나 명의신탁약정이 무효가 된 것이므로, 명의수탁자에게 다시 매매대금 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있고, 그 권리를 보전하기 위하여 명의수탁자가 매도인에게 갖는 매매대금반환청구권을 대위하여 행사할 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 계약톡] 부동산 명의신탁의 효력과 명의신탁해지
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기부상의 소유 명의만을 명의수탁자 앞으로 해 놓는 것을 말한다. 이번 시간에는 부동산 명의신탁의 유형과 무효여부, 명의신탁 해지가 가능한지 등에 정리해 보겠다.◇ 부동산 명의신탁의 3가지 유형과 효과부동산 명의신탁의 유형으로는 3가지가 있다. 구체적으로, ① 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁(양자간 명의신탁), ② 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁(3자간 명의신탁), ③ 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁(계약명의신탁) 등이다.1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고, 부동산에 관한 소유권 등 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안되며, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 원칙적으로 무효이다.따라서, 명의수탁자 명의의 등기는 원인무효가 되고, 명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자 또는 원소유자(매도인)에게 남아있게 된다. 이때 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서는 물론이고, 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장할 수 없다.다만, 명의신탁의 3가지 유형 중 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의의 등기가 유효하게 되는 경우도 있다. 구체적으로 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 약정사실을 알았다면 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기가 무효가 되지만, 만약 매도인이 명의신탁 약정사실을 알지 못했다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하게 된다.◇ 명의신탁 약정이 유효한 경우와 명의신탁해지원칙적으로 명의신탁 약정이 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 명의신탁 약정이 유효함을 전제로 명의신탁해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 없다. 명의신탁의 해지란 명의신탁 약정이 유효함을 전제로 하기 때문이다.그런데, 법에서 예외적으로 명의신탁 약정이 유효한 경우를 규정하고 있는바, 이때는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁 해지에 기한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 있다. 구체적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 의하면, ① 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우, ② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, ③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 중에 해당하면서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 명의신탁 약정을 유효로 하고 있다.따라서, 위와 같이 종중, 배우자, 종교단체 등 소유의 부동산 재산에 대해 명의수탁자 명의로 명의신탁을 한 경우, 명의신탁 사실을 입증하여 명의수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- 재건축조합 부동산인도 청구 패소…이례적 판결 나와
- [이데일리 e뉴스 김민정 기자] 재건축조합 조합원이 분양신청을 하였다 하더라도, 현금 청산을 받고자 하는 경우에는 분양계약체결을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수 있다.국토교통부의 주택재건축정비사업조합 표준정관(이하 ‘표준정관’)에 따르면 조합은 관리처분계획인가 후 일정 기간 내에 분양계약체결기간을 정하여 분양계약을 체결해야 한다.그런데 실제로는 상당한 기간 동안 분양계약체결기간을 정하지 않고 일부러 지연시키는 조합이 많아 피해사례가 속출하고 있다. 때문에 지금까지는 반드시 현금청산을 받으려는 조합원조차도 분양계약체결기간이 지나지 않았다는 이유로 현금청산자가 될 수 없고 건물명도소송에서 모두 패소하여 쫓겨나기 마련이었다. 또한 이사 자금이 부족해 이주비대출을 받거나, 원하지 않아도 사업비나 이주비 이자를 부담할 위험도 져야 했다.그런데 지난해 말, 조합원이 현금청산을 원하여 분양계약을 체결하지 않을 것을 명시적으로 밝히고 있음에도 불구하고 조합이 상당기간 동안 분양계약체결기간을 정하지 아니해 현금청산자가 될 기회를 제공하지 않고, 건물명도를 청구하는 것은 신의칙에 반해 위법하다는 이유로 조합이 건물명도 소송에서 패소하는 판결(서울서부지방법원 2015가합33373 판결, 2016. 1. 6. 확정)이 선고된 사실이 알려졌다.해당 사건은 원고인 재건축조합이 정관에서 분양계약체결절차를 예정하고 있으면서도 관리처분계획인가 후 상당기간 동안 분양계약체결절차를 밟지 않고 있었다.이 사건의 피고였던 조합원은 이미 법무법인 한별의 자문을 받아 재건축조합에 대하여 현금청산을 받을 것임을 명확히 했고, 빨리 분양계약체결기간을 지정하여 줄 것과 자신은 분양계약을 체결하지 아니하고 현금청산을 받을 것임을 밝힌 상태였다.그런 상황에서 재건축조합은 관리처분인가 후 위 조합원에 대해 도시정비법 및 정관에 따라 이 사건 부동산을 인도(명도) 할 것을 청구한 것이다.이에 조합원 측은 조합원인 당사자가 분양계약을 하지 않는 방법으로 현금청산 할 의사를 명확히 밝히고 분양계약 체결기간을 조속히 지정해줄 것을 요청하였음에도 불구하고, 재건축조합이 관리처분계획인가 이후에 정당한 이유 없이 분양계약체결 절차를 거치지 않고 분양계약 체결을 미룬 상태에서 부동산의 인도(명도)를 구하는 것은 신의칙에 반한다고 항변하였다.법원은 항변을 받아들였고, “재건축조합이 정관규정에도 불구하고 관리처분계획변경인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 분양계약체결절차를 진행하지 않음으로써 조합원인 당사자에게 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 부동산에 대한 인도를 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 아니한다”라고 했다. 결국 부동산인도(건물명도) 청구사건에서 조합 패소가 확정된 것이다.해당 판결은 재건축조합의 자의적 태도에 따라 조합원들의 권익이 침해된다는 주장을 법원이 받아들였다는 데 의의가 있다. 특히 재개발, 재건축 조합이 조합원을 상대로 한 부동산인도(건물명도)소송에서 패소하는 사례가 없다는 점에 비추어 이례적인 판결이라고 할 수 있는 것. 소송을 진행한 현인혁 법무법인 한별 대표변호사에 따르면, “해당 판결은 앞선 사례를 찾을 수는 없었지만, 이는 지금까지 변호사들이 위와 같은 주장을 하지 않았기 때문으로 보인다”며 “위 판결의 내용이 타당하고, 재건축조합에 대하여는 성실히 분양계약체결 절차를 이행하라고 하기만 하면 돼 이번 사례를 통해 다른 법원도 위와 동일한 결론을 선고하는데 부담을 느끼지 않을 것으로 사료된다. 때문에 변호사들이 적절히 대응만 한다면 동일한 취지의 선고가 잇따를 수 있을 것으로 생각한다”고 전했다.실제로 위 판결로 인해 건물명도소송에서 패소 가능성이 있음을 알게 된 조합이 앞으로는 미리 성실하게 분양계약절차를 이행하게 강제하는 효과를 기대하고 있다. 그렇게만 된다면, 현금청산자가 되기를 원하는 조합원들이 경제적 지위의 불안에서 벗어날 수 있게 될 것으로 보인다.한편 현인혁 대표 변호사는 서울대학교 법과대학 사법학과 졸업, 동 대학원 석사과정(민법 전공)을 수료했고, 제42회 사법시험에 합격하여 제32기 사법연수원을 수료했다.현재 법무법인 한별의 대표변호사로서 ‘재건축·재개발 전문팀’을 비롯하여 ‘민사소송팀’, ‘금융팀’, ‘건설·부동산소송팀’, ‘형사·가사 소송팀’을 이끌고 있다.
- [김용일의 계약톡] 이행불능에 기한 부동산매매계약해지
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약의 법정해제는 상대방(채무자)의 채무불이행을 요건으로 하는데, 채무불이행에는 이행지체, 이행불능 등이 있다. 이번 시간에는 그 중 상대방의 이행불능에 기한 부동산매매계약해지와 특히 부동산에 가압류 가처분 근저당권 등기가 있는 경우를 정리해 보겠다.◇ 상대방의 이행불능에 기한 계약해제의 요건계약 상대방의 채무가 이행불능으로 된 경우, 계약 당사자는 상대방에게 최고(이행의 촉구)를 하지 않고 계약을 해제할 수 있다. 상대방의 이행지체에 기한 계약해제 시에는 상대방에게 최고를 하고 상당한 기간이 지나도록 상대방이 이행을 하지 않아야 해제할 수 있는 것과 차이점이다. 이행불능의 경우에는 이행을 전제로 하는 최고가 무의미 하기 때문이다. 다만, 여기서 상대방의 이행불능은 상대방에게 책임 있는 사유에 기한 것이어야 한다.만약, 상대방 채무의 일부만 이행불능이 되면 어떻게 될까? 이행이 불가능한 부분을 제외한 나머지 부분만의 이행으로는 계약목적을 달성할 수 없다면 채무의 이행이 전부 불능이라 보아 계약 전부를 해제할 수 있을 것이다. 다만, 나머지 부분만으로도 계약목적의 일부는 달성할 수 있다면 계약 전부를 해제하지는 못하고 그 불능된 부분만을 해제할 수 있을 것이다.◇ 매매목적 부동산에 가압류, 가처분, 근저당권 등기가 있는 경우, 계약해제와 관련된 구체적 사례① 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결, 부동산에 가처분등기가 되어 있는 경우에도 마찬가지로 볼 수 있다).② 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다(대법원 2003.5.13. 선고 2000다50688 판결). ③ 채무자가 부동산에 설정된 근저당권등기, 가압류등기 등을 말소하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없는 무자력 상태라면, 목적달성 불능으로 보아 계약을 해제할 수 있다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결).④ 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우, 매수인이 그 채무를 현실적으로 당장 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이고, 다만, 매수인은 인수채무의 이행시기 등에 관하여 다른 약정이 없는 한, 그 인수채무가 가지는 본래의 내용에 따라 이행하면 족하고 그 이행을 지체함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에 한하여 계약해제권이 발생한다고 할 것이므로, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 아니하였다고 하더라도, 그로 인하여 매매목적물인 부동산이나 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인 측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 그를 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 계약톡]채무자의 이행지체에 기한 부동산계약파기에 대하여
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약해제의 종류는 당사자의 채무불이행이 있는 경우 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있다. 이번 시간에는 부동산매매계약의 법정해제 중 채무자(상대방)의 이행지체에 기한 해제를 정리해 보겠다.◇ 채무자의 이행지체에 기한 계약해제의 요건① 채무자의 이행지체가 있어야 한다. 여기서 이행지체는 채무자에게 책임 있는 사유에 기하고 또한 위법한 것이어야 한다. 위법성과 관련하여, 부동산매매계약의 경우 쌍방이 동시이행의무가 있으므로, 상대방의 이행지체를 사유로 계약해제를 하기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 채무 역시 이행제공을 하여야 한다.② 채권자가 채무자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여야 한다. 여기서 최고는 채권자가 채무자에 대하여 채무의 이행을 촉구하는 것을 말한다. 상당한 기간이란 채무자가 이행의 준비를 하고 이를 이행함에 필요한 기간을 말하고, 상당한 기간을 정하여 최고하지 않은 경우에는, 실제로 상당한 기간이 경과하면 최고의 효과가 발생한다. 한편, 상대방이 미리 자기의 채무를 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는, 채권자는 이행의 최고 및 자기채무의 이행제공 없이도 계약을 해제할 수 있다.③ 채무자가 최고기간이 지나도록 이행을 하지 않아야 한다. 이 경우 채권자에게 해제권이 발생하지만, 해제권에 기해 실제로 해제 의사표시를 하기 전에 채무자가 이행 또는 이행제공을 하면 해제권은 소멸한다. 다만, 채권자가 최고를 하면서 최고기간 내에 이행이 없으면 다시 해제의 의사표시를 하지 않더라도 계약이 해제된다는 의사표시를 한 경우, 채권자가 자기채무의 이행제공을 한 것을 전제로 최고기간의 경과만으로 계약이 해제될 수도 있다.◇ 대법원 판례를 통해서 본 구체적 사례① 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있고, 이 경우 매도인이 이행지체를 사유로 매매계약을 해제하려면 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이지만, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 않은 경우, 매도인은 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있으면 족하다.(대법원 92다5713 판결)② 소정의 기간내에 이행이 없으면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 뜻을 포함하고 있는 이행청구는 그 이행청구와 동시에 그 기간내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사를 표시한 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에 있어서도 동시이행관계에 있는 의무자의 일방이 상대방의 이행지체를 이유로 한 해제권을 적법하게 취득하기 위하여는 자기채무의 이행제공이 있어야 한다.(대법원 92다28549 판결)③ 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 매도인이 이행제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약은 자동적으로 실효된다.(대법원 95다55467 판결)☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- 저금리시대 현혹되기 쉬운 `부동산 투자사기`, 그 대처법은?
- (사진=법무법인 법승)[이데일리 e뉴스 유수정 기자] 얼마 전 국내 대형 기획사에 소속돼 활발하게 활동하고 있는 한 유명 아이돌 가수가 선배 가수에게 거액의 부동산 투자사기를 당한 사실이 알려졌다. 해당 인물은 평소 고향 선배로 친분이 있던 연예인 A씨의 말을 믿고 총 20억원 가량을 부동산에 투자했으나, 1년이 넘도록 개발은커녕 법인조차 만들어지지 않자 A를 사기 혐의로 고소한 바 있다.최근 은행 이자보다 부동산 투자로 벌어들일 수 있는 수익금이 커지면서 부동산에 거액을 투자하는 사람들이 증가하고 있다. 그러나 위 사례처럼 이들을 노리고 사업시행 준비나 인허가 등 사실상 부동산 개발이 전혀 진행되지 않은 상태에서 투자금만 가로채려는 ‘부동산 투자사기‘ 사례도 많아 주의가 요구되는 상황이다.경기불황으로 불안한 심리를 이용해 이 같은 부동산 투자사기가 기승을 부리고 있는 것인데, 정부정책에 대한 이해나 부동산 안목이 뛰어난 사람일지라도 조직적이고 단계적으로 접근하는 부동산 사기에서 벗어나기란 쉬운 일이 아니기 때문이다.이에 대해 법무법인 법승의 이승우 대표변호사는 “부동산 투자의 경우 별도의 반환 약정이나 해제 사유가 없다면 투자금 반환을 위한 소송은 인정되지 않는다”며 “또한 ‘투자’라는 행위 자체가 손실을 발생시킬 수 있는 리스크를 가지고 가는 개념이기 때문에 어느 정도의 손실이 발생했다고 해서 모두 부동산 투자 사기로 볼 수는 없다”고 설명했다. 부동산에 투자했다가 의도했던 만큼의 수익을 얻지 못했을 경우 투자자들은 투자를 권유했던 이들을 대상으로 사기혐의로 형사고소를 하는 경우가 많지만, 앞서 언급한 바와 같이 투자라는 것이 무조건 이익을 발생시키는 것이 아니기 때문에 투자로 인해 손실이 발생했다고 해서 무조건 사기죄로 단죄할 수는 없는 노릇.투자금유치의 범죄혐의로는 투자사기, 유사수신, 횡령 등 다양한 형사적 문제가 수반될 수 있다. 사기죄는 타인을 기망하여 착오를 발생케 하고 그 착오에 기하여 재물의 교부 기타의 재산적 처분행위를 하게 함으로써 재물을 취득하거나 재산상의 불법의 이익을 취득하는 죄다. 이같은 투자사기죄를 성립하려면 투자금을 실제 사업운영에 사용하지 않고 다른 용도로 사용한 정황을 찾아야한다. 이 부분은 투자자들과 계약 당시 투자계약서의 내용을 어떻게 작성했느냐에 따라 달라질 수 있으므로 전문 변호사의 도움을 받아 검토하는 것이 좋다.이승우 변호사는 “부동산 투자사기를 당하지 않으려면 투자 전에 반드시 부동산에 대한 현장조사와 사업계획서 검토가 필요하며, 이 과정에서 별도의 투자약정이 없더라도 사업내용이나 수익금에 대한 내용은 서면으로 작성해 두는 것이 좋다”며 “정확하지 않은 분양광고나 현혹되기 쉬운 과장광고를 걸러낼 수 있는 안목이 없다면 투자 전 변호사 등의 조언을 얻는 것도 위험부담을 줄일 수 있는 방법”이라 조언했다.이어 “부동산 투자 사기가 의심되지만 투자 내용에 대한 계약서가 없는 경우에도 통화내용이나 대화내용을 녹취한 자료, 실제 투자가 있었던 통장입금내역 등은 유리한 증거로 활용될 수 있으므로 이러한 자료를 토대로 변호사에게 상담을 받아 해결책을 모색하는 것이 현명하다”고 강조했다. 그렇지만 가장 좋은 것은 사전에 부동산 투자사기를 예방하는 것. 그러기 위해서는 부동산의 등기부등본, 토지대장 등 관련 서류를 실시간으로 떼서 확인하고 원칙적으로 소유자 본인과 거래를 하는 것이 좋다. 피치 못할 사정으로 대리인과 거래를 할 경우 위임장, 인감증명서를 꼼꼼히 챙겨야 하며 현장 답사 역시 필수다. 또한 투자 대금은 반드시 본인 명의의 계좌를 통해야 한다.이승우 변호사는 “만약 부동산 투자사기가 의심된다면 조속하게 형사전문변호사를 선임해 신속하게 대응해나가는 것이 바람직하다”며 “피해자뿐 아니라 억울하게 부동산 투자사기 혐의를 받고 있는 피의자의 경우에도 형사전문변호사를 선임해야 사기 혐의를 벗을 수 있다”고 덧붙였다.한편, 이승우 변호사는 대한변호사협회에 형사법전문으로 등록돼 있다.
- [김용일의 계약톡]약정해제권에 의한 계약파기시 해약금의 기준
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 부동산 매매 계약시 장래 일정한 금원 지급을 조건으로 계약을 해제할 수 있는 권리를 약정하고, 계약금을 해약금으로 정하는 경우가 많다. 이를 약정해제권이라 한다. 이번 시간에는 약정해제권의 요건과 효과, 해약금으로 약정된 계약금이 일부만 지급된 경우 계약 파기시 해약금의 기준에 대해 정리해 보겠다.◇약정해제권 행사의 요건과 효과부동산 매매 계약 시 계약서에 별도의 약정해제권 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정된다.위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.여기서 이행에 착수한다는 것은 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하고 이행행위 자체를 착수하는 것을 말한다. 즉 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 행위의 일부를 하거나(예를 들어 중도금의 지급, 목적물의 인도 등), 이행에 필요한 전제행위를 하는 것(예를 들어 잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것 등)을 말한다.그리고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도, 당사자가 채무의 이행기 전에는 이행에 착수하지 않기로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 약정된 이행기 전에 이행에 착수할 수 있고, 그러한 경우 상대방은 약정해제권을 행사할 수 없다.계약금의 교부자(매수인)는 의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있지만, 계약금의 수령자(매도인)은 계약해제의 의사표시와 함께 받은 계약금의 배액을 제공해야만 약정해제권 행사의 효력이 발생한다. 즉 매도인은 자신이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다. 이행제공을 하면 되는 것이므로, 상대방이 이를 수령하지 않을 때 공탁까지 할 필요는 없다.◇약정된 계약금 중 일부만 지급된 경우 계약 파기시 해약금의 기준예를 들어, 부동산 매매계약시 계약금을 1억 5000만원으로 하되 그 중 5000만원은 계약 당일에, 나머지 1억원은 다음날 지급하기로 약정하고, 계약서에 “매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.”고 규정했다고 가정해보자. 매수인이 계약당일 5천만원을 지급하고, 아직 1억원을 지급하지 않은 상태에서, 매도인이 약정해제권에 기해 계약을 파기하기 위해서는 어떻게 해야할까? 매도인이 받은 5000만원의 배액인 1억원만 배상하면 될 것인지, 아니면 매도인이 받은 돈은 5000만원이지만 약정된 계약금이 1억 5000만원이므로, 1억 5000만원의 배액인 3억원을 배상해야 될지가 문제되는데, 대법원은 후자가 맞다고 판시하였는바, 그 판결내용을 소개해 보겠다.대법원은 “약정된 계약금 중 일부만 지급된 경우 수령자(매도인)가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정된 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문”이란 취지로 판시하였다.(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결)☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- [김용일의 계약톡] 계약위반시 위약벌과 무효 여부
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급하기로 약속한 금전을 위약금이라고 하는데, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되지만, 위약벌로 인정되는 경우도 있다. 이번 시간에는 위약벌의 법적 효과, 구체적인 사례들을 정리해 보겠다.◇위약벌의 법적효과 및 무효 여부에 대한 판단기준예를 들어, 계약서에 “상대방의 귀책사유로 인해 본 계약이 해제 또는 해지되는 경우 위반한 당사자는 다른 당사자에게 손해배상과 별도로 위약벌로 5억원을 지급하기로 한다”고 약정한 경우, 계약 위반시 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌의 효과가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다.계약 위반시 지급하기로 약정한 위약금이 손해배상액의 예정으로 되면, 계약위반으로 손해배상 문제가 발생했을 때 실제 발생한 손해액에 관계없이 예정된 손해배상액을 지급하면 되지만, 예정된 손해배상액이 실제 손해에 비해 부당히 과다하다는 것을 인정받게 되면 감액될 수도 있다.그러나, 약정한 위약금이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 인정되면, 계약위반자는 약정한 위약금을 위약벌로서 모두 지급해야 하고 부당히 과다하다는 이유로 감액될 수도 없다. 나아가 위약벌과 별도로 실제 발생한 손해까지 배상해야 한다.다만, 판례는 위약벌의 강제에 의해 얻어지는 채권자의 이익에 비해 위약벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효가 될 수는 있다고 하였다. 그런데, 판례가 말하는 위약벌 약정이 공서양속에 반하여 무효가 되는지에 대한 판단기준을 보면, “당사자의 일방이 그의 독점적 지위 내지 우월한 지위를 이용하여 체결한 것인지 등 당사자의 지위, 계약의 체결 경위와 내용, 위약벌 약정을 하게 된 동기와 경위, 계약 위반 과정 등을 고려하는 등 신중을 기하여야 하고, 단순히 위약벌 액수가 많다는 이유만으로 섣불리 무효라고 판단할 일은 아니다”고 하여, 위약벌 약정을 무효로 함에 극히 신중한 입장이다.◇과도한 위약벌로서 무효인지에 대한 구체적 사례① 앞서 사례에서 위약벌 약정 5억원이 지나치게 과도하므로 무효인지 여부에 대해 소송이 있었다. 이에 대해 법원은 ‘당사자 일방이 상대방에게 위약벌 조항을 강요할 수 있는 우월적 지위에 있었다고 볼 수 없는 점, 쌍방 모두에게 동등한 조건과 내용으로 위약벌 약정이 된 점, 부동산 가치가 90억원 이상이고 그 개발가치도 상당히 높을 것으로 예상되며 이 사건 사업약정이 해제되지 않았다면 원고가 시공사로서 상당한 수익을 얻을 수 있었을 것으로 예상되는 점’에 그 밖의 사정 등을 근거로, 위 5억원의 위약벌 약정이 원고가 얻는 이익에 비하여 지나치게 무겁다고 볼 수 없고 결국 위약벌 약정이 유효라고 판단하였다(대법원 2016.1.28. 선고 2015다239324 판결).② 5명의 동업관계로 운영되던 회사를 신속히 청산할 필요가 있어, 3명이 갖고 있던 주식을 나머지 2명에게 58억원에 모두 매도하기로 하는 등 합의하고 계약 위반시 위약벌로 약 3배인 146억원을 정하였으나, 피고들이 주식매매계약에 따른 대금을 지급하지 않는 등 계약위반을 하자 원고들이 위약벌 146억원을 청구한 사례에서, 법원은 원고 피고들이 동등한 지위에서 그들 사이의 동업관계를 신속하고 확실하게 청산할 목적으로 위약벌 약정을 하고, 쌍방의 계약위반시 위약벌 약정이 동일하게 적용되는 점 등을 감안하더라도, ‘위약벌 액수가 매매대가의 3배 가까이 되는 점, 원고들이 위약벌과 별도로 손해를 전부 배상받을 수 있는 점’ 등에 기타 사정을 종합하면, 이 사건 위약벌 약정은 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 원고들의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거워 공서양속에 반하고 무효라고 볼 여지가 상당하다고 판단하였다(대법원 2015.12.10. 선고 2014다14511 파기환송 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
- 종교시설 분양신청권 침해 '관리처분계획 취소 승소 쟁점은'
- [이데일리 e뉴스 정시내 기자] 최근 재개발·재건축 사업때문에 전국의 종교시설이 철거를 당하는 등 고통을 겪고 있다. 그런데 서울의 한 A교회가 종교시설의 특수성을 감안하여 보상협의를 하지 않고 일방적으로 현금청산자로 취급하여 내쫓으려고 하는 B재개발조합을 상대로 관리처분계획 취소소송을 제기하여 승소판결을 선고받았다(서울행정법원 2015구합59679 관리처분계획취소 사건).이는 종교단체가 재개발 조합을 상대로 종교시설의 특수성을 이유로 관리처분계획의 취소를 이끌어 낸 보기 드문 경우. 이에 판결을 이끌어낸 법무법인 한별(현인혁 대표변호사) 재개발·재건축 전문소송팀으로부터 이 판결의 쟁점과 법적인 의미에 관하여 자세한 설명을 들었다.A교회가 있는 B재개발조합이 수립한 관리처분계획에는 정비구역 내에 종교부지를 조성한다는 추상적 내용만 있을 뿐, A교회를 비롯한 여러 종교시설에 대한 구체적 보상에 대한 규정이 전혀 없었고 오히려 현금청산자로 취급하여 완전히 내쫓으려고 했다는 것. 현인혁 대표변호사는 헌법 제23조 제3항에서 보장하고 있듯이 재산권에 대한 정당한 보상이 없으면 조합원의 재산에 대한 수용이나 제한은 허용될 수 없다는 점을 공략, 위헌법률심판제청까지 하며 공격적으로 소송을 수행했다. 그 결과 법원은 ‘도시정비법’에서 교회나 사찰(절)과 같이 특수한 건축물을 소유한 토지 등 소유자라고 해 이들을 분양대상자에서 제외하고 있지 않기에, 이들에게도 분담금, 분양대상 대지, 조합이 건설할 건축물 또는 건축비용 보상액 등을 정한 분양안을 마련하여 통지, 분양신청절차를 거쳐야 한다고 인정했다. 즉 B조합은 이러한 절차를 지키지 아니한 채 A교회를 임의로 현금청산대상자로 정하였으므로 그 관리처분계획은 위법하다는 판결을 선고했다. 교회나 사찰과 같은 종교시설은 주택이나 상가소유자와 달리 재개발사업으로 인하여 수익을 얻는 것도 아니고 사업기간 동안 선교활동에 큰 지장을 받게 된다. 그럼에도 불구하고 조합과 협의가 되지 않는다면 현금청산대상자로 분류돼 일방적으로 쫓겨나거나, 일반 주택분양 신청을 강요받는 경우가 대다수. 사업 구역 내에 존속한다고 하더라도 조합과의 협의에 따라 그 보상 내용도 천차만별이다. 현인혁 대표변호사는 이런 일들이 발생하는 원인이 도시정비법이 관리처분계획에 기준을 정하면서 종교시설과 같이 특수한 경우에 대한 기준을 규정하지 않은데 있다고 설명했다.‘관리처분계획’이라는 것은 종전의 토지 등 소유권과 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획. 도시정비법 제48조 등에서 일반적 경우에 대한 기준은 있으나, 일반 주택이나 상가분양이 적절하지 않은 종교시설 등 특별한 경우에 대하여는 조합의 자율에 맡긴 채 최소한의 기준마저 마련하지 아니한 실정이다.그렇기에 위의 판결 내용은 종교시설과 같은 특수한 사정이 있는 소유자에게도 반드시 원칙적인 분양안을 마련하여 통지하고 분양신청절차를 거쳐야 하며, 이러한 권리를 침해한 관리처분계획은 위법하다는 것을 밝힌 점에서 이번 판결은 중요한 의미를 갖는다.현인혁 변호사는 위 판결은 유사 사례가 없는 상황에서 적극적으로 종교시설로서의 특수성을 주장하며 관리처분계획자체를 취소시킨 판결이라면서, “재개발, 재건축은 물론 많은 소송의 경우에 판례가 존재하지 않는다는 이유로 미리 포기하고 자신의 권리를 포기하는 행태는 기회를 날리는 것”이라고 말했다.현인혁 대표변호사는 현재 법무법인 한별의 대표변호사로서 ‘재건축·재개발 전문소송팀’을 비롯하여 ‘민사소송팀’, ‘금융팀’, ‘건설·부동산소송팀’, ‘형사·가사소송팀’을 이끌고 있다.
- [미리보는 이데일리 신문]'브렉시트' 시계제로..혼돈의 세계경제
- [이데일리 오희나 기자] 다음은 6월 20일 자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-‘브렉시트’ 시계제로...혼돈의 세계경제-특허사냥당한 현대차-경기부양 마중물 ‘10조+a’ 뿌리나-정진석 ‘폴더 사과’...한숨돌린 새누리△줌인-안시현 한국여자오픈우승-[사설]비대위원장을 핫바지로 만든 집권당-[사설]제주공항은 중국 항공사들의 안방인가-국정원 “IS, 주한미군...우리국민 테러대상 지목”△검찰, 롯데 수사 열흘-호텔 상장, 제2 롯데월드 분양...계열사 주요 프로젝트 ‘올스톱’-왜 하필 지금...수사시기·배경 뒷말 무성-‘롯데 사태’ 태광그룹에 불똥튀나△브렉시트 D-3 시계제로-‘잔류와 탈퇴’ 어느쪽이든..23년만에 하나된 유럽 금가-“이미 노출된 악재..충격 제한적 코스피 조정 폭 5~10% 그칠 것”-브렉시트 가결시 향후 전망..안전자산 폭등→신흥국자금회수 금융시장 쓰나미-전세계 ‘브렉시트 가결’ 잇단 경고..JP모간·HSBC “5000명 이상 감원 불가피”-3년전 브렉시트 꺼낸 캐머런..예상밖 反EU여론에 부메랑△정치-與복당 파문 ‘90절’ 봉합...친박·비박 차기 전당대회 별러-‘김수민 파동’으로 본 비례대표 공천 문제점..폐쇄형 공모로 ‘나눠먹기’여전△경제-조선·해운업 구조조정 따른 대량실업 눈앞...재정확대 불가피-전문가들 ‘추경효과’ 놓고 갑론을박 “슈퍼추경 필요” VS “경기부양 미미”-[현장에서]‘방폐장’ 공청회 파행부른 산업부의 불통△금융·재테크-결혼자금은 안전한 채권에 넣고...적립식펀드 투자해 목돈 마련을-“조선·해운업 구조조정 보험대출 부실화 불러”-김덕수 여신금융협회장 “카드·캐피털사 영업규제 풀겠다”△Industry&Company-현대기아차, 특허 출원2만건...‘국제적 먹잇감’ 탈출 안간힘-김공식 美특허전문변호사 “한국 자동차 기술은 선진국, 특허는 후진국”-선주협회장 “대부분 해운사 건실한데 리스크업종 낙인”-김영석 해양수산부 장관 “조양호회장, 한진 회생의지 강해”△산업-男다른 감각으로 진두지휘...패션家 ‘딸 경영’전성시대-“카카오 대리기사, 심야셔틀 탑승 막겠다”-‘백화점·쇼핑몰 장점 결합’ 신세계 百 김해점 오픈△중소기업·벤처-車소음 줄이는 고무부품 개발..“BMW·벤츠도 쓰고 있죠”-개성공단 가동 중단 4개월...업체들 발동동△Culture&Sports-위작·대작 말많은 미술계...김환기가 잠재울까-조선의 글자 그림이 되다 ‘근대회화의 거장들’ 展△스포츠-‘아버지 생신 축하드려요’...신지애, 시즌 2승 선물-‘끝판왕’ 깬 추신수-깜짝 스타 랜드리, 오른팔에 ‘의리광고’-메시웃고 호날두 울고...‘축구의신’ A매치 성적 명암-평창동계올림픽 조직위 내달부터 자원봉사자 모집-박병호 12호포, 강속구 약점 우려 날려△화통토크-김동호 BEF 첫 민간 조직위원장 “부산영화제 ‘표현의 자유’ 사수...보이콧 영화인 마음 되돌릴 것”△총장과의 대화-유지수 국민대 총장 “산업수요에 맞춰 교육 변해야...인문계도 예외없이 코딩 가르쳐”△Stock Market-당분간 수급공백 “보수적 대응”VS “저가매수 기회”-[펀드워치]주식형펀드 1748개 모두 마이너스-[주간추천주]실적개선 기대감에 삼성전자·동성화학 ‘러브콜’△마켓in-급한불 껐지만...동국제강 ‘페럼클럽’도 팔기로 -한국자산신탁, 23~24일 상장 수요예측-4년만에 ‘투자적격’회복..‘부활의날개’편 쌍용건설-대한제당, TS저축銀 팔아 ‘두토끼’잡는다△글로벌마켓-샤오미 ‘통신 공룡’과 손잡고 제2도약 시동-‘멍청한 도널드’ 트럼프 조롱 맥주 나왔네-‘사우디 실세’만난 오바마...해빙무드 신호탄?-‘日 와타나베 부인’ 로봇펀드에 꽂혔네-홍콩부호 리카싱 식사대접법 “저와 식사하려면 제비뽑기 하세요”△People&사람들-세계 81개국 155개 하늘길 넓히고 ‘하늘호텔’A380도 79대나 띄우죠-[이사람의 영업비밀]윤석제 ‘쥬씨’ 대표 -캄보디아 어린이와 함께..경찰부부 ‘특별한 허니문’-홍성열 마리오아울렛 회장, 서강대에 30억원 기부△오피니언-[목멱칼럼]‘치매치료제’ 기다리는 사람들-[생생확대경]‘한지붕 두가족’與, 이혼만 남았나-[기자수첩]‘약물 주홍글씨’ 김재환, 땀으로 지워라△사회-“2년후에 두배”..수강생에 자기땅 비싸게 판 재테크 강사-‘정운호 돈받은 혐의’ 검사 뇌출혈 입원중-폐렴으로 사망한 80대 전직광부, 산재 아니다‘-방치된 전국 미활용 폐교 933곳..교육부 ‘알리미’ 상세 서비스 시작△부동산-송도 ‘맑음’ 영종 ‘흐림’ 청라 ‘비’..인천 경제자유구역 ‘엇갈린 운명’-여의도 20분 거리, 저렴한 반전세-시흥 은계 지구 ‘착한 분양가’로 유혹
- [김용일의 계약톡] 계약위반시 위약금과 손해배상 예정액의 감액기준
- [김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 부동산 매매계약에 있어 상대방이 계약위반을 할때 받기로 한 금원을 위약금이라고 하는데, 위약금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고 이러한 손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 여러사정을 고려하여 직권으로 감액할 수 있다. 실제 부동산 매매계약에서 계약금을 위약금으로 정하는 경우가 많고, 위약시 손해배상액의 예정으로서 계약금반환과 관련하여 분쟁이 많은바, 이번 시간에는 법원의 구체적인 감액기준과 사례들을 정리해 보겠다.◇손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우인지 판단기준부동산매매계약에서 계약위반시 지급할 손해배상액을 미리 정하였다면, 실제 손해가 더 많이 발생하더라도 원칙적으로 예정된 배상액만 받을 수 있다. 그러나, 예정된 손해배상액이 실제 손해에 비해 부당하게 과다한 경우에는 법원이 재판결과 현출된 여러 요소를 종합적으로 고려하여 감액할 수 있다.구체적으로 대법원 판례에 의하면, “민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지 및 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때 즉, 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이며, 여기의 ‘손해배상의 예정액’이라 함은 문언상 배상비율 자체를 말하는 것이 아니라 그 비율에 따라 계산한 예정배상액의 총액을 의미한다고 해석하여야 한다(대법원 20007.28. 선고 99다38637 판결).” ◇판례를 통해서 본 구체적 사례① 통상적으로 부동산 매매대금의 10% 상당을 계약금이자 위약금으로 정하는 경우가 많은데, 이러한 경우 10% 상당의 계약금은 손해배상액의 예정으로 적당한 금액이라고 판단되는 경우가 많다. 그러나, 앞서 법원의 판단기준에 따라 구체적 사정에 따라서는 전체 매매대금의 5% 상당을 계약금으로 정한 경우에도 부당히 과다하다고 하여 감액된 계약금반환소송 사례도 있다.② 매수인이 중도금 지급기일을 지키지 아니하여 매도인으로부터 이를 추궁받고 잔금 지급기일의 엄수를 다짐받자, “잔금기일을 위반한 경우에는 중도금까지 포기하기로 한다.”는 내용의 약정을 한 경우, 이러한 약정은 매수인이 위약시 계약 당시 약정한 위약금과 더불어 위 중도금도 손해배상액으로 예정한 것으로 추정된다고 하면서, 계약당시 약정한 위약금 및 위 중도금이 전체대금에서 차지하는 비율, 매수인의 잔금지급기일의 불이행으로 매도인에게 특별히 다액의 손해가 발생하지 않은 점 등을 종합하면, 위 손해배상의 예정액은 부당히 과다하다고 보여지므로 이를 감액하여 매매대금의 10% 정도로 정함이 상당하다고 판단한 사례가 있다.③ 채무자가 계약기간 내에 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 채권자에게 지불하는 금액을 지체상금 또는 지체보상금이라고 하며 구체적으로 아파트입주 지체상금, 공사 지체상금 등이 있다. 이러한 지체상금의 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다. 따라서, 계약 총액에서 지체상금률을 곱하여 지체상금을 산출하기로 정한 경우, 지체상금 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 보아 부당히 과다한 경우는 법원이 직권으로 감액할 수 있는 것인데, 여기서 부당히 과다한지 여부는 지체상금률 자체가 아니라 계산된 ‘지체상금 총액’을 기준으로 하여 판단한다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사
