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- KB금융, ‘WM스타자문단’ 자문위원 위촉
- 허인(왼쪽 두번째) KB국민은행장이 11일 서울 여의도 KB증권 신사옥 더케이타워에서 ‘WM스타자문단 자문위원 위촉식’을 열고 윤경은(오른쪽 두번째) KB증권 사장 및 WM스타자문단으로 위촉된 외부자문위원들과 기념촬영을 하고 있다. 왼쪽부터 임완호 노무법인 정론 대표노무사, 허 행장, 고종완 한국자산관리연구원장, 한상춘 미래에셋대우증권 리서치센터 부사장, 김영익 교수, 윤 사장, 유영하 세무사. (사진=KB금융지주)[이데일리 박일경 기자] KB금융그룹은 11일 서울 여의도 KB증권 신사옥 더케이타워에서 ‘WM스타자문단 자문위원 위촉식’을 열고 다양한 분야에서 최고로 손꼽히는 전문가 5명을 외부자문위원으로 위촉했다고 밝혔다.‘WM스타자문단 자문위원’은 한국을 대표하는 이코노미스트 김영익 교수, 국제금융 분야의 대가 한상춘 미래에셋대우증권 리서치센터 부사장, 국세청 승인 1호 미국세무사인 유영하 세무사, 노무법인 정론의 임완호 대표노무사, 부동산 가치투자 전문가인 고종완 한국자산관리연구원장 등 각 분야 전문가들로 구성됐다.이들은 KB금융의 내부 전문가 그룹인 ‘KB WM스타자문단’과의 교류와 고객세미나 등을 통해 KB의 자산관리 역량을 최고로 유지하는데 기여할 것으로 기대된다.허인 국민은행장은 이날 위촉식에서 “WM스타자문단은 자문위원들과의 교류를 통해 전문성을 보다 더 강화시키고 고객들에게 ‘한 차원 높은’ 자산관리 서비스가 지속될 수 있도록 노력해 달라”고 당부했다.KB금융의 ‘WM스타자문단’은 은행·증권·자산운용의 투자전략 및 포트폴리오 전문가, 은퇴설계 전문가, 부동산 전문가, 세무사, 회계사, 변호사, 프라이빗뱅커(PB) 중 스타급 전문가 34명으로 구성된 전문가 그룹으로 고객맞춤형 투자솔루션 제안, WM 현장 직원 연수, 고객세미나 제공 등 영업현장 지원을 통해 ‘KB형 자산관리 종합솔루션 서비스 모델’을 구현하는 역할을 하고 있다.
- '천만장자' '이인자 남편'…99% 뒤흔드는 1% 귀환
- “주류의 메가트렌드가 세상법칙을 결정하던 시대는 갔다.” 저자 마크 펜과 메러디스 파인만은 수많은 ‘마이크로’를 이해해야 미래사회 변화가 제대로 보인다고 주장한다(이미지=이데일리 디자인팀).[이데일리 오현주 문화전문기자] ＃ 유능한 변호사 A씨는 자주 들르던 바에서 바텐더로 일하던 B씨를 만나 결혼했다. 사업가 C씨는 운영하던 인터넷쇼핑몰이 대박을 터트리자 파트타임으로 일하던 배우자 D씨에게 살림을 전담하라고 했다. 그러던 어느 날 B씨와 D씨에게 덜컥 다른 연인이 생긴다. A씨와 C씨는 자책한다. 배우자의 외도가 자신들의 일 중독 때문이라고. 옴니버스 드라마 같은 상황이 아닌가. 그렇다면 이런 질문쯤은 우스울 거다. ‘앞의 두 사례에서 남편을 골라내시오!’ 답부터 공개하자. 남편은 B씨와 D씨다. 둘 중 앞의 사례는 미국드라마 ‘섹스 앤 더 시티’에 나오는 미란다 집 얘기고, 뒤의 사례는 영화 ‘인턴’에 나오는 줄스 CEO 집 얘기다. 헷갈리는 게 정상이다. 헷갈리게 하는 형편이 많아졌단 방증이기도 하고. 이 정도로 ‘세대차 어쩌구’ 할 생각은 없다. 하지만 세상은 변했다. ‘남편은 하늘!’까진 아니더라도 분명 ‘일인자’였던 시절이 있었으니까. 남편들은 경제력과 정보력을 독점해 가정 내 우월한 지위를 유지했다. 결혼관계가 성립하던 시점부터 그랬다. 남자가 나서 대개는 자신보다 좀 부족한 듯한 여자를 낙점했으니. 그런데 이제는 아닌가 보다. 아내에게 일인자 자리를 내준 ‘이인자 남편’이 속속 등장하는 거다. 다만 조심할 게 있다. ‘이인자’가 ‘무능’인 건 아니란 거다. 역할이 달라졌단 의미니까. ‘이인자 남편’은 아내가 경제의 고삐를 죄는 대신 자신은 전통적 여성의 역할이던 가사와 육아를 챙기겠다고 생각하는 거다. 핵심은 ‘이인자 남편’이 몇몇 커플의 유난스러운 제스처가 아니란 데 있다. 세계적으로 증가하는 추세라니 미국통계를 한번 보자. 아내가 ‘일인자’가 되는 걸 전혀 개의치 않아 전업주부를 자처한 남편은 1989년 110만명에서 2012년 220만명으로 2배가 늘었단다. 그중 ‘가족을 챙기기 위해서’란 적극적인 의사를 표명한 남편도 4배가 증가해 5%에서 21%다. 그런데 ‘이상한’ 혹은 ‘이상적인’ 가족형은 이뿐만이 아니다. ‘비혼족’ ‘개방혼’ ‘성적 양다리’ ‘인터넷 결혼족’ ‘독립부부’ 등 줄줄이다. ‘결혼은 일생에 딱 한 번’이란 정설도 따분한 얘기가 됐다. 두 번도 모자라 ‘삼혼족’도 증가세. 역시 미국통계로, 결혼을 세 번 이상 한 이들의 수는 2015년에 920만명을 넘어섰다. 기혼자 중 29%를 차지하며 오히려 초혼자 24%보다도 높다. “몇몇의 거대한 힘이 세상 돌아가는 법칙을 결정하던 ‘메가트렌드’의 시대는 갔다.” 책은 이 핵심논제를 토대로 최소 10년 내 영향력을 더욱 키워갈 50가지 ‘마이크로트렌드’를 꺼내 변화상을 가늠한다. 여론조사·마케팅·광고전략전문가로 40년간 일한 마크 펜이, 홍보회사 파인포인트를 설립·운영하는 메러디스 파인만과 의기투합했다. 저자들이 집중한 건 작지만 막강한 힘을 발휘하는 ‘특별한 1%의 법칙’. 다시 말해 채 1%에도 미치지 못하는 작은 집단이 시장을 선점하고, 선거결과를 뒤집고, 산업계에 지각변동을 일으키는 등, 사회를 송두리째 바꿔놓는 장면이 심심찮게 연출된다는 거다. 사실 처음은 아니다. 10년 전 전작 ‘마이크로트렌드’(2018)에서 마크 펜이 이미 주목했던 터. 작은 집단의 행위가 그 담을 넘어 엄청난 영향력을 미치는 원리를 설명했더랬다. 이번 책은 ‘그 10년 뒤’ 편 정도가 될까. 그 잣대로 저자들은 다시 10년을 가늠한다. 달라진 점이라면 ‘작은’이 더 파워풀해졌다는 것. 99%를 뒤흔드는 1%가 됐다는 얘기다. △‘메가→마이크로’? ‘포드 경제→스벅 경제’! ‘메가에서 마이크로로’의 배경에는 전제가 있다. 시스템 전환이다. 경제로 한정하자면 ‘포드 경제’가 ‘스타벅스 경제’에게 자리를 내준 ‘사건’이라고 할까. 대량생산과 대량소비로 먹고살던 ‘포드 경제’가 맞춤형 생산과 차별형 소비를 먹고 자라는 ‘스타벅스 경제’로의 극적인 탈태가 이뤄졌단 얘기다. 변수는 ‘개인화’였고 관건은 ‘색’이었다. 대량생산체제에서 판박이처럼 찍어내는 자동차는 오로지 검정색뿐이었고, 개인적인 취향을 십분 반영한 소량생산체제에선 온갖 알록달록한 상품이 가능했던 거다. 이후는 ‘선택’의 욕구를 키운 시간이 됐다. 그런데 ‘뜻밖의 현상’이 감지되더란 거다. 선택의 폭을 넓혔더니 넓혔지만 오히려 그 선택이 위축되는 묘한 그림이 그려진 거다. 스타벅스 매장으로 직접 들어가 보자. 매장에는 오늘도 어제는 없던 상품들이 눈을 괴롭힌다. 손님의 고민이 깊어 보인다. 하지만 그것도 잠깐. 결정은 간결하다. “아메리카노!”다. 비단 커피뿐이겠나. 방송콘텐츠 취향도 다를 게 없다. TV 리모컨만 누르면 수도 없이 많은 채널이 얼굴을 들이대지만 선택은 늘 어제 그 채널이니까. “선택의 시대가 도래하자 정작 실험적인 선택을 하지 않더라”는 게 저자들의 주장이다. 새로운 걸 찾으려는 시도를 접고 오히려 더 깊이 땅을 파고 들어가는 두더지족만 ‘양산’하고 있다고. 선택할 게 많으면 선택이 다양해지리란 마땅한 예측이 완전히 빗겨간 거다. 실제로 한 기업의 검색엔진 세계시장점유율은 98%에 달하기도 한다니 말이다. ‘두더지’ 덕분인가. 예전엔 꿈도 못 꾸던 ‘숫자’를 품은 이들이 생겨났다. ‘천만장자’다. 순자산 1000만달러(약 111억 6000만원)가 요즘 부의 기준이라는데. 주로 금융과 기술, 의료와 제조, 부동산과 건설 분야에 집중됐단다. 특히 기술. 여기에 적을 둔 사업가들이 기술로써 다른 산업을 파괴하는 방식으로 크게 벌거나 크게 잃는 행태를 반복한다는 거다. △1%들이 충돌하는 물밑 봐야 기술 분야의 1% 중엔 ‘노PC족’이 눈에 띈다. ‘PC를 안 쓰는 이들’이란 뜻이다. 문명과는 거리를 두겠다는 건가. 아니다. 오히려 PC가 거추장스러워 내다버렸다는 이들이다. PC뿐인가. 노트북도 크고, 태블릿도 무겁단다. 이들이 선택한 건 ‘스마트폰’뿐이다. 비중도 적잖다. 2020년이면 미국인 4160만명이 모바일기기로만 인터넷을 이용할 거라니. 먼 미래 일도 아니다. 이미 지난해 3440만명에 도달했단다. 책은 저자들이 감지한 물밑 기류의 미묘한 움직임을 치밀하게 짚어낸다. 다만 미국사례에 치중하다 보니 진짜 남의 나라 얘기처럼 보이는 한계가 아쉽다고 할까. 하나만 붙들어두면 된다. 거창한 프레임이 짜놓은 그럴듯한 외양에 정신이 팔려 미세하게 번지는 균열을 놓치지 말라는 당부. 혹여 오늘도 “세상 돌아가는 일을 도대체 이해할 수 없다”는 푸념을 늘어놨나. 수많은 1%가 충돌하는 바닥 전경을 놓쳤으니 당연하다. ‘웰빙중독자’가, ‘드론’이, ‘소셜 백만장자’가, ‘지능형 방송콘텐츠’가, ‘샤이 보수’가, ‘신흥 공장노동자’가 꿈틀댄다지 않나.
- [김용일의 부동산톡] 공인중개사 중개수수료와 부동산계약파기
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 공인중개사는 중개업무를 수행하고 중개의뢰인으로부터 중개수수료(중개보수)를 받는다. 중개보수와 관련한 분쟁도 많이 발생하고 있는데, 이번 시간에는 중개보수의 지급요건 및 지급시기, 공인중개사 배제후 직거래시 문제, 부동산계약파기의 경우 중개보수 지급 문제 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산 중개수수료의 지급요건 및 지급시기, 공인중개사 배제 후 직거래 시 문제공인중개사법에 의하면, ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(제2조 제1호), ‘중개업’이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다(제2조 제3호).이를 전제로 공인중개사법은 중개수수료와 관련하여 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”고 규정하고 있다(제32조 제1항). 다만, 공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수를 청구하기 위해서는 그 전제로 부동산 중개계약이 존재해야 하는데, 부동산 중개계약은 원칙적으로 중개의뢰자가 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 공인중개사가 이를 승낙하는때에 성립하며, 이는 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부는 불문한다.중개계약은 있는 것으로 인정되지만 구체적인 중개보수액은 확실히 약정하지 않은 경우에도, 대법원은 “공인중개사는 상인이고 상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 이상 상당한 보수를 청구할 수 있다.”고 하였다(대법원 68다955 판결). 그리고, 중개보수는 거래가 성사되어야 청구할 수 있다. 공인중개사가 중개의 노력을 많이 하였더라도, 중개행위로 인하여 결국 계약이 성립되지 않았다면, 공인중개사는 중개보수를 청구할 수 없다.또한, 공인중개사법 시행령 제27조의 2는 중개보수의 지급시기와 관련하여, “중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 규정하고 있다. 따라서, 원칙적으로 약정에 의하되, 약정이 없을 때는 계약이 성사되고 거래대금이 지급되어야만 중개보수를 청구할 수 있다.다만, 공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였고, 귀책이 없음에도 불구하고 중개행위 도중에 당사자들이 해당 공인중개사를 배제하고 자신들끼리 직거래를 한 경우라면, 공인중개사는 자신의 중개행위 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 수 있다. 관련하여 법원은 “중개업자는 원칙적으로 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.”고 하였다(인천지방법원 2008나9235 판결).◇ 부동산매매계약 성립후 계약금만 지급된 상태에서 계약이 파기된 경우 예를들어, 부동산매매계약 성립후 계약금만 지급된 상태에서 공인중개사의 고의 또는 과실 없이 매매당사자가 일방적으로 계약을 파기한 경우, 중개보수를 받을 수 있을지가 문제된다. 앞서 공인중개사법 시행령 제27조의2는 “중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 하였는데, 위 규정의 문구만 보면, 공인중개사의 잘못 없이 계약해제, 계약해지되어 거래대금의 지급이 완료되지 않은 경우, 공인중개사가 중개보수를 받을 수 없는 것처럼 보이기 때문이다.관련하여, 공인중개사법은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받지 못한다.”고 규정하고 있다(제32조 제1항 단서). 따라서 반대해석을 하면, 일단 중개대상물에 대한 계약이 성립한 후에 공인중개사의 고의 또는 과실이 없이 계약이 파기된 경우라면, 공인중개사가 중개보수를 요구할 수 있다고 보는 것이 맞다.또한, 중개보수의 지급시기와 관련하여,“약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 규정한 공인중개사법 시행령 제27조의2 규정의 해석과 관련해서도, 비록 거래대금이 지급되지 않았지만, 공인중개사가 아닌 당사자들의 귀책으로 중개대상물의 거래대금 지급이 불가능하게 된 것이므로, 이러한 경우에는 거래대금의 지급기한이 도래한 것으로 간주하여, 결국 공인중개사의 중개보수 청구는 정당할 것이다.다만, 이 경우 약정된 중개보수가 감액될 여지가 있다. 관련하여 대법원은 “중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다.”라고 판시하였다(대법원 2001다42240 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁에 대한 과징금과 형사처분
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자(실제 소유자)가 부동산의 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기부상의 소유 명의만을 명의수탁자 앞으로 해 놓는 것을 말한다. 이번 시간에는 부동산 명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금), 형사처분, 공소시효 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산명의신탁에 대한 행정적 제재(과징금)1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항은 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있고, “명의신탁약정은 무효로 한다.”(제4조 제1항), “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.”(제4조 제2항)고 하여, 제3조 제1항에 위배된 명의신탁의 민사적 효력을 원칙적으로 부인하고 있다. 한편, 부동산실명법은 위와 같이 명의신탁의 민사적 효력을 부정하는 것에서 나아가, 행정적 제재와 형사처벌까지 규정하고 있다.먼저, 행정적 제재에 대해 살펴보면, 부동산실명법은 명의신탁자에게 해당 부동산 평가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가로서, 구체적으로 토지의 경우는 개별공시지가)의 100분의 30분에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고(제5조 제1항 제1호), 부동산실명법 시행령은 원칙적으로 과징금 부과시의 부동산의 평가액과 의무위반 경과기간에 따라 과징금의 비율을 달리 하고 있다(제3조의 2 별표).위 2가지 표를 예를 들어 설명하면, 부동산평가액이 4억원인 경우, 과징금 부과율이 5%가 되고, 여기에 의무위반 기간이 2년을 초과했다면 과징금 부과율은 15%가 된다. 두가지 과징금 부과율을 합산한 20%(= 5% + 15%)가 최종 과징금 부과율이 되고, 부동산평가액 4억원에 20%를 곱한 금액인 8천만원이 과징금이 되는 것이다.참고로, 부동산실명법 시행령은 과징금 감경과 관련하여,“조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.”고 규정하고 있는데, 위 규정상 감경여부는 필수사항이 아니라 관할관청의 재량사항이다(대법원 2005두3257 과징금부과처분취소).한편, 부동산실명법은 명의신탁자(실제 소유자)에게만 과징금 부과를 규정하고 있으므로, 명의수탁자(등기 명의자)에게는 과징금이 부과되지 않는다. 또한, 명의신탁자의 경우에도 명의신탁의 등기가 해소된 때부터 5년이 지나면 제척기간이 경과되어 과징금이 부과되지 않는다.◇ 부동산명의신탁에 대한 형사처벌과 공소시효부동산실명법은 명의신탁에 대한 형사처벌로, 명의신탁자(실제 소유자)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있고, 명의수탁자(등기 명의자)는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다(제7조). 한편, 범죄행위가 종료한 후 일정한 기간이 경과하면 공소권이 소멸하여 처벌할 수 없게 되는데, 이를 공소시효라고 하며, 2007.12.21. 개정된 형사소송법 제249조는 각 범죄의 형량에 따른 각 공소시효 기간에 대해 규정하고 있다. 부동산실명법을 위반한 부동산 명의신탁의 경우를 살펴보면, 명의신탁자의 경우, 5년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 7년이고, 명의수탁자의 경우, 3년 이하의 징역형이 규정되어 있으므로, 공소시효는 5년이 된다.여기서, 공소시효 기간의 기산점이 문제되는데, 관련하여 명시적인 대법원 판례는 없는 것으로 보이나, 최근 등기명의자가 명의수탁자라 하여 부동산실명제법 위반으로 고발된 사안에서, 검찰이 최초 명의신탁 등기시점부터 5년이 경과하여 공소시효가 만료됐다는 이유로 공소권없음 처분을 한 것이 있다.부동산실명법은 조세정의 차원에서 제정된 법률이므로, 위 법률의 취지상 부동산명의신탁의 형사처벌에 대해서는 최초 명의신탁 등기가 경료된 시점부터 공소시효가 진행된다고 보는 것이 맞을 것이다.◇ 종중, 배우자 부동산명의신탁의 유효성과 행정제재, 형사처분부동산실명법은 종중과 종중원간, 배우자간, 종교단체와 그 산하 조직간 부동산 명의신탁으로서, 조세 포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효하다고 하였고, 이러한 경우에는 과징금 등 행정적 제재와 형사처분도 하지 않는다고 규정하고 있다(제8조). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문] 장난감처럼 빌릴 수 있는데..몰카, 등록제로 막겠다는 정부
- [이데일리 조진영 기자] 다음은 29일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-장난감처럼 빌릴 수 있는데..몰카, 등록제로 막겠다는 정부-‘카잔의 기적’ 현실이 상상력 앞섰다-공공아파트 후분양제 의무화한다-빚폭탄에 G2 무역전쟁까지..중국發 금융위기 오나-[사설] 태극전사 축구 투혼 사회적 에너지로-[사설] 대체복무 방안 마련하라는 헌재 결정△줌인&-포기하지 않았기에..5%확률, 100% 됐다-독일 “월드컵 사상 최악 불명예..멕시코 ”생큐, 한국은 우리 형제국“△진화하는 초소형 카메라..늘어나는 몰카 범죄-그가 낀 이어폰도, 손에 든 보조배터리도..그녀가 모르는 새 찰칵 또 찰칵-허벅지 몰카는 수치심 느낄만한 일 아니라고? 10년 새 10배 몰카범죄..실형률 10%도 안돼△중국發 금융위기 경고음-習 “美에 되받아치겠다”지만 中 기업은 비명..회사채 디폴트 벌써 8.6조원-美·中 고래싸움에 등 터진 코스피, 연중 최저치 후퇴..언제 끝날지 모르는 G2 분쟁..불확실성이 불안 키워△정치-野때 “예결위 상설화, 상임위 분할” 외치더니..與, 권력 쥐니 맘바뀌었나-매티스 “주한미군 현 규모 유지할 것”△경제-보완·유지 vs 선별 폐지..공정위 전속고발권 놓고 전문가들 ‘팽팽’-“기업 역동성 키우려면 정부 주도 교육 시스템 혁신을”-“탄력근로제 단위기간 확대”..홍영표 발언에 해석 제각각△금융-교보 “안 판다”..신한, 생보부동산신탁 인수 좌초-채용비리 사건에 또 셀프수임..BNK 모럴헤저드 논란△산업&기업-“온실가스 감축 두 배 늘려라”..폭탄 맞은 산업계-“中 스마트폰 추격에 소모전 무의미” 삼성·애플 ‘7년 특허전쟁’ 종지부△산업-이미지 검색 시대..‘구글 게섰거라’ 네이버·中기업 맹추격-권영수 “LGU+, 이변없는 한 中화웨이 5G 장비 도입”△소비자생활-‘亞 빅3 공항’ 접수한 신라면세점..업계 첫 해외매출 1조 도전-롯데, 주 52시간제 대비 생산직 200명 추가고용△중소기업·제약-현지에 공장짓고 렌털 조직 늘리고..중견 가전업체들 ‘기회의 땅’ 동남아로-전자저울·앱 연동해 쉽게 계량..요리가 즐거워져요△증권&마켓-증시 출렁이자..운용사, 주식형펀드 출시 ‘멈칫’-잘 나가는 화장품 덕에..애경산업 ‘스마일’-미뤄왔던 신작 출시 예고에..게임株, 하반기 반등 ‘기지개’△증권-“기관 참여가 코스닥 활성화 관건..CIO 만나 투자 설득할 것”-삼성전자·SK하이닉스 기술력은 ‘세계 톱’ 中, 한국 따라잡으려면 최소 3년은 걸려-투자자 찾기 난항에..MG손보, 유증 아닌 매각 쪽에 무게△여행-꽃바다에 밀파도 넘실..눈길 머무는 곳마다 ‘초록 천지’△RUSSIA WORLD CUP-“맨유·리버풀, 당장 조현우 모셔와라”-한국 고맙다면서 눈찢기는 왜..‘황당’△사람&나눔-“첫 월드컵 수화 생중계..외국선수 이름 표현할 땐 손동작 꼬여”-‘빚 10억원 이하’ 창업실패자 재기 도와주겠다△오피니언-흥하는 기업, 망하는 기업-불분명한 보유세 개편 이유-남북군사회담 대표단에 자율성을△부동산-공공물량 70%까지 의무화..민간엔 ‘택지·기금’ 당근으로 후분양 유도-내년 임대소득 과세..2년 뒤엔 임대등록 의무화 추진△사회-양심적 병역거부자 ‘대체복무’ 구제..악용 우려도-내년 건보료 3.49% 오른다..2011년 이후 최대 폭 인상-특검 ‘드루킹’ 소환 조사..구치소·변호사사무실 압수수색-국가 공무원 둘 중 하나는 女..‘육아휴직’ 男도 20% 넘었다
- "위기의 P2P금융, 당국이 먼저 변해야 산다" 긴급좌담회
- 한국P2P금융투자협회 발표자료 중 발췌[이데일리 이재운 기자] “자기 소관 아니라고 손 놓은 금융 당국이 가장 큰 문제입니다. 문제가 터지니 그제야 뒷북치는 모습은 이해하기 어렵습니다”21일 오전 ‘P2P 금융, 무엇이 문제인가’라는 주제로 서울 중구 프레스센터에서 열린 좌담회에서 참가자들은 금융당국의 접근 방식에 대한 비판이 이어졌다.행사는 한국금융ICT융합학회 주관, 페이게이트 후원으로 진행됐다. 오정근 한국금융ICT융합학회장을 비롯해 임명수 한국P2P금융투자협회장, 문종진 명지대 교수, 박소영 한국핀테크포럼 의장 등 관련 전문가 20여명이 참석했다.P2P금융 업계는 대출금 상환 연체 등 대출 부실화와 자금 유용 등 도덕적 해이(모럴해저드)로 인해 신뢰도 하락을 겪고 있는 상황이다. 일부 업체 대표는 구속수감 등 법적 조치를 받는다. 시장에서도 불안감에 불신과 오해가 커지자 이에 대한 의견 공유와 대안 모색을 위해 전문가 좌담회가 마련됐다.◇“금감원 직원 ‘특사경’ 권한부여 서둘러야”P2P(개인간 거래) 금융은 핀테크 산업에서 간편결제, 간편송금 등과 함께 중요한 축을 이루고 있는 요소다. 개인 투자자와 대출희망자 사이에 대출을 중개해주는 ‘P2P연계 대부업’ 플랫폼 업체는 현재 금융위원회에 등록된 정식 업체만 178개(5월말 기준)에 이른다. 지난 3월부터 등록이 의무화된 이후 등록업체가 증가했다. 지난달 말 기준 누적 취급액은 3조5037억원으로, 지난해 말 2조3400억원 대비 50% 가량 늘었다. 올해 말이면 4조5000억원을 돌파할 전망이다.한국P2P금융투자협회에 따르면 현재 국내 P2P 대출의 85%는 실물 자산, 그중에서도 특히 부동산 담보가 차지하고 있다. 당초 P2P 대출의 취지이자 주요 공략대상인 신용 대출의 비중은 15%에 불과한 상황이다.문종진 교수는 “과거 저축은행 사태의 경우 부동산 경기 위축되면서 현금 유출(Cash Outflow)이 커져 프로젝트 파이낸싱(PF) 위주로 사업을 하던 저축은행의 부실로 이어졌다”며 “현재 P2P 금융도 역시 부동산 경기가 위축되면서 비슷한 상황이 벌어지고 있다”고 진단했다.이어 그는 “중국에서는 P2P 시장에 부실 조짐이 오자 당국이 나서 질서를 정리하며 산업을 육성했으나, 우리 감독 당국은 아예 손을 놓고 있다가 문제가 생겨야 나서는 상황”이라고 지적했다. 이미 4~5년 전부터 핀테크가 등장했지만 이에 대한 정의도 그동안 제대로 내리지 못하다 이제서야 전체가 문제인 것마냥 호도하고 있다는 의미다.문 교수는 이런 문제 해소를 위해 금융위원회와 금융감독원으로 나뉘어있는 현재의 금융 당국 체계에 대한 변화를 주문했다. 특히 금융기관에 대한 현장 관리감독을 맡은 금융감독원 직원들에게 특별사법경찰관(특사경) 권한 부여를 서둘러 문제 발견시 바로 조사에 착수할 수 있게 하는 등 파격적인 변화가 필요하다는 주장이다. 현재는 금융위만 특사경 지정 권한이 있으며 금감원에 대해서는 도입 계획만 밝힌 상황이다.◇“금융 전문성 갖추고 제도·역량 함께 보완 필요”법무법인 바른의 김도형 변호사는 자유토론에서 법률·제도상 허점과 현실적인 문제로 플랫폼 사업자가 도산할 경우 빚을 잘 갚아나가던 선량한 대출자도 피해를 보는 사례가 있었다며 “투자자는 물론 대출자에 대한 보호 방안도 검토해봐야 한다”고 말했다.행사 좌장을 맡은 오정근 학회장은 “앞으로 P2P 대출중개플랫폼을 단순히 ‘대출정보를 온라인에서 중개하는 업자’로 정의하기 보다는 미국, 영국, 중국에서와 같이 P2P 대출중개 플랫폼을 하나의 독립적인 금융회사로 인정하는 것을 검토해 보아야 한다”고 강조했다. 또 나아가 “빅데이터 활용 등 IT 역량 활용을 발전시켜 차입자의 신용위험을 직접 평가할 수 있도록 장려할 필요가 있다”고 덧붙였다.임명수 협회장은 P2P 금융업계 스스로의 변화가 필요하다는 점을 강조했다. 금융권 출신인 임 협회장은 “신규 업체 관계자들을 만나보면 ‘금융인’으로서의 자세가 아직 부족하다는 느낌이 있다”며 “업계 차원의 체계적인 교육을 통해 금융 전문성을 길러야하며, 특히 의무규제(컴플라이언스)에 대한 인식을 제고시켜나가야 한다”고 강조했다.또 현재 부동산 등 일부 분야에 치우친 투자상품을 보다 다양화해 어음할인 등 신규 사업기회를 창출해야 한다는 제언도 덧붙였다.한국P2P금융투자협회 제공
- [미리보는 이데일리 신문]“디지털 경쟁력은 소통이 좌우한다”
- [이데일리 전재욱 기자] 20일자 이데일리 신문 주요 뉴스.◇1면-“디지털 경쟁력은 소통이 좌우한다”-트럼프 보란듯이..訪中알린 김정은-공공기관 ‘철밥통’ 호봉제 없앤다-“접히는 스마트폰 미리 준비해야죠”-[사설]한국당 의원들 모두 수술대에 올라라-[사설]이주열 한은총재의 해법이 궁금하다◇줌인&-[줌인]“난민이라도 부모·자녀 생이별 안돼”..트럼프에 반기 든 앵그리 레이디-아파트 지하주차장 높이 2.3→2.7m로..제2 택배대란 막는다◇김정은 올들어 3번째 방중-北, 제재 완화 우군 만들기..中, 한반도 영향력 키우기 ‘이해 합치’-金, 방북 예정 폼페이오 두고 또 중국행..美협상 앞두고 신경전?-美 무역 압박에 시달리는 中..김정은 지렛대 삼아 갈등 완화 노리나◇제9회 이데일리 전략포럼-규제 혁신해 투자 촉진..정부·기업 함께 창의적 대안 모색하는 시간 되길-사라졌던 스웨덴 일자리 10%, 결국 더 많이 만들어내..디지털 혁신은 기회-“제조업으론 일자리 더 못 만들어..근로자 재교육해 새 일자리 줘야”◇제9회 이데일리 전략포럼-거창한 목표 세우지 말라..창업 아이디어는 생활 속 질문에서 나온다-“스퀘어 창업 때도 17개 법과 충돌..위법 생각않고 솔루션에만 집중했다”-[특별강연]홍종학 중기부 장관 ‘개방형 혁신국가의 길’◇제9회 이데일리 전략포럼-시간·장소·상황 구애받지 않는 디지털 대화 통로 찾아라-한국만 ‘꼰대’들의 생각에 갇혀 있다-극대화된 소통사회..소외감 다스리는 훈련 필요◇제9회 이데일리 전략포럼-덩치 아닌 속도가 ‘디지털 신세계’ 생존 경쟁력..정치권도 빠른 대응 도울 것-“시간·장소 안가리는 디지털 소통 누구에게나 기회 주고 기술 공유”-[말말말]스웨덴 사람이 마이크 잡기 않좋은 타이밍-“창업 꿈꾸는 청춘에 권하고 싶은 강연” 호평◇제9회 이데일리 전략포럼-소통하고, 체험하고..여기는 ‘디지털 축제 현장’-제9회 이데일리 전략포럼에 참석해주신 분들 감사합니다◇제9회 이데일리 전략포럼-“FDA와 협의해 임상시험 최소화 가능”..美 인허가 노하우 강연에 쫑긋-기술력·잠재력 뛰어난 기업들 한자리에 투자처 찾는 사람들 부스 찾아 질문 세례◇정치-文, 소폭 개각 후 ‘친정체제 강화’ 국정장악력 키울 듯..개각 규모 주목-‘범진보 연정·연대’ 실현 물건너가나..-“安 조급증이 최대 리스크”..쓴소리 쏟아진 바른미래당 워크숍◇공공기관 호봉제 내년 전면 폐지-‘임금 준다’ 노조 반발 해소, 직무평가 공정성 확보..‘철밥통’ 임금체계 개혁 키워드-“公기관 임금체계 개편 필요하지만..속도조절로 부작용 줄여야”-대한 석탄공사 포함 공공기관 8곳 낙제점..석유공사도 2년 연속 ‘D’◇금융-보험사도 대출 깐깐해져..저신용자, 불법 私금융으로 내몰리나-우리銀 ‘지주사 전환’ 결의 내년초 6개 자회사로 출범-中企근로자 가족에 희망을 기업은행, 치료비 7억 후원-카드사 내달부터 ‘중금리 대출’..은행·상호금융과 경쟁◇산업&기업-면세점, 국내외 공항 입찰 경쟁 본격화..시장 구도 재편 이어질지 주목-KFC, 매출 전년 대비 10% 성장-SKC, 접는 스마트폰용 디스플레이 소재 일관생산체제 구축-삼성전자, 스마트공장 전환 지원 중소기업 1000곳 돌파-“근로시간 단축, 6개월 계도기간 달라”-SK텔레콤 “7777·1004 골드번호 주인공 찾아요”◇산업·소비자생활-라돈침대, 비닐 한겹만 싸도 방사능 유출 안돼..큰 걱정 마세요-‘개관 104년’ 조선호텔 세탁소 역사 속으로..-의류업계 ‘개성공단 재취업’ 염원하는 이유, 셋-넷플릭스 고문변호사, 방통위 실무진 면담 취소◇증권&마켓-G2 무역전쟁 심화..‘형’보다 충격 더 받은 ‘아우’-잇단 악재에 국내 증시 내리막길 걷는데..‘반등에 베팅’ 개미들 레버리지 ETF 몰려-궐련형 전자담배 유해성 논란에도..KT&G 올라, 왜-자산총액 1조 넘는 상장사, 감사위 설치 의무화◇증권-美·中 무역갈등에 强달러까지..된서리 맞은 농산물 펀드-대형 우량 리츠 2년 만에 상장 재개-국민연금 기금운용역 채용 난항..목표치 절반만 수혈-경남제약 “우선협상자 인수의지 여전..소송 탓 매각 지연”◇Book-육아천국 돌아보니 ‘라떼파파’ 천지더라-‘열심히 일하면 부자된다’ 자본주의 달콤한 유혹인가-그라운드 위 전술 운용 기업전략과 쏙 빼닮아-200자 책꽂이◇스포츠-아직 2경기 남았다..흥분 잘하는 멕시코 역이용해야-‘한국오픈 사나이’ 배상문·양용은 격돌-이승우 휘젓게 하고 손흥민 날뛰게 하라-신태용 “멕시코 버거운 상대지만..다시 잘 준비하겠다”-유소연, 단숨에 5위로 ‘쑥’◇사람&나눔-3·1운동·임시정부 100주년..국민이 주도하게 믿고 맡겨야-최종삼 홈앤쇼핑 대표 “TV·모바일 시너지 고민”-BNK금융 ‘개성공단 기업에 2000억원 쏩니다’-산은, 13번째 백혈병 환우에 ‘사람 나눔’-공공상생연대기금 아이디어 공모-이데일리TV-인사가만사-명복을빕니다-DB손보·어린이재단 ‘옐로카펫’ 설치 협약◇오피니언-[목멱칼럼]미래금융, 선제적 디지털 혁신 나서야-[전문기자칼럼]코앞에 닥친 ‘블록체인 골든타임’-[e갤러리]이건희 ‘말하는 종이’-[기자수첩]사회적 책임 외면, 도 넘은 필립모리스◇부동산-보유세 인상, 입주물량 봇물, 금리 상승 ‘삼재’..투자심리 상반기만 못할 것-금리 올리고 대출 옥죄니..경매물건 4년 만에 늘어-개발부담금 부과 이후 낸 학교용지부담금·기부채납액도 개발비로 인정◇사회-‘쓰레기 대란’ 석 달째..무용지물된 비닐 감축 협약-수사는 ‘大尹’..행정은 ‘小尹’ 文정부 검찰 ‘쌍尹마차 시대’-‘유령주식 매도’ 삼성증권 직원 넷 사전영장-‘비공개 촬영회 음란물 유통’ 43명 조사-인천공항 노조 “정규직 전환 약속 불이행” 반발
- [김용일의 부동산톡] 공시송달제도와 추완항소에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 민사소송 1심에서 패소하였다면, 판결문을 송달 받은날로부터 2주(14일) 이내에 항소할 수 있다. 그러나 주소불명 등의 사유로 소장, 판결문 등이 공시송달되는 등 당사자가 책임질 수 없는 사유가 있어 위 기간 내에 항소를 할 수 없었다면, 추후 해당 사유가 없어진 날로부터 2주 이내에 추완항소를 할 수 있는바, 이번 시간에는 공시송달제도와 추완항소에 대해 정리해 보겠다.◇ 소송행위의 추후보완과 추완항소민사소송의 항소기간, 상소기간은 해당 판결문을 송달받은 날로부터 2주(14일)가 원칙이다. 이를 불변기간(일수가 법률로 정해져 변경할 수 없는 기간)이라 하며, 해당 기간이 경과하면 판결이 확정되고, 재심사유에 해당하지 않는 한 추후에 불복할 수 없다.다만, 당사자가 소송을 알지 못한 상태에서 판결이 나오는 등 당사자가 책임질 수 없는 사유로 위와 같은 불변기간을 준수하지 못하는 경우도 있는데, 이러한 경우에도 판결이 확정된다고 하면 당사자에게 가혹하므로, 민사소송법은 추가로 기간을 더 주어 소송행위를 추후보완할 수 있도록 하였다.구체적으로, 민사소송법 제173조는 “당사자가 책임질 수 없는 사유로 말미암아 불변기간을 지킬 수 없었던 경우에는 그 사유가 없어진 날부터 2주 이내에 게을리한 소송행위를 보완할 수 있다. 다만, 그 사유가 없어질 당시 외국에 있던 당사자에 대하여는 이 기간을 30일로 한다”고 규정하고 있다.따라서, 앞의 사례처럼, 민사소송 1심에서 패소 후 항소를 해야 하는데, 소장, 판결문 등이 공시송달되어 피고 당사자가 소송이 진행된 사실조차 모른 채 2주의 항소기간이 지나고 판결이 확정되었다면, 그 판결사실을 알게 된 날로부터 2주 내에 추완항소를 할 수 있는 것이다.◇ 공시송달제도 및 추완항소가 인정되는 사례와 부정되는 사례당사자가 책임질 수 없는 사유로 인하여 불변기간을 준수할 수 없었던 대표적인 사례는 소장부본이 처음부터 공시송달의 방법으로 송달된 경우이다.공시송달이란, 당사자의 주소 등 행방을 알기 어려워 통상의 송달방법에 의해서는 송달을 실시할 수 없게 되었을 때 하는 송달인데, 구체적으로 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 방법으로 송달처리한다. 소송 초기에는 소장 등을 받는 등 통상의 송달방법에 의하여 송달받아오던 자가 나중에 송달을 받지 않는 경우에도 공시송달로 처리될 수 있다.만약, 소송 시작부터 피고에게 소장 송달이 제대로 되지 않아 재판이 공시송달로 진행되었다면, 판결문의 송달 역시 공시송달로 될 것이고, 패소한 피고 당사자는 자신이 패소했다는 사실조차 알 수 없어, 당연히 14일의 항소기간을 준수할 수 없을 것이다. 그러나, 이러한 경우 당사자에게 그 책임을 묻는 것은 공평하지 않기 때문에, 나중에 어떠한 사정에 의해서든 자신이 위 소송 1심에서 패소했다는 것을 알게 된 피고는 그 알게 된 날로부터 14일 이내에 추완항소를 제기하여, 2심(항소심)에서 1심 판결문의 내용에 대해 다툴 수 있는 기회를 받는 것이 공평하다. 한편, 판결문 등이 공시송달로 발송되었다고 해서 모두 추완항소를 할 수 있는 것이 아님을 주의해야 한다. 불변기간을 준수하지 못한데 당사자에게 책임이 있다면 추완항소가 되지 않는다. 예를들어, ① 처음에는 피고가 소장을 송달받았다가 그 후 이사를 가면서 주소를 보정하지 않아 송달 불능되어 공시송달된 경우, ② 피고 당사자가 신고한 주소에 송달이 되지 않아 공시송달된 경우, ③ 소송계속중에 이사하면서 법원에 주소이전신고를 하지 않은 경우, ④ 기타 사유로 피고 당사자가 소제기 사실 등을 알 수 있었던 경우 등은 불변기간을 지키지 못한데 당사자의 책임이 있는 것으로 보아, 원칙적으로 판결문을 송달받은 날로부터 2주가 경과하면 판결이 확정되고 추완항소가 되지 않는다.또한, 소송대리인이 판결정본을 송달받았는데 당사자에게 통지하지 않은 경우 등 소송대리인, 보조인에게 과실이 있는 경우에도 당사자의 책임으로 보고, 추완항소가 되지 않는다.◇ 추완항소 기간당사자가 책임질 수 없는 사유로 불변기간을 지키지 못한 경우라면, 추완항소는 해당 장애사유가 없어진 날로부터 2주 이내에 하여야 한다. 만약 공시송달에 의해 판결문이 송달되었고, 그 사실을 과실 없이 알지 못한 경우에는 그 판결문이 공시송달의 방법으로 송달된 사실을 안 때(당해 사건기록을 열람한 때, 관련 소송을 진행하면서 당해 사건의 판결이 있었음을 알게 된 때, 새롭게 판결정본을 수령한 때 등)부터, 새롭게 2주의 추완항소기간이 진행된다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 강제경매에 기한 강제집행과 임의경매의 차이점
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주고 받지 못한 경우 채권추심 방안으로, 채무자에게 소송을 하여 판결을 받는 등의 방법으로 집행권원을 확보한 후 채무자 명의 재산에 강제집행으로 경매신청을 하는 방법이 있고(강제경매), 또한 돈을 빌려줄 때 담보로 채무자 명의 부동산에 근저당권설정등기를 하였다면, 담보권실행을 하여 경매신청을 하는 방법이 있는바(임의경매), 이번 시간에는 채권추심 집행방법으로 부동산 강제경매와 임의경매의 차이점을 정리해 보겠다.◇ 부동산 강제경매와 임의경매채권자가 채무자에게 금전을 지급하라는 소송을 하여 승소판결을 받았는데, 채무자가 임의로 지급하지 않는다면, 채권자는 승소 판결문을 집행권원으로 하여 집행문을 발급받은 후, 채무자 명의 부동산을 압류(강제경매신청)하고 경매절차를 통해 매각시켜 그 매각대금으로 돈을 받아낼 수 있다. 여기서 집행권원이란, 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말하고, 판결문, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등이 있다.한편, 강제집행은 집행권원만 있다고 해서 할 수는 없고, 판결문, 공정증서 등 집행권원을 발급한 법원, 공증사무소 등에 집행문을 부여해달라고 요청한 후, 집행권원 원본에 집행문을 부여받은 후에야 집행을 할 수 있다. 법원 등 해당기관이 집행문부여 신청과 함께 판결문 원본 등 집행권원의 원본을 받으면, 해당 집행권원에 기해 집행할 수 있다는 취지를 적어서 내어주는 바, 여기서, 집행문이 붙은 집행권원을 집행력 있는 정본이라 한다.이렇게, 집행권원에 기해 법원을 통해 채무자의 재산을 압류(강제경매신청)하여 매각시킨 후, 그 매각대금으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 것이 강제경매이다. 한편, 집행권원을 요하지 않은 경매를 강제경매에 대응하여 임의경매라고 하는데, 대표적으로 담보물권(저당권, 전세권)실행에 의한 경매를 들 수 있다. 예를들어, 채권자가 채무자에게 금전을 빌려주면서 채무자 명의 부동산에 근저당권등 담보권을 받아놓았다면, 채권자는 변제기한 도래 등 일정한 요건이 발생시 담보권을 실행하여 해당 부동산에 경매신청을 하여 매각시킨 후, 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 것이다. 또한, 공사대금을 받지 못한 경우 채권추심 방안으로, 해당 부동산에 유치권을 주장하고 유치권에 기해 경매신청을 할 수 있는바, 유치권에 기한 경매도 임의경매에 속하고, 민법, 상법, 그 밖의 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 이른바 형식적 경매, 예를들어 공유물분할청구소송을 통해, 해당 부동산을 경매에 붙여 그 매각대금을 분할하라는 판결을 받고, 그 판결에 기한 공유물분할을 위한 경매도 임의경매에 속한다.◇ 강제경매와 임의경매의 공신력 차이점민사집행법은 기본적으로 강제경매에 의한 강제집행에 대해 규정하고 있지만, 임의경매에 대해서도 상당부분 준용하고 있다. 따라서, 부동산에 대한 임의경매도 원칙적으로 압류에서 배당에 이르기까지의 절차(강제절차의 개시, 준비절차, 입찰·매각 및 대금납부, 배당요구 및 배당의 실시 등)에 있어서, 강제경매와 동일하다고 보면 된다.다만, 강제경매와 임의경매는 앞서 말한대로 집행권원의 존재를 요구하는지가 가장 중요한 차이인데(강제경매에는 집행권원이 필요), 그 외에도 경매의 공신력을 인정하는지가 중요한 차이점이다(강제경매에는 공신력 인정).구체적으로, 강제경매는 집행권원을 토대로, 집행력 있는 정본(집행문이 붙은 집행권원)이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로, 일단 유효한 집행력 있는 정본에 터잡아 일단 경매절차가 완결된 때에는, 나중에 그 집행권원에 표상된 실체상의 청구권이 애초부터 부존재하거나 무효인 것으로 밝혀진 경우에도, 그리고 경매절차 완결시까지 변제 등의 사유로 인하여 소멸하거나, 나아가 재심청구소송을 통해 집행권원이 폐기되는 경우라도, 경매절차가 유효한 한, 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 취득한다. 이를 가리켜 강제경매에 공신적 효과가 있다고 하는 것이다.반면, 임의경매는 담보권자의 담보권이 진실하다는 것을 전제로, 그 담보권에 내재하는 현금화하는 권능의 실행을 국가기관이 대행하는 것에 불과하므로, 경매개시결정 전에, 담보권이 부존재하거나 무효인 경우, 또는 피담보채권이 불발생하거나 변제 등으로 소멸되는 경우 등 실체상의 흠이 있었다면, 비록 이를 간과하고 경매절차가 진행되어 매수인이 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 받았다고 하더라도 낙찰자의 소유권 취득은 무효가 될 수 있고, 이를 가리켜 임의 경매에는 공신적 효과가 없다고 한다.다만, 민사집행법 제267조는 “(담보권 실행 등을 위한 경매의 경우) 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다.”고 규정하고 있으므로, 임의경매의 경우에도 실체상 존재하는 저당권에 터잡아 경매개시결정이 내려진 이상, 그 뒤에 저당권설정계약이 해지되는 등의 사유로 소멸하거나, 변제 등으로 피담보채권이 소멸하게 되더라도, 경매절차가 취소 또는 정지되지 않고 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 모두 지급된 경우에는, 매수인이 적법하게 매각 부동산의 소유권을 취득한다.관련하여 대법원은, 근저당권에 기해 임의경매가 진행된 후 사해행위취소소송에서 근저당권설정계약이 사해행위로 인정된 사안에서 “채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 입찰절차에 의하여 낙찰되어 대금이 완납되었을 때에는 낙찰인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없으므로, 채권자취소권의 행사에 따르는 원상회복의 방법으로 입찰인의 소유권이전등기를 말소할 수는 없고, 수익자가 받은 배당금을 반환하여야 한다.”고 판시하였다(대법원 2000다44348 판결) ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 소유권보존등기가 중복된 경우의 효력 및 취득시효
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 하나의 부동산에 관하여 소유권보존등기가 이중으로 경료되는 경우가 있다. 중복등기가 된 경우인데 하나의 등기만 유효하게 되고 나머지 등기는 무효가 된다. 이때 어떤 부동산등기가 유효한지 알아보고, 중복등기라서 무효가 되는 경우에도 취득시효에 기해 소유권취득이 인정될 수 있는지 등을 정리해 보겠다.◇ 소유권보존등기가 중복된 경우의 효력소유권보존등기는 부동산(토지, 건물)에 관하여 새로이 등기용지를 개설하는 것이다. 우리나라 부동산등기법은 일 부동산 일 용지주의를 채택하고 있으므로, 보존등기가 된 부동산에 대하여 중복하여 보존등기신청이 있으면 등기관이 각하한다. 그럼에도 불구하고, 어떠한 사유든 하나의 부동산에 관하여 2개 이상의 등기용지가 개설된 경우, 동일한 부동산에 관하여 중복하여 경료된 등기를 중복등기라 하고, 그 효력이 문제 되는데, 앞 뒤 중복된 등기의 명의인이 동일한지 여부에 따라 결론이 달라진다.만일 동일인 명의로 보존등기가 중복된 것이라면, 선 등기가 유효이고, 후 등기는 무조건 무효가 된다.그런데, 중복된 보존등기의 등기명의인이 동일인이 아닌 경우, 대법원 판례에 의하면, 위와 같이 선 등기가 유효함을 원칙으로 하면서도, 예외적으로 선 등기가 원인무효가 되는 경우라면, 후 등기가 유효하게 될 수 있다는 입장이다.구체적으로 대법원은 “동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 일 부동산 일 용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하다.”고 하였다(대법원 87다카2961 판결).◇ 중복등기여서 무효인 경우와 취득시효 문제민법 제245조는 부동산 취득시효제도를 규정하고 있다. 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 한 것이다. 취득시효에는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있는데, 20년간 부동산을 점유한 자는 해당 부동산을 시효취득할 수 있도록 한 것이 점유취득시효이고, 등기를 한 자는 10년만 점유해도 시효취득할 수 있도록 한 것이 등기부취득시효이다.구체적으로 민법은 제245조 제1항에서 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 하여, 점유취득시효를 규정하고 있고, 제245조 제2항에서 “부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.”라고 하여, 등기부취득시효를 규정하고 있다.특히, 등기부취득시효의 경우, 부동산의 소유자로 등기한 자가 실제 소유자가 아니더라도, 10년간 해당 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의 무과실로 점유하면 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있도록 한 것인데, 등기와 관련해서는, 10년의 등기기간만 충족하면 되므로, 소유자로 등기한 자가 적법 유효한 등기를 한 자일 필요는 없으며, 무효인 등기를 마친 자라도 무방하다는 것이 판례의 원칙적 입장이다.다만, 앞서 말한 중복 보존등기와 관련해서는 예외가 되어, 중복 보존등기가 되어 무효가 되면 이에 터잡은 등기부 시효취득은 인정되지 않는다는 것이 판례의 입장이다.구체적으로 대법원은 “어느 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권보존등기가 2중으로 경료된 경우 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 된 소유권보존등기나 이에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효의 완성을 주장할 수 없다.”고 하였다.(대법원 96다12511 판결)다만, 이 경우 후행 보존등기에 기하여 소유권이전등기를 마친 사람이 그 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성되었다면, 비록 중복등기 판례의 법리상 후행 보존등기 및 이에 터잡은 소유권이전등기 역시 무효이고, 등기부취득시효도 인정되지 않지만, 20년간 점유를 통해 점유취득시효가 완성되었다는 것을 주장하여 새로운 소유권이 있음을 주장해볼 수 있고, 이에 기해 소유권이전등기청구소송시 승소할 가능성이 있을 것이다(대법원 2010다107064 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 명의신탁받은 종중땅을 처분시 효력과 대처방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 종중이 종중땅을 종중원 명의로 등기해 놓는 이른바 부동산명의신탁 사례가 많은데, 이로 인해 종중과 종중원 사이에 땅의 소유권에 대해 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 이번 시간에는 종중원이 명의신탁받은 종중땅을 처분할때의 법적효력, 종중이 이를 막기 위한 방법으로 명의신탁한 땅의 명의를 되찾는 종중소송 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 종중원이 명의신탁받은 종중재산을 처분했을 때 효력부동산 실권지자명의 등기에 관한 법률에 의해 부동산명의신탁은 원칙적으로 금지되어 있지만, 예외적으로 위 법은 종중, 배우자가 명의신탁하는 것은 유효하다고 규정하고 있어, 종중(명의신탁자)이 종중재산을 종중원(명의수탁자) 앞으로 명의신탁 해놓는 경우가 많다. 이때 종중원이 자신에게 부동산 등기 명의가 있는 것을 기화로 이를 제3자에게 처분하는 경우가 있는데, 명의신탁의 법리상 부동산이 내부적인 관계에서는 명의신탁자의 소유라고 하더라도 외부적으로는 등기명의자인 명의수탁자의 소유이기 때문에, 결국 명의수탁자인 종중원으로부터 해당 부동산을 취득한 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 이때 제3자는 위 부동산의 실제 소유자가 종중이라는 것 등 명의신탁에 대한 사정을 알았는지 여부에 관계없이 소유권을 유효하게 취득함이 원칙이다.다만, 종중은 명의수탁자였던 종중원에 대해 해당 부동산이 실질적으로는 종중재산이라는 것을 주장, 입증하여 횡령혐의로 형사고소를 할 수 있고, 민사적으로는 매매대금 상당을 기준으로 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 할 수 있다. 한편, 명의수탁자인 종중원이 제3자에게 해당 부동산을 처분할 때, 이것이 무효가 되고 제3자가 유효하게 소유권을 취득하지 못하는 예외적인 경우도 있다. 판례에 의하면, ‘제3자가 명의수탁자인 종중원의 배임행위에 적극적으로 가담’한 경우에는 명의수탁자와 제3자 사이의 계약은 반사회적인 법률행위가 되어 무효가 되므로(대법원 2007다82875 판결), 이때는 제3자의 소유권이전등기가 무효가 되고, 종중은 제3자를 상대로 소유권이전등기의 말소청구소송을 하여 원상회복을 시킬 수 있다. 제3자가 다시 다른 매매계약을 통해 위 부동산 등기를 이전해도 그것 역시 무효가 된다.한편, 위 판례에서 말하는 ‘제3자가 명의수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담’하는 행위란 명의수탁자가 단순히 등기 명의만 수탁받았을 뿐, 그 부동산을 처분할 권한이 없는지 잘 알면서도 명의수탁자에게 실질 소유자인 종중 몰래 신탁된 재산을 처분하도록 적극적으로 요청하거나 유도하는 등의 행위를 말한다.구체적으로 대법원은, 종중이 해당 부동산을 종중원에게 명의신탁한 것임을 알고서 종중과 매매계약을 체결하려다가, 종중에게 제안한 매매가격이 낮다는 이유로 종중이 이를 거부하자, 다시 A 종중원에게 접근하여 매매계약을 체결한 사안에서, “위 매매계약은 A 종중원의 종중에 대한 배신행위이고, 제3자가 종중원의 위 배신행위에 적극적으로 가담한 행위로서 무효이다.”고 판시하였다(대법원 91다29842 판결).◇ 종중이 명의신탁한 땅의 명의를 되찾는 종중소송종중이 종중원 A에게 종중토지를 명의신탁하여 두었는데, 종중원 A가 믿음직하지 않거나 소유권 관계에 대해 분쟁이 있을 때에는, 종중은 종중총회결의를 한 후, 종중원 A를 상대로 명의신탁해지에 기한 소유권이전등기청구소송을 하여 소유권 등기명의를 되찾을 수 있다.한편, 농지법 제6조는 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.”고 규정하고 있으므로, 종중땅이 논, 밭 등 농지라면, 원칙적으로 종중은 농지에 대해 소유권등기를 할 수 없고, 위와 같은 소송을 통해 승소판결이 확정되더라도 등기를 할 수 없다.따라서 농지의 경우 종중이 위와 같은 소송을 할 실익이 적다고 생각할 수 있는데, 나중에 농지법이 개정될 수도 있는 것이고, 시간이 지날수록 소유권관계에 대해 증거가 없어질 수도 있으며, 또한 종중토지가 수용되어 수용보상금이 나올 수도 있는 것이므로, 비록 당장 소유권등기는 회복하지 못하더라도, 현재 실제 소유자가 누구인지에 대해 명확히 법원의 판결을 받아두는 것은 의미가 있다. 또한, 소송 전에 또는 실제 소송은 하지 않더라도, 부동산처분금지가처분신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 명의자인 종중원은 해당 토지를 처분하기 어려울 것이다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 계약의 원시적불능과 타인 소유 권리의 매매
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 이행불능이란 급부(채권자가 채무자에게 요구할 수 있는 일정한 행위 또는 그에 따른 이익)의 제공이 불가능함을 말한다. 이행불능은 원시적불능과 후발적불능으로 나뉘는데, 원시적불능이란 채권의 성립 당시에 이미 급부가 불능인 경우이고, 후발적불능이란 채권이 성립 후에 급부가 불능으로 된 경우인데, 통상적으로 부동산매매계약 등에서 채무불이행 및 손해배상책임으로서 문제되는 이행불능이란 후발적불능을 말한다. 다만, 이번 시간에는 이행불능 중 원시적불능과 타인 소유 권리의 매매에 대해 정리해 보겠다. ◇ 원시적 객관적 불능의 효과채권의 성립 당시 이미 급부가 불능인 경우, 즉 원시적 객관적으로 불능인 급부를 목적으로 하는 계약은 무효이다. 예를들어 건물 매매계약을 체결하였으나, 매매계약당시 그 건물이 이미 불에 타서 소실된 상태였다면 원시적불능에 해당하여 계약은 무효가 된다.이때, 계약의 상대방은 그 계약이 유효라고 믿음으로써 손해를 입는 경우가 있는데, 이와 관련하여, 민법 제535조 제1항은 “목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다.”고 규정하고 있다. 통상적으로 채무불이행으로서 후발적 이행불능의 경우에는, 채권자가 채무자에게 더 이상 급부를 청구할 수 없는 것에 갈음하여 그 상당에 해당하는 금전 등을 손해배상으로 청구할 수 있는 것(이행이익의 배상)과 대비된다. 즉, 원시적불능의 경우 손해배상은 상대방이 계약이 유효라고 믿었음으로 인하여 받은 손해에 대한 배상, 즉 신뢰이익의 배상에 한정되고, 나아가 이행이익의 배상까지 요구할 수는 없다. 또한, 원시적불능시 상대방이 신뢰이익의 배상을 요구할 수 있는 것은 계약이 유효할 것으로 믿은 것을 보호하기 위한 것이므로, 상대방이 원시적불능임을 알았거나 알 수 있었다면 상대방은 신뢰이익의 배상을 요구할 수 없다(민법 제535조 제2항). 주의할 점은, 실제 사례에서 원시적불능의 법리로 의율되는 경우가 드물다는 것이다. 원시적 불능으로 인정되면 계약이 무효가 되므로 우리 법원도 원시적불능 법리의 적용에 되도록 소극적인 입장이다. 예를들어, 채무이행에 관하여 공법상 제한이 있는 경우에도, 계약이 유효하다는 전제하에, 통상적으로 그 공법상 제한의 해소를 전제로 계약을 체결하였다고 해석하거나, 공법상 제한으로 인해 채무이행이 곤란할 정도라고 판단할 뿐, 특단의 사정이 없는한 계약 당시부터 채무이행이 불가능하여 계약이 무효였다고 판단하지 않는다. 구체적으로 대법원은, 거실, 방과 발코니 사이의 문틀을 제거하고 발코니 바닥부분의 면적만큼 거실과 바닥의 면적을 넓히는 것을 내용으로 하는 공사계약을 체결하였으나, 발코니 확장공사부분이 건축법상 건축물의 건폐율, 용적률에 관한 규정을 위반한 것으로서 원시적불능으로 무효인지가 쟁점이 된 사안에서, “계약의 내용이 법률이 정한 규정에 위반되어 위법하다는 사정만으로 계약 당시부터 원시적으로 이행불능했다고 볼 것은 아니다.”고 판시하였다(대법원 2010다41294 판결). 또한, 상가점포를 분양받았으나, 점포의 경계표지나 건물번호표지가 명확히 구분되지 않고 상당 부분 손상되어 있자, 해당 점포가 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했고, 집합건물법의 요건도 갖추지 못하여, 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 원시적불능에 해당하여 계약이 무효라고 주장한 사안도 있었다. 이에 대법원은 “구분건물(상가점포)의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무가 원시적 불능이어서 계약이 무효라고 하기 위해서는 단지 매매 목적물이 ‘매매계약 당시’ 구분건물로서 구조상, 이용상 독립성을 구비하지 못했다는 정도를 넘어서 ‘그 후로도’ 매매 목적물이 당사자 사이에 약정된 내용에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 평가될 정도에 이르러야 한다.”고 하면서, 결국 이 사건의 경우 그 정도에 이르지 않았다고 보아, 원시적불능에 의한 계약무효가 되지 않는다고 하였다(대법원 2017다225398 판결).◇ 원시적 주관적 불능과 타인 소유 권리 매매시 담보책임앞서 말한 계약이 무효가 되는 원시적불능은 객관적불능을 말하는 것이고, 주관적불능, 즉 급부가 실현되는 것이 불가능하지는 않지만, 채무자에 의해서 실현될 수 없는 경우는 계약이 무효가 되지 않는다. 타인의 권리에 대한 매매계약이 대표적적이다. 예를들어, 건물 매매계약을 체결했으나, 계약체결당시 그 건물이 내 소유가 아닌 경우, 매도인은 채무를 이행할 수 없지만, 소유자는 채무를 이행할 수 있으므로, 주관적 불능에 해당한다. 위와 같은 경우, 민법은 타인의 권리에 대한 매매가 유효함을 전제로, 다만 이행불능시 하자담보책임의 문제로 해결하고 있다. 구체적으로 민법 제569조는 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”고 규정하고 있고, 민법 제570조는 “전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.”고 하여, 선의의 매수인(계약당시 그 권리가 매도인에게 속하는 것으로 믿었던 매수인)은 원칙적으로 계약해제와 손해배상청구를 동시에 할 수 있음을 규정하고 있다. 이 경우 손해배상은 이행불능당시의 목적물 시가와 매매대금과의 차액이 될 것이다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 건축공사계약서, 분양계약서와 지체상금 약정
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 수급인(약정된 일을 완성할 의무를 지는 자) 및 도급인(그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정한 자)이 건축공사 도급계약을 체결함에 있어서 수급인이 약정된 완공기일 내에 공사를 완성하지 못하는 등 도급계약에 따른 의무의 이행을 지체할 경우, 수급인이 도급인에게 지급하여야 할 손해배상액을 미리 약정하는 경우, 이를 지체상금 약정이라 하는바, 이번 시간에는 지체상금에 대해 정리해 보겠다.◇ 건축공사 계약시 지체상금의 발생 및 대상기간지체상금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 지체상금의 약정이 있었다면, 공사의 완공이 지연될 경우 도급인은 실제 손해가 발생하였느지에 관계없이 수급인에게 약정된 지체상금을 청구할 수 있고, 수급인이 도급인에게 공사대금청구소송을 할 때에도 지체상금 공제 주장을 할 수 있다.공사가 완공되었는지에 대한 판단기준과 관련하여, 대법원은 “공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다.”고 하였다(대법원 97다23150 판결).지체상금이 발생하는 시작일은 원칙적으로 약정된 준공일 다음날이다. 그리고, 지체상금 발생이 끝나는 날은 수급인이 공사를 완공한 경우에는 완공 후 건물을 인도한 날이고, 만약 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 완공기한을 넘겨 도급계약이 해제된 경우라면, 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때를 기준으로 하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 날이 기준이 된다. 지체상금은 수급인의 귀책사유에 의해 공사가 지체될 때 책임을 묻는 것이므로, 수급인은 공사가 지연된 기간 중 수급인의 귀책사유 없이 지연된 기간이 있음을 입증하여 그 기간동안 지체일수에서 공제할 것을 항변할 수 있다. 다만, 판례에 의하면 수급인의 면책사유를 인정함에 소극적이다. 구체적으로 대법원은 “천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없고, 일반적으로 수급인이 공사도급계약상 공사기간을 약정함에 있어서는 통상 비가 와서 정상적으로 작업을 하지 못하는 것까지 감안하고 이를 계약에 반영하는 점에 비추어 볼 때 천재지변에 준하는 이례적인 강우가 아니라면 지체상금의 면책사유로 삼을 수 없다.”고 하였다(대법원 2001다1386 판결), ◇ 지체상금액의 산정방식과 감액지체상금액을 산정시 공사도급계약에서 정한 기준금액을 따르는 것이 원칙인데, 통상적으로는 총공사금액을 기준금액으로 하고 있고, 여기에 지체일수와 1일당 지체상금률(통상적으로 1/1000)을 곱하여 지체상금을 산정한다.다만, 위와 같이 일률적으로 지체상금액을 산정하면 공사 지체일수가 늘어남에 따라 지체상금이 과도하게 될 수 있는데, 지체상금의 약정은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 지체상금이 과도하다는 사유로 소송시 법원은 민법 제398조(손해배상의 예정액이 ‘부당히 과다’한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다) 규정에 의해 이를 적당히 감액할 수 있다.손해배상예정액이 부당히 과다하여 감액할 수 있는 기준과 관련하여, 대법원 판례에 의하면, “민법 제398조 제2항에서 손해배상의 예정액이 ‘부당히 과다한 경우’라 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하고, 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데있어서는, 법원이 구체적으로 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다.”고 하였다(대법원 92다36212 판결).또한, 지체상금액의 과다여부 판단기준과 관련하여, 판례는 지체상금 총액을 기준으로 판단해야 한다고 하였다. 구체적으로 대법원은 “지체상금을 계약 총액에서 지체상금률을 곱하여 산출하기로 정한 경우, 민법 제398조 제2항에 의하면, 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정되어 있고 여기의 손해배상의 예정액이란 문언상 그 예정한 손해배상액의 총액을 의미한다고 해석되므로, 손해배상의 예정에 해당하는 지체상금의 과다 여부는 지체상금 총액을 기준으로 하여 판단하여야 한다.”고 하였다(대법원 2000다54536 판결). ◇ 아파트 분양계약과 지체상금아파트 분양계약시 분양계약서, 공급계약서 등을 보면, 수분양자가 중도금, 잔금 납부기일을 지키지 못했을 때 일정한 연체요율에 의거 연체료를 지급하도록 규정하면서, 반대로 분양자가 입주예정일에 입주를 시키지 못하는 경우 수분양자가 기 지급한 계약금, 중도금에 대하여 일정한 연체요율에 의거 지체상금을 지급하도록 약정하는 경우가 있다.공급계약서에 위와 같이 규정되어 있다면, 입주예정일에 입주가 되지 않은 경우 수분양자는 앞서 설명한 지체상금의 법리에 따라 지체상금을 청구할 수 있다. 그러나, 수분양자의 연체에 대한 책임만 규정되어 있고, 분양자의 입주 지연에 대한 지체상금 규정이 없다면, 수분양자는 분양자에 대하여 약정에 기한 지체상금은 청구할 수 없고, 실제 발생한 손해액을 입증하여 그 금액만 손해배상으로 청구할 수 있을 뿐이므로(대법원 99다49095 판결), 분양계약체결시 입주 지연에 따른 지체상금 약정을 명시하는 것이 좋다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 민사소송 판결확정 후 재심청구와 재심사유
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 민사소송을 제기하여 판결이 선고된 후 상소를 하지 않거나 상소를 하였어도 최종 확정되면 기판력이 생겨서 더 이상 다툴 수 없는 것이 원칙이다. 그러나, 판결이 확정됐더라도 재심사유가 있다면 그 판결의 취소를 구하는 재판을 할 수 있는바, 이를 재심이라 한다. 이번 시간에는 민사소송법상 재심사유, 재심청구기간 등을 중심으로 재심에 대해 정리해 보겠다.◇ 민사소송법상 재심사유 및 재심청구기간에 대하여민사소송법은 제451조 제1항에서 재심사유 11가지를 열거하면서, 다만 당사자가 재심사유를 상소로써 주장하였으니 기각된 때, 이를 알면서 상소심에서 주장하지 아니한 경우, 알면서도 상소를 제기하지 않음으로써 판결이 확정된 때에는 같은 사유로 재심의 소를 제기할 수 없다고 하였다(민사소송법 제451조 제1항 단서).위 규정에서 말하는 재심사유란, ①판결법원 구성의 위법, ②재판에 관여할 수 없는 법관의 관여, ③대리권의 흠, ④재판에 관여한 법관이 그 사건에 관하여 직무에 관한 죄를 범한 때, ⑤형사상 처벌을 받을 다른 사람의 행위로 말미암아 자백을 하였거나 판결에 영향을 미칠 공격 또는 방어방법의 제출에 방해를 받은 때, ⑥판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 것인 때, ⑦증인·감정인·통역인의 거짓 진술 또는 당사자신문에 따른 당사자나 법정대리인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때, ⑧ 판결의 기초가 된 민사나 형사의 판결, 그 밖의 재판 또는 행정처분이 다른 재판이나 행정처분에 따라 바뀐 때, ⑨판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 판단을 누락한 때, ⑩재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때, ⑪당사자가 상대방의 주소 또는 거소를 알고 있었음에도 있는 곳을 잘 모른다고 하거나 주소나 거소를 거짓으로 하여 소를 제기한 경우 등이다.위와 같은 재심사유 중에서 ③대리권의 흠, ⑩재심을 제기할 판결이 전에 선고한 확정판결에 어긋나는 때의 사유의 경우에는 재심청구에 기간 제한이 없다. 그러나, 위 두가지를 제외한 나머지 사유들은 전부 재심청구 기간이 정해져 있으므로, 그 기간내에 재심청구를 해야만 한다. 원칙적으로 재심의 대상인 판결이 확정된 후 재심사유를 안 날로부터 30일 내에 재심의 소를 제기해야 하고, 재심사유의 존재를 알지 못하였다고 하더라도 판결이 확정되어 5년이 경과하면 더 이상 재심의 소를 제기할 수 없다.◇ 재심사유 중 대리권, 대표권 흠의 경우(3호 사유)재심사유 중에서 ③대리권의 흠 사유에 대해 살펴보면, 무권대리인에 의해 소송이 수행된 경우 뿐만 아니라 당사자 본인이나 그 대리인의 실질적인 소송행위가 배제된 경우가 모두 포함된다. 구체적으로, 대리인으로서 소송수행을 한 자에게 대리권이 없던 경우, 본인의 의사와 관계없이 대리인이 선임되어 소송이 있었던 때, 특별대리인의 선임 없이 소송이 있었던 때, 당사자가 사망한 때, 무능력자가 법정대리인, 성년후견인의 대리 없이 소송을 한 때 등이 이에 해당한다. 법인의 대표자 또는 비법인사단 및 재단의 대표자, 관리인의 경우에는 민사소송법 제64조에 의해 법정대리인에 관한 규정이 준용되므로, 이들에게 대표권이 없던 경우는 대리권의 흠이 있던 경우로 취급될 수 있을 것이다. 예를들어 종중소송에서 판결이 확정되었으나 그후 종중대표자로 소송을 수행한자에게 대표권이 없는 것으로 밝혀진 경우는 앞서 말한 민사소송법 제451조 제1항 단서에 해당하지 않는 한 재심청구가 가능할 것이다.한편, 대리권의 흠을 재심사유로 한 것은, 대리권의 흠이 있는 쪽 당사자의 보호를 위한 제도이므로, 그 상대방이 재심사유로 삼기 위하여는 그러한 사유를 주장함으로써 이익을 받을 수 있는 경우에 한하고, 여기서 이익을 받을 수 있는 경우란 위와 같은 대리권 흠결 이외의 사유로 종전의 판결이 종국적으로 상대방의 이익으로 변경될 수 있는 경우, 즉 종전의 확정판결의 결과가 변경될 수 있는 경우를 가리킨다. ◇ 재심사유 중에서 문서 위조, 증인 위증 등의 경우(6호, 7호 사유)재심사유 중에서 4호 내지 7호 까지의 사유는 모두 판결에 영향을 미친 범죄, 위법행위 즉 가벌적 행위를 규정한 것인데, 이 경우 가벌적 행위만으로는 충분하지 않고, 이에 관련된 확정된 형사 유죄판결 등이 있거나, 증거부족 이외의 이유로 위와 같은 확정판결을 받을 수 없을 때(예를들어 공소시효가 완성된 경우, 기소유예처분을 받은 경우 등)에만 재심청구가 가능하다.구체적으로, 재심사유 중 ⑥판결의 증거가 된 문서, 그 밖의 물건이 위조되거나 변조된 경우에서, 판결의 증거가 된 문서라 함은 판결에서 그 문서를 채택하여 판결 주문을 유지하는 근거가 된 사실인정의 자료로 삼은 경우를 말하며, ⑦증인 등의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 때라 함은, 당해 소송에서의 증인 등의 허위 진술이 판결주문을 유지하는 근거가 된 사실을 인정하는 증거로 채택된 때를 말하고, 비록 허위 진술을 하였더라도 이것이 주요사실 인정하는데 관계가 없었을때는 해당하지 않는다.◇ 준재심과 제소전화해에 대하여판결이 아니라 결정, 명령이 확정되고, 이에 대해 재심사유가 있다면, 앞서 말한 재심의 소에 준하여 준재심의 소를 제기할 수 있다. 준재심의 대상이 되는 것은 소송상 화해조서, 제소전 화해조서, 화해권고결정, 조정에 갈음하는 결정, 청구의 포기조서, 청구의 인낙조서 등이 이에 해당한다.예를들어, 건물 임대차계약체결시 추후 건물명도소송을 하지 않고 집행을 편하게 하기 위해, 임대인과 임차인간에 명도집행과 관련하여 제소전화해를 하는 경우가 있다. 제소전화해시 대리인선임과 관련하여 주의할 점이 있는데, 민사소송법 제385조 제2항은 제소전화해를 함에 있어 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 하였다. 따라서 이러한 경우 대리권의 흠결을 사유로 준재심청구를 하여 제소전화해조서를 취소시킬 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 오표시무해의 원칙과 착오에 기한 취소
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약에서 쌍방 당사자 모두가 실제 합의했던 계약내용과는 다르게 매매계약서에 부동산 지번에 관하여 착오를 일으켜 계약서상 지번을 잘못 표시하고 그대로 서명 날인하는 경우가 있다. 이때 적용되는 법리가 오표시무해의 원칙이다. 잘못된 표시가 아니라 쌍방 당사자가 의도했던 실제의 계약 내용대로 계약의 효력이 발생한다는 법리인바, 이번 시간에는 오표시무해의 원칙 및 이와 구별하여 착오에 기한 취소에 대해 정리해 보겠다.◇ 오표시무해의 원칙과 적용사례‘오표시무해’란, 잘못된 표시는 해가 되지 않는다는 뜻으로서, 구체적으로 계약 당사자 모두가 합의했다면 비록 계약서에 표시를 잘못했더라도, 애초에 계약 당사자 모두가 합의한 대로 계약이 성립하고 효력이 발생한다는 것이다. 이 원칙은 우리 민법에 명문으로 규정되어 있지는 않지만, 로마법에서 유래되어 우리 대법원 판례가 인정하고 있다.예를들어, 부동산매매계약시 매도인과 매수인이 모두 100번지 토지 현장에 가서 확인후 해당 토지를 매매하기로 합의하고 매매계약서를 작성하였으나, 작성과정의 실수로 200번지라고 표시를 한 경우, 100번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지, 아니면 200번지 토지를 매매한 것으로 보아야 하는지에 대해 다툼이 발생하여 부동산소송이 제기되는 경우가 있다. 이런 사안이 오표시무해의 원칙이 적용되는 대표적인 경우인데, 계약 당사자 쌍방이 의도했던 계약목적물은 100번지 토지가 맞으므로, 이에 대해 계약이 성립하고 효력이 발생한다.위와 비슷한 사안에서 대법원은, “부동산의 매매계약에 있어 쌍방당사자가 모두 특정의 A 토지를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 관하여 착오를 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 그 목적물을 A 토지와는 별개인 B 토지로 표시하였다 하여도 A 토지에 관하여 이를 매매의 목적물로 한다는 쌍방당사자의 의사합치가 있은 이상 위 매매계약은 A 토지에 관하여 성립한 것으로 보아야 할 것이고 B 토지에 관하여 매매계약이 체결된 것으로 보아서는 안 될 것이며, 만일 B 토지에 관하여 위 매매계약을 원인으로 하여 매수인 명의로 소유권이전등기가 이미 경료되었더라도, 이는 원인이 없이 경료된 것으로서 무효이고, 원인무효소송을 통해 소유권이전등기말소를 할 수 있다”는 취지로 판시하였다(대법원 93다2629 판결).또한 대법원은, A와 B가 다세대주택 신축, 분양사업을 공동으로 수행하기로 하면서, “준공시 B가 A에게 일정 금액을 지급하되, 신축하는 다세대주택 중 ‘전용면적’ 19평 2개 등 총 6세대의 소유권을 행사한다.”고 약정한 사안에서, “당사자의 위 약정당시 의사 및 제반사정을 종합하여 볼 때, 위 약정서의 ‘전용면적’은 건축허가서에 첨부한 설계개요서의 ‘바닥면적’을 가리키는 것이고, 단지 그 표시에 오류가 있을 뿐이다.”고 판시하기도 하였다(대법원 2007다88880도 판결). ◇ 오표시무해의 원칙과 착오에 기한 취소의 차이민법 제109조는 착오에 기한 취소와 관련하여,“의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.”고 하여, 중요부분에 착오를 하여 의사표시를 하였을 때는 원칙적으로 취소할 수 있다고 규정하고 있는바, 앞서 말한 오표시무효의 원칙과 구별할 필요가 있다.오표시무해의 원칙이 적용되는 경우는, 통상적으로 계약 당사자 쌍방이 착오를 일으켰는데, 당사자 쌍방의 실제 내심의 의사는 일치한 경우이며, 착오에 기한 취소가 적용되는 경우는 계약 당사자 중 어느 일방이 착오를 하였으나 타방 당사자는 착오를 하지 않은 경우가 될 것이다. 결론적으로, 착오에 기한 계약은 취소할 수 있는 여지가 있지만, 오표시무효의 원칙이 적용되는 사례는 당사자의 원래 의사대로 계약이 수정되어 유효하게 성립되고 효력이 발생할 뿐, 취소가 되지 않는다.예를들어, 매수인이 A 점포를 매수하고자 부동산공인중개사에게 의뢰하였으나, A 점포와 B 점포를 혼동한 부동산공인중개사의 말만 믿고 매매계약서에는 B 점포라고 기재한 반면에, 매도인은 처음부터 B 점포를 매도하고자 하여 B 점포에 대한 매매계약서를 작성한 경우라면, 매수인 혼자 매매 목적물의 동일성에 관한 착오를 한 사안에 해당한다.위 사안에서 대법원은, “위와 같은 매매 목적물의 동일성에 대한 착오는 중요 부분의 착오에 해당하기 때문에 원칙적으로 착오를 이유로 취소할 수 있고, 다만 중대한 과실로 착오를 일으켰다면 취소할 수 없을 것이지만, 부동산중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여, 이를 신뢰한 매수인이 매매목적물에 관하여 착오를 일으켰고, 기타 사정을 종합하여 볼 때, 매수인에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 없어, 결국 착오에 기해 취소할 수 있다.”는 취지로 판시 하였다(대법원 97다32772 판결).한편, 의사표시자가 착오를 함에 있어 중대한 과실이 있다면 착오에 기한 취소를 할 수 없는 것이 원칙이지만, 예외가 있으니 참고할 필요가 있다. 대법원 판례에 의하면, 의사표시자가 착오를 함에 있어 설사 중대한 과실이 있다고 하더라도, 상대방이 그 착오를 알면서도 이를 이용한 경우라면, 의사표시자는 착오에 기한 취소를 할 수 있다고 하였다(대법원 2013다49794 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
