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- [김용일의 부동산톡] 부동산계약파기 방법으로 약정해제와 합의해제
- 김용일 변호사[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약 후 상대방이 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)을 하면 계약을 해제할 수 있고, 이를 법정해제라고 한다. 한편, 상대방의 채무불이행이 없더라도 해제할 수 있는 경우가 있는데, 약정해제와 합의해제가 그것이다. 이번 시간에는 부동산계약파기의 방법 중 약정해제와 합의해제에 대해 정리해 보겠다.◇ 약정해제와 계약금의 해약금 추정 법리계약을 체결하면서, 장래의 사정변경에 대비하기 위하여 계약서에 특약사항으로 해제권을 두는 경우가 있다. 이러한 해제권 약정에 기해 해제하는 것을 약정해제라고 한다. 통상적으로 매매계약서에 약정해제권과 관련하여, “매수인이 매도인에게 계약금을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금 약정이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.”와 같이 기재한다.한편, 부동산 매매 계약시 계약서에 위와 같은 약정해제 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 따라서, 계약금에 기한 약정해제 조항이 있는 경우에, 그리고 약정해제 조항이 없더라도 위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지 계약금의 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자는 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 주의할 점은 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’하면 원칙적으로 위와 같은 계약금에 기한 약정해제를 할 수 없다는 것이다. 예를들어, 매수인이 중도금을 지급하면, 당사자의 일방이 ‘이행에 착수’한 때에 해당하므로 원칙적으로 매도인은 약정해제권을 행사할 수 없다. 한편 중도금 지급일 전에 중도금을 지급하는 경우에도 원칙적으로 유효하고 매도인은 특별한 사정이 없다면 계약을 해제할 수 없다(대법원 2004다11599 판결).한편, 상대방의 채무불이행에 기해 법정해제를 할 때는 원상회복을 받고도 손해가 발생 시 손해배상청구를 별도로 할 수 있지만, 약정해제권에 기하여 해제 시에는 원칙적으로 손해배상청구를 할 수 없다. 즉, 계약금 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 것이고, 상대방은 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 것에 그칠 뿐, 나아가 추가 손해배상을 요구할 수 없는 것이 원칙이다. ◇ 합의해제 및 묵시적 합의해제의 법리한편, 계약 체결 후에, 계약당사자 사이에서 새로운 계약을 하면서 기존의 계약관계를 소멸적으로 소멸시키기로 합의할 수도 있다. 이때 새로운 계약(합의)을 해제계약 또는 합의해제라고 한다. 부동산 매매계약 후 어느 일방이 계약위반시 부동산계약파기와 관련하여 다툼이 발생하는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능)에 따른 법정해제를 주장하지 않고, 당사자간에 계약을 해제하고 원상복구 하기로 합의하는 것이 전형적인 합의해제의 모습이다. 이러한 합의해제는 명시적인 합의 뿐만 아니라 묵시적으로도 가능하다.합의해제시 서면 합의서를 명시적으로 작성하였다면, 그 합의서의 문구를 해석하는 문제만 남을 것이나, 명시적으로 합의서를 작성하지 않았다면 묵시적인 합의해제 있는 것으로 볼 수 있는지가 문제된다. 구체적 사안에서 묵시적 합의해제 여부를 판단하는 것은 쉽지 않은데, 판례의 입장을 토대로 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것이다.관련하여 대법원은 “계약의 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있으나, 묵시적인 합의해제를 한 것으로 인정하려면 매매계약이 체결되어 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치한 것만으로는 부족하고, 당사자 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르렀다고 할 수 있어야 하고, 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지 여부는 계약이 체결된 후의 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 95다12682, 12699 판결).”고 하였다.또한, 대법원은 “부동산 매수인이 매도인으로부터 계약해제에 따른 기지급 매매대금의 정산금을 반환받음에 있어서 매도인에 대하여 이의를 유보하는 의사표시는 반드시 명시적으로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적으로도 이의를 유보할 수 있으나(참고로, 여기서 ‘이의를 유보’한다는 말은 ‘이의를 제기’한다는 뜻임), 매수인이 명시적인 이의유보 없이 매도인이 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면, 당시 매수인이 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나, 그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이는 매도인이 주장한 계약해제 사유 및 그 매매대금 정산액을 인정한 것으로 보아야 한다.”고 하였다(대법원 2001다63575 판결).◇ 합의해제의 효력합의해제시 합의된 내용에 따라서만 효력이 발생한다. 따라서, 매도인의 계약위반으로 다툼이 생겨 이를 해결하는 방안으로 계약을 합의해제하기로 하고 합의서를 작성했을 때, 합의서에 매수인이 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환에 대한 내용만 있고 손해배상에 대한 언급이 없다면, 매수인은 별도로 손해배상청구를 할 수 없음이 원칙이다(대법원 86다카1147, 1148 판결). 따라서, 합의해제를 함에 있어 손해배상도 받고 싶다면, 합의서에 이를 명확히 할 필요가 있다.또한, 합의해제시 합의서에 이미 지급한 금전을 반환받기로 하였다면, 그 명시한 금원만 반환받을 수 있고, 금전을 지급했던 날부터의 이자를 가산하여 반환받을 수 없음이 원칙이다. 합의해제를 하는 경우 합의된 내용에 따라서만 효력이 발생하기 때문이며, 만약 이자까지 가산해서 받고 싶다면, 그 내용까지 합의서에 명시해야 할 것이다(대법원 2000다5336, 5343 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 이혼시 재산분할의 대상과 특유재산, 명의신탁부동산
- 김용일 변호사[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 이혼시 재산분할청구권이란 이혼한 부부의 일방이 타방에 대하여 혼인 중 취득한 재산의 분할을 청구하는 권리이다. 재산분할의 대상과 관련해서 부동산이 특히 문제되는데, 이번 시간에는 일방의 명의로 된 부동산, 일방이 상속 또는 증여 받은 특유재산, 부모, 자식 등 제3자에게 명의신탁된 부동산, 합유등기된 부동산 등 특수한 경우에 재산분할의 대상이 되는지를 정리해 보겠다.◇ 이혼시 재산분할청구권의 대상이 되는 재산이혼시 재산분할의 대상이 되는 재산은 부부가 ‘혼인 중 쌍방의 협력’에 의하여 이룩한 공동재산이 원칙이다. 유책배우자에게도 재산분할청구권이 인정되며, 법률상 부부 뿐만 아니라 사실혼 배우자에게도 재산분할청구권이 인정된다. 여기서 혼인 중이란, 사실적 혼인공동체 성립일부터 혼인공동체의 와해시까지를 말하며, 따라서 혼인공동체가 와해되기 전이면, 별거 후에 취득한 재산도 재산분할의 대상이 될 수 있다.쌍방의 협력에 의해 이룩한 재산이라면, 그 소유 명의는 불문한다. 따라서 부부 중 일방의 명의로 된 재산도 부부가 혼인 중 쌍방의 협력에 의해 이룩한 것이 인정되면 재산분할의 대상이 된다. 여기서 쌍방의 협력이란 직접적인 금전적 기여 뿐만 아니라 가사노동, 내조 등 간접적인 경우도 포함한다. 판례에 의하면, “처가 가사노동을 분담하는 등으로 내조를 함으로써 부의 재산의 유지 또는 증가에 기여하였다면 쌍방의 협력으로 이룩된 재산은 재산분할의 대상이 된다.”고 하였고(대법원 93스6결정),“처가 주로 마련한 자금과 노력으로 취득한 재산이라 할지라도 남편이 가사비용의 조달 등으로 직ㆍ간접으로 재산의 유지 및 증가에 기여하였다면 그와 같이 쌍방의 협력으로 이룩된 재산은 재산분할의 대상이 된다.”고 하였다(대법원 95므175 판결).◇ 배우자 일방이 상속, 증여 받은 특유재산이 재산분할의 대상이 되는지부부가 혼인 중 쌍방의 협력에 의해 이룩한 재산이 아니라면, 일방의 특유재산에 해당하고, 특유재산은 재산분할의 대상에서 제외됨이 원칙이다. 예를들어, 부부 일방이 혼인 전에 취득한 재산, 혼인 중 상속, 증여 등에 의해 취득한 재산이 특유재산에 해당한다.다만, 특유재산의 경우에도, 그 취득 후에 다른 일방이 적극적으로 그 재산의 유지에 협력하여 그 감소를 방지하였거나, 재산증식에 협력하였다고 인정되는 경우에는 재산분할의 대상이 된다. 예를들어 혼인 초기에 남편이 아파트를 상속받았는데, 그후 상당기간 혼인생활을 지속했고 혼인공동체가 와해될 때 까지 아파트 가격이 많이 상승하였다면, 그 재산의 유지 및 증식에 아내의 기여가 인정되어 재산분할의 대상이 될 것이다.판례에 의하면, “부부 중 일방이 상속받은 재산이거나 이미 처분한 상속재산을 기초로 형성된 부동산이더라도 이를 취득하고 유지함에 있어 상대방의 가사노동 등이 직ㆍ간접으로 기여한 것이라면 재산분할의 대상이 된다.”고 하였고(대법원 96므 1434 판결), “재산분할의 대상이 된 남편 소유의 부동산 중 대지가 남편의 아버지 소유의 주택을 매각한 대금을 기초로 구입한 것이라고 하더라도, 이러한 사정만으로는 그 대지가 ‘부부 쌍방의 협력으로 이룩한 재산‘임을 인정함에 아무런 장애가 될 수 없고, 가사 그것을 남편의 특유재산으로 본다고 하더라도 결혼 이후 남편이 이를 취득하고 유지함에 있어서 처가 적극적이고 헌신적인 가사노동과 가사비용의 조달로 직접, 간접으로 기여하여 특유재산의 감소를 방지한 이상 재산분할의 대상이 된다.”고 하였다(대법원 94므598 판결).◇ 제3자에게 명의신탁된 부동산, 제3자와 합유등기된 부동산이 재산분할의 대상이 되는지부부가 부동산 등 재산을 부모, 자식 등 제3자의 명의만 빌려 소유하는 경우가 있다. 이렇게 명의신탁된 재산이 재산분할의 대상이 되는지와 관련하여, 법원은 “제3자 명의의 재산이더라도 그것이 부부 중 일방에 의하여 명의신탁된 재산 또는 부부의 일방이 실질적으로 지배하고 있는 재산으로서 부부 쌍방의 협력에 의하여 형성된 것이거나 부부 쌍방의 협력에 의하여 형성된 유형, 무형의 자원에 기한 것이라면 그와 같은 사정도 참작하여야 한다는 의미에서 재산분할의 대상이 된다.”고 하였다(대법원 96므1434 판결).또한, 부부의 일방이 제3자와 합유관계로 부동산을 소유하는 경우도 있다. 참고로 공유물은 각 공유자가 언제든지 분할청구를 할 수 있음에 반해, 합유관계에서는 전원의 동의 없이, 합유물의 분할을 할 수 없고 합유물에 대한 지분을 처분하지도 못한다. 다만 조합관계 탈퇴시 정산금청구소송을 할 수 있을 뿐이다. 따라서, 배우자 중 일방이 부동산을 제3자와 합유관계로 갖고 있을 때, 이러한 합유물이 이혼재산분할의 대상이 되는지 문제되는데, 판례에 의하면, “합유재산이라는 이유만으로 이를 재산분할의 대상에서 제외할 수는 없고, 다만 부부의 일방이 제3자와 합유하고 있는 재산 또는 그 지분은 이를 임의로 처분하지 못하므로, 직접 당해 재산의 분할을 명할 수는 없으나 그 지분의 가액을 산정하여 이를 분할의 대상으로 삼거나 다른 재산의 분할에 참작하는 방법으로 재산분할의 대상에 포함하여야 한다.”고 하였다(대법원 96므1434 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 무권대리인과 부동산매매계약시 무권대리인의 책임
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 당사자 본인이 아닌 대리인이라 칭하는 자와 계약을 하는 경우가 있다. 이때, 대리인이라 칭하는 자가 실제로는 당사자 본인으로부터 대리권을 수여받지 못했다면 무권대리가 되어 원칙적으로 무효가 될 것이다. 예외적으로 해당 무권대리행위를 당사자 본인이 추인하거나 표현대리에 해당하면 유효하게 되는데, 이러한 예외에 해당하지 않아 무권대리가 무효가 될 경우, 무권대리인의 행위는 본인에게 귀속되지 않고 무권대리인이 책임져야 한다. 민법은 이와 관련하여 민법 제135조에서 규정하고 있는바, 이번 시 간에 정리해 보겠다.◇ 민법 제135조 제1항과 무권대리인 책임의 법리민법 제135조 제1항은 “다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 그 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다.예를들어, 부동산매매계약시 매도인이 잔금지급기일에 잔금을 받지 못한 경우, 매수인을 상대로 이행을 최고하여 이행을 기다리고, 그후에도 매수인이 이행하지 않는다면 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이때 매매계약서에 위약금 약정을 하였다면, 계약해제와 함께 해당 위약금 약정에 따라 손해배상청구도 할 수 있다. 그런데, 매수인이 아니라 매수인의 대리인이라 칭하는 자와 매매계약을 체결하였는데, 만일 그자가 대리권이 없는 것으로 밝혀지는 경우, 즉 무권대리인이 되어 계약이 무효가 될 경우, 매도인은 민법 제135조 제1항의 법리에 따라 무권대리인에게 계약의 이행을 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있는 것이다.상대방이 무권대리인에게 계약의 이행을 청구한 경우, 만일 금전채무라면 이행에 문제가 없겠지만, 특정물 채무, 예를들어 부동산 매매계약의 경우, 상대방이 무권대리인에게 부동산 소유권 등기의 이행을 청구하더라도, 무권대리인이 그 의무를 이행하는 것은 불가능할 것이므로, 결국 이에 해당하는 손해배상책임을 부담하게 될 것이다.한편, 민법 제135조와 무권대리인의 책임 법리와 관련하여 최근 대법원 판결이 선고 되었는데, 구체적으로 소개하면, 대법원은 “다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제135조 제1항). 이때 상대방이 계약의 이행을 선택한 경우 무권대리인은 계약이 본인에게 효력이 발생하였더라면 본인이 상대방에게 부담하였을 것과 같은 내용의 채무를 이행할 책임이 있다. 무권대리인은 마치 자신이 계약의 당사자가 된 것처럼 계약에서 정한 채무를 이행할 책임을 지는 것이다”고 하였다.나아가, “무권대리인이 계약에서 정한 채무를 이행하지 않으면 상대방에게 채무불이행에 따른 손해를 배상할 책임을 진다. 위 계약에서 채무불이행에 대비하여 손해배상액의 예정에 관한 조항을 둔 때에는 특별한 사정이 없는 한 무권대리인은 손해배상액의 예정 조항에서 정한 바에 따라 산정한 손해액을 지급하여야 한다. 이 경우에도 손해배상액의 예정에 관한 민법 제398조가 적용됨은 물론이다.”고 판시하였다(대법원 2018.6.28. 선고 2018다210775 판결).참고로, 민법 제398조에 따르면, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 손해배상액의 예정금액이 부당하게 과도한 경우, 법원이 직권으로 감액할 수 있으므로, 무권대리인에게 계약의 이행책임이 있고, 계약서에 위약금약정이 있어, 무권대리인이 위약금약정에 따라 손해배상책임을 진다고 하더라도, 법원이 재판 결과 부당히 과도하다고 판단시 민법 제398조에 따라 감액될 여지가 있는 것이다.위 대법원 판례 사안에서도, 부동산매매계약시 대리인이라 칭하는 자가 결국은 무권대리인으로 밝혀지면서 무권대리인이 계약이행의 책임을 지게 되었고, 계약서의 위약금 약정에 따라 손해배상책임을 부담하게 되었지만, 위약금 약정이 과도하다는 판단하에 손해배상책임이 경감되었다.◇ 민법 제135조 제2항에 기해 무권대리인이 책임지지 않는 경우한편, 민법 제135조 제2항은 “대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.”고 규정하고 있다. 즉, 민법 제135조 제1항에 따르면, 원칙적으로 무권대리인에게 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있지만, 만일 대리인이라 칭하는 자와 계약을 체결한 상대방이 대리인이라 칭하는 자가 실제로는 대리권이 없다는 것을 알았거나, 몰랐더라도 과실로 알지 못한 것이라면, 무권대리인에게 책임이 없게 된다. 참고로 제한능력자란 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등을 말하고, 무권대리인이 제한능력자인 경우에도 책임이 없게 된다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- GS25 무료 법률·노무 자문, 누적 상담 1만5000건 달해
- GS25 경영주가 상담실에서 무료 법률자문 서비스를 받고 있다.(사진=GS리테일)[이데일리 함지현 기자]GS리테일(007070)은 편의점 GS25가 가맹 경영주들을 위해 무료로 운영하는 법률자문 서비스와 노무상담 콜센터의 상담 건수가 1만5000건에 달한다고 29일 밝혔다.GS리테일에 따르면 무료 법률자문 서비스를 시작한 지난 2016년 3월부터 현재까지 누계로 약 900건의 상담이 진행됐다. 노무상담 서비스는 지난 2017년 3월 도입 이후 현재까지 월 평균 930건씩 약 1만 5000건에 달하는 상담을 했다. 전국 1만3000여개의 GS25 점포당 한번씩은 법률자문서비스와 노무상담 콜센터의 서비스를 이용한 셈이다.GS25의 법률 및 노무 자문은 경영주가 점포를 운영하면서 생길 수 있는 법이나 노무 관련 궁금증을 손쉽게 해결하고 보다 효과적으로 영업활동에 전념할 수 있도록 돕고 있다.GS25의 법률자문 서비스는 경영주들이 일상생활에서 법적 도움이 필요한 경우에 비용부담 없이 변호사를 통해 자문을 받을 수 있는 서비스다. 점포의 상황에 따라 방문 혹은 전화, 이메일 등을 통한 상담이 가능하다. GS25를 운영하는 모든 경영주가 이용 가능하며, 상담 분야는 부동산이나 금전, 손해배상, 임대차 등의 민사, 각종 범죄에 대한 형사, 이혼이나 상속 등 가사, 기타 행정처리 등 영업 업무를 비롯해 개인적인 문의까지 모두 가능하다.‘GS25 전용 노무상담 콜센터’는 GS25를 운영하는 경영주라면 모두 이용 할 수 있으며, 법적인 기준 내의 채용, 근로계약, 최저임금, 4대보험 등 전반적인 노무에 대해 상담 받을 수 있다.이처럼 GS25가 경영주를 위한 전문 상담을 진행하는 것은 가맹 경영주가 법률과 제도에 대해 정확히 이해하고, 올바른 노무 인식을 바탕으로 점포를 운영할 수 있도록 지원함으로써 가맹 경영주와 근무자의 권익을 보호하기 위함이다. GS25는 기존에도 채용방법부터 근로계약서 작성 등의 서류 관리 방법을 비롯해 경영주가 숙지해야 할 관련 지식 함양을 위해 기본적인 노무 교육을 진행해왔다. GS25는 기존의 노무 교육에서 한발 더 나아가 노무사가직접 신규 경영주에게 노무 컨설팅을 지원하는 교육도 별도로 운영 중이며, 어려움을 느끼는 각종 법률 지식에 대해 상담할 수 있는 서비스를 제공해 경영주의 어려움을 덜어주고 있다. 김재호 GS25 상생협력팀 팀장은 “경영주가 가장 어려워하는 법률지식과 노무 관련 문제들을 보다 손쉽고 속 시원하게 해결할 수 있도록 이와 같은 서비스를 운영하고 있다”며 “경영주들에게 큰 호응이 있는 만큼 앞으로도 다양한 교육과 지원 활동들로 경영주분들께 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡] 친권자가 미성년자 부동산처분시 법정대리권 남용 문제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 대리인이 대리권의 범위 안에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에 대하여 그 효력이 발생하는 것이 원칙이다. 다만, 대리인이 외형적·형식적으로 대리권의 범위 내에서 대리행위를 하였지만 그 행위가 실질적으로는 오직 자신 또는 제3자의 이익을 꾀할 목적으로 행하여진 경우, 즉 대리권 남용시 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었다면 본인에게 법률효과가 귀속되지 않게 되는데, 이것이 대리권 남용의 법리이다. 이번 시간에는 친권자의 법정대리권 남용을 중심으로 대리권 남용 법리에 대해 정리해 보겠다.◇ 대리권남용과 친권자의 법정대리권 남용의 법리대리권 남용의 법리는 본인이 대리인에게 대리권을 수여하여야 비로소 발생하는 임의대리권 뿐만 아니라, 친권자의 미성년자에 대한 대리권처럼 법률의 규정 등에 당연히 발생하는 법정대리권의 경우에도 적용된다. 법정대리권 남용 문제는 미성년자 소유의 부동산을 친권자가 몰래 처분시(매매, 증여 등) 쟁점이 되는 경우가 많다.대리권 남용시 법률효과에 대해, 판례는 대리권 남용 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 본인에게 효과가 귀속되지 않는다는 입장이다. 구체적으로 대법원은 “진의 아닌 의사표시가 대리인에 의하여 이루어지고 그 대리인의 진의가 본인의 이익이나 의사에 반하여 자기 또는 제3자의 이익을 위한 배임적인 것임을 그 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 민법 제107조 제1항 단서의 유추해석상 그 대리인의 행위에 대하여 본인은 아무런 책임을 지지 않는다고 보아야 한다.”고 하였다(대법원 2000다20694 판결). 참고로, 민법 제107조 제1항은 “의사표시는 표의자가 진의 아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다. 그러나, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다.”고 규정하고 있다.또한, 법정대리권의 남용과 관련하여 대법원은 “법정대리인인 친권자의 대리행위가 객관적으로 볼 때 미성년자 본인에게는 경제적인 손실만을 초래하는 반면, 친권자나 제3자에게는 경제적인 이익을 가져오는 행위이고 그 행위의 상대방이 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제107조 제1항 단서의 규정을 유추 적용하여 행위의 효과가 자식에게는 미치지 않는다.”고 하여, 친권 등 법정대리의 경우에도 대리권 남용 법리가 적용될 수 있다고 하였다(대법원 2011다64669 판결).다만, 친권의 행사는 친권자가 여러 사정을 고려하여 행사하는 것이므로, 친권의 남용을 인정함에는 신중해야 한다는 것이 판례의 기본 입장이다. 구체적으로 대법원은 “친권자가 자식을 대리하는 법률행위는 친권자와 자식 사이의 이해상반행위에 해당하지 않는 한, 그것을 할 것인가 아닌가는 자식을 위하여 친권을 행사하는 친권자가 자를 둘러싼 여러 사정을 고려하여 행할 수 있는 재량에 맡겨진 것으로 보아야 하므로, 이와 같이 친권자가 자식을 대리하여 행한 자식 소유의 재산에 대한 처분행위에 대해서는 그것이 사실상 자의 이익을 무시하고 친권자 본인 혹은 제3자의 이익을 도모하는 것만을 목적으로 하여 이루어졌다고 하는 등 친권자에게 자식을 대리할 권한을 수여한 법의 취지에 현저히 반한다고 인정되는 사정이 존재하지 않는 한 친권자에 의한 대리권의 남용에 해당한다고 쉽게 단정할 수 없다.”고 하였다(대법원 2008다73731 판결).◇ 대리권남용시 상대방과 거래한 선의의 제3자 보호대리인이 본인의 부동산을 처분함에 있어 대리권을 남용한 경우, 대리권 남용 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 민법 제107조 제1항을 유추적용하여 본인에게 효과가 귀속되지 않아 무효가 된다고 하였는데, 만일 상대방의 부동산 취득이 무효가 되더라도, 상대방이 해당 부동산을 제3자에게 이미 처분했던 경우, 제3자의 부동산 취득도 무효가 되는지에 대해, 최근 대법원 판례는 제3자가 선의라면, 즉 제3자가 이를 몰랐다면 유효하게 부동산을 취득한다고 하였는바, 아래에서 간단히 소개해 보겠다.구체적으로 대법원은 “법정대리인인 친권자의 대리행위가 객관적으로 볼 때 미성년자 본인에게는 경제적인 손실만을 초래하는 반면, 친권자나 제3자에게는 경제적인 이익을 가져오는 행위이고 행위의 상대방이 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제107조 제1항 단서의 규정을 유추적용하여 행위의 효과가 자식에게는 미치지 않는다고 해석함이 타당하나, 그에 따라 외형상 형성된 법률관계를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 민법 제107조 제2항의 규정을 유추적용하여 누구도 그와 같은 사정을 들어 대항할 수 없으며, 제3자가 악의라는 사실에 관한 주장·증명책임은 무효를 주장하는 자에게 있다.”고 하였다(대법원 2018.4.26. 선고 2016다3201 판결). 참고로, 민법 제107조 제2항은 “민법 제107조 제1항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.”고 규정하고 있고, 위 대법원 판례에서 선의의 제3자란 제3자가 상대방과 법률행위를 함에 있어 상대방의 대리권 남용 사실을 몰랐다는 것을 의미한다.따라서, 비록 대리인이 본인의 이익에 반하여 오직 자신의 이익만을 목적으로 본인의 부동산을 처분하는 등 배임적으로 대리권남용행위를 하였고, 이를 거래 상대방이 알거나 알 수 있었다면 해당 처분행위는 무효가 되지만, 제3자가 이러한 사실을 모르고 상대방으로부터 해당 부동산을 취득하였다면, 제3자의 부동산 취득은 유효하게 된다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 계약체결 대리권이 있을때 계약해제, 처분권도 있는지
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 대리권이란 타인(대리인)이 본인의 이름으로 의사표시를 하거나 제3자의 의사표시를 수령함으로써, 직접 본인에게 그 법률효과를 귀속시킬 수 있는 법률상의 지위 또는 자격을 말한다. 대리권에는 친권자의 미성년자에 대한 대리권처럼 법률의 규정 등에 발생하는 법정대리권과 본인이 대리인에게 대리권을 수여하여야 비로소 발생하는 임의대리권이 있는데, 이번 시간에는 계약체결 대리권을 갖는 자가 계약을 해제, 처분할 권리도 있는 지 등을 중심으로 임의대리권의 범위에 대해 정리해 보겠다.◇ 임의대리권의 범위와 판례의 태도임의대리권은 수권행위(본인이 대리인에게 대리권을 수여하는 행위)에 의하여 주어지므로, 그 구체적 범위는 수권행위의 해석에 의하여 결정된다. 서면으로 된 위임장에 수권행위의 구체적 범위를 기재하는 경우도 있겠지만, 인감도장과 인감증명서만 교부하면서 구두로 위임하는 경우도 많으므로, 실제 사안에서 대리인의 행위가 대리권의 범위내의 행위 였는지 등에 대해 다툼이 많다. 한편, 임의 대리권이 존재하는 것은 분명하지만, 그 범위가 불명확한 경우의 판단과 관련하여, 민법 제118조는 ‘보존행위, 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 아니하는 범위에서 그 이용 또는 개량하는 행위’는 허용된다고 규정하고 있다. 다만, 위 규정만 갖고는 실제 사안에서 대리권 여부를 판단하는데 부족하므로, 대법원 판례의 결론을 참고할 수 있을 것이다.판례에 따르면, 수권행위를 해석함에는 수권행위의 문언, 대리인과 본인의 관계, 대리의 목적인 사항의 성질, 거래관행 등을 고려하여 판단하는 바, 개별적인 경우의 판례의 기본적인 태도를 아래에서 소개해 보겠다. ① 수권행위의 통상의 내용으로서의 임의대리권은 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 상대방의 의사표시를 수령하는 이른바 수령대리권을 포함하는 것으로 보아야 한다(대법원 93다39379 판결).② 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다고 보아야 한다(대법원 93다39379 판결).③ 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 다른 사정이 없는 한 상대방에 대하여 약정된 매매대금 지급기일을 연기하여 줄 권한도 가진다고 보아야 할 것이다(91다43107 판결).④ 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로, 특별한 다른 사정이 없는 한 부동산을 매수할 권한을 수여받은 대리인에게 그 부동산을 처분할 대리권도 있다고 볼 수 없다(대법원 90다7364 판결). ⑤ 어떠한 계약의 체결에 관한 대리권을 수여받은 대리인이 수권된 법률행위를 하게 되면 그것으로 대리권의 원인된 법률관계는 원칙적으로 목적을 달성하여 종료하는 것이고, 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸하는 것이므로(민법 제128조), 그 계약을 대리하여 체결하였던 대리인이 체결된 계약의 해제 등 일체의 처분권과 상대방의 (계약 해제) 의사를 수령할 권한까지 가지고 있다고 볼 수는 없다(대법원 2008다11276 판결)◇ 시행사가 아파트 분양계약체결을 시공사 분양팀에 위임시 해제 대리권이 인정된 최근 사례앞서 말한대로, 부동산 계약체결에 대한 대리권을 수여받은 대리인은 원칙적으로 계약해제 의사표시의 발신 및 수신을 할 대리권이 없다. 다만, 사안에 따라서는 계약해제에 대해서도 대리권한이 인정되는 경우가 있을 것인바, 아파트분양과 관련하여 이를 인정한 최근 판례를 소개해 보겠다.시행사인 부동산신탁회사가 A아파트를 신축, 분양함에 있어 분양업무의 원활한 처리를 위하여 시공사에게 아파트 분양업무 일체를 위임하였고, 이에 시공사는 분양팀을 조직하고 분양사무실을 마련하여 아파트의 분양계약체결 등 분양업무를 담당하였으며, 분양지연에 따른 해제권의 행사 여부 등과 관련한 개별합의서에도 시행사와 시공사가 모두 당사자로 기재되어 있고, 실제로 시공사의 직원이 개별합의서 작성 업무를 한 사안에서, 수분양자가 시행사인 부동산신탁회사의 직원이 아닌 시공사가 조직한 분양사무실 직원에게 계약해제를 요구한 것이 시행사에 대한 적법한 계약해제 의사표시를 한 것인지가 쟁점이 되었다.위 사안에서 대법원은 “아파트 등 건물의 분양업무에 관한 대리권을 수여받은 자의 업무가 개별적인 분양계약의 체결에 그치는 것이 아니라, 사정에 따라 그 일부 분양의 취소 내지 해제와 이에 따른 보완적인 재분양 계약의 체결 등 거래행위를 순차적, 계속적으로 수행하는 것을 필요로 하고 분양계약에 달리 정함이 없는 경우에는, 일반 거래상대방의 보호를 위하여는 이러한 모든 행위가 일률적으로 그 업무범위 내에 속한다고 보아야지, 그중에서 분양계약의 취소, 해제만을 따로 떼어 그 업무는 본인이 이를 직접 수행하든지 분양업무를 맡은 대리인에게 별도의 특별수권을 하여야 한다고 새겨서는 안 될 것이다.”라고 전제하면서(대법원 94다22118 판결),결국, “원고(수분양자)가 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 시공사의 분양업무 대리권의 원인된 법률관계가 목적을 달성하여 종료하는 것이라고 볼 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 순차적ㆍ계속적인 분양계약 및 개별합의의 체결과 수분양자들의 입주 시까지는 시공사의 분양업무 대리권이 그대로 존속하고 있고 시공사에게 수분양자들의 분양계약 해제의 의사표시를 수령할 권한이 있다고 봄이 상당하다. 그렇다면 원고가 시공사의 분양사무실에 근무하는 직원 B에게 한 이 사건 아파트에 대한 해제의 의사표시는 피고(시행사 신탁회사)에 대하여 그 효력이 미친다.”고 하였다(대법원 2015.12.23. 선고 2013다81019 판결).☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 국세청, 자영업자·소상공인 내년 말까지 세무조사 면제
- 한승희 국세청장. 이데일리DB[세종=이데일리 이진철 기자] 국세청이 자영업자·소상공인의 경영난 해소를 위해 내년 말까지 세무조사를 면제해 주기로 했다. 사업에서 실패한 영세 자영업자의 신속한 재기지원을 위해 예금·보험금, 매출채권 등에 대한 압류 등 체납처분 유예도 실시한다.국세청은 16일 취약계층 소득확대, 일자리 창출 등 범정부적 자영업자·소상공인 지원 대책의 일환으로 ‘자영업자·소상공인 세무부담 축소 및 세정지원 대책’을 마련해 추진한다고 밝혔다. 국세청은 이번 대책에 자영업자와 소상공인에 대한 세무검증 배제, 체납처분유예, 고충해소, 자금융통 지원 등 국세행정 전 분야에 걸친 종합적인 지원 내용을 담았다. 대다수 자영업자·소상공인이 세금문제에 대한 걱정없이 본연의 경제활동에만 전념하도록 지원하는 사회 심리적 효과가 있을 것으로 기대했다.국세청은 우선 569만 자영업자와 소상공인이 세무검증에 대한 부담없이 생업에만 전념할 수 있도록 내년 말까지 한시적으로 세무조사 유예 및 세무조사 선정 제외, 신고내용 확인(종전 사후검증) 면제를 추진하기로 했다.특히 연간 수입금액이 일정금액 미만인 소규모 자영업자 519만명(전체 개인사업자 587만명 중 약 89%)을 대상으로 세무검증 부담을 한시적으로 적극 완화한다. 수입금액이 도·소매업 등 6억원, 제조업·음식·숙박업 등 3억원, 서비스업 등 1억5000만원 미만의 개업사업자는 내년 말까지 세무조사 착수를 전면 유예된다. 조사착수가 이미 사전통지된 경우는 납세자 신청을 받아 유예가 가능하고, 내년 말까지 소득세·부가가치세 신고내용 확인도 전면 면제한다.다만 탈세제보 등을 통해 명백한 탈루혐의가 확인되거나 부동산임대업, 유흥주점 등 소비성서비스업, 의사·변호사 등 고소득 전문직 등 일부 업종은 제외된다. 매출 기준 10억~120억원의 수입금액 규모가 작은 50만개(전체 70만개 법인 중 약 71%) 소기업·소상공인 법인은 내년 말까지 법인세 등 신고내용 확인을 전면 면제한다. 또한 연간 매출액 100억원 이하 중소법인에 대한 세무조사 선정 제외도 지속적으로 실시하기로 했다. 국세청 제공국세청은 일자리 창출에 기여하는 자영업자·중소기업 등에 대해서도 세무조사 선정제외·유예 등을 적극 실시하고, 청년고용시 우대해주기로 했다. 또한 ‘혁신성장 세정지원단’을 설치해 스타트업·벤처기업 등의 성장 단계별 맞춤형 지원도 강화한다. 아울러 ‘민생지원 소통추진단’을 신설해 자영업자·소상공인의 세무불편·고충을 신속하게 해소해 주기로 했다.국세청은 내수부진·고용위기·지역경제 악화 등으로 경영상 애로가 큰 자영업자 등에 대해 납부기한 연장, 징수유예 등도 실시한다. 세금납부 유예 규모는 올 2분기 14만6000건, 3조2000억원에 달한다. 특히 직전 3개월 간 매출액이 20% 이상 감소한 업체를 분석해 사전안내문 발송하는 등 선제적 지원에도 나설 계획이다.올해 처음 도입된 체납액 소멸제도를 적극 홍보해 영세자영업자의 자활노력을 뒷받침하고, 압류유예·해제 등 체납처분 유예도 실시하기로 했다. 국세청은 폐업한 사업자가 사업재개나 취업할 경우 체납액 3000만원까지 납부의무를 면제해줘 지난 7월말 현재 473명 72억원 체납액을 면제했다.국세청은 원활한 자금융통을 위한 다각적인 지원에도 나선다. 저소득 자영업자 등 취약계층을 발굴해 근로·자녀장려금을 적극 지원하고, 내년 확대 시행에 대비해 전산시스템 확충, 인력·예산 확보 등 철저히 준비한다는 방침이다. 근로·자녀장려금 지급규모는 올해 280만 가구·1조8000억원에서 내년에는 445만 가구·4조7000억원 규모로 크게 늘어날 전망이다. 국세청은 일자리 안정자금이 차질없이 집행되도록 선제적으로 홍보·안내하고, 영세 자영업자의 자금 유동성 확보를 위한 부가가치세 환급금도 조기 지급하기로 했다.한승희 국세청장은 “우리경제의 뿌리인 자영업자 및 소상공인이 세무검증 걱정 없이 사업에만 전념하도록 지원할 것”이라며 “이를 통해 경제하려는 의지를 북돋우고 국민경제에 활력을 불어넣어 지속가능한 성장 기반을 조성하는데 도움이 될 것”이라고 기대했다.국세청 제공
- 활개치는 기획부동산에 ‘피눈물’ 토지만 여의도 120배
- [이데일리 경계영 정다슬 기자] . 얼마 전 은퇴한 A(61)씨는 올해 초 ‘OO경매’에 다닌다는 친척에게서 곧 케이블카가 설치될 좋은 땅을 저렴하게 살 수 있다는 말을 듣고 1010만원에 땅 3372㎡(1020평·3.3㎡당 9900원)를 매입했다. 친척을 믿었던 A씨는 토지 주소도 몰랐고, 서류를 받지도 않았다. A씨의 아들이 뒤늦게 이를 알고 확인해보니, A씨가 매입한 강원도 정선군 땅은 지난해 3.3㎡당 3080원에 낙찰된 토지로, 개별공시지가도 올해 기준 3.3㎡당 536원에 불과했다. 보유한 땅 크기도 전체 필지의 4% 남짓에 불과했다. A씨가 환불을 요구하자 친척은 “전부 설명했고 등기 접수도 끝나 돈을 돌려줄 수 없다”고 거부했다. ‘기획부동산’이라 불리는 부동산 사기가 개발 호재를 미끼로 투자자를 현혹하고 있다. 올해 들어선 급물살을 탄 남북 화해 분위기에 파주를 비롯한 접경지뿐 아니라 정부가 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공주택지구를 개발하겠다고 한 지역까지 기획부동산 표적이 되고 있다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇‘내 것인 듯 내 것 아닌’ 공유지분 토지업계에선 이미 기획부동산 먹잇감이 된 땅만도 전국에 1만5000필지가 넘는 것으로 추산한다. 이데일리가 안호영 국회의원에 요청한 자료에 따르면 공유인 수가 20명 이상인 지목상 임야인 필지는 1만5295개에 달했다. 이들 토지 면적은 총 3억5165만㎡로 여의도(290만㎡)의 120배 크기에 이른다. 필지 하나에 함께 이름을 올린 공유인만 1284명에 달하는 부지(서울 노원구 월계동)도 있다. 하나의 필지를 쪼개 수십명에게 파는 방식은 기획부동산의 전형적 수법이다. 이처럼 공유인 수가 20명이 넘어간다는 것은 기획부동산일 가능성이 크다는 의미다. 농지를 별도의 자격증명이 필요 없는 1000㎡ 미만 크기로 나눠 매각하는 사례까지 포함하면 기획부동산 땅은 더 많다는 것이 업계의 설명이다. 도별로는 경기도가 5140필지로 가장 많았다. △강원도 2236필지 △충남 1295필지 △경북 1196필지 △경남 1001필지 등이 그 뒤를 이었다. 제주도(488필지), 서울(336필지), 세종(231필지), 부산(490필지) 등도 공유인이 20명 이상인 땅이 적지 않았다. 공유지분 등기는 하나의 필지에 대해 지분을 나눠갖는 형태다. 100만원짜리 필지 하나를 두고 세 사람이 함께 보유했다면 지불한 금액에 따라 50%, 30%, 20% 등으로 지분이 정해진다. 이는 별도로 지분 표기가 없이 공동 소유하는 형태인 합유지분이나 사단법인과 같은 단체 명의로 보유하는 총유지분과 구별된다. 이 때문에 피해자는 사기 사실을 알고도 소수 지분일지라도 땅은 남았다고 위안 삼는 경우가 생긴다. 이에 대해 전문가들은 “허울만 좋은 땅주인”이라고 지적한다. 일단 기획부동산 업체는 인접한 도로가 없어 건축물을 지을 수조차 없는 맹지를 주로 취급한다. 피해자가 매입한 땅값은 주변 땅값 시세보다 서너 배 비싼 편이어서 기획부동산 업체가 던진 미끼대로 만에 하나 개발되더라도 시세 차익을 보기 쉽지 않다. 더욱이 필지 내 어느 부분이 제 소유인지 알 방법이 없다. 기획부동산 업체가 임의로 가분할한 다음 공증 절차를 밟아 피해자에게 판매하곤 하지만 실질적으로 법적 효력은 없다. 필지 내 각각 소유를 가리려면 등기부등본에 이름을 함께 올린 모든 사람의 동의가 필요하다. 지분을 보유했더라도 마음대로 토지를 이용하는 일도 쉽지 않다. 법상 공유물을 이용 혹은 개량하려면 지분 기준 과반 이상의 동의를 얻어야 하고, 공유물을 처분하거나 변경하려면 지분 보유자 전원이 동의해야 한다. 토지의 경우 농작물을 심을 수도 없고, 그렇다고 건물을 짓는 일은 더더욱 어렵다는 얘기다. 김용일 법무법인 현 부동산전문변호사는 “소수 지분권자는 토지를 활용하려 해도 과반의 지분권자에게 연락하는 일부터 어려워 권리 행사가 쉽지 않다”며 “보유한 지분만큼 매각할 땐 다른 보유자의 동의를 구할 필욘 없지만 활용이 제한되는 땅 지분을 사려는 사람은 없을 것”이라고 설명했다. ◇토지 사기 수법 진화… “공유인 많으면 등기소서 주의 통보해야”정부는 기획부동산 폐해를 막고자 2006년 농지나 임야 등 비(非)도시 지역의 토지분할 매각 판매의 허가제 전환하는 등 제도 개선에 나섰지만 수법 진화를 따라가지 못하고 있다. 기획부동산 업체는 ‘경매’ 혹은 제1 금융권 상호를 업체 이름에 포함시키며 소비자 판단을 흐리기도 한다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “점차 기획부동산 수법이 고도화하고 있어 법·제도적으로 이를 막는데 한계가 있다”며 “투자자 스스로 제대로 공부한 다음 투자하고, 토지를 계약할 때 꼼꼼하게 살피는 등 주의가 필요하다”고 강조했다. 기획부동산 업체의 영업이 ‘다단계 판매방식’으로 이뤄진다는 점 역시 주의해야 한다. 피해자 상당수가 가족이나 지인 권유를 받아 땅을 매입해 피해 사실을 인식하고도 쉽게 행동에 나서지 못할 때가 많다. 이 때문에 금융기관이 보이스피싱 등 금융 사기를 경고하는 문구를 안내하듯 등기소를 포함한 부동산 관련 정부기관이 안내 역할을 더 강화할 필요가 있다는 의견도 있다. 김용일 변호사는 “수십명이 공유지분 등기할 때 등기소에서 안내하거나 등기인에게 개별적으로 주의를 당부하는 등 제도를 보완할 장치가 필요하다”고 봤다. 온라인에서 피해자모임 카페를 운영하는 이광휘 법무법인 포유 사무국장은 “토지 매매가격이 일정 폭 이상 급등하거나 공유인 수가 지나치게 많았을 때 악덕 기획부동산 사기로 규정하는 식으로 사기 사건 성립 요건 자체를 다르게 적용할 필요가 있다”고 주장했다. ☞기획부동산토지를 대량 매입해 시세에 웃돈을 얹어 하나의 필지를 여러 명에게 쪼개 되파는 업체. 이들 업체는 ‘그린벨트가 해제되면’ ‘주변에 OO이 들어오면’ 등 개발 호재를 미끼로 던지며 소액을 투자해도 크게 수익을 낼 수 있다고 투자자를 유혹한다.
- [김용일의 부동산톡] 상가건물 명도소송을 당했을 때 임차인의 대응방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물의 임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 계속해서 점유하는 경우, 임대인은 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하여 승소판결을 받아야 강제로 명도집행을 할 수 있다. 이때 임차인이 위 명도소송에서 대항할 수 있는 방어방법으로는 임대차계약 존속의 항변, 보증금반환청구, 부속물매수청구 등을 주장하며 동시이행항변을 할 수 있고, 권리금청구를 반소로 제기할 수 있는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 임대차계약 존속의 항변임대차 계약이 종료되었다는 사유로, 임대인이 명도 소송을 함에 있어서는 ①임대차 계약사실 ②임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 ③임대차 계약이 종료한 사실만 입증하면 된다. 이때 임차인은 상가건물임대차보호법상 임차인의 요구에 의해 계약갱신이 되었다거나 또는 묵시적갱신에 의해 계약기간이 존속하고 있다는 항변을 생각할 수 있다. 구체적으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구했던 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 최초 임대차시점부터 최대 5년까지 계약갱신이 보장된다(제10조, 상가건물의 경우 환산보증금 액수에 관계없이 계약갱신청구권이 인정됨). 또한, 임대인 임차인 쌍방이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월까지 사이에 계약갱신에 대한 의사표시를 하지 않았던 경우는 기간이 만료된 때 묵시적갱신이 인정되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년이 된다.참고로, 위 존속기간 1년 보장의 묵시적갱신은 상가임대차보호법이 적용되는 경우에만 가능하고, 만약 환산보증금 액수가 위 법에서 정한 금액을 초과하는 경우라면 민법이 적용되어 기간을 정하지 않은 임대차로 간주되며, 임대인이 해지통고를 하게 되면 6월후 해지의 효력이 발생한다. ◇ 보증금반환청구 동시이행의 항변상가건물의 경우 환산보증금 액수에 관계없이 차임연체액이 3기에 달하면 계약해지 사유가 되는바, 임차인이 차임을 연체하여 계약해지를 당한 사실이 있는 등 임대차계약이 종료된 것이 맞다면 임차인은 명도소송에서 패소할 수 밖에 없다. 다만 이때도 임차인은 자신이 임대인에게 지급한 보증금을 지급받음과 동시에만 해당 부동산을 인도하겠다는 동시이행항변을 할 수 있다.재판 결과 임차인의 동시이행항변이 타당하면, 임대인은 보증금반환을 동시이행조건으로 하는 명도판결을 받게 된다. 판결 후에도 임차인이 자진해서 명도하지 않는다면, 임대인은 해당 판결문상 보증금 등을 변제공탁후 공탁서를 제출해야만 강제집행이 가능할 것이다. ◇ 필요비, 유익비상환청구, 부속물매수청구의 동시이행항변임차인이 임차물에 결합한 물건이 임차물의 구성부분으로 되면 그 가치에 대해 비용상환청구를 할 수 있다. 구체적으로 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용은 필요비이고, 임차물의 객관적 가치 증가를 위하여 투입한 비용은 유익비이다. 임차인은 필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 기하여 해당 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다. 다만, 임차인의 비용상환청구권은 당사자 간의 약정에 의해 포기하는 것이 유효하고, 임대차계약서에도 통상적으로 임차인의 원상회복의무 및 포기 약정이 있어, 명도 소송시 임차인이 위 항변을 하는 것은 쉽지 않다.한편, 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우, 임차인은 임대차 종료시 임대인에게 그 물건의 매수를 청구할 수 있으며, 이를 부속물매수청구권이라 한다. 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 무효이며, 임차인은 명도소송을 당했을 때 부속물매수청구의 동시이행항변을 할 수 있다.다만, 여기서 부속물이란, 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않는 독립적인 것으로서, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이어야 하고, 임차인의 특수목적에 사용되기 위하여 부속된 것일 때는 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이므로(대법원 91다8029 판결), 실제소송에서 부속물로 인정받기가 쉽지 않다. ◇ 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구의 반소제기상가건물임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하면 안 되고, 이를 위반시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다(제10조의 4). 이는 환산보증금액수에 관계없이 적용된다. 따라서, 권리금계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 하였으나, 임대인이 방해한 경우, 임차인은 원칙적으로 손해배상청구를 할 수 있고, 명도소송에 대응하여 권리금소송 반소청구를 할 수 있다. 주의할 점은, 임차인의 권리금 손해배상청구는 차임 3회 연체로 계약해지된 경우에는 주장할 수 없다는 것이다.또한, 임대인의 권리금 회수기회 방해에 따른 임대인의 손해배상의무와 임차인의 건물명도의무는 동시이행관계가 아니므로, 명도소송을 당한 임차인이 권리금 회수 기회 방해에 기한 손해배상청구를 동시이행항변으로 주장할 수 없다. 임차인의 건물인도 원상회복의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 발생원인을 달리하고 이행상의 견련관계도 없다는 것이 그 이유이다(서울서부지방법원 2015가합37405 판결). 따라서, 임차인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권이 있다고 해도, 동시이행항변이 인정되지 않는 결과, 임대인이 명도소송 1심에서 승소하면, 반소판결로 인정된 권리금에 기한 손해배상금을 건물인도와 동시상환으로 지급하지 않더라도, 임차인을 상대로 명도 강제집행을 할 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 민주당 당권 경쟁에 나선 宋·金·李…충청권 당심(堂心)은?
- 5일 오후 대전 서구 평송청소년문화센터에서 열린 민주당 당 대표·최고위원 후보자 대전·세종지역 합동연설회에서 송영길(왼쪽부터)·김진표·이해찬 당 대표 후보가 연단에 올라 인사하고 있다.사진=연합뉴스 제공[대전=이데일리 박진환 기자] 더불어민주당의 차기 당대표를 선출하기 위한 후보간 경쟁이 중반전에 돌입한 가운데 당권주자들의 표 대결이 갈수록 치열해지고 있다.특히 이해찬 후보의 대세론에 맞서는 송영길·김진표 후보의 막판 뒤집기 시도에 민주당 당원은 물론 일반 국민들도 큰 관심을 보이고 있다.송영길·김진표·이해찬(기호순) 등 민주당 당권주자 3명은 지난 3일 제주 대의원대회를 시작으로 5일 충남·세종·대전을 찾아 충청권 당심(堂心) 잡기에 나섰다.이날 이들은 대전 서구 만년동의 평송청소년문화센터에서 열린 더불어민주당 대전시당 정기 대의원대회 겸 전당대회 합동연설회에서 자신에 대한 지지를 호소했다. 우선 이해찬 후보는 “수구세력은 우리의 전당대회를 지켜보며, 갈등과 분열을 기다리고 있지만 저는 당대표가 되지 않더라도 적폐청산과 당을 위해 계속적으로 헌신할 것”이라며 “20년, 30년 집권여당이 될 수 있도록 강철 같은 단결이 필요하다”며 민주당의 원팀을 강조했다.이에 김진표 후보는 ‘경제 전문가·경제 정당’의 필요성을 역설했다.그는 “우리의 가장 큰 목표는 1년 8개월여 남은 2020년 총선의 압도적 승리와 문재인 정부의 확실한 성공이다. 그 답은 첫째도 경제, 둘째도 경제, 셋째도 경제”라면서 “최근 여러 요소들에 의해 불안해진 경제 탓에 민주당의 지지율이 하락했다. 역동적인 경제 리더십으로 2020년 총선의 승리와 문재인 정부의 성공을 이끌어내겠다”고 주장했다.반면 송영길 후보는 ‘세대 통합론’을 내세우며, 젊은 정당으로의 혁신을 최대 강점으로 내세웠다.송 후보는 6일 대전에서 열린 기자간담회를 통해 “이해찬과 김진표 후보 모두 전설 같은 분들이지만 그간 당대표와 원내대표, 총리, 경제부총리까지 할 수 있는 것은 모두 할만큼 하신 분들”이라고 전제한 뒤 “이분들이 계속 당대표를 해야 하는 것인지, 아니면 새로운 송영길에게 기회를 줄 것인지 당원들과 국민들의 선택에 달려있다”고 말했다.그러면서 “자유한국당의 김병준 비상대책위원장과 민주평화당 정동영 대표를 비롯해 바른미래당도 손학규 상임고문이 당 대표가 된다면 야당은 모두 올드보이의 귀환으로 평가받을 것”이라며 “‘이번 당 대표가 자신의 마지막 소임’이라는 분과 마지막이 아닌 새로운 미래를 준비하기 위한 당 대표를 하겠다는 후보를 놓고, 우리 당원들이 공정하게 평가할 것으로 믿는다”고 세대 교체의 필요성을 언급했다.송 후보는 문재인 정부의 소득주도성장을 뒷받침하기 위해 ‘누구나 집 프로젝트’의 실현을 현실적인 대안으로 제시했다.이 프로젝트는 집을 사려는 사람이 집값의 10%로 아파트 소유권을 가진 부동산신탁투자회사의 지분을 획득해 일종의 주주로서 10년 동안 주거권을 획득하는 방식이다.10년 뒤 단독소유로 전환하고자 할 때 10년 전 최초 가격으로 매수청구권을 행사하는 권리까지 함께 보유하는 것으로 한국의 주거 문제를 해결하는 동시에 늘어난 가처분 소득에 따른 내수경기 활성화를 최대 장점으로 손꼽았다.송 후보는 “학생운동을 거쳐 노동운동, 인권변호사, 4선 국회의원과 광역자치단체장까지 입법·사법·행정 능력을 두루 갖췄다고 자평한다”면서 “과거로의 회귀가 아닌 미래를 위해 당원들과 국민들이 현명한 선택을 해주길 바란다”고 전했다.
- [미리보는 이데일리신문] 3無 ‘정책 결정장애’가 시장 불확실성 키운다
- [이데일리 김미영 기자] 다음은 6일자 이데일리신문 주요 뉴스다.△1면-3無 ‘정책 결정장애’가 시장 불확실성 키운다-몰카로 악용되는 줄 알면서도 기술 맞으면 인증내주는 정부-국회 산자위원 93% “누진제 바꾸거나 없애야” 전기료 개편 힘 실릴 듯-[사설]‘투자 권유’와 ‘구걸’도 구별 못하는 편견-[사설]의원 외유 자체 심의하겠다는 억지 방안△줌인&-한국서 ‘불법 딱지’ 떼느니...동남아로 가는 ‘승차공유’-中 위안화 폭락 속 꿋꿋이 버티는 원화-한은 “유럽 집값 상승세 과도...경기 위축 부를 수도”△국민 혼란 키우는 3無 ‘정책 결정장애’-교육부→국가교육위→공론화위 돌고돌아 도로 교육부 ...‘공깃돌’ 된 中3-청와대 한마디에...김동연 ‘우왕좌왕’ 정부 정책 동참하려다 머쓱해진 삼성-시민단체 눈치보고, 업계에 굴복하고...의료·바이오 ‘큰그림’ 없다△정부, 최저임금 8530원 확정고시-식당 매출 2.6% 줄었는데 최저임금 똑같이 인상...소상공인들 “거리 투쟁”-“업종별 생산성 차이 반영해야” vs “근로자 기본권 달라져선 안돼”△‘공염불’된 몰카와의 전쟁-부처간 협력은커녕 나몰라라에 불법 적발 ‘0’...처벌법 1년째 국회 계류-“몰카 찍는 당신, 지켜보고 있습니다”-‘보는 순간 당신도 공범’...인식개선 캠페인 본격화△BMW ‘불자동차 스캔들’-BMW 안전진단 받은 車에서도 불...‘왜 유독 한국서만?’ 의구심 확산-렌터카·카셰어링업체 ‘BMW 운행중단’ 중고차 시장에선 ‘쌀 때 사자’ 되레 불티-같은 사고, 다른 대처...‘한국인이 만만한가요’△G2 무역전쟁 후폭풍...이정훈 증권전문기자가 물어봤습니다-트럼프, 승리할 때까지 무역전쟁 안 멈출 것...11월 美중간선거 넘길 수도-“무역전쟁 최대 피해자는 한국...재정확장 정책으로 수출기업 지원해야”△정치-盧 묘역 참배, 국가주의 논쟁...김병준, 대권 노린 포석이었나-강경화 “北美中과 종전선언 논의...9월이 중요 계기”-기무사 4200명 원대 복귀 1200여명은 구조조정-개각·중재외교·최저임금 숙제...文 집권 2기 출발△경제·금융-與 “산업용·누진제 함께 개편” vs 野 “징벌적 누진제만 아예 폐지”-개편이든 폐지든...관련법안 8건이나 국회서 ‘여름잠’-카드사, 디지털 돈맥 ‘빅데이터’ 경쟁 치열△일자리 우수 기업 25. 코웨이-‘세상에 없던 일자리’ 만들어...경단녀·2030청년 모두 품었죠-똑똑!~ 이해선 대표 방 찾아가 고민 상담하는 청년 창업가들-“야근 많이 해요?” “연봉 얼마 받나요”...직장인 선배와 토크콘서트△산업&기업-국내시장은 포화...현대글로비스, 해외물류 전담 어벤져스팀 띄운다-삼성그룹, 올해 상반기 삼성전자 의존도 소폭 낮췄다-현대차, 3년 연속 ‘인도 50만대 판매’ 파란불-LPG車 전환 보조금 대상서 ‘1t 트럭’ 빠지나△산업-SKT 임원들 ‘테드’ 방식으로 사업 발표한 이유-알뜰쇼핑족 사로잡는 ‘페이’쿠폰-LG전자 ‘스타일러스 펜’ 품은 50만원대 스마트폰 선봬-ICT업종 ‘탄력근무제’ 확대 추진△소비자생활-타들어가는 배추·무...속타는 소비자, 벌써 추석상 걱정-‘완판’ 일렉트로맨 에어프라이어 내일 신세계TV 쇼핑서 3차 판매-유통과정서 얼었다 녹았다 반복땐...빙과류 ‘변질’ 가능성-‘플라스틱 줄여요’...편의점 도시락, 친환경 용기에 담는다△중소기업·제약-만성질환 복합제 약발에...제약사 매출 ‘펄펄’-펫 전용 스파부터 털 특화 로봇청소기까지 반려동물 시장 눈독 들이는 중소 가전업체-중기부, 30억 투입...中企 스마트공장 공동 도입비 최대 50% 지원△증권&마켓-넷플릭스 재채기에...코스닥 콘텐츠株 ‘몸살’-폭염이 호재인데도...힘못쓰는 한전, 왜-G2 무역분쟁 확산 우려속 코스피 박스권 등락할듯-‘미래에셋TIGER글로벌4차’ ETF, 순자산 3000억원 돌파△증권-열흘 만에 ‘투자 변심’ 핀플레이...VC “대기업 횡포” 반발-바이오株 반등하자 헬스케어펀드 반짝-우리넷 품은 세마트랜스링크...‘OLED 연합군’ 만드나-업황 호조에 수익성 개선...신용등급 ‘A-’ 복귀 가능성 쑥△문화&스포츠-환기로 출발, 환기로 결별...흙빛 신세계 ‘天地門’을 열다-집에선 여보 당신 밖에선 황제와 황후 24시간이 모자라 △스포츠-타고난 장타력에 정교함 더했다-“정확하고 빠른 스윙 원한다면...왼팔부터 확 펴세요”-“퍼트감 최상...옛 명성 되찾을 것”-‘한국과 악연’ 할릴호지치‘케이로스...대표님 사령탑 맡나-폭염에 경기 많아 로테이션 필수...김학범호, 조직력 다지기 비상-아깝다 신지애...JLPGA 메이지컵 준우승△사람&나눔-“암호화폐가 빈부격차 해소에 도움줄 것”-신현재 CJ제일제당 대표, 인재 찾아 미국행-아프리카 주민 경제적 자립지원...기아차 ‘글로벌 사회공헌’ 가속-인사가 만사-명복을 빕니다△오피니언-[목멱칼럼]재난 극복 지름길은 ‘소통’-[전문기자칼럼]모바일 상품권 ‘인지세 부과’ 신중해야-[기자수첩]곱씹어 봐야할 애플 ‘시총1조달러’-[갤러리] 장지윤 ‘오이디푸스’△부동산-투기지역 지정 송파 아파트값 12% 뛰어...추가 규제 효과도 ‘글쎄’-“없어 못판다”...서울 아파트 매물 실종, 신고가 행진-폭염 속...이번주 분양시장도 쉽니다△사회-편의점 5곳중 1곳은 심야영업 접었는데...상비약 판매는 그대로?-40도 살인더위 꺾였지만...폭염은 계속된다-드루킹 특검, 수사 41일만에 소환 ‘공범 의혹’ 김경수 혐의 규명할까-‘변호사 경찰 특채’ 20명 모집에 227명 몰려-“착한 유리빨대 써요”...일회용품 줄이기 열풍
- [김용일의 부동산톡] 부동산강제경매와 청구이의의 소에 대하여
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 대여금 등 금전채권소송을 당하여 패소판결이 확정된 경우, 상대방(원고)은 내 명의의 부동산 등 재산에 강제집행경매신청을 할 수 있음이 원칙이다. 이때, 판결선고 후 대여금을 변제하였다든지 하는 사정이 있었다면, 청구이의의 소 및 강제집행정지신청을 통하여 위 강제경매를 막을 수 있는바, 이번 시간에 이와 관련하여 정리해 보겠다.◇ 청구이의의 소와 이의사유청구이의의 소는 채무자가 강제집행 집행권원의 내용인 사법상의 청구권이 현재의 실체상태와 일치하지 않는다는 것을 주장하여 그 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 구하는 소이다. 여기서 집행권원이란, 사법상의 일정한 급부청구권의 존재와 범위를 표시함과 동시에 강제집행으로 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말하고, 판결문, 화해조서, 조정조서, 약속어음 공정증서, 금전소비대차 공정증서 등이 있다. 청구이의의 소의 대상은 원칙적으로 모든 종류의 집행권원에 대하여 인정된다. 다만, 판결의 경우 가집행선고 있는 판결에 대해서는 항소로 다툴수 있으므로, 판결이 확정되었을 때 청구이의의 소를 할 수 있다.청구이의의 소의 이의사유는 집행권원에 표시된 청구권의 전부 또는 일부를 소멸케 하거나, 영구적 또는 일시적으로 그 효력을 잃게 하는 사유로서, 대부분 금전채권 이행소송에서의 항변사유가 이에 해당된다. 예를 들어 변제, 대물변제, 소멸시효의 완성, 상계, 채권양도, 기한의 유예, 부집행의 합의, 권리남용 등이 그 사유가 된다. 일부변제의 경우에는 그로 말미암은 청구권의 소멸부분에 대하여 청구이의의 소가 가능하다.앞서 청구이의의 소는 해당 집행권원의 판결이 확정되었을 때 할 수 있다고 하였는데, 청구이의의 소의 이의사유는 해당 재판의 사실심 변론이 종결된 뒤에 생긴 것에 한하여 할 수 있다는 시간적 한계가 있다(참고로, 변론의 종결이라 함은 사실상 재판의 마지막이며, 변론종결 후 다음단계로 판결선고를 함). 판결의 기판력을 존중하여 이와 모순되지 않게 하기 위해서이다. 예를들어, 대여금 소송에서 패소판결이 확정된 경우, 해당 재판의 변론이 종결되기 전에 변제를 하였음에도 불구하고 해당 재판에서 주장을 하지 않았거나, 주장을 했더라도 해당 재판의 판결문에 반영이 되지 않았다는 사정으로는 청구이의의 소를 할 수 없고, 해당 재판의 변론이 종결된 후에 변제를 한 사정이 있을 때만 청구이의의 소를 제기할 수 있다.한편, 확정된 판결과 달리, 확정된 지급명령, 이행권고결정, 화해권고결정, 약속어음 공정증서 등의 경우에는 기판력이 없으므로, 이의원인의 발생시기에 제한이 없다. 예를들어 판결이 확정된 후에는 민법 제103조에 위반되어 무효라는 사유, 대리권의 흠이 있다는 사유 등 청구권이 불발생한다는 사유가 있더라도 이 사유는 해당 재판의 변론이 종결되기 전의 사유이므로 청구이의의 소를 제기할 수 없지만, 확정된 지급명령, 약속어음 공정증서 등에 대해서는 위 사유로 청구이의소송을 할 수 있다.◇ 강제집행정지신청, 저당권에 기한 임의경매에 대한 불복방법앞서 설명했듯이, 청구이의소는 판결문 등 집행권원에 따라 강제집행이 개시되었을 때, 그 집행력의 배제를 구하는 소인데, 청구이의소를 제기하더라도 강제집행의 개시, 속행에는 아무런 영향이 없다. 따라서, 부동산강제경매를 당했을 때, 판결문 등 집행권원이 가지는 집행력의 배제를 하기 위해 청구이의의 소를 제기함에 있어서는 청구이의소와 함께 강제집행정지신청을 해야 한다. 청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지신청시, 법원은 통상적으로 일정 금원의 담보를 공탁할 것을 조건으로 청구이의의 소의 본안판결 선고시까지 또는 확정시까지 강제집행을 정지한다는 처분을 한다.한편, 판결문 등 집행권원에 따른 강제경매가 아니라, 담보권 실행을 위한 경매, 이른바 임의경매절차에 대한 저지방법으로는 청구이의의 소를 제기할 수 없다. 만일 저당권부 채무가 애초에 부존재 한다든지 또는 채무를 변제했다는 등 사정이 있어, 저당권에 기한 임의경매절차를 저지하고 싶다면, 채권자를 상대로 채무부존재확인소송 또는 저당권말소청구소송을 제기하고 동시에 임의경매집행정지신청을 해야 한다(대법원 93그40 결정). 한편 위와 같이 임의경매절차에 대한 불복시 사유는 청구이의의 소와 달리, 원칙적으로 사유 발생의 시기에 제한이 없다. 예를 들어, 근저당권에 기해 임의경매가 개시되었으나, 근저당권등기 원인서류가 위조된 경우라면 원인무효에 기한 근저당권설정등기 말소청구소송을 제기할 수 있고, 근저당권설정계약에 무효사유가 있는 경우 또는 사기·강박·착오 등 취소사유가 있거나 해제사유가 있는 경우에도 근저당권말소청구소송을 할 수 있으며 이와 동시에 집행정지신청을 하여 경매절차를 정지시킬 수 있다.☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 원인무효 등기와 법무사의 과실에 기한 손해배상책임
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 관련 업무를 하는 직종으로 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생시켰을때 공인중개사법에 의해 손해배상책임이 있다는 점에 대해서는 앞서 정리한 바 있는데, 부동산 등기 등 각종 업무를 처리하는 법무사의 경우에도 법무사법에 의해 위와 유사한 법리에 의해 손해배상책임이 있다. 이번 시간에는 법무사의 손해배상책임 및 관련하여 법원의 판례들을 정리해 보겠다.◇ 법무사의 손해배상책임 및 대한법무사협회에 대한 공제금 지급청구법무사법은 법무사의 손해배상책임과 관련하여, “법무사가 업무를 수행함에 있어서 고의 또는 과실로 위임인에게 재산상의 손해를 끼쳤을 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있고(법무사법 제26조 제1항), “법무사는 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 이행보증보험이나 대한법무사협회 회칙으로 정하는 공제에 가입하여야 한다.”는 취지로 규정하고 있다(법무사법 제26조 제2항, 제67조).따라서, 법무사에게 등기 처리업무 등을 위임하였으나, 법무사의 고의 또는 과실로 손해가 발생하였을 경우, 위임인은 법무사에 대한 손해배상청구뿐만 아니라, 법무사와 대한법무사협회 사이에 체결된 공제계약에 따라 대한법무사협회에 공제금의 지급을 동시에 청구할 수 있다. 다만 대한법무사협회 손해배상공제규정 제11조에 의하면, 공제금의 지급액은 회원 1인당 1년간 2억원이 한도이다.◇ 법무사에게 손해배상책임이 인정된 구체적 사례① 토지 소유자를 가장하고 서류위조를 통해 매매계약을 하여 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 후, 그 등기에 터잡아 해당 토지를 담보로 근저당권설정등기까지 되었으나, 소유권이전등기 및 근저당권설정등기가 원인무효라 하여 말소되자, 근저당권을 설정받고 돈을 빌려준 채권자가 법무사 및 등기관(국가)을 상대로 손해배상청구를 한 사안에서, 법무사 및 등기관(국가)은 임야대장 등본의 주민등록번호를 다른 첨부서류와 상호 대조하였으면 위조 서류임을 알 수 있었는데 이를 확인하지 못한 과실이 있다하여, 근저당권부 채권자가 실제 빌려준 돈 상당에 대해 손해배상책임이 인정된 것이 있다.② 사립학교법 제28조에 의하면, 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산은 원칙적으로 매매 및 담보에 제공될 수 없고 위배시 무효가 되는데, 법무사 및 등기관(국가)이 이를 간과하여 근저당권설정등기가 경료된 사안에서 손해배상책임이 인정된 것이 있다. 구체적으로 법원은 “등기부 표제부 건물내역란에 건물용도가 ‘유치원’으로 기재되어 있고 소유자가 그곳에서 유치원을 설치·경영하고 있는 부동산에 관하여 근저당권설정등기신청 업무를 위임받은 법무사가 위 부동산이 유치원 교육에 직접 사용되는 재산으로서 담보로 제공될 수 없다는 사실을 알지 못한 채 업무를 수행하여 근저당권설정등기가 마쳐짐으로써 그 등기를 유효한 것으로 믿은 의뢰인이 부동산 소유자에게 대여금을 지급하는 손해를 입은 사안에서, 근저당권설정등기신청 업무를 위임받은 법무사는 관련 법령과 등기부 기재 내역, 부동산 소유자가 유치원을 경영하고 있는 점 등을 충분히 검토하여 부동산이 담보로 제공될 수 있는지에 관하여 의뢰인에게 설명하고 조언할 주의의무가 있는데, 이러한 주의의무를 위반한 채 위 부동산이 담보로 제공될 수 없다는 사실을 의뢰인에게 제대로 설명하지 않아 근저당권설정등기를 유효한 것으로 믿은 의뢰인이 부동산 소유자에게 대여금을 지급하는 손해를 입었으므로, 법무사는 의뢰인에게 위 손해를 배상할 책임이 있다”고 하였다(대법원 2010다5892 판결). ③ 법무사가 근저당권자 아닌 근저당권설정자로부터 근저당권설정등기의 말소신청을 위임받아 처리함에 있어, 근저당권설정계약서만을 제시하고 근저당권자의 위임장이나 인감증명서 등을 소지하지 아니한 근저당권설정자의 말만 믿고 근저당권자 본인에게 그 위임 여부를 제대로 확인하지 않은 사안에서, 법무사에게 법무사법 소정의 주의의무를 다하지 못했다는 이유로 손해배상책임이 인정된 것이 있다(서울고등법원 99나48476 판결).④ 법무사가 부동산 소유권이전등기 및 신탁등기 등 등기신청 관련 업무를 위임받았을 뿐만 아니라, 이에 부수하여 해당 부동산의 취득세 등 신고·납부 업무까지 위임받았는데, 취득세 등을 신고·납부하지 아니한 채 등기신청서만을 먼저 접수하는 잘못을 저질러, 과세처분에 따라 무신고 가산세 약 3억 8천만원을 부과받게 되자 법무사와 대한법무사협회를 상대로 손해배상청구를 한 사안에서, 법원은 “법무사와 그에게 소유권이전등기 및 그에 따른 취득세, 등록세 등 신고·납부 업무를 맡긴 자 사이의 법률관계는 민법상 위임관계와 같으므로, 법무사는 위임계약의 내용에 의하여 정해지는 구체적인 위임사무 범위에서 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 업무를 처리하여야 하고, 위임인인 의뢰인의 지시가 있으면 우선적으로 이에 따라야 할 것이지만, 법무사는 의뢰받은 사무와 밀접하게 연관되는 범위 안에서는 비록 별도의 위임이 없다고 하여도 의뢰인의 이익을 도모하고 손해를 방지하기 위하여 필요한 조치를 취하도록 의뢰인에게 설명하고 조언하여야 하며, 의뢰인의 구체적인 지시가 있어도 그에 따르는 것이 위임의 본지에 적합하지 않거나 또는 의뢰인에게 불이익한 때에는 법무사는 그러한 내용을 의뢰인에게 설명하고 그 지시를 변경하도록 조언할 의무를 진다.”고 전제하면서(대법원 2010다5892 판결), 해당 사안에서 법무사의 과실에 기한 손해배상책임 및 대한법무사협회의 공제금 지급책임이 인정된다고 하였고, 다만, “피고 법무사가 당일 취득세 등을 신고·납부할 수 없었던 것은 이 사건 매매계약 체결 완료가 늦어졌고, 관할등기소가 대구지방법원 등기국인데 매매관련 서류는 서울에서 교부받았기 때문에 통상의 절차를 거쳐 당일 등기신청서를 접수하기에는 무리가 있었던 점, 법무사법상 취득세 등 신고·납부 의무는 고유한 업무 범위에는 포함되지 아니한 점, 피고 법무사가 취득세 등 신고·납부 업무와 관련하여 수수한 보수가 소액에 불과한 점, 원고측도 등기신청서만 먼저 접수할 경우 무신고가산세가 부과될 수 있다는 점에 관하여 사전에 과세관청에 문의하거나 세무 전문가에게 문의하지 아니한 점 등에 비추어, 피고 법무사의 책임 비율을 50%로 제한함이 상당하다(법무사협회의 공제금책임도 같이 50%로 제한하여 공동책임).”고 하였다(서울중앙지방법원 2015가합563527 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [동네방네]서울 성동구, 부동산 전문상담관제 운영
- [이데일리 정병묵 기자] 서울 성동구는 이달부터 올 12월까지 매월 둘째, 넷째 주 수요일 오후 2~4시에 부동산 거래 관련 궁금증을 해소하기 위한 부동산 전문상담관제를 운영한다고 24일 밝혔다.구는 부동산 법률 상식과 상담경험이 풍부한 분야별 전문가인 변호사, 법무사, 공인중개사, 감정평가사, 지적측량사 9명을 선발했다. 안전한 부동산 거래계약서 및 임대차계약서 작성, 개별 공시지가 산정사항, 개발지 보상에 대한 감정평가, 측량을 통한 지적경계 확인 등 구민의 궁금증을 상담해 준다.운영시간 내에 부동산 상담실을 직접 찾거나 전화로 사전 예약하면 된다. 담당직원이 상담가능 일자·시간을 미리 정해 휴대폰 문자서비스로 알려주어 대기시간 없이 바로 상담을 받을 수 있다.또한 구는 생활 속 세금 고민을 무료로 해결해 주는 ‘원스톱 세금 상담실’도 운영하고 있다. 국세 및 지방세, 세외수입까지 전반적인 세무상담을 제공한다. 구청 1층에 설치된 상담민원실에서 매월 셋째 주 수요일 오후 2부터 4시까지 진행한다. 정원오 성동구청장은 “잘못된 거래로 인한 피해나 분쟁을 방지하고 계약에 필요한 사항들을 경제적 부담 없이 해결할 수 있는 좋은 기회로 구민들의 재산권분쟁이 해소하는 장이 되길 바란다”고 말했다.
- [김용일의 부동산톡] 분양계약서 입주예정일과 입주지연에 따른 계약해제
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 아파트 분양계약서에는 당사자, 분양대금, 납부방법, 입주예정일, 계약해제 사유 등이 명시되어 있다. 이중에서 입주예정일을 지정해 놓고 “시행사의 귀책사유로 수분양자가 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에는 수분양자가 계약을 해제할 수 있다”는 취지로 약정하는 경우가 있는 바, 이때 3개월 입주지연 사유만으로 바로 분양계약을 해제할 수 있는지, 아니면 잔금 이행제공 등 별도의 요건을 갖추어야 하는지 등에 대해 법원 판례를 중심으로 정리해 보겠다.◇ 입주예정일로부터 3개월 경과시 계약 해제할 수 있다는 문구의 의미분양계약서에 입주예정일로 날짜를 기재한 것이 아니라 단순히 2018년 3월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함) 등 월로만 기재되는 경우가 많다. 이렇게 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그달의 말일에 기한이 도래한 것으로 보아야 하므로, 추후 수분양자들의 동의를 얻어 입주예정일을 변경한 것이 아니라면, 입주예정일은 2018년 3월 31일로 보아야 한다.시행사는 이때까지 입주가능한 상태를 제공해야 하는데, 입주가능한 상태의 의미를 구체적으로 보면, 먼저 아파트가 완공되어 수분양자가 분양받은 아파트에서 거주생활을 할 수 있을 정도의 물적 시설이 구비되어야 할 것이다. 다만, 구비 정도는 일체의 하자가 없는 완벽한 시공상태를 의미하는 것이 아니라, 사소한 미시공, 변경시공, 하자 등이 존재하더라도 거주생활에 상당한 지장이 없을 정도라면 충분하다. 또한, 시행사는 관할관청으로부터 아파트에 대한 사용승인(동별 사용승인도 무방)을 받음으로써 수분양자가 적법하게 분양받은 아파트에 입주할 수 있는 상태를 구비해야 하며, 구체적인 입주지정기간을 정하여 수분양자들에게 입주지정통보를 해야 할 것이다.한편, 분양계약서에 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우 계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우에는, 입주예정일로부터 3개월이 경과하도록 입주가 되지 않아야 계약을 해제할 수 있다. 다만, 입주지연이 미미한 경우에는 계약해제가 되지 않을 수도 있는바, 관련 판례를 소개하면, 입주예정일이 2010년 12월이고, 시행사의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 계약을 해제할 수 있다고 정하였는데, 시행사가 2010.12.31.로부터 3개월 되는 마지막 날인 2011.3.31.에 동별 사용승인을 받은 후 같은날 18시에 입주개시일을 2011.3.31.로 하여 통보를 한 사안에서, 법원은 “시행사가 2011.3.31. 아파트를 완공한 뒤 수분양자들에게 입주지정기간을 미리 통보하고 지정한 입주개시일이 도과하기 전에 사용승인을 받아 수분양자들에게 아파트에 입주할 수 있도록 하였으므로 분양계약에 정한 해제사유가 발생하지 않고, 사실상 수분양자들이 입주할 수 있는 시간적 여유가 다소 부족했다고 하더라도 수분양자들은 시행사로부터 지체보상금을 받을 수 있고, 시행사가 입주 일정 지연에 따른 임시거주 대책 방안을 마련한 점등을 고려할 때, 근소한 기간 경과를 이유로 하여 분양계약 전체를 해제하는 것은 허용되지 않는다.”는 취지로 판시하였다(고양지원 2011가합2128 판결, 서울고등법원 2011나104613 판결).◇ 입주예정일로부터 3개월 경과시 계약해제할 수 있다는 조항에 의해 해제하는 것이 법정해제인지 약정해제인지입주예정일로부터 3개월이 경과할 때 수분양자들이 계약을 해제할 수 있다는 조항에 의해 계약해제 의사표시를 할 경우, 이것이 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제인지, 아니면 약정에 기한 해제인지가 문제된다. 만약 상대방의 이행지체를 이유로 한 법정해제라면 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 또한 동시이행관계에 있는 자신의 채무를 이행제공하는 등 법정해제의 요건을 갖추어야 해제가 유효하고, 약정해제로 보면 당사자들간에 별도로 해제요건을 약정한 것이기 때문에 해당 요건만 충족하면 추가적인 요건 없이도 해제가 유효할 것이다.위 조항의 해석과 관련하여 법원의 입장이 명확하지는 않은 것 같다. 다만 과거 판례를 보면 법정해제로 판단한 것이 있고, 최근 판례를 보면 약정해제로 판단한 것이 있는바, 아래에서 구체적으로 소개해 보겠다. 과거 법정해제로 본 사건에서, 법원은 “이 사건 분양계약에 있어서 원고들이 피고 A건설의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에는 계약을 해제할 수 있다는 취지의 약정이 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 원고들의 잔금 및 중도금 지급의무와 피고 A건설의 입주를 가능하게 할 의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 원고들이 잔금 및 중도금을 준비하여 피고 A건설에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 피고 A건설로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 계약을 해제할 수 있다.”고 하여, 단순한 해제의사표시만으로는 계약해제가 되지 않는다고 하였다(대구지방법원 2009.2.11. 선고 2007가합14562 판결, 대구고등법원 2009.8.19. 선고 2009나2195 판결).반면, 약정해제로 본 최근 법원은 “원고들의 계약해제 주장은 계약상 채무불이행을 이유로 한 법정해제권에 기한 것이 아니라 이 사건 분양계약서 조항에 기한 것으로서, 그에 의하면 ‘원고들이 피고의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.’고 정하고 있어 피고의 귀책사유를 특유의 요건으로 하고 있는 반면, 분양대금납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지 않고 있으므로, 결국 약정해제권을 규정한 것으로 보아야 하며, 따라서 이 사건 조항에 기한 해제의 경우에는 분양잔대금 지급의무의 이행제공 및 최고 등 피고가 주장하는 바와 같은 요건들은 필요하지 않다.”고 하였고, 나아가, “설령 이 사건 조항을 이행지체로 인한 법정해제로 보더라도, 이 사건 분양계약상 중도금 및 잔금은 입주시에 지급하기로 약정되어 있었으므로, 이 사건 계약해제 당시로서는 원고들이 중도금 및 잔금 지급의무 이행기가 도래하였다고 볼 수 없어, 동시이행항변권이 있음을 전제로 하는 피고의 주장은 타당하지 않다”고 하였다(수원지방법원 2010.1.29. 선고 2009가합6212 판결, 서울고등법원 2011.5.20. 선고 2010나53282 판결). 또한, 근소한 기간 경과를 이유로 하여 분양계약 전체를 해제할 수 없다는 취지로 판결한 앞선 사례에서도, 법원은 위와 같은 조항이 법정해제가 아니라 약정해제임을 전제로 판시하였다(고양지원 2011.10.21. 선고 2011가합2128 판결, 서울고등법원 2012.11.27. 선고 2011나104613 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리보는 이데일리신문]-꽁꽁 묶인 취득세<거래세>에 멀어지는 내집 마련 꿈
- [이데일리 김무연 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-꽁꽁 묶인 취득세<거래세>에 멀어지는 내집 마련 꿈-구시대 계파·진영 논리 벗어던지고 진보도 포용하는 ‘제3의 길’ 열어야-국민연금, 스튜어드십코드 도입… 경영 참여는 당분간 않기로- 유영민 장관<과학기술정보통신부> “정부가 5G 통신장비 보안 철저히 챙길 것”-[사설]최저임금 후속 땜질처방 뒤탈 없을까-[사설]국민연금의 독립성 보장이 먼저다△2면<줌인&>-[Zoom人]“여야 합치하라”… 공평하게 촉구한 ‘여의도 포청천’<문 의장 별명>-소득하위 20% 노인, 내년부터 기초연금 30만원 받는다-최저임금 증가 속도, 노동생산성<중소제조업>의 2.4배△3면<‘날개 없는 추락’ 보수 재건 과제는>-옛 사람, 낡은 이념 다 잊어라… 보수 부활, 제 밥그릇 깨는 파격에 있다-산업화·반공주의 이념, 이젠 국민에게 안 통해, 韓 보수, 영국 캐머런<보수당 소속 전 총리>의 ‘분배 우파’서 배워라-‘물갈이 성역 없다’… 58.5세<평균 연령> ‘초식동물 초선’ 만든 중진부터 빠져야△4면<보유세 올리면 거레세는 낮추자>-집값 16%<신공덕동 전용 84㎡> 오를 때 취득세 1.7배<1760만→3069만>로… 종부세 느는데 살때도 세부담 커져-盧 정부도 종부세 올릴 때 취득세 내려 “주택거래 가로막는 높은 세율 낮춰야”△5면<국민연금, 스튜어드십코드 도입 속도조절>-“기금 운용 독립성 확보방안 없어” vs “경영참여 빠졌지만 한걸음 진전”-‘기금위와 독립된 별도기관 신설’서 한발 물러나 기존 의결권전문위원회 유지한 채 확대·개편안△6면<최저임금發 부작용 속출>-편의점주 “가맹수수료 30~35% 떼가”, 본사 “전기료 등 지원… 10%대 수준”-직원 줄이고, 무인화 작업 속도낸다-반기 든 소상공인연합 “전통시장·농축산업계도 연대”△8면<‘즉시연금 일괄구제’ 현실화되나>-금감원 ‘미지급금 모두 돌려줘라’ 압박에… 삼성생명 ‘사면초가’-단 1명의 민원 무시했다가… 미지급금 1兆<금감원 추산> 다 내줄판-금감원, 보험약관 승인해놓고 분쟁땐 “문제 있다”… 보험사 당혹△9면<정치>-‘한국당 혁신’ 칼자루 쥔 김병준<비대위원장>… “계파정치와 싸우다 죽으면 영광”-푸틴 편든 트럼프… 美언론 “수치” “반역” 혹평-민주 김부겸 불출마, 이해찬 주목, 바른미래 손학규 출마 ‘최대변수’-경제 성과 조바심 났나… “덜돼 먹었다” 또 호통친 김정은-국방부 ‘오락가락 해명’… 송영무 조사 불가피△10면<경제·금융>-‘은산분리·개인정보 규제완화’ 과제 산적… 금융 혁신 가속페달 밟나-‘北을 알자’… 팔 걷어붙인 조용병<신한금융지주 회장>-‘IMF 세대<외환위기 때 취업난 겪은 세대>’의 악몽은 끝나지 않았다-재정특위, 금융과세·재산세·경유세 개편 재논의… 12월 文대통령에 보고-1대당 年 166만원 적자 ATM, 2년 동안 5200대 사라졌다△12면<산업&기업>-삼성 ‘미래 블루칩’ 차량용 반도체 잡기 시동-기아차, 최준영 새 대표이사 선임… “책임경영 강화”-최태원 “아시아나항공 인수설 사실무근”-현대重, 초대형 LNG운반선 4척 수주-유러피언 디자인에 안락함… QM6 인기몰이-“올리겠다” vs “유보해달라”… 철강사·조선사 후판값 갈등△13면<산업>-정부 “국내 5G산업 발전” 강조… 삼성 ‘안도’ 화웨이 ‘긴장’-GPS탑재·심박수 측정… 프리미엄 스마트 워치-이재웅<쏘카 대표> “쏘카, 종합 모빌리티 플랫폼으로 키울 것”-SKT ‘월 6만9000원에 가족끼리 데이터 나눠 써요’△14면<소비자생활>-귀한 차례 음식도… 어머님들이 먼저 ‘배민찬’ 찾네요-롯데쇼핑 ‘이커머스’ AI인력 400명 채용-현대百 “폭염에 에너지 절감 앞장섭니다”-‘맛있는 호텔’… 신세계 ‘레스케이프’ F&B<식음사업> 승부수△15면<중소기업·벤처>-미세먼지에 눈 뻑뻑… 제약업계 안구건조증 치료제 시장 ‘눈독’-LG하우시스 창호·바닥재 ‘올해의 녹색상품’으로 선정-어린이용 소염진통제가 여성용 ‘멍 연고’된 사연은…-에스티유니타스, 학습공간 연결 플랫폼 ‘커넥츠 공부공간’ 출시△16면<성공異야기>-한식 타깃, 회사원 아닌 주부, 한적한 주택가에 매장 차려 ‘맛있는 역발상’ 대박 났다-“가심비<가격 대비 만족도> 시대… 1가지 메뉴에 3가지 요리 즐기세요”△18면<증권&마켓>-자사주 취득 10곳 중 6곳, 하락장서도 ‘주가 띄우기’ 성공-매각설 돌자 주가 출렁… 아시아나항공 해프닝에 개미들만 물렸다-‘증시 불안해지니 일단 쉬자’… MMF 설정액 한달새 20%↑-증시 변동성 커지니… 새내기株, 한달 평균 수익률 -8.7%△19면<증권>-“하반기 부동산·SOC 투자에 2200억원 투입”-국내외 신평사 신용등급 전망 ‘긍정적’ 포스코, 4년 만에 ‘AAA’ 재탈환 주목-연 수익률 1%대 ‘퇴직연금’ 수술대 오른다-“보잉사 새 항공기 도입해 2025년까지 중·장거리 노선 개척”△20면-부자 DNA는 없다… 돈 버는 방법만 있을 뿐-“더 열리고 연결된 세상” 페이스북 성공 원동력-자연의 비밀, 인간의 근원… 꿀벌에게 묻다-식당 200곳 돌며 찾아낸 ‘대박가게의 법칙’△22면<스포츠>-선수 면면은 화려한데… 김학범호, 손발 맞출 시간이 없네-시멘트 바닥 같은 딱딱한 페어웨이에 강풍 예보까지… 공 굴리는 전략 필수-AG 3연패 노리는 한국 야구, 첫 경기서 난적 대만과 격돌-한·일 투어 외면하는 LPGA… 인터내셔널 크라운 외면하는 선수들-LPGA 장타자 린시컴, PGA 투어에 ‘도전장’△24면<사람&나눔>-“한국 지금은 로봇강국이지만… 원천기술 못키우면 밀려나”-임회택 사회보장정보원장 임명-뮌헨방송 오케스트라 부악장에 김소진, 동양인 최초로 선임-서울금연센터·장애인치과병원, 장애인 건강 증진 ‘업무협약’-“빅데이터 중계 플랫폼 만들어 데이터 유통시장 조성”-“산업정책 부활과 복지제도 확대가 한국 최저임금제 해법”-신한카드 빅데이터 서머 스쿨-한화시스템 ‘사랑의 빵 만들기’△25면<오피니언>-<목면칼럼>기무사의 정치 중립 위반-<데스크의 눈>기업이 있어야 최저임금도 있다-이호철 ‘위대한 부활’-<기자수첩>워마드, 혐오가 또다른 혐오 낳을라△26면<부동산>-아파트 미계약분 ‘묻지마 청약’… 부추기는 투기꾼 걸러낸다-부천시청역에 49층 아파트 ‘힐스테이트 중동’ 이달 분양-‘입찰 제안서 잡음’ 현대산업개발 반포주공1단지 3주구 재건축 품나-6월 수도권 분양가 ‘3.3㎡=1539만원’… 한달새 2.4% 떨어져△27면<사회>-“빨간 날 아니라 몰랐네”… 잊혀진 제헌절, 사라진 태극기-드루킹 최측근 변호사 긴급체포, 특검 “돈받은 정치인 소환 필요”-허술한 시험·답안지 관리 비상인데 교육당국은 개선책도 없이 뒷짐만…-학부모 술먹고 전화해 욕설… 교사 80% “스마트폰 교권 침해 심각”-정부, 고위공무원 女 비율 10%까지 늘린다
- [김용일의 부동산톡] 매매계약, 명의신탁 등기와 관련된 부동산소송 소멸시효
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 소멸시효란 권리를 행사하지 않은 상태가 일정기간 계속된 경우, 그 권리를 소멸시키는 법률효과를 발생시키는 제도이다. 소멸시효 기간은 권리의 종류에 따라 달라지는데, 이번 시간에는 소유권, 매매계약, 명의신탁을 중심으로 등기청구권과 관련된 부동산소송의 소멸시효에 대해 정리해 보겠다. ◇ 소유권의 소멸시효와 부동산취득시효부동산 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다. 다만 제3자가 부동산을 시효취득하게 되면, 종전 소유자가 소유권을 잃는 반사효과가 생길 수 있다. 구체적으로 내 부동산에 대해 권리행사를 하지 않고 있는 동안에 타인이 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유함으로써 점유취득시효가 완성되면 타인이 소유권을 취득할 수 있고, 타인이 내 부동산에 대해 등기후 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 점유함으로써 등기부취득시효가 완성되면, 타인이 소유권을 취득할 수 있다. 결과적으로 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 해도 권리를 오랜기간 행사하지 않으면 소유권을 뺏기는 경우가 있는 것이다. ◇ 부동산 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권과 소멸시효한편, 채권 및 채권에 기한 청구권의 소멸시효는 10년이므로, 부동산 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효 역시 원칙적으로 10년이다. 다만, 부동산을 매수하였는데, 등기는 하지 않았지만, 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에도 그 상태로 10년을 경과하면 소멸시효가 완성되어, 매매에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 없는지 문제되는데, 대법원은 이런 경우에는 매수인을 보호하여야 하므로 10년이 경과하더라도 소유권이전등기청구소송을 할 수 있다고 하였다.구체적으로, 대법원은 “시효제도의 존재이유에 비추어 보아 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아서 이를 사용수익하고 있는 경우에는 그 매수인을 권리 위에 잠자는 것으로 볼 수도 없고 또 매도인 명의로 등기가 남아 있는 상태와 매수인이 인도받아 이를 사용수익하고 있는 상태를 비교하면 매도인 명의로 잔존하고 있는 등기를 보호하기 보다는 매수인의 사용수익 상태를 더욱 보호하여야 할 것이므로 그 매수인의 등기청구권은 다른 채권과는 달리 소멸시효에 걸리지 않는다고 해석함이 타당하다.”고 하였다(대법원 76다148 전원합의체 판결, 대법원 98다32175 전원합의체 판결). ◇ 부동산명의신탁이 무효인 경우 소유권이전등기청구권과 소멸시효명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항). 부동산명의신탁에는 3가지 유형이 있는데, 그중에서 부동산의 소유자이면서 등기명의자였던 자가 그 등기명의를 명의수탁자 앞으로 해놓기로 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 명의수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 양자간 명의신탁이라 하는데, 양자간 명의신탁의 경우, 등기명의는 명의수탁자에게 있지만, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 원인무효이고, 따라서 명의신탁자는 명의수탁자에게 소유권에 기해 소유권이전등기말소소송을 할 수 있다. 이때 말소소송은 소유권에 기한 것이므로 소멸시효의 적용을 받지 않는다.명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의신탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁을 3자간 명의신탁 또는 중간생략등기형 명의신탁이라 하는바, 3자간 명의신탁의 경우에도, 명의신탁약정이 무효이므로 명의수탁자 명의의 소유권이전등기가 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기말소를 구할 수 있다. 한편, 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 갖는다.이때, 채권자대위의 법리에 따라, 명의신탁자는 매도인에 대해 갖는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여, 매도인이 명의수탁자에게 갖는 소유권이전등기말소청구권을, 매도인을 대위하여 행사할 수 있고, 매도인에게는 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기소송을 할 수 있다.여기서, 소멸시효를 주의해야 한다. 명의신탁자가 매도인에 대해 갖는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효기간은 10년이므로, 10년간 권리를 행사하지 않으면 등기청구권을 행사할 수 없고, 따라서, 위와 같은 채권자대위소송을 통해 명의수탁자를 상대로 등기 이전을 요구할 수도 없다. 다만, 명의신탁자가 부동산을 매수후 점유하였다면 소멸시효의 예외가 된다. 앞에서 언급한 판례의 법리대로, 부동산을 매수후 등기는 하지 않았지만 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에는 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않으므로, 결국 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 여전히 유효하고, 이를 피보전권리로 하여 명의수탁자를 상대로 등기를 이전받을 수 있게 된다(대법원 2013다26647 판결).참고로, 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁을 계약명의신탁라 하는데, 계약명의신탁의 경우에는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 등기이전을 요구할 권한이 없다.◇ 부동산명의신탁이 유효인 경우 소유권이전등기청구권과 소멸시효부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 종중과 종중원간, 배우자간, 종교단체와 그 산하 조직간 부동산 명의신탁으로서, 조세 포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 유효하다. 따라서, 종중이 종중재산을 종중원에게 명의신탁 해놓은 경우, 분쟁이 발생시 명의신탁관계 등을 입증하여 명의신탁해지를 하고 소유권에 기해 소유권이전등기청구소송을 할 수 있다.한편 소멸시효와 관련해서는, 명의신탁을 해지하고 소유권에 기해 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하는 것이므로, 위와 같은 등기청구권은 소멸시효의 대상이 되지 않는다(대법원 91다34387 판결). ☞김용일 변호사는?- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
