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- [김용일의 부동산톡] 교환계약에서 상대방이 채무인수 불이행시 해제요건
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 민법상 교환계약이란 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 통상적으로 부동산을 교환하면서 그 차액 만큼 보상하거나 근저당권이 설정된 피담보채무를 인수하는 방식으로 하는데, 위와 같은 부동산 교환계약시 문제되는 것에 대해 계약해제 요건을 중심으로 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 부동산 교환시, 상대방 부동산에 근저당권의 피담보채무가 있는 경우일단, 부동산 교환계약은 민법상 매매에 관한 규정이 준용된다(민법 제567조). 따라서, 양 당사자는 담보책임 등을 부담하고, 동시이행항변권 및 위험부담에 관한 규정이 적용된다.그리고, 부동산 교환계약을 함에 있어, 당사자 일방이 교환 목적물인 각 부동산의 차액에 해당하는 금원을 보충지급하기로 약정하는 경우 그 보충금에 대해서도 매매대금에 관한 규정을 준용하므로, 그 보충금과 관련하여 발생하는 문제 역시 민법상 매매의 법리에 의하면 된다(민법 제597조). 한편, 부동산 교환계약에서 당사자의 일방이 교환 부동산의 차액에 해당하는 금원인 보충금의 지급에 갈음하여 상대방으로부터 이전받을 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 약정하는 경우가 있는데, 이때 그 이행과 관련하여 분쟁이 많이 발생한다.예를들어, A가 갖고 있는 근저당권이 설정되어 있지 않은 부동산의 시가가 10억원이고, B가 갖고 있는 부동산의 시가는 15억원인데 근저당권이 설정된 피담보채무가 5억원인 경우에, A가 자신의 부동산을 B에게 이전하는 대신, B로부터 부동산과 함께 5억원의 위 피담보채무 지급의무를 인수하기로 하는 경우를 생각해 볼 수 있다.이 경우, 근저당권의 채권자(은행)는 위와 같은 채무 인수에 동의하지 않을 것이므로 근저당권의 채권자와의 관계에서는 B가 여전히 채무자이다. 이행인수란 채무자와 인수인 사이에 채무자의 채무를 인수인이 이행할 것을 약정하고, 다만 이에 대해 채권자가 승낙하지 않은 경우의 계약을 말하는바, 여기서 A의 채무인수는 법적으로는 채무인수가 아니라 이행인수가 된다. 이행인수에서 채권자는 기존의 채무자에게만 채무변제를 청구할 수 있고, 인수인에 대하여는 직접적으로 이행청구를 할 수 없다.따라서 A는 교환 계약시 인수하기로 한 5억원의 채무를 근저당권 채권자에게 현실적으로 변제할 의무를 부담하지 않으며, 특별한 사정이 없는 한, A는 B에게 자신의 부동산 소유권이전등기의무만 이행하면 법적으로 이행의무를 다하는 것이 된다. 그리고, A가 교환계약에서 정한 일시가 지나 위 5억원의 채무를 변제하지 않았다고 해서, 이를 사유로 B가 곧바로 위 교환 계약을 해제할 수 있는 것도 아니다.다만, 교환계약에서 정한 채무인수 일시가 지난 후, A가 5억원의 채무변제를 계속 게을리 하여 B가 갖고 있던 부동산에 설정된 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었거나 개시될 염려가 있어 B가 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제했다는 등의 특별한 사정이 있다면, B는 A에게 변제한 금원 상당의 손해배상채권 또는 구상채권을 갖게 되는 것이며, A에게 위 금원을 청구하거나 또는 위와 같은 사유로 교환계약을 해제할 수도 있다(대법원 98다13877 판결).이때 A와 B의 쌍방간 이행의무는 동시이행관계이므로, B가 계약해제를 함에 있어서는 해제 요건을 충족해야 한다는 것을 주의해야 한다. B에게 위와 같은 사유로 해제권이 있다고 하더라도, B 역시 자신의 의무인 소유권이전등기의무를 A에게 이행하지 않았다면 계약해제를 할 수 없는 것이다. 상대방인 A 역시 동시이행항변권이 있기 때문이다.매매, 교환 등 쌍무계약의 경우 특별한 사정이 없다면 상호간 의무는 동시이행관계에 있으므로, 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 채무 역시 이행을 하거나(소유권이전등기의무 이행), 이행제공을 하고(소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 상대방이 수리할 수 있을 정도로 준비하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 촉구), 상대방에게 상당한 기간을 정하여 상대방의 의무이행을 촉구하고, 상대방이 그 기간이 지나도록 이행하지 않아야, 비로소 상대방의 이행지체를 이유로 계약해제를 할 수 있는 것이다.교환계약의 해제와 관련하여, 법원은 “교환계약의 당사자 일방이 교환 목적물의 차액의 지급에 갈음하여 상대방으로부터 인수한 대출원리금 지급의무와 상대방의 소유권이전등기의무가 모두 각각의 이행기에 이행되지 않은 채 계약이 해제되지 않은 상태에서 이행기가 도과하였다면, 쌍무계약인 교환계약에 기한 위 대출원리금 지급의무와 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이고, 따라서 상대방이 해제권유보약정에 따라 해제통고를 함에 있어서는 그 최고기간까지 자기의 반대채무인 소유권이전등기의무의 이행 또는 그 이행의 제공을 하여야 약정해제권을 적법하게 취득하고 최고기간의 만료로 해제의 효력이 발생한다.”고 하였다(대법원 98다13877 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 임대차기간 만료되어 계약갱신요구권 없더라도 권리금 회수기회 보호
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 개정된 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)은 환산보증금 액수에 관계없이, 임차인이 최대 10년까지 계약갱신을 할 수 있도록 규정하고 있고, 임차인이 임대차 종료시 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려고 할 때 임대인이 그 기회를 보호해야 한다고 규정하고 있다. 관련하여, 최근에 대법원이 “임대차기간이 만료되어 임차인에게 더 이상 계약갱신요구권이 없더라도 임차인의 권리금회수기회는 보장되어야 하고, 임대인이 이를 위반시 손해배상책임이 있다.”는 취지의 판결을 선고했는바, 이에 대해 정리해 보겠다.◇ 상가임대차보호법상 10년 계약기간 갱신 보장종전의 상가임대차보호법은 2013.8.13. 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약은 환산보증금의 액수에 관계없이 최초 임대차계약체결 시점부터 최대 5년간의 계약기간을 보장하고 있었다. 구체적으로 법의 주요내용을 보면, “임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에, 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능). 또한, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.”는 것이었다(제10조).그러다가, 2018.10.16.에 위 법이 개정되어 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 하여(제10조 제2항), 기존 5년의 임대차 보장기간을 환산보증금 액수에 관계없이 10년으로 확대하였다.그리고, 상가임대차보호법은 종전 임차인을 보호하기 위해 부칙 제2조에서, “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정 하였다.따라서, 2018.10.16. 이후 체결되는 임대차계약은 물론이고, 기존 임대차계약의 경우에도 2018.10.16. 이후 종전 법률에 따라 임차인이 최대 5년까지 보장되는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우에는, 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간 부터 10년까지 임대기간을 보장받게 되었다.예를들어, 2017.5.1.에 2년의 임대차계약을 체결하였던 임차인은 개정 법률이 시행된 2018.10.16. 이후인 2019.4.30.이 임대차기간 만료일이고, 2019.4.30.을 기준으로 계약갱신요구권이 있으므로, 계약갱신을 할 경우 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하고, 따라서 개정 법률의 적용을 받을 수 있다. 결국 임차인은 2017.5.1.부터 2017.4.30.까지 최대 10년간 임대기간을 보장받을 수 있다. 반면에, 2014.5.1.에 5년의 임대차계약을 체결하였던 임차인의 경우 2019.4.30.에 임대차기간이 만료되고 5년간 임대차기간이 보장되었으므로, 더 이상은 계약갱신 권한이 없고, 따라서 법이 개정되어 시행되는 2018.10.16. 이후 더 이상 계약갱신 권리가 없는 것이므로, 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하지 않아, 결국 10년의 임대기간을 보장받지 못하고, 2019.4.30.에 임대차가 종료된다. ◇ 임대차기간 종료 6개월 전부터 권리금 회수기회 보장 한편, 상가임대차보호법이 2015.5.13. 개정되어, 임차인의 권리금회수 보호 등에 대한 규정이 신설되었고(제10조의 4), 그 내용은 2015.5.13. 상가임대차보호법이 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차의 경우, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안되고, 만약 이를 위반시 그 손해를 배상할 책임이 있다는 내용이었다. 그러다가 2018.10.16.에 상가임대차보호법이 개정되어, 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 체결되는 임대차의 경우‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지’로 권리금회수기회 보장 기간이 종전 3개월에서 6개월로 확대되었다.한편, 상가임대차보호법은 제10조 제1항의 사유, 즉 아래에서 열거하는 임대인의 10년 계약갱신 요구에 대한 정당한 거절 사유가 있다면, 10년간 계약갱신을 보장해 줄 필요도 없고, 임대차계약 종료시 임차인의 권리금 회수 기회 역시 보호되지 않는다고 규정하고 있으므로, 주의해야 한다(제10조의 4 제1항 단서).구체적으로, 임대인의 정당한 계약갱신 거절사유(임차인의 권리금 회수 기회가 보호되지 않는 사유)는 아래와 같다. ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 다음 ⓐ,ⓑ,ⓒ의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⓐ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우관련하여, 위와 같은 사유에 해당하지는 않지만, 종전 법에 의한 5년의 보장 임대차기간, 또는 개정된 법에 의한 10년의 보장 임대차기간이 모두 종료하여 임차인에게 더 이상 계약갱신권한이 없어 나가야 하는 상황에서도 임대인에게 권리금회수기회 보장을 요구할 수 있는지가 문제된다.이에 대해 하급심 판결 결과가 엇갈렸는데, 최근 대법원은 상가임대차보호법의 권리금 보호는 임대차가 종료될 때 적용되는 것이고, 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부는 위 법 제10조의 4 제1항 단서에 규정한 권리금 회수기회 보장의 예외에 해당하지 않는다는 전제에서, 법에서 보장된 임대차기간이 모두 종료하여 더 이상 임차인에게 계약갱신요구권이 없더라도 임차인의 권리금회수 기회는 보장되어야 한다는 취지로 판시하였다(대법원 2017다225312 판결)◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 지존, 서울 서초구에 ‘토지보상 자문센터’ 개소
- 김영우 대한행정사협회 이사.(사진=지존 제공)[이데일리 박민 기자] 토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼, 지존이 국토교통부 관료 출신을 영입해 ‘토지보상 자문센터’를 개소하는 등 본격적인 사세 확장에 나선다.지존은 오는 6월 서울 서초구 서초동에 ‘토지보상 자문센터를 개소하고, 김영우 대한행정사협회 이사가 수석 전문위원으로 자리한다고 29일 밝혔다.김 이사는 국토교통부에서 과장(부이사관·3급)으로 재직한 인물이다. 국토부 재직 시절 부동산운영과장, 해안권 발전지원과장 등을 역임했고, 중앙토지수용위원회 근무경험이 있어 토지보상에 해박한 지식을 갖추고 있다는 평가다.이번에 개소하는 토지보상 자문센터에서는 각종 공익사업으로 토지보상을 받게 되는 피수용자를 위해 토지보상 증액 등과 관련한 자문컨설팅을 수행할 예정이다.자문 절차는 1단계로 다양한 개별토지의 증액요소를 발굴해 토지 보상금이 증액될 수 있는 요인을 확인하고, 2단계로 생활대책 수용여부, 대토보상 여부, 조속재결 청구 여부 등의 기준을 분석한다.3단계에서는 수용재결 시 중앙토지수용위원회에 이의신청서 제출을 대행하고, 사업시행자가 제출한 답변서를 분석해 최종적으로 토지보상금의 증액 방안을 제시한다.신태수 지존 대표는 “그동안 토지 보상에 전문적 지식이 없어 어려움을 겪는 수요자들은 이번 센터에서 체계적인 컨설팅을 받을 수 있게 됐다”며 “앞으로 변호사, 감정평가사, 행정사 등을 추가로 영입하고 지존이 보유하고 있는 빅데이터를 활용, 시장을 선도하는 토지보상 자문센터로 육성할 것”이라고 말했다. 지존은 공공주택지구, 산업단지, 도시개발사업, 경제자유구역을 비롯해 고속도로, 철도, 공항건설사업 및 도시계획시설(도로, 공원 ,하천 등) 등을 망라한 전국의 부동산개발정보를 구축해 유료 서비스를 제공하는 국내 유일의 정보업체다.
- [김용일의 부동산톡] 유류분반환청구소송시 증여 부동산…망인이 사망 전 매도시 평가방법·소멸시효
- [김용일 법무법인 현 부동산/상속전문변호사] 망인이 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 유류분반환청구소송을 할 수 있다. 앞서, 유류분소송을 함에 있서 증여받은 부동산은 사망당시의 가치로 평가한다고 설명하였는데, 증여받은 부동산을 망인이 사망하기 전에 처분했을 때의 평가방법도 동일하다. 이번시간에 이와 관련하여 구체적으로 알아보고, 아울러 실제 소송에서 자주 문제되는 소멸시효에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산을 증여받고 망인이 사망하기 전에 처분했을 때, 해당 부동산 가치의 평가시점 예를 들어 A가 2019년 사망 당시 배우자인 B와 자식 C가 있었는데, A가 사망 당시 상속재산이 없더라도, A가 1999년에 C에게 부동산을 증여해주었고, C가 해당 부동산을 2005년에 매도한 경우(증여당시는 5억원, 매매가격은 10억원, 사망당시 가치는 20억원), B는 부동산을 증여받았던 C가 상속분을 미리 받은 것이라는 이유로, 자신의 법정상속분의 1/2에 해당하는 몫을 유류분으로 주장할 수 있다.유류분반환청구권자가 배우자 또는 직계비속(자식)인 경우의 유류분반환청구 공식은 아래와 같은데, 여기서 ‘유류분산정의 기초재산’은 상속개시 당시(사망 당시) 망인이 가진 재산의 가액에, 살아 생전 증여된 재산의 사망 당시 가치를 가산하고, 채무 전액을 공제한 재산이다. * 유류분액 = 유류분산정의 기초재산(= 사망 당시 망인이 가진 재산 + 사전에 증여된 재산의 사망 당시 가치 - 망인의 채무) × 유류분 비율(= 법정상속분 비율 × 1/2)이다.위에서 언급하였듯이, 유류분산정의 기초가 되는 재산의 가액과 증여재산의 가액은 상속개시 당시를 기준으로 산정한다. 위 사례처럼, 부동산을 증여받았는데 망인이 사망하기도 전에 처분하거나 수용된 경우에도, 처분 또는 수용당시의 가격으로 평가하는 것이 아니라, 해당 부동산을 처분하지 않고 사망시까지 보유하고 있는 것으로 가정하여 사망당시의 가치 및 시가를 기준으로 평가한다(헌법재판소 2007헌바144 결정).위 사례에서 A가 2019년 사망 당시 상속재산이 없었지만, C가 1999년에 증여받았던 부동산의 사망당시 가치가 20억원인바, 비록 C가 해당 부동산을 2005년에 처분하여 당시 10억원만 받았더라도, 사망당시의 가치인 20억원의 부동산을 증여받은 것으로 간주하여, 유류분반환청구의 위 공식에 적용된다.계산해보면, 망인이 사망당시 채무가 없다면 유류분산정의 기초재산은 20억원이고, 여기에 법정상속분은 A의 배우자인 B는 1.5이고, A의 자식인 C는 1이므로, 계산결과 B의 법정상속분 비율은 3/5 {= 1.5 ÷ (1.5 + 1)}이 된다. 따라서, 배우자인 B의 법정상속분 비율인 3/5에 1/2을 곱하면 유류분비율은 3/10이 되며, 계산하면 6억원이 된다(= 20억원 × 3/10).한편, 부동산을 증여받았던 자는 사망당시의 가치에 따라 다른 상속인에게 유류분몫을 반환해주어야 하는데, 통상적으로 토지, 아파트 등 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경우가 많고, 그러한 전제에서는, 부동산을 증여받은 자의 입장에서는 향후 망인이 사망시 다른 상속인으로부터 유류분반환소송을 당할 것이 예상된다면, 해당 부동산을 처분하지 않고 그대로 두는 것이 유리할 수 있다.만일 과거 해당 부동산을 매매하고 금전을 받은 경우, 사망시까지 부동산 가치가 크게 상승했다면, 과거 부동산 매매대금은 얼마 받지 못했더라도, 유류분소송을 당해서는 자기가 받았던 매매대금에 비해 훨씬 더 많은 가치인 사망당시의 부동산 가치에 따라 더 많은 유류분액을 반환해야 하기 때문이다.◇ 부동산 증여 무효 관련 유류분반환청구시 문제되는 소멸시효 논점유류분반환청구권은 유류분권리자가 상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 사실을 안 때부터 1년 내에 하지 않으면 시효로 인하여 소멸한다(민법 제1117조).여기서, ‘상속의 개시와 반환하여야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때’란 상속이 개시되어 자신이 상속인이 되었다는 사실과 증여, 유증의 사실 및 이것이 유류분을 침해하여 반환해야 할 것임을 안 때를 의미한다(대법원 93다52563 판결).그런데, 망인이 살아 생전에 부동산을 증여했다고 하더라도 의사무능력때 이루어졌거나 증여계약서가 위조되었다는 등의 사정이 있어 증여가 무효라고 믿고, 위와 같은 증여가 유류분을 침해하여 일부만 반환해야할 것이 아니라, 증여 자체를 원상회복해야 한다고 주장하며, 증여무효에 기한 소유권이전등기말소송만 제기하고 별도로 유류분반환청구를 하지 않을 때, 나중에 증여가 유효로 밝혀짐에 따라 비로소 유류분주장을 하게 되면 1년의 유류분 소멸시효가 도과되었는지가 문제가 된다.관련하여 법원은 “망인의 거의 전 재산이 증여되었고, 유류분권리자가 그 사실을 인식하고 있는 경우에는, 증여가 무효라는 주장에 대하여 사실상 또는 법률상 근거가 있고, 그 권리자가 위 무효를 믿고 있었기 때문에, 위 증여가 무효임을 전제로 소유권말소소송만 하고, 유류분반환청구권을 행사하지 않았다는 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 원칙적으로 처음에 증여가 무효라는 주장을 할 때부터 위 증여가 반환될 수 있는 것임을 알고 있었다고 보아야 한다.”는 취지로 판시하여, 증여가 무효라는 주장을 할 때부터 유류분청구의 1년 소멸시효가 시작된다는 입장이다(대법원 2000다66430 판결).따라서, 위와 같은 사정이 있을때는 증여무효를 이유로 소유권말소등기청구소송을 하면서, 예비적으로는 증여가 유효일 경우를 대비하여 유류분반환소송을 같이 하는 것이 좋다. 증여가 아니라 특정인에게 재산을 주겠다는 유언장이 무효라는 사유로 유증의 무효를 주장할때도, 마찬가지로 유언장이 유효일 경우를 대비하여 유류분소송을 같이 하면, 소멸시효에 대비할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [로펌의 진화]⑦`전통 조세강자` 율촌, 혁신적 新산업도 노린다
- 윤용섭 법무법인 율촌 대표변호사가 20일 서울 강남구 율촌 사무실에서 회사 로고를 배경으로 포즈를 취하고 있다. (사진=법무법인 율촌)[대담=이정훈 사회부장·정리=이승현 기자] 법무법인 율촌은 올 들어 사내에 신산업IP(지식재산권)팀과 상속가업승계팀을 새로 만들었다. 율촌은 영업비밀의 성립 요건 완화와 징벌적 손해배상제도와 맞물려 최근 들어 영업비밀 침해와 유출 관련 분쟁, 아이디어 탈취, 이와 관련한 전자증거 분석, 직원의 입사 및 퇴사와 관련된 분쟁 관련 자문 수요가 급증한 점에 주목했다. 또 종업원의 권리의식 함양으로 직무발명과 관련해 보상금 청구소송 등 법적분쟁이 늘어나는 것도 한 이유가 됐다. 율촌 측은 앞으로 특허소송 입증책임 전환과 징벌적 배상제도 도입으로 특허 관련 소송도 증가할 것으로 보고 있다.상속가업승계팀은 지금까지 기업의 많은 형사사건이 가업승계 과정에서 발행한 데서 착안했다. 이 팀은 기업고객의 자산관리 업무와 상속재산 분할업무와 함께 상속세 관련 서비스를 전문적으로 제공할 방침이다. 신산업IP팀의 경우 기존의 정보통신기술(ICT)팀과 모빌리티팀, 환경에너지팀과 헬스케어팀과 유기적으로 협업할 계획이다. 상속가업승계팀에는 조세와 상속 등 분야 전문가들이 참여한다. 윤용섭(64·사법연수원 10기) 율촌 대표변호사는 새로운 팀의 구성에 설립 초기부터 장려해온 협업정신의 중요성을 강조했다. 그는 20일 서울 강남구 법무법인 율촌 사무실에서 진행한 인터뷰에서 “즉시 대응체제를 갖춰 태스크포스(TF)팀을 만드는 게 우리의 강점”이라며 “율촌은 벌떼다”라고 소개했다. ◇2기 리더십 원년…‘정도와 혁신의 최고 전문가 공동체’율촌은 22년간 회사를 이끌어온 1세대 리더십인 우창록(66·6기)·윤세리(66·10기) 대표변호사가 물러나고 올해 ‘윤용섭·강석훈(56·19기)·윤희웅(55·21기)’ 집행부 체제로 운영되는 2기 리더십을 맞았다. 윤용섭 변호사가 먼저 2년간 총괄대표를 맡고 이후 1년은 강석훈 변호사가 맡는다.19년 간의 법관 생활을 마치고 지난 1999년 율촌에 합류한 윤 대표는 20년째인 올해 2월 회사의 대표자리에 올랐다. 그는 “시대적 변화에 따라 바꿔야 할 부분은 바꾸도록 하겠다”고 말했다.윤 대표는 2기 집행부가 시대변화에 따른 새로운 도전에 적절히 대응할 수 있는 능력의 확보에 주력한다고 설명했다. 단순히 2차원적 법리 자문만으론 존립하기 어렵기 때문에 입체적이고 종합적인 해결책의 제공에 주안점을 두고 있다. 이를 위해 변호사들이 법적 영역을 넘어 산업에 대한 이해의 폭을 더욱 넓히고 이를 통해 고객이 미처 인지하지 못한 법적 리스크를 포착해 해결방안을 제시해야 한다고 강조한다.대형 로펌에서 소홀해질 수 있는 내부소통 원할화와 특유의 협업정신 실현에도 노력하고 있다. 율촌에는 국내 변호사 약 315명, 외국 변호사 약 60명을 비롯해 전문가 구성원이 400명이 넘는다.율촌은 지난 4월 8일 주요 대형 로펌 가운데 처음으로 변호사 전체 의견을 모아 비전을 세우고 공개하는 토크 콘서트 형식의 선포식 ‘율촌 Vison 2.019’를 열었다. 율촌의 변호사들은 ‘정도를 걸으며 혁신을 지향하는 최고 전문가의 공동체’를 비전으로 선포하고 이를 위한 핵심가치로 정도·혁신·탁월·협업·열정 등 5가지를 제시했다.율촌은 업무처리의 최적임자를 찾아 업무를 배당토록 하고 나아가 각 분야 전문가로 구성된 팀이 업무를 수행하도록 협업 업무의 처리를 각자의 독립적 업무보다 우선하도록 유도한다. 이를 위해 사건을 수임한 구성원에게는 정량적 평가점수를 주지만 협업에 적극 부응한 구성원에게는 그보다 많은 정성적 평가점수를 부여하는 식으로 동인을 제공하고 있다. 또 협업정신 독려를 위해 매해 협업을 통해 훌륭하게 처리된 프로젝트에 대해 협업상을 수여하고 있다. 외부인사 영입에도 공을 들이고 있다. 율촌이 본래 외부인사를 많이 영입하는 스타일은 아니었지만 조직 보강을 위해 적극 나서고 있다고 윤 대표는 설명했다. 율촌은 올해 ‘마지막 중수부장’인 김경수(58·17기) 전 대구고검장을 비롯해 김도형(50·24기) 전 서울남부지법 수석부장판사와 이재근(46·28) 전 수원지법 성남지원 부장판사, 김성우(50·31기) 전 서울가벙법원 부장판사 등을 영입했다. 지난해에는 부장검사 출신 이시원(47·28기) 변호사와 이영상(46·29기) 변호사를 영입했다.인재 영입의 기준은 분명했다. 윤 대표는 “가장 중요한 것은 인품으로 공무원 생활 때 소신이 있고 존경받고 합리적으로 일 처리를 했는가를 본다”며 “두번째는 실력이며 세번째는 보완성, 즉 우리에게 부족한 부분을 (그 인사가) 채워줄 수 있는가인가”라고 말했다. ◇해외 대체투자·4차산업 등 적극 공략율촌은 전통적으로 큰 강점이 있는 조세분야를 비롯해 다양한 민사분쟁과 금융형사·공정거래형사·조세형사 등에서 기업 고객에게 양질의 서비스를 제공한다는 목표다. 이에 더해 신성장 동력 확보를 위해 해외시장 개척에도 적극 나서고 있다.율촌은 지난 2007년 이른바 5대 로펌 가운데 처음으로 베트남에 해외지사를 설립하며 진출했다. 2017년에는 인도네시아 자카르타에 진출해 베트남과 미얀마를 잇는 ‘동남아 법률서비스 네트워크’를 구축했다. 여기에 러시아와 중앙아시아 등에 설치한 지역 사무소를 통해 해외영토 확장을 추진하고 있다.또 해외 부동산과 간접자본시설 등 해외 대체투자업무에서도 성과를 내고 있다.해외 부동산에 대한 투자자의 관심은 미국과 일본, 영국을 넘어 호주와 동남아시아, 동유럽 등 다양한 국가로 확대되고 있다. 율촌은 생소한 외국 부동산에 투자하는 국내 기관들에 대해 △현지 투자구조에 대한 정확한 이해와 한국 투자자가 선택할 수 있는 투자구조에 대한 정보 제공 △해당 투자 과정에서 발생할 수 있는 세무 부담 등 조세효과 분석과 이에 자문 등을 제공한다. 실제로 율촌은 호주 신탁구조를 활용한 4건의 호주 부동산에 대한 투자 자문과 함께 5건의 일본 부동산 투자 자문을 수행했다. 해외 부동산 이외에 항공기 포트폴리오 투자와 해외 인프라 자산 지분투자, 선박금융 분야 등에 대한 인력도 확보해 역량을 키우고 있다. 또 국내 대형병원의 해외진출을 적극적으로 도와 경제기반 확충에도 기여하고 있다.아울러 4차 산업혁명 시대에 대비해 내부에 신산업 연구팀을 구성해 관련 정보와 지식을 축적하고 있다. 율촌은 이를 위해 학계와 업계, 규제기관, 입법기관 등을 망라한 조직을 구성해 다양한 포럼을 정기적으로 개최하고 있다. ‘아시아미래 AI포럼’과 ‘모빌리티 포럼’, ‘핀테크 포럼’ 등이 대표적이다. 율촌은 이러한 성과를 인정받아 지난해 영국 파이낸셜타임스(FT)가 선정한 ‘가장 혁신적인 아시아 로펌’(Most Innovative Law Firm)으로 선정됐다. 윤 대표는 “법률시장이 매우 어려운 시절로 들어가고 있다고 생각한다”며 “특히 인공지능(AI) 발달로 10~20년 후 어떻게 될 지 예측이 안 된다”고 말했다. 그는 “신산업 분야는 아직은 사례가 적어 빅데이터가 없다”면서 “신산업 분야에 미리 대비해 선점하지 않으면 안 된다”고 했다.윤용섭 법무법인 율촌 대표변호사가 20일 서울 강남구 율촌 사무실에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다. (사진=법무법인 율촌)
- [김용일의 부동산톡] 유류분반환청구소송시 증여 받은 부동산의 평가방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 망인이 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 유류분에 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 유류분반환청구를 할 수 있다. 최근에 유류분반환청구소송이 급증하고 있는바, 이번 시간에는 유류분청구소송을 함에 있서 주로 문제가 되는 증여받은 부동산의 평가방법 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 유류분산정의 기초가 되는 가액과 증여재산 가치 평가시 기준시점예를 들어 아버지 A가 사망 당시 직계비속인 자식 B와 C가 있었는데, A가 사망 당시 상속재산이 없더라도, A가 사망하기 15년 전에 B에게 부동산을 증여해주었다면(증여당시는 10억원, 사망당시 가치는 20억원), C는 미리 증여를 받은 B가 상속분을 미리 받은 것이라는 이유로, 자신의 법정상속분의 1/2에 해당하는 몫을 유류분반환청구로 주장할 수 있다.유류분반환청구 공식은 아래와 같은데, 여기서 ‘유류분산정의 기초재산’은 상속개시 당시(사망 당시) 망인이 가진 재산의 가액에, 살아 생전 증여된 재산의 사망 당시 가치를 가산하고, 채무 전액을 공제한 재산이다. ※유류분액 = 유류분산정의 기초재산(= 사망 당시 망인이 가진 재산 + 사전에 증여된 재산의 사망 당시 가치 - 망인의 채무) × 유류분 비율위에서 언급하였듯이, 유류분산정의 기초가 되는 재산의 가액과 증여재산의 가액은 상속개시 당시를 기준으로 산정한다. 증여재산의 가액에 대해 상속시를 기준으로 평가하는 이유는 증여는 상속을 미리 한 것으로 볼 수 있고, 증여하지 않았다면 사망시 상속재산으로 되었을 것이므로, 상속당시의 가치를 기준으로 분배하는 것이 합당하기 때문이다. 그 이유로 증여 부동산의 가액도 공시지가 아닌 시가를 기준으로 한다. 만일 시가를 알기 어렵거나 다툼이 있다면 감정평가에 의한다.참고로, 상속재산분할소송에서도, 공동상속인 중에 망인으로부터 생전증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 받은 특별수익자가 있다면, 그 증여 또는 유증받은 재산은 상속분을 미리 받은 것으로 보고 구체적인 상속분을 산정함에 참작되는 것인데, 여기서 망인 생전에 증여받은 재산 및 유증받은 재산도 증여 및 유언 당시가 아니라 상속 당시의 가치 및 시가를 기준으로 한다.유류분청구 관련하여, 증여받은 시기는 상속인이 증여받았다면 원칙적으로 시기 제한이 없다. 정확히는 유류분제도가 시행된 1979.1.1. 이후에 상속인이 증여받았다면 그 시기에 관계없이 유류분산정의 기초재산에 포함된다. 또한, 망인의 직계비속의 유류분 비율은 ‘직계비속의 법정상속분 × 1/2’이다.결국 위 사례에서 A가 사망 당시 상속재산이 없었지만, 15년 전에 증여받았던 부동산의 사망당시 가치가 20억원이므로, 채무가 없다면 유류분산정의 기초재산은 20억원이고, 여기에 A의 자식인 C의 법정상속분인 1/2에 1/2을 곱하면 유류분비율은 1/4이 되며, 계산하면 5억원이 된다(= 20억원 × 1/4).‘부동산’은 위와 같이 사망당시의 가치를 기준으로 하면 될 것인데, 망인이 생전에 ‘금전’을 증여한 경우는 증여받았던 당시의 금액 액면에 사망시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 사망당시의 가치를 산정하므로 주의해야 한다.한편, 위에서는 편의상 금액을 기준으로 계산했지만, 실제로 유류분소송에서는 원물반환이 원칙이고, 원물반환이 불가능하거나 적절하지 않을때 가액반환을 하게 된다. 따라서, 실제 소송에서는 유류분청구권자인 C가 부동산 보유자인 B에게 해당 부동산 지분의 1/4 지분이전등기를 청구할 수 있을 것이다. 다만, B가 해당 부동산을 이미 처분하였거나 담보대출을 받아 근저당권설정등기가 되어 있는 등 원물반환이 불가능하거나 적절하지 않게 된다면, 가액배상으로 5억원(= 20억원 × 1/4)을 청구할 수 있다. 다만, 원물반환이 가능하더라도 유류분권리자의 가액배상 청구에 대해 유류분반환의무자가 이의하지 않는다면 법원이 가액배상 판결을 할 수 있다.◇ 부동산을 증여받은 후 증여받은 자가 부동산의 지목, 성상 등을 변경하여 가치 상승시위 사례는 증여받은 부동산의 지목 등 성상이 계속 유지되고 다만 시세만 상승했을 때를 예를 든 것이다. 앞서 말하였듯이 증여받은 부동산 등 유류분산정의 기초재산은 증여당시가 아니라 사망당시의 가치를 기준으로 해야한다. 그런데, 만약 증여를 받은 자가 자기의 비용과 노력으로 해당 부동산의 지목 등 성상을 변경한 것이 원인이 되어 부동산 가치가 증가한 경우, 이때 변경된 지목 등 성상을 기준으로 하여 사망당시의 가치를 산정하여 반영할 것인지, 아니면 증여받은 당시의 지목 등 성상을 기준으로 하되, 가치평가의 시점만 사망당시의 가치를 기준으로 할 것인지가 문제된다.판례에 의하면, 이 경우 가치 상승은 증여받은 자의 비용과 노력에 따른 것이므로 이 부분은 증여받은 자의 특별수익에서 배제해야 하고, 따라서 증여받은 당시의 지목 등 성상을 기준으로 하되, 다만 평가시기만 부동산의 사망당시 가치를 기준으로 평가하면 된다는 입장이다.구체적으로 법원은 망인 생전에 부동산을 증여받은 자가 토지조성비 등을 부담하여 지목을 답에서 전으로, 전에서 잡종지 등으로 변경한 사안에서, “증여 이후 수증자(증여를 받은 자)나 수증자에게서 증여재산을 양수한 사람이 자기 비용으로 증여재산의 성상 등을 변경하여 상속개시 당시 가액이 증가되어 있는 경우, 변경된 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정하면 유류분권리자에게 부당한 이익을 주게 되므로, 이러한 경우에는 그와 같은 변경을 고려하지 않고 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시의 가액을 산정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2010다104768 판결).◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁 중 계약명의신탁의 법리 및 소송방법
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 명의신탁에는 양자간명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 부동산명의신탁 중 다른 사람의 명의로 매매계약을 하고 부동산을 매수하는 것, 즉 계약명의신탁의 법리에 대해 정리해 보겠다.◇ 계약명의신탁 약정은 무효계약명의신탁이란, 명의신탁자(실제 소유자)가 명의수탁자(등기 명의자)와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 매수당사자가 되어(명의수탁자가 매매계약서상 매수인으로 기재되는 것임) 제3자인 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁이다.1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’)에 따라 위와 같은 명의신탁약정은 무효이고, 신탁자와 수탁자간에 명의신탁약정과 함께 이루어진 부동산 매매계약의 위임 약정 역시 무효가 된다. 그리고, 신탁자와 수탁자간에 신탁자의 요구에 따라 부동산의 소유 명의를 신탁자에게 이전하거나 그 처분대금을 반환하기로 약정한 경우에도 무효인 명의신탁 약정을 전제로 한 것이므로 무효가 되고(대법원 2006다35117 판결), 명의신탁자가 명의수탁자에 대한 소유권이전등기청구권 보전을 위해 가등기를 해놓고, 추후 명의신탁자가 요구시 본등기를 마쳐 주기로 약정을 해도, 그러한 약정 및 가등기 역시 모두 무효가 된다(대법원 2014다63315 판결).◇ 계약명의신탁시 명의수탁자 앞으로 경료된 등기의 유효성 및 소송방법계약명의신탁시 명의신탁약정은 무효이지만 소유권 변동의 유효 여부는 별개의 문제이다. 만일 제3자인 매도인이 위와 같은 명의신탁약정 사실을 몰랐다면, 즉 매도인이 선의의 제3자라면, 매도인에게서 명의수탁자(매수인)에게 이전된 소유권등기는 유효하고, 명의수탁자가 위 부동산에 대한 소유권을 취득한다. 다만, 이 경우 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부동산 소유권이전을 요구할 수 있는지, 아니면 자신이 애초 부담하였던 매매대금만 청구할 수 있는지는 명의수탁자가 소유권등기를 받은 시점이 부동산실명법 시행 이전인지 이후인지에 따라 달라지는바, 아래에서 구체적으로 살펴보겠다.일단, 부동산실명법이 시행된 1995년 7월 1일 이전에 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기까지 이전받았으나, 위 부동산실명법에서 정한 유예기간(시행일로부터 1년) 동안 명의신탁자 명의로 소유권등기를 이전하지 않고 있다가, 그후 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 위 부동산의 소유권등기를 이전해달라고 요구하는 경우를 생각해볼 수 있다.이 경우 대법원의 입장은, 신탁자는 부동산실명법에 따라 유예기간 중에는 수탁자로부터 해당 부동산의 소유권이전등기를 받을 수 있었던 것인데, 유예기간을 경과하여 명의수탁자가 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된 것 뿐이므로, 명의수탁자는 반사이익으로 해당 부동산을 부당이득한 것으로 본다. 따라서, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 부동산 자체의 소유권이전등기를 부당이득으로 반환 요구할 수 있지만, 위 부당이득반환청구소송을 함에는 부당이득시점을 기준으로 민법상 10년의 소멸시효기간이 제한이 있고, 위 경우 유예기간 1년을 지난 1996년 7월 1일부터 10년간의 소멸시효 기간이 시작되므로, 원칙적으로 10년이 되는 2006년 7월 1일 이후에는 더 이상 소유권이전등기를 구할 수 없다는 것이다. 그리고 이러한 소멸시효법리는 명의신탁자가 해당 부동산을 계속 점유 사용하여 왔다고 하더라도 적용되므로, 결국 명의신탁자는 부동산소유권을 요구할 수 없다(대법원 2009다23313 판결).나아가, 위와 같은 사안에서, 등기 명의자인 명의수탁자가 해당 부동산을 무단으로 처분하지 못하도록, 향후 명의수탁자가 처분할 경우 발생하게 될 손해배상청구권을 피담보채권으로 하여 명의신탁자가 근저당권등기를 해두었다고 하더라도, 위와 같이 부당이득반환청구권의 성질을 갖는 소유권이전등기청구권이 시효완성으로 소멸되면, 소유권 침해를 전제로 한 근저당권의 피담보채권 역시 함께 소멸되어, 근저당권말소소송의 대상이 된다는 것이 판례이다(대법원 2015다65035 판결).다만, 소멸시효 기간이 도과되어 명의신탁 법리로는 명의신탁자가 부동산소유권등기를 이전받을 수 없다고 하더라도, 명의신탁자가 해당 부동산을 20년간 점유하여 왔다면, “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”는 민법상 부동산취득시효 법리에 따라(제245조 제1항), 점유취득시효 완성에 기한 소유권이전등기소송을 생각해 볼 수 있다(대법원 2001다17572 판결). 한편, 부동산실명법이 시행된 이후, 즉 1995년 7월 1일 이후 계약명의신탁약정을 하고 명의수탁자가 제3자(매도인)에게서 소유권등기를 경료받은 경우에는, 부동산실명법에 따라 명의신탁자가 애초부터 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로, 명의신탁자가 명의수탁자에게 해당 부동산 자체에 대해서는 부당이득반환을 구할 수 없다. 다만, 명의신탁자는 위와 같은 명의신탁 및 매수를 하는 과정에서 해당 부동산의 매도인에게 매매대금을 지급하였을 것이므로, 명의수탁자가 위 매매대금상당을 부당이득한 것이 되고, 결국 명의신탁자는 명의수탁자에게 당시 대신 지급하였던 매매대금상당만 부당이득반환청구할 수 있다. 부동산의 현재 시가 상당을 부당이득반환청구할 수 없음에 주의해야 한다. ◇ 명의신탁약정이 유효한 경우, 종중, 배우자간, 종교단체위와 같은 논의들은 모두 부동산실명법에 따라 계약명의신탁 약정이 무효인 일반적인 경우를 설명한 것인데, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하였다면, 명의신탁해지를 원인으로 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 회복할 수 있다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
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- [이데일리 김경은 기자]다음은 8일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-비전ㆍ정책 엇박자에…무늬만 초대형IB-30만가구 공급 마지막 퍼즐 첫삽 뜨기까진 장애물 수두룩-“학령인구 급감에 학제 개편 등 검토”-“中 후퇴했다” 美 연이틀 압박…中 대표단 침묵속 미국행-[사설]제3기 신도시, 부동산시장 안정화 계기로-[사설]결정장애 경사노위 기능 조속히 되살려야△줌인&-흑인ㆍ여성ㆍ동양인…마블 히어로, 틀을 부수다-“수능전형 30%로 확대 흔들림 없이 추진할 것”△수도권 11만가구 추가 공급-택지 지정 후 착공까지 10년 걸린 적도..빠른 심의ㆍ보상문제 해결이 관건-대부분 역세권이거나 전철역 신설 예정 ‘매력적’-신도시 유력지로 꼽히던 광명ㆍ시흥..주민 반발 우려에 빠졌나△文정부 2년…자본시장 ‘제자리걸음’-증권거래세 찔끔 인하...‘코스닥 살리기’는 단발성 그쳐-“배당세 한시 면제하면 증시로 돈 들어올 것”-시행 본격화 新외감법...감사 대란 ‘성장통’ 딛고 연착륙 시도△기로에 선 미ㆍ중 무역협상-中은 미국 요구 들어주고, 美는 일부품목 관세인하 ‘딜’할 수도-군함 급파, 북극협상 배제, 핵무기 감축 요구...전방위 압박-결렬보다 타결에 무게...원ㆍ달러 환율 3.50원 하락 ‘선방’△‘역대 최악’ 한ㆍ일 관계 해법은-과거사 등 곳곳 암초..양국 지도자 ‘감성 리더십’ 발휘해 신뢰 쌓아야-남관표 주일대사 “한ㆍ일 관계 개선, 정부 의지 흔들림없어”-“韓, 반일감정을 정치에 악용...여전히 과거에 붙잡혀” 비판△정치-여야 대치, 차기 원내대표 숙제로…홍영표 “靑, 영수회담 희망”-텃밭ㆍ집토끼 공략 대권가도 ‘길닦기’-문대통령, 외교안보 정중동…민생경제 속도전-김관영 “유승민, 3번 달고 총선 나가면 사퇴”-추경안 이달내 처리하려면 15일 전에 심사 시작해야△경제-‘치사율 100%’ 돼지열병 막아라...불법 축산물 반입 과태료 50배 상향-일자리 사업 5개 등급 평가...성과 낮으면 없앤다-근로장려금 가구당 110만원...작년보다 35만원 늘어△금융-조용병의 승부수...신한금투 7000억 증자 분수령-하나銀 ‘젊은 피’ 앞세워 해외영업 강화-아기상어ㆍ스머프...금융권 ‘키즈 마케팅’ 후끈-저축은행들 “대출모집인 전속 규제, 1사→1지주사로 완화해달라”△산업&기업-동반 역성장에...‘인ㆍ중’ 찡그린 현대차-삼성전자ㆍSK하이닉스 “반도체 유튜브 홍보‘ 전쟁-아시아나, 일등석 없애고 노선 축소-’노사갈등 안돼‘...르노그룹 캄볼리브 회장 첫 행선지는 한국-제주항공 1분기 고공행진...”분기 역대 최대실적“△산업-미친생각도 거리낌없이...구글 성공비결은 ’포용‘-카카오 ’AI랩‘ 독립...B2B사업 키운다-IPTV 두자릿수 성장...통신 3사 ’미디어‘로 재미△소비자생활-초저가도 안 통했다...대형마트 1분기 매출 ’나홀로 하락‘-”선물한 이모티콘 다운로드 안 했다면 구매 취소 가능“-소주ㆍ맥주값 오를라...’주세법 개편‘ 여론 눈치보기-청소년 흡연, 담뱃세 이슈 우려에...몸 사리는 ’쥴‘△중소기업ㆍ벤처-’산업‘ 떼고 ’신일전자‘로...선풍기 명가서 ’국내 3위 종합가전사‘ 도약-중 구독자 650만명...캐리 ’아시아의 디즈니‘ 꿈꾼다-’어버이날 대목 잡아라‘...中企 리빙업계 할인 이벤트 풍성△이데일리가 만났습니다-추나요법 다음은 첩약ㆍ약침...한방치료 건보 적용 확대해나갈 것-캡슐에 담은 한약, 양약 취급...한의사 사용 제한 ’모순‘△증권&마켓-’트럼프 쇼크‘ 넘겼지만...내일 옵션만기, 외인 수급에 촉각-셀리버리 경영진 수상한 주식매도-북한 발사체에...방산주 뛰고 경협주 기고△증권-’부동산→SOCㆍ신성장기업‘...증권사, 해외투자 영역 확장-크라우드펀딩 자금 조달 모든 중소기업으로 확대-”바이오ㆍ의료 등 집중 투자...스타트업 파트너 될 것“-NH투자증권 여의도 사옥 매각, 이르면 이달 마무리△Book-무책임한 권력자ㆍ전문가의 ’간섭‘...’제2 블랙스완‘ 부른다-한국, 1인당 GNP 3만달러 넘었는데...삶은 왜 더 팍팍한가-커피체리 먹은 사람의 똥에서 루왁 향기가?-남겨진 것이 말하는 사라진 로마의 원동력△스포츠-천당과 지옥 사이 갈림길 선 손흥민-성적 부진 기아ㆍktㆍ롯데 관중도 줄었다-임성재, PGA 투어 선정 바이런 넬슨 우승 후보에-몬스터 류현진, 애틀랜타 제물로 4승 도전-女골프, 벌써 도쿄올림픽 출전권 경쟁 후끈△피플-”총욕약경 하라“...창업후 30년간 경영에 큰 힘 됐죠-”변호사 80명 한마음으로 뭉쳐 열악한 벤처ㆍ스타트업 도와요“-최진규 중장 승진...’학사‘ 출신 첫 군단장 탄생-장승진 출산물품질평가원장 ”축산물 신뢰 높이기에 최선-’밑줄 쫙‘ 유행어 남긴 원조 스타강사 서한샘 전 국회의원 별세-48년간 삼시세끼 농심 라면...’망백‘ 맞은 박병구 할아버지△오피니언-시스템 반도체 육성 기업에 맡겨야-건설현장의 눈물-또다른 ’스카이 캐슬‘로 치닫는 로스쿨△부동산-시세보다 싼 재건축 아파트 ’보류지 물건‘ 재조명 받는다-이라크 컨테이너터미널 공시 대우건설, 3억달러에 수주-“GTX-B노선, 하루 이용객 8만→32만명 증가 에상”-미혼남녀 44% “내집 마련 필요하지만...불가능”△사회-3000리터 물 싣고 강풍 속 곡예비행...목숨 걸고 山 지키는 231명의 영웅들-톤 낮춘 문무일 “공감대 넓어져 다행”…’수사권 조정 보완‘ 힘실려-’70대 치매 확률 60대의 25배‘ 부모님 질병 미리 챙기세요-“공공기관 지정 2년...환경기업, 동남아 물시장 진출 앞장”-서울시민 절반 이상 월 300만원 못번다
- [맵인터뷰] 민경남 "부동산 투자 뛰어들기 위한 조건"
- [이데일리 재테크전략팀 기자]부동산 전업투자자가 된 지 1년이 되는 민경남 KN Properties 대표(필명 : 시네케라)를 이데일리맵에서 만났다.그는 자신의 실전투자 경험을 바탕으로 부동산 투자 원칙과 방식을 공개, 공유하고 매일매일 부동산 생각으로 가득 차 있다고 한다.▶부동산 전업투자를 업으로 삼게 된 결정적인 계기가 있었을까?시간이 부족했기 때문이다. 아파트 투자의 경우는 직장 생활과 병행하며 투자가 가능하다. 평일 저녁과 주말을 활용하면 되기 때문이다. 하지만 주로 투자하는 구분 상가와 꼬마빌딩은 불가능하다고 생각했다. 근무시간 중에 현장에 수차례 나가서 눈으로 확인하고 투자의사결정을 해야 하는데 직장인이 그렇게 근무시간에 자리를 비운다면 아마도 직장생활을 영위하는 게 힘들 것이기 때문이다.▶직장을 떠난 지 1년이 다 되어가는데, 직장생활할 때와 부동산 투자를 할 때와의 가장 큰 차이점은 무엇인가? 12년간 자산운용회사 부동산운용팀에서만 근무했다. 연기금이나 보험사들의 투자를 받아 대형 오피스 등을 매수하고 운용하는 일을 했는데, 직장생활을 할 때는 거래하는 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 등이 많이 있어 편하게 도움을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 이러한 전문가에게 도움을 요청하는 것 하나하나가 비용이기 때문에 기본적인 시장 조사부터 계약서 검토까지 웬만한 것은 직접 다 해야 하다 보니 쉽지가 않았다.시네케라 민경남 KN Properties 대표▶다시 직장생활로 돌아가고 싶 을때는 없었는지.아직 만 1년 밖에 안 돼서 함부로 이야기하기가 좀 부담스럽지만 아직까지는 전혀 없다.(웃음)▶913대책 이후 거래 절벽 상황이 지속되고 있는데 이 상황이 언제까지 이어질 거라 생각하는가?거래 절벽의 핵심은 대출 규제, 양도세 중과 그리고 주택임대 사업자의 등록이다. 질문 주신 내용은 결국 위의 규제가 언제 풀릴 것이냐를 묻는 것과 동일한 것인데, 글쎄다. 정책 입안자들이 결정하는 문제라 그 시점은 정말 모르겠다. 다만 며칠 전 한국은행에서 2019년 1분기 경제성장률이 -0.3%를 기록했다는 사실을 발표했지만 아직 정부에서는 건설업이나 부동산을 통한 경기 부양의 뜻이 전혀 없음을 밝힌 것으로 볼 때 빠른 시일 내는 아닐 것 같다.▶주변으로부터 부동산 상담도 많이 들어올 거 같은데 사연들 중에 투자자들이 공통적으로 놓치고 있는 부분이 있을까? 투자의 3요소는 분석력, 자본력 그리고 실행력이다. 대부분 특히 여의도에 있는 많은 지인들 중에는 분석력과 자본력이 뛰어난 분들이 정말 많았다. 하지만 직장생활 때문에 모든 시간과 에너지를 빼앗겨서인지 실행력이 부족한 사람들이 대부분이었다. 실행력을 확보하려면 결국 놀 시간, 잠잘 시간 등 시간을 아껴 현장도 수차례 방문해야 하는데 그 부분이 부족했다.<그림1(이데일리맵 홈페이지 이미지)> 강의를 진행하는 답변에서 그의 솔직함을 엿볼 수 있었다▶이데일리맵 강의를 진행하게 된 계기가 궁금하다.직장 생활을 안 하니 월급이 없다 하지만 아이들에게 들어가는 교육비는 늘어나고, 생활비는 줄일 수가 없다. 그게 솔직히 강의를 하는 이유이다.물론 강의 자체도 재미있다. 경험하면서 보고 배운 것들을 수강하시는 분들에게 전수해 주고 손해 보지 않도록 도와주는 것이 재미있고 거기다 ‘선생님, 선생님’이라고 불러주시니 더욱 좋다.하지만 앞으로 강의는 줄여나갈 생각이다. 아마 현금 흐름이 완성되면 강의는 완전히 중단할지도 모른다. 노하우를 너무 많은 사람들에게 알려주면 시장에 경쟁자가 많이 생길 수 있기 때문이다.▶이 강의의 핵심 포인트는 무엇인가? 어떤 분들이 들으면 가장 유익하다고 보는지. 6시간 동안 워낙 많은 내용들을 다룰 것이다 보니 핵심을 집어 말씀드리기는 좀 어렵다. 굳이 말씀드리면 ‘강의 내용을 70~80% 이해하기 전에는 함부로 부동산 투자를 시작하면 안 된다’ 정도일 것 같다.강의 레벨은 아마도 등기를 1~2번 정도 해 본 사람들 수준에 딱 맞는 강의일 것 같다. 물론 거래 경험이 없지만 이해력이 빠르고 공부하고자 하는 의지가 불타고 있는 젊은 분들에게도 많은 도움이 될 것 이다.▶다른 부동산 강의와의 차별화를 말해달라. 강의 중에 특정 지역이나 아파트 단지에 대해서 이야기하지 않는다. 즉, 찍어주는 강의를 절대 하지 않는다. 다만 부동산 투자에 있어서 변하지 않는 그 본질에 대해서만 이야기한다.또한 KB자산운용 등에서 정통의 부동산 금융을 배웠고, 개인적으로도 수많은 부동산을 거래해봤기 때문에 머릿속이 부동산 이야기로 가득 차 있다. 아직 젊지만 지난 10여 년간을 잠자는 시간 빼고 부동산에 올인했기 때문에 1만 시간이 아니라 3만 시간 이상의 노하우가 쌓여있다. 그리고 강의 중에 나오는 사례들은 대부분 경험한 사례들일 것이다.▶부동산 투자자로 가장 기억에 남는 경험이 있다면?작년에 상가를 매매할 때 있었던 일이다. 최초의 매매계약을 체결하고, 넘어야 할 산들을 넘어가며 2~3번의 변경 계약을 더 체결했던 적이 있었다. 각각의 계약 또는 변경 계약 때마다 공인중개사 사무소에서 매도자와 만나 4~5시간가량의 협상을 벌였다. 계약에 대해서 원인 무효 조항을 넣고, 계약금을 매도인에게 입금 후, 해당 계좌에 예금 질권을 설정해 놓기까지 하였다. 우여곡절 끝에 다행히 딜이 마무리되었다. 그때의 기억은 아마도 머릿속에서 평생 잊히지 않는 기억으로 남을 것 같다.▶앞으로의 계획이 궁금하다. 지금과 같이 1년에 딱 1건의 거래만 할 생각이다. 빌딩 등을 부지런히 사고, value-add 하고, 팔아 빠른 시간 내에 진정한 경제적 자유를 이루고 이후의 부동산 투자는 생존이 아니라 즐거움으로 해보는 것이 계획이자 꿈이다. 투자를 통해 수익을 실현하면, 수익 자체에 대한 1차적인 즐거움이 있고, 내 판단이 맞았다는 2차적인 짜릿한 즐거움이 있다.
- [김용일의 부동산톡]부부·가족·친족 간 부동산을 저가 또는 고가로 매매시 증여세가 부과되는 경우
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 배우자간 또는 가족간에 부동산을 증여 후 양도하는 방법을 통한 증여세, 양도소득세의 절세방안에 대해 앞서 정리한바 있다. 이번 시간에는 부동산을 증여하는 것이 아니라 매매하는 것이지만, 일정한 기준을 초과하여 시가보다 저렴하게 또는 비싸게 매도할 때 증여세가 부과되는 경우에 대해 정리해 보겠다.◇ 배우자, 가족, 친족 등에게 부동산을 시가보다 저렴하게 또는 비싸게 양도시 증여세가 부과되는 경우배우자, 가족, 친족 등 특수관계자에게 부동산을 시가 보다 저렴하게 또는 비싸게 매도하는 경우, 그 정도에 따라 일정부분은 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있다.상속세 및 증여세법에 의하면, ‘시가와 매매대금간의 차액(또는 매매대금과 시가간의 차액, 이하 동일함)이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우라면 일정 부분을 증여로 간주하고, 시가와 매매대금간의 차액에서, 시가의 30% 상당 금액과 3억원 중 적은 금액을 공제한 금액은 이익을 얻은 자가 증여받은 것으로 본다(제35조). 간단히 계산식을 보면 아래와 같다.증여금액 = (시가와 매매대금간 차액) - (시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)구체적으로, 시가 보다 저렴하게 판 경우는 매수인이 이익을 본 것이므로, 매수인이 증여받은 것으로 되어 매수인에게 증여세가 부과되고, 시가 보다 비싸게 판 경우는 매도인이 이익을 본 것이므로, 매도인이 증여받은 것으로 되어 매도인에게 증여세가 부과된다. 그리고, 시가와 매매대금의 산정 기준일은 당해 부동산의 매매대금을 전부 청산(납부)한 날을 기준으로 한다.예를들어, 남편 A가 시가 4억원인 아파트를 배우자 B에게 절반 가격인 2억원을 매매가격으로 하여 매도한 경우, 시가와 매매대금간의 차액이 2억원이 되어, 시가인 4억원의 50%에 해당하므로, 위 법에서 말하는 ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당되어 일정 부분 증여로 간주된다.나아가, 위 법에 따라 증여세 산정과정을 구체적으로 보면, 시가와 매매대금간의 차액인 2억원에서, 시가 4억원의 30% 상당 금액인 1억 2천만원과 3억원 중 적은 금액인 1억 2천만원을 공제하면 8천만원(= 2억원 1억 2천만원)이 되고, 그 8천만원에 대해서는 배우자 B가 증여받은 것으로 간주되어 B에게 증여세가 부과되는 것이다.만일, 남편 A가 시가 12억원인 아파트를 배우자 B에게 15억원에 매도한 경우라면, 시가와 매매대금간의 차액이 3억원이 되고, 3억원은 시가인 12억원의 25%에 해당하므로, ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당하지 않아 위 법이 적용되지 않고, 따라서, 이 경우 배우자 B는 3억원의 이익을 보았지만 정상거래로 인정되고, 증여세가 부과되지 않는다. 이상의 법리는, 배우자간 뿐만 아니라, 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주), 조카, 삼촌 등 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영지배관계 등으로부터 부동산을 시가보다 저가에 또는 고가에 양도받은 경우에도 동일하게 적용되며, 토지, 건물 등의 부동산 뿐만 아니라 경제적 가치가 있는 모든 물건에 동일하게 적용된다(상속세 및 증여세법 제2조).한편, ‘시가와 매매대금간의 차액이 시가의 30% 이상이거나 또는 3억원 이상’인 경우에 해당하여, 위 법의 계산방식에 따라 일정 부분 증여세가 부과된다고 하더라도, 증여금액이 일정 한도에 있을 때는 증여재산 공제가 되므로, 증여세가 부과되지 않는다.구체적으로, 배우자간에 증여시 10년간 합산하여 증여재산 가액 6억원까지는 증여재산 공제가 되고, 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주)으로부터 증여받는 경우는 10년간 합산하여 5천만원까지 증여공제가 된다. 다만 직계비속 중에서도 미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우는 2천만원까지만 공제된다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [로펌의 진화]④화우, 형사·공정거래·조세 등 기업 3대위험에 최적화
- [이데일리 신태현 기자] 정진수 법무법인 화우 대표 변호사가 29일 서울 강남구 법무법인 화우에서 이데일리와 인터뷰를 갖고 있다.[대담=이정훈 사회부장·정리=이승현 기자] `기업과 비즈니스를 이해하는 변호사`올해로 대표 2년차를 맞은 정진수(58·사법연수원 22기) 법무법인 화우 대표변호사가 강조하는 모토다. 정 대표는 “로펌은 분쟁 해결과 법률해석 분야를 넘어서 있다. 기업들은 비즈니스 문제에 대한 솔루션을 달라고 하는 만큼 (변호사들이) 비즈니스를 이해해야 한다”며 “산업구조와 지배구조 등과 같이 기업이 깊이 고민하는 문제에 대해 원포인트로 복합처방을 해줄 수 있어야 한다”고 말했다.정 대표는 화우에 대해 오너가 없는 철저한 동업자 조직으로서 매우 민주적 조직이라고 자평했다. “자율적이고 생동력이 강하며 각자 자기 일을 어떻게 하고 성장하는지에 대해 책임을 진다”는 말에선 자부심이 묻어났다. 정 대표는 29일 서울 강남구 법무법인 화우 사무실에서 진행한 이데일리와의 인터뷰에서 이같은 화우의 목표와 비전을 밝히고 국내 로펌들이 나아가야 할 방향에 대한 소신을 피력했다.◇10개 전문그룹 체제…규제·분쟁 대응 전문화 및 산업팀 강화14년의 법관 생활을 마치고 지난 2007년 화우에 합류한 정 대표는 그동안 경영전담 변호사를 두 차례 역임했다. 그는 7년전 부터 체질강화 내부캠페인을 통해 `고객 중심 법인 중심`이라는 모토를 내세우고 있다. “진짜 고객이 믿고 맡기는 로펌을 만들어 보자”는 게 정 대표의 목표다. 이와 관련, 화우는 지난해 조직을 △기업자문 △금융 △국제 △기업송무 △형사·중재 △공정거래 △지적재산 △조세전문 △노동·정부관계 △부동산 등 10개 전문 그룹으로 확대 재편해 운영하고 있다. 규제 및 분쟁 시장에 적절히 대응할 수 있도록 조직을 전문화하고 기업의 수요에 대응할 수 있는 산업팀을 강화했다.정 대표는 형사와 공정거래, 조세 등 3대 분야가 주요 리스크 분야라고 판단했다. 로펌이 3대 분야 대응을 강화하고 고객이 믿고 맡기는 데 문제가 없을 정도의 맨파워를 구축해야 한다는 게 그의 목표다. 화우 형사대응팀은 검찰총장을 역임한 김종빈(72·사법연수원 5기) 변호사와 김준규 변호사(64·11기)가 이끌고 있다. 최근 대전고검 검사장 출신 조성욱(57·17기) 변호사도 영입했다. 여기에 권오성(57·22기) 전 고양지청장과 윤희식(56·23기) 전 서울서부지검 차장검사도 화우 형사대응팀에서 활약하고 있다.외국기업들이 국내 규제에 대응할 수 있도록 역량을 강화하고 그들이 가진 수준 높은 컴플라이언스 스탠더드(윤리경영 기준)를 맞춰야 한다고도 했다. 정 대표는 이와 관련, 기업의 윤리경영 실현을 위한 로펌의 적극적 역할을 강조했다.기업들이 이른바 고위임원의 갑질문제나 위해성 제품으로 인한 소비자 피해 등 사태가 발생하면 회사가 충격에서 벗어나지 못하기 때문에 정말로 컴플라이언스에 신경 쓴다는 게 그의 설명이다. 정 대표는 로펌이 단순히 사고가 터지면 해결하는 게 아니라 미리 기업에 어떤 부분을 검토하고 교육하라고 일러준다고 했다. 이를 위해 로펌이 이 분야에 전문성을 갖춰야 한다고 했다. 또 화우 컴플라이언스 팀은 ‘일감 몰아주기’ 규제와 하도급 관리감독 규제, 기술탈취 규제 등의 이슈에 대한 기업의 대응에도 적극 나선다. 정 대표는 “기업 자문경력이 많은 분들이 컴플라이언스 업무를 하고 있다. 기업 집단에서 (자체) 컴플라이언스팀이 제대로 돌아가도록 도와준다”고 설명했다.◇“해외 진출 한국 기업의 법적이슈 해결해야”화우는 기업 인수합병(M&A) 분야와 해외시장 진출에도 적극 나서겠다는 방침이다. 정 대표는 M&A에 대해 “기업집단을 이해하고 확인할 수 있는 가장 쉬운 방법”이라며 “(M&A를 통해)고객과의 관계도 가까워진다”고 말했다. 정 대표는 화우의 실제 M&A 능력이 자본시장에서 저평가된 부분이 있다며 적극적인 마케팅도 하겠다고 밝혔다.이를 위해 기업 자문그룹 내의 M&A 전담팀 인력을 현재 15명 가량에서 계속 늘려나갈 계획이다. M&A 전담팀이 이 분야에 집중하도록 해 시장 트렌드를 읽는 실력 등 전문성을 키우겠다는 방침이다. 로펌의 한단계 도약을 위해선 M&A 역량 강화가 필요하다고 보고 3개년 계획을 바탕으로 투자하겠다는 것이다. 특히 정 대표는 `로펌이 투자은행(IB)업계의 M&A 업무를 침해하는 것 아니냐`는 지적에는 “법무법인은 IB와 협업관계”라며 “IB측으로부터 신뢰받는 M&A팀을 만들기 위해 노력하고 있다”고 설명했다. 국내 기업의 해외시장 매출이 폭발적으로 늘어나고 있는 만큼 그에 따른 로펌의 해외 진출도 필수라고 보고 있다. 정 대표는 “우리 기업이 해외에 나가서 겪는 분쟁 대응과 리스크 관리를 국내 로펌이 사실 제대로 해결해주지 못하고 있다. (한국 로펌들이)이 시장을 놓쳤다”고 지적했다. 그는 로펌이 고객사들이 해외시장에서 겪는 문제를 해결해줘야 한다고 지적했다.화우는 현재 동남아시아와 중앙아시아에 진출한 상태다. 베트남의 호치민과 하노이, 인도네시아, 우즈베키스탄에 현지 사무소를 운영하고 있다. 기업법무 중 해외투자와 지분인수, 채권발행, 개발사업, 현지공장 인수 등의 자문을 맡고 있다. 화우는 향후 1~2군데 사무소를 더 낼 계획이다.우선은 동남·중앙아시아에 진출한 기업의 법적이슈를 해결하는 시스템을 만들고 이어 미국과 유럽 등 선진시장에 나간 기업들의 문제도 도와주겠다는 방침이다. 해외진출 기업이 인터내셔널 로펌만 쓰는 게 아니라 화우를 같이 이용하면 비용 문제는 물론 보안 문제 등을 관리할 수 있다고 강조했다.해외진출과 관련해 무역통상 법률시장의 성장 가능성도 높게 보고 있다. 무역통상 분쟁 국제법정은 특정 국가 법으로 운영되지 않기 때문에 중립적 성격이 강하고 이에 국내 로펌이 활약할 수 있는 여지가 많다고 보고 있다.◇“부처 출신 영입 필요…윤리적이어야”정 대표는 고위 판·검사나 정부 고위직 등 영입에 대한 사회 일각의 부정적 시각에 대해서도 입장을 밝혔다.그는 로펌이 `로비 조직`으로 불리며 비판을 받고 있는 점을 인정하면서 이른바 김영란법(청탁금지법) 때문에 기업이 정부 담당자를 만나기 쉽지 않은 분위기에서 로펌의 정부관계 업무가 굉장히 중요하다고 지적했다. 기업이 정상적인 경제활동을 하기 위해선 정부 정책이나 규제흐름 등을 알아야 하고 이를 위해 변호사에게 조언을 받을 수 있어야 하기 때문이다. 화우는 이를 위해 경제부처나 국방부처 등 다양한 분야의 경험자를 영입하고 있다고 설명했다. 정 대표는 그러면서 “외부인사 영입은 윤리적이어야 한다”고 잘라 말했다. 그러면서 “법무법인이 이런 문제에 윤리적 감각을 갖고 있다. 부정적으로만 볼 이유는 없다”고 덧붙였다.[이데일리 신태현 기자] 정진수 법무법인 화우 대표 변호사가 29일 서울 강남구 법무법인 화우에서 이데일리와 인터뷰를 갖고 있다.
- [미리보는 이데일리 신문] 4차 산업혁명 핵심기술…고용·창업효과도 막대
- [이데일리 임정우 기자] 다음은 30일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면 -[정부·업계 ‘비메모리반도체’ 올인 이유는] 4차 산업혁명 핵심기술…고용·창업효과도 막대-[소비자 입맛 변화 못 따라간 소고기등급제 개편] 맛보다 지방이 등급 좌우…‘마블링 함정’에 빠진 한우-반기문 “동북아 미세먼지 공동대응, 유럽식 협약 추진”-의견 청취 한다더니 주먹구구 공시가 산정…서울 공동주택 14%↑-[사설] 여야 정당이 파국을 피하는 방법 없는가-[사설] 미세먼지 해결 첫발 뗀 국가기후환경회의△줌인&-[내일 나루히트 일왕 즉위…‘레이와’ 시대, 한·일 관계 어디로] 책임 강조한 부왕, 반성 거부한 수상 사이…새 일왕 ‘첫 일성’ 주목-반기문 “다양한 국제 대회 채널 활성화 주력”…6월 중국 재방문해 2차 미세먼지 회담△비메모리 힘 주는 ‘반도체 코리아’-팹리스 글로벌 톱50에 韓기업 1곳뿐…전문인력 年2000여명 부족해-홍남기 “시스템반도체 경쟁력 강화 대책 마련하겠다”-“비메모리 반도체 인재 육성”…대학과 손잡고 계약학과 만드는 기업들△개정 ‘소고기등급제’ 시행 앞두고 비판 목소리-수십년째 ‘마블링’ 많은 한우 생산 집중…외국 사료업체만 배불린 꼴-“3등급 소고기, 냉장 숙성하면 육질 부드러워져”-[인터뷰-황교익 맛 칼럼니스트] “정부가 소고기 등급 나눠선 안돼…시장에 맏겨라”△文정부 2년…여전한 분열 정치-야당 탓만 하기엔…‘국정 무한책임’ 정부여당이 적극 설득 나서야-도둑놈들 VS 한 줌 좌파…진영논리 매몰돼 ‘아무말 대잔치’-여야 5당 모두 참여, 협의 불가능…영수회담 등 새 형식 고민해야△진화하는 로펌-<4> 법무법인 화우-[릴레이 인터뷰-정진수 법무법인 화우 대표변호사] “‘비즈니스 이해하는 변호사’가 모토…사업·지배구조 원포인트 처방”-[법조시장 포화…해법은] “사내 변호사 시장 확대는 기회…업무 영역 넓어질 것”△정치-[패스트트랙 정국…여야 지지충도 ‘장외 난타전’] “한국당 해산” 국민청원 53만 돌파…“민주당 해산” 맞불청원도-김관영 ‘권은희 공수처案’ 승부수…민주당 전격수용-文 “SK하이닉스·삼성 투자 반가워”-中·러와 밀착…비핵화협상 판 흔드는 北-‘판문점 도보다리’ 내일부터 민간 개방△경제-고속도로 휴게소, 공유주방 시험대 활용…야간엔 청년 창업자에 개방-韓中日+아세안, IMF 연계자금 지원기한 없앤다-괴산·서천·고흥·상주에 청년 농촌보금자리 만든다△금융-깐깐해진 수익성 심사…‘혜자카드’ 사라지나-KB금융, 5년간 2조 규모 창업지원 펀드 조성-우리금융, MBK 손잡고 롯데카드 인수전 뛰어든다△산업&기업-‘밀레니얼 정조준“ 세로TV 띄우는 한종희-칠레 대통령 만난 정의선…현대차 중남미 공략 가속도-툭하면 공장 멈출 판…산안법 개정안 반도체산업에 직격탄-CJ그룹, 미래먹거리로 IT사업 키운다△산업-“동영상 없으면 만족못해”…이통 3사 ‘보이는 AI스피커’ 대전-AI비서 ‘빅스비 보이스’ 탑재…삼성 태블릿, 애플 추격 박차-백화점·신사업에 집중…한화 갤러리아 ‘면세사업’ 접는다△소비자생활-‘편의점 한끼로 딱’…펄펄 끓는 컵라면 시장-수제맥주 ‘인증마크’ 붙인다-성인용품 텐가, 한국서 잘 나가네△건강-당장 결혼, 임신 계획 없어도…‘난소 나이 검사’ 꼭 해보세요-‘찌릿’ 다리에 줘!…힘빼고 몸통쪽으로 당겨야-[전문의 칼럼] 류머티즘관절염 환자, 심혈적 질환 발병률 높아 주의를△증권&마켓-올들어 수익률 3.9%에도…국민연금, 웃지 못하는 이유-무너진 ‘인보사의 꿈’…코오롱티슈진, 시총 1조로 ‘털썩’-中·日 황금연휴에 인바운드株 신바람△증권-‘돈보다 네트워크’…국내 벤처사, 글로벌VC에 잇단 러브콜-트리플 호재에…증권사. 1분기 만에 ‘대반전 드라마’-현대차證, IRP 적립금 5400억 돌파…2년새 두배 넘게 성장△문화-‘마블 영웅 네버 엔드’…스포 안당하려 연차 냈죠-[마블의 성공전략] 한국 막강팬덤 업은 현실적인 어른동화, 적수가 없다-예술의전당, 어린이예술단 폐지…학부모들 “아이들만 상처 받아△4년 만에 태평무 보유자 지정 재개…또 갑론을박-무용계 “新무용 계승자에 주면 정통 훼손”vs문화재청 “절차 문제없어”-[무용계 엇갈린 시선] “내부 파벌싸움 비치면 무용계 신회 잃을 것”-문화재청이 알음알음 구성…전문성 부족, 정치권 엮이기도△스포츠-[휴젤=에어 프레미아 LA오픈 정상…LPGA 투어 통산 5승 달성] 이민지 “암 투병 중인 캐디 어머니 힘내세요”-이경훈, 맷 에버리와 취리히클래식 공동 3위 합작…PGA 투어 최고 성적-[1일 새벽 4시 ‘젊은 돌풍’ 아약스와 챔스리그 4강 1차전] 토트넘 레전드 “케인보다 손흥민 부재가 더 치명적”-사구 맞은 두산 정수빈, 늑골 골절에 혈흉도 확인△피플-[변창흠 LH 사장 취임] 도시건설, 주택공급 넘어…‘사람 중심 주거복지’ 펼치겠다-박희재 서울대 교수, 英 맨체스터대 ‘공학원사’-김창완 “어른, 아이 모두 동시로 삶의 해방감 느끼길”△오피니언-[목멱칼럼] 성희롱을 희롱하지 말라-[생생확대경] 위기의 ‘충청권 제1 도시’ 대전-[기자수첩] 홍 부총리 목소리에 힘 실리려면…△부동산-“보유세 늘었지만 다주택자들 버틸 체력 충분…거래 소강상태 이어질 듯”-계약금 낮추고, 발코니 무료 확장…건설사들 ‘계약률 높이기’ 대작전-5월 전국 아파트 입주물량 1만 9562가구…전년比 23.51%↓△사회-[중고거래앱 사기피해 주의보] 카톡 쿨거래 하자더니…돈만 받고 사라져-허위 공시로 수백억 모아 횡령…코스닥 상장사 경영진 일당 덜미-15차례 조사…警 ‘승리 수사’ 이번주 마무리한다-코레일, 송규관공사 재난관리 ‘낙제점’
- [김용일의 부동산톡] 부부, 가족간 부동산 증여 후 양도시 절세방안
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근에 부부간 또는 가족간에 부동산을 증여하는 사례가 많아지고 있다. 이번 시간에는 부부, 가족간에 부동산을 증여한 후 해당 부동산을 다시 양도할 경우 발생하는 양도소득세 문제에 대해 절세방안을 중심으로 정리해 보겠다.◇배우자, 부모, 자식에게 증여받은 부동산을 제3자에게 양도시 발생하는 양도소득세 절세 포인트배우자간에 증여시 10년간 합산하여 증여재산 가액 6억원까지는 증여재산 공제가 된다. 그리고 직계존속(부모), 직계비속(자식, 손주)으로부터 증여받는 경우는 10년간 합산하여 5천만원까지 증여공제가 되며, 다만 직계비속 중에도 미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우는 2천만원까지만 공제된다.위와 같은 증여재산 공제제도를 활용하여 배우자로부터 부동산을 증여받는 것은 절세방안으로 괜찮은데, 그렇게 증여받은 부동산을 다시 제3자에게 양도할 경우 뜻하지 않게 양도소득세 금액이 커질 수 있으므로 주의해야 한다. 이때 발생하는 양도소득세를 절세하기 위해서는, 배우자로부터 증여 받은 시점부터 5년(등기부상 소유기간 기준)이 지난 후에 제3자에게 양도해야, 양도소득세를 줄일 수 있다(소득세법 제97조의 2).구체적으로, 배우자(A)로부터 부동산을 증여받은 후 5년이 지난후 제3자에게 양도시 양도소득세는, 배우자(B)가 증여받은 시점의 시가를 기준으로(시가를 알 수 없다면 공시지가, 기준시가, 감정가 등을 기준으로 함, 이하 동일) 취득가액을 계산하여, 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 부과하지만, 배우자(A)로부터 부동산을 증여받은 후 5년 이내에 제3자에게 양도시 양도소득세는, 배우자(B)가 부동산을 증여받을 당시의 부동산 시가가 아니라, 증여를 한 배우자(A)가 최초로 부동산을 취득했을 당시의 시가를 증여받은 배우자(B)의 취득가액으로 삼고, 이것과 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 부과하며, 이를 ‘배우자 등에게 증여한 재산의 이월과세’라고 한다. 여기서 양도차익을 계산할 때 취득시기 및 양도시기의 기준은 해당 자산의 대금을 모두 청산(완납)한 때를 기준으로 한다.예를들어, 남편 A가 2005.3.에 2억원에 분양받은 아파트를 2013.3. 당시 배우자인 B에게 증여하였고, 증여 당시 시가가 6억원인 경우에, 만일 B가 증여받은 시점인 2013.3.부터 5년 이내인 2017.3.에 6억원에 매도한 경우와 2013.3.부터 5년이 지난 2019.3.에 6억원에 매도한 경우를 생각해 볼 수 있다. 이때 위 아파트에는 담보대출이 없는 것을 전제로 한다.일단 배우자 B가 6억원에 증여받은 것이므로, 배우자간 증여시 10년간 6억원까지 증여공제가 적용되어 배우자 B는 증여세를 내지 않는다. 그리고, 배우자 B가 남편 A로부터 증여받은 시점부터 5년이 지난 후에 매도한 경우 양도소득세 계산은, B가 증여받은 당시의 가액인 6억원을 B의 취득가액으로 하고 B가 제3자에게 양도시 가액인 6억원과의 차액에 대해 양도소득세를 부과하는 방식으로 한다. 이 경우 양도차액이 0원이므로, 양도소득세도 없다.그런데, B가 A로부터 증여받은 시점부터 5년 이내에 매도한 경우 양도소득세 계산은, B가 증여받은 당시의 가액인 6억원이 아니라, A가 최초에 위 부동산을 취득했던 가액인 2억원을 B의 취득가액으로 하고, 양도시 가액인 6억원과의 차액인 4억원에 대해 양도소득세를 부과하게 된다.이상의 법리는, 배우자간 뿐만 아니라, 직계존속, 직계비속으로부터 부동산을 증여받은후 제3자에게 양도시에도 동일하게 적용되며, 토지, 건물 뿐만 아니라 시설물이용권, 회원권, 아파트분양권, 조합원입주권 등에도 동일하게 적용된다(소득세법 제97조의2, 소득세법 시행령 제163조의 2). 특히, 아파트분양권, 조합원입주권 등의 경우 종전에는 배우자, 가족간에 증여받은 후 5년 이내에 매도하더라도, ‘배우자 등에게 증여한 재산의 이월과세’적용이 배제되어 절세방안으로 많이 활용되었으나, 2019.2.12. 소득세법시행령 개정으로 적용을 받게 되었다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [김용일의 부동산톡]올해 4월부터 시행되는 상가건물임대차보호법..내용은?
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법이 개정되어 2019년 4월부터 시행되는 규정들이 있다. 위 법의 적용범위를 결정하는 환산보증금 한도의 증액, 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 조정을 활용한 상가임대차 분쟁의 해결 등이 그것이다. 이에 대해 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 상가임대차보호법의 적용범위와 환산보증금 한도 증액상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용되는 것이 원칙이다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계이다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것이다. 각 지역별 환산보증금과 관련하여 서울의 경우 종전 6억 1천만원에서 2019.4.2.자로 9억원이 되었는바, 이제는 주요상권의 대부분 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받게 되었다. 다만, 위 환산보증금 증액 규정은 2019.4.2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약부터 적용된다. 이번에 개정된 규정과 종전 규정은 아래 비교표와 같다.지역 항목에서, ①과밀억제권역이란 인천광역시의 대부분 지역, 의정부시, 구리시, 남양주시의 일부 지역, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시의 일부 지역을 말하고, ②광역시 등이란 부산광역시를 제외한 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 등을 말한다.◇ 상가임대차보호법 적용범위의 예외규정다만, 상가임대차보호법은 환산보증금이 위 금액한도를 초과하더라도 상가임대차보호법의 주요 규정이 적용되는 것으로 예외를 두었다. 구체적으로 상가임대차보호법 제2조 제3항은 “제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”고 하여, 위 환산보증금 액수를 초과하는 상가임대차라고 해도 실제로는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 하였다.구체적으로, ①3조는 임차인이 상가인도를 받고 사업자등록시 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 있고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것 등에 관한 규정이고, ②10조 1항, 2항, 3항 본문은 임차인이 임대차기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년까지 가능하다는 것 등에 대한 규정이며, ③10조의3부터 10조의7은 임차인의 권리금 회수기회 보호 및 임대인이 이를 방해시 손해배상책임이 있다는 것 등에 대한 규정이고, ④10조의8은 임차인이 3기 차임 연체시 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 규정이다. 따라서, 위와 같은 경우에는, 임차인의 환산보증금 액수에 관계없이 상가임대차보호법이 적용된다.원칙으로 돌아가, 환산보증금이 상가임대차보호법에서 정한 한도 이내일때만 적용되는 상가임대차보호법의 대표적인 규정은 우선변제권, 임차권등기명령제도, 묵시적갱신, 차임 증액한도 규정 등이다. 구체적으로, 상가임차인은 대항력(상가인도와 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받으면 경매 등 진행시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권이 있다(제5조). 그리고, 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 이사를 가더라도 임차권등기명령신청제도를 활용한다면 대항력과 우선변제권의 효력을 인정받을 수 있다(제6조).또한, 상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신 시 존속기간은 1년이 보장되고(제10조 제4항). 상가임대차 계약기간 중에 또는 재계약시 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등으로 임대료가 적당하지 않게 된 경우 양 당사자는 장래의 차임과 보증금 모두에 대해 증감을 청구할 수 있지만, 임대인이 증액 청구시는 최소 1년의 기간을 두어야 하고, 차임과 보증금 각각의 증액 한도는 연 5%이다(제11조). ◇ 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 통한 조정제도 시행상가임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차 관련 분쟁에 대해서는 2019.4.17.부터 대한법률구조공단의 지부에 설치된 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 조정을 통해 해결할 수 있는 길이 열렸다(제20조). 상가임대차분쟁조정위원회는 임대차 계약의 이행 및 임대차 계약 내용의 해석에 관한 분쟁, 임대차 계약 갱신 및 중료에 관한 분쟁, 임대차 계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁, 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁, 상가건물임대차표준계약서의 사용에 관한 분쟁 등을 심의, 조정할 수 있다.상가임대차분쟁조정위원회가 임대인과 임차인 간 분쟁에 대해 심의하고 조정안을 제시할 수 있으며, 만일 그 조정안에 대해 임대인과 임차인 쌍방이 모두 동의하게 되면, 조정이 성립하고 집행력이 발생한다. 다만, 위 조정위원회에 심의, 조정은 강제사항이 아니며, 당사자는 위 조정을 거치지 않고 바로 법원에 소송을 제기할 수 있고, 또한 위 조정위원회에 조정 절차를 거쳤더라도 조정안에 어느 일방이 동의하지 않게 되면, 조정이 결렬되고 결국 법원에 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있을 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [로펌의 진화]②동북아 경제지도 선봉…법무법인 지평의 `괄목상대`
- 법무법인 지평의 양영태 대표변호사는 출범 10년도 안 돼 국내 10대 로펌 반열에 올라선 비약적 발전 비결을 “민주적 로펌, 공익적 로펌, 윤리적 로펌을 지향하는 지평의 창립 정신”이라고 설명했다. (사진=방인권 기자)[대담=이정훈 사회부장 정리=이성기 기자] `장족의 발전`은 이럴 때 하는 말이 아닐까. 내년이면 약관(弱冠)의 나이가 되는 법무법인 지평 얘기다. 지난 2000년 4월 서울 강남 테헤란밸리에서 변호사와 변리사 등 14명이 모여 출범한 뒤 현재 전문가만 220명이 넘을 정도로 성장했다. 비록 후발주자로 출발했지만 채 10년이 지나기도 전에 국내 10대 로펌으로 당당히 자리매김했다.주로 3~6년차 변호사들이 의기투합해 새 로펌을 차린다고 했을 때 주위에선 기대 보단 우려섞인 시선이 많았다. 젊고 우수한 재원들이었지만 정글과도 같은 법률서비스시장에서 과연 살아남을 수 있겠느냐는 회의적인 반응이 대부분이었다고 한다. 그러나 패기로 똘똘뭉친 초창기 멤버들은 이것이 기우(杞憂)였단 사실을 증명해냈다. 설립 초기 송무와 자문 파트 둘에 불과했던 전문팀은 현재 14개팀으로 늘어나 기업 관련 법무 대부분 분야를 다루고 있다. 해외 사무소도 국내 로펌 가운데 가장 많은 8곳을 가동 중이다. 양영태(56·사법연수원 24기) 대표변호사는 14일 이데일리와의 인터뷰에서 “고객에 대한 헌신과 구성원의 행복, 사회 공헌 등 설립 초기부터 지향했던 가치와 철학을 지켜내면서도 이뤄낸 성과라 구성원들이 더욱 큰 보람을 느끼고 있다”고 말했다.◇`대책반장` SD 합류와 `특허 공룡` 퀄컴 상대 승소 그간 국내 법률서비스시장에서 지평을 다시 돌아보게 한 대표적 사건이 둘 있었다. 김석동 전 금융위원장의 합류와 공정거래위원회(이하 공정위)를 대리해 글로벌 통신기업 퀄컴에 맞서 싸워 승소한 일이다. 30여년 간 국내 경제·금융 정책을 다루는 핵심 직책을 맡았고 어려운 고비마다 위기를 헤쳐 나가는 역할로 `대책반장`이란 별명을 갖고 있던 김 전 위원장이 지난 2015년 지평에 합류했을 때 주위는 놀랄 수밖에 없었다. 양 대표는 “당시 (김 전 위원장을) 고문으로 영입했을 때 다들 의외라는 반응이었다”며 “경제정책 전반은 물론 실물경제 관련 폭넓은 지식과 경험을 갖고 있고 각 분야의 입법·법률적 이슈에 대해서도 이해가 깊은 김 전 위원장의 합류는 큰 힘이 됐다”고 말했다. 김 전 위원장은 현재 지평인문사회연구소 대표로 인문, 사회, 경제, 역사 분야의 연구와 출판 지원 사업과 함께 북한투자지원센터 고문역을 맡고 있다. 퀄컴을 상대로 10년째 소송을 진행한 끝에 지난 2월 `조건부 리베이트 제공 행위는 위법`이라는 첫 대법원 판결을 이끌어 낸 것 역시 눈길을 끌었다. 공정위가 국가기관인 탓에 지평 측에 제시한 수임료는 심급당 최대 5000만원. 경제적으로는 손해볼 게 뻔한 이 사건을 맡을지 내부 회의가 벌어졌다. 양 대표는 “다른 대형 로펌을 구하기 힘든 상황에서 `우리라도 공정위를 돕자`는 결론에 이르렀다”며 “비록 밑지는 장사였지만 특별한 사건이니 좋은 결과를 내자고 의기투합 했다”고 돌이켰다. 이 소송을 진두지휘한 김지홍 변호사(공정거래팀장)는 “조건부 리베이트는 기업이 영업 수단으로 자주 활용하는 방식이기 때문에 이번 판례가 ‘영업 가이드라인’ 역할을 할 것”이라고 평가했다. ◇한반도 중심 ‘동북아 경제 지도’ 자문에 선봉 지난 2002년부터 북한 전담팀을 구성, 새로운 투자 기회를 모색하는 기업들의 자문 수요에 대응해 온 지평은 지난해 북한투자지원센터를 출범하고 본격적인 활동에 들어갔다. 남북관계팀, 컨설팅팀, 인프라·부동산팀, 에너지·자원팀, 금융팀, 특구·산업팀, 국제팀 등 7개팀으로 구성됐는데 변호사·외국변호사 등 30여명이 다양한 분야에서 북한 관련 투자를 자문하고 있다. 양 대표는 “철도·도로 등 흔히 떠올리는 인프라뿐만 아니라 스마트폰 애플리케이션과 마이크로 파이낸스(소액금융)까지 북한에 대한 투자 기회는 상상을 뛰어넘을 것”이라며 “법·제도 자문을 넘어 진출할 만한 분야는 무엇인지, 어떻게 투자하면 될지 등 구체적인 시장 전망과 투자 전략을 제공하는 것이 목표”라고 설명했다. 특히 북한처럼 사회주의 경제 시스템에서 개혁·개방을 이뤄낸 여러 국가에서 다양한 투자·자문업무를 수행한 경험은 지평만의 장점이다. 양 대표는 “그간 최고의 전문가들이 쌓아온 노하우를 바탕으로 올 하반기에 영어와 일어로 된 북한 투자 관련 서적 출판도 준비 중”이라고 귀띔했다. 일찌감치 해외 전문성 강화에 공을 들인 결과, 국내 로펌 중 가장 많은 8곳의 해외사무소를 두고 있다. 지난 2007년 중국과 베트남에 첫 해외사무소를 개설한 이후 지난 15년간 동남아시아를 비롯해 러시아, 중앙아시아, 중동, 유럽 등 해외 각국에서 투자·진출, 인수합병(M&A), 금융, 부동산, 분쟁해결 등 다양한 분야의 법률자문을 수행해 오고 있다. 양 대표는 “그간의 해외업무 역량을 기반으로 해외 투자 전문가들로 구성된 해외진출 컨설팅 회사를 만들어 국내 기업들의 해외 진출시 법률을 포함한 종합적 컨설팅을 제공하는 것을 검토 중”이라고 밝혔다. ◇미래 로펌은 ‘법률 플랫폼’ 돼야 급변하는 기업 환경에 대처하기 위해서는 종합 컨설팅서비스를 제공할 수 있는 이른바 `플랫폼 로펌`을 지향해야 한다고 강조했다. 양 대표는 “국내 로펌업계 역사를 돌아보면 1세대는 외국계 기업을 상대로 국내 투자 등을 자문하는 섭외 업무가 위주였고 2세대는 기업 법무, 여기에 개인 사건 등을 포함한 일종의 법률 백화점이 3세대 로펌”이라며 “앞으로는 법률 자문과 소송 대리는 물론 해외진출 컨설팅, 공공정책과 법 정책 연구 등 다양한 콘텐츠를 생성하고 외부 전문가들과도 협력해 종합적 서비스를 제공할 수 있어야 한다”고 강조했다. 지평은 전문성 심화와 외부 전문가들과의 협력을 위해 여러가지 센터나 연구소, 자회사 설립 등을 검토 중이다. 일례로 △기업지배구조 △공정거래 △노동·환경 △각종 규제 등을 연구하고 고객들에게 컨설팅을 제공하는 기업환경 연구소를 구상하고 있다. 인공지능(AI)과 자율주행차 등이 법과 어떻게 연결되는지 등의 문제를 연구하는 미래산업법연구회나 고령화 사회에 대응하기 위한 엘더로(Elder Law)실무 연구회, 공공정책팀 등 역시 4세대 로펌으로 변신을 꾀하고 있는 시도들이다.로펌 이상의 로펌을 지향하고 있지만 `고객에게 헌신하고, 구성원들이 행복하고, 사회에 공헌하는` 로펌이 되겠다는 창립 정신만큼은 지켜나겠다고 했다. 양 대표는 “‘민주적, 인간적, 윤리적 로펌도 비즈니스 측면에서 성공할 수 있다’는 전범(典範), 지평이 만들어 내겠다”고 다짐했다.
- [김용일의 부동산톡] 부동산 `알박기`에 대한 형사처벌 판단기준
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 최근 아파트 개발이 추진 중이라는 사실을 알고 땅을 매입후, 시행사에 시가의 6배 이상으로 매도한 자에게 법원이 부당이득 등 혐의를 적용해 징역형을 선고한 사례가 있었는바, 이번 시간에는 속칭 부동산‘알박기’로 인해 부당이득을 얻는 것과 관련하여 특히 형사처벌의 판단기준에 대해 실제 판례 사안을 중심으로 정리해 보겠다.◇ 부동산 알박기로 인해 과도한 매매대금 지급시 민사적 구제방법아파트단지 건설사업 또는 재개발·재건축사업 등의 수행을 위하여 반드시 필요한 땅이 있는데, 이에 대해 속칭 ‘알박기’를 하여 개발사업의 진행을 어렵게 한 후, 개발업자로부터 시세에 비해 과도한 매매대금을 받고 파는 매매계약을 하는 경우, 피해를 입은 측은 민법 제104조의 불공정한 법률행위를 주장하여 무효화시키는 민사소송을 할 수 있다(대법원 2009다50308 판결). 민법 제104조는 “당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.”고 규정하고 있기 때문이다.◇ 부동산 알박기에 대한 형사처분 판단기준형사적으로는 부당이득죄를 생각해 볼 수 있다. 구체적으로 형법 제349조는 “사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.”고 규정하고 있다. 다만, 속칭 부동산알박기를 하여 시세의 몇배, 몇십배 부당한 차익을 얻었다고 하여 형법상 부당이득죄가 되는 것은 아니다. 개발사업과 무관하게 이전부터 부동산을 소유하고 있었다면, 비록 이득을 많이 얻었더라도 부당이득죄 인정에, 즉 형사처벌에 신중해야 한다는 것이 법원의 기본 입장이다. 개발사업을 알고 의도적으로 부동산을 구입하는 등 이득을 얻은 자가 적극적인 원인을 제공하였거나 상당한 책임이 있어야 부당이득죄가 된다는 것이다. 실제 사안을 보면, 아파트 건축사업이 추진되기 수년 전부터 사업부지 내 일부 부동산을 소유하여 온 피고인이 사업자의 매도 제안을 거부하였다가 인근 토지 시가의 40배가 넘는 대금을 받고 매도한 사안에서, 법원은 부당이득죄의 성립을 부정한 사례가 있다(대법원 2008도8577 판결).구체적으로 법원은 “형법상 부당이득죄에서 궁박이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘현저하게 부당한 이익의 취득’이라 함은 단순히 시가와 이익과의 배율로만 판단해서는 안 되고 구체적ㆍ개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 피해자가 궁박한 상태에 있었는지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래당사자의 신분과 상호 간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부, 피고인에게 피해자와 거래하여야 할 신의칙상 의무가 있는지 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다.”고 전제한 후,위 사안의 경우, “개발사업 등이 추진되는 사업부지 중 일부의 매매와 관련된 이른바 ‘알박기’ 사건에서 부당이득죄의 성립 여부가 문제되는 경우, 그 범죄의 성립을 인정하기 위해서는 피고인이 피해자의 개발사업 등이 추진되는 상황을 미리 알고 그 사업부지 내의 부동산을 매수한 경우이거나 피해자에게 협조할 듯한 태도를 보여 사업을 추진하도록 한 후에 협조를 거부하는 경우 등과 같이, 피해자가 궁박한 상태에 빠지게 된 데에 피고인이 적극적으로 원인을 제공하였거나 상당한 책임을 부담하는 정도에 이르러야 한다. 이러한 정도에 이르지 않은 상태에서 단지 개발사업 등이 추진되기 오래 전부터 사업부지 내의 부동산을 소유하여 온 피고인이 이를 매도하라는 피해자의 제안을 거부하다가 수용하는 과정에서 큰 이득을 취하였다는 사정만으로 함부로 부당이득죄의 성립을 인정해서는 안 된다.”고 하였다.또한, 건설회사가 아파트 신축사업을 추진하기 훨씬 전인 1999년경 A가 경매를 통해 토지지분을 취득하여 소유해 오던 중, 건설회사가 A에게 먼저 토지의 매도를 요구하였고, 10개월 여에 걸친 매매가격 협상과정 끝에, A가 시세의 약 10배 정도 차이 나는 약 10억원에 건설회사에 매도하였으나, 건설회사가 소유권이전등기를 하자마자 부당이득 혐의로 고발한 사안에서, 법원은 “거래당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자들이 처한 상황의 절박성 정도, A가 이 사건 토지지분을 보유하게 된 경위 및 보유기간, 가격결정을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자들의 이익 등을 참작하여 볼 때, A가 이 사건 토지지분을 시가의 약 10배에 해당하는 가격으로 매도함으로써 사회통념상 과도한 이득을 취하였다는 사정만으로는 A가 피해자들의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 단정할 수 없다.”고 하여 무죄를 선고한 사례가 있다(대법원 2006도3366 판결).이 사례를 보다 구체적으로 살펴보면, 법원은 ‘A가 일방적으로 협상을 결렬시킨 흔적은 찾아보기 어렵고, 토지 소유자가 시가보다 높게 요구하는 것은 어느 정도 예견가능하며, 건설회사는 토지매입과정에서 토지소유자들이 시가보다 높게 요구하는 것에 충분히 예상할 수 있고, 이에 대처해야 할 위치에 있는 점, 실제로 이 사건 토지지분의 매매대금인 약 10억원이 당시 가치와 10배 정도 차이가 발생하여 과도한 금액이기는 하지만, 당시 이 지역의 땅값이 정부 정책 발표로 인해 큰 폭으로 상승하고 있었던 점, 초기에 계약이 성사된 다른 토지 소유자들도 계약해지 및 대금증액을 요구하는 등 부작용이 적지 않았던 점, 매매가액은 건설회사의 아파트 건설사업에 따라 발생하는 이윤의 규모와 비교형량하여 이에 합의한 것이고, 건설회사도 그러한 사정을 알면서 아파트신축사업권을 매수한 것이어서, 이로 인해 재산상 손해를 보았다고 단정하기 어렵다는 사정’ 등을 종합하여, 위와 같은 판단을 하였다. 한편, 서두에 소개한 ‘아파트 개발이 추진 중이라는 사실을 알고 땅을 매입후, 시행사에 시가의 6배 이상으로 매도한 자’의 경우, 법원은 “의도적으로 사업대상 토지를 매수한 뒤 피해자 회사를 압박해 부당이득을 취했다.”는 판단하에 부당이득죄 유죄를 선고하였다. 결국, 이득이 시세의 몇배인지가 중요한 것이 아니라, 사업개발을 추진한다는 소식을 듣고 토지를 취득하는 등 이득을 얻은자가 적극적인 원인을 제공하였거나 상당한 책임이 있는지 여부가 형법상 부당이득죄의 판단기준인 것이다.◇김용일 변호사△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 국세청, 탈세혐의 '유튜버·연예인·운동선수' 176명 세무조사 착수
- 사업자 등록을 하지 않고 1인방송 플랫폼에서 받은 광고 수입금액 전액을 신고 누락한 1인방송 사업자 사례. 국세청 제공[세종=이데일리 이진철 기자] 국세청이 유튜버·인터넷방송 진행자(BJ), 연예인, 프로운동선수, 병의원·부동산 전문직들을 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 이들은 최근 새롭게 등장해 호황을 누리는 신종 업종임에도 정기 세무조사를 받지 않아 관리 사각지대에 놓였다는 지적이 많았다. 국세청은 신종·호황업종을 영위해 막대한 수익을 얻으면서도 변칙적인 방법으로 세금을 탈루하는 신종 고소득자영업자와 소득탈루 혐의가 큰 연예인, 프로운동선수, 전문직종, 부동산 임대업자 등 총 176명에 대해 전국 동시 세무조사에 착수했다고 10일 밝혔다.김명준 조사국장이 10일 세종시 정부세종청사 국세청에서 인기 연예인·유튜버·해외파 운동선수 등 신종·호황 고소득사업자에 대한 전국 동시 세무조사 착수에 관해 설명하고 있다. 연합뉴스 제공이번 조사대상자는 한국은행, 관세청, 건강보험공단 등 유관기관으로부터 수집한 각종 과세자료, 금융정보분석원(FIU) 정보, 현장정보 등을 다각적으로 분석해 탈루혐의자를 우선 선정했다.조사대상자에는 유튜버·BJ, 유튜버 기획사(MCN), 웹하드업체, 웹작가 등 정보통신(IT) 관련 15명이 포함됐다. 유명 유튜버 A씨는 광고수입금액을 해외업체로부터 외화로 지급받음에 따라 소득이 쉽게 노출되지 않는다는 점을 이용해 사업자 등록을 하지 않고 수익금액 전액을 신고누락해 이번에 세무조사를 받는다.연예인, 연예기획사, 프로선수 등 문화·스포츠분야 20명도 세무조사를 받는다. 연예인 B씨는 팬미팅을 개최하면서 참가비를 신고 누락하고, 소속사에서 부담하고 있는 차량유지비 등을 개인소득에서 별도로 공제해 소득을 탈루한 혐의를 받고 있다. 각종 드라마·영화 등에 출연한 유명 배우가 1인 기획사 법인을 설립해 소속 직원에게 허위로 용역비를 지급해 소득을 탈루하고 가족 소유 주식을 고가에 양수하는 방법으로 편법 증여한 사례도 있다.프로운동선수 C씨는 연봉계약과 훈련코치 등을 실제 관리하는 매니지먼트사가 있음에도 가족 명의로 매니지먼트 법인을 별도로 설립해 매니저비용, 지급수수료 등을 가공계상하고 소득을 탈루해 세무조사를 받는다. 해외에서 받는 계약금·연봉을 신고 누락하고 일부를 부모의 부동산 취득자금으로 무신고 증여한 해외파 운동선수도 세무조사 대상에 포함됐다.반려동물 관련 업종, 가상현실(VR) 사업자, 부동산·금융컨설팅 등 신종 호황분야 47명도 탈루혐의로 세무조사 대상이다. D동물병원은 현금 수입금액을 직원 명의 차명계좌로 관리해 신고를 누락하고, 애완동물 용품점을 가족 명의로 위장 등록해 소득을 분산한 혐의로 세무조사 대상에 포함됐다.병·의원, 변호사, 건축사 등 호황을 누리는 전문직 39명도 탈루혐의로 조사를 받는다. E병원은 쌍꺼풀 수술 등 할인이벤트를 진행하면서 현금 결제한 비보험 수입금액을 지인 명의의 차명계좌로 수령해 신고를 누락했다. 또 자녀 등 소유의 병·의원 건물을 시세보다 고가로 임차해 편법적으로 부를 이전한 혐의를 받는다.고소득사업자 조사실적 추이. 국세청 제공국세청은 “4차 산업혁명시대를 맞아 데이터 시장, 디지털·온라인 분야 등 신종 호황 업종·분야가 지속 등장하고 있다”면서 “문화·스포츠 분야도 한류붐, 세계진출 러시 등으로 글로벌시장을 대상으로 막대한 소득을 올리는 경우가 많아지는 이른바 ‘슈퍼스타 현상’도 발생하고 있다”고 말했다.국세청은 고소득사업자의 고질적·변칙적 탈세를 근절하기 위해 2017년 현 정부 출범 이후 지난 2년간 총 1789명을 조사해 1조3678억원을 추징하고 91명을 범칙처분했다. 특히 지난해에는 881명을 조사해 6959억원을 추징하는 최대 성과를 달성했다. 이는 조사건수 감소에도 전년도 추징세액보다 240억원(약 3.6%) 증가한 결과다.김명준 국세청 조사국장은 “조사과정에서 차명계좌 이용, 이중장부 작성, 거짓 세금계산서 수수 등 고의적으로 세금을 포탈한 혐의가 발견되면 조세범칙조사로 전환해 검찰고발 등 엄정하게 조치하겠다”고 말했다.이어 “세무조사 결과 확인된 신종 탈루유형 등에 대해서는 세원관리 부서와 공유해 올해 5월 종합소득세 신고안내에 활용할 계획”이라며 “향후 빅데이터 분석기법 고도화와 검찰, 지방자치단체 등 유관기관과의 공조를 통한 과세 정보수집 인프라를 확대해 세무조사 대상자 선정을 더욱 정교화·과학화하겠다”고 강조했다.본인이 설립한 기획사 소속 직원에게 허위용역비를 지급해 소득을 탈루하고 가족 소유 주식을 고가에 양수하는 방법으로 편법증여한 유명 연예인 사례. 국세청 제공국내 거주자임에도 비거주자로 간주하여 해외에서 받은 계약금?연봉을 신고 누락하고 일부를 부모의 부동산 취득자금으로 증여한 해외파 운동선수 사례. 국세청 제공
