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- '부동산 감독원'까지 만들어 규제…"시장 못이긴다"
- [이데일리 하지나 정두리 기자] “토지거래허가제, 임대차3법 등으로 계속되는 규제로 쏟아지는 민원에, 단속업무에 할 일이 산더미다. 감시감독 기능 확대는 불가피하다.”(서울시 자치구 담당 공무원)정부가 부동산시장 감독기구 설치 검토에 착수한 가운데, 지나친 규제 정책이 결국 정부의 관리·감독 권한 확대를 불러왔다는 지적이다. 시장 투명화를 위해서는 감독 기구 설립이 불가피하다는 측면이 있지만, 정부가 정책 실패 책임을 인정하지 않고 여전히 일부 투기 세력의 잘못으로 규정하고 있다는 비난의 목소리도 쏟아지고 있다. CCTV security online camera with house plan◇규제 늘면서 업무량 가중…관리·감독 한계 최근 정부의 규제 강화로 자치구 및 지자체에서는 업무 과중을 호소한 지 오래다. 한 자치구 부동산정보과장은 “아직 임대차3법에 대한 명확한 메뉴얼이 나오지 않았지만 쏟아지는 민원에 이미 업무 부담이 가중되고 있다”면서 “인원을 한 명 충원하긴 했지만 지금 문의 전화만 소화하기도 벅찬 상황”이라고 하소연했다. 현재 자치구에서는 국토교통부로부터 분기별 이상 거래 자료를 받아 매수인과 매도자, 중개업자에게 소명자료 제출을 요청하는 형태로 시장 교란 행위를 점검하고 있다. 하지만 최근 토지거래허가제를 비롯해 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)등 정부의 부동산 규제가 강화되면서 업무량이 늘었다. 서울시도 상황은 비슷하다. 서울시 관계자는 “임대차 3법이 시행된 지 얼마 되지 않은 상황에서 관련 문의가 많은데 워낙 다양한 사례가 있다보니 지자체에서 임의적 법률적 해석을 하는데 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 정부의 부동산 정책에 실효성을 높이기 위해서는 단일화된 관리·감독 기구가 필요하다는 것이다. 서울시의 경우 중개업자에 제한적으로 시장 점검을 진행하고 있다. 시장 교란행위를 하는 중개업자에 대해서만 조사권한이 있기 때문이다. 집값 담합 등 개인간의 불법행위는 서울중앙지검으로부터 수사권한을 부여받은 서울시 민생사법경찰단이 조사를 진행하고 있다. 시장 감시 체계가 이원화되면서 사각지대 발생 우려도 있다. 중앙행정기관 역시 국토부, 금융위 등 각 소관부처별로 감독 대상 및 권한이 분산되면서 정부의 부동산시장 관리·감시 기능이 제대로 작동되지 못한다는 지적이 제기됐다. 지난 2월 정부는 국토부 특별사법경찰 외에 경찰, 국세청, 금융위, 금감원, 감정원의 인력을 파견해 ‘부동산시장 불법행위 대응반’을 출범했지만 이는 한시적인 조직으로 조직 규모 자체도 15명에 불과해 근본적인 부동산 투기 근절에는 한계를 보였다. 당초 국토부에서는 부동산 불법행위를 전담하는 부서를 신설하는 수준에서 검토했던 것으로 알려진다. 하지만 규제가 늘어나 관리 감독 필요성이 커졌고, 일개 부서만으로 감당하기 어려워졌다는 현실적인 고민도 반영된 것으로 보인다. 이어 금융위원회와 금융감독원처럼 정책과 감독 기능을 분리해야 한다는 목소리도 작용했던 것으로 보인다. [이데일리 이미나 기자]◇“시장 투명화 긍정적” vs “전형적인 책임회피” 일각에서는 부동산 시장의 투명성을 위해서 감독기구 설립이 불가피하다는 의견도 나온다. 실질적으로 수사 권한이 배제된 순수한 관리·감시 또는 정보 기구로서 역할이 제한될 수 있다는 분석도 있다. 금융감독원도 검사 권한은 있지만 수사 권한은 없다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하필 이런 규제 드라이브 과정에서 관리 감독까지 나오니깐 우려가 나오는 것 같지만, 금융위 산하의 금융정보분석원이 수행하는 역할이 되지 않을까 싶다”면서 “부동산거래 과정에서 허위매물, 다운계약서, 편법증여 등 조사정보수집이 기구를 통해 획일화될 것 같다”고 봤다. 하지만 시장에서는 강도 높은 부동산 규제에 이어 정부의 감독 기능까지 강화하는 것에 대한 우려의 목소리가 더 크다. 지나친 규제 강화가 관리 감독의 확대를 불러온 꼴인데, 감독 기구 설립이 집값 안정화에 얼마나 기여할 수 있을지에 대해선 회의적이다. 특히 정부의 이번 감독기구 설립 발표가 정책실패에 대한 전형적인 책임회피라는 지적이다. 유선종 건국대 부동산학과 교수 역시 “정부가 감독기구를 얘기한다는 것은 일종의 시장을 관리할 수 있다는 자신감의 표현일텐데 절대 시장은 조정할 수 없다”면서 “시장은 수요와 공급 관계에서 자율적으로 움직이는데 그 부분에 대한 관찰은 가능하겠지만 관리감독의 대상으로 본다는 것 자체가 정부의 한계를 여실히 드러낸 것”이라고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 문제가 심각하니 관리 감독을 강화하겠다는 것을 두고 불필요하다고 말할 수는 없지만 문제의 본질을 벗어난, 근본 대책은 아니다”면서 “20여차례 대책이 나왔음에도 집값이 안정화되지 않았다는 것은 정책의 실효성이 떨어진다는 것이다. 그렇다면 지금 해야 할 일은 원인 진단”이라고 강조했다.
- '하나마나' 전월세전환율 인하…신규계약 땐 무용지물
- [이데일리 김미영 기자] “전월세전환율은 (2016년) 기준금리가 2.5~3%였을 때 ‘기준금리+3.5%’로 결정됐는데 지금은 기준금리가 0.5%이기 때문에 3.5%는 과하다. 부처간 주택임대차보호법 시행령 개정 논의를 거쳐 전월세전환율을 낮출 생각이다.“김현미 국토교통부 장관이 전월세전환율 인하 방침을 공식화했다. 최근 개정돼 시행에 들어간 주택임대차보호법에 따라 전월세 계약에 ‘2+2년’을 보장하고 임대료 인상률도 5%이내로 묶어 전세를 반전세, 월세로 전환하는 속도가 빨라지고 있단 우려가 높아져서다. 반전세, 월세 전환에 따른 임차인의 임대료 증가 부담을 덜어주겠단 취지이나 신규계약엔 소용이 없고 지키지 않을 시 법적 제재도 없어 추가 보완이 필요하단 지적이 많다.[이데일리 이미나 기자]◇새 계약 땐 적용 안되고, 구속력 없어…전국 평균 5% 상회전월세전환율은 임대인이 기존 계약 기간 내에 전세보증금 일부 혹은 전부를 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다. 현재는 기준금리 연 0.5%에 3.5%를 더한 4%가 적용되고 있다. 최근 시중 은행의 전세자금대출 금리가 2%대인 점과 비교하면 상대적으로 높다. 5억원 보증금 중 3억원을 월세로 돌린다면 전환율에 따라 세입자는 월세 100만원을 내야 하지만, 같은 돈을 전세자금대출(연 2.5% 기준)로 마련하면 이자부담은 월 63만원 정도다. 반전세로 돌리면 세입자 부담이 늘고 집주인 수익은 그만큼 늘어난다. 집주인들이 임대차법으로 하락 예상되는 임대료 수익을 전월세 전환으로 보전하려 하는 이유다.업계에선 전월세전환율이 시중 은행의 전세자금대출 금리 수준으로 인하 조정될 것으로 관측하고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 ”은행에서 빌리든 집주인에게 내든 부담이 비용이 비슷해야 월세에 대한 거부감을 줄일 수 있다“며 ”2%대 수준으로 낮아질 것“이라고 봤다.하지만 현행 제도 하에선 전월세전환율을 낮춘들 한계가 명백하다고 전문가들은 입을 모은다. 신규 계약 시에 무용지물이란 게 가장 큰 맹점으로 꼽힌다. 전월세전환율 규정은 ‘전월세상한제 5%룰’과 똑같이 새로 임대 계약을 맺을 때엔 적용되지 않는다. 예컨대 이전 세입자에 ‘보증금 2억원+월세 100만원’으로 줬던 반전세를 집주인이 다시 시장에 내놓을 때 월세를 100만원 올려도 제재할 방법이 없단 얘기다.[이데일리 방인권 기자] 사진 왼쪽부터 김현미 국토부장관, 홍남기 부총리겸 기획재정부장관, 서정협 서울시장권한대행.기존 세입자에 계약 조건을 바꿀 때에도 전환율을 반드시 지켜야 할 구속력은 없다. 집주인이 반전세 전환시 과도한 임대료 인상을 요구하면 세입자는 주택임차분쟁조정위원회에 신고하거나 민사소송을 해야 한다.현재 전국적인 전월세전환율이 5%를 상회하는 데엔 이러한 복합적인 원인이 깔려 있다. 통계청에 따르면 6월 기준 전국 전월세전환율은 5.11%다. 서울은 5.04%, 경기도는 5.09%다. 지방은 전환율이 더 높아 평균5.67%으로, 광주 6.76%, 대구 6.49% 세종 5.70% 등이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 ”사인 간의 거래에서 전월세전환율은 강제 아닌 권고사항일 뿐“이라며 ”강제력을 더해야 전환율이 실질적으로 낮아질 것“이라고 했다.◇“전환율 낮추고, 안지키면 과태료 2000만원” 법개정 움직임정치권에선 제도 보완을 위해 속도를 내는 분위기다. 전월세전환율을 두고는 더불어민주당 내에서 다양한 기준을 담은 법안이 발의된 상태다. 이원욱 의원은 ‘기준금리+3%’로 정하도록 했고, 김상희 의원은 한국은행 기준금리의 2배 이내로 제한토록 임대차법 개정안을 발의했다.이용호 무소속 의원은 매년 1월 말일까지 직전 3개월의 한국은행 통계월보에 게재된 금융기관의 대출평균금리를 초과하지 않도록 규정했다. 이 의원은 법정 전월세전환율을 초과하는 월세를 받을 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과토록 제재하는 내용도 담았다.업계에선 연말정산 때에 월세 공제액을 늘려주는 방안도 제시했다. 지난해엔 총급여 7000만원 이하인 무주택 세대주가 전용면적 85㎡ 이하 또는 공시가격 3억원 이하인 주택을 월세로 빌린 경우 총월세액의 10%(최대 75만원)를 세액 공제해줬다. 박원갑 전문위원은 “월세 공제 대상과 혜택을 늘리면 반전세, 월세 전환에 따른 주거비 부담을 낮출 수 있다”고 말했다.
- 부동산세제법안 국회 일사천리…“조세저항, 감당할 수 있나”
- [이데일리 김미영 기자] “부담을 느낀 다주택자가 주택을 구입하지 않거나 매도할 것이라는 막연한 추정만 있지, 세율 인상 근거가 불명확하고 효과는 불분명하다.”(국회 행정안전위 전문위원) “조세저항을 유발할 우려가 있다.”(국회 기획재정위 전문위원)국회에서조차 우려를 표한 부동산4법이 4일 본회의를 통과해 시행될 전망이다. 특히 다주택자와 법인이 타깃으로, 주택을 사든 보유하든 팔든 세율을 대폭 올리는 게 골자다. 정부에서 이날 발표 예정인 수도권 추가 주택공급대책과 맞물리면 당분간 집값안정에 기여할 수 있으나 후폭풍이 만만찮을 것이란 지적에 힘이 실리고 있다.◇다주택·법인 옥죄기…매입 때 최대 12%, 보유 시엔 6% 세금 이들 4개 법안은 전날인 3일 법제사법위원회를 모두 통과했고, 마지막 관문인 국회 본회의만 남겨둔 상태다. 지난달 말 해당 상임위를 통과한 데 이어 3일엔 역시 야당인 미래통합당의 반발 속에 여당 주도로 법제사법위원회를 통과했다.먼저 종부세법 개정안은 1가구 1주택자 및 일반 2주택 이하 소유자에 대한 세율을 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올린다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자는 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올리도록 했다. 다주택을 보유한 법인의 부담은 더 크게 늘어난다. 개인과 달리 6억원 과세표준 공제를 없애고 2주택까지는 3.0%의 단일 세율을, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상에는 최대 6% 종부세율을 적용토록해서다. 개인과 법인 모두 주택을 팔 때에도 세부담이 증가한다. 법인세법안은 법인이 보유한 주택의 양도세율 추가세율을 현행 10%에서 20%로 상향했고, 소득세법안은 2년 미만 단기 보유 주택, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과세율을 인상했다. 아울러 다주택자에 대한 양도세 중과 시 분양권을 주택 수에 포함하는 내용도 포함됐다. 단, 분양권을 주택 수에 포함하는 시점은 내년 1월1일 이후 신규 취득하는 분부터다.1주택자를 빼면 취득세 부담 역시 대폭 늘어난다. 1주택자는 현재처럼 집값에 따라 1~3% 취득세만 내면 되지만 2주택자가 한 채 더 사면 8%, 3주택 이상자는 12%를 내야 한다. 지금까지 1~3% 취득세를 내온 법인은 주택수와 상관없이 살 때마다 무조건 12%를 물어야 한다.법안들의 목적은 하나다. 다주택자·법인들이 실거주할 한 채만 남기고 집을 팔도록 전방위적인 세금 압박을 가하겠단 것이다. 주택 보유, 매매를 통한 불로소득을 환수해 시장 가격안정을 꾀하려는 6·17, 7·10대책의 후속조치다.지난 1일 서울 여의도에서 열린 조세저항 집회(사진=연합뉴스)◇임차인 세부담 전가, 조세저항…“조세로 집값 못잡아” 전문가들은 늘어나는 세금부담을 감당하지 못한 집주인들이 한동안 시장에 매물을 쏟아낼 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “종부세 부담이 큰폭으로 늘어나는 법인의 주택부터 나올 가능성이 높다”며 “내년 종부세를 계산해본 다주택자들도 증여할지, 팔지 고민하다 내놓을 것”이라고 봤다.하지만 늘어나는 세부담을 임차인에 전가할 위험이 있다는 우려도 나오고 있다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “임대차3법이 먼저 시행됐지만 ‘5%룰’이 적용되지 않는 4년 뒤에라도 임차인에 떠넘길 수 있다”며 “언제 전가하느냐 시간만 차이가 날 뿐”이라고 했다.근본적인 부동산시장안정 대책이 될 수 없단 혹평도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공급확대 아닌 조세제도로 집값을 잡는 건 성공할 수 없다”며 “가격이 내려도 일시적일 뿐 결국은 오른다. 정권이나 정책이 바뀌면 시장만 더 혼란스러워질 것”이라고 지적했다.이미 불 붙은 조세저항 움직임 역시 우려 대목이다. 익명을 요구한 한 전문가는 “지난 주말의 조세저항 집회에 강남 주민들이 아니라 평범한 5060세대, 30대와 아이들까지 두루 나왔더라”며 “정부의 지나친 개입이 시장을 왜곡시키고 감당키 어려울 정도로 불만을 키운 꼴”이라고 꼬집었다.
- 둔촌주공, 분상제 피해 일단 선분양 추진…"보증신청 완료"
- 지난1월8일 오후 서울 강동구 둔촌주공아파트 단지가 재건축 공사 진행중이다.(사진=뉴시스)[이데일리 하지나 기자] ‘단군 이래 최대규모의 재건축’이라는 서울 강동구 둔촌주공이 오는 29일 분양가상한제 적용을 피할 가능성이 커지고 있다. 분양가를 둘러싼 극심한 내홍에도 불구하고 조합 집행부가 입주자모집공고 승인신청 절차에 돌입한 것으로 확인됐다. 28일까지만 승인신청을 마치면 상한제를 적용받지 않는다. ◇둔촌주공, 분양보증 신청…분상제 전 분양 유효 21일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 둔촌주공재건축 조합은 지난 17일 분양보증 심의신청을 완료했다. 허그 분양보증서가 있어야 관할 지자체에 입주자모집공고 승인신청(분양신청)을 할 수 있다. 둔촌주공은 지난 8일 예정된 임시총회가 무산되면서 사실상 상한제 적용이 확실시됐다. 하지만 조합 집행부가 상한제 전 강행 의지를 드러내면서 상황이 달라졌다. 집행부는 지난 15일 긴급 대의원회를 열어 상한제 적용 전 분양승인 신청 절차에 착수하기로 결정했다. 서울시 관계자도 “둔촌주공 재건축조합으로부터 28일까지 입주자모집공고를 신청하겠다는 의사를 확인했다”고 밝혔다. 조합 집행부는 상한제 유예기간 안에 분양 신청을 먼저 하고, 추후 임시총회를 열어 관리처분계획변경을 처리하는 등 사후 보완을 하겠다는 계획이다. 강동구청측은 상한제 전 일반분양에 반대하는 ‘둔촌주공 조합원모임’의 요청에 따라 조건부 승인을 하지 않겠다는 입장이지만, 분상제 적용 기준은 분양신청일이다. 다만 분양보증서가 언제 발급되느냐가 관건인데, 정부의 부동산정책 기조를 감안했을 때 28일 이전 승인 가능성에 무게가 실린다. 당장 둔촌주공이 상한제를 적용받아 분양이 연기되면 정부가 목표로 한 올해 민간공급물량에 차질을 빚게 된다. 둔촌주공 재건축은 둔촌동 일대 62만623㎡부지에 지하 3층∼지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이 가운데 4786가구를 일반분양한다. 물론 변수는 있다. 현 집행부에 반대하는 둔촌주공 조합원모임이 내달 8일 총회를 열어 집행부 해임 결의안을 처리하겠다는 입장이다. 조합간 마찰이 심해질 경우 강동구청이 분양 승인을 거부할 가능성도 남아있다. 분양 신청을 하면 상한제 유예는 받을 수 있지만, 승인을 받지 못하면 분양을 할 수 없게 된다. 강동구청은 “분양신청을 했어도 1~2주안에 승인을 못받으면 상한제 유예도 안된다”는 입장이다. ◇논란의 핵심은 분양가…‘누구 말이 맞나’난처해진 집행부가 내달 8일 총회에서 꺼낼 카드는 “상한제보다 HUG의 분양가 기준이 더 낫다”고 조합원들은 설득하는 것이다. 조합은 지난해 12월 분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 정한 뒤 HUG에 분양보증을 신청했으나 HUG는 이를 반려하며 2978만원을 제안했다. 이에 조합은 용역을 의뢰했고, 상한제 적용 후 분양가는 2842만~3561만원으로 나왔다. 집행부 측은 상한제 도입 취지상 분양가가 HUG가 제시한 수준보다 더 높은 가격으로 책정되기 어렵다는 논리를 펼치고 있다. 상한제 적용시 택지비, 건축비를 기준으로 분양가를 책정한 뒤 지자체 분양가심사위원회 심의를 거치게 돼 있다. 지난해 11월 분양가상한제 지정 직후 국토부에서 “상한제 적용 지역 분양가가 주택도시보증공사(HUG)가 규제한 가격보다 5∼10% 낮을 것으로 본다”고 언급한 점도 부담이다. 하지만 조합원모임은 크게 반발하고 있다. 한 조합원은 “용역 의뢰 결과 최저금액 2842만원은 가산비를 전혀 고려하지 않았을 때 나온 금액”이라면서 “둔촌주공의 경우 대단지 특성상 가산비가 높게 책정될 수밖에 없고, 개별 요인 등을 감안한 시세보정 또한 보수적으로 했다”고 설명했다. 그는 이어 “HUG분양가로 결정되면 조합원들의 추가 분담금이 최소 1억원 이상 늘어난다. 여기에 이주비 대출 이자도 5000만~7000만원 가량 더 내야 한다”고 분통을 터뜨렸다. 박원갑 KB은행 부동산수석전문위원은 “결국 정부의 정책리스크, 시장리스크 등을 감안했을 때 분양가상한제 적용 전 선분양으로 가닥을 잡은 것 같다”면서 “정부 입장에서도 최근 공급 부족 얘기가 나온 상황에서 둔촌주공 분양일정을 당겨서 조기 내 집 보유 효과를 유도하길 바랄 것”이라고 말했다.
- 7·10대책,공급은 '맹탕' 세금만 '매운탕'(종합)
- [이데일리 김용운·최훈길·김미영·이명철 기자] 정부가 지난 6·17 대책 이후 한 달여 만에 다시 부동산 대책을 발표했다. 지난 5월 이후 서울의 아파트 가격이 다시 반등세로 돌아서고 53주째 서울의 아파트 전셋값이 상승하면서 “집값 상승에 구토가 난다”는 여론이 팽배해지자 이번에는 홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관을 앞세워 문 정부 출범 후 22번째 부동산 대책을 내놓았다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 7·10 부동산 대책을 발표하고 있다(사진=노진환 기자)10일 오전 홍 경제부총리와 김현미 국토교통부 장관, 진영 행정안전부 장관, 손병두 금융위원회 부위원장 등이 서울 광화문 정부서울청사에서 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’(이하 7·10 대책)의 골자는 부동산 관련 세금부담을 늘려 투기수요를 잡고 다주택자들의 매도를 유도해 집값을 안정시키겠다는 것이다. 반면 문 대통령이 지난 2일 “발굴하라”고 지시했던 추가 주택공급안은 이번 대책에서 구체적인 안이 제시되지 않았다. ◇세금의 매운 맛 보여준다…다주택자 종부세율·취득세율 상향정부의 7·10 대책의 핵심은 다주택자에게 최고 6%의 종합부동산세율을 적용하고 취득세도 최고 12%까지 올리겠다는 것이다. 여기에 1년 내 주택을 팔 경우 양도세는 70%를 부과하는 등 단기 차익을 노린 부동산 거래 차단에도 나선다. 다만 시장 충격을 감안 해 1년간 시행을 유예한다. 다주택자의 세재 강화방안의 경우 종부세는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우 과세표준 구간별 세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 적용한다. 이는 지난해 12·16대책에서 발표한 0.8~4.0%보다 더 높아진 수준이다. 2주택 이하에 대한 종부세율은 12·16대책 방안(0.5~2.7→0.6~3.0%)을 유지한다. 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율을 6.0%로 적용한다. 홍 부총리는 “다주택자로서 시가 30억원인 경우를 사례로 든다면 종부세가 약 3800만원, 시가 50억원은 한 1억원 이상으로 전년에 비해서 2배를 약간 넘는 수준의 인상이다”고 설명했다. 단기 거래에 따른 투기를 막기 위해 양도세는 주택·입주권 보유기간이 1년 미만이라면 세율을 현행 50%에서 70%, 2년 미만은 40%에서 60%로 각각 상향 조정했다. 보유 기간 2년 이상은 기본세율(6~42%)을 유지한다. 만약 10억원짜리 주택을 샀다가 1년 내 2억원의 차익을 거두고 팔았다면 이중 70%인 1억4000만원을 세금으로 내야 하는 셈이다. 분양권을 1년 미만 보유한 후 팔았다면 양도세는 현행 조정대상지역 50%, 기타지역 기본세율을 적용했지만 앞으로 70%로 일괄 조정했다. 1년 이상 보유 시에는 60%의 양도세율을 적용한다.(자료=기획재정부)규제지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 기본세율에 10%포인트(2주택) 또는 20%포인트(3주택 이상)를 더했지만 각각 10%포인트씩 올렸다.다주택자 취득세도 크게 올린다. 현재 1~3주택자는 매입주택 가액에 따라 1~3%, 4주택자 4%를 적용하지만 앞으로 2주택자는 8%, 3주택 이상자 12%의 취득세를 내야 한다. 3%를 내던 3주택자가 12%로 4배 가량 취득세가 높아질 수 있게 된다. 부동산 법인은 현재 취득세를 1~3% 냈지만 앞으로는 12%로 일괄 상향한다.홍 부총리는 “양도세 인상 시 주택에 대한 매물 잠김의 부작용을 고민해 1년 정도의 유예기간을 설정했다”며 “내년 6월 1일부터 (개편) 양도세를 적용하는 만큼 그때까지 주택을 매각하라는 사인으로 받아들이면 좋겠다”고 말했다. ◇등록임대사업자 제도 개편…단기임대 신규 등록 금지다주택자들의 절세수단으로 전락했다는 비판을 받았던 등록임대사업제 제도도 개편한다. 이에 따라 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)은 폐지한다. 앞으로 단기임대 신규 등록을 할 수 없으며 장기임대로의 유형 전환도 불가능해진다. 이 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 7년에서 10년으로 연장하는 등 공적의무를 강화한다. 다만 임대기간이 종료하지 않은 사업자들에 대해서는 등록 당시처럼 4년과 8년을 보장한다. 정부는 공적임대주택 민간임대시장을 활성화해 전월세시장 안정화를 도모하겠다며 3년 전부터 지방세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 건강보험료 부담 완화 등 임대사업자 특혜를 대폭 늘리면서 오히려 매물잠김 현상과 다주택자들의 투기수단으로 전락했다는 지적을 받아왔다. 이와 함께 부동산 신탁 시 종부세·재산세 등의 보유세 납세자는 수탁자인 신탁사에서 원소유자로 바꾼다. 다주택자들이 주택을 신탁해 종부세 부담이 완화되는 문제를 방지하기 위한 조치다.◇특공 소득기준 등 완화했으나…방향만 제시한 공급안다주택자와 투기에 대한 세금부담은 늘렸지만 생애최초 특별공급 등 실수요자들의 주택 매매를 위한 규제는 완화했다. 생애최초 특별공급 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하까지 확대한다. 2인가구 기준 569만원, 3인가구 기준 731만원, 4인가구 기준 809만원이다. 다만 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지한다. 민영주택 신혼부부 특별공급 소득기준도 완화한다. 분양가 6억원 이상 신혼희망타운을 희망하는 신혼부부의 경우, 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 기준을 완화한다. 기존 120%(맞벌이 130%)에서 10%포인트 확대된 셈이다.서울 광운역세권 개발부지그러나 기대를 모았던 신규공급은 구체적인 지역이나 서울 도심 내 재건축 규제 완화 같은 시장이 원하는 공급책은 나오지 않았다. △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발, 재건축 방식 사업시 도시규제 완화 통해 청년 및 신혼부부용 공공임대, 분양아파트 공급 △도심내 공실 상가 및 오피스 등 활용 등 크게 다섯 가지 방향만 제시했다. 이를 의식한 듯 홍남기 부총리는 “주택공급 대책과 관련해 부지에 주택만 건설하는 문제가 아닌 여러 가지 부지를 개발하고 찾는 작업도 있다”며 “국토부 혼자 할수 있는 작업이 아니기에 여러 부처 장관과 같이 TF를 구성해 협업하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 국토부 1차관이 중심이 되는 실무지원단을 구성하고 홍 부총리가 직접 주택공급확대 TF팀장을 맡아 부처 간 업무를 조율해 택지조성 등의 작업에 나서기로 했다. 국토부는 실무지원단 차원에서 구체적인 공급대책을 내놓겠다는 복안이다. ◇수요억제 효과 기대…다주택자 고민 커질 듯정부의 22번째 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 ‘세금폭탄’에 따른 수요억제 효과가 있을 것으로 기대했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “취득세율 인상이 다주택자의 신규 주택 구입을 원천 봉쇄하는 효과가 있다”며 “집을 추가적으로 구입하는 수요 자체가 줄어 시장 안정 효과가 있을 것”이라고 전망했다. 최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 “전반적으로 모든 대책이 수요억제에 초점을 맞춘 것으로 보인다”며 “취등록세 강화는 일정 부분 수요억제에 효과가 있겠지만 현 상황에 집값 상승은 다주택자 매수보다 무주택자의 매입이 더 큰 원동역인만큼 실효성은 지켜봐야 할 것 같다”고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “연내 과세 강화를 위한 법개정이 되더라도 이번 종부세율 인상은 내년 6월부터 현실화돼 당장 과세부담에 따른 매물출회를 기대하기도 제한적인 상황이다”며 “그러나 내년 6월 1일을 기점으로 고가 다주택자는 상당한 보유세 부담에 시달리기 때문에 내년 상반기 일부는 보유주택 매각으로 돌아설 가능성이 높아 보인다”고 말했다. 정부는 7·10대책에서 세법 개정안에 대해 7월 중 의원입법 형태로 임시국회 통과를 추진할 계획이다. 주택공급방안은 태스크포스(TF)를 바로 가동해 조속히 가시적인 성과를 도출할 방침이다.
- [ESF 2020]은퇴인구 '삼중고'…"원금보장 고정관념서 벗어나야"
- 존리 메리츠자산운용 대표이사와 이수석 NH 투자증권 연금영업본부장, 김경록 미래에셋 은퇴연구소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(왼쪽부터)이 11일 오전 서울 중구 장충동 서울신라호텔에서 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’ 세션4에서 ‘인구구조 변화와 투자대안’을 주제로 대담 하고 있다.첫날 주제인 ‘인구쇼크, 한국사회 진단’에 이어 ‘인구쇼크, 기회로 바꿀 전략’을 주제로 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’은 금융과 제조, 소비 등 각 분야에서 인구변화를 어떻게 기회로 활용할 수 있는지에 대해 논의한다.(사진=이데일리 방인권 기자)[이데일리 하지나 김현식 임정우 기자] 제로 금리에 인간의 수명은 늘어나고, 경제 성장률이 둔화되면서 일자리까지 감소하고 있다. 은퇴 후 안정된 삶이 흔들리고 있는 셈이다. 우리나라 은퇴자산의 70~80%는 부동산에 집중돼 있다. 하지만 고령화 시대 초기 은퇴 자금 대부분을 안전자산에 투자한 일본은 저수익의 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 11일 서울 중구 서울신라호텔에서 열린 제11회 이데일리 전략포럼 ‘인구쇼크와 한국사회 대전환’ 네번째 세션에서는 신성환 한국금융학회 회장이 사회자로 나선 가운데 인구구조 변화와 투자대안에 대한 열띤 토론이 이뤄졌다. ◇“주식·펀드에 투자해라” “금융상품은 단순해야” 이날 토론 전 발표자로 나선 존 리 메리츠자산운용 대표이사는 원금보장의 고정관념에서 벗어나 오히려 주식과 펀드에 과감하게 투자할 필요가 있다고 지적했다. 그는 “펀드매니저 사이에서는 경제학자가 주장하는 반대로 하면 돈을 벌 수 있다는 말이 있다”며 “학문적으로 접근하는 것보다는 사회 흐름에 맞춰 주식에 투자해야 돈을 벌 수 있다는 것”이라고 설명했다. 그는 주식에 대한 부정적인 인식이 금융교육의 부재에서 기인한 것이라고 지적했다. 그는 “한국은 일본에 이어 2번째로 금융문맹률이 높다”면서 “주식을 긍정적으로 생각하고 리스크를 두려워하지 않아야 한다”고 강조했다. 김경록 미래에셋 은퇴연구소 소장은 구체적으로 투자를 할 때 ‘리스크를 먼저 보고 단순한 상품을 고르라’는 조언을 건넸다. 김 소장은 “냉장고나 드라이기 같은 제품과 금융상품은 본질적으로 다르다”면서 “코로나19가 왔다고 해서 냉동고는 고장나지 않지만 금융상품은 불확실한 상황이 닥쳤을 때 그 가치가 변할 수밖에 없다”고 설명했다. 그는 “소비자는 항상 수익이 얼마일까 뿐 아니라 리스크가 뭐가 있을까도 생각해야 한다”면서 “리스크가 어느 정도일지 잘 모르거나 헷갈린다 싶으면 가입하지 말아야 한다. 금융상품은 가급적 개념이 단순한 상품이 좋다”고 강조했다. 존리 메리츠자산운용 대표이사와 이수석 NH 투자증권 연금영업본부장, 김경록 미래에셋 은퇴연구소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(왼쪽부터)이 11일 오전 서울 중구 장충동 서울신라호텔에서 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’ 세션4에서 ‘인구구조 변화와 투자대안’을 주제로 대담 하고 있다.첫날 주제인 ‘인구쇼크, 한국사회 진단’에 이어 ‘인구쇼크, 기회로 바꿀 전략’을 주제로 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’은 금융과 제조, 소비 등 각 분야에서 인구변화를 어떻게 기회로 활용할 수 있는지에 대해 논의한다.(사진=이데일리 방인권 기자)◇“돈에 집을 맞추는 실속 소비 필요”부동산에만 집중되어 있는 투자 흐름에 대한 우려의 목소리도 나왔다. 존 리 대표는 “부동산 투자도 일종의 기회 비용”이라면서 “무조건 집부터 사야 한다는 강박관념은 버려야 한다”고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 역시 “집에 돈을 맞춘다기보다는 돈에 집을 맞추는 실속 소비, 알뜰 소비가 이뤄져야 한다”고 조언했다. 특히 박 전문위원은 생애주기별로 적합한 부동산 투자 방식을 제안하기도 했다. 그는 “30~40대는 회사까지 대중교통 1시간, 역세권, 그곳에서 가장 싼 집을 사야 한다”면서 “40대 이상의 경우 살 집 보다는 월세를 받을 수 있는 집을 사는 것이 낫다”고 말했다. 대표적인 은퇴 자산인 퇴직연금을 기금형으로 운용해야 한다는 주장도 제기됐다. 현재 계약형 운영방식으로는 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 지적이다. 이 본부장은 “퇴직 연금 가입자 중 대부분이 수익률이 어떻게 되는지 모른다”며 “전문 위탁기관에 맡기는 기금형 퇴직연금을 도입하면 수익률을 올릴 수 있다고 생각한다”고 말했다. 그는 “기금형 퇴직연금 형식으로 운영하고 있는 호주의 경우 수익률이 8~9%”라며 “호주나 미국 등 선진국처럼 기금형 퇴직연금 제도가 도입돼야 한다”고 말했다. ◇금융자산 하락…인적자산 투자해야 이어 전문가들은 금융 자산·실물 자산과 더불어 인적 자산에 대한 투자가 지속적으로 이뤄져야 한다고 조언했다. 김경록 소장은 “은퇴하고 나면 나의 자산가치가 끝났다고 생각한다”면서 “하지만 제로금리가 되면 금융자산 즉, 돈의 가치는 뚝뚝 떨어지는데 일을 해서 버는 근로 자산 가치는 늘어난다”고 강조했다. 그는 “일본에서 예전에는 은퇴해서 어떻게 살까, 이혼을 어떻게 할까 이런 얘기를 하다가 요즘은 자격증 따는 책이 가장 많이 팔리고 있다”면서 “자기 자신의 인적 자산을 높여야 한다”고 말했다. 김 소장은 또한 “은퇴하고 나서 사람은 늙어가지만 돈은 젊게 해야 한다. 돈이 늙었다는 것은 수익률이 천천히 가는 것”이라면서 “최소한 4% 속도는 가도록 해야 한다”고 말했다. 아울러 그는 주택자산의 경우 유동화 방안을 고민해야 한다고 지적했다. 그는 “주택연금에 가입하거나 여러 채의 주택을 가진 사람들은 이를 처분하고 어떻게 활용할 수 있는지 고민을 해야 한다”고 말했다.
- [ESF 2020]박원갑 "30대, 회사까지 1시간·역세권, 거기서 가장 싼집 사라"
- 신성환 한국금융학회 회장과 존리 메리츠자산운용 대표이사, 이수석 NH 투자증권 연금영업본부장, 김경록 미래에셋 은퇴연구소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(왼쪽부터)이 11일 오전 서출울 중구 장충동 서울신라호텔에서 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’ 세션4에서 ‘인구구조 변화와 투자대안’을 주제로 대담을 하고 있다.첫날 주제인 ‘인구쇼크, 한국사회 진단’에 이어 ‘인구쇼크, 기회로 바꿀 전략’을 주제로 열린 ‘제11회 이데일리 전략포럼’은 금융과 제조, 소비 등 각 분야에서 인구변화를 어떻게 기회로 활용할 수 있는지에 대해 논의한다.(사진=이데일리 방인권 기자)[이데일리 하지나 기자] “회사까지 대중교통 1시간, 역세권, 그 중에서 가장 싼 집을 사야 한다”박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 11일 서울 중구 서울신라호텔에서 열린 제11회 이데일리 전략포럼(ESF) ‘인구쇼크와 한국사회 대전환’의 네번째 세션의 패널 토론자로 참석해 30대의 주택 구입에 대해 이 같이 조언했다. 박 연구위원은 “집에 돈을 맞춘다기 보다는 돈에 집을 맞춰서 실속 소비, 알뜰 소비로 가야 한다”고 강조했다. 그는 그러면서 “40대 이상의 경우 살집 보다는 월세를 받을 수 있는 집을 사는 것이 낫다”고 말했다. 유동화를 위한 주택 구입을 권유한 것이다. 박 연구위원은 이어 “집에 대한 지나친 부정적 생각을 가질 필요는 없되, 과도한 전략보다는 조금은 규모를 줄여서 리스크를 대비할 필요가 있다”고 말했다. 그는 또한 “대체적으로 무지는 불안을 부른다”면서 “금융자산에 대한 이해력이 있어야 한다. 공부를 해야 한다”고 강조했다.
- [ESF 2020]인구쇼크 시대, 한국사회 어디로 가야 하나
- [이데일리 이영훈 기자] 최재천 이화여대 석좌교수는 6월10~11일 서울 신라호텔에서 열리는 ‘제11회 이데일리 전략포럼’에 기조 연설자로 나서 ‘인구쇼크와 한국사회 대전환’에 대해 이야기 한다.[이데일리 함정선 기자] ‘포스트 코로나’ 시대 우리에게는 수많은 과제가 밀려올 것으로 예상되고 있다. 그리고 그 중 가장 시급한 과제가 바로 인구 문제다. 코로나 사태로 결혼과 출산이 더 줄어들고 이는 저출산과 고령화를 가속화할 수 있기 때문이다. 특히 인구 문제는 본격적인 생산인구 감소와 사회적 비용 증가, 연금 고갈에 대한 두려움과 노인 빈곤 등 정치·경제·사회적인 문제와 직적접으로 연관돼 있다. 인구 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 한국의 미래가 달라진다고 해도 과언이 아니다. 이데일리는 한발 앞서 인구 구조 변화를 대비하는 자리를 마련했다. 올해 11회를 맞는 ‘이데일리 전략포럼’은 ‘인구쇼크와 한국사회 대전환’을 주제로 6월10~11일 서울 장충동 신라호텔에서 열린다. ◇인구변화 대응할 ‘한국형 전략’ 모색 제 11회 이데일리 전략포럼은 인구문제를 단순히 저출산·고령화의 관점에서만 접근하지 않았다. 인구 문제는 노동과 연금, 금융, 부동산 등 우리 사회 모든 분야에 직·간접적인 영향을 미치고 있다. 영역마다 인구 구조 변화에 따른 상황도, 대응 방안도 다르다. 이에 따라 이데일리 전략포럼에서는 분야별 석학과 정부, 기관 등 관계자를 한 자리에 모셔 세분화되고 전문적으로 인구 문제를 진단하고 해법을 찾을 예정이다. 특히 한국은 세계에서 가장 빠르게 저출산·고령화가 진행되고 있고, ‘1인 가구 급증’, ‘세대 간 급속한 변화’ 등 인구변화를 먼저 겪은 다른 나라에서는 볼 수 없었던 특징을 보이고 있다. 이 때문에 저출산·고령화를 먼저 겪은 나라들의 인구변화 대응 해법이 아닌 한국만의 새로운 방법이 필요하다는 얘기도 나온다. 이 같은 요구를 반영, 이데일리 전략포럼은 한국의 인구 문제를 오래 들여다본 국내 전문가들로 연사를 구성해 심도 깊은 토론과 논의를 할 계획이다. 제11회 이데일리 전략포럼 주요 연사(이데일리 이동훈 기자)◇노동부터 연금까지…인구의 모든 것을 한 자리에서1일 차인 10일에는 ‘인구쇼크, 한국사회 진단’을 주제로 한국이 처한 인구 문제를 되짚어 보고 시급한 과제와 해결책 마련에 나선다. 이날 포럼에는 최재천 이화여대 석좌교수가 기조연설자로 나서 한국의 인구 문제가 어떤 상황인지를 진단하고 대전환이 필요하다는 점을 강조할 계획이다. 최 교수는 특히 생태학자로 한국의 인구 문제를 새로운 시각으로 바라보고, 이전과 다른 혁신적인 해법을 내놓을 전망이다. 최 교수의 기조발제 후에는 국회 부의장으로 사실상 확정된 김상희 의원(더불어민주당), 성태윤 연세대 경제학부 교수가 최 교수와 대담을 나눈다. 김 의원은 저출산·고령사회위원회 부위원장을 지냈고, 그동안 인구 문제를 지속적으로 살펴온 대표적인 정치인이다. 생태학자와 국회의원, 경제학자 등 각기 다른 분야의 전문가들이 한국의 인구문제를 바라보는 시각은 어떻게 같고 또 어떻게 다른지 직접 확인할 수 있는 흥미로운 자리가 될 것으로 보인다. 이어지는 세션에서는 급변하는 인구 변화 속에서 빠른 대응으로 한국 사회가 찾을 수 있는 기회를 알아볼 수 있는 시간이 마련된다. 국내 인구 분야 최고 전문가로 손꼽히는 조영태 서울대 보건대학원 교수가 좌장을 맡고 조흥식 한국보건사회연구원장이 발제를 하며 김창순 인구보건복지협회장, 방기선 기획재정부 차관보, 임세현 BC카드 빅데이터센터장 등이 패널로 나서 토론을 한다. 또한 이날은 한국의 인구 정책의 토대를 마련하는 기관인 대통령 직속 저출산고령사회위원회를 이끄는 서형수 부위원장이 ‘인구변화와 대응’을 주제로 특별강연에 나선다. 인구 변화가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 노동과 연금에 대한 세션도 준비됐다. ‘인구절벽 극복을 위한 생산인구 확대 해법’ 세션은 김용근 한국경영자총협회 부회장이 좌장을 맡고 김용기 일자리위원회 부위원장이 발표한다. 윤창현 의원(미래한국당)과 이정식 서울대 행정대학원 정보지식정책연구소 객원연구원이 토론에 함께 참여한다. ‘저출산·고령화 시대 연금개혁’ 세션에서는 그동안 미뤄져 왔던 연금 개혁을 앞당길 수 있는 방안이 토론될 예정이다. 김용하 순천향대 IT금융학과 교수가 좌장을 맡고 여당 소속 김성주 의원(더불어민주당) 야당 소속인 류성걸 의원(미래통합당), 보건복지부의 류근혁 인구정책실장이 토론자로 나서 국회와 정부의 입장과 연금이 가야 할 길에 대해 논한다. ◇인구 변화 위기 아닌 기회로 활용하는 전략 찾는 시간2일 차인 11일은 ‘인구쇼크, 기회로 바꿀 전략’을 주제로 금융과 산업, 소비 등 각 분야에서 인구변화를 어떻게 기회로 활용할 수 있는지에 대한 세부적인 논의가 진행될 예정이다. ‘인구구조 변화와 투자대안’ 세션에서는 존리 메리츠자산운용 대표가 발표를 맡고 신성환 한국금융학회 회장이 좌장을 맡는다. 이수석 NH투자증권 연금영업본부장과 김경록 미래에셋 은퇴연구소 소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 등이 토론에 참여한다. ‘생산연령 고령화와 DNA, 스마트공장’을 주제로 한 이어지는 세션에서는 김기수 포스코 공정엔지니어링연구소 전무가 발표에 나서고 장지상 산업연구원 원장이 좌장을 맡아 박한구 스마트제조혁신추진단 단장, 최낙훈 SK텔레콤 인더스트리얼 데이터사업유닛 부사장, 오동훈 신성이엔지 전무와 토론을 펼친다. 이어 윤건영 의원(더불어민주당)이 강연자로 나서 인구 변화로 한국이 맞을 수 있는 새로운 기회와 남북협력을 주제로 강연을 진행한다. ‘인구구조가 바꾸는 소비패턴과 산업’에서는 1인 가구 등 인구변화로 기회를 얻고 있는 소비 산업에 대한 심층 토론이 펼쳐질 예정이다. 문정훈 서울대 농경제사회학부 교수가 좌장을 맡아 한유순 스테이션3(다방) 대표, 조성우 의식주컴퍼니(런드리고) 대표, 김성기 GS리테일 편의점사업부 지원부문 상무, 남성호 CJ제일제당 트렌드전략팀장 등이 토론자로 참여한다. 인구 변화의 중심에 선 세대의 이야기를 듣는 ‘밀레니얼의 인구이야기’ 세션은 신아영 아나운서가 좌장을 맡는다. 이 세션에는 김영훈 대학내일 대표, 배은지 셜록컴퍼니 대표, 임홍택 ‘90년생이 온다’ 작가 등 시대를 대표하는 전문가들이 참여해 통통 튀는 새로운 시각을 보여줄 예정이다. [이데일리 이동훈 기자]
- [文정부 3주년]‘투기와의 전쟁’ 일단락했지만 불씨는 여전
- 문재인 대통령이 지난 4일 오후 청와대 여민관에서 열린 수석·보좌관 회의에 참석해 발언하고 있다. (사진=뉴시스 제공)[이데일리 박민 기자] ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 문재인 정부가 10일로 출범 3주년을 맞았지만 부동산 정책 성과에 대해서는 평가가 후하지 않다는 게 시장의 분위기다. 정부는 지난 2017년 5월 출범 이후 지금껏 서울 집값을 잡기 위해 크고 작은 대책을 무려 20차례나 쏟아냈지만, 그때마다 ‘집값 상승→대책→집값 상승→대책’ 식의 도돌이표 대응에 그쳤기 때문이다. 올해 들어 서울 집값은 ‘계속된 정부 규제에 따른 관망세’, ‘집값 상승 피로도 누적’, ‘신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)’ 등의 복합적인 요인으로 하락세가 뚜렷해진 상태다. 전문가들은 코로나19 이후 경기 침체 회복에 따른 집값 불안 불씨는 여전해 적시·적기(適時適期)의 공급책이 뒤따라 줘야 한다고 지적한다.◇참여정부 ‘데자뷔’와 ‘롤러코스터 집값’현 정부의 부동산 시장은 과거 참여정부(2003년~2008년) 시절과 닮았다는 평가가 주를 이룬다. 당시 참여정부도 집값 과열의 주범으로 다주택자를 지목하고 양도소득세 중과, 종합부동산세(종부세) 신설 등으로 이들 수요를 억누르는데 총력전을 펼쳤지만, 집값은 오히려 더 올랐다. 특히 참여정부 집권 4년 차에는 여러 채의 집을 갖기보다 ‘돈이 될 만한’ 지역의 집 한 채로 수요가 급격히 쏠리면서 2006년 한해 서울 아파트값은 23.46%(한국감정원 기준)나 뛰며 기록적인 폭등기를 맞았다.더욱이 부동산 정책도 ‘참여정부 시즌 2’라는 말이 나올 정도로 집권 초기 과거 정책과 판박이였다. 2017년 서울 전 지역의 분양권 전매 제한 확대와 LTV·DTI 비율 강화를 골자로 한 ‘6·19 대책’을 시작으로 투기지역과 투지과열지구, 재건축 초과이익환수 부활, 다주택자 양도세 중과 등 핵폭탄급 규제라 불리는 ‘8·2 대책’까지 참여정부 시절 규제를 그대로 답습했다. 이후 2018년 들어 ‘규제 끝판왕’이라는 수식어가 붙은 ‘9·13 부동산 대책’으로 규제 수위를 더 높였다. 9·13대책을 통해 주택을 보유하는 것만으로도 세 부담이 커지도록 종부세 세율 및 공정시장가액 비율(2020년까지 100% 인상)을 올렸다. 2주택자는 신규 주택담보대출을 전면 금지했고, 1주택자에 한해서만 기존 주택을 2년 이내에 처분한다는 조건하에서만 대출 문을 열어뒀다. 빚을 내서 주택 수를 늘리는 것을 차단한 것이다.그럼에도 불구하고 서울 아파트값은 이러한 규제책을 비웃기라도 한듯 대책 직후에만 잠시 조용하다 계속 요동쳤다. 입지가 좋은 지역의 ‘똘똘한 한채’ 열풍이 일며 강남권과 이른바 마·용·성(마포·용산·성동구) 신드롬까지 일었다. 또 수도권 주변 지역까지 집값 상승세가 번지며 ‘풍선효과’까지 빚어졌다. 서울 아파트값은 2017년 한해 4.69% 올랐고, 이듬 해인 2018년에는 8.03%로 더 치고 올랐다.(한국감정원 조사 기준)이때부터 정부는 단순히 수요 억제책만으로는 집값 안정화에 한계가 있다는 것으로 보고 처음으로 정책 기조에도 변화를 보였다. 15년만에 ‘신도시 조성’이라는 비장의 카드를 꺼내들며 ‘수도권 공공택지 30만호 공급’ 계획을 2019년 5월까지 3차례에 걸쳐 발표했다. 동시에 과거 참여정부가 임기 내내 하나씩 규제책을 내놨다면, 문재인 정부는 단기간에 세금·대출 규제를 융단폭격 식으로 가하면서 시장에 내성이 생기지 않도록 총력을 기울였다. 이 여파로 서울 아파트값도 2019년 들어 1월부터 6월까지 줄곧 하락세를 기록하는 등 안정세로 돌아섰다.그러다 다시 서울 집값이 상승으로 전환한 것은 지난해 중순 ‘민간택지 분양가 상한제’가 가시화되면서다. 정부는 서울 집값 상승 조짐을 미연에 잡기 위해 상한제를 꺼내들었지만, 시장에서는 ‘서울에 새 아파트 공급이 줄어들 것’이라는 시그널로 받아들였다. 이에 전반적으로 아파트 매매거래는 뜸했지만 한 두건 거래가 될 때마다 연일 ‘신고가’를 기록했다.그러자 정부는 그해 말 ‘12·16 대책’을 통해 시가 15억원이 넘는 아파트는 주택 소유 여부와 상관없이 아예 대출을 금지하고, 신규 전세자금대출까지 틀어막으면서 빚내서 집을 사는 것을 원천봉쇄했다. 여기에 종부세 세율도 참여정부 시절을 가뿐히 뛰어넘는 최대 4%까지 끌어올렸다. 이 여파로 서울 전역에는 다시 관망세가 짙어졌고, 그러던 차 올해 들어 코로나19 사태까지 터지면서 서울 집값은 10개월 만에 다시 하락세로 접어들었다.◇21대 총선 여당 압승과 주택 공급문재인 대통령은 올해 초 신년 기자회견에서 집값 ‘원상회복’을 표명하며 고강도 규제책을 계속해서 쏟아낼 것을 시사했다. 문 대통령은 “급격한 가격 상승은 원상회복돼야 한다고 생각한다”며 “이례적으로 집값이 오른 곳에 대해서는 가격 안정만으로 만족하지 않겠다”고 강조했다. 서울 강남 등의 집값을 취임 초, 3년 전 수준으로 되돌리겠다는 의지를 다시금 강조한 것이다.특히 이달 들어 지난해 발표한 ‘수도권 30만호’에 이어 서울 도심에서 7만호를 추가로 공급하겠다며 ‘공급 확대’도 강화했다. 주택 신규 수요를 충족시키기 위해 수도권 30만호 중 핵심 지역인 신도시에서 ‘사전청약’ 제도를 부활해 당장 내년 말부터 청약도 받을 계획이다. 단순히 수요 억제만 가하지 않고, 공급에도 적극적으로 나서겠다는게 집권 4년차에 접어든 현 정부의 정책 의지로 풀이된다.여기에 올해 4월 21대 국회의원 선거에서 정부와 정책 기조 합을 맞추는 여당이 압승하면서 기존의 정책들에 힘이 실릴 수 있어 집값 안정을 가속화 할 것으로 전망한다. 여당 단독으로 법률안 등을 통과시킬 수 있는 토대가 마련되면서 정부가 의도한 정책이 신속한 입법 지원으로 속도감 있게 추진될 것이라는 예상이다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정권 초기에 투기수요 규제에만 매달려 공급계획을 크게 신경 쓰지 못한 점은 아쉬운 부분”이라며 “지금에라도 공급에 나서면서 무주택자들의 청약 대기를 유도하고, 조기 당첨에 따른 ‘내집 보유’ 효과를 주겠다는 점은 집값 안정화에 긍정적으로 본다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “저금리와 풍부한 부동자금이 서울 신축 단지로 유입될 가능성이 큰 만큼 집값 불안 조짐은 여전하다”며 “특히 서울 도심 내 신규 주택 공급을 하는 과정에서 개발 기대감을 타고 주변 지역의 집값이 다시 들썩일 수 있어 이를 잠재우는 것도 중요 과제가 될 것”이라고 조언했다.
- 전셋값 오르는데, 전세가율 왜 떨어졌지?
- [이데일리 정수영 기자] 서울 등 수도권의 ‘매매가 대비 전세가 비율’(전세가율)이 6년여만에 최저 수준을 나타냈다.4일 KB국민은행 리브온에 따르면 지난달 수도권 아파트 전세가율은 65.1%로, 2014년 3월(64.6%) 이래 6년1개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 수도권 아파트 전세가율은 2018년 10월 70%선이 깨졌고, 이후 지난해 1월부터 1년 4개월 동안 한 차례도 빠짐없이 매달 하락했다. KB시세 기준 지난달 수도권 지역별 아파트 전세가율은 서울 54.7%, 인천 73.1%, 경기 65.1%로 조사됐다. 서울은 2018년 11월 60% 밑으로 떨어진 이래 지난해 1월부터 1년 4개월째 하락세다. 인천은 지난해 75%대를 유지하다가 올해 들어 1월 75.0%, 2월 74.7%, 3월 73.6%, 4월 73.1%로 4개월 연속 떨어지고 있다. 경기지역 전세가율은 지난해 11월 72.0%에서 5개월 연속으로 하락했다. 특히 지난 3월 전세가율이 69.8%를 기록하면서 5년 1개월 만에 70%의 벽이 무너졌다.한국감정원 통계로도 수도권 아파트의 전세가율은 지난달 65.9%로, 2014년 2월(65.8%) 이래 6년 2개월 만에 가장 낮았다. 이는 같은 기간 수도권 주택의 전셋값 오름폭보다 매맷값 상승폭이 가팔랐기 때문으로 풀이된다. 하지만 앞으로는 상황이 달라질 수 있다. 정부 규제와 코로나19로 서울·수도권의 아파트 매매량이 감소하면서 매매 약세, 전세 강세의 장이 전개될 가능성이 높아서다. 이 경우 전국적으로 5∼6년 전 수준으로 떨어진 아파트 전세가율이 재상승하게 된다. 정부의 부동산 규제로 세금 부담이 늘어난 집주인들이 사실상 0%대 저금리에서 전셋값을 올릴 가능성이 커진 것도 전세가율 상승을 압박하는 요인이다.박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “매맷값 상승 폭이 큰 수도권 지역을 중심으로 전세가율 하락세가 이어지고 있다”면서도 “코로나19에 따른 전세 수요 증가와 저금리 상황을 고려할 때 앞으로 전세가율 하락이 둔화하거나 상승으로 전환할 수 있다”고 설명했다.
