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- [대박땅꾼의 땅스토리]살 사람 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 살 사람이 없으면 지가는 올라도 땅값은 떨어진다. 이유는 간단하다. 대한민국은 많이 발전해 국민소득 3만 달러 시대가 됐다. 하지만 현금 1억원을 움직일 수 있는 사람은 실상 그리 많지 않다.이 말은 향후 땅을 팔아야 할 때 현금 3억원을 주고 그 땅을 살 사람은 많지 않다는 것이다. 땅을 적절한 크기의 필지를 나누어 판다고 해도 수요를 찾기가 쉽지 않다.예를 들어 1억원으로 산 땅이 운 좋게 5억원으로 올랐다고 치자. 이제 매도자에게 5억원을 주고 내 땅을 사갈 임자를 찾기만 하면 된다.하지만 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 중개업소에 이 땅을 맡기면 몇몇 구입을 희망하는 사람들이 찾아오겠지만, 보통은 중개업소 측에서 입금가(지주에게 주기만 하면 되는 금액을 뜻한다)를 내려달라고 한다. 혹은 “지금 주변 시세가 평(3.3㎡)당 ○○만원인데 이보다 높은 가격으로 내놓으면 안팔린다”, “지금 매수자를 놓치면 다시 이 땅을 팔기가 어려워진다”며 이리저리 흔들 것이다.그러면 “지금 팔아야 하는데 살 사람이 몇 명 없으니, 어떡하지? 여유가 있어 이 땅을 가지고 있으면 그만이지만, 지금 팔아야 하는데 살 사람은 땅값을 내려달라고 하고…” 식의 고민을 하게 될 것이다. 그리고 대체적으로 땅값을 내려 팔게 된다. 지가는 올랐지만 땅값을 내려 팔아 그만큼 손해를 보게 되는 것이다.그러므로 초보 투자자들은 땅을 살 때 팔 생각부터 해야 한다. 팔기 어려운 땅은 아무리 지가가 올라도 환금성이 떨어져 나중에 발목이 잡힐 수가 있다.‘계란을 한 바구니에 담지마라’. 주식하는 사람들에게 금언으로 통하는 말이다. 땅이라고 무엇이 다를 것인가.땅은 면적에 따라 나름대로 장·단점이 있다. 하지만 초보 투자자일수록 땅의 미래 가치를 보고 잘 판단해 투자하되, 가급적이면 큰 땅보다 작은 땅을 여러 개 매입해 리스크를 분산시키는 것이 좋은 방법이다. 또 지가가 비싼 땅보다는, 아직 지가가 저렴한 땅이 지가 상승 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.예를 들어, 5필지를 투자했다면 한 필지만 성공해도 은행에 넣어 두기만 하는 것보다 나을 것이다. 2필지를 성공하면 자동차를 바꾸고, 집 단장을 새로 할 수 있을 것이다. 3필지를 성공하면 늘 관심뒀던 지역의 넓은 평수 아파트로 이사를 갈 수 있다.덜컥 땅 수익에 욕심을 내 개발 계획만 믿고 한 필지에 ‘몰빵’을 한다고 하자. 좋은 땅을 찾아 잘만 투자하면 3대 안에는 대박을 낼 수 있겠지만, 잘못되면 말 그대로 ‘쪽박’ 신세를 면치 못한다. 땅이 팔리지 않아 현금이 들어오지 않고, 자식들 등록금 대느라 허덕이며 힘겨운 노후를 보낼지도 모른다.결론은 간단하다. 땅을 살 때 ‘분산’해서 산다. 나중에는 ‘쉽게 팔 수 있는 땅’을 산다. 또 금액대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 사는 거다.
- 그린벨트 해제…“획기적이다” vs “정비사업 먼저”
- [이데일리 김미영·하지나 기자] 당정이 15일 서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 검토를 공식화한 데는 그보다 ‘획기적인’ 주택공급 확대방안이 없다는 판단이 깔린 것으로 해석된다. 그동안 가로주택정비사업과 같은 소규모정비사업 활성화, 도심지 철도부지 같은 유휴지 활용 공급방안 등을 다각도로 벌여왔지만 수요를 따라가지 못하자 내놓은 고육지책이란 평가다. 서울 주택 공급 확대에 청신호가 켜지면서 시장 과열의 진정 효과가 날 것이란 긍정적 기대와 2, 3기 신도시에 악영향을 끼치는 등 부작용이 있을 수 있단 부정적 시각이 동시에 나오고 있다. [이데일리 김정훈 기자]◇ 2018년 박원순에 막혔던 그린벨트…“해제 시 확실한 공급 신호” 그린벨트 해제는 정부가 저울질 중인 공급확대 방안 5가지에 ‘플러스 알파’로 제시됐지만 시장의 관심이 가장 큰 부분이다. 정부가 본격 검토에 들어간 5가지 방안보다 알짜배기 서울 땅에 대단지 물량 공급이 가능해서다. 그린벨트 상당수는 수요가 많은 강남 4구에 몰려 있다. 정부가 현재 검토 중인 방안은 △도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시 주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발·재건축 방식으로 사업시행 시 도시규제를 완화해 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트 공급 △도심 내 공실 상가·오피스 등 활용이다. 주택업계 한 관계자는 “지금 논의 중인 방안들은 곳곳에 조각조각으로 주택을 공급하는 방식이라 상대적으로 체감도가 낮다”며 “그린벨트를 푼다는 건 하나의 신도시를 조성한다는 것과 다름 없어 주택공급이 쉽고 공급 확대 신호를 확실히 줄 수 있다”고 했다.지난 정부에서도 그린벨트를 풀어 아파트를 대량 공급한 전례는 있다. 노무현 정부는 지난 2003년에 은평구 일대 359만3000㎡ 그린벨트를 22년 만에 해제하고 은평뉴타운을 조성해 1만4000여 가구를 공급했다. 이명박 정부는 송파구 거여동과 장지동 일대 그린벨트를 풀어 총 4만6000여가구 규모로 위례신도시를 조성했고, 서초구 내곡동 그린벨트 일부(88㎢)도 해제해 주택을 지었다. 분양 당시에는 아파트가 시세보다 20~30% 싸게 공급되면서 집값을 떨어뜨렸다. 이번 정부 들어서도 3기 신도시 대상지 상당수가 그린벨트 해제지역이다. 환경운동연합본부에 따르면 고양 창릉은 97.7%, 부천 대장은 99.9%가 그린벨트 지역이다. 정부는 앞서 지난 2018년 ‘수도권 신규 공공택지 공급 계획’을 구상하면서 서울 내 그린벨트 해제도 저울질했다. 하지만 당시 박원순 서울시장의 강경한 반대에 부딪혀 실현되지 않았다. 이번엔 그린벨트 해제 불가 입장을 고수해왔던 박 시장이 숨진 지 엿새 만에 해제 논의가 본격화됐단 점에서 공교롭다. 서울시는 이날도 그린벨트 해제에 부정적인 입장을 거듭 내비쳤다.[이데일리 김정훈 기자]◇“2,3기 신도시는 타격…정비사업 규제 완화 먼저 해야”서울 그린벨트 해제를 통한 주택 공급엔 우려의 목소리도 벌써부터 나오고 있다. 먼저는 조성 중인 2, 3기 신도시 조성 효과를 반감시킬 수 있단 가능성이 제기된다. 정부는 특히 서울과 인접한 인천, 계양 부천, 대장 고양, 과천, 왕숙 하남 등지를 3기 신도시로 지정해 서울 수요를 분산하겠단 복안이었다. 상대적으로 서울에서 더 멀고 낙후된 1기 신도시 주민들의 거센 반발에도 밀어붙인 개발계획이다. 하지만 서울 도심에 대규모 주택 공급을 한다면 수도권 신도시 대기수요가 서울로 몰릴 수 있단 지적이다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “어디 그린벨트를 해제해 어떻게 공급하느냐에 따라 다르겠지만 아직 진행 중인 2기, 3기 신도시가 타격을 입을 가능성이 크다”며 “정부에서 저렴한 가격에 공급하겠다고 했으니 서울을 선호하는 실수요자들이 수도권 신도시로 빠지지 않고 기다릴 것”이라고 했다.충분한 주택 공급을 통한 시장 안정이란 정책 목표를 얼마나 달성할 수 있을지도 미지수다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “남은 그린벨트 면적이 그다지 크지 않아 물량 자체가 얼마나 나올지 의문”이라며 “해제 후 토지 보상, 공급까지는 시간이 오래 걸려 현 정부에선 공급까지 불가능할 것”이라고 했다. 그러면서 “과거에도 그린벨트에서 해제된 땅에 지은 아파트들이 단기적으로만 집값을 떨어뜨렸을 뿐 이후 시세를 따라갔다”며 “길게 보면 집값 안정이란 효과는 없다고 봐야 한다”고 말했다. 주택업계 다른 관계자는 “땅값이 비싼 동네인데 토지보상이 이뤄지면 이 돈이 다시 부동산으로 유입돼 시장 과열을 일으킬 수 있다”고 짚었다. 정부가 재건축재개발 정비사업 규제 완화 카드를 먼저 써야 한다는 제언도 나온다. 윤지해 수석연구원은 “정비사업 규제 완화 방안이 있는데 그린벨트를 먼저 푸는 게 맞나”라며 “정비사업을 통해 일부 이익을 환수하고 공급량을 늘리면 되는데 정부가 이를 배제하고 다른 길을 찾는 게 한계”라고 꼬집었다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 “미래세대를 위한 유보지 성격, 서울 등 수도권의 허파역할, 이미 많이 훼손된 3급지 그린벨트 등 그린벨트 개발방향과 관련한 다양한 장단점이 담론으로 논의된 후 합의를 거쳐 그린벨트 해제안이 나와야 할 필요는 있을 것”이라고 했다. 세곡동 일대 개발제한구역. 사진=정두리 기자
- [빨강파랑]어떤 빌딩의 주인이 돼볼까
- [이데일리 권소현 기자] 리츠를 표현할 때 이런 표현 많이 씁니다. 5000원만 있으면 나도 건물주. 이런 컨셉으로 작년 리츠 투자가 상당히 핫했었죠. 일단 리츠가 뭔데 5000원으로 건물주가 될 수 있다는 걸까요?요새 서울에 집 한채 사려면 수억 있어야 하죠. 서울 아파트 중위값이 9억을 넘어선지 좀 됐습니다. 게다가 주택담보대출 문턱까지 높아져서 금수저가 아니면 스스로의 힘으로 집 한 채 마련하기 쉽지 않습니다. 꼬마빌딩이나 중형 빌딩은 말할 것도 없고요. 그런데 리츠는 투자자들한테 돈을 모아서 이런 빌딩을 삽니다. 그리고 임대료를 받으면 그 임대료를 배당 형태로 나눠주는 거죠. 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주들에게 배당해야하거든요. 리츠를 샀다면 그 빌딩의 아주 손톱만큼 지분을 갖고 있게 되는 것이고 임대료의 일부도 배당으로 받을 수 있는 겁니다. 한국에 리츠가 도입된 건 지난 2001년인데요. 도입 초기만 해도 소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 점 때문에 관심이 높았습니다. 그런데 상장된 리츠 투자해볼까 하면 상장폐지되고 하는 경우가 많았는데요. 리츠는 설립할 때부터 존속기간이라는 게 있거든요. 그게 만료됐거나 투자했던 자산을 매각했을 경우 상폐 수순을 밟게 되는 거죠. 결정적으로 리츠 시장의 신뢰도를 땅에 떨어뜨린 사건이 발생합니다. 자기관리 리츠였던 다산리츠가 2011년 상장 9개월 만에 횡령 배임 사건으로 상장폐지된 건데요. 골든나래리츠는 주가조작 의혹에 시달리기도 했습니다. 이렇게 난장판이 되니 정부와 거래소가 가만히 있었겠어요? 리츠에 대한 규제를 강화하고 상장 문턱을 높였죠. 그래서 리츠는 한동안 있는 듯 없는 듯 조용히 지냈습니다. 상당수 리츠가 상장폐지된 후 2011년 상장한 에이리츠와 2012년 상장한 케이탑리츠만 명맥을 이어가고 있었습니다. 그러다가 2018년부터 다시 리츠는 주목받기 시작합니다. 2018년 6월 이리츠코크렙이 사모에서 공모로 전환해 상장하면서 눈길을 끌었는데요. 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아 점포 5곳에 투자하는 리츠였습니다. 이어 8월에는 신한알파리츠도 증시에 입성했는데요. 신한알파리츠는 판교에 있는 알파돔시티 빌딩 6-4블록을 유동화한 겁니다. 신한알파리츠 상장 즈음에도 부동산 시장이 뜨거웠는데요. 주택으로 몰리는 투자수요를 분산하겠다며 국토교통부에서 리츠를 엄청 밀었었거든요. 기자단을 데리고 알파돔시티 팸투어도 다녀올 정도였습니다. 그리고 2019년 롯데리츠, NH프라임리츠가 잇달아 상장하면서 리츠 열풍이 불기도 했습니다. 2019년 10월 30일 상장한 롯데리츠, 당시 일반투자자 대상 청약에서 63.28대1의 경쟁률을 기록해 그때 시장 분위기로서는 엄청난 관심을 끌어모았습니다. 상장 첫날 당당히 상한가인 6500원까지 올라서 더 핫했구요. 그다음에 상장한 NH프라임리츠를 볼까요. 롯데리츠가 다져놓은 리츠 흥행 열풍을 타고 무려 317대1의 청약경쟁률을 기록했습니다. NH프라임리츠 역시 상장 첫날 상한가를 기록했구요. 그런데 올 들어 터진 코로나19. 리츠도 그 타격을 고스란히 받습니다. 코로나19로 인한 가장 큰 변화는 언택트죠. 재택근무를 해보니 이제는 오피스 공간이 필요 없어질 것 같고 기업들 어려우니 임대료 제대로 못 내는 경우도 생길 것 같고요. 대형마트나 쇼핑몰 가기 무서우니 죄다 온라인으로 주문해서 택배로 받고, 여행은 언감생심. 집콕이 대세가 됐죠. 국내에 상장된 리츠를 한번 볼까요. 대부분이 오피스빌딩이나 백화점, 마트, 쇼핑몰과 같은 리테일 건물, 혹은 호텔 등 레저입니다. 부동산도 종류가 참 많고 해외 증시 보면 리츠의 기초자산도 참 다양한데 하필 국내 증시에 상장돼 있는 리츠는 코로나19에 직접적인 타격을 입은 자산에 투자하는 경우가 대부분이었습니다. 올 들어 수익률을 한번 볼까요. 줄줄이 마이너스입니다. NH프라임리츠는 21% 넘게 떨어졌고 케이탑리츠도 20% 이상 하락입니다. 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, 모두투어리츠도 두자릿수 하락률이고요. 에이리츠마저 3%대 하락. 국내 상장한 7개 리츠가 모두 마이너스인 겁니다. 해외로 한번 눈을 돌려볼까요. 리츠의 종류가 엄청나고 시장 규모도 큽니다. 2020년 3월 기준으로 보면 미국의 상장 리츠 시가총액은 1조735억달러, 한화로 약 1295조원 정도입니다. 싱가포르는 584억달러로 70조원 정도 되고요. 미국에 상장된 리츠는 250여개 됩니다. 기초자산을 봅시다. 미국 아메리칸타워와 크라운캐슬은 코로나19로 더욱더 뜬 리츠를 보면 셀타워(통신기지국)을 기초자산으로 하고 있습니다. 미국은 워낙 땅이 넓어서 통신사가 개별 기지국을 세우기 어렵습니다. 그래서 통신 기지국 하나를 여러 통신사가 같이 쓰는데요. 통신사에게 전파설비 설치를 위한 통신타워를 임대하고 임대료를 받는 구조입니다. 5G 시대가 본격화되고 코로나로 언택트가 대세가 되면서 통신타워 임대 수요가 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 에퀴닉스, 디지털리얼티, 사이러스원은 데이터센터를 기초자산으로 하고 있습니다. 역시 코로나19 수혜 리츠죠. 에퀴닉스가 데이터센터 점유율 1위고 다음이 디지털리얼티인데요. 디지털리얼티를 예로 들면 12개국 198개 데이터센터로부터 임대료를 받습니다. 아마존 물류리츠인 프로로지스, 미국 전역 물류센터에 투자하는 스태그 인더스트리얼, 저온창고를 기초자산으로 하는 아메리콜드 등도 있고요. 코로나19 수혜로 꼽히는 이들 리츠의 올들어 수익률 한번 볼까요? 7월14일 종가를 기준으로 에퀴닉스는 22.8% 올랐고 디지털리얼티와 크라운캐슬도 각각 22.6%, 19.1% 상승했습니다. 사이러스원, 아메리칸타워도 두자릿수 상승률을 기록했네요. 국내 리츠 시장은 아직은 작습니다. 7개 리츠가 상장돼 있는데요. 시가총액 다 합쳐봐야 1조7500억원 정도 밖에 안됩니다. 그런데 하반기는 좀 기대를 해볼 만합니다. 하반기 상장 예정인 리츠는 무려 9개. 지금 국내 증시에 상장된 리츠가 7개니까 두 배 이상으로 늘어나는 셈인 거죠. 9개 리츠의 공모금액을 합해보면 2조원이 넘는데요. 지금 상장 리츠 시총 합계를 훌쩍 뛰어넘습니다. 그동안 오피스빌딩, 리테일에 치중해 있던 기초자산도 다양해집니다. 국내 첫 아파트 리츠로 불리는 이지스레지던스리츠는 인천시 부평구 십정2구역 주거환경개선사업 일환으로 조성된 부평더샵에 투자하는데요. 공공지원 민간임대주택입니다. 시세보다 임대료가 저렴하니까 들어오려는 사람 많을 것이고, 그러면 공실률은 낮겠죠. 그리고 요새 집값 엄청 오르는데 부평더샵 가치도 오를 테니 매각차익을 기대할 만도 하구요. 또 눈에 띄는 리츠는 해외 빌딩에 투자하는 제이알글로벌리츠와 마스턴프리미어제1호리츠인데요. 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀에 있는 파이낸스 타워에 투자합니다. 국내 첫 해외부동산 리츠인 셈입니다. 이 빌딩에는 벨기에 정부기관인 건물관리청이 입주해 있는데 벨기에 연방정부의 부동산 자산관리를 담당하는 기관이고 연방정부 예산으로 운영되니 월세 밀리거나 떼먹을 가능성은 낮겠죠. 게다가 임대차 계약기간은 2034년, 무려 14년이나 남았습니다. 중도 해지 옵션이 없어서 공실 리스크가 아주 낮다는 평가입니다. 마스턴프리미어제1호리츠도 프랑스 파리에 있는 크리스탈 파크에 투자하는데요. 이 리츠는 재간접 리츠입니다. 그러니까 마스턴유럽전문투자형사모부동산신탁제9호의 수익증권을 자산으로 편입해고 삼성증권이 펀드를 통해 보유하고 있는 크리스탈파크 셀다운 물량, 다른 미국 부동산펀드 수익증권도 담는데요. 크리스탈파크는 작년에 삼성증권이 9200억원 가량에 사들여서 국내 투자자들에게 셀다운(쪼개서 재판매)했습니다. 크리스탈파크는 이름에서도 알 수 있듯이 넓은 공원 같은 곳에 중앙 서비스 빌딩을 비롯해 16개 빌딩이 들어서 있습니다. 프랑스 파리 북서부 뇌이쉬르센 지역에 위치해 있는데요. 글로벌 컨설팅 회사죠. 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC) 프랑스 본사와 IFF, 암젠 등이 입주해 있습니다. 주유소 리츠인 코람코에너지플러스리츠도 특이한데요. 8월 5~7일 일반투자자 대상 공모청약을 진행하고 8월31일 상장합니다. 코람코는 지난해 현대오일뱅크와 손잡고 SK네트웍스 주유소 300여곳을 1조3000억여원에 인수했는데요. 코람코가 인수하고 현대오일뱅크가 임차해 운영하는 방식이었죠. 그때 인수한 주유소 중 187곳을 기초자산으로 한 리츠를 상장하는 건데요. 주유소를 임대하고 받은 임대료를 리츠 투자자들에게 배당하는 형식입니다. 물류센터 리츠도 좀 특이하죠. 이에스알켄달스퀘어 리츠인데요. 하반기 공모시장 대어로 꼽히기도 합니다. 서울과 경기·부산의 물류창고 등에 투자하는 국내 최초 물류리츠인데요. 요새 물류센터가 ‘언택트’(비대면) 문화 확산에 따른 수혜 자산으로 평가받고 있잖아요. 워낙 온라인으로 많이 시키니까요. 쿠팡과 마켓컬리, 위메프 등 국내 대형 이커머스 업체를 임차인으로 두고 있어서 안정적인 배당을 기대해볼 만하다는 평가입니다. 이들 리츠의 목표 배당수익률은 10년간 평균 6~8% 수준입니다. 배당을 보고 리츠를 샀는데, 가장 큰 리스크라면 바로 배당컷이겠죠. 코로나19로 어려워지니 공실도 발생하고 임대료 제때 못 내는 곳들이 생기면 배당이 줄어들 수 있습니다. 직전 배당기록이 있는 상장 리츠 중 올해 상반기에 배당금을 더 낮춘 곳은 없었습니다. 신한알파리츠 모두투어리츠 에이리츠 케이탑리츠는 전보다 배당금을 더 늘렸는데요. 해외에서는 배당컷에 나서는 리츠들이 좀 있습니다. 하지만 국내 리츠는 대부분 배당을 깎지 않을 것이란 전망이 높은데요. 리테일 리츠는 대형 유통사라는 확실한 임차인이 있어서 임대료가 계속 들어올 테고 최대주주 지분율이 높아서 최대주주들이 배당을 깎는 의사결정을 하지는 않을 것이란 거죠. 오피스 빌딩 리츠도 도심에 있는 대형 프라임 오피스 빌딩이 기초자산이라면 코로나19 경기위축 영향을 크게 받지 않을 것이란 전망이 나옵니다. 부동산 투자자문사인 로프틀리에 따르면 NH프라임리츠는 임대율 97.5%고 신한알파리츠는 99.8%입니다. 이리츠코크렙과 롯데리츠는 임대율 100%네요. 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 좀 걱정이긴 한데요. 호텔은 그야말로 코로나19 직격탄을 맞았으니까요. 그래도 올해 상반기 배당은 되레 늘렸으니 좀 지켜봐야할 것 같습니다. . 일단 배당수익률이 중요하죠. 그런데 배당을 꾸준히 유지하려면 기초자산을 봐야 합니다. 이 빌딩, 이 쇼핑몰 등에 공실이 생겨서 임대료가 줄거나 호텔 손님이 줄어 호텔 수익이 안나거나 하면 배당이 줄어들 수 있기 때문입니다. 오피스 빌딩은 특히 임차인이 확실한 곳인지, 임차계약은 얼마나 길게 맺었는지 등을 봐야 하고요. 임차기간이 짧아도 도심에 위치한 프라임 빌딩이라면 다음 임차인을 금방 찾을 수 있고 부동산 경기가 위축된다고 해도 빌딩의 가치가 크게 안 떨어지니 투자할 만 합니다. 임차한 이들 계약 만료기간이 일정 시점에 몰려 있는지, 분산돼 있는지도 중요합니다. 분산돼 있어야 리스크가 좀 덜하겠죠. 코로나19 이후 수요가 늘어날만한 부동산 자산을 기초로 하는 리츠를 찾는 것도 방법인데요. 5세대 이동통신 인프라, 데이터센터, 물류센터 등이 대표적이죠. 또 리츠 상장 전에 프리 IPO를 하는 경우도 있는데요. 미리 기관투자자들을 대상으로 투자자를 모집하는 겁니다. 이럴 때 연기금이나 운용사, 건설사들이 들어왔다면 아무래도 든든할 것 같습니다.
- [미리보는 이데일리 신문]160兆 한국판 뉴딜 선언…규제혁신 큰 숙제 남았다
- [이데일리 김미영 기자] 다음은 15일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-160兆 한국판 뉴딜 선언…규제혁신 큰 숙제 남았다-국회 정상화 합의 순항 여부 미지수-최저임금 8720원 코로나에 1·5% ↑-전세금 줄인상…세입자에 폭탄된 임대차3법-[사설] 오늘 우리는 옷깃을 여미고 ‘전쟁 영웅’을 보낸다-[사설] 기업경영 심기일전하라는 최저임금 타결△줌인&-오프라인 공룡의 디지털 혁신…“70% 경제가 뉴노멀, 업무 효율성 높여라”-16년째 “독도는 일본땅” 억지…정부, 일본에 엄중 항의△내년 최저임금 8720원-저소득층 고용 위협에 코로나 경제위기 덮치자…뒤늦게 속도조절 나서-‘최소한 동결’ 호소하던 경영계 “아쉽지만 수용”-한달간 9번 회의해 결정…올해도 최저임금위 졸속 논란△한국판 뉴딜 선언-디지털·그린·안전망 3대축 대전환…코로나 딛고 ‘선도국가’ 도약한다-재원 대책 빠진 ‘160조 뉴딜’…증세 불가피할 듯-“한달 전 정책 이름만 바꿔 발표”… 정부 ‘재탕·짜깁기’ 논란△한국판 뉴딜 선언-정의선 “전기차 리더로 도약”…한성숙 “데이터 댐 열어 4차산업 마중물”-文대통령 “한국판 뉴딜 성공 여부 속도에 달려”-3면 대형 스크린서 홍남기·조정식 PT 세계적 지식 콘퍼런스 ‘테드’ 방식 눈길△7·10 부동산대책 후폭풍-보유세 폭탄에 임대차3법까지…다주택자, 월세로 稅충당 움직임-고삐풀린 아파트 전셋값…서울 ‘55주 연속 상승’ 기록 세우나-“소급적용 안돼” 뿔난 임대사업자들 거리로△유동성 늪에 빠진 대한민국<中>-기업 살리려고 돈 풀었는데 부동산 폭등…고민 깊은 이주열-‘1경 8205조원’ 풀어 경제 심폐소생시켰지만…전 세계 ‘빚더미’ 부메랑△정치-김종인 “부동산 문제, 세금으론 못잡는다”…‘후분양제’ 해법 제시-국회 문 열지만…공수처·인사청문회 ‘시한폭탄’-통합당 ‘박원순 의혹’ 파상공세 청문회 요구…국조·특검도 거론-민감한 질문에 말아낀 이낙연…거침없이 발언한 김부겸-내일 ‘운명의 날’ 앞둔 이재명…무서운 상승세△국제-기업 도산 쓰나미에…美 대형은행들 2분기 순이익 ‘반토막’ 예고-코로나 방역성공 힘입어 中, 6월 수출 ‘깜짝 증가’-美 “회계협정 파기 임박”…中기업, 美증시 상장 어려워진다△경제-최저임금 역대최저 1·5% 올라도…‘3·1% 인상’ 고집하는 공무원노조-코로나 이후 카드결제 2%↓…금융위기 때보다 줄었다-‘팀코리아’ 꾸린 한수원…해외 원전사업 수주 총력적△금융-될성부른 핀테크 스타트업 육성 나선 금융사들-손병두 “아사아나 매각 시한 남았다”-금리 연 0·2%까지 하락…파킹통장, 예전같지 않네-국민연금 성실 납부자, 신용평가 점수 더 받는다△산업&기업-초격차로 초연결 경험…이재용 ‘6G 빅픽처’-“경영정상화 염원 담은 트레일블레이저, 북미 돌풍 자신”-농산물 사주고 물류기사엔 선물 최태원 ‘사회안전망’ 구축 온 힘-기술 혁신엔 ‘아군·적군’ 없다 LG전자 ‘오픈 이노베이션’ 강화-T맵 켜고 달린만큼 ‘쇼핑 포인트’ 쌓인다△소비자생활-2만원짜리 맥주 3일만에 완판…“신선함 무기로 수입맥주로 맞서겠다”-복날엔 보양식-신세계인터, 최고급 스킨케어 ‘스위스 퍼펙션’ 인수△수요 과학카페-화성 탐사 레이스, 모레 스타트…UAE·중국·미국 잇달아 탐사선 발사-8K 100배 화질…차세대 퀀텀닷 LED 핵심기술 개발-12월14일부터 이틀간 개기일식…11월30일엔 반영월식△이데일리가 만났습니다-中企 보조금 지원보다는 정부·민간이 펀드 조성, 투자 대폭 늘려야△증권&마켓기술株 사들이던 ‘해외 직구족’, 바이오株로 눈 돌렸다-세제개편에 움츠렸던 증권株…동학개미 덕에 ‘기지개’-잘나가던 그린뉴딜株 발표 당일엔 ‘우수수’△증권-기한 넘김 아시아나 M&A 표류…무산이냐 장기전이냐-특사경 첫돌…“수사력은 입증, 인력 보강됐으면”-소비 느는 아·태지역 성장 수혜주 투자해요-옵티머스 ‘포장’ 덕에 파산 면한 에스에프씨 상폐…주주들 “법적 대응”△Book-‘떼돈’ 번 23살 스타 유튜버의 기막힌 비밀-4·19와 5·18을 되새겨야 하는 이유-지금 우리가 믿는 지동설이 틀렸다면…-200자 책꽂이△영화 ‘반도’ 오늘 개봉-‘부산행’ 후 폐허된 반도에 단비 내릴까…열차 밖으로 나온 K좀비의 진화-“좀비보다 잔혹한 인간…야만의 세계를 그리다”-2주 뒤 ‘강철비2’ 개봉 현 시국과 묘하게 닮아△오피니언-[목멱칼럼] 조여오는 부채 올가미-[데스크의 눈] 은행에 CTO를 許하라-[기자수첩] 코로나 백신 개발 정부 지원, 생색내기 안돼-[e갤러리] 오세중 ‘움찔거리는 분홍’△피플-백선엽 장군, 6·25 당시 전투복 입고 잠든다-“배우·가수 등 인재 모은 카카오M 한해 15편의 영화·드라마 만들 것”-“공유주방 확대해 외식업 창업자 성공 도울 것”-우리은행, 소외계층 위한 공모사업 실시-[인사가 만사]-[명복을 빕니다]△사회-‘공무상 비밀’인데 피소사실 미리 안 박원순…靑·警 ‘진실게임’ 벌어지나-“박원순 정책 흔들림 없이 추진할 것…논란은 사적영역”-박사방 ‘범죄단체조직죄’ 적용 어렵다-코로나 지역감염 안정세…장마·휴가철, 삼삼오오 안돼요-구립대 女교수 비율 25%까지 높인다-인천 서구 수돗물서 벌레유충 나와 조사
- [오락가락 후분양]“늦더라도 ‘제값’ 받아야”…'강남캐슬' 부추긴 규제
- [이데일리 강신우 기자] “지금 분양하면 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 받아야 하니 평당(3.3㎡) 4000만원을 넘기 어렵겠지만 3년 뒤 후분양땐 7000만원까지 예상한다.”(삼성물산 관계자)삼성물산이 반포3주구 아파트 시공사 선정을 자축하고 있다.(사진=황현규 기자)주택도시보증공사(HUG)의 ‘깜깜이식’ 분양가 누르기와 분양가상한제 등 온갖 규제에 조합과 건설사 등 정비업계가 후분양으로 눈을 돌리고 있다. 당장 시세 대비 반값에 분양하는 것보다 후분양을 통해 제 가치를 찾자는 움직임이 강남권을 중심으로 일고 있다. 정부가 지난 2018년부터 후분양을 장려하고 나섰지만 2년이 지난 지금, 정부는 ‘사전청약’으로 방향을 돌렸고, 반대로 민간은 규제를 피하기 위해 고분양가 우려가 큰 ‘후분양’으로 우회하고 있다. 아파트 후분양이 주택소비자 보호라는 취지에서 변질되는 모습이다. ◇HUG 피해 후분양하는 ‘알짜단지’13일 정비업계에 따르면 지난 5월 삼성물산은 대우건설을 제치고 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 시공권을 따냈다. 삼성물산의 ‘100% 준공 후 분양’이라는 제안을 조합이 선택하면서다. 같은 달 포스코건설도 ‘금융비용 부담 없는 후분양’ 조건을 내걸어 GS건설을 누르고 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주에 성공했다. 후분양은 통상 주택공급에 관한 규칙 제15조에 따라 분양단지 전체 동의 골조공사가 완료된 때(약 전체공정의 60~70% 완료) HUG의 분양보증을 받지 않고 사업자 2곳 이상의 연대보증만 받아도 입주자를 모집할 수 있다. 다만 100% 준공 후 분양은 연대보증도 필요 없다.조합 입장에서 시간은 좀 더 걸리더라도 ‘제값’은 받아야겠다는 니즈와 재정비사업 공급부족으로 허덕인 건설사가 머리를 맞대 내놓은 고육책인 셈이다.앞서 대우건설은 지난 2017년 경기도 과천시 주공1단지(과천푸르지오써밋) 재건축 수주 당시 3.3㎡당 분양가 3313만원을 제시했지만 HUG의 분양가 규제가 심해 조합과의 약속을 지킬 수 없게 되자 후분양을 전격 결정했다. 결과는 좋았다. 3.3㎡당 분양가 4000만원에 분양, HUG가 제시했던 분양가 대비 1000만원 높은 금액으로 분양에 성공했다. 이뿐만 아니다. 일명 ‘지드래곤 펜트하우스’로 화제가 된 나인원 한남(민간임대)은 2017년 3.3㎡당 6360만원에 HUG의 분양보증을 신청했지만 HUG가 분양가 상한선을 4750만원으로 통보, 후분양으로 돌아섰고 결국 3.3㎡당 분양가를 6100만원으로 책정해 애초 HUG가 선분양 조건으로 제시한 분양가보다 30% 이상 비싼 가격에 분양 전환(2023년11월)할 예정이다.대형건설사 관계자는 “건설사의 높은 신용도를 활용해 1금융권 신용보증을 초저리에 받거나 건설사 자체 보유자금을 활용하면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 등을 받고 자금을 조달하지 않고도 공사비를 충당할 수 있다”며 “조합은 만족할 만한 분양가를 얻을 수 있고 건설사는 알짜 사업장을 따낼 수 있어 서로 ‘윈윈’효과가 있다”고 했다. 다만 오는 29일부터 분양가상한제가 전면 시행되면 후분양을 하더라도 HUG의 분양보증은 피할 수 있지만 분양가상한제는 적용된다. 작년 10월 분상제 시행 발표 이전 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 28일까지 분양가상한제를 적용받지 않는 ‘유예기간’이 종료되기 때문이다. ◇공시지가 상승분 분양가에 반영되나분양가상한제가 시행되도 민간에선 후분양 카드가 ‘유효’하다는 입장이다. 특히 강남권은 다른 지역에 비해 표준지공시지가 오름 폭(현실화율)이 커서 분양가상한제 산정시 포함되는 토지비 부문이 상승, 높은 분양가를 받아낼 수 있다는 판단에서다.삼성물산 관계자는 “분양가상한제에 가장 큰 영향을 주는 것이 토지비인데 토지비는 표준지공시지가를 적용받고 정부는 강남 등 상급지 중심으로 현실화율을 높이고 있어 보수적으로 매년 평균 8%씩 오른다고 했을 때 3년 뒤 분양가는 3.3㎡당 7000만원 초중반대까지 갈 것”이라고 했다 그는 이어 “후분양했을 때 자금 조달에 따른 금융비용 대비 분양가 상승분이 더 크다면 후분양을 안 할 이유는 없는 것”이라고 했다. 결국 공시지가 현실화율에 따른 땅값 상승분이 분양가상한 산정시 그대로 반영돼 분양가를 띄울 수 있다는 게 정비업계의 주장이다. 국토교통부는 작년 말 부동산 공시가격 현실화율 제고 방안을 발표하면서 토지 공시지가 현실화율을 작년 64.8%에서 7년 내 70%까지 올릴 방침이라고 박혔다. 올해 공시지가 상승률을 보면 서울 25개구 중 성동구(11.6%)가 가장 많이 올랐고 이어 강남구(10.54%), 동작구(9.22%), (송파구8.87%), 서초구(8.73%) 순으로 상승했다. 국토부 관계자는 그러나 “공시지가가 두 배로 오른다고 해도 분양가상한제에 따른 감정평가시 감정평가액 역시 2배로 뛰는 것은 아니기 때문에 후분양을 하는 조합이 원하는 만큼의 분양가는 기대하기 어려울 것”이라며 “또한 작년 10월 분양가상한제를 민간택지까지 확대하면서 감정평가시 합리성 검토까지 하도록 해 조합이 감정평가사를 의뢰, 의도한 대로 값이 나오지는 않을 것”이라고 했다. ◇후분양, 강남 진입장벽 더 높아질 것후분양제는 선분양으로 주택을 분양받을 경우 입주 시 하자를 수리받기 어려운 상황을 개선하기 위해 추진됐다. 그러나 특정 지역 집값만 들어 올리는 ‘역효과’가 발생할 것이라는 우려가 나온다. 사실상 규제에 떼밀린 후분양은 강남권 등 땅값이 비싼 일부 재건축 사업장 위주로 제한되고 건설사도 자금력이나 신용도가 높은 대형건설사만 수주에 참여할 수 있기 때문에 ‘강남’의 진입장벽만 더 높아질 것이라는 분석이 나온다. 현재 강동구 둔촌주공(지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구)도 HUG가 3.3㎡당 분양가 2970만원이라는 주변 시세대비 ‘반값 로또분양가’를 제시하자 후분양을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 조합 측은 3.3㎡당 3550만원의 분양가가 적정하다는 입장을 밝힌 상태에서 지난 9일 임시총회마저 무산, 일반분양은 기약없이 미뤄졌다. 이로써 후분양으로 돌아선 것 아니냐는 관측이 나온다. 정비업계 관계자는 “HUG의 독점적 분양보증과 분양가상한제 등으로 정부가 분양가를 억누르면서 땅값이 비싸 사업성이 좋고 공시지가가 가파르게 오르는 지역 위주로 후분양 바람이 거세질 것”이라며 “실거주 서민들이 강남권 등 상급지로의 이동은 더욱 어려울 전망”이라고 했다.
- [7·10대책]김현미 대신 '공급 칼자루' 쥔 홍남기
- [이데일리 김용운 기자] “국토부 혼자서 할 수 있는 작업이 아니기에 기재부 등 여러 부처와 TF를 구성해 협업 하기로 했다.”서울과 수도권의 집값을 잡기 위해 국토교통부 대신 기획재정부가 직접 나선다. 기획재정부가 주택공급의 기반인 택지조성의 키를 잡으면서 중앙부처 차원의 공급대책이 빠르게 마련될 전망이다. 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 7·10 대책을 발표하고 있다(사진=노진환 기자)홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 10일 정부서울청사 본관에서 열린 ‘주택시장 안정 보완대책’ 브리핑에 참석해 “주택공급 대책과 관련해 부지에 주택만 건설하는 문제가 아닌 여러 가지 부지를 개발하고 찾는 작업도 있다”며 “국토부 혼자 할수 있는 작업이 아니기에 여러 부처 장관과 같이 TF를 구성해 협업하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 국토부 1차관이 중심이 되는 실무지원단을 구성하고 홍 부총리가 직접 주택공급확대 TF팀장을 맡아 부처 간 업무를 조율해 택지조성 등의 작업에 나서기로 했다. ◇홍남기 경제부총리 주택공급확대TF팀장 맡아…택지공급 등 직접 챙겨이날 주택시장 안정 보완대책에서 나온 공급대책은 △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발, 재건축 방식 사업시 도시규제 완화 통해 청년 및 신혼부부용 공공임대, 분양아파트 공급 △도심내 공실 상가 및 오피스 등 활용 등 크게 다섯 가지다. 문재인 대통령이 지난 2일 발굴해서라도 주택공급을 늘리라는 지시 이후 서울과 수도권 내 그린벨트 해제, 3기 신도시 내 추가 가구 증대, 서울시내 유휴부지 등의 공급과 영구임대재개발 등이 거론되었다. 이 외에 공공재개발과 재건축 방식 사업 시 규제 완화 통한 공급 확대와 도심 내 공실 상가 및 오피스를 주거용으로 전환해 서울 도심 내 1~2가구를 위한 공급을 비롯해 3기 신도시 내 사전청약 확대는 지난 5·6 대책 당시 나왔던 공급 방안이었다.따라서 이날 나온 ‘공급 방안’에서 서울 강남권 재건축 아파트 용적률 상향 등 시장에서 요구하는 공급안이 나오지는 않았다. 김현미 국토부 장관도 “5가지 대안 속에서 구체적인 대안 작업을 해나갈 것”이라며 “공급대책은 중앙부처 혼자만 할 수 있는 게 아니라 지방자치단체와의 협의를 통해 해야한다”며 추가 대책을 시사했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 7·10 부동산 대책을 발표하고 있다(사진=노진환 기자)부동산 및 도시계획 전문가들은 이날 7 ·10 대책에서 홍 부총리가 주택공급확대FT팀장을 맡아 택지조성 등을 직접 조율하겠다는 것에 주목하고 있다. 사실상 서울 내 택지로 공급할 땅이 없고 훼손된 그린벨트를 풀어 주택을 공급하라는 여론이 우세한 상황에서 서울시와 수도권 등 전국의 국공유지를 총괄적으로 관할하는 기재부가 전면에 나섰기 때문이다. ◇국공유지·그린벨트 등 신규 택지조성 등에 힘 실을 듯김현수 단국대학교 도시계획부동산학부 교수는 “공공기관의 이전적지, 철도부지, 도시계획시설부지 등을 활용해 서울 도심 내 주택을 추가로 공급할 수 있다”며 “그러나 한국철도와 한국철도시설공단 및 국유재산을 담당하는 기재부와 협의가 어려워 개발이 지지부진했던 상황에서 홍 부총리가 주택공급확대TF팀장을 맡았다는 것은 정부가 이들 부지를 활용한 주택공급에 속도를 내겠다는 의지로 보인다”고 말했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 “이번 대책에서 공급 관련 대안으로 나온 내용은 지금까지 나왔던 대책들을 기반으로 하고 있다”며 “이번에야말로 여러 분야 전문가와 협동해 구체적인 공급대책을 내야 하는 상황에서 홍 부총리가 직접 주택공급확대FT팀장으로 등장한 것은 눈여겨 볼만한 지점이다”고 말했다.다만 기재부가 나선다고 해도 ‘4기 신도시’ 같은 서울 인근 대규모 신도시를 공급하기는 사실상 어려운 상황이다. 양주 회천, 파주 운정, 인천 검단 등 2기 신도시 중 아직 택지조성이 끝나지 않은 곳도 있는데다가 3기 신도시는 아직 택지조성 삽도 뜨지 못했다. 국토부 내부에서도 대규모 택지조성에 따른 신도시 공급은 현재 고려하지 않고 있다. 따라서 현재는 서울 인구 500만 시절이었을 때 만든 개발제한구역(GB)의 훼손된 3등급 지역들을 풀어 저밀도 개발로 주택을 공급하는 방안이 도시계획학계에서는 힘을 얻고 있다. 국토부 관계자는 “나온 방안을 바탕으로 앞으로 몇만 가구를 신규로 공급하겠다는 목표치는 세우는 단계다”며 “현재 상황에서 3기 신도시의 쾌적성과 친환경 등을 고려해 용적률을 조정, 공급 물량을 확대하는 것을 고려하고 있고 구체적인 목표치들은 다시 국토부에서 마련할 예정이다”고 말했다.
- 그린벨트 해제하나…꿈틀대는 강남세곡·서초내곡 땅값
- [이데일리 정두리 기자] “(주택)공급 늘리려는 정부 의지가 이렇게 강한데 이번에는 해제되지 않겠나.”지난 9일 찾은 서울 강남구 세곡동 개발제한구역(그린벨트). 2호선 강남역에 내려 물어물어 찾아간 그곳은 서울 강남이란 사실이 믿기 어려울 지경이다. 관리가 되지 않은 땅이라 곳곳에 잡초들이 무성하다. 한 곳에는 용도가 불분명한 비닐하우스가 세워져 있다. 강남구 그린벨트는 세곡동과 자곡동 경계에 걸쳐 있다. 남쪽으로는 LH강남아이파크가, 서쪽으로는 LH강남8단지가 우뚝 솟아있다. 세곡동 방면으로는 강남LH e편한세상아파트, 강남한신휴플러스6단지 아파트가 보인다. 강남 명문학군으로 평가받는 세곡초등학교, 풍문고등학교도 멀지 않다. 세곡동 일대 개발제한구역. (사진=정두리 기자)문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부 장관에게 “발굴해서라도 주택 공급량을 늘리라”고 지시한 이후 그린벨트에서 해제되는 것 아니냐는 기대감이 커지고 있다. 서울시의 개발제한구역 지정 현황에 따르면 서울 시내 그린벨트는 149.13㎢ 규모 가운데 서초구(23.88㎢)가 가장 넓다. 이어 강서구(18.91㎢), 노원구(15.90㎢), 은평구(15.21㎢), 강북구(11.67㎢) 등이다. 이 중 유력한 후보지로 강남구 세곡동을 비롯한 수서역 일대, 서초구 우면·내곡동, 강서구 김포공항 등이 꼽힌다. 인근 토지거래 전문 중개업계에 따르면 그린벨트 해제 가능 소식에 매수문의가 크게 늘고 있다. 다만 아직 확정되지 않은 상황이라 실제 거래로 이어지지는 않는 모습이다. 강남구 세곡동 인근 A공인중개업소 대표는 “개발제한구역이 풀려 택지지구로 개발하면 보상 호재가 있지 않을까 하는 기대감에 매수 문의는 확실히 늘었다”면서 “현금부자나 투자자들의 임야에 대한 관심이 상당하다”고 말했다. 이미 그린벨트 토지 거래액은 역대 최고치를 찍었다. 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 따르면 지난해 서울 지역 내 그린벨트 토지 총거래액은 전년(1886억5835만원)보다 31% 늘어난 2474억5843만원으로 집계됐다. 총 거래건수는 984건이다. 올해 6월 현재 기준 그린벨트 토지 총거래액은 824억7328만원, 거래건수는 441건이다.(실거래 신고 기간은 계약 후 30일 이내라 수치가 더 늘어날 수 있다.)이창동 밸류업 리서치팀장은 “최근 내곡동 그린벨트 토지는 3.3㎡당 1270만원, 자곡동은 3.3㎡당 1073만원에 거래되는 등 고점을 찍은 상태라 큰 호재를 기대하기는 어려울 수 있다”면서 “오히려 그린벨트 인근 주변 땅이 매력적일 수 있다”고 설명했다.강남 세곡동 일대 제발제한구역. (사진=정두리 기자)이 같은 기대심리와 달리 박원순 서울시장은 그린벨트 해제를 거듭 반대하고 있다. 그러나 문 대통령이 직접 나선 만큼 국토부가 직권으로 그린벨트 해제에 나설 수 있다는 가능성에 업계의 이목이 쏠리는 상황이다. 이와 관련 서울시도 시 차원의 입장을 정리해 다음 주 중 발표할 것으로 전해진다. 그린벨트 해제 시 경우의 수도 살펴야 한다. 우선 해제가 수용되는 경우 금액으로 보상받을 수 있어 통상 공시지가의 1.5배에서 많으면 1.8배 정도를 받는다. 또 일정한 요건을 갖추면 이주자택지를 받는 경우가 있다. 이주자택지는 공익사업으로 수용되는 토지에서 사업을 열람공고하기 1년 전부터 살고 있는 원주민들이 받을 수 있는 땅을 말한다. 그린벨트가 해제되면서 기존 건물을 옮겨서 다시 지을 수 있는 이축권을 행사할 수도 있다. 주변 지역에 대토를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “이주자택지는 싸게 공급받아 작은 건물을 지어 프리미엄을 얹어 다시 되파는 경우가 많다”면서 “그린벨트가 아닌 주변지역에 이축권 역시 프리미엄을 얹어 사고 팔기도 한다”고 설명했다.다만 공급확대에 큰 효과를 기대하기 어렵다는 의견도 있다. 신태수 지존 대표는 “그린벨트를 풀면 공급 효과가 가장 큰 지역은 강남권이나 세곡동은 면적도 크지 않고 고도제한도 있어 대규모로 푸는 것은 힘들 것”이라고 예상했다. 그러면서 “현실성으로 볼 때는 GTX라인이면서도 면적도 적당한 대곡 역세권이 떠오를 수 있다”고 했다.
- '추가 공급' 정부가 꺼낼 수 있는 3가지 카드는?
- [이데일리 김용운 기자] “추가 공급 물량을 발굴하라” 대통령의 한마디에 주무부처인 국토교통부가 우왕좌왕 분주한 모습이다. 남아 있는 2기 신도시를 뒤로하고 3기 신도시 5개 지구 개발계획을 발표했지만 아직 첫 삽도 못 뜬 상황이다. 추가로 지난 5월 ‘수도권 공급활성화 방안’을 발표, 2022년까지 서울 도심에 7만가구 부지를 확보하겠다고 밝혔다. 이 계획도 시작조차 못한 가운데 추가로 대규모 주택을 건설할 부지를 확보해야 하는 상황이다. 전문가들은 정부가 꺼내들 수 있는 ‘추가 공급’ 카드로 3가지를 꼽고 있다. ◇“재건축·재개발 용적률 높여야” 서울의 주택수요를 해소할 가장 쉬운 방법으로는 용적률 상향을 통한 고밀개발이 꼽힌다. 집 지을 땅이 부족한 서울에선 기존 주택단지 재건축·재개발시 용적률을 대폭 높여 주택을 대량으로 공급하는 방법밖에 없다는 것이다. 염재호 SH미래도시포럼 대표는 “서울 강남 등의 주거 선호지역에 용적률과 층고 제한 규제를 철폐해 100층짜리 아파트를 지을 수 있도록 허용해야 한다”고 주장했다. 이혁주 서울과학기술대학교 교수는 “서울시 아파트 단지는 현재보다 50% 정도 용적률을 높이는 것이 최선”이라며 “고밀화를 허용하면 주택 공급을 확대해 집값을 크게 낮추고 임대주택 공급을 늘릴 수 있다”고 주장했다. 김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 “현재 용적률을 산정하는 기준 자체가 과거 도로교통 체계를 중심으로 했을 때의 기준으로 GTX와 지하철 등이 계속 늘어나는 서울의 지금 상황과는 맞지 않다”고 지적했다. 현재도 서울시가 용적률을 완화하는 방안은 추진하고 있다. 서울시 관계자는 “지난해 ‘서울시 도시계획 조례’를 개정해 2022년 3월까지 한시적으로 용적률 관련 규제를 완화했다”며 “상업지역의 주거용 용적률(400%→600%) 및 준주거지역 용적률(400%→500%)을 높일 수 있게 했다”고 말했다. 다만 늘어나는 용적률의 절반 이상은 임대주택으로 지어야 해 조합이나 사업자들이 부담을 느끼고 있는 상황이다. 지난 2월 27일 청와대에서 문 대통령과 김현미 국토부 장관이 업무보고에 입장하는 모습. (사진=연합뉴스)◇그린벨트 해제를 통한 신규택지 개발개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 신규택지 공급도 유력하게 거론되고 있다. 이명박 정부 당시에도 그린벨트를 해제해 보금자리 주택을 대거 공급한 바 있다. 현 정부도 지난 2018년 9월 그린벨트 해제를 검토했다. 당시 김현미 국토부 장관은 “서울시와 이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 해제하는 방안을 협의하겠다”고 밝혔다. 하지만 해당 지자체나 환경단체 등의 반발로 무산됐다. 서울시는 여전히 반대입장이다. 이정화 서울시 도시계획국장은 5일 이데일리와의 통화에서 “그린벨트는 한 뼘도 훼손해서는 안되고, 훼손된 부분은 원상회복 시켜야 한다는 게 기본 입장”이라며 “물론 결정권한은 국토부에 있지만, 지자체 동의 없이 해제하긴 어려울 것”이라고 반대 입장을 밝혔다. 지자체의 반발을 우려해 국토부는 현재 LH를 통해 그린벨트 내 땅을 일부 매입해 둔 상황이다. LH 관계자는 “현재 25.2㎢ 규모의 그린벨트 땅을 매입했다”며 “경기도에만 11.38㎢, 서울 0.43㎢, 인천 0.88㎢ 규모의 부지를 보유중”이라고 밝혔다. GTX 환승역 주변 택지 고밀개발도 유력하다. 유력하게 거론되는 곳이 GTX-A노선의 대곡역과 용인, GTX-B노선은 별내와 평내호평, 마석 GTX-C 노선인 덕정 등이다. 과거 보금자리 지구 중 취소됐던 광명시흥, 하남감북지구의 부활도 거론되고 있다. 광명시흥은 9만4000가구 규모였고, 하남감북은 2만가구 규모로 신규 주택이 들어설 예정이었다. ◇2기 신도시 및 3기 신도시 규모 확대국토부 내에서는 2기 신도시 및 3기 신도시 규모 확대 방안이 나오고 있다. LH에 따르면 2기 신도시 중 △양주회천(414만㎡) △인천검단(579만㎡) △파주운정3(715만㎡) △화성동탄2(194만㎡)△위례(514만㎡)등이 아직 미매각 부지로 남아 있다. 해당 지구 사업을 서둘러 진행하고, 지구단위계획 변경 등을 통해 기존에 계획했던 공공주택 물량을 더 늘리는 방안도 고민하자는 얘기가 국토부 내부에서 나오고 있다. 현재 지구지정 등이 거의 마무리 된 3기 신도시의 경우 단독주택용지나 블록형단독주택 용지 대신 공동주택 용지를 더 확보하자는 목소리도 나오고 있다. 다만 걸림돌은 남아 있다. 국토부 관계자는 “3기 신도시는 처음부터 저밀도로 개발할 계획으로 세워졌고, 자연보호구역이나 문화재 관련 상위법에서 제시한 고도제한이 걸려있어 용적률을 높이는 방법이 쉽지 않다”고 말했다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]공동투자 적극 활용하되, 개별분할 하라
- [전은규 대박땅꾼Lab 소장] 대부분의 사람들이 부동산 투자라고 하면 많은 금액이 필요하다고 생각한다. 특히 토지 투자는 일반 주택 투자보다 더 많은 금액이 필요하다고 생각한다. 사실 일반서민들이 현금으로 5000만~1억원을 갖고 있다는 것은 쉽지 않다.하지만 토지 투자를 하겠다는 의지만 있다면, 소액으로도 얼마든지 투자가 가능하다. ‘공동투자’를 하면 된다.특히 공동투자는 지금과 같은 부동산 불황기에 빛을 발한다. 이런 시기에 대출을 무리하게 받는다거나, 거액을 들여 사업체에 몰빵(표준어: 몰방, 총포를 한꺼번에 집중해 쏘는 것) 한다면 리스크가 커질 수 있다.실제로 필자도 소액으로 투자하고 있고, 필자의 도움을 얻어 투자하는 투자자들도 소액으로 투자해 높은 수익을 얻어가고 있다. 1억원 이하의 금액으로, 혹은 5000만원 미만으로도 얼마든지 토지 투자를 할 수 있다.1년전, 필자와 투자자 4명은 새만금 개발 사업지 진행되고 있는 전북 부안군 부안읍 봉덕리 땅에 투자했다. 그 땅은 교차로에 있는 길쭉한 모양의 땅이었다. 길에 길게 붙어있던 그 땅은 1100평으로 평(3.3㎡)당 22만원에 매물로 나와 있었다. 필자는 봉덕리가 부안에서 가장 많은 아파트가 들어선다는 사실을 알고 있었고, 5명은 과감히 그 땅에 투자했다. 한 사람당 220평씩 나눠 가졌고, 5000만원의 투자금이 들었다. 1년이 지난 지금 그 땅은 평당 30만원 수준을 보이고 있다.혹자는 공동투자를 하려는 투자자들이 있다면 ‘짐 싸서 다니면서 뜯어말리겠다’는 사람들도 있다. 처음에 의견이 서로 잘 맞아 공동투자를 했다 하더라도, 나중에 매도할 때 의견이 충돌해 예상했던 매도 시기를 놓치거나 개개인이 생각하는 예상 수익률이 달라 투자금액이 그대로 묶일 수 있기 때문이다. 그들의 말도 맞다. 즉, 공동투자는 잘 쓰면 ‘약’이 되지만 ‘독’이 될 수도 있다.그래서 더욱 더 철저한 시스템이 필요하다. 투자 기간과 예상 수익률을 정확히 명시하고 변호사의 공증을 받아야 한다. 투자기간이 종료 되거나, 예상 수익률이 달성하면 매도를 해야 한다.공동투자자들 간의 신뢰와 약속도 중요하다. 그렇지 않을 경우, 공동투자는 실패로 끝날 가능성도 있기 때문이다. 예컨대 공동투자자 중 한 사람이 다른 투자자들을 배신하고, 몰래 파는 경우도 생길 수 있다.몇 년 전, 어떤 투자자 5명이서 2000만원씩 공동투자를 했다. 그 땅은 그 동안 땅값이 3배 이상 상승했다. 공동 투자자 5명 중 한명이 다른 4명의 인감을 도용해 중간에 땅을 팔고 자취를 감췄다. 다른 투자자의 집이 경매로 넘어가기도 했다.이러한 일을 방지하기 위해 공동투자 시스템을 주도하면서도, 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 것이 중요하다.
- [김유성의 금융CAST]日거품경제…화려했지만 참혹한
- [이데일리 김유성 기자] 저금리 시대에 자산 거품은 피할 수 없습니다. 일본이 그랬고, 미국이 그랬습니다. 영국 런던의 집값이 그렇게 살인적인 것도 (여러가지 이유가 있지만) 금리가 낮은 점도 한몫 합니다. 대출 금리가 낮을 수록 돈은 빌리기 쉽고, 대출이 쉬울 수록 집값 등 덩치가 큰 자산의 가격은 오르기 마련입니다. 어찌보면 현 정부가 20번 넘게 부동산 가격 잡기 정책을 내놓는 것도 바보 같은 일일 수 있습니다. 넘치는 유동성을 규제라는 장벽으로 막는데는 한계가 있으니까요. 그럼에도 정부는 억지로 억지로 부동산 가격 상승을 잡으려는 이유는 무엇일까요. 간명합니다. 실물 경제가 성장하지 않는 와중에 오르는(폭등하는) 자산 가격은, 우리 경제에 치명적인 내상을 남길 수 있어서입니다. 꼭대기가 높아질 수록 골이 깊어지는 것처럼, 자산 거품이 크게 형성될 수록 붕괴 후 후유증은 크기 마련입니다. 히말라야 산의 꼭대기와 골짜기 (출처 = 이미지투데이)일본 경제에 대해서 얘기해보려고 합니다. 자산 가격의 꼭대기까지 갔다가 깊은 골짜기로 떨어졌던 일본 경제 얘기입니다. 1945년 패전 후 일본은 1950년 한국전쟁 덕을 톡톡히 봅니다. 미국이 일본을 재무장하는 계기가 됐던 것입니다. 소련과 중국 등 공산주의 세력에 호된 맛을 본 미국 입장에서는 일본을 자유민주주의 최전선으로 둘 필요가 있었습니다. 농업국가로 떨어질 뻔했던 일본은 한반도에서 흘린 한국인과, 미국인, 중국인, 그외 UN군의 피로 일어설 수 있었던 것이죠. 일본은 미국의 원조가 들어오면서 고도 성장을 구가합니다. 2차세계대전 때 항공모함을 만들어 대단위 해군전단을 운영할 수 있었던 산업 인프라, 미 해군도 떨게 만들었던 전투기를 만들었을 정도의 기술력이 있었던 터라, 이들의 산업 회복 속도는 다른 어떤 나라보다도 빨랐습니다. 독일이나 소련, 미국과 비교하면 조악한 수준이지만 탱크도 만들었습니다. 태평양 전쟁에서는 미국 경전차보다도 가벼워, 조롱의 대상이 되었지만, 중일 전쟁에서 국민당군을 휩쓸고 다녔지요. 이런 하드웨어적인 면 외에 소프트웨어적인 면이 있습니다. 일본이 서구와 어깨를 나란히 하는 산업국가로 성장했지만, 그 과정에는 서구 자본주의와는 분명 다른 면이 있었습니다. (요 부분은 에드워드 챈슬러가 쓴 ‘금융투기의 역사’에서 상당 부분 발췌해 왰다는 점을 말씀드립니다. 좀더 일본에 대해서 알고 싶으신 분이 계시면, 현대 일본과 맞을지 모르겠으나, 2차대전 종전후 일본인들의 양태를 설명하기 위해 쓰여진 명저 ‘국화와칼’도 추천드릴게요. )서구 자본주의의 기본 틀은 개인주의입니다. 시장경제를 유지하는 틀은 개인의 이기심이 전제된 이윤추구에 있다는 것입니다. 자본주의가 더 크게 잘 발달하기 위해서는 각 개인의 이윤 추구가 보장돼야한다는 게 깔려 있습니다. 반면 일본의 자본주의는 서구 자본주의와는 다릅니다. 개인보다는 집단과 자신이 속한 지역·씨족 커뮤니티를 우선한다는 점에서 그렇습니다. 일본은 전통적으로 지역 영주(다이묘)가 지배하는 나라입니다. 야쿠자가 자기의 영역을 갖고 그 안에서 경영을 하는 것처럼 다이묘는 각 지역에서 영주로서 권력을 행사하고, 그 안의 무사들과 농민을 다이묘의 보호를 받으면서 그에게 충성을 다했습니다. 일본 무사이런 전통은 2차 대전 후에도 이어집니다. 나에게 일자리와 월급을 주는 기업주가 다이묘처럼 충성을 다해야하는 대상이 된 것이죠. 심지어 그 회사에 다니는 노동자들을 회사 이름으로 부르는 전통이 있을 정도였다고 합니다. 예컨대 이런 식이죠, 도요타 자동차에서 일하는 노동자를 ‘도요타 상’이라고 부르는 것이죠. 평생직장이란 개념도 여기서 나왔습니다. 노동자는 다이묘 격인 기업주에 최선을 다하고, 기업주는 노동자의 생계를 책임집니다. 형태만 달라졌을 뿐 막부 시대의 행정구역 ‘번’과 크게 달라 보이지 않습니다. 다이묘 간에도 서열이 있듯 기업 간에도 서열이 있습니다. 소규모 다이묘가 대규모 다이묘에 충성을 다하는 것이죠. 최고 다이묘가 쇼군이 됩니다. 각 기업들은 각 산업 계열 안에서 서열화되고 이것은 ‘게이단렌’의 서열 속에 배치됩니다. 일사분란한 기업 서열도 막부 체제 하 다이묘 시대와 비슷한 것이죠. 서열이 생기면 이를 유지해야할 제3자도 필요합니다. 바로 권위이자 명분입니다. 막부 시대 때는 일왕이 이 역할을 했습니다. 현대에 들어와서는 정부가 이런 서열 유지하는 신호등 역할을 했습니다. 기업들을 대상으로 행정 지도를 하는 것이죠. 예컨대 이런 식입니다. 관료들은 인허가권과 세금 감면, 정부조달 계약 배분 등을 무기로 기업을 설득하거나 윽박지릅니다. (어디서 많이 본듯 하죠. 우리나라에서도.) 정부는 말 잘 듣는 기업을 키우기 위한 여러 정책을 씁니다. 일본인이 한 저축을 저리로 몰아서 기업들에 공급해주는 것이죠. 시장금리보다 싼 이자율로 대기업에 우선 대출을 해주는 형태입니다. 그것 뿐만이 아닙니다. 수입 제한 조치를 정부가 적절히 합니다. 통관 과정을 까다롭게 하는 식으로 해서 수입 물품이 자국 시장에 들어오는 것을 통제하죠. 그러면서 일본 기업들에게는 이 수출을 잘하도록 장려합니다. 이런 구조는 1980년대까지 잘 유지됩니다. 경쟁을 지양하고, 투기를 죄악시 하는 게 일본의 기업 문화였습니다. 관 주도의 경제 정책, 경쟁을 최대한 배제한 기업간 서열 문화는 일본의 고도 성장을 극대화시켰습니다. 지금의 중국이 그러하듯, 1980년대 일본도 미국을 위협합니다. 일본이 미국을 대상으로 거두는 무역수지 흑자 역시 대규모로 늘죠. 급속도로 성장하는 2인자와 정체된 1인자간 구도가 1980년대 발생하게 됩니다. (1980년대에는 미국과 일본, 2000년대에는 미국과 중국) 남는 돈이 넘치자 일본 기업들의 해외 자산 쇼핑이 시작됩니다. 1980년대 일본은 채권 대국, 자산대국, 금융대국으로 성장합니다. ‘투기’에 눈을 뜬 것입니다. 일본 정부는 이런 기업들을 위해 금융 규제를 완화했습니다. 기업들이 합법적으로 각종 증권 거래를 하게 한 것이죠. 또 기업들이 보유 자산의 가치를 회계처리할 수 있도록 허용했습니다. 적자가 쌓여 망해가는 기업이라고 해도 땅을 많이 갖고 있으면 건실한 기업으로 분식되는 것이죠. 1985년 기업들의 투자금융 계정은 9조엔이었는데 1989년 40조엔이 됩니다. 투자금이 모이니 자연스럽게 자산의 가치는 올라갑니다. 자산은 한정돼 있는데 돈싸들고 와서 ‘살게요’라는 사람이 늘어난 덕분이죠. 1980년대 풍요로웠던 일본 사회상을 잘 보여줬던 코카콜라 광고 캡처 화면부동산을 팔지 않고 보유만 하고 있어도 기업들의 가치는 빠르게 올라갑니다. 수익률이 올라가는 것이죠. 물건을 팔아 어렵게 돈을 버는 것보다 손쉽게 수익을 올립니다. 개인들은 이를 보고 자산 시장에 뛰어듭니다. 재테크라는 명목 아래 말이죠. 1980년대 일본 기업들의 돈놀이와 맞물려 도쿄 증시는 활황을 맞습니다. 주가가 상승하면서 수익률이 높아지고, 또 유동성이 투입되고. 전형적인 거품이 형성된 것이죠. 사실 이때 일본 기업 제품의 국제 가격 경쟁력이 낮아진 것도 있습니다. 1985년 미국과의 플라자합의를 통해 엔화 가치를 높이면서부터입니다. 기업들이 예전보다 수출이 쉽지 않게 되면서, 이런 돈놀이는 더 환영받게 됩니다. 실제 일본 기업들의 영업이익이 감소하고 있다는 점에는 아무도 관심을 기울이지 않고 있었습니다. 부동산 가격 상승에 편승했던 자산운용에 더 열심인 기업도 있었다고 합니다. 철강회사 ‘한와’는 4조엔의 돈을 굴렸고, 여기서 얻은 수익이, 물건을 팔아 올린 이익의 20배를 넘기기도 했습니다. 이런 상황에서는 굳이 사업 확장에 열을 올릴 필요가 없었죠. 물론 운용자산의 일부는 기계설비 투자로 이어지기도 합니다. 기업들의 설비 투자 덕분에 일본은 1980년대 후반 성장을 계속할 수 있었습니다. 이때까지는 플라자합의 이후 닥친 엔고 충격이 그리 크게 느껴지지 않았습니다. 일본 정부도 치솟는 자산 가격과 실제 실물 경기와 괴리가 커지고 있다는 점을 깨닫게 됩니다. 꼭대기가 높으면 골도 깊은 법. 그 간극(꼭대기와 골)을 메우기 위해 금리에 손을 댑니다. 그때서야 일본 국민들과 기업은 유동성 파티가 끝났다는 것을 알게 되고요. 화려했던 일본의 1980년대는 막을 내립니다. 최근 우리나라 정부의 부동산 규제 정책은 자산 가격 꼭대기를 낮추는 데 주안점이 있다고 보시면 됩니다. 실물 경제가 적절히 성장하지 않는데 부동산 가격만 올라갔다가, 뒷감당이 어려울 수 있기 때문입니다. 언젠가 유동성 파티는 끝나게 됩니다. 그때 받을 충격을 우리는 감당할 수 있을까요? 꼭 일본만의 일이라고 단정할 수 있을까요?
