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- [부동산도란도란] 점포겸용 '주거+임대' 두마리 토끼 잡을까
- [이데일리 정수영 기자 ] 은퇴를 앞둔 직장인 김영수(54·서울 영등포구 신길동)씨는 틈만 나면 이곳 저곳 공공택지를 둘러본다. 그는 은퇴 후 작은 상가를 마련해 음식점을 열 예정인데, 요즘 인기가 높은 점포겸용주택이 가장 적당하다고 판단했다. 아예 용지를 분양받아 건물을 올릴 예정이어서 분양 신청을 하기 전 미리 시장조사를 해놓는 것이다. 최근 노후용으로 점포겸용주택을 찾는 수요가 늘고 있다. 김씨처럼 아예 땅을 사 건물을 올리려는 이들도 많다. 하지만 무턱대고 주택용지를 분양받거나 건물을 매입하면 곤란하다. 전문가들은 수요량과 교통 등 수요조사는 기본이라고 충고한다. ◇최고경쟁률 6200대 1…당첨되면 로또?점포겸용주택은 상가와 주택이 결합한 부동산이다. 상가주택, 점포주택으로 불리는 게 일반적이다. 보통 1층은 상가 등 비주거용으로, 2~3층은 임대 주택, 4층은 집주인이 거주하는 경우가 많다. 직접 건물에 거주하기 때문에 주택관리가 쉽고, 전세나 월세로 매달 임대료를 챙길 수 있다. 상가주택을 지을 수 있는 점포겸용 단독주택용지는 땅값이 저렴한 편이어서 인기가 높다. 공공택지에 나오는 물량은 비교할 뚜렷한 시세는 없다. 다만 인근 도심권에 들어선 상가주택은 땅값이 비싸고, 건물이 오래된 점을 감안하면 경쟁력은 있는 편이다. 실제로 지난해 8월 위례신도시에선 점포겸용 단독주택용지는 45개 필지 분양에 평균 경쟁률 390대 1, 최고 경쟁률은 무려 2746대 1을 기록했다. 지난 4월 원주기업도시에선 87필지가 나와 평균 1390대 1, 최고 6200대 1의 어마어마한 경쟁률을 기록했다. 그동안 찬바람이 불던 인천경제자유구역 영종하늘도시에서도 인기를 끌었다. 이달 6~7일 6필지를 분양할 결과 총 8836명이 신청해 평균 1473 대 1, 최고 2365대 1의 경쟁률을 보였다. 이남수 신한금융투자 부동산전문위원은 “최근엔 은퇴를 앞둔 50대뿐 아니라 추첨분양에 당첨되면 이를 되팔아 시세차익을 노리려는 30~40대 투자수요도 많다”며 “다만 소유권이전등기 전에 전매 시엔 초기분양가 이하로만 가능하다는 사실을 유의해야 한다”고 말했다. ◇초기자금 부담·임대수익률 잘 따져봐야 공공택지 내 점포겸용 단독주택용지를 분양받을 경우 초기자금이 많이 필요하다. 지난해 분양한 위례신도시 점포겸용주택용지의 경우 1개 필지당 규모가 200~300㎡ 초반대로 토지분양가는 9억원에서 12억원 수준이었다. 건축비가 약 3억원 정도 든다고 가정하면 총 12억~15억원 정도가 필요한 셈이다. 부동산 114가 조사한 강남권 재건축 단지의 평균 분양가 10억(2014년 말 기준)보다 비싼 편이다. 환금성도 낮다. 아파트와 달리 단독주택은 거래가 많지 않고, 노후도도 빨리 진행돼 감가상각이 큰 편이다. 아파트보다 관리비도 더 많이 나오는 것도 고려해야 할 사항이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “건물에 살면서 임대수익을 올릴 수 있다는 희망에 무턱대고 상가주택용 땅이나 건물을 매입할 것이 아니라 수요조사나 교통 등 입지분석을 기본적으로 해야 한다”고 조언했다.
- 광교신도시 브랜드 분양 대전 '후끈'..누가 웃을까
- △경기도 광교신도신가 브랜드 건설사들의 분양 각축전장이 됐다. 현대산업개발이 지난달 26일 문을 연 ‘광교 아이파크’ 모델하우스에 방문객들이 몰려 북새통을 이루고 있다. [사진제공=현대산업개발][이데일리 이승현 기자] 인기 주거지역으로 떠오른 경기도 광교신도시에서 브랜드 분양 대전이 한창이다. 신도시내 원천호수 인근 광교 호반마을을 중심으로 현대산업개발과 포스코건설, 중흥건설이 총 4600여가구의 주상복합아파트와 오피스텔 분양에 나서고 있다. 현대산업개발은 브랜드 인지도, 포스코건설은 저렴한 분양가, 중흥토건은 뛰어난 입지를 각각 무기로 들고 나왔다. 먼저 칼을 빼 든 곳은 현대산업개발과 포스코건설이다. 이 두 회사는 지난달 26일 모델하우스를 열고 본격 분양에 나섰다.현대산업개발이 공급하는 ‘광교 아이파크’는 원천호수공원변 C3블록에 들어선다. 지하 3층, 지상 26~49층 7개동 총 1240가구 규모다. 아파트는 전용면적 84·90㎡짜리 아파트 958가구와 오피스텔 282실(전용 84㎡)이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 아파트가 1597만원, 오피스텔이 950만원대로 책정됐다.이 단지의 가장 큰 경쟁력은 ‘아이파크’의 브랜드 인지도다. 현대산업개발은 이미 인근 수원에 8개 단지, 용인에 10개 단지를 공급했다. 특히 수원 권선구 권선동에 있는 ‘수원 아이파크 시티’는 1~5차 단지까지 총 6100여가구의 대단지 ‘아이파크 타운’으로 자리잡고 있다. 교육 여건도 좋다. 단지 근처에 광교신도시의 명문 사립학교인 중앙기독초·중학교와 매원초가 있어 도보로 이용할 수 있다. 광교신도시 K공인 관계자는 “수원과 용인 일대에서는 아이파크 브랜드 인지도가 꽤 높다”며 “광교 아이파크 역시 이런 점이 수요자들에게 가장 크게 어필되고 있다”고 말했다. 광교신도시 C4블록에 들어서는 포스코건설의 ‘광교 더샵’은 지하 3층 지상 35층~49층 7개동으로 아파트 686가구(전용 84㎡ 212가구, 91㎡ 474가구)와 오피스텔 276실(전용 83㎡)로 이뤄졌다.광교 더샵이 내세우는 장점은 경쟁 단지 대비 저렴한 분양가다. 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1480만원이고, 오피스텔은 780만원이다. 바로 옆에 들어서는 ‘광교 아이파크’에 비해 아파트는 3.3㎡당 110만원, 오피스텔은 170만원 정도 싸다. 같은 면적으로 비교하면 84㎡A타입 최상층의 경우 아이파크가 5억8900만원, 더샵은 5억1000만원으로 아이파크가 7900만원 더 비싸다. 90A 타입의 경우도 5100만원 차이가 난다. 광교 더샵 분양 관계자는 “땅값은 C4블록이 C3블록보다 3.3㎡당 30만원 쌌고, 공사비도 수요자들의 부담을 덜기 위해 합리적인 수준에 맞췄다”며 “광교신도시에 이미 입주한 단지들이 1800만원대 가격을 형성하고 있는 점을 감안하면 가격 경쟁력이 높은 편”이라고 말했다. 단지는 남향 위주로 배치됐으며, 4베이 중심의 아파트와 3룸·4베이 구조의 주거형 오피스텔로 설계했다. 아파트와 오피스텔의 커뮤니티 시설을 분리해 입주민들의 편의성도 높였다. C2 블록에는 중흥건설의 계열사인 중흥토건이 ‘광교신도시 중흥S-클래스’를 오는 8월 분양한다. 지하 5층~지상 49층 아파트 10개동과 오피스텔 2개동으로 아파트는 2231가구(전용면적 84~163㎡), 오피스텔은 230실(전용면적 70~84㎡)로 구성됐다. 광교신도시 중흥S-클래스는 입지 경쟁력이 다른 단지들보다 뛰어나다는 평을 받고 있다. 단지의 우측편에서는 호수 조망이 가능하고, 좌측편은 광교신도시의 중심지인 광교에듀타운과 인접해 있어 다양한 혜택을 누릴 수 있다. 중흥토건은 이런 장점을 살려 호수 조망 극대화를 위해 3면 개방형 평면을 적용했다. 특히 오피스텔 일부를 테라스하우스로 조성해 호수공원 프리미엄을 극대화할 예정이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “원천호수공원 주변 단지는 입지가 워낙 좋아 오래 전부터 분양받기를 기다리던 수요자들이 적지 않다”며 “청약 경쟁이 뜨거울 것으로 예상되는 만큼 단지별 입지와 분양가, 상품성 등을 꼼꼼하게 살펴본 후 청약하는 게 좋다”고 말했다.△광교신도시 마지막 아파트·오피스텔 분양 단지 현황 [자료=각 사]
- 골든튤립제주노형호텔, 초저금리시대, 부동산 투자의 새로운 아이콘 호텔분양! 부동산 재테크 상품으로 ...
- [뉴미디어팀] 전국에서 시·도 기준으로 땅값이 두 번째로 많이 오른 제주. 제주의 강남이라 불리는 노형동에 유럽 최상위급 호텔인 골든튤립 제주노형호텔이 건립 중이어서 투자자들로부터 주목을 받고 있다. 초저금리시대에 성산골든튤립호텔, 데이즈호텔, 코업시티호텔..많은 호텔들이 분양중이지만 가장 핫 한곳은 골든튤립제주노형호텔이다.국토교통부는 올 1월 기준으로 전국 252개 시·군·구별 개별공시지가를 산정한 결과 4.63%의 상승률을 보였으며 시·도별로는 제주가 세종시(20.81%)에 이어 12.46%로 땅값 상승률 2위를 기록했다고 발표했다. 이는 관광수요가 늘면서 정부와 지자체가 관광기반시설을 늘리고 지속적으로 토지개량을 했기 때문으로 분석된다. 이러한 가운데 제주의 강남이라 불리는 제주시 노형동은 인구증가세도 가파르다. 지난 14일 제주도가 낸 자료에 따르면 귀농 귀촌과 각종 개발사업에 따른 인구유입으로 지난 14년간 제주도 인구가 8만여명 증가한 것으로 나타났으며 특히 택지개발이 이뤄진 노형동은 2만2620명이 증가했다. 이외 제주시 아라동 1만1478명, 이도2동 1만1219명, 외도동 8323명을 합한 4개동의 인구 증가분은 5만3538명으로 지난 14년간 제주시 인구증가분의 약 70%를 차지한다.제주시 노형동은 해외 관광객들이 반드시 거치는 여행지로도 유명하다. 공항, 크루즈항과의 연계성이 높고, 면세점, 카지노, 바오젠거리 등 주요 쇼핑·관광시설이 밀집해있다. 특히 올해 6월 19일 롯데면세점 오픈, 제주 최고층 드림타워 건축심의 통과 등의 호재가 이어지며 투자에 대한 기대감이 점차 고조되고 있다. 이에 따라 투자자들 사이에서는 제주 노형동에 지어지고 있는 골든튤립 제주노형호텔에 특별한 관심을 보이고 있다. 골든튤립 제주노형호텔은 제주 노형동 917-2번지 일대에 지하 4층 지상 18층 규모로 총 352실(전용 면적 23~28㎡)로 이뤄진다. 대지면적 1171㎡, 연면적 1만7053㎡ 규모로 건립 중이며 준공은 2017년 2월 예정이다. 골든튤립은 프랑스 호텔 체인 ‘루브르호텔그룹’의 상위 클래스 브랜드로 50년이 넘는 역사와 함께 프랑스, 이탈리아 등 유럽은 물론 중국, 중동지역 등 세계 40여개국에 걸쳐 140여개의 호텔을 보유하고 있다. 골든튤립호텔은 현대적인 시설에 세계 최고 수준의 편안함과 퍼스널 서비스, 고급 레스토랑 등을 갖춘 풀서비스를 통해 최상의 여가와 휴식을 제공하는 것으로 명성이 높다.골든튤립호텔의 4성급 프리미엄을 이어갈 골든튤립 제주노형호텔은 객실에서 한라산과 바다를 한 눈에 내려다볼 수 있는 객실과 스카이풀, 스파, 루프탑바 등의 최고급 시설을 갖춘 호텔로 조성될 예정이다. 접근성과 편의성도 매우 높다. 제주공항과 크루즈 주요 항만인 제주항에서 차량으로 8분 거리에 위치하며, 신라면세점은 걸어서 1분, 외국인 전용 카지노, 바오젠거리 등 외국인 선호도가 높은 쇼핑, 여가 시설도 도보로 3~5분 거리 내에 밀집해 있다. 대형마트, 영화관, 제주도청 등 생활편의시설과 관공서도 반경 1km 내에 들어서있다. 제주 노형동에는 중국녹지그룹이 투자할 예정인 제주 드림타워가 들어설 예정이어서 ‘드림타워’의 후광효과도 누릴 수 있을 것으로 기대된다.골든튤립 제주노형호텔의 특징 중 하나는 ‘투자 안정성’이다. 골든튤립 제주노형호텔은 국내 최초로 호텔운영자금을 신탁사인 ㈜생보부동산신탁이 운영자금에 우선해 투자자들에게 수익금을 먼저 지급한다는 점에서 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 운영사는 최소 5년간 실투자금 대비 16%의 수익률을 보장한다. 실제로 골든튤립 제주노형호텔의 경우 1억7520만원을 투자하면 매월 233만6000원을 받게 되고 50%에 해당하는 중도금에 대해 대출이자 4%(58만4000원)을 내더라도 매월 175만2000원을 수익으로 챙길 수 있다. 게다가 저층부(3~7층, 총 90객실)의 경우 10년간 확정 수익금을 1년치씩 선지급하는 파격적인 혜택과 5년후 환매를 원할 경우 환매보장서 까지 발행해주는 조건으로 분양중이다.최고급 시설을 갖춘 스위트룸 뿐만 아니라 인기가 높은 소형 평수까지 다양한 객실 선택이 가능하고, 중도금(분양가의 50%)은 무이자 대출이 가능해 초기 투자금 부담도 적다. 개별 등기가 가능하기 때문에 투자자들이 객실 소유권을 아파트처럼 자유롭게 사고 팔 수 있어 환금성도 높다. 계약자에게는 연간 10일의 호텔 무료 이용 혜택과 함께 제주 왕복항공권 2매, 특급 호텔 숙박권(1박), 골프라운딩권(1팀)도 제공된다.책임준공을 맡은 경림종합건설은 제주시 애월읍 귀덕천 수해 상습지 정비 공사, 제주하수처리장 하수처리시설 개량사업 등의 관급공사와 서귀포 비스타케이 1차·2차·3차, 강정동 코업캐빈 하모니 등을 시공한 제주도 내 최상위 건설회사이다. 최근 포항 델라이트 호텔 신축공사도 수주했다. 홍보관은 서울 강남구 역삼동 688번지에 위치하고 있다. 문의 02)6915-4646
- 신메뉴 개발의 방향성 - 분식 전문점
- [이데일리 창업] 분식(粉食)은 ‘밀가루로 만든 음식’이란 뜻으로 라면, 빵 등을 말한다. 그러나 오늘날 분식은 떡볶이, 라볶이, 라면, 순대, 어묵, 튀김 등의 음식을 싼값으로 많이 주는 음식들을 지칭한다. 쌀이 부족하던 1960년대에는 정부가 분식을 장려하기도 했다. 분식은 메뉴에 따라 다섯 가지로 나눌 수 있다. 떡볶이, 김밥, 우동, 라면, 만두로 구분하였지만 어느 순간부터 튀김과 어묵, 순대 등은 분식점에서 빼놓을 수 없는 단골 메뉴가 되었다. 오늘날 분식 프랜차이즈는 주메뉴에 따라 전문점을 표방하면서도 서브 메뉴가 많다는 것이 공통된 특징이고, 대표적인 것이 김밥전문점이다. 라면과 떡볶이, 우동, 돈가스, 덮밥 등 웬만한 분식은 물론 한식, 양식 메뉴까지 수십 가지가 넘는다.분식 프랜차이즈, 1994년 <김家네김밥>이 물꼬 트기 시작분식 프랜차이즈의 본격적인 물꼬를 튼 것은 1994년이다. 주방을 홀로 끌어내어 매장 전면에서 김밥을 말아 판매하는 <김家네김밥>이 그때 등장한다. <김家네김밥>은 1994년 대학로에서 즉석김밥이라는 블루오션을 개척했다. 대학로라는 이점을 이용해 대학생을 주요 고객으로 설정했다. 당시 대부분의 김밥집들은 세 가지 정도의 속 재료를 넣은 김밥을 주방에서 말아 쌓아놓고 손님이 오면 썰어서 내주는 식이었으나, <김家네김밥>은 아홉 가지 이상의 속 재료를 사용해 고객이 볼 수 있는 장소에서 즉석으로 김밥을 말아 주는 콘셉트다. 김밥을 마는 조리과정을 길거리에서도 훤히 볼 수 있게 쇼윈도형으로 꾸며놓았는데, 이것이 젊은 고객층을 매장으로 끌어들이는 역할을 했다. 점포 인테리어도 당시 분식집으로서는 심플하면서도 깔끔한 이미지로 디자인했다. <김家네김밥>에 이어 <종로깁밥>, <충무김밥>, <압구정김밥> 등 다양한 김밥 브랜드가 경쟁을 벌이며 김밥전성기를 구가했다. 이때 우동전문점도 함께 등장하게 되는데 <장우동>, <용우동>, <한우동>이 대표적이며, 이들은 우동 외에도 김밥이나 떡볶이를 함께 취급했다.떡볶이, 라볶이, 라면, 순대, 어묵, 튀김 등을 판매하던 분식점이 프랜차이즈점으로 발전하면서 김밥류, 찌개류, 볶음밥류, 비빔밥류, 일품요리(돈가스, 오므라이스) 등 다양한 메뉴를 저렴한 가격에 제공해 군것질보다는 식사하기 위한 장소로 거듭나게 되었다. 또한 떡볶이와 김밥, 국수, 튀김만을 전문점으로 취급하는 업소도 늘어나고 있는 추세다.위생에 신경 쓰고 식재료 품질 높이는 등 분식의 프리미엄 화1994년 <김家네김밥>이 김밥으로 프랜차이즈에 성공했다면, 2000년은 <아딸>이 떡볶이와 허브튀김으로 세상에 나온 시기다. 신학대학원을 나온 <아딸>의 이경수 대표는 2000년까지 주방 딸린 좁은 단칸방에서 네 식구와 함께 살았다. 2000년 11월 3000만원으로 26.45㎡(8평) 짜리 떡볶이 가게를 차렸고 그 작은 가게는 입소문을 타게 되면서 2003년 4월 <아딸>로 탄생하게 된다. 현재 <아딸>은 1000호가 넘는 가맹점을 둔 기업으로 성장했다. 초기 <아딸>의 메뉴 개발은 이 대표의 장인이 운영하던 문산 튀김집에서 기술을 전수받은 것이 시작이었다. 당시 어른들은 떡볶이를 잘 사 먹지 않는 이유로 ‘위생’을 꼽았는데, 이경수 대표는 무엇보다도 위생에 신경 썼다. 가게를 깨끗하게 하고, 직원들에게 단정한 유니폼을 입혔다. 또 웰빙 열풍에 관심을 두고 튀김가루에 허브를 첨가했으며 식용유는 다양한 기름을 섞어 맛있는 비율을 찾아 사용했다고 한다.2005년 서울 가로수길에 등장한 <스쿨푸드>는 기존의 분식집 이미지를 완전히 깨트리는 최초의 프리미엄 분식시장을 개척한 브랜드다. 당시 ‘길거리 음식’의 대명사로 불리는 분식을 카페와 같은 인테리어와 차별화된 서비스, 깔끔한 담음새 등을 통해 요리로 선보였다. 이상윤 대표는 2002년 서울 논현동 뒷골목 지하에 자그마한 방을 얻어 배달 전문으로 시작했다. 배달 사업이 활성화되면서 당시 외식업 입지로는 아무도 눈여겨보지 않았던 가로수길에 첫 번째 매장을 오픈했다. 분식이지만 인테리어를 카페처럼 꾸미고, 카페나 레스토랑에서 제공하는 서비스와 음식도 조금 더 가치 있어 보이도록 하기 위해 담음새와 그릇에 신경을 써서 고객들에게 제공했다. 쌀과 배추, 돼지고기, 닭고기 등 대부분의 원재료는 국내산으로 사용하고 있고, 태양초 골드 고추장, 완도산 김 등 음식의 맛과 질을 높이는 원재료를 선택했다. 이 대표는 “체계적이고 효율적인 레시피와 소스, 이곳만의 노하우로 담근 장아찌를 바탕으로 한 다양한 메뉴가 타 분식업체와는 차별화된 경쟁력”이라고 강조했다.2015년 대형 프랜차이즈 분식 기업의 각축전 예견2007년 9월 서울 안암동 고려대 인근에서 약 23.14㎡(7평)으로 시작한 <죠스떡볶이> 나상균 대표는 떡볶이 레시피와 매운 떡볶이, 수제튀김, 찹쌀순대, 부산어묵 등 4가지 주력 메뉴의 식재료를 찾기 위해 전국 50여 곳의 떡볶이 맛집을 찾아 쓰레기통까지 뒤지고 다녔다고 한다. 떡볶이는 당일 생산한 쌀떡을 사용하고 순대는 야채에 땅콩아몬드를 넣었다. 튀김유와 튀김가루는 오뚜기, CJ제일제당 등과 공동 개발한 전용 재료를 사용했다. <죠스떡볶이>의 떡 길이는 3.5cm로 통일하고 있다. 20~30대 여성들이 립스틱 때문에 떡을 잘라먹는 버릇이 있는데, 한 입에 먹을 수 있도록 하기 위해서다.2013년 7월 론칭한 죠스푸드의 김밥 브랜드 <바르다김선생>도 폭발적인 인기를 이어가고 있다. 김, 단무지, 계란, 햄, 쌀 등 식재료를 고급화해 프리미엄 김밥 시장에 안착했다.2009년 부산 남구 용호동에서 시작해 입소문을 타면서 출발한 <고봉민김밥人>은 부산지역 김밥 명소로 이름을 날리다가 프리미엄 김밥 브랜드로 성장했다. 길에서 1000원짜리 한 줄 김밥을 팔던 고봉민 대표의 노하우는 ‘좋은 재료를 쓸 것’, ‘김밥은 주문을 받은 뒤에 만들 것’이 전부다. 매일 아침 재료를 준비하는데 천연 재료로 육수를 내고 남은 김밥 재료는 버렸다. 그 결과 엄마가 싸준 것 같은 정성스러운 김밥이 탄생했다. 돈가스 김밥, 떡갈비 김밥, 매운 김밥, 새우김밥 등 독특한 메뉴는 전국으로 확산시키기에 충분했다. 작년 500호점을 달성했다. <스쿨푸드>가 분식을 요리로 탈바꿈해 한국식 캐주얼 레스토랑으로 시장을 개척했다면 <고봉민김밥人>은 프리미엄 김밥으로 프랜차이즈에 성공한 사례다.프리미엄 김밥 카페 <바푸리>는 2013년 기존 프리미엄 분식과 카페를 하나의 콘셉트로 시장에 선보인 후 2014년 250호점을 달성했다. 올해도 큰 성장이 예견된다. 반면 기존 1세대 중저가 김밥 프랜차이즈 기업들의 가맹점 수는 작년 기준으로 보면 답보 상태에 있다. 2015년 분식전문점은 대형 프랜차이즈 분식 기업의 각축전이 예견되는 가운데, 메뉴 경쟁력이 부족한 독립점포들은 설자리가 더욱 부족할 것으로 본다. 또 분식은 카페나 기타 이업종 간의 융합을 통해 새로운 콘셉트로 시장에 진입할 가능성이 크다. 이미 화덕피자와 떡볶이, 짬뽕과 피자 등 전혀 예견할 수 없는 업종 간 컬래버레이션도 눈에 띄게 등장했다.하지만 신메뉴 개발은 타사의 메뉴를 흉내 내는 수준에서 벗어나 새로운 창조의 활동이 필요하다. 그래서 사업주 혼자 아이디어를 만들어 내는 협의 시안보다는 종업원과 고객, 주위 조언자들과 함께 하는 위키 경영(Wikimanagement)을 적용할 필요가 있다. 위키 경영은 위키의 개념을 경영에 접목한 경영방식으로, 직원이 경영에 참여해 빠르고 창의적으로 문제를 해결하는 경영시스템을 말한다. 관리적 의사결정을 참여형 의사결정으로 바꾼 것을 말한다.진정한 신메뉴 개발은 고객의 입장에서 기획되어야외식 대기업은 R&D 부서에서 신메뉴를 정기적으로 개발하지만 일반적인 외식업소는 개발이 어려운 실정이다. 또 사업주의 입맛보다는 늘 소비자의 입맛이 경쟁우위에 있다. 지난 3월 모 언론에 보도된 ‘패밀리 레스토랑의 몰락, 질릴 법도 하지’에서는 2005년까지 최고의 전성기를 누렸던 패밀리 레스토랑을 10년이 지난 지금과 비교해 소개해 놓았다. 내수 침체와 외식 트렌드 변화, 획일적 콘셉트라는 삼중고에 빠지면서 생존이 위태로운 상황이라고 설명했다. 이들 기업은 적극적으로 신메뉴를 지속적으로 출시하고 유명 배우를 내세워 마케팅 활동을 꾸준히 해왔음에도 실패를 피하지 못했다.신메뉴는 단순한 조리법만을 개선하는 것이 아니다. 아무리 맛있는 음식이라도 고정된 개념을 탈피하지 않는 상황에서 개발된 메뉴는 몇 회는 응용이 가능하나, 시스템적으로 변화가 요구되는 시기에서는 더 이상 수용될 수 없는 상황에 직면하게 된다. 아직도 1세대가 경영 일선에서 진두지휘하고 있는 외식기업 중 답보상태에 있는 곳들은 고정관념을 탈피하지 못하고 있는 듯하다. 새로운 브랜드를 개발해 시장에 진입하는 전략도 중요하지만 진정한 신메뉴 개발은 고객을 생각하고 고객의 입장에서 기획되어야 한다. 한국형 바비큐를 개발해 불리한 상권과 입지에서 로스터 구이의 혁신을 만들어 낸 <철든놈>, 상권이라 할 수 없는 곳에서 백두산 참숯으로 20mm 두께의 삼겹살을 초벌구이 해 육즙 맛을 살려 국내 삼겹살 대표 브랜드로 안착한 <하남돼지집> 등 두 곳 대표 모두 조리사도 전문 외식경영인도 아니지만 길든 짧든 고객의 눈에서 바라보고 메뉴 개발을 해온 것이 공통점이다. 신메뉴 개발은 외식업소의 창업아이템의 근본이자 성장 동력이며 지속적인 영업을 할 수 있는 원동력이다.자료 및 사진 제공 : 송흥규 장안대학교 외식산업학과 교수 / 월간외식경영 www.foodzip.co.kr
- [재테크의 여왕]이효리집 땅값 5배 올라..제주 투자해 볼까?
- [이데일리 성선화 기자] 톱스타 이효리가 지난 2013년 제주도 신혼집을 지을 때 애월읍 소길리 땅값은 3.3㎡당 7만 원이었다. 당시 시세 대비 2만원 정도 비쌌다. 하지만 그가 결혼식을 올린 후 3.3㎡당 20만원으로 껑충 뛰더니, 최근 가격은 40~50만원 선이다. 불과 2~3년 새 5배 이상 오른 셈이다. 지난달 국토교통부 표준지 공시지가 발표에 따르면 제주도는 전년 대비 12.46%의 상승률로 세종시 다음으로 높게 나타났다. 이미 제주도 부동산은 이미 오를대로 올라 버린 것일까. 이와 관련 상반된 시각이 존재한다. ‘집 없어도 제주 부동산 사라’의 저자이자 초아 D&C의 대표인 차경아 씨는 “현재 인구가 60만명에 불과하고 향후 연간 1만명 이상씩 지속적인 인구 유입이 예상되는 만큼 추가 상승 여력은 충분하다”고 전망했다. 이번 ‘재테크의 여왕’은 차 대표에게 종잣돈 1억 원으로 제주 부동산에 대해 투자하는 법을 들어봤다. ◇“접근 쉬운 아파트·원룸 노려라”흔히 제주 부동산 투자라면 토지를 떠올리지만, 초보 투자자들에게 토지는 접근이 쉽지 않다. 이럴 경우 보다 친숙한 아파트나 원룸 등을 공략해 보는 것도 방법이다. 시세차익이 아닌 월세에 초점을 맞춘 투자라 할 수 있다. 이 때는 ‘제주도의 강남’인 신제주 지역을 공략하는 게 좋다. 차 대표는 “아파트의 경우 추가 상승 여력이 더 있다”고 전망했다. 실제로 이 지역 대표 단지인 중흥아파트는 지난 연말 대비 4000만 원 가까이 올랐다. 국토부 실거래가에 따르면 지난해 11월 3억8000만 원선이었던 중흥 112㎡ 아파트가 최근 4억3000만 원에 거래됐다.23일 현재 제주도 아파트 경매는 단 한 건도 없다. 차 대표는 “제주도 아파트는 공급이 제한적이기 때문에 경매로 넘어가기 전에 다 소화되는 상황”이라고 말했다. 제주도 월세 시장의 특징은 1년치를 한꺼번에 받는 ‘연세(年稅)’다. 이 때문에 월세에 비해선 관리가 편한다. 평수에 상관없이 보증금은 1000만 원이고, 84.98㎡은 연 1500만 원, 101.86㎡는 2000만 원 선이다. 현재 나와있는 연세 매물은 단 한건도 없는 상황이다. 아파트 등 주거용 투자로 추천할만한 곳은 신제주 지역과 서귀포의 영어교육도시 인근이다. 차 대표는 “교육비가 높은 편이지만 꾸준한 수요가 있다”며 “신제주 지역에 유동인구가 가장 많이 몰린다”고 설명했다. ◇전원주택 용지, 애월읍 상가리로 확대어느 정도 재테크 지식이 있다면 토지 시장에 도전해 볼만하다. 땅값이 많이 오르긴 했지만 저평가 된 미개발 지역을 찾아 투자할 수 있다. 30대 젊은 층은 1억원 내외, 50대 이상은 2억원 정도의 종잣돈으로 투자가 가능하다. 차 대표는 “3.3㎡당 20~30만원대 전원주택지는 아직 많이 있다”고 말했다. 토지 투자시 지역 선정은 전원 주택 수요가 증가하는 곳이 좋다. 이효리 집으로 유명세를 탄 애월읍 소길리를 중심으로 연예인 마을이 형성되는 상황이다. 그가 꼽은 유망 전원주택지로는 소길리 옆 상가리와 조천읍 선흘리,대흘리, 구좌읍 송당리, 덕천리 등을 꼽았다.동부 지역에서는 동부산업도로가 확장개통되면서 그동안 저평가 됐던 서귀포시 성산읍 수산리, 난산리를 주목할 필요가 있다고 말했다. 차 대표는 “이처럼 향후 전원주택 용지로 개발이 가능한 땅을 찾아 투자를 하면 시세차익을 기대할 수 있다”며 “새로운 전원주택지가 들어오는 마을 옆 임야를 주목하라”고 조언했다.현재 제주도 농지는 외지인 취득이 아주 힘든 상황이다. 제주도 내 주소가 없는 외지인이 농지를 취득하고 농사를 짓지 않을 경우 강제처분 명령이 내려진다. 만약 6개월 내 처분을 하지 않을 경우 공시지가의 20%에 해당하는 강제이행금을 매년 부과한다. ◇제주 경매보다는 급매 특히 경매보다는 급매를 추천했다. 최근 제주도 경매 시장 과열로 오히려 급매 시장보다 비싸게 형성되고 있다. 경매로 나오는 감정가도 타지역에 비해 높고 전국에서 몰려든 투자자 탓에 낙찰가도 치솟는 상황이다. 제주 지역의 배타성으로 인해 일반 매매 시장의 접근성이 떨어지지만 제주지역 공인중개사들이 만든 제주부동산중개조합(www.ejeju114.com)를 이용하면 믿을 만한 매물을 구할 수 있다. 끝으로 그는 “제주 지역 호텔 분양은 추천하지 않는다”며 “호텔 공급이 많아 포화상태이며 가격에도 거품이 많이 낀 상태”라고 덧붙였다. <출처: 국토교통부>
- [재테크의 여왕]당첨되면 '로또', LH 토지 분양 노려볼까?
- [이데일리 성선화 기자] 최근 부동산 땅값 상승세에 힘입어 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 택지에도 쏠림세가 뚜렷하다. 지난 3월 제주 삼화지구 분양 경쟁률은 최고 5142대 1로 LH 토지 분양 사상 최고치를 경신했다. LH 관계자는 “금리 1%를 시대를 맞아 뚜렷한 투자처를 찾기 힘든 투자자들이 몰리면서청약 경쟁률이 급격히 올랐다”며 “분양가의 5%로 청약 가능한 LH 토지는 시세보다 저렴한 분양가로 분양후 시세차익을 노려볼 만하기 때문에 인기가 많다”고 설명했다. 이번 ‘재테크의 여왕’은 개인 투자자들이 쉽게 따라할 수 있는 LH 토지 청약 노하우에 대해 알아본다. ◇LH홈페이지에 공고 확인LH는 모든 토지청약 절차를 온라인으로 처리한다. 큰 그림의 연간 토지분양 계획은 나와 있지만, 구체적인 계획은 한 달 전에 공고된다. 이 때문에 매달 진행되는 토지 청약 일정을 투자자 스스로 ‘손품’을 팔아 확인해야 한다. LH홈페이지 메인 화면(www.lh.or.kr)에서 ‘토지’를 클릭하고 ‘청약공고’를 누르면 현재 진행 중인 분양계획을 볼 수 있다. 최종 분양계획은 공고가 나와야 알 수 있으므로 주의가 필요하다. 다음달 분양 계획인 토지 중 개인 투자자들이 관심을 가질만한 지역은 오는 30일 공고가 나는 ‘인천 청라’ 지역이다. LH의 인천지역본부(032-540-1784)는 오는 7월 초 인터넷 청약이 시작된다고 밝혔다. 인천지역본부 관계자는 “오는 7월 인천 청라지구 점포겸용 단독주택 용지 경쟁률도 지난 5월만큼 높을 것 같다”고 예상했다. 오는 29일 공고 예정인 ‘인천 영종’ 지역은 지난 5월 미분양 물량이 예정돼 있다. 자세한 문의처는 032-745-4136이다.이달엔 대전 대안지구 토지가 23일 공급된다. 단독주택 용지는 없지만, 개인 투자자가 접근 할만한 5억원 대 근린생활시설은 3필지다. ◇점포겸용·근린생활시설 단독주택 주목개인 투자자들이 접근 가능한 용지유형은 단독주택 용지다. 하지만 이중에서도 ‘점포겸용’을 눈여겨 볼 필요가 있다. 점포겸용은 상가와 주택을 임대해 임대수익까지 거둘 수 있다. 주거전용은 주거용으로 밖에 쓸 수 없어 수익률이 떨어진다. 특히 주거전용 단독주택은지구단위별로 층, 가구수 제한이 있다. 오는 30일 공고 예정인 인천 청라지구의 경우 주거전용은 2층에 2가구만 지을 수 있다. 그나마 점포 겸용은 3층에 3가구까지 건축 가능하다. 이럴 경우, 1층에 상가 등을 짓고 그 위로 3가구를 넣을 수 있다. LH 인천지역 본부 관계자는 “1필지에 330㎡ 정도 된다”며 “한 가구당 132㎡로 지을 수 있다”고 설명했다. 이밖에 블록형 단독주택, 공동주택, 업무용, 상업용 택지는 필지당 가격이 높아 개인이 접근하기에 쉽지 않다. 특히 택지개발지구의 건축은 체육시설, 유치원, 종교시설 등 목적에 따라서만 건축 가능하다. 입찰 방식은 단독주택 용지와 그외 용지가 구별된다. 단독주택만 입찰 가격에 상관없이 추점방식이다. 그외 다른 용도 지역의 경우 가격 경쟁 입찰식이다. 높은 가격을 써낸 입찰자가 물건을 받는다.◇주차장 용지 급부상상대적으로 저렴한 가격으로 수익률을 높이고 싶다면 주차장 용지도 나쁘지 않다. 현행 주차장법 시행령에는 연 면적 30%까지 근린생활시설을 지을 수 있도록 돼 있다. 이 때문에 주차장 용지에 상가와 주차장을 포함하는 건물을 짓는 사례가 증가하고 있다. 특히 주차장 용지는 상업용지보다 저렴하게 가격이 책정되는 편이다. LH가 지난해부터 최근까지 서울 위례신도시와 세종시, 대구 등 9개 혁신도시에 분양한 주차장 용지 127필지는 완판됐다. 주차장이라는 특성상 중심상업지구와 가까운 것도 인기 요인이다. 한편, 인천 영종지역의 주차장 용지는 오는 하반기에 나올 예정이다.
- [생생확대경] 제4이통과 면세점에 숨은 악마
- [이데일리 김현아 기자] 메르스로 불안감이 커지고 있지만, 기업들은 제4이동통신과 면세점 사업권을 누가 거머쥐느냐에 촉각을 곤두세우고 있다.제4이통은 올해 11~12월 중 한 곳을 뽑는데 이번에 사업자 선정을 하지 않을 수도 있다. 신규 면세점은 7월 중 서울(3)과 제주(1) 네 곳을 정한다. 제4이통은 정부가 대기업 참여를 독려하는 모양새이고, 면세점의 경우 7개 그룹사가 서울시내 티켓 2장을 따내기 위해 전쟁 중이다.기업 입장에서 보면 정부가 주는 ‘사업권’의 의미는 각별하다. 심사 기준을 통과한 기업에는 일정 정도의 고정 이윤이 보장된다. 사업권을 신청한 기업이나 같은 시장에서 경쟁하는 기업의 희비가 갈릴뿐 아니라 관련 업종이나 중소기업, 지역과 국가 경제에 커다란 영향을 미친다.그래서 정부의 태도가 중요하다. 연내 제4이통과 면세점을 신규 허가하기로 한 이유는 뭘까. 제4이통은 민생이 목적이고, 면세점은 외화벌이다. 정부는 제4이통이 나오면 기존 이통3사(SK텔레콤, KT, LG유플러스)로 굳어진 구도를 바꿔 경쟁이 더 활성화되고 궁극적으로 가계통신비 절감에 기여할 것으로 본다.시내 면세점은 해외로 출국하는 내국인도 고객이 되지만 요우커(중국관광객)를 겨냥한 외화 획득이 목적이다.일본관광객은 최근 5년간 2% 줄어든 반면 중국인은 34% 늘었다.때문에 제4이통은 국민생활과 밀접한 필수품(통신)에 대한 얘기로, 면세점은 내국인과 무관한 그들만의 리그로 보이기도 한다.하지만 공통점도 적지 않다. 강력한 정부 통제가 진행된다는 점과 관련 업종의 생태계에 미치는 영향이 막대하다는 점에서 그렇다.통신산업은 최소 3조~4조 이상의 네트워크 투자 비용이 드는 대규모 장치산업으로, 정부는 고도의 인프라에 기반한 모바일 벤처를 키우기 위해 국가자산인 주파수와 요금 , 상호접속을 규제한다.면세산업 역시 관광 산업에 미치는 효과가 커서 관세청 고시에 따라 특허(특별허가)를 받아야 진입할 수 있고, 연 2회 정기 재고조사 및 관할 세관으로부터의 수시감사는 물론면세 한도 역시 정해져 있다.그런데 요즘 두 사업권을 둘러싼 경쟁 양상을 보면 걱정이 앞선다. 정부가 제4이통 허가 심사 기본 방향과 신규사업자 정책 지원 방향을 발표하자, 통신사 일각에선 ‘무용론’을 제기한다. 지금도 세계최고의 통신망과 저렴한 요금 수준을 자랑하는데 왜 새로운 경쟁자를 넣으려 하는가에 대한 불만이다. 전부 틀린 말은 아니지만, 자격이 안 되는 사업자를 억지로 넣은 게 아닌데 벌써 볼멘소리를 하는 것은 새로운 경쟁자를 배제하려는 과욕으로 비칠 수 있다.사업계획서를 제출했을 뿐인데 벌써 ‘2강구도’니 ‘2강·1중 구도’니 하는 대세론이 퍼지고 있는 면세점도 마찬가지다. 롯데와 신라가 80% 이상을 차지해 유명브랜드 유치와 재고관리 등에 있어 경쟁력이 높은 것은 사실이지만 누가 되느냐에 따라 여행 업계의 입점 수수료나 지역 상권, 땅 값에 미치는 결과가 달라지는 만큼 신중한 심사가 필요해 보인다. 현재 서울시내 면세점은 총 6개가 운영 중에 있다. 중구에 3개(동화, 롯데, 신라)의 시내 면세점이 있으며, 광진구(워커힐), 강남구(롯데), 송파구(롯데)에 각각 1개씩 있다.다행스럽게도 정부는 제4이통과 면세점 신규 사업권 심사에 공정하고 투명한 심사를 강조하고 있다. 제4이통은 긍정적 효과와 함께 실패 시 이용자 피해나 투자 매몰 등이 예상되는 만큼 재정·기술적 능력을 갖춘 사업자에 한해 진입을 허용할 방침이다면세점은 24개 신청법인(중소기업 포함)의 총 7200여 페이지에 달하는 사업계획서를 하루만에 심사하는 게 아니라 이틀 정도로 나눠 사업계획서와 요약본, 관할 세관장의 의견서를 꼼꼼히 검토하면서 선입견을 최대한 배제할 것으로 전해졌다.그간 ‘황금티켓’으로 불리는 대형 사업권 허가 이후에는 종종 잡음이 불거졌다. 이번 사업권 심사는 패자의 승복은 물론 메르스로 정부에 실망한 국민들도 충분히 심사결과를 납득할 수 있도록 더 합리적으로 진행됐으면 하는 바램이다.
