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HUG, 경기 광명시·하남시 ‘고분양가 관리지역’ 추가 지정
[이데일리 박민 기자] 경기도 ‘광명시’와 ‘하남시’가 고분양가 관리지역으로 신규 지정됐다.주택도시보증공사(HUG)는 31일 분양가 및 매매가 통계자료, 시장 모니터링 결과, 전체 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려해 광명시와 하남시를 고분양가 관리지역으로 추가 지정했다고 밝혔다.이로써 고분양가 관리지역은 서울 전역(25개 자치구)과 경기 과천시·광명시·하남시, 성남 분당구, 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대·남·수영·연제·동래구 등 총 36곳이다.HUG 관계자는 “광명시와 하남시는 최근 집값이 불안정한 모습을 보이고 청약경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열현상이 확산될 가능성이 있어 지난 27일 정부가 투기과열지구로 신규 지정한데 이어 고분양가 관리지역에도 추가 지정했다”고 말했다.같은 날 조정대상지역으로 신규 지정된 구리시, 안양시 동안구 및 광교 택지개발지구는 이번 고분양가 추가 지정지역에 포함되지 않았지만 지속적으로 모니터링 할 것이라고 HUG는 전했다.앞으로 광명시와 하남시에서 분양하는 아파트가 HUG 고분양가 사업장 기준에 해당되는 경우 분양보증이 거절된다. 고분양가 사업장은 3.3㎡ 당 분양가가 ‘인근기준’과 ‘지역기준’ 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.인근기준은 당해 사업장의 평균분양가가 인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하는 경우다. 지역기준은 당해 사업장의 평균 분양가 또는 최고 분양가가 해당 지역에서 입지·세대수·브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우다.HUG 관계자는 “이번 추가 지정은 고분양가 사업장 확산 시 입주 시점 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 미입주 사태가 발생할 수 있고, 이에 따라 증가되는 HUG 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위한 것”이라며 “리스크를 관리하기 위해 대상지역을 확대하는 등 지속적인 관리에 나설 것”이라고 말했다.

2018.08.31 I 박민 기자

상계주공 첫 분양 '노원 꿈에그린'에 아이 손잡은 부부 '북적'
17일 오전 10시 서울 상계동 ‘노원 꿈에그린’ 아파트 모델하우스가 정식으로 개장하자 기다리던 입장객이 들어오고 있다. 사진=경계영 기자[이데일리 경계영 기자] “노원에서만 30년 넘게 산 토박인데, 그간 신축이 적다보니 관심 두게 됐어요.” 17일 오전 서울 미아동에 마련된, 서울 상계동 ‘노원 꿈에그린’ 모델하우스엔 개관을 기다리는 50여명이 줄을 만들었다. 아기를 안거나 아이 손을 잡고 온 젊은 부부가 주를 이뤘다. 한화건설이 짓는 노원 꿈에그린은 상계주공 8단지를 재건축한 단지다. 16개 단지로 구성된 상계주공아파트는 5·8단지만 안전진단 문턱을 넘어 재건축을 진행했고 이 가운데 이번에 8단지가 첫 분양 타자로 나섰다. 노원 인근 신축 물량이 제한된 상황에서 노원 꿈에그린에 대한 관심은 크다. 아이와 함께 온 권모(여·34)씨는 “지은 지 30년 다 된 아파트보다 새로 지은 아파트에 살고 싶어서 둘러보러 왔다”며 “신축 아파트가 많지 않아 경쟁률이 높을 것 같다”고 말했다. 또 다른 장점은 지하철 4·7호선 노원역은 물론 마들역(7호선)·상계역(4호선)이 10분 거리에 있는 데다 단지를 둘러싼 1㎞ 이내에 위치한 상곡초와 온곡초·중, 청원초·중·고, 노원고 등 초·중·고교가 15개에 이른다. 부부가 함께 반차를 내고 모델하우스를 보러 온 최모(남·37)씨는 “아이 둘 둔 입장에서 초등학교부터 고등학교까지 모두 걸어서 다닐 수 있다는 것은 큰 장점”이라며 신혼부부 특별공급으로 청약 신청하겠다고 했다. 서울 미아동에 마련된 ‘노원 꿈에그린’ 모델하우스에서 예비 청약자들이 상담 받고 있다. 사진=한화건설분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 승인 기준 3.3㎡당 평균 분양가는 1815만원 수준(전용 84㎡ 기준 5억6300만~6억3900만원)이다. 이는 노원구 역대 최고이자 가장 최근인 지난해 7월 분양한 상계 센트럴 푸르지오의 3.3㎡당 평균 분양가인 1655만원의 109.67%에 해당하는 수준이다. HUG는 서울을 포함한 고분양가 관리 지역에 대해 1년 내 분양한 아파트가 없을 경우 신규 아파트의 평균 분양가를 인근 아파트 평균 분양가나 평균 매매값의 110%를 넘어서면 분양보증을 제한한다. 노원 꿈에그린은 마지노선을 맞췄다. 경쟁력 있는 가격대에 여러 장점을 갖췄지만 일반에 공급되는 물량은 전체 1062가구에서 조합원 829가구, 임대 141가구를 제외한 92가구에 불과하다. 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 이유다. 일반분양 전용면적은 △59㎡ 35가구 △74㎡ 2가구 △84㎡ 50가구 △114㎡ 5가구 등이다. 서울 상계동 ‘노원 꿈에그린’ 84㎡C 주택형에 수입주방가구를 적용한 주방(윗쪽)과 일반 가구와 가전을 적용한 주방의 모습. 사진=경계영 기자지하 2층~지상 30층 16개동 규모로 지어지는 노원 꿈에그린은 전용면적별로 △49㎡A·B △59㎡A·B·C △74㎡ △84㎡A·B1·B2·C △114㎡ 등으로 이뤄져있다. 전 가구가 남향으로 배치된다. 모델하우스는 이 중 59㎡A와 84㎡C, 두 유니트를 전시한다. 전용 59㎡A는 선택사항으로 안방과 서재 공간을 통합해 드레스룸 등으로 활용 가능하다. 전용 84·114㎡의 경우 주방을 독일 주방가구 노빌리아(nobilia) 혹은 일반 가운데 선택할 수 있다. 빌트인 가전과 아일랜드 식탁이 포함된 수입주방가구를 선택하면 옵션 가격은 84㎡C 기준 1980만원대다. 106~107동 아래 위치하는 커뮤니티 시설은 어린이집과 키즈카페, 독서실, 피트니스, 스크린골프, 실버라운지 등으로 다양하게 구성된다. 오는 21일 특별공급을 시작으로 22일 1순위 당해 등 청약 일정이 진행된다. 입주는 2020년 11월 예정이다. 서울 미아동에 위치한 ‘노원 꿈에그린’ 모델하우스엔 59㎡A(사진)과 84㎡C 두 유니트가 전시된다. 사진=한화건설21일 청약 일정을 시작하는 서울 상계동 ‘노원 꿈에그린’ 투시도. 사진=한화건설

2018.08.17 I 경계영 기자

[마켓인]투자 유인 성공한 대신에프앤아이…“안심하기엔 이르다”
[이데일리 이서윤][이데일리 이명철 기자] 한남동 외인부지 개발사업(이하 나인원 한남)에 발목을 잡혔던 대신에프앤아이(A)가 다시 회사채 시장에서 주목받고 있다. 고분양가 논란에 사업 불확실성이 커지면서 신용등급 강등의 아픔을 겪었지만 임대 전환으로 불확실성이 완화됐기 때문이다. 하지만 아직 불안요소가 적지 않은 만큼 등급 재상향은 요원한 상태로 사업 추이 등을 지켜봐야 하는 상황이다.13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신에프앤아이는 지난 10일 1500억원 규모의 회사채를 발행했다. 당초 예정했던 발행금액은 2년물 400억원, 3년물 400억원이었는데 각각 200억원, 500억원 등 총 700억원을 증액한 수준이다. 앞서 1일 실시한 수요예측에서 회사는 총 2380억원의 유효수요를 끌어 모으며 2.98대 1의 경쟁률로 오버부킹(초과청약)에 성공했다. 공급을 웃도는 수요가 몰리면서 회사채 발행 물량도 대폭 늘린 것이다. 수요예측 참여자들이 제시한 희망금리도 대부분 최대 33bp(1bp=0.01%) 낮게 제시하는 등 인기를 끌었다.불과 10개월 전인 지난해 10월에만 해도 대신에프앤아이는 회사채 시장에서 소외됐던 종목이다. 당시 만기 2년의 1000억원 회사채 발행을 위한 수요예측에서 참여수량은 80억원에 그쳤다. 나인원 한남에 대한 불확실성이 높아지면서 등급전망(아웃룩)이 ‘부정적’으로 부여되는 등 신용등급 하향 가능성이 높아졌던 탓이다. 하지만 신용등급이 ‘A’로 한단계 내려간 후 실시한 수요예측에서 외려 더 많은 투자자를 유치한 것이다. 회사는 주택도시보증공사(HUG)로부터 나인원 한남의 분양가 승인이 지연되자 임대 후 방식으로 전환했다. 이후 지난달초 실시한 청약에서 평균 5.53대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다. 현재 임대 계약률은 90%가 넘는다. 이를 통해 들어오게 되는 임대 보증금은 약 1조3000억원 규모다. 당초 목표했던 분양가의 80%선으로 당장 수익을 기대하기는 힘들겠지만 앞으로 2~3년간 현재 신용등급을 유지할 것이라는 판단이 작용했다는 해석이다.한 증권사 크레딧 투자 담당자는 “임대를 진행하면서 보증금이 주기적으로 들어오기 때문에 사업비 충당이 가능하다는 계산이 선 것”이라며 “계약서상 집값이 20% 이상 떨어질 때 입주자가 부담하게 된 것도 리스크 방어 차원에서 긍정적 평가를 받은 것 같다”고 풀이했다.다만 단기 우려가 완화된 것일 뿐 재무안정성 개선이나 신용등급 상향 같은 긍정적인 상황은 당분간 기대하기 힘들다는 게 크레딧 업계의 지배적인 평가다. 우선 2024년 분양 전환이 이뤄지기 전까지 영업수익은 제한적인 반면 임대주택 감가상각비와 제세금공과 부담으로 영업적자를 시현할 것이라는 예상이다. 본업인 부실채권(NPL) 사업의 경우 수년간 안정적인 영업이익을 나타내고 있지만 시장 경쟁이 심화되면서 수익성은 점차 낮아지는 추세다. 회사의 총자산순이익률은 2014년 3.1%에서 올해 3월말 1.5%까지 하락했다. NPL 투자 규모 확대와 나인원 한남 사업 진행으로 3월말 기준 차입 부채(별도 기준)는 1조8000억원이 넘는다. 특히 만기 1년 이내 단기성 차입금이 93.7%에 달한다. 당분간 실적·재무 불안은 계속된다는 것이다.안나영 한국기업평가 연구원은 “현재 시장에서 긍정적인 평가는 불확실성이 해소됐다기보다는 2~3년간 사업 진행에 대한 불안이 경감된 차원”이라며 “실제 사업성과는 2024년은 돼야 나오기 때문에 그때 반영될 매출 규모와 NPL 사업의 안정적 수익 창출력을 꾸준히 모니터링해야 한다”고 진단했다.

2018.08.13 I 이명철 기자

[마켓인]투자 유인 성공한 대신에프앤아이…“안심하기엔 이르다”
[이데일리 이서윤][이데일리 이명철 기자] 한남동 외인부지 개발사업(이하 나인원 한남)에 발목을 잡혔던 대신에프앤아이(A)가 다시 회사채 시장에서 주목받고 있다. 고분양가 논란에 사업 불확실성이 커지면서 신용등급 강등의 아픔을 겪었지만 임대 전환으로 불확실성이 완화됐기 때문이다. 하지만 아직 불안요소가 적지 않은 만큼 등급 재상향은 요원한 상태로 사업 추이 등을 지켜봐야 하는 상황이다.13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신에프앤아이는 지난 10일 1500억원 규모의 회사채를 발행했다. 당초 예정했던 발행금액은 2년물 400억원, 3년물 400억원이었는데 각각 200억원, 500억원 등 총 700억원을 증액한 수준이다. 앞서 1일 실시한 수요예측에서 회사는 총 2380억원의 유효수요를 끌어 모으며 2.98대 1의 경쟁률로 오버부킹(초과청약)에 성공했다. 공급을 웃도는 수요가 몰리면서 회사채 발행 물량도 대폭 늘린 것이다. 수요예측 참여자들이 제시한 희망금리도 대부분 최대 33bp(1bp=0.01%) 낮게 제시하는 등 인기를 끌었다.불과 10개월 전인 지난해 10월에만 해도 대신에프앤아이는 회사채 시장에서 소외됐던 종목이다. 당시 만기 2년의 1000억원 회사채 발행을 위한 수요예측에서 참여수량은 80억원에 그쳤다. 나인원 한남에 대한 불확실성이 높아지면서 등급전망(아웃룩)이 ‘부정적’으로 부여되는 등 신용등급 하향 가능성이 높아졌던 탓이다. 하지만 신용등급이 ‘A’로 한단계 내려간 후 실시한 수요예측에서 외려 더 많은 투자자를 유치한 것이다. 회사는 주택도시보증공사(HUG)로부터 나인원 한남의 분양가 승인이 지연되자 임대 후 방식으로 전환했다. 이후 지난달초 실시한 청약에서 평균 5.53대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다. 현재 임대 계약률은 90%가 넘는다. 이를 통해 들어오게 되는 임대 보증금은 약 1조3000억원 규모다. 당초 목표했던 분양가의 80%선으로 당장 수익을 기대하기는 힘들겠지만 앞으로 2~3년간 현재 신용등급을 유지할 것이라는 판단이 작용했다는 해석이다.한 증권사 크레딧 투자 담당자는 “임대를 진행하면서 보증금이 주기적으로 들어오기 때문에 사업비 충당이 가능하다는 계산이 선 것”이라며 “계약서상 집값이 20% 이상 떨어질 때 입주자가 부담하게 된 것도 리스크 방어 차원에서 긍정적 평가를 받은 것 같다”고 풀이했다.다만 단기 우려가 완화된 것일 뿐 재무안정성 개선이나 신용등급 상향 같은 긍정적인 상황은 당분간 기대하기 힘들다는 게 크레딧 업계의 지배적인 평가다. 우선 2024년 분양 전환이 이뤄지기 전까지 영업수익은 제한적인 반면 임대주택 감가상각비와 제세금공과 부담으로 영업적자를 시현할 것이라는 예상이다. 본업인 부실채권(NPL) 사업의 경우 수년간 안정적인 영업이익을 나타내고 있지만 시장 경쟁이 심화되면서 수익성은 점차 낮아지는 추세다. 회사의 총자산순이익률은 2014년 3.1%에서 올해 3월말 1.5%까지 하락했다. NPL 투자 규모 확대와 나인원 한남 사업 진행으로 3월말 기준 차입 부채(별도 기준)는 1조8000억원이 넘는다. 특히 만기 1년 이내 단기성 차입금이 93.7%에 달한다. 당분간 실적·재무 불안은 계속된다는 것이다.안나영 한국기업평가 연구원은 “현재 시장에서 긍정적인 평가는 불확실성이 해소됐다기보다는 2~3년간 사업 진행에 대한 불안이 경감된 차원”이라며 “실제 사업성과는 2024년은 돼야 나오기 때문에 그때 반영될 매출 규모와 NPL 사업의 안정적 수익 창출력을 꾸준히 모니터링해야 한다”고 진단했다.

2018.08.13 I 이명철 기자

[화통토크]①이재광 HUG 사장 "'로또청약'? 리스크 관리가 중요"
이재광 주택도시보증공사(HUG) 사장은 ‘로또 분양’ 논란과 관련해 “분양보증 리스크를 관리하기 위해 고분양가 심사는 반드시 필요하다”고 강조했다. 이 사장이 지난달 25일 서울 중구 티타워에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다. [사진=이데일리 노진환 기자][이데일리 권소현 기자] “주택도시보증공사(HUG)가 왜 분양가를 규제하느냐는 지적을 많이 하죠. 사람들은 현재를 기준으로 2~3년 후의 가격을 예측합니다. 하지만 HUG 입장에서는 정말 2~3년 후에 주택이 그 가격이 될지 알 수 없습니다. 분양가가 계속 올라가면 고스란히 HUG의 리스크로 돌아옵니다.”취임 석 달을 갓 넘긴 이재광 HUG 사장은 HUG의 분양가 통제 때문에 ‘로또’ 아파트가 양산되고 시장이 왜곡된다는 지적에 대해 억울하다고 항변했다. 재고 아파트 거래가격은 시시각각 변하는데 신축 아파트 분양가를 그 시점 주변 아파트 수준에서 책정하면 추후 아파트값이 떨어졌을 땐 누가 책임지느냐는 것이다. 분양받은 주택을 처분해 시세 차익을 얻는 ‘로또 수익’을 어떻게 다룰 것인지는 또 다른 차원의 문제라고 강조했다. ◇죽다 살아난 외환위기…리스크 관리 최우선HUG는 태생적으로 보수적일 수밖에 없다. 1993년 건설사들이 지분을 출자해 주택사업공제조합으로 출발한 HUG는 1990년대 말 외환위기 때 부도 직전까지 갔다. 주택 건설사들이 잇달아 휘청이면서 HUG의 보증 여력도 바닥을 드러냈다. 1999년 정부가 자금을 투입하면서 가까스로 회생했고 대한주택보증으로 이름을 바꿔 새 출발 했다. 2008년 또다시 들이닥친 글로벌 금융위기. 이 때 HUG는 달랐다. 주택시장은 크게 타격을 입었지만 HUG는 큰 흔들림 없이 버텨냈다. 두 번의 위기에서 결과를 가른 것은 사전 리스크 관리였다. 경험으로 체득한 리스크 관리 필요성에다 금융시장에서 산전수전을 다 겪은 이 사장의 철학과 노하우까지 더해져 리스크 관리는 HUG의 최우선 과제로 자리 잡았다. 이 사장은 “강남권 집값이 크게 올라 3.3㎡당 1억원까지 호가하기도 했는데 지금은 호가가 그보다 좀 떨어졌다”며 “만일 전용면적 84㎡짜리 아파트를 30억원 수준에 분양보증을 내준 상태에서 준공 시점에 집값이 20억원으로 떨어진다면 수분양자(분양 계약자)뿐 아니라 HUG도 큰 타격을 입게 된다”고 설명했다. 고급주택에도 예외는 없다. 서울 용산구 한남동 외인아파트 부지에 짓는 최고급 주택 ‘나인원 한남’의 경우 시행사와의 이견을 좁히지 못해 결국 분양보증서를 발급하지 않았고, 시행사 측은 선임대 후분양으로 방향을 틀었다.이 사장은 “고급주택의 원가 자체가 일반아파트에 비해 높긴 하지만 설계비나 마감재 원가, 토지원가, 금융비용 같은 주요 항목에 대해 HUG가 완전한 정보를 갖기가 어렵다”며 “고급주택에 대해 예외를 인정할 경우 고분양가 심사제도 자체의 근간이 흔들릴 수 있다”고 지적했다. ◇주택시장 변곡점 이미 지났다그가 유난히 리스크 관리를 강조하는 배경에는 주택경기가 이미 변곡점을 지났다는 판단이 깔렸다. 현재 집값에 거품이 단단히 끼었기 때문에 계속 상승세를 이어가진 못할 것이란 분석이다. 이 사장은 “지금이라도 집을 사야 한다고 하는 이들이 사라질 때까지 집값은 계속 올라가는데 작년 말, 올해 초까지 그랬다”며 “경기가 꺾여 완전히 밑으로 추락한다는 느낌은 아니지만 적어도 지난 몇 분기 동안 보였던 강한 상승 기류는 없어진 것으로 보인다”고 말했다. 특히 전세보증반환보험 가입자가 늘고 있다는 사실에서 집값 변곡점 시그널을 찾았다. 집주인으로부터 전세보증금을 제때 제대로 못 받을 수도 있다는 위기감에 전세보증반환보험 가입이 확대되고 있는 건데, 이는 곧 전세금이 더 오르지 않을 것이란 생각이 크기 때문이라는 것이다. 이 사장은 “집값과 전세값 간 차이가 벌어지면 투기적인 수요는 사라진다”며 “그럴수록 집값이 안정될 가능성이 크다”고 설명했다. 금리 상승도 집값 상승에 큰 걸림돌로 꼽았다. 이 사장은 “금리가 1%포인트만 올라가도 한계가구가 개인 파산에 이를 수밖에 없어서 더 보수적으로 리스크를 관리해야 한다”고 강조했다. 이재광 주택도시보증공사(HUG) 사장이 지난달 25일 서울 중구 티타워에 위치한 집무실에서 포즈를 취하고 있다. 이 사장은 후분양제 도입 확대에 대해 흑백논리로 접근할 게 아니라 선분양제가 갖고 있는 장점도 있는 만큼 선분양과 후분양간 균형점을 찾아야 한다고 강조했다. [사진=이데일리 노진환 기자]◇후분양제 흑백 논리보다 균형점 찾아야HUG는 건설사들이 출자해 출발한 기관인 만큼 건설사에 대한 서비스도 강화할 방침이다. 건설사들의 최대 관심사인 보증료율을 인하하는 방안도 검토 중이다. 그동안 보증상품 손실률과 앞으로 주택경기 변동에 따른 위험 등을 용역을 통해 분석하고 있다. 이 사장은 “대한주택보증 출범 후 작년까지 8차례에 걸쳐 분양보증료율을 인하했다”며 “정부가 돈 풀고 주택경기가 좋아지면서 돈을 많이 벌었지만 현재 금리가 오르는 추세여서 보증료율에 대한 접점을 찾아야 한다”고 말했다. 후분양제 도입에 대해선 ‘선분양제는 악(惡)이고 후분양제도는 선(善)이다’라는 식의 흑백 논리로 접근할 것이 아니라 각 제도가 가진 장단점을 따져보고 적절한 비중을 추구해야 한다고 강조했다. 이 사장은 “우리나라만의 독특한 환경에서 선분양 제도가 만들어졌기 때문에 분명히 순기능이 있다”며 “후분양제를 강제할 경우 자금력이 떨어지는 중소 건설사들이 버틸 수가 없다”고 말했다. HUG는 이미 2013년 후분양대출보증을 출시해 후분양 주택의 사업자금 조달을 지원하고 있고, 후분양제 확대에 대비해 기존 후분양대출보증의 보증 한도를 확대하고 보증료를 인하하는 방안도 검토 중이다. ◇노동이사제 도입 1호 공기업 만들고 싶어이 사장은 요새 10년 뒤에 HUG가 어떤 모습일까를 많이 생각한다. 자신의 임기는 3년이지만 직원들에게는 평생을 바쳐 일해야 할 직장이니 좀 더 지속가능하면서도 재미있게 일할 수 있는 조직을 만들어줘야 하지 않겠냐는 것이다. 노동경제학을 전공한 그의 머릿속에는 HUG를 노동이사제 도입 1호 공기업으로 만들자는 목표를 설정했다. 노동이사제는 이사회에 근로자 대표가 포함돼 발언권과 의결권을 행사하는 제도를 말한다. 문재인 정부가 공공부문부터 시작해 민간기업으로 확산시키겠다고 한 과제기도 하다. 이 사장은 “노동이사제를 도입해서 회사 전체의 경영과 직원들의 워라밸(일과 삶의 균형)을 공유할 수 있는 사장이 되고 싶다”고 포부를 밝혔다. ◇이재광 사장은…△1962년 광주광역시 출생 △1981년 전주고 졸업 △1985년 서울대 경제학과 졸업 △1987년 서울대 경제학 석사 △1996~1997년 크레디리요네증권 이사 △1997~1999년 다이와SBCM증권 상무 △2001~2002년 국민연금 기금운용본부 본부장대행 △2002~2005년 한일투자신탁운용 전무 △2005~2008년 KDB자산운용 상무 △2008~2010년 한국투자증권 상무 △2011~2013년 CFA홍콩협회 임원 △2013~2018년 ESG모네타 대표 △2018년 3월 주택도시보증공사(HUG) 사장 취임

2018.07.17 I 권소현 기자

‘새 아파트에 인프라도 굿’…신도시 옆 꼬마신도시 분양 ‘솔깃’
[그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 박민 기자] 입주한 지 10~20년이 넘어 새 아파트 가뭄을 겪고 있는 수도권 1·2기 신도시 인근에서 모처럼 신규 분양이 잇따르고 있다. 새 아파트 공급원은 신도시 인접 지역에서 택지 개발을 통해 조성 중인 ‘꼬마 신도시’이거나 신도시 옆 구도심의 재건축·재개발 단지들이다. 수도권 신도시는 이미 아파트값이 천정부지로 치솟았지만 인근 지역은 상대적 저평가로 아직 주목도가 낮은 반면, 개발 호재는 함께 누릴 수 있다는 점에서 관심을 가져볼만 하다고 전문가들은 조언한다.◇‘안프라 만점’ 신도시 옆에서 신규 분양 잇따라업계에 따르면 수도권 2기 신도시 중 대장주로 꼽히는 판교신도시 인근 대장지구에서 연내 아파트 3000여 가구가 분양된다. 경기도 성남시 분당구 대장동에 조성되는 대장지구는 서분당IC와 인접해 있어 ‘미니 판교’로 불릴 정도로 황급 입지로 꼽히고 있다. 특히 대장지구와 서판교를 잇는 ‘서판교 터널’(가칭)이 내년 개통할 경우 대장지구에서 판교 중심지역까지는 차량으로 5분 거리에 불과하다.이곳에서는 오는 10월 부동산 개발업체인 HMG가 A3·A4·A6 등 3개 블록에서 전용면적 85㎡ 초과 아파트 850가구를 선보일 예정이다. 제일건설도 같은 시기 대장지구 A7·A8 블록에서 전용 85㎡ 이하 1033가구를 분양한다. 포스코건설은 올 연말 A11·A12블록에서 전용 85㎡ 이하 990가구를 내놓을 계획이다.대장지구는 성남도시개발공사와 시중은행들이 출자해 설립한 특수목적법인(SPC) ‘성남의 뜰’이 조성하는 민간도시개발사업지다. 공공택지지구가 아니다 보니 이곳에서 공급하는 모든 아파트는 분양가 상한제를 적용받지 않는다. 다만 성남시 분당구는 고분양가 관리지역인 만큼 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받게 된다. 양지영 R&C연구소장은 “대장지구에 들어설 아파트는 입주 10년차를 맞는 판교신도시와 가까워 신도시 인프라를 쉽게 이용할 수 있는 데다 분양가도 저렴한 새 집이라는 매력까지 더해져 인기를 끌 것 같다”고 말했다. 현지 중개업소들에서는 대장지구 아파트 분양가가 3.3㎡당 2600만원 선에서 책정될 것으로 내다보고 있다.일산신도시 인근에서는 그동안 공급이 뜸했던 고양 식사지구에서 신규 아파트가 공급된다. GS건설은 올 하반기 식사2지구 A2블록에서 1330가구의 대단지 아파트를 분양할 예정이다. 단지가 들어서는 식사지구는 대규모 도시개발사업지구로 이미 생활인프라가 잘 갖춰져 있다. 또 일산신도시와 가까워 신도시의 각종 편의시설을 그대로 이용할 수 있다. 평촌신도시 일대에서는 재건축·재개발을 통한 공급이 활발하다. 삼성물산과 대우건설 컨소시엄은 안양시 동안구 비산동에서 재건축 아파트 1199가구를 공급한다. 이 중 658가구를 일반에 분양한다. 또 같은 지역에서 GS건설도 임곡3지구 재개발사업을 통해 총 2637가구 규모의 아파트를 짓는다. 일반분양 물량은 1067가구다.◇높은 청약률로 흥행몰이…지하철 비역세권은 단점서울 외곽순환도로로 이어지는 수도권 1기 신도시(일산·중동·산본·평촌·분당)는 서울 도심으로부터 약 20㎞ 떨어진 입주 25년차 대규모 공공택지지구이다. 교통망 확충에 따른 빠른 서울 접근성을 기반으로 강남·여의도·광화문 등 서울 주요 업무지구의 배후 주거지 역할도 하고 있다. 판교 등 2기 신도시는 서울에서 30㎞ 거리에 자족기능을 갖춘 신도시로 조성이 마무리 단계다. 1기 신도시와 달리 저밀도 개발 방식으로 녹지율이 높아 주거환경이 쾌적한 것이 특징이다. 대부분 완성 단계에 접어든 1·2기 신도시들은 주거시설이 낡아 재건축이나 리모델링 이슈가 끊임없이 나오고 있지만, 재건축·리모델링의 가장 큰 동력인 수익성이 부족해 사업 진척은 지지부진한 편이다. 사정이 이렇다 보니 올 들어 신도시 인접지역에서 공급한 새 아파트 단지마다 청약자들이 대거 몰리고 있다. 지난달 안양시 동안구 호계동에서 분양한 ‘평촌 어바인 퍼스트’는 1순위 청약에서 안양 역대 최대 청약자인 5만8000여명이 몰렸다. 평균 49.2대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 청약 가점 만점(84점)자도 나왔다. 올해 초 GS건설이 고양 식사2지구에서 분양한 ‘일산자이 2차’는 계약 시작 4일 만에 총 802가구가 단숨에 팔릴 정도로 새 아파트 인기를 증명했다.장재현 리얼투데이 본부장은 “신도시 인접 지역은 기존에 완성된 신도시 내 생활인프라를 누릴 수 있다는 것은 장점이지만 대부분 지하철과는 다소 거리가 떨어져 있어 역세권 수혜를 받지 못한다는 것은 약점으로 꼽힌다”고 말했다.

2018.07.04 I 박민 기자

‘신반포3차·경남’ 관리처분 획득...‘후분양 만지작’
서울 서초구 반포동 신반포3차·반포경남아파트 재건축 단지 조감도.(이미지=삼성물산 제공)[이데일리 박민 기자] 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’ 통합 재건축 조합이 최근 관리처분인가를 받았다. 조합은 이달부터 내년 5월까지 이주 및 철거를 완료하고, 늦어도 내년 9월께 착공에 나설 계획이다. 특히 이 단지는 선(先)분양에 따른 정부의 분양가 통제를 피하기 위해 아파트를 일정 부분 짓고 입주자를 모집하는 후(後)분양을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.서초구청은 지난 2일 신반포3차·경남아파트 통합 재건축의 관리처분계획 인가를 내줬다. 앞서 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 작년 12월 관리처분계획 인가 신청서를 서초구청에 제출했지만, 서울시의 강남권 재건축 단지 이주 시기 조정으로 올해 7월 이후로 미뤄진 바 있다.이번 관리처분인가 획득으로 조합 측은 이달 중 바로 이주에 착수할 예정이다. 이미 이주관리 업체를 선정해 주민 이주 지원센터를 운영하고 있다. 오는 11월에 이주를 완료하고, 내년 5월까지 철거를 마친다는 계획이다. 이후 늦어도 내년 9월에는 착공에 나설 예정이다. 신반포3차·경남아파트 통합재건축 사업은 신반포3차와 맞붙어 있는 신반포23차, 반포경남아파트 등 총 3개 단지를 함께 재건축하는 것이다. 기존의 2433가구를 허물고 재건축을 통해 최고 35층 규모의 2971가구로 거듭날 예정이다. 앞서 올해 초 신반포 23차가 등기부등본에서 빠져 있던 5개 필지(약 1500여㎡)에 대해 서울시를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송에서 승소하면서 통합 재건축 조합은 늘어나는 대지면적만큼 10여 가구를 더 지을 지 검토 중이다. 아파트 단지 이름은 ‘래미안 원베일리’로 정해졌다. 특히 이 아파트는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 조합원분을 제외한 일반분양 물량(약 500가구)에 대해 후분양을 할 지를 논의 중이다. 현행법상 아파트 선분양을 할 경우 HUG의 분양가 통제하에 놓이지만 후분양으로 진행하면 분양가 산정에서 자유롭다. 조합 관계자는 “아직 검토 단계이지만 후분양에 대해 긍정적으로 생각하는 조합원들이 많은 것으로 알고 있다”며 “다만 후분양으로 진행할 경우 공사 기간 동안 감당해야 할 금융비용 등의 부담이 커지는 만큼 여러 요인을 따져 내년 하반기 착공 시점에 분양 방식을 확정할 계획”이라고 말했다. 현재 서초구에는 이 단지 뿐 아니라 ‘방배13구역’, ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’, ‘한신4지구’ 등의 재건축 단지들도 연내 관리처분계획 인가 획득을 앞두고 있다. 신반포3차·경남아파트가 후분양을 채택할 경우 나머지 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 선회하는 사례가 늘어날 것으로 전문가들은 보고 있다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “재건축 현장 중 한 곳이 후분양제를 도입해 사업을 추진한다면 이후 현장들도 줄줄이 따라가지 않겠느냐”며 “다만 후분양에 따른 고분양가로 일대 집값을 자극할 경우 정부 차원의 대응 방안이 나올 가능성도 있다”고 말했다. 앞서 정부는 지난 28일 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년) 수정계획’을 통해 후분양제 로드맵을 발표하면서 민간주택에도 인센티브를 줘 후분양를 단계적으로 유인하겠다고 밝혔다. 다만 강남 재건축 단지에서 후분양제를 이용한 과도한 분양가 인상으로 일대 주택시장에 영향을 끼친다고 판단될 경우 ‘분양가 상한제’ 대상지 지정을 통해 이를 통제하겠다는 게 정부 방침이다.

2018.07.03 I 박민 기자

"분양가 통제 피하자".. 초고가 주택에 '후분양' 바람
[그래픽=이데일리 이서윤][이데일리 박민 기자] 서울의 고가아파트 분양시장에서 ‘임대 후 분양 전환’ 방식의 민간임대주택이 대세로 급부상하고 있다. 선(先)분양에 따른 분양가 통제를 받느니 차라리 후(後)분양을 택해 정부 규제를 피하겠다는 전략이다. 다음달 용산구 한남동에서 공급하는 ‘나인원 한남’에 이어 용산구 이태원동 옛 유엔사 부지에서 추진 중인 주택사업도 이 같은 방식을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부 역시 최근 분양가 통제에 따른 주변 시세 대비 분양가가 저렴한 ‘로또 단지’ 양산에 대한 책임론에서 자유롭지 못한 만큼 임대 후 분양 전환 주택에 상대적으로 호의적일 것이라는 관측도 나온다. 박원갑 위원은 “정부의 분양가 압박이 심한 상황에서 임대주택은 건설사 입장에서 선택할 수밖에 없는 고육지책일 것”이라며 “다만 임대보증금만 수십억원에 달해 한편으론 정부가 또다른 ‘귀족 임대아파트’를 양산시키는 것 아니냐는 비판도 받을 수 있다”고 말했다.◇분양가 압박에 우회 전략…4년간 임대 후 분양나인원 한남 시행사인 대신F&I는 내달 2일 한남동 옛 외인아파트 부지에서 공급하는 ‘4년 임대 후 분양 전환’ 아파트 총 341가구(전용면적 206~273㎡) 임차인을 모집한다. 이 같은 방식의 주택 공급은 일대에서 최고급 아파트 단지로 자리잡은 ‘한남더힐’에 이어 두번째다. 현행 민간임대주택법에는 임대 의무기간 이후 분양 전환 시 분양가 산정에 대한 별도의 가이드라인이 없다. 이에 주택사업자가 재량껏 분양가격을 책정할 수 있어 정부의 분양가 규제를 피하는 효과가 있다.당초 나인원 한남은 작년까지만 해도 착공과 함께 입주자를 모집하는 선분양을 추진했다. 분양가를 3.3㎡당 6360만원(펜트하우스 제외시 5700만원)으로 정하고 주택도시보증공사(HUG)의 분양승인 문을 두드렸지만 거절 통보를 받았다. 주변 아파트보다 비싸다는 이유에서다. 이어 올 들어 설계 변경을 통해 분양가를 3.3㎡당 5000만원 초반까지 낮췄지만 또다시 문전박대당하면서 결국 ‘울며겨자 먹기 식’으로 임대 후 분양 전환을 택한 것으로 전해졌다.일각에서는 임대 후 분양 전환 방식이 의외로 수익성 ‘홈런’을 칠 수 있다는 분석도 나온다. 건설업계 한 관계자는 “후분양은 사업기간 동안 프로젝트파이낸싱(PF) 등 금융 비용 지출 탓에 선분양보다 부담스러운건 사실”이라면서도 “그러나 임대계약률이 높게 나온다면 사업비를 어느 정도 충당할 수 있고, 분양가도 나중에 재량껏 책정할 수 있어 사업자 입장에서는 더 득이 될 수도 있다”고 말했다. 실제 초기 임대보증금은 책정 과정에서 별도의 제재를 받지 않는 만큼 계약률만 높다면 밑지는 장사는 아니다. 현재 공공지원 민간임대주택(임대기간 8년 이상)을 제외한 민간임대주택은 사업자가 임대료를 알아서 정하게끔 되어 있어서다. 이에 나인원 한남은 임대 보증금을 전용면적(206∼273㎡)별로 33억~48억원에 책정했다. 3.3㎡당 4500만원 정도다. 업계 관계자는 “HUG에서 분양가를 통제하면서 가이드라인으로 제시한 인근 최고 분양가가 3.3㎡당 4750만원(성수동 아크로 서울포레스트)이었는데, 이는 전월세 보증금 수준”이라며 “한편으론 정부의 규제가 현실성이 떨어진다는 것을 방증한 셈”이라고 꼬집었다. ◇“분양가 통제 계속될 수록 임대 후 분양 전환 사례 늘 듯”정부의 각종 부동산 규제로 주택시장 불확실성이 커지고 있어 입주민 입장에서도 임대 후 분양 전환 방식은 선계약에 따른 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 전월세로 살아보고 향후 집값 변동률 추이를 지켜보다가 분양 여부를 결정할 수 있어서다. 여기에 임대 의무기간 4년 동안 취득세·재산세·종합부동산세 등의 세금 부담없이 살 수 있다는 것도 장점이다.하지만 분양 전환시 분양가는 임대사업자(시행사)가 결정하다보니 이를 둘러싼 임대사업자와 임차인간 갈등이 불거질 수 있다. 앞서 한남더힐의 경우 임대기간 중 집값이 가파르게 오르면서 분양가 산정을 놓고 입주민과 시행사간 첨예한 입장 차로 법적 다툼을 벌이기도 했다. 나인원 한남은 이 같은 전철을 밟지 않기 위해 분양가를 사전에 공개할 방침이다. 대신F&I 관계자는 “분양가격은 내년 11월 입주 시점 때의 주택 감정평가액을 기준해 산정할 예정”이라며 “이달 임차계약을 진행하는 고객을 대상으로 공개할 방침”이라고 말했다. 분양 전환 가격은 당초 선분양을 위해 책정했던 분양가인 3.3㎡당 평균 6360만원 이하에서 논의가 이뤄지는 것으로 알려졌다.내년 분양을 목표로 인근 이태원동 유엔사 부지에서 추진중인 주택사업도 ‘임대 후 분양’ 방식을 택할 것이란 전망이 많다. 시행사 일레븐건설은 아파트 600여가구와 오피스텔 1000~1300실 등을 짓는 방안을 검토하고 있다. 이르면 9월 건축심의를 신청할 계획이다. 일레븐건설 관계자는 “내년 중순 분양을 목표로 연내 건축심의를 완료할 예정”이라며 “임대 후 분양을 비롯해 후분양제, 선분양제 등 다각도로 사업계획을 검토하고 있다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 일률적인 분양가 통제가 계속될 수록 고가주택을 중심으로 ‘임대 후 분양 전환’ 방식의 아파트 공급이 늘어날 가능성이 크다”고 말했다.

2018.06.27 I 박민 기자

"시세로 해달라"vs"분양가로 한다"…장위7구역, HUG와의 전쟁
△내달 분양을 앞둔 서울 성북구 장위뉴타운 7구역이 일반분양가를 놓고 주택도시보증공사(HUG)와 갈등을 빚고 있다. 장위뉴타운 일대 전경. [사진=서울시 제공][이데일리 정다슬 기자] 정부가 집값 안정을 명분으로 분양가 규제에 나서면서 주택도시보증공사(HUG)와 갈등을 빚는 재개발 분양 예정 단지들이 늘고 있다.내달 분양을 앞둔 서울 성북구 장위뉴타운 7구역(‘꿈의숲 아이파크’ 아파트)의 경우 일반분양가가 주변 시세보다 1억원 가량 낮게 책정된다는 소문이 돌면서 조합원들이 집단행동에 돌입한 상태다. 이 단지 조합원들은 최근 분양보증권을 쥐고 있는 HUG에 항의 방문했다. 장위 7구역의 분양가가 2년 전 장위 5구역를 재개발해 분양한 ‘래미안장위퍼스트하이’의 평균 분양가를 기준으로 정해질 것이란 이야기가 나오면서다. 이 자리에서 조합원들은 장위7구역 아파트의 분양가가 주변 시세보다 낮게 산정되는 것에 대한 우려를 나타냈고, 분양가를 주변 아파트의 매매가에 준해 산정해달라고 요청했다.앞서 HUG는 서울과 경기 과천시, 세종시 등 35개 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고 고분양가 사업장에 대해서는 분양 보증 승인을 거절한다고 밝힌 바 있다. 고분양가 사업장은 3.3㎡당 분양가가 입지·세대수·브랜드 등이 유사한 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과(인근기준)하는 곳을 말한다.장위7구역이 있는 장위뉴타운의 경우 2016년 분양한 래미안장위퍼스트하이(장위5구역)가 가장 최근에 분양된 아파트다. 최근 1년 이내 분양한 아파트가 없기 때문에 분양이 진행 중이거나 준공아파트를 기준으로 분양가를 산정해야 한다. 래미안장위퍼스트하이 분양가는 3.3㎡당 평균 1560만원이었다. 이 분양가를 기준으로 하면 장위7구역의 분양가는 3.3㎡당 1716만원 선(전용면적 84㎡형의 경우 분양가 5억 8000만원대)에서 정해질 것으로 보인다. 장위7구역 조합원들은 장위 5구역 분양가의 110% 이내로 분양가가 책정될 경우 시세보다 약 1억원이나 낮다며 크게 반발하고 있다. 래미안장위퍼스트하이 전용 84㎡ 분양권의 경우 6억 5000만~6억 7000만원 선에서 거래되고 있다. 장위 7구역과 교차로를 하나 낀 ‘장위뉴타운 꿈의숲 코오롱하늘채’(장위2구역) 역시 전용 84㎡가 지난달 6억 5500만원에 팔렸다. 장위7구역 조합원들은 HUG가 객관적인 기준 없이 분양가를 낮추기 위해 몽니를 부리고 있다고 주장한다. HUG가 밝힌 고분양가 사업장 기준은 ‘분양가 또는 매매가’인데, 무조건 분양가를 고집하고 있다는 것이다. 또 지역 기준이 아닌 인근 기준을 적용할 경우 행정구역과 상관없이 1~2㎞ 이내 사업장을 적용할 수 있기 때문에 노원구 월계동 ‘인덕아이파크’를 기준으로 할 수 있다. 지난해 6월 분양한 인덕아이파크는 일반분양가가 3.3㎡당 평균 1640만원으로 래미안장위퍼스트하이를 기준으로 할 때보다 높다.분양가 산정을 놓고 HUG와의 갈등을 빚는 곳은 장위7구역뿐만이 아니다. 당초 5월 분양 예정이었던 강동구 상일동 고덕자이(고덕주공5단지 재건축 아파트)와 서초구 서초동 래미안서초우성1차 역시 HUG와의 분양가 협의가 지연되면서 7월로 분양이 연기됐다. 두 단지는 HUG와 3.3㎡당 분양가 산정 방식으로 놓고 이견을 보이고 있다. 전문가들은 ‘로또 분양’이 양산되는 것은 오히려 주택시장 질서를 해치고 한탕주의를 양산한다고 지적한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “민간 택지에 대해서는 분양가 상한제가 아직 적용되고 있지 않는 상황에서 HUG가 사실상 분양가 통제를 독점하는 구조”라며 “분양가 산정 기준을 명확하게 밝히고 절차의 투명성을 높이는 것이 필요하다”고 말했다.

2018.05.30 I 정다슬 기자

대구 3.3㎡당 분양가 2000만원 넘어…역대 최고가
[이데일리 권소현 기자] 대구 수성구 범어동에 들어서는 ‘힐스테이트 범어’ 분양가격이 3.3㎡당 2000만원을 넘어섰다. 대구 역대 최고가다. 현대엔지니어링은 대구 수성구에 짓는 ‘힐스테이트 범어’ 모델하우스를 오는 31일 열고 본격 분양에 나선다고 29일 밝혔다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받았고 이날 대구 수성구청으로부터 분양승인을 받았다. ‘힐스테이트 범어’ 단지 분양가는 3.3㎡당 1735만~2116만원으로 평균 2058만원 선이다. 대구에서 3.3㎡당 평균 분양가 2000만원을 넘은 것은 이번이 처음이다. 대구는 HUG의 고분양가 관리지역인 만큼 분양가가 신청했던 가격에서 소폭 하향조정된 것으로 알려졌다. ‘힐스테이트 범어’는 지하 2층 ~ 지상 26층, 5개 동 총 414세대로 지어지며 △74㎡ 26세대 △84㎡ 360세대 △118㎡ 28세대로 구성된다. 이중 194세대가 일반에 공급된다. 대구 수성구는 명문 학군을 갖춘 곳으로 ‘힐스테이트 범어’가 들어서는 지역은 경신고, 경신중과 맞닿아있다. 이 밖에도 범어초, 대구과학고, 대구여고, 경북고 등 지역을 대표하는 명문학교가 단지 인근에 위치해 있고 학원가도 밀집해 있다. 도보로 대구 도시철도 2호선 수성 구청역을 이용할 수 있는 역세권이며 범어공원, 범어시민체육공원, 국립대구박물관, 대구어린이회관, 수성구립범어도서관 등이 인접해 여가와 휴식을 즐길 수 있다. 모든 세대를 4베이 판상형으로 설계했고, 남향위주로 배치해 채광과 통풍을 모두 잡았다. 멀티카페와 다목적 연회장, 작은 도서관, 휘트니스와 골프연습장, 탁구장 등도 커뮤니티시설도 다양하게 조성된다. ‘힐스테이트 범어’는 다음달 4일 특별공급 청약을 시작으로 5일 해당지역 1순위자(대구거주 1년 이상), 7일 기타지역 1순위자 청약접수를 받는다. 당첨자는 15일 발표하며, 계약은 26~ 28일 진행된다. 모델하우스는 대구시 동구 신암동에 마련되며 입주는 2020년 12월 예정이다.‘힐스테이트 범어’ 투시도

2018.05.29 I 권소현 기자

[기자수첩] 시장 왜곡하는 분양가 규제
[이데일리 박민 기자] 요즘 분양시장을 들여다보면 ‘로또’ 단지가 부쩍 많아진 것 같다. 정부가 집값 안정을 명분으로 분양가를 무리하게 규제하고 나선 까닭이다. 입지 여건이 좋아 누구나 선호하는 단지인데 분양가 규제로 공급가가 주변 시세보다 낮으면 당연히 청약 광풍이 불 수밖에 없다. 전문가들은 정부의 아파트 분양가 통제가 거세질수록 이른바 ‘규제의 역설’이 뚜렷해진다고 말한다. 로또 아파트가 오히려 투기성 청약을 부추기고 주변 집값마저 불안하게 한다는 것이다. 실제로 로또 청약 당첨을 위해 위장 전입은 물론 부양가족 늘리기 등의 불법까지 동원하는 등 많은 예비 청약자들이 유혹에 끌려 범법자가 되고 있다.과도한 집값 상승(고분양가 책정→주변 집값 상승)을 막겠다는 정부의 분양가 통제 명분은 충분히 공감한다. 그러나 선한 규제의 의도와 달리 시장은 늘 합리적으로 움직이지 않는다. 올해 3월 서울 강남구에서 분양한 ‘디에이치자이 개포’는 분양가가 주변 시세보다 최대 4억원 이상 싸게 책정되면서 3만명 넘는 청약자가 몰릴 정도로 과열 양상을 보였다. 비정상적인 청약 열기만큼 위장전입 행위도 다수 적발됐다. 시세 차익이라는 달콤한 유혹에 빠진 예비 청약자들을 주택 공급 질서를 교란시키는 불법 행위자로 만든 것이다.분양가 규제로 최근 수도권 공공택지에서는 아예 ‘반값 아파트’까지 등장했다. 경기도 하남시 미사강변도시에서 공급하는 ‘미사역 파라곤’ 아파트는 분양가 상한제 적용을 받아 주변시세보다 최대 5억원 가량 싸게 가격이 정해졌다. 이렇다보니 지난 주말 모델하우스에는 6만명 넘는 예비청약자가 다녀가는 등 벌써부터 청약 과열이 우려되고 있다.일률적인 분양가 규제가 오히려 주택시장을 왜곡할 수 있다. 아파트값과 분양가격 간 엇박자로 양극화가 심화하고, 특히 청약제도가 내집 마련을 위한 수단이 아닌 투기의 한 방편으로 변질될 가능성이 크다. 규제로 인한 부작용을 억누르기 위한 근본적인 대안을 고심할 때다.

2018.05.29 I 박민 기자

한국당, 이번엔 홈피서 허태정 겨냥 “군대 안가려 족지결손 의혹”
한국당 홈페이지 게시글[이데일리 김미영 기자] 자유한국당은 28일 당 홈페이지를 통해 허태정 더불어민주당 대전시장 후보를 둘러싼 ‘5대 의혹’을 제기했다. 앞서 이재명 민주당 성남시장 후보를 겨냥해 ‘형수 욕설 동영상’ 등을 올린 데 이은 ‘민주당 후보 검증 시리즈’ 일환이다.한국당은 이날 홈페이지 게시글에서 “신성한 병역의 의무를 다하지 못한 면제 사유는 ‘족지결손’, 발가락 일부가 없다는 것”이라며 “허 후보가 병역의 의무를 회피하고자 신체의 일부를 고의적으로 훼손했다는 의혹이 제기됐다”고 했다. 이어 “허 후보는 ‘근거 없는 네거티브’ ‘법적 대응하겠다’며 열심히 피해다니는 침묵과 회피 전략을 구사하고 있다”면서 “발가락이 잘릴 정도의 큰 사고가 ‘기억나지 않는다’는 후보, 어떻게 생각하나”라고 반문했다. 그러면서 “입퇴원 기록, 진료기록, 산재기록... 그 많은 기록 중에 하나만 내세우셔도 깔끔하게 해명될텐데, 못하시는 이유나 좀 속시원히 말해달라”고 압박했다.한국당은 또한 △대전 유성구 노은동 아파트 고분양가 책정 및 불법자금 조성에 전방위 로비 의혹 △고려대 석사학위 논문 ‘한국의 정당체제와 진보정당의 제도화 가능성에 관한 연구’ 표절 의혹 △유성구청장 시절인 2012년 대선 경선 당시 공무원법 및 공직선거법 위반 의혹 등을 제기했다.아울러 “박범계 의원을 중심으로 선거를 치르겠다는데, 민주당 ‘적폐청상위원장’인 그 분은 대전 술집에서 술값도 계산 않고 나오다 딱 걸려서 대전에선 박범계 의원하면 ‘술값은요?’라고 한다”며 “적폐를 쌓고 있는 분 중심으로 선거를 이기고 싶나”라고 공격했다.

2018.05.28 I 김미영 기자

HUG의 높은 벽…‘나인원 한남’ 임대주택으로 바뀌나
부동산신탁사인 하나자산신탁은 최근 코리아자산신탁으로 변경. 출처:나이스신용평가[이데일리 장순원 박정수 기자] 대신금융그룹이 한남 외인주택부지(나인원 한남) 개발사업을 기존 분양에서 임대방식으로 전환하는 방안을 검토 중이다. 사상 최고 분양가 논란을 빚으며 주택도시보증공사(HUG) 분양보증의 어려움을 겪자 ‘플랜B’ 마련에 나선 것이다. 23일 금융투자업계에 따르면 나인원 한남 사업 시행을 맡은 대신애프앤아이(대신 F&I)는 HUG의 분양보증 협상이 어그러질 때를 대비해 임대나 후분양 방식으로 사업을 진행하려는 계획을 마련 중이다. 대신F&I의 100% 자회사인 디에스한남은 지난 2016년 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외인아파트 부지를 6000억원에 사들여 최고급 주거단지 개발을 추진해왔다. 분양사업은 HUG의 분양보증을 의무적으로 받아하지만 분양가 산정문제로 심의 과정에서 난항을 겪으며 사업이 표류하고 있다. HUG는 대신이 올 초 제출한 분양가( 3.3㎡당 6360만원)가 지나치게 높다며 한 차례 분양보증을 거절했다. 고분양가가 강남을 포함한 주변 주택시장을 자극할 수 있다는 판단에서다. 현재 대신과 HUG는 나인원 한남의 분양가를 둘러싸고 물밑 협상을 진행 중이다. 대신은 설계를 일부 변경하는 식으로 분양가를 조정했으나 HUG는 여전히 분양가가 높다고 보고 있어 양측의 입장차가 좀처럼 좁혀지지 않고 있다.나인원 한남 사업을 위해 9000억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰던 대신 F&I는 HUG와 분양보증 협상이 지연되면서 재무부담이 커진 상태다. 나인원 한남 사업이 지연되면 하루에 늘어나는 이자만 1억8000만원 수준이다. 대신 F&I는 최근 PF금융 주선사인 NH투자증권과 6500억원의 브리지론(개발사업 초기의 단기 자금대여) 재계약을 체결하면서 기존 PF대출을 모두 상환했다. 이로써 기존 PF의 만기가 돌아오자 사업방식이 결정될 때까지 시간을 벌어놓은 상태다.대신은 PF대출 만기를 6개월가량 연장한 만큼 HUG와 분양보증 협상을 진행하는 동시에 임대방식으로 전환도 염두에 두고 있다. HUG의 분양보증을 받지 못할 경우를 대비해서다. 대신 관계자는 “사업성을 고려해 선분양이나 후분양을 포함해 다양한 방안을 검토 중”이라면서 “현재 HUG와 협의에 최선을 다하고 있다”고 말했다. 임대 후 분양 전환은 최소 임대의무기간(4년)만 지키면 일반 분양으로 전환할 수 있다. 이 과정에서 HUG의 분양보증 심사가 필요 없고 지자체 분양가 심의를 거치지 않아도 된다. 나인원 한남 바로 옆의 고급 주거단지인 한남더힐은 2011년 준공 당시 선임대 후분양 방식을 택했다.하지만 후분양은 사업위험이 커진다는 게 단점이다. 새 정부가 부동산 가격안정 정책을 강력하게 펼치며 주택경기가 주춤하고 건설비용 조달도 쉽지 않기 때문이다. 나인원 한남 사업과 관련해 대신 측은 작년 말 기준 1550억원(출자 50억원, 후순위 대여 1500억원)의 익스포져(위험노출)를 보유하고 있다. 신용평가사들도 추가 자금 부담이 커지면 대신F&I와 모회사 대신증권의 신용등급 하락 압력으로 작용할 수 있다고 우려한다. 이혁준 나이스신용평가 책임연구원은 “사업성을 포함해 전반적인 불확실성이 확대됐다”면서 나인원 한남의 시행사인 대신 F&I을 신용등급 하향평가 대상에 올려뒀다.

2018.05.23 I 장순원 기자

HUG의 높은 벽…‘나인원 한남’ 임대주택으로 바뀌나
부동산신탁사인 하나자산신탁은 최근 코리아자산신탁으로 변경. 출처:나이스신용평가[이데일리 장순원 박정수 기자] 대신금융그룹이 한남 외인주택부지(나인원 한남) 개발사업을 기존 분양에서 임대방식으로 전환하는 방안을 검토 중이다. 사상 최고 분양가 논란을 빚으며 주택도시보증공사(HUG) 분양보증의 어려움을 겪자 ‘플랜B’ 마련에 나선 것이다. 23일 금융투자업계에 따르면 나인원 한남 사업 시행을 맡은 대신애프앤아이(대신 F&I)는 HUG의 분양보증 협상이 어그러질 때를 대비해 임대나 후분양 방식으로 사업을 진행하려는 계획을 마련 중이다. 대신F&I의 100% 자회사인 디에스한남은 지난 2016년 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외인아파트 부지를 6000억원에 사들여 최고급 주거단지 개발을 추진해왔다. 분양사업은 HUG의 분양보증을 의무적으로 받아하지만 분양가 산정문제로 심의 과정에서 난항을 겪으며 사업이 표류하고 있다. HUG는 대신이 올 초 제출한 분양가( 3.3㎡당 6360만원)가 지나치게 높다며 한 차례 분양보증을 거절했다. 고분양가가 강남을 포함한 주변 주택시장을 자극할 수 있다는 판단에서다. 현재 대신과 HUG는 나인원 한남의 분양가를 둘러싸고 물밑 협상을 진행 중이다. 대신은 설계를 일부 변경하는 식으로 분양가를 조정했으나 HUG는 여전히 분양가가 높다고 보고 있어 양측의 입장차가 좀처럼 좁혀지지 않고 있다.나인원 한남 사업을 위해 9000억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰던 대신 F&I는 HUG와 분양보증 협상이 지연되면서 재무부담이 커진 상태다. 나인원 한남 사업이 지연되면 하루에 늘어나는 이자만 1억8000만원 수준이다. 대신 F&I는 최근 PF금융 주선사인 NH투자증권과 6500억원의 브리지론(개발사업 초기의 단기 자금대여) 재계약을 체결하면서 기존 PF대출을 모두 상환했다. 이로써 기존 PF의 만기가 돌아오자 사업방식이 결정될 때까지 시간을 벌어놓은 상태다.대신은 PF대출 만기를 6개월가량 연장한 만큼 HUG와 분양보증 협상을 진행하는 동시에 임대방식으로 전환도 염두에 두고 있다. HUG의 분양보증을 받지 못할 경우를 대비해서다. 대신 관계자는 “사업성을 고려해 선분양이나 후분양을 포함해 다양한 방안을 검토 중”이라면서 “현재 HUG와 협의에 최선을 다하고 있다”고 말했다. 임대 후 분양 전환은 최소 임대의무기간(4년)만 지키면 일반 분양으로 전환할 수 있다. 이 과정에서 HUG의 분양보증 심사가 필요 없고 지자체 분양가 심의를 거치지 않아도 된다. 나인원 한남 바로 옆의 고급 주거단지인 한남더힐은 2011년 준공 당시 선임대 후분양 방식을 택했다.하지만 후분양은 사업위험이 커진다는 게 단점이다. 새 정부가 부동산 가격안정 정책을 강력하게 펼치며 주택경기가 주춤하고 건설비용 조달도 쉽지 않기 때문이다. 나인원 한남 사업과 관련해 대신 측은 작년 말 기준 1550억원(출자 50억원, 후순위 대여 1500억원)의 익스포져(위험노출)를 보유하고 있다. 신용평가사들도 추가 자금 부담이 커지면 대신F&I와 모회사 대신증권의 신용등급 하락 압력으로 작용할 수 있다고 우려한다. 이혁준 나이스신용평가 책임연구원은 “사업성을 포함해 전반적인 불확실성이 확대됐다”면서 나인원 한남의 시행사인 대신 F&I을 신용등급 하향평가 대상에 올려뒀다.

2018.05.23 I 장순원 기자

또 연기된 ‘고덕자이’(옛 고덕주공6단지) 분양..이유는 엘리베이터?
고덕자이 투시도.[이데일리 박민 기자] GS건설이 서울 강동구 고덕지구 내에서 분양할 예정인 ‘고덕자이’(옛 주공6단지)가 애초 일정보다 한 달 가까이 늦춰지고 있다. 이 단지는 지난달 분양을 예정했다가 5월 달로 한차례 연기됐고, 이달 18일로 모델하우스 오픈 일정이 잡혔다가 또 다시 미뤄진 상태다.분양 일정이 미뤄진 것은 지난 2016년 1월 도입된 ‘공동주택내 장애인용 엘리베이터 설치 시 바닥면적 제외’라는 인센티브가 지금에와 ‘분양가 인상 효과’이라는 부메랑으로 돌아왔기 때문이다. 도입 당시에만 해도 공용면적에서 승강기 면적이 빠지는 공간만큼 가구 수를 늘릴 수 있어 업계에서 환영했던 제도였지만, 일부 단지는 ‘평당 분양가가 비싼 아파트’로 찍혀 역으로 불리해진 것이다.업계에 알려진 고덕자이의 예상분양가는 전용면적 84㎡형 주택이 7억 중반~8억 초중반대다. 이는 지난해 11월 같은 지역에서 분양한 ‘고덕 아르테온’(주공3단지·4066가구)의 같은 주택형 7억 8000만~8억 3000만원대인 것과 비교해 비슷한 수준이다. 겉으로 보기엔 고분양가 문제는 없어 보이지만 공급 면적만 놓고 보면 상황이 달라진다.공급면적은 주택공급에 관한 규칙에 따라 ‘분양가가 얼마냐’를 따지는 기준이다. 이는 각 가구 내 거실, 방, 화장실 등 ‘전용면적’과 복도, 계단, 엘리베이터 등 입주민이 함께 사용하는 ‘공용면적’을 합한 면적이다. 이러한 공용면적에서 장애인용 엘리베이터 면적이 빠지면서 그만큼 가구 수는 소폭 늘어나고, 가구별 공급면적은 줄어들게 된다. 고덕자이는 고덕아르테온과 달리 지난 2016년 1월 건축법 시행령 이후 사업시행(변경)인가를 받아 장애인용 엘리베이터 설치로 인한 ‘바닥면적 제외’ 혜택을 받았다. 이로 인해 늘어난 가구 수는 총 6가구다. 고덕자이의 전용 84㎡형 주택의 공급면적은 109.92㎡(전용 84.97㎡+공용 24.94㎡)이다. 반면 제도가 적용되지 않은 고덕아르테온은 같은 주택의 공급면적은 114.3㎡(전용 84.93㎡+공용 29.42㎡)이다. 평으로 환산하면 자이와 아르테온 두 단지는 각각 33평, 34.5평으로 약 1.5평 차이가 난다. 만약 8억원 짜리 같은 집이라도 공급면적을 기준으로 한 3.3㎡당 분양가는 고덕자이는 평당 2424만원으로 고덕아르테온(2318만원)보다 비싼 집이 된 것이다.이처럼 분양가가 차이가 나면서 고덕자이는 HUG의 분양보증서 발급에 제동이 걸린 상태다. 조합 측은 고분양가를 따질 때 기준이 되는 대상단지들의 공급면적 요건도 동일한 선상에서 놓고 비교해야 한다며 HUG에 개선을 요청한 상황이다. GS건설 관계자는 “아직 HUG로부터 답변이 오지 않아 분양일정을 잡기 어려운 상태로 다음 달까지 분양이 미뤄질 수도 있다”고 말했다. HUG관계자는 “법상 나와 있는 기준에 따라 분양가를 산정하고 이를 기준으로 고분양가 여부를 판단할 수 밖에 없다”라며 “다만 조합원의 민원이 있는 만큼 내부적으로 분양가를 검토하고 있다”고 말했다.

2018.05.17 I 박민 기자

[27th SRE][WORST]‘나인원 한남’에 발목…대신에프앤아이 1위
자료: 이데일리 SRE[이데일리 이명철 기자] 한남동 고급 아파트 분양사업인 ‘나인원 한남’이 결국 발목을 붙잡았다. 부실채권(NPL) 분야의 우수한 시장 지위와 수익성에도 불확실성으로 지목되던 대규모 부동산 개발 사업이 대신에프앤아이(이하 대신F&I)의 신용등급 하향 압력을 높이는 요인으로 작용한 것이다. 고분양가 책정에 제동이 걸리면서 사업은 차일피일 지연되고 우발채무 리스크가 불거지는 양상이다. 대신F&I 모기업 대신증권 역시 자회사의 사업·재무위험 확대 시 자유로울 수 없다는 평가를 받고 있다.◇애널·매니저 “현재 등급보다 낮춰야” 지적27회 SRE 기업별 등급수준 적정성(워스트레이팅) 평가에서 대신F&I는 총 50표(26.6%)를 받아 전체 1위에 올랐다. 25회 18표, 26회 25표로 점점 표를 늘려가더니 이번에는 최다 득표를 차지했다. 크레딧 애널리스트(24표)와 채권매니저(19표) 중에서도 가장 많은 표를 받았다. 응답자 전원은 이 회사의 신용등급 (A+)을 낮춰야 한다고 답했다. 나인원 한남 사업 불확실성이 점차 높아지고 있기 때문이라는 해석이다. 대신F&I는 100% 자회사 디에스한남을 통해 2016년 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외국인아파트 부지를 6242 억원에 사들여 분양사업을 시작했다. 총 사업비는 1조3000억 ~1조4000억원대로 지난해 9000억원 규모 프로젝트 파이낸싱 (PF) 계약을 체결하기도 했다. 당초 지난해 말 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증 신청을 하고 분양을 개시할 계획이었다. 지난해까지만 해도 대신F&I는 분양 성공 여부에 따른 재무부 담 변동이 관건이었다. 하지만 올초 HUG 분양 승인을 받지 못하면서 이제는 분양 지연을 걱정해야 하는 상황이다. 회사는 인 근 고가 아파트인 ‘한남 더힐’ 시세를 고려해 3.3㎡당 6000만원 대라는 역대 최고 분양가를 책정했지만 HUG는 비교 대상 범위를 확대해 4000만대로 조정하라는 입장을 보이면서 이견이 발생한 것으로 전해졌다. 이에 설계 변경을 통해 가구수와 분양타입, 분양가를 조정하고 분양보증 재신청 작업을 추진키로 했지만 아직 이뤄지지 않아 우려가 커지고 있다. 나인원 한남의 최초 예상 분양수입은 약 1조 7000억원으로 추정됐다. 사업비를 감안하면 2000억원 안팎의 세전이익이 발생하는 사업이었던 셈이다. 하지만 분양 보증 승인 지연으로 분양가를 낮출 경우 전체 사업성은 저하될 것으로 예상된다. 한 SRE 자문위원은 “분양 승인 거절 후 한 두 달 만에 설계를 다 변경해야 하는 것이 물리적으로 쉽지 않은 상황”이라며 “입지가 좋아 분양가를 낮추면 분양이 잘되겠지만 회사 입장에서 수익성 악화는 불가피하다”고 지적했다. ◇PF 약정에 따른 우발채무 확대 우려 발목나인원 한남의 분양 지연은 비단 수익성 저하뿐 아니라 PF와 관련한 우발채무가 확대된다는 점에서 신용도에 압박을 가하고 있다. 회사는 나인원 한남 사업과 관련해 작년말 기준 1550억원(출자 50억원, 후순위 대여 1500억원)의 익스포저를 보유하고 있다. 대주단과 약정에 따르면 PF 개시 후 6개월 후인 올해 3월 28일까지 분양보증 승인을 얻지 못하고 2개월 이내인 5월 28일까지도 받지 못할 경우 대주단 차입금에 대한 기한 이익을 상실 하게 된다. 후순위로 빌린 1500억원에 대한 상환 의무가 발생하는 것이다. 최종 보증 승인된 분양수입이 최초 계획보다 5%를 초과해 하락할 때에는 적정담보대출인정비율(LTV)이 유지되도록 추가 자금을 대여해야 한다. 또 분양률이 예상보다 저조하면 최대 500억원의 추가 후순위 대여금 부담 의무가 발생할 전망이다. 분양가가 낮아지고 1년 8개월이 지나도 분양률이 50%를 밑 도는 최악의 경우 회사가 추가로 부담해야 할 자금은 2000억원에 달할 것이라는 업계 추정치가 나오기도 했다. 이미 대규모 개발사업을 진행하면서 재무 부담이 가중된 상태에서 추가 익스포저 상승은 신용등급 하락 압력으로 작용할 것이라는 게 신용평가사들의 의견이다. 이에 한국기업평가와 NICE신용평가는 4월 초 대신F&I의 신용등급을 하향 검토 대상으로 올려놨다. 안나영 한기평 연구원은 “인허가와 본 PF 구성을 통한 자금조달 방안은 확보했지만 분양 승인과 리스크 측면 불확실성이 확대되고 추가 자금부담도 발생할 가능성이 커졌다”며 “분양 승인 여부와 보증 승인 가격 수준, 사업구조 변경 여부에 따른 손실발생 수준과 재무 부담을 지켜볼 필요가 있다”고 평가했다. ◇“모기업 대신증권도 신용도 안심 못해” 분양 사업 리스크가 현실화될 경우 지분 100%를 보유한 대신 증권에 미칠 영향도 검토해야 한다는 의견이다. 대신증권이 직접 나인원 한남 개발사업에 참여하고 있는 것은 아니지만 자회사의 사업·재무 위험이 커지면 그만큼 지원 부담이 증가할 수 있어서다. 대신F&I는 이미 지난해 PF 계약으로 차입금이 증가해 부채비율이 약 560%로 전년대비 95%포인트가량 상승했다. 분양 승인 여부와 분양률에 따라 익스포저가 확대되면 추가로 재무안정성 저하 가능성도 있다. 특히 대신증권은 2014년 대신 F&I를 인수한 후 최근 4년(2014~2017년)간 평균 200억원 이상의 배당금을 받아갔다. 별도 순이익 중 배당수익이 차지하는 비중이 연평균 40%가 넘을 만큼 이익 기여도가 크다는 의미다. NICE신평은 최근 대신증권 신용등급 하향조정 검토 요인으로 ‘자회사의 사업 및 재무위험 증가로 지원부담이 확대될 때’를 추가했다. 한 SRE 자문위원은 “결국 분양사업은 진행되겠지만 부동산 대박을 바라지 않는 현재 정부 기조에서 원하는 수익을 거둘지가 관건”이라며 “조달 자금이 단기화됐고 조달 금리도 높은 상황에서 재무 개선 추이를 지켜봐야 할 것”이라고 평가했다.

2018.05.16 I 이명철 기자

[27th SRE][WORST]‘나인원 한남’에 발목…대신에프앤아이 1위
자료: 이데일리 SRE[이데일리 이명철 기자] 한남동 고급 아파트 분양사업인 ‘나인원 한남’이 결국 발목을 붙잡았다. 부실채권(NPL) 분야의 우수한 시장 지위와 수익성에도 불확실성으로 지목되던 대규모 부동산 개발 사업이 대신에프앤아이(이하 대신F&I)의 신용등급 하향 압력을 높이는 요인으로 작용한 것이다. 고분양가 책정에 제동이 걸리면서 사업은 차일피일 지연되고 우발채무 리스크가 불거지는 양상이다. 대신F&I 모기업 대신증권 역시 자회사의 사업·재무위험 확대 시 자유로울 수 없다는 평가를 받고 있다.◇애널·매니저 “현재 등급보다 낮춰야” 지적27회 SRE 기업별 등급수준 적정성(워스트레이팅) 평가에서 대신F&I는 총 50표(26.6%)를 받아 전체 1위에 올랐다. 25회 18표, 26회 25표로 점점 표를 늘려가더니 이번에는 최다 득표를 차지했다. 크레딧 애널리스트(24표)와 채권매니저(19표) 중에서도 가장 많은 표를 받았다. 응답자 전원은 이 회사의 신용등급 (A+)을 낮춰야 한다고 답했다. 나인원 한남 사업 불확실성이 점차 높아지고 있기 때문이라는 해석이다. 대신F&I는 100% 자회사 디에스한남을 통해 2016년 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외국인아파트 부지를 6242 억원에 사들여 분양사업을 시작했다. 총 사업비는 1조3000억 ~1조4000억원대로 지난해 9000억원 규모 프로젝트 파이낸싱 (PF) 계약을 체결하기도 했다. 당초 지난해 말 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증 신청을 하고 분양을 개시할 계획이었다. 지난해까지만 해도 대신F&I는 분양 성공 여부에 따른 재무부 담 변동이 관건이었다. 하지만 올초 HUG 분양 승인을 받지 못하면서 이제는 분양 지연을 걱정해야 하는 상황이다. 회사는 인 근 고가 아파트인 ‘한남 더힐’ 시세를 고려해 3.3㎡당 6000만원 대라는 역대 최고 분양가를 책정했지만 HUG는 비교 대상 범위를 확대해 4000만대로 조정하라는 입장을 보이면서 이견이 발생한 것으로 전해졌다. 이에 설계 변경을 통해 가구수와 분양타입, 분양가를 조정하고 분양보증 재신청 작업을 추진키로 했지만 아직 이뤄지지 않아 우려가 커지고 있다. 나인원 한남의 최초 예상 분양수입은 약 1조 7000억원으로 추정됐다. 사업비를 감안하면 2000억원 안팎의 세전이익이 발생하는 사업이었던 셈이다. 하지만 분양 보증 승인 지연으로 분양가를 낮출 경우 전체 사업성은 저하될 것으로 예상된다. 한 SRE 자문위원은 “분양 승인 거절 후 한 두 달 만에 설계를 다 변경해야 하는 것이 물리적으로 쉽지 않은 상황”이라며 “입지가 좋아 분양가를 낮추면 분양이 잘되겠지만 회사 입장에서 수익성 악화는 불가피하다”고 지적했다. ◇PF 약정에 따른 우발채무 확대 우려 발목나인원 한남의 분양 지연은 비단 수익성 저하뿐 아니라 PF와 관련한 우발채무가 확대된다는 점에서 신용도에 압박을 가하고 있다. 회사는 나인원 한남 사업과 관련해 작년말 기준 1550억원(출자 50억원, 후순위 대여 1500억원)의 익스포저를 보유하고 있다. 대주단과 약정에 따르면 PF 개시 후 6개월 후인 올해 3월 28일까지 분양보증 승인을 얻지 못하고 2개월 이내인 5월 28일까지도 받지 못할 경우 대주단 차입금에 대한 기한 이익을 상실 하게 된다. 후순위로 빌린 1500억원에 대한 상환 의무가 발생하는 것이다. 최종 보증 승인된 분양수입이 최초 계획보다 5%를 초과해 하락할 때에는 적정담보대출인정비율(LTV)이 유지되도록 추가 자금을 대여해야 한다. 또 분양률이 예상보다 저조하면 최대 500억원의 추가 후순위 대여금 부담 의무가 발생할 전망이다. 분양가가 낮아지고 1년 8개월이 지나도 분양률이 50%를 밑 도는 최악의 경우 회사가 추가로 부담해야 할 자금은 2000억원에 달할 것이라는 업계 추정치가 나오기도 했다. 이미 대규모 개발사업을 진행하면서 재무 부담이 가중된 상태에서 추가 익스포저 상승은 신용등급 하락 압력으로 작용할 것이라는 게 신용평가사들의 의견이다. 이에 한국기업평가와 NICE신용평가는 4월 초 대신F&I의 신용등급을 하향 검토 대상으로 올려놨다. 안나영 한기평 연구원은 “인허가와 본 PF 구성을 통한 자금조달 방안은 확보했지만 분양 승인과 리스크 측면 불확실성이 확대되고 추가 자금부담도 발생할 가능성이 커졌다”며 “분양 승인 여부와 보증 승인 가격 수준, 사업구조 변경 여부에 따른 손실발생 수준과 재무 부담을 지켜볼 필요가 있다”고 평가했다. ◇“모기업 대신증권도 신용도 안심 못해” 분양 사업 리스크가 현실화될 경우 지분 100%를 보유한 대신 증권에 미칠 영향도 검토해야 한다는 의견이다. 대신증권이 직접 나인원 한남 개발사업에 참여하고 있는 것은 아니지만 자회사의 사업·재무 위험이 커지면 그만큼 지원 부담이 증가할 수 있어서다. 대신F&I는 이미 지난해 PF 계약으로 차입금이 증가해 부채비율이 약 560%로 전년대비 95%포인트가량 상승했다. 분양 승인 여부와 분양률에 따라 익스포저가 확대되면 추가로 재무안정성 저하 가능성도 있다. 특히 대신증권은 2014년 대신 F&I를 인수한 후 최근 4년(2014~2017년)간 평균 200억원 이상의 배당금을 받아갔다. 별도 순이익 중 배당수익이 차지하는 비중이 연평균 40%가 넘을 만큼 이익 기여도가 크다는 의미다. NICE신평은 최근 대신증권 신용등급 하향조정 검토 요인으로 ‘자회사의 사업 및 재무위험 증가로 지원부담이 확대될 때’를 추가했다. 한 SRE 자문위원은 “결국 분양사업은 진행되겠지만 부동산 대박을 바라지 않는 현재 정부 기조에서 원하는 수익을 거둘지가 관건”이라며 “조달 자금이 단기화됐고 조달 금리도 높은 상황에서 재무 개선 추이를 지켜봐야 할 것”이라고 평가했다.

2018.05.16 I 이명철 기자

[제27회 SRE]"사업전망 불확실…AAA 현대차 등급 낮춰라"
[이데일리 이미나 기자][이데일리 김무연 기자] ‘우량기업’이라 평가받는 기업들의 신용등급 적정성에 시장의 의문이 커지고 있다. 국내 최고 신용도를 자랑하는 현대자동차부터 롯데그룹(롯데쇼핑(023530)·호텔롯데)에 이르기까지 등급 하향을 요구하는 목소리가 여전히 높다. 사업 불확실성을 해소하지 못하면 우량기업이라 하더라도 등급 조정이 필요하다는 시장의 판단과 재무안정성을 우선시하는 신용평가사 간의 시각 차이가 드러난 부분이다. ◇국내 최고 신용도 현대차도 ‘등급 내려라’이데일리가 실시한 27회 SRE(서베이 오브 크레딧 레이팅 바이 이데일리)에서 기업 등급 적절성(워스트레이팅)을 묻는 질문에 대신F&I, 현대차(005380), 롯데그룹(롯데쇼핑·호텔롯데)이 40개 대상 기업 중 상위권에 이름을 올렸다. 워스트레이팅 득표율이 높다는 것은 해당 기업들의 신용등급이 적절치 않다고 판단하는 시장 관계자들이 많아졌다는 의미다. 대신F&I는 유효 참가자 188명 중 50명(26.6%)으로부터 표를 받으며 워스트레이팅 1위에 자리매김했다. 표를 던진 50명은 모두 대신F&I의 신용등급(A+)을 지금보다 낮춰야 한다고 답했다. 34명(18.1%)의 선택을 받으며 2위에 오른 현대차(AAA) 역시 33명이 하향 조정이 필요하다는 의견을 냈다. 한국항공우주산업(AA-)과 롯데쇼핑(AA+)·호텔롯데(AA) 역시 각각 33명(17.6%), 27명(14.4%)에게서 표를 받으며 3위와 7위를 기록했다. 역시 등급을 내려야 한다는 의견이 우세했다. 이들 기업은 최근 2년 사이 워스트레이팅 명단에 오르며 등급 적정성을 지적받아왔다. 지난 25회에서 9위에 올랐던 대신F&I는 회를 거듭할 때마다 4계단씩 순위가 상승했다. 26회에 처음 워스트레이팅 대상 기업에 포함됐던 KAI와 현대차는 그 회 1위와 3위에 오르며 등급 적정성에 의문부호가 붙었다. 지난 회 공동 1위를 기록했던 롯데그룹 역시 지난 24회부터 꾸준히 워스트레이팅 상위 10개 항목에 이름을 올렸다. 신용평가사들이 내놓은 기업 등급과 시장 관계자들의 시각이 지속적으로 엇갈린 것이다. ◇사업 불확실성 우려, 등급 하향 압박으로 번져 현대차나 롯데그룹 등 재무구조가 안정된 기업들조차 등급 하향 요구가 강세를 보인다는 점에서 시장 관계자들이 재무안정성보다는 사업의 불확실성 측면에서 기업을 평가했다고 풀이할 수 있다. 최고 신용등급인 ‘AAA’ 등급을 보유 중인 현대차는 미국·중국 등 주요 시장에서 부진한 실적을 보였다. 특히 현대차의 주요생산 차종인 승용차의 수요가 감소하면서 걱정 어린 시선이 늘었다. SRE 자문위원은 “계열 부품업체인 현대위아(AA)의 등급 전망이 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정된 것이 현대차 등급 조정의 시그널”이라고 분석했다.대신F&I는 한남동 고급 아파트 분양사업 ‘나인원 한남’에 발목을 잡혔다. 고분양가 책정에 제동이 걸리면서 사업이 지연되는데다 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련한 우발채무 부담도 전망된다. KAI는 방산비리 의혹과 분식회계 논란이 마무리 되지 않은 상태에서 미국 훈련기 사업도 지연되고 있는 상황이다. 롯데그룹은 경쟁이 심화되고 있는 마트·면세점 사업으로 실적 개선에 빨간등이 켜졌다.또 다른 SRE 자문위원은 “현대차나 롯데그룹은 재무구조에 큰 문제가 없어 단기간 신용등급을 내릴 수준은 아니다”면서도 “현대차 같은 초우량 기업도 신차 판매 등의 돌파구를 통해 사업 불확실성을 걷어내지 못하면 등급 하향 압박에서 자유로울 수 없을 것”이라고 설명했다.

2018.05.15 I 김무연 기자

[제27회 SRE]"사업전망 불확실…AAA 현대차 등급 낮춰라"
[이데일리 이미나 기자][이데일리 김무연 기자] ‘우량기업’이라 평가받는 기업들의 신용등급 적정성에 시장의 의문이 커지고 있다. 국내 최고 신용도를 자랑하는 현대자동차부터 롯데그룹(롯데쇼핑(023530)·호텔롯데)에 이르기까지 등급 하향을 요구하는 목소리가 여전히 높다. 사업 불확실성을 해소하지 못하면 우량기업이라 하더라도 등급 조정이 필요하다는 시장의 판단과 재무안정성을 우선시하는 신용평가사 간의 시각 차이가 드러난 부분이다. ◇국내 최고 신용도 현대차도 ‘등급 내려라’이데일리가 실시한 27회 SRE(서베이 오브 크레딧 레이팅 바이 이데일리)에서 기업 등급 적절성(워스트레이팅)을 묻는 질문에 대신F&I, 현대차(005380), 롯데그룹(롯데쇼핑·호텔롯데)이 40개 대상 기업 중 상위권에 이름을 올렸다. 워스트레이팅 득표율이 높다는 것은 해당 기업들의 신용등급이 적절치 않다고 판단하는 시장 관계자들이 많아졌다는 의미다. 대신F&I는 유효 참가자 188명 중 50명(26.6%)으로부터 표를 받으며 워스트레이팅 1위에 자리매김했다. 표를 던진 50명은 모두 대신F&I의 신용등급(A+)을 지금보다 낮춰야 한다고 답했다. 34명(18.1%)의 선택을 받으며 2위에 오른 현대차(AAA) 역시 33명이 하향 조정이 필요하다는 의견을 냈다. 한국항공우주산업(AA-)과 롯데쇼핑(AA+)·호텔롯데(AA) 역시 각각 33명(17.6%), 27명(14.4%)에게서 표를 받으며 3위와 7위를 기록했다. 역시 등급을 내려야 한다는 의견이 우세했다. 이들 기업은 최근 2년 사이 워스트레이팅 명단에 오르며 등급 적정성을 지적받아왔다. 지난 25회에서 9위에 올랐던 대신F&I는 회를 거듭할 때마다 4계단씩 순위가 상승했다. 26회에 처음 워스트레이팅 대상 기업에 포함됐던 KAI와 현대차는 그 회 1위와 3위에 오르며 등급 적정성에 의문부호가 붙었다. 지난 회 공동 1위를 기록했던 롯데그룹 역시 지난 24회부터 꾸준히 워스트레이팅 상위 10개 항목에 이름을 올렸다. 신용평가사들이 내놓은 기업 등급과 시장 관계자들의 시각이 지속적으로 엇갈린 것이다. ◇사업 불확실성 우려, 등급 하향 압박으로 번져 현대차나 롯데그룹 등 재무구조가 안정된 기업들조차 등급 하향 요구가 강세를 보인다는 점에서 시장 관계자들이 재무안정성보다는 사업의 불확실성 측면에서 기업을 평가했다고 풀이할 수 있다. 최고 신용등급인 ‘AAA’ 등급을 보유 중인 현대차는 미국·중국 등 주요 시장에서 부진한 실적을 보였다. 특히 현대차의 주요생산 차종인 승용차의 수요가 감소하면서 걱정 어린 시선이 늘었다. SRE 자문위원은 “계열 부품업체인 현대위아(AA)의 등급 전망이 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정된 것이 현대차 등급 조정의 시그널”이라고 분석했다.대신F&I는 한남동 고급 아파트 분양사업 ‘나인원 한남’에 발목을 잡혔다. 고분양가 책정에 제동이 걸리면서 사업이 지연되는데다 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련한 우발채무 부담도 전망된다. KAI는 방산비리 의혹과 분식회계 논란이 마무리 되지 않은 상태에서 미국 훈련기 사업도 지연되고 있는 상황이다. 롯데그룹은 경쟁이 심화되고 있는 마트·면세점 사업으로 실적 개선에 빨간등이 켜졌다.또 다른 SRE 자문위원은 “현대차나 롯데그룹은 재무구조에 큰 문제가 없어 단기간 신용등급을 내릴 수준은 아니다”면서도 “현대차 같은 초우량 기업도 신차 판매 등의 돌파구를 통해 사업 불확실성을 걷어내지 못하면 등급 하향 압박에서 자유로울 수 없을 것”이라고 설명했다.

2018.05.15 I 김무연 기자

[미리보는 이데일리 신문]경제건설로 ‘착한 수령’ 되려는 김정은
[이데일리 김영환 기자] 다음은 24일자 이데일리 주요 신문 기사다. △1면-경제건설로 ‘착한 수령’ 되려는 김정은-잦아드는 ‘코리아 리스크’-한국GM, 법정관리 피했지만..경영정상화 ‘산 넘어 산’-‘댓글 악마’ 잡을 법안 서랍속에..정쟁 떠나 사회적 논의 시작할 때△줌인-‘인민 제일주의’ 내세운 北지도자..대북제재로 궁핍해지자 ‘병진→경제’ 노선 급변경-폼페이오 만난 김정은 “내 배짱과 맞는 사람 처음”△한국GM 노사 임단협 잠정합의-산은 ‘뉴 머니’ 받아도 급한 불 끄는 수준..수년 내 韓 철수 가능성 여전-산업부 “부평.창원 공장 외국인 투자지역 지정 속도낼 것”-산업은행-GM본사 ‘경영 정상화’ 줄다리기 본격화△‘드루킹 커넥션’ 불똥-댓글 폐지, 실명제 도입 여론까지..네이버 ‘사면초가’-ID 무한생성..유튜브에도 ‘제2드루킹’ 많다-“인터넷 공론장 오염”..댓글 규제 칼 빼든 정치권△남북정상회담 D-3-저평가 된 코스피 ‘제갑 받을 호기 맞았다’..상반기 2600선 돌파 기대감△남북정상회담 D-3-“부유한 국가 꿈꾸는 北..핵실험 중단 조치는 CVID 향한 징검다리”-北 ‘미래핵 포기’ 의지 보여..이미 만든 ‘과거핵 검증’에 비핵화 성패 달려-대북 확성기 끈 軍, DMZ 최전방초소 60개 철수 카드도 만지작△정치-文대통령.김정은, 27일 공식 환영식→정상회담→환영만찬 함께한다-160석 野3당 ‘드루킹 연합’-‘4선’ 양승조냐..‘불사조’ 이인제냐-軍 “장병 생활여건 개선 시급”..사드 기지 장비 반입△경제-與, 보유세+상속.증여세+주식양도세 ‘패키지증세’ 검토-한숨 돌린 구제역 확산 가축시장 오늘 재개장-“경제성 보다 환경”..탈원전.탈석탄 ‘에너지 전환’ 예고-농가 농업소득 3년째 감소..제조. 숙박업 등 겸업으로 만회△금융-美금융당국, 韓은행 내달 고강도 검사..‘내부통제 시스템’ 비상-엄마, 급한데 입금 좀..‘메신저 피싱’ 주의보-보험 가입할 때 ‘장애’ 알리지 않아도 된다-“사외이사 전문성 기준 강화..퇴직관료 진입 장벽 높여야”△산업&기업-뛰는 D램값..삼성.SK하이닉스 실적 ‘뿜뿜’-한진그룹, 준법위원장에 목영준-불꺼진 백남준의 ‘다다익선’..삼성 “LCD 교체 지원 가능”-권오준, 차기 포스코회장 선임 창여 안한다-해양플랜트 수주 뚝..조선 회복세 ‘주춤’△산업-넥슨, 빅데이터.AI기술 게임접목 노하우 공유한다-온라인 거래분쟁 느는데 올 예산 전년대비 6% 줄어-‘삼성.애플 섰거라’..中 화웨이 AI비서 개발 경쟁 뛰어들 듯-숙박앱 ‘여기 어때’ 작년 매출 500억 돌파..창업 3년만에 흑자△소비자생활-“재료 걱정말고 요리만 하세요”..간편식 넘어 ‘밀키트 시대’-‘다단계 신흥 강자’ 애터미..회장 일가 507억 배당 논란-‘국민간식’ 라면.치킨의 만남..농심, 이색 컵라면으로 젊은층 공략△건강-느릿하고 넘어지고...근육 줄고 있다는 ‘노인병 신호’-‘대장암 씨앗’ 용종 제거 후 재발땐 수술 고려해야-지방흡입도 성형처럼 부위별 전담의 상담 중요△다름의 성공학-月1권 독서, 週 1회 타업종 만남 의무화했더니..혁신 아이디어가 새록새록△증권&마켓-저가 매수기회라며..바이오 좇던 개미들 ‘털썩’-실적개선 기대 삼성그룹주 ‘웃고’ 통신사 원가공개 판결 SK ‘울고’-기지개 펴는 은행株△증권-미세먼지 규제..폐기물업체 투자 PEF에 ‘양날의 검’-1분기 증권결제대금 하루 22조원 넘어-‘UI.UX 솔루션’ 동남아 진출..5년내 매출 1000억 목표-新사업 IoT.스마트러닝 성장..올해 흑자전환 기대△문화&스포츠-대본.리허설 없으면 어때..인생이 이미 즉흥극인걸-라이브 재즈에 어깨 들썩 열정 넘치는 청춘의 향연-보아.이자람 어머니 ‘예술인의 장한 어버이상’ 수상△스포츠-무심한듯 열정적인..‘인비 매직’ 다시 시작-김시우.최경주 나란히 텍사스오픈 45위 마감-추신수, 6G연속 안타-‘언니’ 쭈타누깐, 149전 150기 LPGA첫 우승△사람&나눔-실력 있어도 출산.육아에 포기 일쑤 ‘엄마 대학원생’ 교수 임용은 먼 얘기-KT, 5G로 남북정상회담 실시간 중계-이랜드, 그룹 커뮤니케이션실 신설..소통조직 통합-“불법 리베이트 오명 벗고 윤리경영 앞장”-솔리드 “21년만에 입 맞췄는데 잘 맞아 소름”-‘뇌과학자’ 정재승 KAIST 교수 세종 스마트시티 총괄 책임자로△부동산-도시공원 해재땐 대박?묻지마 투자하다간 ‘쪽박’-성남 분당구.대구 수성구 고분양가 관리지역에-“규제몰린 주택 피해 상가로..아파트 거래량의 3배 달해”△사회-공약98% 이행했다더니..‘자사고 폐지, 학원휴무제’ 등 4년전 그대로-드루킹 자금책 ‘파로스’ 피의자 전환 警, 늑장대응 지적엔 “은폐 이유 없어”-주거난 대학생들 목소리 높인다-‘물벼락 갑질’ 조현민 이번주 경찰 소환

2018.04.23 I 김영환 기자

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