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- [모델하우스 탐방]“강남 수요 흡수”…과천 첫 분양에 쏠린 눈
- 지난 17일 경기도 과천시 별양동 인근에서 문을 연 ‘과천자이’ 모델하우스 입장을 위해 방문객들이 긴 줄을 서 있다.(사진=김기덕 기자)[이데일리 김기덕 기자] “1순위 청약이 가능한 과천시민을 대략 700명 안쪽으로 추산하고 있습니다. 주 타깃층으로 보는 강남 3구(서초·강남·송파구)와 경기도 안양시민이 전체 물량의 절반 이상을 가져갈 것으로 보입니다.”(GS건설 과천자이 분양소장) 지난 17일 오전 경기도 과천시 별양동에 위치한 지하철 4호선 과천역 3번 출구 앞. 올해 과천에서 첫 분양하는 ‘과천자이’ 모델하우스 현장까지 걸어서 5분도 안 걸리는 거리에는 공사 현장 관계자, 이동식 중개업소, 예비청약자들로 주변이 꽤 혼잡했다. 모델하우스 앞에는 오픈 시간인 10시가 훌쩍 넘은 정오까지도 인파가 몰리며 100여m에 달하는 긴 줄을 서는 진풍경을 연출했다. 최근 주택시장 침체와 고분양가 논란에 서울 강남권에서 분양하는 모델하우스가 썰렁한 것과는 사뭇 다른 모습이었다. 강남구 서초구에서 온 30대 주부 김모씨는 “주말에는 워낙 사람이 많을 것 같아 입장 시간에 맞춰서 왔는데도 1시간 가량을 기다렸다. 그만큼 주변에 괜찮다는 입소문이 많이났다”며 “현재 전세를 살고 있는데 기타지역 1순위 청약을 꼭 넣어볼 생각”이라고 말했다. 경기도 별양동 과천주공아파트 6단지를 재건축하는 이 단지는 최고 35층, 2099가구로 구성된다. 전체 가구 중 783가구가 일반분양분이다. 평형별로는 △59m² 515가구 △74m² 94가구 △84m² 109가구 △99m² 7가구 △112m² 31가구 △125m² 27가구 등이다.가장 관심이 가는 분양가는 3.3㎡당 평균 3253원으로 정해졌다. 중소형 면적대에 해당하는 전용 59㎡의 분양가는 7억6000만~9억1000만원, 전용 74㎡는 8억8000만~10억5000만원, 전용 84㎡는 9억4000만~10억9000만원으로 책정됐다. 중도금 대출이 가능한 분양가 9억원 이하 일반분양 가구 수는 250가구(특별공급 107가구·전용 59㎡ 일부 포함)다. 전용 74㎡B형 1가구도 분양가가 8억8490만원대로 정해졌다. 지난 17일 경기도 과천시 별양동에서 문을 연 ‘과천자이’ 모델하우스 내방객들이 전시관을 보기 위해 줄을 서 있다.(사진=김기덕 기자)이같은 분양가는 지난해 초 분양한 ‘과천센트럴파크 푸르지오 써밋’과 ‘과천위버필드’의 분양가(각각 3.3㎡당 2955만원)에 비해 10% 가량 높은 수준이다. 역대 과천시 분양단지 중 가장 높은 분양가다. 다만 인근에서 지난해 입주한 ‘래미안 센트럴스위트’ 시세(전용 59㎡ 4300만원·전용 84㎡ 3700만원) 보다는 저렴한 편이다. 인근 R공인 관계자는 “과천시에서 10년 정도 된 구축아파트 평당(3.3㎡) 시세를 보면 20평대(전용 59㎡)는 3000만원 후반~4000만원 초반, 30평대(전용 84㎡)는 3000만원 중반대로 보면된다”고 말했다. 이 관계자는 또 “상반기 내 과천 첫 공공택지지구 물량인 과천지식정보타운에서 시세보다 1000만원 이상 싼 아파트가 들어설 예정이라 수요층이 갈릴 예정”이라고 말했다. 시공을 맡은 GS건설측은 주변 시세에 비해 ‘적정 분양가’가 책정된 것으로 보고 있다. 분양 관계자는 “건축설계 과정에서 공급면적에 해당하는 엘리베이터 면적이 빠진 만큼 실제 평균 분양가(3.3㎡당)는 3100만원으로 이전 분양가 보다 5% 이내로 오른 수준”이라고 말했다. 이 단지는 뛰어난 강남 접근성을 갖추고 있다. 지하철 4호선 과천역이 도보로 5분, 정부과천청사역도 10분이면 걸어서 갈 수 있는 거리에 있다. 또 과천IC, 양재IC, 우면산터널을 통해 차량을 이용할 경우에도 강남 및 수도권 접근성이 매우 뛰어나다. 여기에 오는 2021년 착공 예정인 GTX-C노선(양주~수원)이 들어서면 정부과천청사역에서 양재역까지 3분 내에 이동할 수 있게 된다.청약 일정은 이달 21일 특별공급으로 시작으로 22일 1순위 당해지역, 23일 1순위 기타지역 청약을 받는다. 당첨자 발표는 5월 30일이다. 1순위 당해지역은 대상자는 과천시 1년 이상 거주자다. 1순위 기타는 과천시 1년 미만 거주자 및 수도권 거주자다. 임종승 GS건설 과천자이 분양소장은 “(사전에 파악한 결과)과천시 1순위 청약통장이 많지 않은 만큼 기타 1순위 단계에서 전 가구가 마감될 것으로 보고 있다”며 “예비당첨자 비중을 200%까지 확대했기 때문에 현재로서는 사후 무순위 청약도 실시하지 않을 예정”이라고 말했다. 과천자이 모델하우스는 경기도 과천시 별양동 일대 마련돼 있다. 입주는 2021년 11월 예정이다.경기도 과천시 별양동에서 분양하는 ‘과천자이’ 공사 현장.(사진=김기덕 기자)
- “중도금 대출되는 멀티역세권”…‘청량리 해링턴’ 청약 넣어볼까
- 지난 29일 문을 연 ‘청량리역 해링턴플레이스’ 모델하우스를 찾은 주택 수요자들이 입장하기 위해 길게 줄 서 있다.(사진=정병묵 기자)[이데일리 정병묵 기자] “이 동네(청량리)는 이제 명실상부 서울의 교통 중심지죠. 분당선이 새로 뚫려 강남 접근성도 좋아졌고 수도권광역급행철도(GTX)까지 들어서면 가치가 더 높아질 겁니다.” 청량리 ‘초고층 주상복합 3형제’ 중 하나인 ‘청량리역 해링턴 플레이스’가 지난 29일 세 단지 중 가장 먼저 모델하우스를 열고 분양 스타트를 끊었다. ‘멀티 초역세권’에 강북권 신흥 주거타운으로 주목받는 청량리의 입지 장점과 서울시 신축 아파트 평균이 안 되는 비교적 저렴한 분양가 때문에 수요자들의 관심이 높다. 이 단지 청약에 관심이 높은 수요자들이 궁금해 할 만한 정보를 담아봤다.◇어떤 단지길래…‘청량리 신흥 랜드마크’효성중공업(298040)과 진흥기업(002780)이 서울 동대문구 용두동 청량리3구역을 재개발하는 청량리역 해링턴 플레이스는 ‘청량리역 한양수자인 192’, ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’와 함께 청량리 일대 스카이라인을 새로 그리는 초고층 주상복합단지다. 청량리는 과거 집창촌 밀집지역이라는 오명을 벗고 40~65층의 초고층 건물이 밀집한 강북권 ‘신흥 부촌’이 될 것으로 기대를 모으고 있다. KTX와 분당선, 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선 청량리역이 지나는 교통 요지 중의 요지라는 것이 최대 장점. 지난해 사업이 확정된 GTX-C노선을 비롯해 예비타당성 조사가 진행 중인 B노선이 청량리역을 경유한다. 최근 서울시에서 발표한 ‘제2차 도시철도망구축계획’의 핵심 수혜지이기도 하다. 목동에서 상암, 정릉 쪽을 도는 ‘강북횡단선’이 청량리역을 경유한다. 안 그래도 많은 철도 노선이 1개 더 생기는 셈이다.청량리역 해링턴 플레이스는 40층 높이로 전용면적 59㎡(22가구), 84㎡(179가구), 150㎡(2가구) 등 총 220가구 아파트가 주를 이룬다. 오피스텔은 전용 29~52㎡, 총 34실 규모이며 단지 지하 1층과 지상 1~2층에는 상업시설이, 지상 3~6층에는 오피스가 들어선다. 모델하우스를 찾은 강모(39세·여)씨는 “서울에서 신규 분양이 이 정도면 저렴하고 중도금 대출도 가능해 관심이 간다”며 “입지와 교통이 좋아 확실히 미래가치는 있는 것 같다”고 말했다.[이데일리 문승용 기자]◇중도금 대출에도 ‘자금 조달 여부’ 따져봐야이 단지는 3.3㎡당 평균 분양가가 2400만원대로 최근 서울시 평균(2516만원)보다 낮다는 점이 수요자들의 눈길을 끌고 있다. ‘청량리역 한양수자인 192’의 분양가는 3.3㎡당 2570만원이며, 아직 분양가를 발표하지 않은 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’는 셋 중 가장 높을 것으로 예상된다. 단 두 가구뿐인 전용 150㎡형을 제외한 모든 가구의 분양가가 9억원 미만이라 중도금 대출이 가능한 것이 장점이다. 분양업계 관계자는 “하지만 분양가가 최대 8억원대 후반에 달해 중간 중간 납부해야 하는 중도금이 생각보다 만만치 않다”며 “자금 조달 계획을 신중하게 살피고 청약을 넣을 필요가 있다”고 조언했다.실제 사례를 살펴 보면, 전용 84㎡형 A동 3~4호(20가구)의 경우 분양가가 8억7800만원이다. 당첨이 되면 4월 22~24일 계약을 진행하는데 분양가의 10%인 계약금 8780만원이 수중에 있어야 한다. 만약 발코니 확장 옵션 선택 시 확장금액(1144만원)의 10%인 계약금 114만원도 따로 내야 한다.이후 중도금(분양가의 10%, 8780만원)은 오는 10월 20일을 시작으로 2022년 9월 20일까지 총 6차례에 걸쳐 납부한다. 중도금 대출은 이자후불제로 전체 분양가의 최대 40%까지만 나오기 때문에 대출이 가능하다면 당장 마련해야 하는 돈은 없다. 개인 신용등급이 최상이라 40% 한도가 나왔다면 1회부터 4회(2022년 1월20일)까지는 대출로 손쉽게 자금을 조달할 수 있다. 이후 5~6차는 8780만원씩 납부하고, 입주 지정 시 잔금(30%) 2억6340만원을 내면 된다. 만약 대출 한도가 30%라면 1회부터 3회차(2020년 12월20일)까지는 대출로, 4회차부터는 8780만원을 직접 조달해야 한다. 발코니 확장 옵션 선택 시 잔금 900만원은 별도다. 분양 관계자는 “중도금 대출은 25%, 35% 식으로 한도가 나오지는 않고, 10%, 20%, 30%, 40%씩 10% 단위로 끊어서 나오기 때문에 납부 회차 기준으로 판단하면 된다“고 설명했다.지난 29일 문을 연 ‘청량리역 해링턴플레이스’ 모델하우스에 청약 상담을 받기 위해 예비 청약자들이 몰려 북적이고 있다.(사진=정병묵기자)◇“가점 50점대는 돼야”…신혼 ‘특공’도 관심가구수 대부분을 차지하는 전용 59·84㎡형 모두 100% 가점제로 당첨자를 뽑기 때문에 청약가점이 높아야 할 것으로 전망된다. 최근 고분양가로 청약 열기가 한풀 꺾이면서 서울에서 청약가점이 30~40점대인 일부 당첨자가 나오기는 했지만, 전문가들은 이 단지의 경우 최소 50점대는 돼야 당첨권에 들 것으로 보고 있다. 특히 신혼부부들이 노려 볼 만 하다. 전체 220가구 중 특별공급이 86가구인데, 신혼부부 특별공급은 그 중 40가구(전용 59 4가구, 84 36가구)로 비중이 높은 편이다. 이 밖에 기관추천 20가구, 다자녀 20가구, 노부모 부양 6가구 등으로 구성돼 있다.권일 부동산인포 팀장은 “워낙 주목받는 단지이기 때문에 당첨 커트라인이 50점을 훌쩍 넘을 수도 있다”면서 “하지만 누구도 청약 결과를 예측할 수 없다. 대학교 입시에서 ‘하향 지원’을 하듯이 당첨에만 목적을 둔다면 선호도가 비교적 낮은 타입에 전략적으로 넣어 당첨 확률을 높일 수 있을 것”이라고 말했다.청량리역 해링턴 플레이스는 4월 2일 특별공급을 시작으로 3일 당해지역 1순위, 4일에 기타지역 1순위 청약접수를 진행한다.
- [2018국감]"재벌·다주택자, 10년간 부동산 투기 집중"
- [이데일리 성문재 기자] 지난 2007년부터 2017년까지 최근 10년간 재벌·대기업과 다주택 보유자들이 부동산 투기에 집중해왔다는 지적이 나왔다. 법인과 개인 모두 부동산 증가량의 상당수를 상위 1%인 극소수 상위층이 독식한 것으로 나타났다. 특히 재벌·대기업은 토지를 사들였고, 다주택 보유자는 주택 투기에 매달렸다. 8일 정동영 민주평화당 의원이 국세청에서 제출받은 지난 10년간 토지·주택 등 부동산 소유 통계 자료를 경제정의실천시민연합(경실련)과 함께 분석한 결과 지난 10년간 개인 보유 토지는 5.9% 줄어든 반면, 법인 보유 토지는 80.3% 증가했다. 법인 보유 토지 증가량은 판교신도시 1000배, 여의도 3200배 규모에 달했다. 특히 토지를 보유한 법인 중 상위 1%(1752개사)는 보유 면적이 140% 증가했다. 지난 10년간 상위 1%인 재벌·대기업의 경우, 토지보유 면적 기준으로 2007년 약 8억평에서 2017년 약 18억평으로 늘어나 2.4배 증가했고, 금액 기준으로는 2007년 350조원에서 2017년 980조원으로 2.8배 늘었다. 지난 10년간 전체 법인 부동산 증가량의 87.6%(면적 기준)를 상위 1%에 속한 재벌·대기업들이 독식했다는 뜻이다. 지난 10년간 법인소유 토지 변화(자료: 정동영 의원실)*금액은 공시가격 기준지난 10년간 주택수는 2007년 1750만가구에서 2017년 2320만가구로, 570만가구 증가했고, 주택가격(공시가격)은 2007년 1573조원에서 2017년 2726조원으로 1153조원 증가했다. 지난 10년간 멸실 주택수를 감안할 경우 연간 평균 70만가구 정도가 공급된 것으로, 판교신도시(3만가구) 23개 공급량이다. 이같은 공급량 확대로 늘어난 주택의 대다수는 부동산 투기 주범으로 지목받고 있는 다주택자들이 추가로 가져간 것으로 나타났다. 주택보유자 중 상위 1%(14만명)인 다주택자의 1인당 보유주택수가 2007년 3.2채에서 2017년 6.7채로 2배 이상 많아졌다. 상위 1% 다주택자가 보유한 주택은 10년 전 37만가구에서, 2017년 현재 판교신도시의 30배 수준인 94만가구로, 지난 10년간 판교신도시 19개 규모인 57만가구 증가했다. 2007년 123조8000억원이던 상위 1% 보유주택 가격은 2017년 202조7000억원으로 증가했다. 정동영 의원과 경실련은 이같은 분석 결과에 대해 “현 정부가 주택 공급을 확대하더라도 상위 1~10%의 다주택보유자들이 대부분의 주택을 독식한다는 뜻”이라며 “이러한 고장난 공급시스템의 구조적 문제에 대한 개선없는 주택공급 확대는 또다시 상위 10% 다주택보유자들의 주택보유수만 늘려줄 수 밖에 없다”고 지적했다. 이 때문에 정부의 공급확대가 집값을 안정화시키지 못한다는 것이다. 정 의원과 경실련은 “분양원가공개, 분양가상한제를 즉각 도입해 고분양가를 규제하고, 토지임대부분양 주택과 공공임대주택 등의 공급을 확대해 집값을 잡아야 한다”며 “재벌·대기업들의 부동산 투기를 통해 벌어들인 부동산 불로소득 환수를 위해 공시가격, 공시지가를 현실화하고 보유세를 강화해야 한다”고 강조했다.지난 10년간 상위 1%의 1인당 주택 보유량 변화(단위: 명, 채, 자료: 정동영 의원실)
- 9·13대책, 대전 미친 집값 잡을까?…"투기심리 진정" Vs "풍선효과로 추가상승"
- [대전=이데일리 박진환 기자] 정부가 9·13 부동산 대책을 발표한 가운데 대전지역 부동산 시장에 미치는 영향을 놓고 전망이 엇갈리고 있다. 부동산 전문가들은 “정부동산 투기세력에 강력한 메시지를 보낸 만큼 당분간 지역 부동산 시장의 가격 변동은 크지 않을 것”이라며 신중한 입장이다. 반면 “서울 등 수도권에 대한 부동산 규제로 대전 등 지방에서는 풍선효과에 따른 부동자금 유입이 계속되면서 향후 추가 상승 요인이 될 것”이라는 전망도 나온다. 대전지역 부동산 시장은 “추가 상승여력이 있다”는 투자론과 “당분간 지켜봐야 한다”는 신중론이 엇갈리고 있다. ◇서울에 이어 대전도 미친 집값…1년새 30~40% 급등 지난해 말부터 대전 서구와 유성구 등 신도심을 중심으로 아파트 가격은 급등세를 보였다. 대전시와 대전도시공사가 갑천친수구역(도안 호수공원) 내 첫번째 공동주택인 갑천 3블록 트리풀시티를 분양한다는 소식에 올 초부터 도안신도시 일원 아파트 가격이 폭등했다. 심지어 도안신도시에서는 아파트값을 놓고, ‘오늘이 가장 싼 날’이라는 표현까지 등장했다. 신도심 아파트값이 1년 만에 평균 1억원, 많게는 30~40% 넘게 오른 지역도 적지 않다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대전 유성구 봉명동의 전용면적 84㎡인 A아파트(기준층 25층) 거래금액은 지난해 3월 5억 8900만원에서 지난 7월 6억 9000만원으로 급등했다. 대전 도안신도시 내 최대 단지규모를 자랑하는 유성구 상대동의 B아파트(전용면적 119㎡·기준층 5층)도 지난해 10월 5억 7000만원에서 이번달 7억 2500만원으로 11개월 만에 1억 5500만원이 올랐다. 지난해 11월 7억 2000만원에 거래됐던 대전 서구 둔산동의 C아파트(전용면적 134㎡, 기준층 9층) 역시 지난 7월 8억 7500만원으로 1억 5500만원이 상승했다.대전 유성구 상대동 부동산중개업소 업주는 “최근 1년 동안 전평형에서 최소 1억원이 올랐다. 가격이 하루게 다르게 최고가를 경신하면서 그간 나왔던 매물도 자취를 감추고, 사실상 매매 거래가 사라졌다”면서 “최근에는 전세나 월세 문의만 조금씩 이뤄지고 있다”고 전했다.정재호 목원대 부동산학과 교수는 “지난해 8월 정부의 부동산 대책이 발표된 이후 세종지역의 부동산 시장이 조금씩 안정되면서 상대적으로 저평가됐던 대전의 부동산 시장이 움직이기 시작했다”면서 “갑천 3블록 아파트 분양과 함께 원도심에서 진행되고 있는 도시정비 사업과 각종 개발사업들이 발표되면서 신도심은 물론 원도심 지역의 부동산 시장도 들썩이고 있다”고 설명했다.그러면서 “수도권과 세종 등에 대한 부동산 규제가 강화되면 풍선효과로 인해 대전 등 지방 대도시로 부동자금이 추가 유입될 가능성도 높아 당분간 대전지역의 부동산 가격은 상승세를 유지할 것으로 본다”며 “결국 실수요자들을 위한 대책이 추가적으로 나와야 지역 부동산 시장을 안정화시킬 수 있다”고 말했다.◇부동산 투기세력에 공급부족·고분양가까지…집값 상승 부채질최근 1년 동안 대전지역 아파트 가격이 폭등한 원인에 대해 관련 전문가들은 “정부·지방자치단체의 정책 혼선과 함께 부동산 투기세력의 지방진출, 분양가 고공 행진 등의 영향이 겹친 때문”이라고 진단했다. 특히 정부가 서울 등 수도권과 함께 세종시 등에 대한 부동산 규제를 강화하면서 발생한 ‘풍선효과’를 가장 큰 주범으로 지목했다. 대전 등 지방 대도시에 갭(Gap) 투자 등을 위해 서울의 투기세력이 몰리면서 지역 부동산 시장을 왜곡하고 있다는 것이다. 일례로 대전의 전세가격은 매매가 대비 60~80% 수준으로 대출 규제가 없는 점을 고려하면 시가 5억원의 아파트를 3000만~5000만원만 있으면 쉽게 구매할 수 있다. 부동산 투기세력은 수채에서 수십채씩 아파트를 사들인 뒤 수개월에서 1년 동안 가격을 평균 수천만원에서 수억원씩 올린 뒤 단기 시세차익을 실현하는 ‘치고 빠지는’ 전략을 구사한다. 대전의 한 부동산중개업자는 “지난해 말부터 서울과 부산 등지에서 10여명에 달하는 고객들이 몰려와 백화점에서 쇼핑하듯이 아파트를 싹슬이했다”면서 “이들은 신도시 내 지하철 역세권, 중소형 등으로 전세 계약이 있는 물건을 선호하는 반면 실입주는 거의 없다”고 전했다.여기에 지난 수년간 대전에서 공동주택 신규 공급이 거의 없었고, 분양가격이 치솟으면서 주변 아파트 시세를 동반 상승시키고 있는 점도 문제점이다. 대전 서구와 유성구 등 신도심에서 분양이 됐거나 분양을 준비 중인 아파트 가격을 보면 연일 최고치를 경신하고 있다.대전 유성구 가정동 일원에 분양 예정인 아파트의 경우 관할 구청인 유성구에 접수된 3.3㎡당 평균 분양가는 1500만원선을 웃돌면서 지역 분양시장 최고가를 경신했다.아파트 가격이 치솟는 상황을 틈타 건설업체들이 비상식적인 분양가를 책정하고 있지만 정작 이를 관리 감독해야할 지자체는 수수방관하고 있는 점도 지역 부동산 시장을 왜곡시키는 주범으로 손꼽힌다.김영철 노은영무114 대표는 “대전 등 지방도 서울 집값이 올라간 것에 대한 영향을 받고 있다. 대전의 경우 신규 아파트 분양가격이 높게 책정되면서 주변 아파트 시세가 동반 상승하는 경향을 보이고 있고, 지난 수년간 신규 공급이 거의 없었다는 점도 아파트 가격 상승의 한 원인”이라고 말했다.김 대표는 이어 “현 시점에서는 신중할 필요가 있다. 정부의 9·13 대책 이후 시장 상황과 자금 사정, 공급 계획 등을 종합적으로 고려해 주택 구입 시기를 고려해야 한다”고 조언했다.
- [마켓인]주택가격 버블일까?…건설사 양극화 예상
- [이데일리 김재은 기자] 서울 등 일부 지역 부동산이 국지적 강세를 보이고 있지만, 지방, 경기도 외곽 등에선 주택가격과 수요가 저하되고 있다는 분석이 나왔다. 다만 주택경기 하락에도 주택 수요는 지속되며 2008년의 대규모 미분양이 재현될 가능성은 낮다는 판단이다. 상위건설사의 신용도는 안정적 혹은 긍정적이나 중견 건설사에 대한 모니터링은 강화할 필요가 있다고 했다. 한국신용평가는 19일 ‘주택경기 하강 국면에 접어든 건설사 신용전망-건설사 본원적 경쟁력이 드러나는 시기’라는 주제의 크레딧 세미나에서 이같이 밝혔다. 류종하 기업평가본부 수석연구원은 “주택경기 하강의 배경으로 2015, 2016년 분양 물량이 급증했고, 정부규제, 금리상승 추세 등이 맞물렸다”며 “가장 큰 원인은 공급 과잉”이라고 진단했다. 최근 서울 아파트 가격 상승에 대해선 △아파트 공급 부족 △풍부한 유동성 △다주택자 규제를 들었다. 2015~2017년 준공기준 주택공급 중 37%가 아파트였지만, 서울 주택중 아파트 비중(45%)에 비해서 부족했다는 것이다. 반면 경기(서울 외곽) 등 지방 부동산시장은 입주물량 부담이 상대적으로 크고, 과거 장기평균을 초과하는 입주 예정물량이 누적돼 소화에 상당기간이 소요될 것이란 전망이다. 게다가 1주택자에 대한 상대적으로 낮은 부담(똘똘한 한채)과 금리상승, 대출규제로 인한 유동성 증가 둔화로 지방의 투자 수요 위축이 불가피해 서울과 수도권 집중현상을 강화하고 있다고 진단했다. 다만 2008년과 같은 대규모 미분양 가능성은 제한적일 것으로 예상했다. 류 수석연구원은 “2008년은 부동산 호황기에 무리한 수주가 누적됐고, 분양가 상한제를 앞둔 밀어내기 분양, 매매가 대비 고분양가, 글로벌 금융위기 등이 맞물려 미분양이 급증했다”며 “올해는 급격한 공급 확대에도 불구하고 미분양 증가가 6만세대에 그치고, 신규 아파트 선호현상 등이 나타나 아직 공급을 조절할 기회가 남아있다”고 했다. 논란이 큰 주택 가격에 대해선 일부 서울지역을 제외하면, 주택가격에 버블이 있다고 보긴 어렵다고 판단했다. 부동산 가격의 상승추이와 물가, 소득 상승 추이를 볼때 해외 주요국가 대비 가격지수 상승률이 높지 않기 때문이다. 최근 발표된 9.13 부동산 대책과 관련해선 투자 수요 감소, 서울과 인근 수도권 가격상승이 둔화될 것으로 예상하면서 건설사 실적에 다소 부정적 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 그는 “규제지역내 다주택자 투자 수요 억제에 초점을 맞췄고, 수도권 주택가격 상승세가 지속될 경우 추가 규제를 시사했다”면서 “신규 주택에 대한 실수요 기반이 있는 서울, 인근 수도권, 광역시 등의 분양실적은 큰 영향이 없겠지만, 전반적 투자수요 감소로 입지가 안 좋은 일부 수도권과 광역시 사업장은 부정적 영향을 받을 것”이라고 말했다. 2008년이후 줄곧 건설사들의 발목을 잡았던 해외건설 부문에 대해선 고비는 지났지만, 가시적 실적 개선은 어렵다고 분석했다. 손실 프로젝트가 2011년을 정점으로 하락중이고, 저가 수주가 2013년이후 줄어들고 있지만, 중동지역에서 수주한 프로젝트의 원가율이 상승세이고, 글로벌 EPC의 수익성도 2%내외로 저조하기 때문이다. 류 수석연구원은 “주택경기 둔화 가능성 등 경기 변동 관련 건설산업 리스크는 이미 신용등급에 반영돼 있다”며 “경기 변화에 대응할 수 있는 사업 경쟁력과 재무여력의 확보, 주택사업의 실적 저하를 보완할 수 있는 사업 포트폴리오 구축 등에 따라 신용등급은 제한적으로 변동될 수 있다”고 밝혔다.
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- [이데일리 김재은 기자] 서울 등 일부 지역 부동산이 국지적 강세를 보이고 있지만, 지방, 경기도 외곽 등에선 주택가격과 수요가 저하되고 있다는 분석이 나왔다. 다만 주택경기 하락에도 주택 수요는 지속되며 2008년의 대규모 미분양이 재현될 가능성은 낮다는 판단이다. 상위건설사의 신용도는 안정적 혹은 긍정적이나 중견 건설사에 대한 모니터링은 강화할 필요가 있다고 했다. 한국신용평가는 19일 ‘주택경기 하강 국면에 접어든 건설사 신용전망-건설사 본원적 경쟁력이 드러나는 시기’라는 주제의 크레딧 세미나에서 이같이 밝혔다. 류종하 기업평가본부 수석연구원은 “주택경기 하강의 배경으로 2015, 2016년 분양 물량이 급증했고, 정부규제, 금리상승 추세 등이 맞물렸다”며 “가장 큰 원인은 공급 과잉”이라고 진단했다. 최근 서울 아파트 가격 상승에 대해선 △아파트 공급 부족 △풍부한 유동성 △다주택자 규제를 들었다. 2015~2017년 준공기준 주택공급 중 37%가 아파트였지만, 서울 주택중 아파트 비중(45%)에 비해서 부족했다는 것이다. 반면 경기(서울 외곽) 등 지방 부동산시장은 입주물량 부담이 상대적으로 크고, 과거 장기평균을 초과하는 입주 예정물량이 누적돼 소화에 상당기간이 소요될 것이란 전망이다. 게다가 1주택자에 대한 상대적으로 낮은 부담(똘똘한 한채)과 금리상승, 대출규제로 인한 유동성 증가 둔화로 지방의 투자 수요 위축이 불가피해 서울과 수도권 집중현상을 강화하고 있다고 진단했다. 다만 2008년과 같은 대규모 미분양 가능성은 제한적일 것으로 예상했다. 류 수석연구원은 “2008년은 부동산 호황기에 무리한 수주가 누적됐고, 분양가 상한제를 앞둔 밀어내기 분양, 매매가 대비 고분양가, 글로벌 금융위기 등이 맞물려 미분양이 급증했다”며 “올해는 급격한 공급 확대에도 불구하고 미분양 증가가 6만세대에 그치고, 신규 아파트 선호현상 등이 나타나 아직 공급을 조절할 기회가 남아있다”고 했다. 논란이 큰 주택 가격에 대해선 일부 서울지역을 제외하면, 주택가격에 버블이 있다고 보긴 어렵다고 판단했다. 부동산 가격의 상승추이와 물가, 소득 상승 추이를 볼때 해외 주요국가 대비 가격지수 상승률이 높지 않기 때문이다. 최근 발표된 9.13 부동산 대책과 관련해선 투자 수요 감소, 서울과 인근 수도권 가격상승이 둔화될 것으로 예상하면서 건설사 실적에 다소 부정적 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 그는 “규제지역내 다주택자 투자 수요 억제에 초점을 맞췄고, 수도권 주택가격 상승세가 지속될 경우 추가 규제를 시사했다”면서 “신규 주택에 대한 실수요 기반이 있는 서울, 인근 수도권, 광역시 등의 분양실적은 큰 영향이 없겠지만, 전반적 투자수요 감소로 입지가 안 좋은 일부 수도권과 광역시 사업장은 부정적 영향을 받을 것”이라고 말했다. 2008년이후 줄곧 건설사들의 발목을 잡았던 해외건설 부문에 대해선 고비는 지났지만, 가시적 실적 개선은 어렵다고 분석했다. 손실 프로젝트가 2011년을 정점으로 하락중이고, 저가 수주가 2013년이후 줄어들고 있지만, 중동지역에서 수주한 프로젝트의 원가율이 상승세이고, 글로벌 EPC의 수익성도 2%내외로 저조하기 때문이다. 류 수석연구원은 “주택경기 둔화 가능성 등 경기 변동 관련 건설산업 리스크는 이미 신용등급에 반영돼 있다”며 “경기 변화에 대응할 수 있는 사업 경쟁력과 재무여력의 확보, 주택사업의 실적 저하를 보완할 수 있는 사업 포트폴리오 구축 등에 따라 신용등급은 제한적으로 변동될 수 있다”고 밝혔다.
