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광주·대전, HUG 고분양가 관리지역 지정…26일부터 적용
[이데일리 경계영 기자] 광주와 대전 일부 지역이 고분양가 관리지역으로 추가 지정됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 보증 리스크(위험)를 선제적으로 관리하고자 대구 중구와 광주 광산·남·서구, 대전 서·유성구를 고분양가 관리지역으로 추가 지정한다고 12일 밝혔다. 이들 지역은 최근 집값이 불안정하고 청약경쟁률이 높이 치솟는 등 과열 현상이 주변 지역으로 확산될 가능성이 크다는 판단에서다. HUG는 분양가와 매매가 통계자료, 시장 모니터링 결과, 전체 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려해 고분양가 관리지역을 선정한다.대전 유성구의 경우 이번에 새로 고분양가 관리지역으로 지정되면서 종전 미분양관리지역에서 해제될 예정이다. 향후 HUG는 이들 지역에서 분양하는 아파트가 HUG 고분양가 사업장에 해당하면 분양보증을 거절한다. HUG에 따르면 3.3㎡ 당 분양가는 △최근 1년 내 분양한 사업장 평균·최고 분양가 100% 이내 △1년 내 분양한 사업장이 없을 땐 평균분양가 105% 이내 △준공 후 10년 이내 아파트의 평균 매매가 이내 등을 기준으로 정해야 한다. HUG는 2주 간 유예기간을 거쳐 오는 26일부터 6개 신규 지역에 고분양가 사업장 심사기준을 적용 할 계획이다. 현재 고분양가 관리지역은 서울 전 자치구와 경기 과천·광명·하남시와 성남 분당구, 부산 동래·수영·해운대구, 대구 수성구, 세종시 등이다. 자료=HUG

2019.07.12 I 경계영 기자

'분양가상한제 도입 전에 분양할까'…주판알 튕기는 조합들
[이데일리 경계영 기자] 정부가 집값을 안정시키겠다며 추가 규제 카드를 준비하고 있어 주택공급시장이 바짝 긴장하고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 시사한 대로 민간택지 분양가 상한제를 시행할 경우 사업성이 크게 줄기 때문이다. 재건축 사업의 경우 조합원이 내야 할 부담금 규모가 크게 늘어 오히려 손실을 볼 수도 있다. 올해 일반분양을 준비해온 정비사업조합들은 주판알을 튕기고 있지만 규제 변화 속에 분양 일정이 차질을 빚을 가능성이 큰 상황이다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇ 재건축·재개발 일반분양, 작년의 4분의1로 줄어11일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 하반기(7~12월) 서울에서 재건축·재개발 등 정비사업으로 공급 예정인 아파트 일반분양 물량은 20개 단지 1만1700가구다. 지난해 2309가구에 비해 4배 이상 늘어난 수준이다. 대부분 상반기 분양을 준비했다가 일정이 연기된 사업장들이다. 당장 이달 말에는 동대문구 전농동 청량리4구역에서 롯데건설이 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’ 아파트 1425가구를 분양한다. 청량리역 역세권으로 추후 GTX-B노선과 C노선, 면목선 등 신설 노선까지 들어설 교통 요충지다. 단지는 아파트, 오피스텔, 오피스, 호텔 등이 함께 들어서는 복합단지로 조성한다. 대우건설은 동작구 사당동 사당3구역에 짓는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 153가구을 분양한다. 지하철 4·7호선 환승역인 이수역을 이용할 수 있으며 서리풀터널 개통으로 강남 중심으로 이동하기 쉬워졌다. GS건설은 동작구 흑석동 흑석3구역에 1772가구, 성북구 장위동 장위4구역에 2840가구 규모의 자이 아파트를 짓고 연내 분양할 계획이다. 삼성물산도 동대문구 용두동 용두6구역에 1048가구 규모의 래미안 아파트를 짓는다.다만 정부의 강도 높은 규제로 셈법은 복잡해졌다. 조합들이 하반기 실제 분양에 나설지도 아직은 정확히 알 수 없다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “상한제가 적용되면 선분양이든 후분양이든 원가 수준에서 분양해야 한다는 점에서 정책이 강력하다”며 “주요 대형 건설사의 분양 물량이 이연될 가능성이 커보인다”고 분석했다. ◇밀어내기 분양할까, 미룰까실제로 하반기 분양시장 최대어로 주목 받은 서울 강동구 둔촌주공만 해도 잇단 규제 때문에 고민에 빠졌다. 당초 둔촌주공은 분양보증 승인을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역을 대상으로 분양가 기준을 빡빡하게 가져가자 중도금 대출 여부를 가르는 9억원을 기준으로 그 이하를 선분양, 초과 물량은 후분양하는 방식을 고려했다. 하지만 민간택지 분양가 상한제라는 변수가 생기면서 결론을 내리지 못한 채 다시 고민에 빠졌다. 총 사업비가 정해진 상황에서 일반분양의 분양가가 낮아진다면 조합원이 지는 부담은 더 커질 수밖에 없기 때문이다. 그렇다고 무작정 미루기도 어려운 상황이다. 10월 청약 업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 이관되기 때문이다. 이관 과정 자체는 순조롭지만 데이터 전체를 이관·안정화하는 기간이 필요해 청약 업무가 2주 내지 3주가량 멈출 것이라고 국토부는 설명했다. 일부에선 정부가 분양가 상한제를 시행하더라도 일정 기간 유예한다면 ‘밀어내기’ 분양이 나타날 가능성이 크다고 보고 있다. 앞서 2008년 분양가 상한제 시행을 앞두고 2007년 말 분양이 잇따르면서 미분양 물량 적체로 이어졌다. 다만 연내 이들 물량이 분양된다면 준공 후 가치는 한층 높아질 수 있다는 분석이 나온다. 정비사업이 위축되는 등 수년 내 도심에서의 신규 공급 물량이 급감할 수 있다는 이유에서다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 분양하는 단지가 입주하는 2021년께 서울 내 신규 분양 아파트가 줄어 새 아파트 프리미엄이 형성될 가능성이 크다”면서도 “청약자는 중도금 대출 규제 등으로 목돈 마련이 쉽지 않은 만큼 철저한 자금계획이 수반된 청약전략이 필요하다”고 강조했다.

2019.07.12 I 경계영 기자

강남에 '반값아파트' 속출…잠실 진주아파트 분양가는?
재건축사업을 추진중인 송파구 신천동 잠실 진주아파트 전경. [사진=네이버][이데일리 정수영 기자] 재건축사업을 추진중인 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트의 분양가는 얼마나 될까. 정부가 정한 기준에 맞춰 추정하면 이 아파트가 올해 분양할 경우 평균 분양가는 3.3㎡당 2995만원께가 될 전망이다. 이 아파트 단지와 인접한 잠실리센츠의 평균 시세가 현재 5207만원 수준인 점을 감안하면 두배 가량 가격 차이가 나는 셈이다. 일명 반값 아파트다. 앞으로 서울 강남권에서 분양가격이 기존 아파트 시세의 절반 수준인 ‘반값 아파트’가 속출할 전망이다. 공동주택 분양보증서 발급기관이자 분양가 기준을 정하는 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양가 사업장 심사 기준’을 강화하면서 분양가가 주변 시세보다 훨씬 낮게 책정될 예정이기 때문이다. 부동산 정보제공업체 리얼모빌리티가 모바일 앱 ‘리얼하우스’를 통해 예상 분양가 상한선을 추정한 결과 잠실진주아파트의 적정분양가는 3.3㎡당 2995만원선이다. 2016년 분양한 ‘잠실올림픽아이파크’ 3.3㎡당 평균분양가(2852만원)의 105%내에서 분양가를 산정해야 하기 때문이다. 조합원 아파트 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘는 점을 감안하면 일반에 분양하는 가격이 1000만원 이상 낮은 상황으로, 조합원 부담금이 큰 폭으로 증가할 전망이다. 반값 아파트가 나올 수 있는 지역은 강남뿐이 아니다. 현재 서울 전역과 경기 과천·광명·하남·성남 분당구, 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대구, 수영구, 동래구 등이 고분양가 관리지역으로 지정돼 있다. 최근 2~3년 새 집값이 급등한 곳들이다. 이들 지역에서 분양하는 아파트의 분양가는 HUG가 제시한 분양가 이하로 공급해야 한다. 김병기 리얼하우스 분양평가 팀장은 “서울이나 과천, 광명 등 수도권 주요지역 문턱이 낮아지고 서민들의 분양시장 진입이 더욱 늘어날 것으로 예상되는 만큼 고분양 관리지역 분양가 추정 서비스를 시작하게 됐다”고 말했다.

2019.07.10 I 정수영 기자

[단독]옛 MBC부지에 짓는 ‘브라이튼 여의도’ 선분양 가닥
서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 사옥 철거 현장. 이 부지에는 최고 49층 높이의 주상복합건물이 들어설 예정이다. 지난 2005년 이후 14년만에 공급되는 새 아파트다.(GS건설 제공)[이데일리 김기덕 기자] 서울 여의도에 14년 만인 올해 분양아파트가 나올 전망이다. 옛 MBC 부지에 들어서는 주상복합단지 ‘브라이튼 여의도’ 시행사는 오피스텔뿐 아니라 아파트도 선분양하기로 내부 방침을 정했다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘고분양가 사업장 심사 기준’ 강화에 후분양 등을 고려했지만, 여러가지 여건상 계획대로 선분양하는 게 낫다고 판단한 것이다. 이달 말 오피스텔을 먼저 선보이고, 연내 아파트를 분양한다는 계획이다. 다만 시행사 측은 분양보증 심사 권한을 쥐고 있는 HUG에 여의도라는 입지적 특수성을 인정, 분양가 규정을 달리 적용해 달라고 요청한 상태다. 분양시기가 빨라지느냐 늦어지느냐는 HUG가 이를 받아들이느냐 여부에 달렸다는 분석이다. [그래픽=이데일리 김다은 기자]◇“분양가상한제 적용 시 후분양 실익 없어”서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 부지에 들어서는 주상복합아파트인 브라이튼 여의도(총 면적 1만7795㎡)는 당초 올해 7~8월 분양할 계획이었다. 하지만 지난달 HUG가 고분양가 사업장에 대한 심사 기준을 대폭 강화하자 선분양 계획을 잠정 연기했다. HUG는 지난달 24일 이후 고분양가 관리 지역에서 분양보증을 발급 받는 사업장에 새 기준을 적용하고 있다. 인근 지역(동일 행정구역)에서 1년 이내 분양한 아파트가 있을 경우 직전 분양가 100%, 1년 초과 분양사업장 기준 105%, 준공 기준(10년 이내) 평균 분양가 및 매매가의 100%를 넘지 못하도록 한 것이다. 후폭풍은 거셌다. 브라이튼 여의도 시행사인 신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄은 3.3㎡당 4000만원 이상의 분양가를 요구했지만, HUG 는 주변 시세를 3000만원대를 제시해 양측의 간극이 큰 상황이다. 결국 시행사 측은 당초 동시 분양하려던 계획을 변경, 아파트를 제외하고 오피스텔을 먼저 공급하기로 했다. 하지만 국토교통부가 민간택지 아파트까지 분양가상한제를 검토하겠다고 밝히면서 오히려 규제가 강화되는 분위기다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “경기 불확실성이 높은 상황에서 건설사가 상한제 부담을 모두 지게 된다면 선분양이 그나마 손해를 덜 볼 수 있다는 판단이 깔린 것으로 보인다”며 “여의도 MBC 부지는 팔릴 때 땅값도 최고 입찰가로 쓴데다 그동안 공사비도 강남권 재건축 수준인 3.3㎡당 500만원을 훌쩍 넘을 것으로 보여 후분양은 너무 리스크가 큰 것이 사실”이라고 말했다. 시행사 측은 이에 대해 “정부의 정책 때문이 아니라 여러 여건을 고려했을 때 처음 계획대로 선분양이 낫다고 최종 판단한 것”이라고 설명했다. 서울 영등포구 여의도동 ‘브라이튼 여의도’ 조감도.(신영 제공)◇희망 분양가-HUG 기준 1000만원差 “입지 특수성 고려해야” 관건은 역시 분양가다. 브라이튼 여의도 시행사 측은 HUG에 고분양가 심사에 대한 예외 규정을 적용해 달라고 요청한 상황이다. 명실상부한 국내 최대 정치·경제·금융중심지라는 입지적 특수성을 지녔지만, 주변에 새 아파트가 없다는 이유로 인근 지역과 비교해 분양가를 책정하는 것은 부당하다는 이유에서다. 실제 여의도에는 지어진 지 40여 년이 넘은 재건축 단지만 7개가 넘게 몰려 있지만, 서울시가 집값 상승을 이유로 지구단위계획을 전면 보류해 사업이 멈춰선 상황이다. 건설사 관계자는 “HUG 기준을 적용하면 입지가 전혀 다른 영등포구 내 다른 지역의 새 아파트와 비교해 분양가를 산정해야 하는데 이를 동일선상에서 비교하는 것이 말이 안된다”며 “(최악의 경우 준공 때까지 분양하지 못할 것도 고려하고 있지만) 입지 특수성을 고려해 예외 규정을 적용해 달라고 HUG 측에 재차 요청할 계획”이라고 말했다. HUG 기준을 적용하면 브라이튼 여의도는 사업지에서 2km 가량 떨어진 영등포구 당산동5가에서 지난해 3월 분양한 ‘당산센트럴아이파크’(2020년 5월 입주)가 비교 대상이 될 가능성이 크다. 이 단지 3.3㎡당 분양가 2890만원에 해당 구 주택가격변동률을 곱해 적용한 금액은 3036만원(분양가 105% 기준)이다. 시행사 측이 원하는 분양가인 3.3㎡당 4000만원 이상과 1000만원 이상 차이가 나는 셈이다. HUG 관계자는 “여의도 일대는 그동안 새 아파트 공급이 거의 없었던 특수한 상황임을 인지하고 있지만 다른 지역 분양 단지와 형평성 차원에서도 규정을 달리 적용할 것은 현재 고려하지 않고 있다”고 말했다.

2019.07.10 I 김기덕 기자

[단독]잠잠했던 서울 외곽 분양권 가격 '들썩'
서울 양천구 신월동 ‘신정뉴타운 아이파크위브’ 공사현장. 최근 분양권 거래가 늘어나면서 시세 또한 올초보다 1억원 가량 올랐다(사진=김기덕 기자)[이데일리 김기덕 기자] “급매물이요? 최근 한 달 새 분위기가 확 달라졌어요. 지금 잡지 않으면 입주 때까지 시세가 더 뛸 가능성이 높아요.”(서울 양천구 신월동 N공인중개업소 관계자) 서울 강남권부터 시작된 아파트값 상승 흐름이 서울 외곽으로까지 확산하는 분위기다. 이미 지어진 아파트뿐 아니라 아직 준공 전인 분양권 시장으로까지 상승세가 번지고 있다. 올해 초 만해도 강력한 대출 규제와 연이은 전셋값 하락 영향으로 가격이 주춤했지만, 최근 매수세가 따라붙으며 분양권 시세가 껑충 뛰어올랐다. 고분양가 심사 기준 강화, 분양가상한제 확대 검토 등 연이은 분양시장 규제가 되레 새 아파트 가격 상승을 부추기는 ‘규제의 역설’이 나타나고 있다는 지적이다.◇한 달새 호가 1억 ‘껑충’…매도자 우위 전환하나양천구 신월동 ‘신정뉴타운 아이파크위브’(2020년 3월 입주)는 지난해 12월부터 올해 4월까지 5개월간 평균 6건이 매매거래될 정도로 거래 가뭄에 시달렸지만 이후 분위기가 확 바뀌었다. 이 단지 분양권은 5월 17건, 6월 11건이 팔렸다. 신월동 S공인 관계자는 “이 단지 전용 84㎡형은 6억원 후반에서 7억 중반 정도에 팔렸는데 이달 들어 8억원으로 시세가 확 뛰었다”면서 “입주 때까지 상황을 좀 더 봐야겠지만 집주인들이 시세를 높이려고 매물을 거둬들이고 있다”고 전했다. 이 곳은 서울에서 분양권 상태로 거래될 수 있는 마지막 단지다. 전체 3045가구 중 1130가구를 일반 분양한 이 아파트는 지난해 12월부터 분양권 전매 제한이 풀렸다. 정부는 기존 강남4구(서초·강남·송파·강동구)로 한정했던 분양권 전매 제한(소유권 이전등기시까지 전매 금지) 조치를 지난 2017년 6·19 부동산 대책을 통해 서울 전역으로 확대했다. 이후 서울에서 준공 전 분양권 상태로 거래 가능한 아파트는 32개 밖에 안돼 이미 희소가치가 높아진 상태다. 연말 입주하는 서대문구 남가좌동 ‘DMC 에코자이’도 매물 품귀 현상이 나타나고 있다. 이 단지는 △DMC센트럴아이파크(2018년 10월 입주) △래미안 DMC루센티아(2020년 2월 입주) △DMC롯데캐슬더퍼스트(2020년 6월 입주) 등과 함께 서울 서북권 가재울뉴타운에서 디지털미디어시티(DMC)를 기반으로 2만여 가구의 브랜드 새 아파트 촌을 형성할 예정이다. 남가좌동 G공인 관계자는 “연말 입주를 앞두고 급매물을 기다리는 대기 수요자들이 많지만 최근 전용 59㎡가 7억원 이상을 넘어서는 등 시세가 좀처럼 떨어지지 않고 있다”며 “유명 학원가가 들어서는 등 주변 교육·생활인프라 여건이 개선되면서 갈아타는 유주택 수요도 상당하다”고 전했다. 서울 영등포구 신길뉴타운에서 내년 1월 집들이를 시작하는 ‘보라매 SK 뷰’ 아파트도 최근 시세가 급상승했다. 이 단지 전용 84㎡형은 저층을 제외하고 올 3월 최저 7억6000만원에 거래됐다가, 지난달에는 9억9000만원에 실거래되며 직전 최고가(10억4500만원)에 바짝 다가섰다. 이달 현재 같은 평형대 시세는 10억~11억원을 호가하고 있다. ◇분양가 규제 강화에 새 아파트 희소성↑ 부동산시장 전문가들은 올 하반기 이후 서울 지역 내 새 아파트 희소성이 더욱 부각 될 수 있다고 입을 모은다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 24일부터 고분양가 사업자에 대한 심사 기준을 한층 강화한 데 이어 국토교통부가 민간택지 분양가상한제 적용 확대를 예고하는 등 분양시장에 대한 규제 칼날을 한층 강화한 영향 때문이라는 해석이다. 김현미 국토부 장관은 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “서울 주택시장에 투기 과열이 심해질 경우 민간택지 아파트에도 분양가 상한제 적용을 적극 검토 할 것”이라며 분양시장 규제 의지를 다시 한번 내비쳤다.새 아파트 분양권 가격 하방 경직성을 단단히 받쳐주는 요인은 또 있다. 최근 2~3년 새 서울 지역 내 분양권 시세가 급등 해 집주인들이 시세대로 전세를 구하기만 해도 잔금을 치르는 것이 가능해진 것이다. 이럴 경우 대출 규제 압박에서 벗어날 수 있다. 익명을 요구한 주택업계 관계자는 “연말 께 입주를 하는 서울 신축 아파트 중 상당수는 과거 분양가가 현 시세 보다 월등히 낮아 이미 냈던 계약금과 전세금을 합하면 무난히 잔금을 치룰 수 있는 상황”이라며 “집 주인 입장에서는 시세 차익이 양도소득세 보다 훨씬 크기 때문에 굳이 서둘러 매물을 내놓지 않고 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재개발·재건축 사업장에 대한 규제가 갈수록 강화되고 있는데다 실거주 요건 강화(2년 거주 시 1가구 1주택 비과세) 등의 영향으로 거래 가능한 매물이 씨가 마르면서 분양권 시세가 강보합 이상으로 유지될 가능성이 높다”고 말했다. 함 랩장은 다만 “정부가 분양권 이상 거래에 대한 점검을 강화한 만큼 특별공급 무자격 매물, 다운계약, 매수자가 세금을 떠안는 복등기 등은 철저히 피할 필요가 있다”고 말했다.(그래픽= 문승용 기자)

2019.07.10 I 김기덕 기자

[단독]분양가심사委 명단 등 공개…'과천제이드자이' 첫 타자될까
경기도 과천시 갈현동 과천지식정보타운 내에서 공급되는 ‘과천제이드자이’ 투시도. 단지는 공공택지에서 공급되는 아파트로 분양가상한제를 적용 받는다.(사진=GS건설 제공)[이데일리 박민 기자] 앞으로 공동주택 분양가격을 심사·승인하는 ‘분양가 심사위원회’ 회의 내용과 위원 명단이 공개될 전망이다. 분양가에 대한 공정성과 투명성을 높이기 위한 차원으로, 고분양가 논란으로 한차례 분양이 연기된 ‘과천제이드자이’(경기도 과천지식정보타운 S9블록)가 수도권 내 첫 대상지가 될 가능성이 높다. 시장에선 위원회 회의 내용 등이 공개되는 만큼 과천제이드자이 분양가는 당초 책정한 것보다 더 낮아질 것으로 예상하고 있다. 다만 주변 시세와의 분양가 차이가 많이 벌어질 수록 ‘로또 청약’을 양산하는 등 부작용이 커질 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.◇분양가심사위원회 ‘위원 명단·회의록 공개’4일 국토교통부에 따르면 국토부는 그동안 일반에 공개하지 않았던 분양가심사위원회 위원 명단과 회의록을 의무적으로 공개하도록 ‘주택법 시행령’을 고치는 작업을 진행하고 있다. 일부 지자체에서 해당 사업 이해관계자가 위원회에 포함돼 ‘셀프 심사’ 논란이 일었던 만큼 건설사 전·현직 임직원들은 아예 위원으로 선정되지 않도록 금지하는 조항도 명문화한다. 국토부 관계자는 “개정의 핵심은 분양가 심사의 투명성과 공정성 확보”라며 “시행령은 국무회의를 거쳐 대통령 재가만 받으면 되는 만큼 빠르면 이달 안에 모든 절차를 끝내고 시행할 것”이라고 말했다.시장·군수·구청장 등 각 지자체장이 10명 이내로 꾸리는 위원회는 ‘분양가상한제’를 적용하는 공동주택의 분양가를 심의하고 승인하는 역할을 담당한다. 분양가상한제는 땅값과 건축비를 더하고 건설업체의 적정 이윤을 보탠 가격을 정해 그 이하로 분양하도록 한 제도다. 이들 위원회는 주택사업자가 산정한 분양 가격 세부내역을 전반적으로 들여다보며 적정성을 따진다. 위원회 재적위원 과반수의 출석으로 회의를 열고, 출석위원 과반수의 찬성으로 분양가를 의결한다. 사실상 분양가 책정의 최종적인 키를 쥐고 있다. 현재 전국 320여개 지자체 중 위원회 명단을 공개하는 곳은 전주시와 과천시 등 소수에 불과하다. 위원회 심사가 베일에 가려져 건설사 입맛에 맞게 분양가를 승인해주고 있다는 지적이 잇따르자 김현미 국토부 장관도 공정성 문제를 언급한 바 있다. 김 장관은 지난달 26일 방송기자 초청토론회에서 “분양가 심사위원회가 제 역할을 하고 있냐에 대해 선뜻 동의하기 어렵다“며 ”투명성과 전문성, 공정성을 확보하기 위해 심사위원 (명단)과 회의록을 공개하는게 바람직하다”고 말했다. 김 장관은 전주에서 분양가 심사위원 명단과 회의 내용을 공개한 이후 분양가가 이전보다 10%가량 낮아졌다며 제도 개편의 당위성도 강조했다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “명단과 회의록이 공개되면 건설사가 책정한 분양가에 대해 누가 찬성을 했고, 누가 반론을 제기했는지 손바닥 보듯 다 볼 수 있어 지금보다 더 보수적으로 분양가 심사를 하게 될 것”이라고 말했다.[이데일리 김정훈 기자]◇공공택지 분양가 심사 ‘엄격한 잣대’당장 ‘과천제이드자이’(S9블록), ‘푸르지오 벨라르테’(S6블록) 등 과천지식정보타운 내 아파트들은 규제 첫 타자가 될 것으로 보인다. 이들 단지는 애초 지난 5월 분양을 예정했다가 고분양가 논란으로 한차례 분양이 밀리며 분양가격 조율에 있다. 한국토지주택공사(LH)가 땅을 대고 GS건설이 시공하는 과천 제이드자이는 공공분양아파트로 ‘공공주택 특별법’에 따라 분양가 심사는 LH가 설치한 분양가심사위원회에서 심의한다. LH관계자는 “GS건설과 분양가를 놓고 아직 협의중에 있어 언제 심의를 올릴 지 아직 미정인 상태”라고 말했다. 업계에서는 이 단지의 분양가는 3.3㎡ 당 2300만~2400만원으로 알려졌지만 정부의 압박에 분양가를 2200만원대 이하로 낮출 것으로 관측되고 있다. 민간분양 아파트로 3.3㎡당 2600만원대의 분양가가 거론되는 푸르지오 벨라르테도 분양가를 더 낮출 것으로 보인다. 시공사인 대우건설컨소시엄은 과천시에 지난달 10일 분양가 심의 신청을 냈지만 과천시는 분양가가 비싸다고 한차례 반려해 이곳 역시 심의에 오르지도 못했다. 과천시 관계자는 “위원회 사전 단계인 분양가 검토자문단의 자문에서 분양가가 비싸다고 판단해 보완 조치를 요청해 놓은 상태”라고 말했다.위원회 투명성 강화는 분양가 인하로 이어질 것으로 보여 내집 마련을 준비중인 무주택 실수요자에겐 더없이 좋은 기회지만 한편으론 시세차익을 노리고 뛰어드는 ‘로또 청약’을 양산할 것이라는 딜레마도 안고 있다. 과천지식정보타운 인근에 있는 과천주공6단지를 재건축한 ‘과천자이’는 지난 5월 3.3㎡당 3253만원에 일반 분양했다. 입지와 공급방식이 다른 측면이 크지만 과천제이드 자이의 추정 분양가와 단순 비교하면 평당 1000만원 가량 더 싸 당첨시 큰 시세차익이 점쳐진다.

2019.07.05 I 박민 기자

6월 분양시장 찬바람…아파트 청약률 '반토막'
[이데일리 박민 기자] 지난달 아파트 청약자수가 급감하며 분양시장이 약세를 보였다. 정부의 분양가 통제로 분양을 미룬 단지가 늘고, 대출 규제로 청약자 수가 줄면서 청약경쟁률도 한달 전에 비해 반토막 수준이다. ‘대·대·광’(대구, 대전, 광주) 지역만 수요가 꾸준한 가운데 청약 열기가 후끈 달아 올랐다. 4일 부동산리서치업체 리얼투데이가 금융결제원 자료를 분석한 결과 지난 6월 전국 아파트 일반분양 물량은 1만4258가구로, 여기에 청약자 7만1026명이 몰렸다. 분양물량은 전달인 5월(1만6091가구)과 비슷한 수준이지만 청약자 수는 22만4509명에서 3배 이상 감소했다. 작년 6월(9만8749명)과 비교해도 3만여명이 줄었다.리얼투데이 관계자는 “서울 등 수도권은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 강화로 주요 단지 분양이 줄줄이 연기되면서 수요자들을 끌어당기는 힘이 부족했다”며 “까다로운 청약제도와 대출규제로 무순위 청약만 확산되는 등 전반적으로 청약 열기가 주춤했다”고 설명했다.지난달 전국의 평균 청약경쟁률도 4.98대 1로 전월(13.95 대 1)에 비해 대폭 낮아졌다. 지역별로 부산이 12.82대 1로 가장 높았고 서울 12.42대 1, 대구 8.35대 1, 대전 7.94대 1, 광주 6.62대 1 순을 보였다. 특히 충북과 울산, 전북, 충남, 강원, 경남 등은 청약경쟁률이 아예 소수점 이하를 기록했다.다만 부산 지역은 지난해 말 남구와 연제구, 부산진구가 청약조정대상지역에서 해제된 이후 지난달 대형건설사 물량이 쏟아지면서 분양 회복세를 보이는 모양새다. 대·대·광(대구, 대전, 광주) 지역도 청약·대출 규제로부터 자유롭다는 점에서 분양 열기가 여전했다.실제 지난달 분양 단지들 중 청약 성적이 가장 높은 곳 1,2위 모두 대구에서 나왔다. 달서구에서 공급한 ‘대구 상인 모아엘가 파크뷰’는 평균 47.38대 1의 경쟁률을 보였다. 대구 지하철 2호선 용산역과 죽전역이 인접한 ‘힐스테이트 감삼’은 32.67대 1을 기록하며 2위에 올랐다. 이어 삼성물산이 부산 부산진구 연지동에 선보인 ‘래미안 어반파크’가 13.59대 1, 서울 마지막 공공택지지구인 양원지구에 들어서는 ‘신내역 힐데스하임 참좋은’이 12.55대 1로 뒤를 이었다. 이달에도 몰리는 곳만 몰리는 청약시장 양극화는 지속될 전망이다. 리얼투데이 관계자는 “강북 최대어로 꼽히는 청량리 역세권 주상복합 아파트와 과천지식정보타운 내 첫 분양 단지 등 인기 지역에 들어서는 아파트에 관심이 집중될 것으로 보인다”고 말했다.

2019.07.04 I 박민 기자

'강남 최고 부촌' 개포동 정비사업 줄줄이 밀린다
서울 강남구 개포동 개포주공1단지 전경. 사진=연합뉴스[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남 최고 부촌으로 꼽히는 개포동 재건축 사업이 차일피일 밀리고 있다. 1980년대 초 개포택지개발지구를 중심으로 거대 아파트촌을 형성해 대부분의 단지가 현재 재건축 연한 30년을 훌쩍 넘겼지만, 일부 단지는 이주를 둘러싼 조합원간 갈등 격화로 사업 불확실성이 커지는 모양새다. 여기에 최근 분양가 규제 강화와 민간택지 분양가상한제 지정 예고 등으로 재건축 초기 단지들은 후분양을 고려하거나 사업 일정을 무기한 연장해 주민들의 불만의 목소리가 높아지고 있다. ◇개포주공 1·4단지 소송에… 분양 연기 불가피 개포택지개발지구가 본격적으로 조성된 시기는 1982~1984년이다. 정부가 강북 수요 분산과 서민 주거 안정 일환으로 택지지구를 개발, 강남을 대표하는 대표 아파트촌인 개포주공아파트(1~9단지·1만6000여가구)가 들어서게 됐다. 이 중 개포1~4단지는 5층 이하 저층 아파트로 지어져 현재 재건축 사업 진행이 가장 빠른 편이다. 고층 아파트로 구성된 개포5~7단지는 현재 재건축 추진위원회가 설립돼 있다. 또 개포8단지를 재건축한 ‘디에이치자이 개포’는 내년 7월 입주 예정이며, 공무원연금공단이 소유한 개포9단지는 향후 공무원 임대주택 단지로 재건축될 예정이다. 단지별로 사업 속도는 전혀 다른 상황이다. 이미 2~3년 전 분양을 마쳤던 ‘래미안 블래스티지’(개포주공2단지 재건축)는 올해 상반기 입주를 마쳤고, ‘디에이치아너힐즈’(개포주공3단지 재건축)는 다음 달 집들이에 나설 예정이다. 그러나 올 상반기 분양할 계획이었던 개포1·4단지는 이주를 둘러싼 조합원 갈등이 커지면서 사업이 1년 가까이 밀리고 있다.총 5040가구로 덩치가 가장 큰 개포1단지는 당초 지난해 9월 말까지 이주를 마칠 계획이었지만, 일부 아파트·상가 세입자들이 퇴거에 불응하면서 아직 철거 작업도 진행하지 못한 상황이다. 조합 측 신청으로 법원의 퇴거 명령이 내려지면서 지난 4월에는 강제 집행 과정에서 물리적 충돌이 빚어지기도 했다. 개포1단지 조합 관계자는 “아직 상가 1개 동과 아파트 한 가구가 이주하지 않고 버티고 있어 이와 무관하게 석면 조사를 먼저 진행하고 있다”며 “이주 불응과 관련해 명도소송 등의 결과가 이달 중 나올 예정이라 내년 여름 께 일반 분양이 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다. 개포4단지도 단지 내 유치원과의 소송이 불거지면서 당초 올 상반기 진행할 예정이었던 분양이 연기됐다. 조합 측이 119가구 추가 건립을 위해 정비계획안을 바꾸는 과정에서 유치원 측이 부지 계획이 기존과 달라졌다며 불만을 제기한 것이다. 법원은 1심 판결에서 유치원 부지 관리처분인가를 취소하고, 유치원 이주비 대출 이자를 조합이 부담하라고 판결했다. 조합 관계자는 “사업시행변경 인가가 나면 8월에 착공에 들어가 조합원 분양 계약을 맺는 10~11월 께 일반 분양을 동시에 진행할 계획”이라며 “유치원과 갈등을 해결하기 위해 조만간 구청 등과 함께 협의회를 열 계획이다. 유치원 측에서 협의안을 거부하면 항소할 계획”이라고 말했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇개포1차·우성3차·경남 통합 재건축 후분양 고려 강남구 개포동은 지난해 재건축 단지들의 몸값이 뛰면서 전국에서 가장 비싼 동네로 올라섰다. 부동산114에 따르면 올 6월 말 현재 개포동 아파트값은 3.3㎡당 6560만원으로 서초구 반포동(3.3㎡당 6370만원)과 강남구 압구정동(3.3㎡당 5820만원)을 제치고 집값 1위를 굳건히 유지하고 있다. 이런 상황에서 재건축 초기 단지들은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준 강화와 민간 택지 분양가상한제 적용 등의 영향으로 고민이 깊어지고 있다. 한층 강화된 규제로 분양가가 주변 시세에 훨씬 미치지 못할 것으로 예상되고 있어서다. 실제 개포경남1·2차와 현대1차, 우성3차 아파트 재건축 추진위는 통합 재건축을 통해 총 3000여가구의 대단지로 탈바꿈할 계획을 세웠지만, 현재 사업 방향을 변경할 지 고심하고 있다. 통합 재건축 추진준비위원회 관계자는 “당초 올 상반기 서울시에 정비구역 변경 신청을 낼 계획이었지만 연말로 일정을 연기한 상황”이라며 “내년 총선 결과가 변수가 될 수 있겠지만 분양가상한제 등을 적용받을 바에는 차라리 후분양으로 가자는 의견이 모아져 내부적으로 검토 중에 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 규제가 한층 강화되면서 이미 재건축 사업이 상당 부분 진행된 단지는 이를 피하기 위해 사업에 속도를 낼 수 있지만, 그렇지 않은 단지는 장기화될 가능성이 높아졌다”며 “개포택지개발지구 완성이 늦어지는 과정에서 로또 아파트 양산 등 부작용이 나타날 수도 있다”고 말했다.

2019.07.03 I 김기덕 기자

[후분양시대]①분양가 규제에…'억지춘향'式 후분양
[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합은 아파트 일반분양을 준공 시점으로 미룰 예정이다. 착공 시점인 이달 선분양할 계획이었지만 정부의 분양가 규제 강화에 분양보증서를 발급받지 못해 후분양으로 전환한 것이다. 서초구 신반포3차·반포경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 윈베일리’도 사실상 후분양으로 방향을 정했다. 과천주공1단지는 이미 5월 후분양을 결정했고, 영등포구 여의도동 전 MBC 사옥에 짓는 ‘브라이튼 여의도’, 종로구 세운지구에 들어서는 ‘힐스테이트 세운’도 분양시기를 저울질하고 있다. 정부의 분양가 규제 압박에 민간 분양시장의 판도가 크게 바뀌고 있다. 서울 강남권 재건축 아파트 단지를 중심으로 후분양을 선택하는 단지가 속속 등장하고 있다. 업계에선 40년간 우리나라 주택 공급시장을 이끌었던 선분양제도가 서서히 막을 내리고 후분양제도가 그 자리를 대체할 것이란 전망을 내놓고 있다. 반면 현재 후분양 전환은 사업자들의 자발적 선택이 아닌 정부의 선분양에 대한 깐깐한 규제로 인한 것이어서 분양방식의 대세로 자리잡기 어렵다는 분석도 나온다. 주택업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 강화하자 후분양을 선택하거나 분양 일정을 무기한 연장하는 재건축 단지가 점차 늘어나고 있다. 지난달 24일부터 서울 등 고분양가 관리지역 내 분양가 산정 시 주변 분양가의 100~105%를 넘지 않도록 규제를 강화한 이후 현재까지 보증서를 발급받은 사업장은 단 한 곳도 없다. 분양가를 대폭 낮추느니 분양시기를 늦춰 제 값을 받겠다는 게 조합을 포함한 사업자측 생각이다. 공동주택 건설시 전체 공정률의 3분의 2 이상 지었을 경우 2개 이상의 시공사 연대보증을 받으면 HUG 보증을 안 받아도 돼 사실상 분양가 규제에서 자유롭기 때문이다. 상아2차 재건축 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가를 4700만원 이상으로 요구했으나, HUG가 개정된 규정 적용으로 미치지 못하는 가격을 제시하자 분양 일정을 미룬 것이다. 지난 4월 인근인 일원동에서 분양했던 ‘디에이치 포레센트’ 일반분양가를 적용하면 3.3㎡ 4569만원인데 이는 희망 분양가나 주변 시세에 비해 훨씬 미치지 못한다는 게 조합 측 주장이다.하반기 이주를 계획 중인 반포주공1단지(1·2·4주구)나 방배13구역, 신반포4주구 등 대단지들도 주택경기 상황에 따라 후분양 여부를 저울질하고 있다. 일반분양 물량만 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공 아파트도 후분양으로 갈지, 분양 일정을 늦출 지 고심하고 있다. 재건축 조합 관계자는 “수년 간 주변에 분양한 아파트가 없다는 이유로 노후 아파트 시세를 분양가 비교기준으로 삼거나, 옆 동네라도 입지가 전혀 다른 단지와 비교하는 것은 규제에 맹점이 있는 것”이라며 “강남권 뿐 아니라 강북권에도 후분양을 선택하는 재건축 단지가 급격히 늘어날 것”이라고 말했다. 민간에서 공급하는 주택과 별개로 정부는 이미 지난해부터 ‘후분양 로드맵’을 만들어 공공주택에 대해 공정률 60% 이후 분양하고 있다. 지난 2017년 정동영 민주평화당 의원은 공공·민간 구분없이 주택 공정률 80% 이후 후분양을 의무화하는 내용의 주택법 개정안을 대표 발의한 바 있다. 해당 법안은 현재 국회에 계류 중이다.김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “후분양을 선택하는 재건축 단지가 늘어나면서 일반 분양 지연에 따른 조합 비용 부담이 커지고 궁극적으로는 서울 주택 공급 부족 현상이 더욱 심화할 수 있다”며 “후분양을 선택해 나중에 주변 시세와 비슷한 고분양가로 책정한다고 해도 정부가 재차 규제에 나설 가능성도 있다”고 말했다.

2019.07.03 I 김기덕 기자

서초그랑자이 청약, 래미안리더스원보다 더 치열했다
자료=금융결제원 아파트투유[이데일리 경계영 기자] 서울 서초구 서초동 ‘서초그랑자이’ 1순위 청약에 7400개가 넘는 통장이 몰렸다. 평균 청약경쟁률은 서초그랑자이의 바로 옆 단지이자 지난해 말 청약을 진행한 ‘래미안리더스원’보다도 더 높은 것으로 나타났다. 2일 금융결제원 아파트투유에 따르면 서초그랑자이가 이날 1순위 해당지역 청약을 접수한 결과, 174가구 모집에 총 7418명이 접수했다. 평균 청약경쟁률은 42.63대 1로 집계됐다. 이는 앞서 지난해 11월 청약을 접수한 래미안리더스원이 기록한 평균 경쟁률 41.69대 1보다도 더 높은 수준이다. 당시 래미안리더스원은 무주택자 위주로 청약제도가 개편되기 직전 마지막 단지로 232가구 모집에 9671명이 몰렸다. 래미안리더스원과 서초그랑자이는 도로를 두고 맞은편에 있는 단지다. 각 1가구씩만 공급되는 전용 84㎡ 이상 주택형을 중심으로 경쟁이 치열했다. 전용 100㎡B엔 711명이, 84㎡B엔 586명이 각각 청약했다. 전용 100㎡A와 119㎡에도 각 400명이 넘게 쏠렸다. 전용 59~74㎡ 역시 30대 1 안팎에 달하는 경쟁률을 보이며 국토교통부가 투기과열지구 등을 대상으로 예비당첨자를 늘려뽑도록 한 기준인 5배수를 가뿐하게 웃돌았다. 이같은 결과는 선(先)분양하는 강남권 단지가 희귀해질 수 있다는 판단 때문으로 풀이된다. 앞서 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역에 한해 분양가를 평균 분양가의 최고 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 정하도록 한 이후 강남권을 비롯한 일부 고가 단지를 중심으로 공정률 60% 이상 진행된 다음 분양하는 후(後)분양 방식을 검토하는 단지가 늘고 있다. 서초그랑자이는 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 다시 짓는 단지로 지하 4층~지상 최고 35층에 9개동 총 1446가구로 구성된다. 서초 그랑자이의 분양가는 가중평균 기준 3.3㎡당 4891만원으로 책정됐다. 주택형별 분양가는 △전용 59㎡ 11억1900만~13억1800만원 △전용 74㎡ 13억800만~15억6100만원 △전용 84㎡B 14억5200만원 △전용 100㎡ 16억3000만~16억3100만원 △전용 119㎡ 18억9200만원 등이다. 서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스에 수요자들이 상담을 받고 있다. 사진=경계영 기자

2019.07.02 I 경계영 기자

강남권 마지막 선분양…‘서초그랑자이’ 분양가 뜯어보니
서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스 내 모형도를 관람객들이 살펴보고 있다. 사진=경계영 기자[이데일리 경계영 기자] 올해 하반기 서울 강남권 분양의 첫 문을 여는 ‘서초 그랑자이’에 관심이 커진다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 깐깐하게 심사하기로 하면서 후(後)분양을 검토하는 고가 단지가 늘어나는 가운데 서초 그랑자이가 강남권 마지막 선(先)분양 단지가 될 가능성이 커졌다. 분양가도 ‘로또 분양’으로 불렸던, 서초 그랑자이의 맞은편 단지 ‘래미안 리더스원’과 동일한 수준이어서 치열한 청약 경쟁이 벌어질 전망이다.◇강남권 마지막 ‘로또 단지’ 될까서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 다시 짓는 서초 그랑자이는 지하 4층~지상 최고 35층에 9개동 총 1446가구로 구성된다. 이 가운데 174가구가 일반분양 대상이다. 7월 청약을 접수하는 서초 그랑자이에 눈길이 쏠리는 이유는 강남권 마지막 선분양 단지가 될 가능성이 커서다. 최근 분양보증을 맡는 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역을 대상으로 분양가를 평균 분양가의 최고 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 분양가를 정하도록 하는 등 분양가 심사 기준을 높였다. 이 때문에 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’ 등 고가 단지를 중심으로 공정률이 60% 이상 진행된 상황에서 분양하는 후분양으로 전환하려는 움직임이 나타난다. HUG가 분양가 심사 기준을 바꾼다고 발표하기 전에 이미 분양가 심사 과정에 돌입한 서초 그랑자이는 그대로 선분양을 진행했다. 이창엽 GS건설 분양소장은 “고객 사이에선 강남권이 본격 후분양을 택하기 전 마지막 ‘로또’ 상품이라고 본다”며 “후분양을 선택하면 금융비용 등 때문에 분양가가 선분양을 진행할 때의 분양가보단 오를 수밖에 없을 것”이라고 봤다. 서초 그랑자이의 분양가는 가중평균 기준 3.3㎡당 4891만원으로 지난해 11월 분양한 래미안 리더스원의 가중평균 분양가와 동일한 수준이다. 최근 1년 안에 분양한 만큼 가격대를 맞추라는 HUG 의견을 따른 결과다. 서초 그랑자이의 주택형별 분양가를 보면 △전용 59㎡ 11억1900만~13억1800만원 △전용 74㎡ 13억800만~15억6100만원 △전용 84㎡B 14억5200만원 △전용 100㎡ 16억3000만~16억3100만원 △전용 119㎡ 18억9200만원 등이다.26일 오후 서울 서초구 서초동 ‘서초 그랑자이’ 맞은편에 들어서는 ‘래미안 리더스원’은 10층가량 올라갔다. 사진=경계영 기자앞서 분양한 래미안 리더스원의 분양가는 △전용 59㎡ 12억6000만~12억8000만원 △전용 74㎡ 14억~15억원 △전용 84㎡ 15억7000만~17억3000만원 △전용 114㎡ 18억~19억9000만원 등이었다. 층수에 차이가 있긴 하지만 전반적으로 서초 그랑자이의 분양가격대가 저렴한 셈이다. 주변 시세와 비교해봐도 ‘로또 단지’라는 평가가 나온다. 2016년 12월 입주한 바로 ‘래미안 서초 에스티지’는 아직 전용 59㎡ 매물이 거래된 적이 없고 KB시세가 평균 16억1000만원에 형성돼있다. 지난해 1월 입주한 ‘래미안 서초 에스티지S’는 올해 들어 유일하게 지난달 전용 84㎡가 17억5000만원(2층)에 실거래됐다. 서초동 W공인중개사는 “올해 서초동 래미안 서초 에스티지와 에스티지S 모두 매매가 거의 이뤄지지 않았고 전·월세만 간간이 거래되는 정도”라며 “전용 84㎡ 기준층을 보면 20억원 안팎에 매매가가 형성돼있다는 점에서 서초 그랑자이 전용 84㎡가 저층이어도 2억원 이상 상대적으로 저렴하다”고 분석했다. 서울 서초구 서초동 ‘래미안 서초 에스티지’ 단지 전경. 사진=경계영 기자◇분양물량 모두 가점 적용 대상…예비당첨자 5배수 뽑아서초 그랑자이의 일반분양분을 전용면적별로 보면 △59㎡B 75가구 △59㎡C 13가구 △74㎡A 19가구 △74㎡B 63가구 △84㎡B 1가구 △100㎡A 1가구 △100㎡B 1가구 △119㎡ 1가구 등이다. 전용 85㎡ 이상 모두 1가구만 뽑아 전량 청약 가점 적용 대상이다. 이번 청약제도로 개편되기 전 청약을 접수한 래미안 리더스원과 서초 그랑자이를 직접적으로 비교하긴 어렵지만 래미안 리더스원은 232가구 모집에 9671명이 청약해 평균 경쟁률이 41.69대 1에 달했다. 당시 청약가점 커트라인은 평균 65.5점에 달했으며 1가구만 나온 펜트하우스 전용 238㎡는 청약가점 만점인 84점이 당첨되기도 했다. 잔여가구가 나올 가능성은 높지 않다고 GS건설 측은 판단했다. 서초 그랑자이는 예비당첨자를 종전 1.8배에서 5배로 늘려 뽑기로 한 규정이 적용된다. 이창엽 소장은 “가점을 잘못 입력하는 등 부적격 당첨자가 나오더라도 예비당첨자를 공급가구 수의 500%까지 뽑기 때문에 예비당첨자 내에서 소화할 것이라고 판단해 무순위 청약 사전접수를 별도로 받지 않았다”며 “청약가점 당첨 커트라인도 높을 것”이라고 언급했다. 서초 그랑자이는 7월 2일 1순위 해당지역을 시작으로 3일 1순위 기타지역, 4일 2순위 각각 청약을 접수한다. 당첨자는 같은달 10일 발표되며 22~24일 당첨자와의 정당계약을 진행할 계획이다. 26일 오후 서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초 그랑자이’ 공사 현장의 모습. 사진=경계영 기자

2019.06.30 I 경계영 기자

[모델하우스 탐방]"희귀해질 강남 선분양에 가격도 매력적"…서초그랑자이에 눈길
서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스 내 모형도를 관람객들이 살펴보고 있다. 사진=경계영 기자[이데일리 경계영 기자] “아이가 초등학교에 입학하기 전 강남으로 옮기려는데 서울 강남권에서 거의 마지막 선(先)분양이 될 수 있다고 하니…. 분양가도 주변 시세보다 상대적으로 저렴해보였습니다.” (40대 초반 부부 강모씨)28일 오전 서울 강남구 대치동 자이갤러리에 마련된 ‘서초 그랑자이’ 모델하우스는 유니트를 둘러보고 상담 받으려는 관람객으로 북적였다. 강남권이라 가격대가 낮진 않은 만큼 젊은 신혼부부보단 30대 후반부터 중장년층이 주를 이뤘다. 서초 그랑자이는 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 다시 짓는 단지로 지하 4층~지상 최고 35층, 9개 동, 총 1446가구로 구성된다. 일반분양은 174가구이며 전용면적별로는 △59㎡B 75가구 △59㎡C 13가구 △74㎡A 19가구 △74㎡B 63가구 △84㎡B 1가구 △100㎡A 1가구 △100㎡B 1가구 △119㎡ 1가구 등이다. 수요자의 가장 큰 관심사는 강남권에서의 마지막 선분양일지 여부였다. 모델하우스를 찾은 50대 주부 김모씨는 “강남 개포동에 관심이 있긴 한데 후분양으로 나올 가능성이 크다고 하니, 서초 그랑자이에 청약을 넣어야 할지 고민된다”고 말했다. 최근 분양보증을 맡는 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역에 대해 분양가 심사 기준을 빡빡하게 높이며 고가 단지를 중심으로 공정률 60% 이후 웬만큼 지은 다음 분양하는 후분양 방식을 택하려는 움직임이 나타난다. 실제 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘래미안라클래시’는 이미 후분양으로 전환했다. 서초구 반포동 주공1단지 1·2·4주구와 방배동 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 후분양을 검토하고 있다. 이창엽 GS건설 분양소장은 “HUG가 분양가 심사 기준을 바꾼다고 발표하기 전이어서 후분양을 검토하지 않았다”며 “고객 사이에선 강남권이 본격 후분양을 택하기 전 마지막 ‘로또’ 상품이라고 본다”고 전했다. 서초 그랑자이의 분양가는 가중평균 기준 3.3㎡당 4891만원이다. 가중평균은 주택형별 가구 수를 고려해 낸 값으로 상대적으로 비싼 주택형의 가구 수가 많을 수록 가중평균 값이 올라갈 수밖에 없다. 당초 단순 산술평균해 발표된 분양가인 3.3㎡당 4687만원보다 가중평균 기준 분양가가 높은 이유다. 지난해 11월 분양한 단지로 서초 그랑자이의 맞은편에 지어지는 ‘래미안 리더스원’의 분양가 역시 가중평균 기준 3.3㎡당 4891만원으로 서초 그랑자이의 분양가와 동일하다. 최근 1년 안에 분양한 만큼 분양가격대를 맞추라는 HUG 의견을 따른 결과다. 래미안 에스티지 등이 들어선 서초동의 아파트 시세가 3.3㎡당 6000만원 안팎에 이르는 점을 고려하면 1000만원가량 저렴한 셈이다. 주택형별 분양가를 보면 △전용 59㎡ 11억1900만~13억1800만원 △전용 74㎡ 13억800만~15억6100만원 △전용 84㎡B 14억5200만원 △전용 100㎡ 16억3000만~3100만원 △전용 119㎡ 18억9200만원 등이다. 60대 중반 주부 정모씨는 “예전 서초동에 살았는데 교통도 편리하고 살기에도 좋았다”며 “분양가는 이 정도면 새 아파트인데도 주변 시세에 비해 메리트가 있다고 본다”고 봤다. 서울 서초구 서초동 일대에 들어서는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스 100㎡A 유니트 내 주방과 거실의 모습. 사진=GS건설모델하우스엔 전용 74㎡B와 100㎡A, 두 유니트로 꾸며져있다. 100㎡A는 조합원 물량이 221가구로 많고, 74㎡B는 일반분양 물량이 63가구로 59㎡B(75가구)에 이어 두 번째로 많은 주택형이다. 서초 그랑자이는 서울시가 우수디자인 인증을 내준 아파트로 다른 아파트와 달리 발코니 면적을 30% 깎이지 않고 그대로 다 적용 받아 더 넓게 설계된다는 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 외관을 커튼월룩으로 꾸미고 일부 동 최상층엔 야경을 감상할 수 있는 ‘스카이큐브’를 조성하는 등 우수디자인 인증을 받을 수 있었다. 이 단지는 국토교통부가 투기과열지구 내 청약 단지에 예비당첨자를 500% 뽑도록 한 개정안을 적용 받는다. 무순위 사전접수를 따로 받지 않은 이유기도 하다. 예비당첨자 안에서 잔여가구를 모두 소화할 수 있을 것이라는 판단에서다. 또 ‘방배 그랑자이’와 달리 연체 이자율은 6.5% 수준으로 정해질 예정이다. 계약금 20%에 중도금도 1~3차를 꼬박 내야 해 최소한 분양가 절반인 10억원가량이 있어야 청약이 가능하다. 이창엽 분양소장은 “‘래미안 리더스원’보다 단지 조경이든 동 간 거리든 뭐든 더 좋게 짓고자 노력하겠다”며 “경부고속도로에서 볼 때 반포동 ‘반포자이’와 함께 ‘좌청룡 우백호’의 랜드마크로 자리잡을 수 있도록 만들겠다”고 강조했다. 서울 서초구 서초동 일대 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스 74㎡B 유니트 내 거실의 모습. 사진=GS건설

2019.06.28 I 경계영 기자

분양가 이중규제에 고민 빠진 강남 재건축, 사업 강행할까
[이데일리 김기덕 기자] “엎친 데 덮친 격이네요. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 고려했는데 민간에도 분양가상한제를 적용하면 사실상 이중규제가 아닌가 싶네요.” 정부의 연이은 분양가 규제에 강남 재건축 단지들의 고민이 깊어지고 있다. HUG의 강화된 분양가 심사 기준을 피해 후분양을 고려하는 상황에서 정부가 규제 끝판왕 격인 분양가상한제 카드를 꺼내 들 것을 시사해서다. 서울 등 규제 지역에 대한 분양시장 규제 강화는 결국 ‘재건축 단지 분양 연기→ 주택 공급 부족→ 새 아파트 희소성 부각→ 주택시장 재상승’이라는 악순환으로 연결될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 다만 분양가상한제 적용을 전면 확대한다고 해도 후분양 추세로 전환하는 분양시장 판도는 크게 변하지 않을 것으로 전망된다. [이데일리 이미나 기자]◇재건축아파트 후분양 속속 전환 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 강화하자 후분양을 선택하거나 분양 일정을 무기한 연장하는 재건축 단지가 점차 늘어나고 있다. 서울 등 고분양가 관리지역에서 분양가 산정 시 주변 분양가의 100~105%를 넘지 않도록 한 이 제도는 지난 24일부터 시행 중이다. 이번 HUG의 분양가 통제에 서울 강남구 삼성동 ‘상아2차’ 재건축 조합은 최근 대의원 회의를 열고 예정됐던 일반분양을 진행하지 않기로 했다. 강남권에서 후분양제가 적용되면 2008년 6월 ‘반포자이(반포주공3단지 재건축)’ 이후 11년 만에 처음이다. 이 단지 조합은 주변 시세와 입지 등을 고려해 3.3㎡당 분양가를 4700만원 이상으로 요구했으나, HUG가 개정된 규정 적용으로 이에 미치지 못하는 가격을 제시하자 분양 일정을 미뤘다. 지난 4월 인근인 일원동에서 분양했던 ‘디에이치 포레센트’ 일반분양가를 적용하면 3.3㎡ 4569만원인데 이는 희망 분양가나 주변 시세에 비해 훨씬 미치지 못한다는 게 조합 측 주장이다. [이데일리 김다은 기자]재건축 단지가 몰린 서초구에서는 신반포3차·반포경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 윈베일리’도 사실상 후분양으로 방향을 정했다. 이외에도 올 하반기 이주를 계획 중인 반포주공1단지(1·2·4주구)나 방배13구역, 신반포4주구 등도 대단지들도 주택경기 상황에 따라 후분양 여부를 저울질하고 있다. 일반분양 물량만 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공 아파트도 후분양으로 갈지, 분양 일정을 더 늦출 지 고심하고 있다. 영등포구 여의도에서 14년 만에 분양하는 새 아파트인 ‘브라이튼 여의도’는 고분양가 심사 기준에 발목이 잡혀 분양 일정이 차일피일 미뤄지고 있다.김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “후분양을 선택해 나중에 주변 시세와 비슷한 고분양가로 책정한다고 해도 정부가 재차 규제에 나설 가능성도 있다”며 “높은 금리 부담과 자금 조달 어려움을 겪을 수 있는 중소건설업체에 대한 지원책이 뒷받침을 마련해야 한다”고 말했다. ◇분양가상한제 강행해도…재건축 단지 “별 영향없다” 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 확대 카드를 빼들자 후분양을 고려 중인 단지들의 고민이 더 깊어지고 있다. HUG의 분양보증 심사를 피해 주변 시세와 비슷한 분양가를 책정할 예정이었지만, 재차 분양가를 후려칠 수 있는 상황에 맞닥뜨려서다. 업계 전문가들은 규모가 큰 대단지와 중소단지 간 선택에 차이가 발생할 수 있다고 설명한다. 현행법상 민간택지나 공공택지에서 분양할 경우 모두 시·군·구의 분양가 심의위원회 심의를 거쳐야 한다. 이후 선분양은 HUG의 분양가 심사를 통과해야 하고, 후분양은 이를 거칠 필요가 없다. 후분양을 고민 중인 강남 재건축 조합 관계자는 “사실상 분양가상한제를 적용한다고 해도 HUG 규제를 피하는 것이 우선이기 때문에 선택에 별 영향이 없을 것”이라며 “과거와 같이 해당 제도 적용을 고려하다 금방 유예될 것으로 보고 있다”고 말했다. 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “후분양은 최소 2~3년 후의 주택시장이 안정적으로 갈 경우를 가정하는 것이라 사업성이 월등한 일부 단지를 제외하고는 선택하는 곳이 예상보다 훨씬 적을 수 있다”며 “분양가 상한제를 적용한다면 사업규모가 큰 대단지는 손실을 우려해 분양 일정을 멈출 수 있지만, 수백가구에 불과한 중소단지는 후분양을 강행할 가능성이 높다”고 말했다. 후분양에 따른 분양가가 급등할 우려도 제기되고 있다. 후분양을 할 경우 분양가 통제를 받지 않기 때문이다. 조합이 새 아파트 희소가치를 반영해 주변 시세보다 비싸게 책정할 수도 있다. 양지영 R&C 연구소장은 “서울 아파트 후분양이 늘어나면 향후 2~3년 간 공급 물량은 끊기게 될 것”이라며 “강남권의 주택 수요는 꾸준한 데 여러가지 규제로 공급이 줄어들면서 오히려 희소성이 높아져 집값이 다시 오를 수 있다“고 말했다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트 전경.(서울시 제공)

2019.06.28 I 김기덕 기자

올 하반기 전국서 19만가구 분양…"공급 귀한 지역 주목"
[이데일리 경계영 기자] 올해 하반기 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리에 나서면서 분양물량이 예정대로 진행되기 어려울 것이라는 전망이 나왔다. 이 가운데 서울과 대전, 광주 등 신규 공급이 귀한 지역의 분양에 주목할 필요가 있다는 판단이다. ◇빡빡해진 분양가 조율, 일정 연기 가능성↑27일 부동산114에 따르면 올해 하반기 전국 아파트 분양 예정 물량은 임대를 포함해 18만8682가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간보다 29% 늘어난 수준이다. 수도권에서의 분양 예정 물량은 전년 대비 66% 증가한 12만4360가구, 지방 분양 예정 물량은 같은 기간 9% 감소한 6만4322가구로 각각 추정된다. 다만 이들 물량이 계획대로 진행될진 미지수라고 부동산114는 진단했다. HUG가 고분양가 관리지역을 대상으로 신규분양가격이 평균 분양가 105%, 평균 매매값 100% 이내에서 정하도록 기준을 바꿔 분양가 조율 과정이 길어질 수 있다는 이유에서다. 분양가는 올해 상반기 전국 기준 3.3㎡당 평균 1375만원으로 지난해 하반기 1290만원에 비해 6.6% 올랐다. 특히 서울 분양가는 3.3㎡당 평균 2684만원으로 같은 기간 21.9% 급등했다. 대전과 광주 역시 분양가가 각각 33.1%, 41.4% 올랐다. 이에 비해 미분양 관리지역인 제주, 경남 등은 분양가가 내려갔다. 일부 고가 아파트는 후분양 방식으로 바꾸며 분양시점이 연기될 수 있다. 실제 서울 강남구 ‘래미안라클래시’와 경기 과천시 ‘과천써밋’ 등은 후분양을 추진하기로 했다. 청약 업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 10월 이관될 예정인 점 역시 변수가 될 수 있다. 이관 전후로 분양 일정이 미뤄질 수 있기 때문이다. ◇“수요자별 청약 전략 다시 짜야”부동산114는 분양가 규제와 공공분양주택 확대 방침으로 저렴한 새 아파트에 대한 기대가 커지고 있다고 판단했다. 주택 수요자는 청약을 기다리면서 매수를 보류하고 있다. 가점제가 확대 적용되는 등 수요자 유형별로 당첨 확률이 달라진 만큼 전략을 새로 짤 필요가 있다고 부동산114는 강조했다. 하반기 주목할 만한 지역으로는 신규 공급이 적어 새 아파트의 희귀성이 높은 지역이 꼽혔다. 부동산114에 따르면 입주한 지 5년이 안 된 새 아파트 비중이 가장 낮은 지역은 대전(7.2%)이었다. 대전은 지난 상반기에도 청약경쟁률이 평균 55.96대 1로 전국에서 가장 높았다. 이외에 서울(7.9%), 광주(10.7%) 등도 전국 평균치(15.3%)보다도 입주 5년 이하 아파트 비중이 더 낮았다. 서울에선 하반기 예정 물량 3만363가구 가운데 4015가구가 강남·용산·동작구 등 새 아파트 비중이 낮은 지역에서 나온다. 강남구에선 9월 역삼동 ‘개나리4차’ 재건축 등이, 용산구에선 9월 효창6구역 재개발 물량과 12월 이촌동 이촌현대 리모델링 물량이 각각 분양을 진행할 계획이다. 광주의 경우 △서구 화정동 염주주공 재건축 △서구 마륵동 ‘광주서구마륵동골드클래스’ 등이, 대전에선 △중구 목동3구역 재개발 △서구 도마변동8구역 재개발 등이 각각 청약을 접수할 예정이다.

2019.06.27 I 경계영 기자

전방위 분양시장 압박에..."로또 청약 늘고 집값 더 뛴다"
김현미 국토교통부 장관이 26일 오전 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 패널들의 질문에 답을 하고 있다.(사진=연합뉴스 제공)[이데일리 김기덕 김용운 기자] “민간택지에 분양가상한제 적용을 확대한다고요? 아파트 공급이 지금보다 훨씬 더 줄어들고, 결국 주택시장을 교란시켜 집값 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.” 김현미 국토교통부 장관이 공공택지에 이어 민간택지에도 분양가상한제 적용을 확대할 뜻을 내비치자 주택시장이 크게 술렁이고 있다. 국토부가 산하기관인 주택도시보증공사(HUG)를 통한 고분양가 통제에 이어 그동안 적용을 보류했던 가장 강력한 규제 카드를 본격 시행할 경우 서울 등 분양시장에서는 되레 ‘규제의 역효과’가 나타날 수 있다는 우려의 목소리가 벌써부터 나오고 있다. 즉 ‘민간택지 분양가상한제 적용→ 공급 축소→ 로또 분양 확대 및 새 아파트 희소성 극대화→ 집값 상승’이라는 공식이 나타나면서 주택시장을 더욱 교란시킬 수 있다는 지적이다. ◇참여정부 재현… 분양시장 전면 통제 가능성 민간 부문에 분양가상한제 적용을 확대하기로 한 것은 이번이 처음은 아니다. 참여정부 시절인 2007년 주택법을 개정해 분양가상한제를 민간 부문에도 전면 확대 적용하기로 했다. 당시 제도 시행 이전에 건설사들이 ‘밀어내기 물량’이 크게 늘었는데, 이는 2008년 금융위기와 주택경기 침체가 맞물리면서 미분양이 급증하는 결과를 초래했다. 결국 2009년 전국 미분양 물량이 16만 가구로 늘었다. 이는 올 4월 말 현재 전국 미분양 주택(6만2000가구)에 비해 3배 가까운 수치다. 현 정부 들어서도 2017년 ‘8·2 부동산 대책’의 후속 조치로 민간택지 분양가 상한제 요건을 완화했다. 규정에 따르면 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 넘어서는 것을 기본으로 한다. 이 요건을 충족하면서 △최근 1년간 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 △직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하면 분양가상한제 적용 요건을 충족하게 된다. 다만 실제 적용된 사례는 없다. 이런 상황에서 최근 분양 보증을 맡는 HUG가 고분양가 심사 기준을 강화해 강남 재건축 단지를 중심으로 후분양이 늘자, 정부가 추가 대책을 시사한 것이다. 주택법상 후분양 민간 단지에 대한 분양가상한제를 적용할 수 없지만, 세부 규정을 적용을 바꾸면 가능하다. 국토부 관계자는 “분양가상한제의 민간택지 적용 확대는 시행령 개정 사항이라 따로 국회입법은 거칠 필요가 없다”고 말했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “분양가 규제는 주택을 지어 파는 과정에서 생긴 이익을 수분양자와 사업자 간 누가 얼마나 가져가느냐의 문제로 볼 수 있다”며 “건축비와 땅값으로 이뤄진 분양가를 낮추면 땅값이 조정될 것이고, 상대적으로 사업성이 높은 곳 위주로 공급이 이뤄지는 현상이 나타날 것”이라고 말했다. ◇언발에 오줌누기식… “공급 가뭄에 집값 더 오를 것” 업계 전문가들은 민간 택지 아파트에 분양가상한제 적용하면 단기적으로는 집값 안정화에 도움이 될 수 있지만, 결국 로또 청약 단지가 더욱 늘고 공급 부족에 따른 새 아파트 희소성이 더욱 높아질 수 있다고 지적한다. 김광석 리얼하우스 대표는 “실수요자 입장에서는 분양가가 현재보다 낮아질 수 있기 때문에 환영할 수 있다”면서도, “다만 문제는 건설사들이 분양 원가에 시공 및 금융 리스크를 반영할 수 없어 공급을 줄일 가능성이 크다”고 지적했다. 김학렬 더리치그룹 부동산조사연구소장은 “최근 집값이 상승하는 이유는 분양가 보다는 입지가 좋은 곳에 매물과 공급이 없기 때문”이라며 “정부가 집값을 안정시키기 위해서는 장기적인 로드맵을 가지고 접근해야 하는데 계속 단기처방에만 급급한 인상이다”고 꼬집었다. 분양가 규제 확대로 새 아파트 희소성이 더욱 부각될 수 있다는 의견도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 서울에서 5년 준공 5년 이하인 아파트는 전체의 8.98%밖에 안되는데, 지금처럼 재건축 아파트 등에 규제를 계속하면 2025년에는 0.65%로 줄어들 수 있다”고 분석했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “한마디로 ‘언발에 오줌누기식’ 대책에 불과하다”며 “분양가 상한제를 확대할 경우 현 상황에서 밀어내기 분양이 늘 수 있는데 이럴 경우 미분양이 대거 확산될 수 있다”고 예상했다. 심 교수는 또 “상한제 확대는 과거 200만호 공급처럼 공급이 많을 경우 효과적이지만, 현재와 같이 주택공급이 적은 상황에서 시장가격 마저 억누르면 주택시장에 역효과가 나올 수 있다”고 말했다.

2019.06.27 I 김기덕 기자

김현미 장관 “HUG 분양가 관리 한계…민간택지에 분양가상한제 검토”
김현미 국토교통부 장관[이데일리 박민 기자] 김현미 국토교통부 장관이 민간택지에서 공급하는 아파트 분양가에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 통제가 한계에 다다랐다고 보고 다른 규제 방안을 모색하고 있다고 밝혔다. 이에 현재 공공택지에 적용되는 ‘분양가 상한제’를 민간택지까지 확대하는 방안이 거론된다.김 장관은 이날 서울 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 HUG의 고분양가 통제 효과를 묻는 질문에 “HUG가 운영 중인 고분양가 관리 시스템은 한계에 도달한 것으로 보고 있다”며 “일반 아파트 가격 상승률보다 분양가 상승률이 2배 정도 높아 민간택지 분양 아파트의 다른 (규제)방안을 모색하고 있다”고 말했다.이에 현재 공공택지에 적용되고 있는 분양가상한제를 민간택지 분양 아파트까지 확대할 용의가 있냐는 질문에 대해 김 장관은 “현재 고민 중”이라고 말해 도입 가능성을 시사했다.분양가 상한제는 집값 안정화의 일환으로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다.또 추가 부동산 규제책도 시사했다. 김 장관은 최근 서울 집값이 강남권을 중심으로 꿈틀거리고 있는데다 한국은행의 기준금리 인하에 따른 집값 반등 조짐에 대해 “시장을 예의주시하고 있다”며 “지금 여러가지 정책 준비하고 있고, 정책 발표 시기에 대해서는 좀 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

2019.06.26 I 박민 기자

"올해 국내 건설수주 141조원…작년보다 8% 줄 것"
[이데일리 경계영 기자] 올해 상반기 건설사가 공공공사를 수주하며 버텼지만 하반기 주택·건축시장 위축이 본격화하며 국내 수주가 큰 폭으로 줄 것이라는 전망이 나왔다. 김선미 KTB투자증권 연구위원은 26일 오전 서울 중구 서울역 연세재단세브란스빌딩에서 한국건설경영협회가 마련한 ‘2019년 하반기 건설시장 환경변화와 대응’ 발표회에서 이같이 밝혔다. 김 위원은 올해 국내 건설 수주 규모를 지난해보다 8.5% 줄어든 141조4000억원으로 전망했다. 상반기엔 수도권 광역급행철도(GTX) A노선과 GS칼텍스와 현대케미칼 등 주요 대형 플랜트 발주가 몰려있어 국내 건설 수주가 전년 동기 대비 0.2% 늘었지만 하반기 환경이 녹록지 않다는 판단에서다. 김 위원은 “사회간접자본(SOC) 예산이 확대됐지만 예산 내 신규사업 투자 비중이 작고 생활밀착형 SOC 등으로 규모가 크지 않아 건설사 수주 증가에 영향을 주기 어렵다”고 설명했다. 더욱이 예비타당성조사 면제 사업 규모는 24조1000억원에 달하긴 하지만 2022년이나 돼야 일부 착공에 들어갈 예정이다. 이어 “아파트 신규 분양이 올해 들어 14만가구로 연간 분양계획 28% 수준에 그쳐 하반기 건축 수주가 다소 늘어날 순 있지만 재건축·재개발 분양 비중이 높아 분양물량 대비 신규 수주 증가 폭이 제한적일 것”이라고 덧붙였다. 다만 2·3기 신도시 관련해 부지 조성사업과 교통 인프라 개발사업 관련 발주가 올해 하반기 기대를 걸어볼 만하다고 김 위원은 판단했다. 민간투자사업에서도 정부의 정책 일관성, 적정수익 보장, 제안자 인센티브 등 지원 방안이 마련된다면 투자 여력을 확보한 대형 건설사가 국내 건설 수주 물량 확대에 긍정적 역할을 할 수도 있다고도 부연했다. 또 주택도시보증공사(HUG)가 실시하는 고분양가 규제로 후분양을 선택하는 사업장이 나오는 가운데 자금력 있는 업체엔 협상력과 수익성을 높일 기회라고 그는 내다봤다. 이와 함께 ‘하반기 건설경영전략 수립의 주요 쟁점과 대응’을 주제로 발표한 김민형 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “건설시장이 외형 축소와 기술·생산성 경쟁 시대에 접어들고 있다”며 신시장 개척이 필요하다고 강조했다. 그는 “민간·공공시장의 환경 변화에 대응해 생산성 우위를 확보하려면 4차 산업 혁명을 고려해 건설업과 ICT 기술 간 접점을 찾아 틈새시장을 개척해야 한다”며 “간접비 관리 등으로 내부 효율성을 높이고 기술력 확보·프로세스 개선으로 생산성 향상에 집중할 필요가 있다”고 말했다. 단위=조원, 자료=한국건설경영협회

2019.06.26 I 경계영 기자

고분양가 규제, 후분양 대응…악영향 제한적-KTB
[이데일리 이명철 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 아파트에 대한 심사 기준을 강화할 예정이다. KTB투자증권은 이와 관련 주요 건설사 재건축 분양 일정이 일부 지연되겠지만 후분양 전환으로 매출 하락 영향은 제한적이며 건설사 협상력 개선 기회가 될 수도 있다고 진단했다. 투자의견 비중확대(Overweight)를 유지하고 현대건설(000720)과 GS건설(006360)을 최선호주로 제시했다.김선미 KTB증권 연구원은 24일 “HUG는 고분양가 관리지역에서 비교사업장의 평균분양가 또는 평균매매가 기준 100~105%를 초과하지 못하게 규제를 강화했다”며 “이날 분양보증 발급분부터 변경된 심사기준을 적용할 예정”이라고 분석했다.계획보다 낮은 분양가가 적용돼 사업성이 저하되는 재건축·재개발 단지들은 분양일정을 조정하거나 후분 전환을 검토 중이다. 공정률 60% 이상 시점에 분양하는 후분양은 HUG의 분양보증이 불필요해 시행사가 시세를 감안해 자유롭게 분양가를 정할 수 있기 때문이다.현재 후분양이 결정된 단지는 상아2차 재건축, 과천 주공1단지 재건축 등이고 방배13구역, 잠원동 신반포4주구 등도 검토 중이다. 그는 “후분양 전환 시 자금 조달로 금융비용 증가가 불가피하지만 향후 분양가 상승으로 조합원 분담금은 오히려 축소될 가능성이 있다”며 “분양성이 높은 단지일수록 후분양으로 전환할 것”이라고 예상했다.건설사들의 연간 분양계획은 하향 조정되겠지만 후분양으로 전환하는 만큼 착공 시점이 크게 달라지지는 않을 전망이다. 이에 건설사 매출 하락 영향은 제한적이라는 판단이다.후분양 전환이 꼭 부정적은 아니다. 그는 “후분양 사업의 경우 공사비가 분양대금을 활용해 지급될 수 없어 건설사들의 매출채권 회수가 더디고 건설사 연대보증이 필요해 시행사에 대한 건설사의 협상력이 높아질 것”이라며 “향후 분양가 수준과 분양률에 따라 인센티브를 받는 구조로 계약이 되면 도시정비 사업도 높은 수익성을 기대할 수 있다”고 설명했다.현재 건설업종은 규제 강화 이슈보다 긍정적 요소가 더 많은 상황이다. 김 연구원은 “준공정산이익 효과로 2분기 건설업종은 호실적을 기록할 것”이라며 “기준금리 인하 가능성과 내년 이후 국내외 발주시장 확대 기대, 밸류에이션 매력 등 고려 시 3분기 시장수익률을 웃돌 수 있다”고 내다봤다.

2019.06.24 I 이명철 기자

[미리보는 이데일리 신문]정부 고용률 자랑에…'취포자'는 웁니다
[이데일리 이성웅 기자] 다음은 24일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-정부 고용률 자랑에…‘취포자’는 웁니다-트럼프 답장받은 金 “내용 훌륭”…톱다운 대화 재시동 거나-靑-국회-기업 메신저 자처…“이재용 부회장도 만나겠다”-‘급한 불 끄기’식 유증 급증…주가 급락에 개미만 ‘분통’-[사설] 경제 리더십과 정책방향이 불안한 현실-[사설] ‘촛불 민의’ 거론하는 민노총의 자가당착△줌인&-유연한 원칙주의자, 지뢰밭 한국경제 소통의 건넌다-1인 자영업자·프리랜서도 내달부터 출산급여 받는다-미·중 무역분쟁 직격탄…외감법 강화 영향도△5월 구직 단념자 ‘역대 최다’-한창 일할 30~50대 취업 포기 급증하는데…정부·국회는 수수방관-“그냥 쉬었다”고 답한 비경제활동인구 196.3만명-“추경 등 재정 투입 늘려서라도 제조·건설업 경기부양해야”△코스닥 ‘악재성 유상증자’ 주의보-돈맥경화에 대책없이 신주 찍어내…과도한 할인율로 기존주주만 피해-주주대상 유증, 횟수·규모 제한없어…“주주가 봉인가요”-외부감사 비적정 속출…유증 늘리는 상장사들△되살아나는 북·미 대화 불씨-협상 물꼬 틀 ‘유연한 제안’ 주고받은 듯…‘구체적 입장변화’일지는 미지수-미·중·러 정상과 릴레이 회담…협상 조기 재개 발판 놓는다-“대국 책임 보였다” 자화자찬…“북·중·러 ‘커넥션’ 의심만 사” 비판도△정치-“상임위 선별 참석하지만 추경 시정연설은 불참”…6월 국회 반쪽 가동-나경원 “文 대통령, 北 목선 관련 軍 형법 위반 혐의로 고발 추진”-탈당의 정치학…“정치 후진성 보여줘”△경제-7월 코앞인데…정부-한전 ‘누진제 완화’ 책임 회피에만 급급-고령화 고민 깊어진 정부…장기적으로 정년폐지 검토-주문제작 상품이라 환불·교환 안된다더니…△국제·경제-세계경제 호령하던 中…G2 무역전쟁에 휘청-反中 움직임…홍콩에서 대만으로 확산-“24일 對 이란 중대한 추가 제재”…트럼프 한마디에 원유시장 들썩△금융-이동걸의 ‘자회사 통한 구조조정’ 시험대 오른다-[혁신 핀테크기업 탐방]④ 유승재 페르소나시스템 대표 “AI로 불완전보험판매 피해 줄일 것”-1인가구 급증하는데…80%가 “은퇴 이후 대비 안해”-최대 100세까지 3대질환 치료비 보장…동양생명 ‘수호천사플러스건강보험’△산업&기업-SK건설 지분매각·SK신텍 합병…최창원 부회장 ‘독자경영’ 가속도-삼성전자, 美 생활가전 시장 12분기 연속 ‘No. 1’-포스코, 고로 중단 피했다…전남도 ‘과징금 타당’ 의견-완성차업계 또 ‘하투’ 먹구름-한국타이어, 미래차 시장 진격 앞으로△산업-KT·LG유플러스, 5G 통신망에 ‘노키아’ 대신 ‘삼성전자’ 장비 쓴다-HD맵으로 도로·신호정보 더 상세…시스루기술로 車 안팎 손바닥 보듯-인기 게임으로 위장…해킹피해자 93만명△소비자생활-연봉 1억 택배퀸 “뛴만큼 버는 매력적인 일…여성에도 추천해요”-이마트 ‘당일배송’vsGS리테일 ‘광 유통망’…밀키트 승자는?-‘파리의 남자’ 준지, 미래 패션을 제시하다△중소기업·바이오-“한국 부엌 점령하라”…해외 프리미엄 주방용품 공습-교원그룹, 유망 스타트업 직접 육성…‘딥체인지 스타트업 프라이즈’ 공모-[주목! 유망기업] ‘젠트로피’ 주승돈 대표 “배터리 ‘교환·공유’ 전기이륜차로 혼다·대림 아성 넘는다”-한국을 동북아 R&D 허브로…제약바이오協, KOTRA와 양해각서△증권&마켓-삼성·신한·한화 ‘0건’…주요 운용사 주주권행사 낙제점-내다파는 외국인 vs 주워담는 개미…남북경협주 ‘아난티’ 어디로-[주간증시전망] 美·中 관세한 유예해도…코스피, 2200선 탈환할 듯△증권-[코스닥 人] 유진산 파멥신 대표 “지배구조 신경 쓰기보단…CB 발행해 항암제 개발 올인할 것”-증권사들, 2분기 실적 부진 막아낼 방패는 ‘채권·파생’-힘빠진 2차 전지 랠리에도…에코프로비엠 추천받은 이유는-KB 부동산펀드 2호 출시…‘종로타원’ 기초자산 상품△문화-“내 모든 것 다 드러내…발가벗고 섰다” 권태 모르는 여든여덟 수행자읩 ㅜㅅ-‘NO’는 없다…韓人, 해외서 사랑받는 비결은 ‘예의’△스포츠-태국 골프, 한국 내셔널타이틀 우승-조정민, 7타 차 뒤집기쇼-지독한 아홉수…류현진, 또 10승 불발-‘코리안 좀비’ 정찬성, 부활 58초면 충분했다△피플-‘대·학·자’ 정신적 지주 삼아 미래교육 비전 제시-현대車 ‘조용한 택시’ 영상…車 업계 첫 ‘칸 광고제 은사자상’-하윤수 교총회장 연임…“교권 3법 안착시킬 것”-“동대문에 왕홍 방송국…‘한류 전도사’ 역할 톡톡”-스위스 세인트갈렌대 연구팀, ‘신용호세계보험학술대상’ 수상-대한항공, 임직원 자녀 대상 ‘글로벌 에티켓’ 강좌△오피니언-[목멱칼럼] 성장정체 빠진 K바이오 구하기-[전문기자칼럼] 中에 맞서 첨단산업 지키려면-[기자수첩] 주 52시간제 처벌 유예가 해법 아니다△부동산-김포도시철도 내달 개통 앞두고…역세권 부동산 ‘들썩’-올 3분기 아파트 입주, 서울·수도권에 몰린다-주택보유 따라…文 정부 부동산정책 ‘호불호’ 갈려-오늘부터 고분양가 심사기준 강화…사당3구역 ‘분양보증 막차’△사회-김승환 교육감, 첫 취임 때부터 ‘자사고 폐지’ 열올려…상산고 희생양 되나-[지자체장에게 듣는다] 조광한 남양주시장 “3기 신도시 핵심은 교통여건 개선…GTX 착공, 6·9호선 연장 위해 총력”-주 52시간 코앞인데…버스기사 3800명 부족한 경기도-음주원 사망사고땐 최대 ‘무기징역’-국정농단사건 심리 종결…박근혜·최순실, 이르면 내달 최종 판결-5번째 위원장 구속에…민노총, 강경투쟁 예고

2019.06.23 I 이성웅 기자

사당3구역, '분양가 심사 강화' 이전 보증서 획득 ‘막차’
[그래픽=이데일리 김정훈 기자][이데일리 박민 기자] 서울 동작구 사당3구역을 재건축하는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 아파트가 오는 24일부터 강화되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준을 피해 막차를 타게 됐다. 서초구 서초2동 무지개아파트를 재건축한 ‘서초그랑자이’도 21일 분양보증서를 발급받을 전망이다. 하지만 현재 분양보증 심사가 진행중인 대다수의 사업장은 보증서 발급시기가 다음주로 미뤄져 분양가를 더 내려야 하거나 후분양 등으로 분양시기를 늦춰야 할 판이다. ◇이수푸르지오 더 프레티움, 서초그랑자이 분양보증서 발급21일 사당3주택재건축정비사업조합에 따르면 조합은 이날 HUG로부터 사당3구역을 재건축해 짓는 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’ 아파트 일반 분양가를 3.3㎡당 2813만원으로 정한 분양 보증서를 발급받았다. 조합측은 다음달 초 조합 임시총회 의결을 거친 이후 곧장 분양에 나설 계획이다.분양 보증서는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 소비자 피해를 줄이기 위해 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 제도다. 분양 보증서가 없다면 지자체의 입주자 모집공고 승인 및 금융권 중도금 대출을 받을 수 없어 아파트를 선분양하는 게 불가능하다. HUG는 이를 통해 사실상의 분양가 통제를 하고 있다.애초 사당3구역조합은 이달 3일 모델하우스를 열고 분양에 나설 계획이었다. 그러나 HUG와의 분양가 협상에서 마찰을 빚으며 분양 일정이 틀어졌다. 조합은 HUG에 분양 보증을 신청할 당시 일반 분양가를 3.3㎡당 3000만원대 초반으로 써냈지만, HUG는 3.3㎡당 2813만원을 제시하면서 이를 반려했다.HUG와 조합 간 제시한 분양가 격차가 수백만원 넘게 벌어지며 마찰이 빚어지다 급속도로 협의가 맺어진 것은 ‘새 분양가 심사기준’ 탓이 크다.HUG는 최근 서울 강남 재건축 단지 등을 중심으로 분양가가 오르고, 고분양가 및 고무줄 심사 논란이 일자 이전보다 심사 기준을 강화해 오는 24일부터 발급하는 분양 보증서부터 적용하기로 했다.새 기준은 신규 분양 아파트의 분양가는 해당 지역에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준(평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내) 분양가를 제한하고, 1년이 초과할 경우 105%를 넘지 못하도록 했다. 만약 주변에 이미 준공된 아파트만 있는 경우는 10년이 되지 않은 아파트를 기준으로, 해당 아파트 평균 매매가의 100% 이내로 분양가 상한선을 정했다.사당3구역은 HUG와 조합 간의 분양가 협의가 길어질 경우 새 심사기준이 적용될 수 있어 서둘러 HUG측에서 제시한 분양가를 수용한 것으로 풀이된다. 조합 관계자는 “이번에 결정된 분양가는 이전에 관리처분총회에서 정한 금액보다 낮은 만큼 다음 달 초 임시총회를 열어 조합원들의 추인을 받아야 한다”며 “조합 의결을 거친 이후 분양에 나설 것”이라고 말했다. 이번 이수 푸르지오 더 프레티움이 들어서는 사당동 일대는 근처에 동작1구역, 사당5구역, 흑석3구역, 방배5구역 등의 정비사업이 예정돼 있다. 이 아파트의 분양가가 결정되면 주변 단지 분양가 책정에도 영향을 미칠 전망이다.‘서초그랑자이’도 28일 모델하우스 오픈하고 분양할 예정이다. 서울 서초구 서초2동의 무지개아파트 재건축한 이 아파트는 전용면적 43~119㎡ 총 1446가구로 이중 167가구가 일반분양된다. ◇미발급 사업장들 복잡해진 셈법 “후분양할까, 무작정 미룰까”이번에 새 분양가 심사 기준을 피할 수 없게 된 재건축·재개발 단지들은 일반분양 시기를 미루거나 아예 후분양을 선택할지를 놓고 셈법이 복잡해졌다. 분양시기에 따라 5% 정도 분양가를 더 올릴 수 있다는 전락에서다. 해당 사업장 인근에 1년 이내 분양 단지가 있을 경우 평균분양가의 100% 이내가 적용되지만 1년이 넘을 경우 상한선이 105%로 올라가기 때문이다.강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’는 아예 후반양을 택했다. 조합은 당초 6월에 분양할 계획이었지만 HUG와 일반분양가 책정을 놓고 이견을 좁이지 못하고 결국 협의를 중단했다. 이에 지난 20일 대의원회의를 열고 일반분양 115가구에 대해 준공후 분양을 하기로 결정했다. 상아2차가 준공후 분양을 결정함에 따라 강남권을 비롯한 인기지역의 다른 단지에서도 후분양 기류가 확산될 전망이다.현 ‘주택공급에 관한 규칙상’ 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 단계에서는 HUG의 분양보증 없이 건설회사간 연대보증이 있으면 일반 분양이 가능하다. HUG 관계자는 “현행법상 아파트를 100% 다 지어 팔기 전에는 주택 공급자는 반드시 분양 보증서가 필요하다”며 “다만 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능하고, 시공사 연대보증시엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다”고 말했다.

2019.06.21 I 박민 기자