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- 투기과열지구, 하반기 분양 2.3만가구…상한제 피할까
- 서울시내 8-11월 분양 예정 단지 [이데일리 김다은 기자][이데일리 정수영 기자] 정부가 이르면 10월 시행 예정인 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 투기과열지구로 못 박으면서 서울 전역과 경기도 과천, 광명, 성남분당, 대구, 세종 등에 계획된 하반기 분양 단지에 관심이 커지고 있다. 분양가상한제가 적용되면 주변시세의 70~80%에서 분양가가 책정될 것으로 보여 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그 이전에 분양하더라도 최대 10년까지 늘어나는 전매제한 규제를 피할 수 있어 오히려 관심을 보이는 수요자가 늘 것이란 분석도 나온다. 12일 부동산114에 따르면 이달부터 연말까지 전국 투기과열지구에 분양예정인 아파트 단지는 모두 20개로 전체 가구 수는 2만2892가구다. 이 가운데 상한제 요건에 해당하는 ‘직전 2개월(6~7월) 청약경쟁률 5대 1’이 넘는 지역은 현재까지 서울시 광진·노원·동대문·서초·용산·은평·중랑구와 경기도 과천, 대구 수성구, 세종시다. 개정한 주택법 시행령에서 정부는 투기과열지구로 지정된 지역 가운데 △직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월 청약경쟁률이 모두 5대 1(국민주택규모 10대 1)초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 지역 등이다. 이 3가지 요건 중 하나만 해당하면 상한제를 적용하기로 했다. 정부는 투기과열지구의 경우 1년치 분양가격이 물가상승률의 2배를 모두 웃돈 것으로 보고 있다. 다만 지난 5~7월 주택거래량이 전년 동기 대비 20%를 웃돈 지역은 없다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “정부가 10월 시행령 개정을 통해 투기과열지구 가운데서도 더 구체적인 대상지역을 선별하겠지만 고분양가로 인해 주변 집값이 자극 받아온 점을 비춰보면 강남3구 재건축과 강북지역 재개발 등은 포함할 것으로 보인다”고 말했다. 김 팀장은 또 “건설사가 정비사업 조합들이 분양가상한제를 피해 10월 이전에 분양을 서두를 것으로 예상된다”고 덧붙였다. 이미 송파구 거여동 송파시그니처롯데캐슬(1945가구), 서대문구 홍제동 서대문푸르지오센트럴파크(819가구), 동작구 사당동 이수프리지오프레티움(514가구), 서초 반포동 반포센트레빌(108가구)은 이달 분양을 예고한 상태다. 다음달 나올 것으로 예상된 강남 역삼동 개나리4차재건축(499가구), 성북구 보분동1가 보문2구역리슈빌(465가구), 용산 효창동 효창6구역재개발(384가구)도 추석 전후 분양에 나설 것으로 보인다. 관심이 큰 재건축 사업장인 강동구 둔촌동 둔촌주공재건축(1만1106가구)도 당초 11월 분양예정이지만 이를 앞당길 가능성이 큰 상황이다.
- [민간택지 상한제 초읽기]강남권 모든 재건축에 적용할 듯
- 지난달 10일 국회 본회의에 참석한 김현미 국토교통부 장관이 국회의원의 경제분야 대정부질문에 답변하고 있다. 사진=연합뉴스[이데일리 김기덕 기자] 민간택지 분양가상한제 도입이 초읽기에 들어가면서 주택시장이 폭풍전야 분위기다. 집값은 보합 수준에 거래는 멈추다시피 하면서 겉으로만 보면 한산한 모습이다. 다만 재건축·재개발 관리처분계획을 인가 받은 사업장까지 소급 적용한다면 후폭풍이 거셀 수밖에 없어 상한제 확대 시행을 앞두고 시장은 숨을 죽이고 있다. 4일 국회와 정부 등에 따르면 국토교통부는 민간택지 분양가상한제 도입을 위한 주택법 시행령 개정안 작업을 거의 마무리하고, 당정 협의 시기를 조율하고 있다. 이미 김현미 국토부 장관은 여당 대표, 정책위 의장 등 당 지도부들과 만나 상한제 도입 필요성에 대한 의견을 전달하고, 구체적인 도입 시기를 논의한 것으로 알려졌다. 여당 관계자는 “아직 구체적인 당정 협의 일정과 발표 시기 등을 정하지 않았지만 김 장관의 도입 의지가 워낙 강력한 데다 비공식 협의가 이뤄진 만큼 도입은 시간문제로 보인다”며 “강남권 등 주요 규제 지역이 타깃이 될 것”이라고 말했다, 만약 이달 중 당정 협의가 이뤄지면 40일 간의 입법 예고 기관과 법제처 심사, 규제 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 10월께 개정안을 공포할 수 있다. 다만 규제 소급 적용 논란을 최소화하기 위해 공포 후 일정 기간 시행을 유예하는 방안을 도입할 가능성도 있다. 그래픽=이데일리 김정훈 기자상한제 적용 대상은 고분양가가 우려되고 향후 집값 급등 가능성이 높은 서울 등 수도권과 세종, 대구 수성구 등 43개 조정대상지역(투기지역·투기과열지구 포함)이 주로 포함될 것으로 예상된다. 경기 불황과 공급 과잉 등의 여파로 주택시장 침체가 계속되는 지방을 제외하고 서울 강남권 등을 정밀 타격하겠다는 것이 정부의 의도다. 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제를 도입할 경우 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 정도 하락할 것으로 전망하기도 했다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “주택도시보증공사(HUG) 규제를 피해 후분양을 노리는 강남 재건축 단지가 잇따르자 이를 원천 차단하기 위해 정부가 상한제 카드를 꺼내 든 것”이라며 “사실상 주택 상승 파급력이 높은 강남권 재건축 단지에 대한 핀셋규제”라고 해석했다. 규제 대상을 확대하기 위해 상한제 적용 시점도 바뀔 것으로 예상된다. 입주자 모집공고 이전 단계에 있는 단지는 모두 상한제 범위에 포함할 수 있도록 개정안을 내놓으면 된다. 이럴 경우 현행 규정대로 관리처분인가 신청을 완료해 상한제를 피한 강남권 주요 재건축 단지인 상아2차, 개포주공1단지, 반포주공 1·2·4주구, 미성·크로바, 둔촌주공 아파트 등 수만 가구가 규제 사정권에 포함된다. 서울시 클린업시스템에 따르면 현재 서울에서 관리처분계획 인가까지 받은 재건축·재개발 사업장은 모두 64개 단지로 상한제 대상에서 제외된다. 주택 수로만 따지면 6만46431가구(주택 수 미공개한 18개 사업장 제외)다. 현행 주택법상 정비사업장에 분양가상한제를 적용하려면 관리처분계획 인가를 받기 전이어야만 하다. 하지만 이 단지들은 주변 집값 상승을 부추길 우려가 가장 큰 곳으로 상한제에서 제외하면 ‘알맹이 빠진 껍데기 규제’라는 지적이 나올 수밖에 없는 상황이다. 상한제 적용에 따른 부작용을 고려한 대책도 병행될 전망이다. 민간택지 상한제 시행으로 ‘로또 아파트’를 양산할 수 있다는 지적에 따라 전매제한 기한을 늘리는 방안이 포함될 가능성이 크다. 현행 분양가가 주변시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데 이를 과거와 같이 5~7년으로 늘릴 가능성이 있다. 또 상한제 도입으로 전셋값이 뛸 가능성이 높아 현 정부의 공약 사항이었던 전월세 상한제와 계약갱신 청구권이 조기 도입될 가능성도 점쳐지고 있다. 다만 일각에서 주장하는 채권입찰제는 지나친 사유재산 침해와 규제 효과가 미미하다는 측면에서 도입 가능성이 낮을 것으로 관측된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “민간택지에 상한제 도입을 하는 것은 결국 집값을 떨어뜨리겠다는 것인데 만약 주택 공급이 계획대로 원활하지 않다면 더 큰 부작용을 야기할 수 있다”고 말했다. 그래픽=이데일리 이미나 기자
- 분양가상한제 도입 임박? 경고?…주택시장 혼란 키우는 국토부
- 서울 서초구에서 재건축 사업을 진행 중인 ‘반포주공1단지’ 전경.[이데일리 김기덕 기자]“재건축아파트 일반분양을 6월에 한다길래 청약을 할려고 준비해왔는데, 이제와서 언제할지 모르겠다네요. 무작정 기다려야 하는건지, 다른 아파트를 청약하는 게 나을지 헷갈립니다.”(서울지역 아파트 청약 예정자)분양가상한제가 잠잠하던 주택시장을 들쑤시고 있다. 지난달 김현미 국토교통부 장관이 ‘민간택지 아파트 상한제 적용’을 첫 언급한 이후 서울 주요 재건축 사업장이 잇따라 공급 일정을 무기한 연기하는 등 후폭풍이 거세다. 주택시장 주요 참여자인 건설사, 정비사업 조합뿐 아니라 예비 수요자도 혼란스러워 하고 있지만 정부는 수차례 경고 사인만 보낼 뿐 구체적인 액션은 취하지 않고 있다. 전문가들은 ‘떠보기식 규제 카드’가 당장 효과를 볼 수 있지만 중장기적으로 주택 공급 축소, 로또 아파트 양산 등 주택시장을 더욱 교란시킬 수 있다고 지적한다. ◇20일만에 상한제 일사천리…내부의견은 ‘분분’정부가 분양가상한제라는 초강력 카드를 꺼내든 표면적인 이유는 고분양가를 억제하는 동시에 주택시장 이상 과열에 선제적으로 대응하기 위해서다. 그러나 속내는 다르다. 앞서 주택도시보증공사(HUG)가 기습적으로 발표한 ‘고분양가 사업장 심사 기준’으로 후분양으로 선회하는 재건축 사업장이 늘자 이를 통제하기 위한 수단으로 삼은 것이다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “상한제는 후분양을 계획 중인 곳들을 재차 HUG 통제 안으로 두기 위한 일종의 꼼수”라며 “정부의 규제가 아이러니하게도 또 다른 규제를 불러오는 부메랑 효과를 낳았다”고 말했다. 김 장관의 상한제 검토 발언에 대해서도 해석이 난무한다. 김 장관은 지난달 26일 방송기자클럽 토론회에서 “HUG의 분양가 관리 시스템으로는 한계가 있기 때문에 민간택지 분양가상한제 적용을 고민해볼 수 있다”며 도입 가능성을 첫 내비쳤다. 이후 이달 들어 국회 국토교통위원회와 예산결산특별위원회 등에 참석해 ‘상한제를 적극 검토할 때가 됐다’, ‘시행령 개정을 준비하고 있다’ 등의 한층 강화된 발언을 쏟아냈다. 불과 20여 일 만에 ‘분양가상한제 검토→ 시행령 개정안 마련→ 적용시기 고려’라는 규제 도입이 일사천리로 진행된 것이다. 다만 이에 대해 여당과 정부 내 기류는 다소 미묘한 상황이다. 아직 당정 협의조차 제대로 이뤄진 적이 없어 상한제 도입이 임박한 것처럼 군불을 때는 것은 다소 지나치는 게 집권여당인 더불어민주당 내 기류다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 12일 “현재로서는 언제, 어떻게 (분양가상한제를) 적용할지 정한 바 없다”면서 한발 물러선 입장을 보였다. 국토부 내부에서도 의견이 엇갈리는 상황이다. 국토부 고위 관계자는 “현 주택시장 상황을 감안하면 당장 입법예고 등의 조치는 취할 가능성이 높지 않다. 사안이 시급하면 시행령 개정안은 입법예고 기간이 40일이 아니라 닷새로도 줄이는 게 가능하다”며 “상한제 적용 검토에 대한 거듭된 발언은 (과열조짐이 있다면) 해당 제도를 작동하겠다는 강력한 의지로 해석하면 된다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김다은 기자]◇강남 재건축 후분양 ‘저울질’…공급 공백 불가피예고된 분양가상한제 도입에 주택사업자들은 대혼란을 겪고 있다. 특히 전 자치구가 규제지역으로 묶인 서울에서는 강남권을 중심으로 재건축 등 정비사업을 추진 중인 수만 가구가 규제 대상에 포함될 수 있어 후폭풍이 상당할 전망이다. 현행 규정에 따르면 재개발·재건축 등 정비사업은 관리처분계획 인가 신청 단지부터, 일반 사업은 관리처분 직전 단계인 사업계획 승인 신청 단지부터 상한제를 적용받는다. 만약 국토부가 민간택지 아파트에 상한제를 적용하면 ‘입주자모집공고일’로 대상 범위를 확대하거나, 공포 이후 규정 적용 시기를 일정 기간 유예하는 경과 규정을 둘 것으로 업계는 예상하고 있다. 즉 최대한 선분양을 유도해 HUG를 통해 분양가를 통제할 수 있다는 관측이다. 다만 규제 적용 시점이나 세부 규정이 정해지지 않아 주요 재건축 단지들은 혼란을 겪고 있다. 지난달 선분양에서 ‘준공 후 분양’으로 선회했던 강남구 삼성동 ‘래미안 라클래시’(상아2차 재건축)가 대표적이다. 이 단지 조합 관계자는 “선분양을 해도 이익이 없다는 결론이 났기 때문에 당장 분양을 무기한 연기한 것으로 보면 된다. 상한제라는 변수가 생겨 다음 달 조합원 임시총회를 열어 최종 결론을 도출할 예정”이라고 말했다. 일부 단지는 국토부에 강력 반발하고 있다. 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지(1·2·4주구) 조합 관계자는 “오는 10월부터 이주를 시작할 예정인데 상한제 이슈로 일반분양을 언제로 잡아야 할지 내부적으로 회의를 하고 있다”며 “규제로 분양가를 낮추면 공사비는 인하되고 결국 부실 시공으로 연결될 수 있는 걸 모르는 게 말이 되느냐”며 분통을 터뜨렸다. 이 단지 조합 집행부는 이날 국토부를 항의 방문한 것으로 알려졌다.서울 여의도에 14년 만에 들어서는 아파트(옛 MBC 부지)인 ‘브라이튼 여의도’는 당초 선분양을 계획했다가 후분양 검토, 재차 선분양으로 선회하는 해프닝을 겪기도 했다. 이외에도 일반분양만 5000가구에 달하는 강동구 ‘둔촌주공 아파트’를 비롯해 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축), 신반포4지구, 방배13구역 등도 후분양을 검토중에 있다. 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “상한제 변수로 사업비 규모가 큰 대단지와 그렇지 않은 중소 단지 간 후분양 선택이 엇갈릴 것으로 보인다”고 말했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “분양가 규제는 주택 사업자들에게 ‘울고 싶은데 뺨을 때린 격’으로 볼 수 있다”며 “지방 등을 제외한 사업성이 높은 곳 위주로 공급이 이뤄져 전체 수급(수요와 공급)이 꼬이는 등 주택시장 어려움이 더욱 가중될 수 있다”고 말했다.
