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[조철현의 '삐딱 부동산'] 집값 전망을 믿지 말아야 할 몇가지 이유
[이데일리 조철현 부동산전문기자] 부동산은 살아 있는 생물입니다. 끊임없이 움직이고 변화합니다. 이런 부동산 시장을 바라보고 해석하는 시각도 다양합니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은이들부터 노후를 준비하는 중장년층까지 부동산에 대한 생각과 관점이 저마다 다르기 때문일 것입니다. 이에 이데일리는 부동산과 관련한 온갖 현상과 이슈 등을 조철현 부동산 전문기자의 날카로운 눈으로 짚어보는 <조철현의 ‘삐딱 부동산’>을 연재합니다. [편집자 주]△부동산 시장 전망 시즌이다. 연말을 맞아 새해 집값을 전망하는 연구기관의 보고서와 전문가 의견이 잇따르고 있다. 서울 송파구 잠실 일대에 들어선 아파트 밀집지역 전경. 서울시 제공 “내년 서울 집값은 어떻게 될까요?”, “지금이라도 집을 파는 게 낫지 않을까요?”요즘 지인들을 만날 때마다 받게 되는 질문이다. 새해 주택시장 전망을 묻는 것이지만, 질문 속에는 내년에도 서울 집값이 약세를 면치 못할 것이라는 비관론이 짙게 깔려 있다.서울·수도권 주택시장에 찬바람이 쌩쌩 불고 있는데다 연말을 맞아 암울한 새해 시장 전망이 쏟아져 나오고 있으니 그럴 만도 하다.사실 최근 들어 서울 아파트 매매시장은 한겨울 추위만큼이나 꽁꽁 얼어붙었다. 대출 규제 강화와 종합부동산세 인상 등을 담은 9·13 부동산 대책 발표 이후 매수 심리가 급격히 얼어붙으면서 거래시장은 말 그대로 ‘절벽’에 가로막힌 상황이다. 아파트값도 지난달 하락세로 전환한 뒤 내리막길을 걷고 있다. 부동산114에 따르면 올해 마지막 주(12월 넷째주) 서울 아파트값은 전주 대비 0.03% 떨어졌다. 지난 11월 셋째주 하락 전환한 뒤 7주 연속 내림세다. 서울 재건축 아파트값은 지난주 0.09% 떨어져 9주 연속 하락세가 이어지고 있다. 올 들어 가을까지 집값이 다락같이 오른 것을 떠올리면 드라마틱한 반전이다.◇ ‘잿빛 투성이’ 내년 서울 집값 전망 그래서 그런지 내년 서울 주택시장 전망은 ‘잿빛’이다. 그것도 짙은 잿빛이다. 국내 주요 연구기관과 내로라 하는 부동산 전문가들은 요즘 앞다퉈 새해 서울 집값이 약세를 면치 못할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 얼마 전 한국은행이 발표한 ‘2018년 12월 지역경제보고서’를 보면 주택시장 전문가 66.6%는 올해 말 대비 내년 서울 집값이 하락할 것이라고 내다봤다. 응답자의 53.3%가 소폭 하락, 13.3%가 하락을 점친 반면 보합은 26.7%, 소폭 상승은 6.7%에 그쳤다. 이들이 꼽는 주택시장 침체 핵심 요인은 미국발 기준금리 인상 가능성, 입주 물량 폭탄, 대출 규제 강화 등이다. 한번 따져 보자.우선 입주 물량 급증 여부다. 공급 과잉은 부동산 침체를 불러오는 가장 중요한 변수다. 부동산인포에 따르면 새해 전국 아파트 입주 물량은 37만1594가구다. 올해(45만6681가구)보다 18.6% 줄어든 수준이다.서울은 어떤가. 내년 서울에서는 올해(3만6120가구)보다 19.8% 증가한 4만3255가구가 입주한다. 지역별로는 강동구가 1만896가구로 가장 많다. 이어 성북(6343가구)·강남(3277가구)·은평(2694가구)·마포(2539가구)·구로(2087가구)·송파(966가구)·서초구(773가구) 순이다.서울만 따로 떼어내 보면 입주 물량 증가로 내년 집값 약세를 점칠 수 있겠다. 그런데 적정 수요 측면에서 보면 얘기가 달라진다. 국토연구원이 추산하고 있는 서울의 연간 적정 신규 주택 수요는 5만5000채다. 정부의 규제 일변도 정책으로 기존 주택을 매물로 유도해 공급량을 늘리기도 쉽지 않다. 외부 공급에 해당하는 준공 물량을 늘리는 수밖에 없다. 그런데 신규 택지 공급이 어려운 서울에서 유일한 공급원인 재건축·재개발 규제로 신규 사업을 진행하기가 여의치 않은 실정이다. 중장기적으로 수급 불균형이 빚어질 수밖에 없는 구조인 셈이다.[이데일리 이미나 기자]◇기준금리 계속 오를까자가보유율만 해도 그렇다. 서울에선 아직 집을 가진 가구보다 집이 없는 가구가 더 많다. 서울시 조사로 2017년 기준 서울의 자가보유율은 48%에 불과하다. 52%가 전세나 월세에 살고 있는 무주택자라는 이야기다. 무주택자가 이렇게 많은데, 주택 공급이 충분하지 않으니 서울 집값은 언제든 상승할 수 있다고 보는 시각도 적지 않다. 공급 과잉론 자체가 ‘과잉 생산’되는 측면도 있다는 것이다.문제는 ‘과잉 생산’된 공급 과잉론이 건전한 감시를 넘어 시장에 공포감을 심어주고 있다는 것이다. 공급 과잉론은 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지면 입주 대란→매물 증가→가격 폭락→주택시장 붕괴로 이어진다는 시나리오를 그리고 있다.금리 역시 부동산시장에 큰 영향을 미치는 변수다. 수요자들이 집을 살 때 가장 많이 고민하는 것이 대출 이자 비용이다. 금리 인상으로 이자 부담이 늘면 주택 매수 심리 위축으로 이어질 수밖에 없다. 실제로 기준금리가 0.5~1%포인트 오르면 집값은 0.6% 떨어진다는 분석 결과도 있다. 그만큼 금리 인상이 매수심리를 꺾게 한다는 것이다.그런데 미국발 금리 인상은 이미 예고 상황인데다 미 금리 상승이 곧바로 국내 기준금리 인상으로 이어진다는 보장도 없다. 국내의 어려운 경제 여건 등을 감안하면 한국은행으로서는 금리 인상을 단행하기가 쉽지 않을 것이다. 주택담보대출 금리 인상 속도나 폭이 생각보다 크지 않을 수 있다는 얘기다.◇예고된 악재는 악재가 아니다주택시장을 둘러싼 여건이 호락호락한 것은 아니다. 무시 못할 악재가 분명 존재한다.문제는 잿빛 투성이 전망이 자칫 ‘없는 불안’까지 만들어내 시장을 짓누를 수도 있다는 것이다.‘예고된 악재는 더 이상 악재가 아니다’라는 말이 있다. 최근 서울 아파트값 약세도 그동안 단기 급등에 따른 부담감에다 정부의 각종 부동산 규제로 매수 심리가 일시적으로 위축된 결과로 볼 수도 있다. 대신 서울과 수도권 주요 지역은 풍부한 유동성과 대체투자처 부족, 정부 규제에 따른 매물 부족 등 수급 불균형으로 집값 상승 여력이 여전하다고 보는 전문가들도 적지 않다.세상 모든 시장이 그렇듯 주택시장도 복잡다단하다. 집값에 영향을 주는 변수들이 얽히고설켜 갈피를 잡기가 쉽지 않다. 그 변수들도 고정된 것이 아니라 끊임없이 변화한다. 그래서 주택시장의 흐름을 정확하게 읽어내고 전망하는게 여간 어려운 일이 아니다.부동산시장 분석과 전망에서 가장 중요한 것은 균형적인 시각을 갖는 것이다. 여러 변수를 종합적으로 고려해 한쪽에 쏠려 극단적인 판단을 하지 않는 것이 최고의 미덕이다. 연구기관과 전문가들이 내놓은 집값 전망을 너무 믿지 말자.

2018.12.31 I 조철현 기자

“재건축 기부채납 오락가락” 임대주택 확대 추진에 뿔난 조합
[이데일리 김기덕 기자] “과거에는 현금 기부채납(공공기여)을 활성화하고, 지역 공공시설 건립을 늘리라더니 이제는 공공 임대주택을 더 지으라고 반강제로 밀어붙일 기세입니다. 서울시 정책에 따라 오락가락한 기부채납 제도에 넌덜머리가 납니다.”(서초구 A재건축 추진준비위원회 관계자) 재건축·재개발 등 정비사업 조합들이 서울시 공공 임대주택 확대 방안에 크게 반발하고 있다. 정부의 ‘수도권 주택 공급 대책’에 발맞춰 서울시가 이르면 내년 3월부터 정비사업지 내 임대주택을 대폭 확대할 계획을 추진하고 있어서다. 아직 서울시에 정비계획서를 제출하지 않거나 건축심의 승인 등을 받지 못한 재개발·재건축 단지가 그 대상지다. 일부 정비사업장은 서울시가 임대주택 비중 확대를 내세워 정비계획 승인을 거부할 경우 무기한 사업을 연기한다는 입장이어서 자칫 주택 공급에 차질이 빚어질 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 전문가들은 정비사업지 내 임대주택 확대를 위해서는 그에 따른 적절한 보상 대책을 마련해야 한다고 지적한다. [이데일리 문승용 기자]◇市, 주택 공급 확대 위해 임대 의무 추진서울시는 지난 26일 ‘주택공급 5대 혁신 방안’을 통해 오는 2022년까지 공공주택 8만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 공공임대주택 비중은 절반 수준인 4만~5만 가구다. 이 같은 목표 물량을 채우기 위해 시는 재건축 시기가 도래한 노후 임대단지나 재개발·재건축 단지를 활용해 총 4600여가구를 공공임대주택으로 활용할 계획이다. 정비사업 등을 활용한 임대주택 비중은 전체의 10% 수준이지만 앞으로 해당 물량은 더 늘어날 가능성이 있다. 현재 정비사업을 추진 중이지만 아직 정비계획서를 제출하지 못했거나, 전체 사업 과정의 7부 능선이라고 할 수 있는 사업시행 인가를 받지 못한 재개발·재건축 사업장 수만 가구가 모두 제도 영향권에 들어가 있기 때문이다.서울시 관계자는 “이번 공공임대주택 목표 물량은 아직 정비계획서를 제출하지 못한 단지를 기준으로 보수적으로 추산한 수치이기 때문에 사업계획 인가를 받지 못했지만 도시계획위원회(도계위)나 건축심의를 받고 있는 단지들도 대상이 될 수 있다”며 “공공주택을 기부채납의 유형으로 인정하는 시행령 개정안(국토의 이용 및 계획에 관한 법률)에 따라 제도적 기반이 마련된 만큼 관련 시 조례를 개정해 이르면 내년 3월부터 시행할 예정”이라고 말했다. 현행 서울에서 재개발·재건축 단지는 임대주택 의무 공급 비중이 다르다. 재건축은 과거 일정 비율을 임대주택으로 공급하는 내용이 있었지만, 이명박 정부 당시인 2008년 폐지됐다. 이와는 달리 재개발 사업장은 수도권의 경우 15%, 지방은 12% 이하의 범위에서 시·도지사가 고시로 자율적으로 정할 수 있다. 다만 최근 마포구 아현2구역 재건축 사업 강제집행 과정에서 세입자가 자살하는 사건이 발생하자 정치권에서는 임대주택을 강제하는 ‘도시및주거환경정비법’ 개정안(재건축 사업 시 늘어난 용적률의 25%·재개발 임대주택 의무공급 비율 15~40%)을 발의해 국회에 계류 중에 있다. ◇”공산주의 국가냐“ 조합 반발 거세 서울시의 임대주택 확대 방안에 대한 조합들의 반발은 거세다. 지난해 8·2 부동산 대책에 따른 조합원 지위 양도 금지, 재당첨 제한 등을 비롯해 올 들어 재건축 초과이익환수제 부활, 안전진단 강화 등으로 정비사업 규제를 대폭 강화한 상황에서 이번 조치로 전체 사업 추진이 늦어질 가능성이 커졌기 때문이다. 서울시는 반대 여론에도 행정2부시장을 단장으로 하는 태스크포스(TF)팀을 구성해 제도 개선에 적극 나선다는 방침이다. 익명을 요구한 강남구 A아파트 재건축 추진준비위원장은 “내년 정비구역 신청을 할 예정이었는데 임대가구 비중이 늘어날 수도 있다는 소식에 주민들이 크게 동요하고 있다”며 “규제 강화 탓에 올해 안전진단을 통과한 단지가 서울에 한 군데도 없는 상황에서 공산국가도 아니고 이렇게 무대포로 압박을 가하는 이유가 뭔지 이해할 수가 없다“고 목소리를 높였다. 서울시의 오락가락한 행정을 꼬집는 목소리도 있다. 정비업계 관계자는 “현행 재개발·재건축 기부채납 비중이 대략 15%인데 이 중 공공임대 비중은 실제 5% 내외”라며 “지난해 현금 기부채납과 관련해 세부 운영기준을 마련해 인프라 등이 잘 조성된 강남권 상당수 재건축 아파트가 이를 이용할 계획이었다. 하지만 이번 대책으로 멘붕에 빠진 곳이 많은 걸로 알고 있다”라고 말했다. 강북권 B구역 재개발 추진위 관계자는 “임대주택을 반대하는 것을 두고 이기주의로 보는 시각도 있지만 서울시도 공공성을 강화할려면 제대로 된 보상책을 만들어야 하는 것이 아니냐”며 “도계위 위원들도 교수 등 외부 위원들이 자문 역할로 참여하지만, 연임 등은 서울시가 결정하는 지라 결국 시 입장대로 승인을 안 내줄 것은 불 보듯 뻔한 일”이라고 꼬집었다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “임대주택 공급을 늘리기 위해서는 중형 주택을 쪼개 임대와 분양 투 트랙으로 공급하거나 단지 내 상가 건물 건립, 파격적인 용적률 상향 등 제도적 개선이 필요해 보인다”고 말했다.

2018.12.31 I 김기덕 기자

[아듀! 주택시장]거래 절벽·로또 청약..고강도 대책에 부작용도 속출
[이데일리 이미나 기자][이데일리 성문재 기자] 작년 8·2 부동산 대책으로도 잡지 못한 서울 집값이 올해 9·13 대책 이후 간신히 진정 국면에 접어들었다. 1~9월 6% 넘게 뛰었던 서울 아파트 매매가격은 9~11월 상승률이 0.63%에 그쳤고 12월에는 약세 전환한 것으로 추정된다. 한여름 무더위만큼 들끓던 투자 열기가 겨울 찬바람에 싸늘히 식은 모습이다. 겉으로 드러난 가격 변동률은 서울 주택시장이 안정세에 진입했다는 것을 보여줬지만 속을 들여다보면 곳곳에서 부작용도 속출했다. 문재인 정부가 약속한 ‘서민 주거 안정’ 목표가 ‘절반의 달성’에 그친 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다.◇거래 끊긴 주택시장… 팔 사람 줄었는데 살 사람은 더 없어서울 주택 매매시장은 심각한 거래 절벽에 직면했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 신고된 서울 아파트 매매거래건수는 3565건으로 2013년 8월(3149건) 이후 5년3개월만에 최저치를 기록했다. 특히 12월 들어선 27일 현재 2014건에 불과하다. 이달 31일까지 2500건을 넘기는 것은 불가능해보인다. 지난 2013년 7월(2118건) 이후 거래신고가 가장 뜸했던 달로 기록될 전망이다. 이같은 거래 절벽은 정부 규제의 직접적인 결과물이다. 지난 4월부터 다주택자 양도세 중과가 시행됐고 세금 감면 혜택을 받기 위한 임대주택 등록이 급증하면서 거래 가능한 물건 자체가 급격히 줄어든 때문이다. 올해 1~3월 서울 아파트 매매거래가 월 1만건 이상 이뤄졌고 3월 한달간 등록된 임대주택이 역대 최대인 7만9767채였던 것이 이를 증명한다. 등록 임대주택이 양도세 감면과 종합부동산세 합산배제 혜택을 받으려면 8년 이상 장기 임대해야 한다. 올 들어 11월까지 등록된 임대주택은 34만6025채로 전체 등록 임대주택(132만5000채)의 26.1% 수준이다. 팔 사람이 줄어든데다 살 사람은 더 줄었다. 9·13 대책으로 서울 등 규제지역에서는 2주택자의 주택담보대출이 불가능해졌고 1주택자도 갈아타기를 증명해야만 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 정부가 종부세 인상, 공시가격 현실화 등 보유세 인상기조를 강조한 것도 주택 매수심리를 위축시킨 요인이다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 매매거래지수는 11월 3.9를 기록해 2013년8월(2.8) 이후 5년3개월만에 가장 낮았다. 매매거래지수는 100을 기준으로 이를 넘으면 거래가 활발하고 반대로 이를 밑돌면 거래가 한산하다는 의미다. 매수자와 매도자의 양을 수치화한 매수우위지수는 서울이 11월 64.5로 2017년 2월 58.7 이후 1년9개월만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 매수우위지수는 100을 기준으로 이를 웃돌면 매수자가 많고, 이를 밑돌면 매도자가 더 많다는 뜻이다.한국감정원 관계자는 “2차 수도권 주택 공급계획과 9·13 부동산 대책, 기준금리 인상 등으로 시장 불확실성이 커지면서 전반적으로 매수자·매도자 모두 관망세를 보이고 있다”며 “서울 아파트 매매가격 약세가 이어지면서 매수 문의가 크게 줄었다”고 말했다.[이데일리 이미나 기자]◇현금부자 절대 유리해진 청약시장… 실수요자 역차별 불만도청약시장에서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 주변 시세 대비 저렴한 ‘로또 아파트’가 양산됐다. 청약에 회의적이던 무주택자들도 뒤늦게 청약통장에 가입하는가 하면 부적격 당첨물량이나 미계약 물량에 대한 선착순 분양에 밤샘 줄서기 경쟁이 재연되는 등 열기가 뜨거웠다. 정부는 9·13 대책의 후속조치를 통해 이달부터 추첨제 75% 이상 무주택자 우선공급 등 실수요자의 당첨 기회를 늘려주는 방향으로 청약제도를 개선했지만 중도금대출 제한 등으로 현금부자에게 절대적으로 유리해진 상황은 손대지 못했다. 이에 서울 강남권 등 선호지역에서 나오는 청약에는 평범한 실수요자들이 사실상 참여할 수 없게 된 것이다.부동산114에 따르면 올해 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축·재개발 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4433만원으로 사상 처음으로 4000만원을 넘어섰다. 같은 기간 강북지역(노원·서대문·은평·중랑·마포·중구·용산·동대문·성동·성북·도봉·강북구)의 3.3㎡당 평균 분양가는 2154만원으로 절반 수준에 그쳤다. 국민주택 규모에 해당하는 전용면적 84㎡도 강남권에서는 대부분 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 강남권 청약시장의 높아진 문턱으로 인기 단지는 현금부자들이 유유히 점령했고 대부분의 무주택 실수요자들은 강북권 청약에서 피터지는 경쟁에 몰렸다. 강남3구의 올해 평균 청약경쟁률은 8.82대 1였던 데 반해 강북지역은 36.69대 1로 4배 이상 높았다.업계 관계자는 “잇단 부동산 대책과 대출 규제가 무색하게 강남권 재건축 아파트는 희소성이 부각됐고 분양가도 치솟고 있다”며 “9억원 이상 고가주택에 대한 중도금대출이 막히면서 강남권은 일부 현금부자들만의 시장이 됐고, 강남 입성을 꿈꾸던 많은 수요자들은 강북 재개발 시장으로 몰려들고 있다”고 말했다.한편 ‘양극화’라는 키워드는 올해 청약시장뿐만 아니라 매매시장도 강타했다. 올해 1~11월 서울은 아파트 매매값이 8.22% 오르는 동안 지방은 2.79% 떨어졌다. 서울 내에서도 무주택자와 유주택자간 희비가 엇갈렸다. 서울 아파트 중위매매가격은 작년 12월 3.3㎡당 2508만원이던 것이 올해 11월에는 2747만원으로 뛰었다. 주택 보유자들이 작게는 수천만원에서 많게는 억단위의 자산 증가를 만끽하는 사이 무주택자들은 내집 마련의 꿈을 포기해야 했다.현대건설이 최근 서울 서초구 반포동에서 분양한 ‘디에이치 라클라스’ 아파트(삼호가든맨션3차 재건축 단지) 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. 현대건설 제공.포스코건설이 판교 대장지구에서 분양하는 ‘판교 더샵 포레스트’ 모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형 등을 살펴 보고 있다. 포스코건설 제공.

2018.12.28 I 성문재 기자

서울 집값, 7주 연속 약세..5년4개월만의 최대 낙폭 2주째
서울 아파트 주간 매매 및 전세가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 강북구(0.00%)를 제외한 서울 24개구의 아파트 매매가격이 일제히 하락했다. 서울 집값은 7주 연속 약세를 이어갔다. 27일 한국감정원에 따르면 12월 4주(12월 24일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.08% 내렸다. 전주(-0.08%)와 동일한 낙폭이다. 지난 2013년 8월 3주(-0.10%) 이후 5년4개월만의 최대 낙폭 기록이 2주 연속 이어진 것이다. 감정원 관계자는 “2차 수도권 주택공급 계획, 9·13대책, 대출규제, 금리인상, 거래량 감소, 전세시장 안정 등의 여러 하방압력이 복합적으로 작용하면서 서울 모든 구가 하락 내지 제자리걸음했다”고 설명했다.서울 25개 구별로 보면 강남구(-0.21%)가 가장 많이 내렸다. 이어 양천(-0.17%)·송파(-0.15%)·구로(-0.15%)·서초(-0.12%)·강서구(-0.11%) 순으로 낙폭이 컸다. 강남·서초구는 구축 위주로, 송파·강동구(-0.06%)는 구축·신축 양쪽에서 하락했다. 양천구는 신시가지 구축 위주로, 구로구는 급등했던 구로동 위주로, 강서구는 투자수요 많았던 등촌동 위주로 떨어졌다. 매수대기자들의 추가 하락 전망으로 전반적으로 거래가 거의 이뤄지지 않았다는 게 공인중개업소 현장의 목소리다.서울 전세시장 역시 전주(-0.11%)와 동일한 낙폭을 보였다. 9주 연속 약세다.감정원 관계자는 “신규단지 입주 및 노후단지 수요 감소 등으로 전세 매물이 늘었다”며 “재개발·재건축 이주수요가 분산되고 계절적 비수기가 겹치면서 서울 모든 구에서 보합 내지 하락이 나타났다”고 설명했다.

2018.12.27 I 성문재 기자

내년 수도권서 12만가구 분양물량 풀린다
[이데일리 경계영 기자] 내년 서울·수도권 분양시장에 12만가구 가량이 나올 전망이다. 그간 잇단 부동산 대책과 분양가 승인 지연 등으로 미뤄졌던 물량이 풀리며 올해보다 많은 분양이 이뤄질 것으로 보인다. 27일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 2019년 서울과 경기·인천 등 수도권 지역에서 임대를 제외한 아파트 12만704가구가 분양할 계획으로 조사됐다. 이는 올해 8만2404가구보다 46.5% 늘어난 수준이다. 올해 수도권 분양 예정 물량은 연초 조사 당시 12만9494가구였지만 최종 실적이 계획 물량 대비 63.6%에 그쳤다. 정부가 부동산 대책을 연달아 내놓고 청약제도 개편이 이뤄진 데다 주택도시보증공사(HUG) 분양가 승인도 까다로워지면서 분양 일정이 늦춰졌기 때문이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울에서는 올해 미처 분양하지 못한 단지를 포함해 강남권 재건축 물량이 상당수 포함돼 있다”며 “경기·인천지역에서는 신도시 일대와 1000가구 이상 대단지 분양이 나올 것”이라고 말했다. 다만 내년에도 강화한 청약제도와 규제 중심의 정부 정책 기조가 유지돼 계획대로 분양이 이뤄질 수 있을지 미지수다. 내년 서울에서 주목 받는 분양단지로는 1월 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발하는 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’가 있다. 수도권 광역급행철도(GTX) B·C노선이 지나는 청량리역 역세권 단지다. 9월엔 은평구 증산동 증산2구역에서 GS건설이 1386가구를 분양할 예정이다. 포스코건설은 영등포구 신길뉴타운 3구역에 799가구를 7월께 분양할 계획이다. 강남권 재건축 단지 가운데 GS건설이 서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 다시 짓는 ‘서초그랑자이’가 4월쯤, 삼성물산이 강남구 삼성동 상아2차 재건축 아파트를 5월께 각각 분양할 예정이다. 하반기엔 강동구 둔촌동 주공아파트와 강남구 개포동 주공1단지 등 대단지 아파트 분양도 이뤄질 전망이다.

2018.12.27 I 경계영 기자

올해 가장 비싼 아파트는 ‘한남더힐’…매매가 81억원
한남더힐[이데일리 정병묵 기자] 올해 가장 비싼 값에 거래된 아파트는 서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’이었다.부동산정보 서비스 직방은 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 올해 최고 매매거래가를 기록한 아파트는 지난 11월 81억원에 거래된 한남더힐 전용면적 244.8㎡였다고 24일 밝혔다. 매매거래 상위 10개가구 중 한남더힐이 무려 9개를 차지했다. 지난 6월 64억원에 거래된 서울 강남구 청담동 ‘상지카일룸’ 전용 245.0㎡는 9위로 유일하게 10위권에 이름을 올렸다.상지카일룸은 단지 기준 평균 매매가도 공교롭게 64억원을 기록하며 이 부문 전체 1위를 나타냈다. 단지 기준 평균 매매가 상위 10개 중 9개 단지는 강남구에 속했고 강남 외 지역에서는 유일하게 한남더힐이 46억원으로 5위를 기록했다.또한 전용면적 ㎡당 매매 최고가를 기록한 단지는 강남구 개포동 ‘개포주공1단지’(3467만원)였다. 2위는 ‘개포주공4단지’(3431만원)였다. 주로 강남구와 서초구의 재건축 단지나 재건축을 추진인 단지들이 ㎡당 매매 실거래가 상위권에 올랐다.단지별 매매가 총액은 한남더힐이 4102억원으로 1위를 차지했다. 2위 서울 송파구 신천동 ‘파크리오’(2988억원)보다 1000억원 이상 많았다. 상위 10개 단지 중 경기도 고양 일산서구 탄현동 ‘일산위브더제니스’(2854억원)가 유일하게 서울 외 지역에 위치했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “한남더힐이 지속 매매거래가 상위에 위치해 있는 가운데 ‘나인원한남’ 분양이 성공하고, 한남뉴타운 건설이 본격화하면 용산구가 점차 신흥 부촌이 될 것”이라고 전망했다.2018년 아파트 매매거래가 상위 10위. 직방 제공.

2018.12.24 I 정병묵 기자

신반포는 되고, 자양동은 안되고…스카이브릿지 허용기준 '오락가락'
지난해 입주한 서울 서초구 서초동 ‘서초 푸르지오 써밋’에 설치된 스카이브리지. 사진=대우건설[이데일리 김기덕 경계영 기자] 지난 18일 서울시 건축위원회에 상정된 광진구 ‘자양1구역 재건축 사업’. 조합 측은 스카이브리지 특화설계가 포함된 정비계획안을 서울시에 제출했지만 심의 위원들이 제동을 걸어 보류 판정을 받았다. 도시 경관상 주변 아파트에 위압감을 주고 조망권을 침해할 수 있다는 게 주된 이유였다. 반면 같은 날 건축심의 테이블에 올라간 서초구 ‘신반포 15차’는 재수 끝에 결국 스카이브리지 설치 계획이 통과됐다. 당초 계획 보다 스카이브리지 규모 등을 축소한 게 결정적인 역할을 했다. 서울시의 오락가락하는 ‘스카이 브리지 설치 기준’이 도마위에 올랐다. 조합들이 단지 고급화를 위해 비싼 재건축 분담금을 감수하고 특화설계를 추진 중이지만, 일관되지 못한 서울시 심의 기준으로 전체 정비사업 일정이 늦어지고 있어서다. 아직 서울시 심의를 거치지 않은 재건축 사업장 상당수가 스카이브리지 특화 설계를 계획 중이라 앞으로 적지 않은 파장을 불러올 것으로 예상된다. ◇“층수 낮춘다고 조망이 확보되냐” 조합들 반발 [이데일리 문승용 기자]아파트 동과 동을 연결하는 스카이브리지는 일명 하늘 위 구름다리로 불린다. 보통 한강 변이나 지역 내 손꼽히는 입지에 들어선다. 아파트 최고 층을 연결해 뛰어난 조망을 누릴 수 있는데다 주변 건물을 압도하는 외관을 갖춰 지역 대표 단지로 자리 잡는 경우가 많다.스카이브리지가 적용된 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’, 한강로2가 ‘래미안용산더센트럴’, 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’·서초동 ‘서초푸르지오써밋’ 등은 지역 시세를 주도하는 랜드마크 단지로 입지를 굳혔다. 동부이촌동 S공인 관계자는 “래미안첼리투스는 당시 일대일 재건축을 통해 스카이브리지 설치를 추진, 조합원 1인당 분담금이 5억~6억원에 이를 정도로 높았다”며 “하지만 입주 후 지역 대표 아파트로 자리 잡고 시세상승도 가팔라 현재 3.3㎡당 가격이 이촌동 평균 시세의 2배에 가까울 정도로 높다”고 전했다. 최근 재건축을 추진 중인 조합들도 명품 아파트를 짓기 위해 잇따라 스카이브리지 설계를 고려중이다. 최근 서울시 건축심의를 조건부로 통과한 신반포15차는 지난달 열린 심의에서 35층 최고층에 3개 동을 연결하는 정비계획안을 제출했다가 서울시로부터 퇴짜를 받았다. 이후 조합은 브리지 연결동을 2개동으로 축소하고, 당초 계획보다 30~40% 가량 축소한 면적으로 계획안을 수정해 결국 심의를 통과했다. 또 공공성 확보 차원으로 외부 승강기를 설치해 지역 주민들이 단지 일부 시설을 이용할 수 있도록 했다. 서울시 관계자는 “한강변 아파트는 아니지만 도심 경관과 주변 아파트와의 조화 등 여러 가지 요인를 고려해 스카이브리지가 위치하는 층을 낮추고, 전체 면적을 줄이는 것이 낫다고 판단했다”고 말했다. 하지만 같은 조건으로 재건축을 진행 중인 광진구 자양동 자양1구역 재건축 정비계획안은 보류됐다. 최고 35층으로 한강변 인근에 지어질 예정인 이 단지는 최고층에 스카이브리지 설치를 계획 중이다. 자양1구역 재건축 조합은 ”단순히 2개 동을 연결하는 브리지를 만들 계획이었기 때문에 전체 규모를 줄이거나 최상 층이 아닌 다른 층에 연결로를 만들 수밖에 없을 것으로 보인다”며 “특별한 이유 없이 단순히 주변 위압감이나 집값 상승 등을 이유로 차별화 설계를 막는 것에 대한 내부 조합원들의 불만이 높다”고 전했다. ◇ 특화설계 추진 재건축 단지 영향 불가피이번 심의 결과가 향후 스카이브리지 특화설계를 예정한 아파트 단지에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 서초구 반포동 반포주공1단지, 잠원동 한신4지구를 비롯해 송파구 신천동 미성·크로바, 용산구 이촌동 삼익아파트, 한강맨션 등도 스카이 브리지 특화설계를 고려 중이다. 조합 입장에서는 주변 단지를 압도하는 특화 설계를 적용할 수록 공사비가 증액돼 개별 분담금이 높아질 수밖에 없는 구조다. 다만 아파트 고급화와 함께 사업비를 늘려 재건축 초과이익환수금을 줄일 수 있다는 장점도 있다. 문제는 스카이브리지 설치와 같은 특화설계는 ‘35층 룰(일반주거지역 내 아파트 최고층수 35층 제한)’과 같이 서울시 규정에 명문화되지 않다 보니 내부 심의에 따라 유동적으로 결과가 바뀔 수 있다. 익명을 요구한 강남구 A재건축 단지 조합장은 “최근 시에서 재건축시장 규제를 강화하면서 기부채납(공공기여)의 일환으로 임대아파트 비중을 늘리고, 공공 보행통로 신설 등 너무 과도한 잣대를 들이대며 압박하고 있다”며 “재산권 침해 문제를 차치하더라도 내 돈 내고 스카이브리지 등 명품 설계를 하겠다는데 왜 막는지 이해할 수가 없다”고 목소리를 높였다. 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “재건축 단지들이 최근 유행처럼 스카이브리지 특화설계를 내세우고 있지만 전체 건축비도 올라가고 사용 빈도에 비해 관리비가 상당한 만큼 거주자 입장에서는 사실 좋은 것만은 아니다”며 “서울시도 정확한 기준과 원칙을 적용해 조합들의 혼란을 방지할 필요가 있다”고 말했다.

2018.12.24 I 김기덕 기자

내년 아파트 분양 큰 장 선다…5년 연평균 물량보다 23%↑
[이데일리 정병묵 기자] 내년 전국 아파트 분양 물량이 최근 5년 연평균 물량보다 23%가량 늘어날 것으로 전망됐다. 전체 분양 물량 중 절반 이상이 재건축, 재개발인 것으로 집계됐다.부동산114는 내년 민영 아파트 분양계획을 조사한 결과, 전국 365개 사업장에서 총 38만6741가구가 분양할 예정이라고 23일 밝혔다. 올해는 9·13 부동산 대책, 청약제도 변경, 주택도시보증공사(HUG) 분양가 조율 등으로 예정 물량의 53%인 22만2729가구만이 실적으로 연결됐으며 상당수 단지의 분양이 내년으로 이월됐다. 이에 따라 내년에는 최근 5년(2014~2018년) 연평균 분양실적(31만5602가구)에 비해 약 23%(7만1139가구) 많은 아파트가 분양할 계획이다.월별로는 봄·가을 분양 성수기인 4월(3만7127가구)과 9월(3만8659가구)에 물량이 집중된다. 분기별로는 △1분기 6만6454가구 △2분기 9만3127가구 △3분기 6만3888가구 △4분기 4만9566가구가 분양할 예정이다. 권역별 예정 물량은 수도권 22만4812가구, 지방 16만1929가구다. 경기에서 11만2195가구로 가장 많은 물량이 공급되며 서울은 7만2873가구, 인천 3만9744가구로 조사됐다. 지방에서는 부산(3만7419가구)의 분양 물량이 가장 많고 △대구(2만4779가구) △경남(2만191가구) △충남(1만6487가구) △광주(1만5951가구)가 뒤를 이을 것으로 보인다.수도권에서는 올해 위례·검단신도시에서 소화하지 못한 물량이 공급된다. 위례신도시에서는 ‘힐스테이트북위례(1078가구), ‘위례신도시리슈빌(494가구)’ 등 총 4753가구가 분양을 준비 중이다. 인천 검단신도시에는 ‘검단신도시푸르지오(1540가구)’, ‘검단신도시우미린더퍼스트(1268가구)’ 총 1만492가구가 손님을 맞는다.내년에는 전국에서 재개발, 재건축 물량 공급이 활발할 것으로 보인다. 재개발, 재건축 아파트의 비율이 전체 분양예정 물량의 약 53%(20만4369가구)를 차지할 전망이다. 특히 서울은 대부분이 재개발, 재건축 물량이다. 강남구 개포동 △개포주공4단지(3343가구), 강동구 둔촌동 △둔촌주공재건축(1만2032가구) 등이 분양 채비를 갖추고 있다. 재개발은 동대문구 전농동 △청량리역롯데캐슬SKY-L65(1425가구), 성북구 장위동 △장위4구역자이(2840가구) 등이 분양한다. 지방은 부산 수영구 남천동 △부산삼익타워재건축(913가구), 부산 남구 대연동 △대연4재개발(1057가구), 광주 동구 계림동 △광주계림2구역재개발(1715가구), 광주 남구 월산동 △광주남구반도유보라(889가구) 등이 분양 준비 중이다.민간임대 아파트는 내년 1만9880가구가 공급된다. 2017년(2만3095가구), 2018년(1만6822가구)과 비슷한 수준이다. 수도권에서는 서울 구로구 △고척아이파크(2205가구), 경기 성남시 △성남고등자이(364가구)가 대표적이다. 두 단지 모두 뉴스테이를 개편한 공공지원 민간임대 방식으로 공급이 이뤄진다. 부동산114 관계자는 “‘로또 청약’이라는 신조어가 등장했던 올해처럼 내년에도 주택 수요자들의 관심이 분양 시장에 몰리면서 인기지역, 유망단지를 중심으로 청약 쏠림 현상이 이어질 것”이라며 “11일부터 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급해 내년에는 투기대상이 아닌 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대될 것”이라고 설명했다.

2018.12.23 I 정병묵 기자

"땅값 올랐는데 헐값에 내놓으라고?"..3기 신도시 주민 불만 속출
3기 신도시로 지정된 경기 과천시 과천동 일대 하우스단지 모습. 사진=경계영 기자[남양주·과천=이데일리 정병묵 경계영 기자] “여기서 30년간 농사를 지으며 땅을 일구었는데, 낮은 보상금만 받고 나가라하면 갈 곳도 없고 걱정입니다.”경기도 과천시 과천동에 거주하는 A(81·남)씨는 허탈한 표정을 감추지 못했다. A씨는 “기어코 여기 개발제한구역(그린벨트)까지 해제했다”며 “갖고 있는 땅 340평(1124㎡)을 현금으로 보상 받아도 세금 떼고 나면 30년 전에 살던 강남으로 돌아갈 수도 없고, 대토보상을 받는다 해도 내가 그동안 일군 터전이 아닌데 이 나이에 어디로 또 가겠느냐”고 말했다. 정부는 지난 19일 남양주 왕숙지구와 하남 교산지구, 인천계양 테크노밸리, 과천 과천지구를 신도시급 대규모 공공택지로 지정, 2021년부터 입주자를 모집할 계획이라고 밝혔다.◇땅 가진 이나 없는 이나 ‘모두 불만’3기 신도시 발표 다음날인 20일, 직접 찾은 남양주시와 과천시에서는 주민들의 불만이 다양하게 터져 나왔다. 땅이나 집을 가진 사람들은 토지가 수용되면 실제 가치대로 평가받지 못할까 불안해했다. 땅이 없는 사람들은 생활 터전을 잃게 될까 우려하고 있다.남양주시 양정동에 사는 B씨(60대·남)는 “여기 땅값이 다산신도시 입주를 앞두고 계속 올라 현재 3.3㎡당 200만원인데, 공공택지로 수용되면 헐값에 내놓을 판”이라며 “도로변 좋은 땅 가진 사람과 임야나 농지 가진 사람 보상가가 비슷하게 책정되면 이것도 문제”라고 말했다. 양정동 K공인중개업소 관계자는 “아예 이 일대를 지정하려면 다 지정해야지, 배양리쪽은 (신규 택지에서) 빠지면서 오히려 땅값이 더 뛰고 있다”며 “GTX가 이 앞에 들어오면 새로 분양받아 들어오는 신도시 주민들은 좋겠지만, 원주민들은 떠나야 하니 반길 것도 없다”고 불만을 나타냈다. 3기 신도시로 지정된 경기 남양주시 양정동 일대 모습. 사진= 정병묵 기자.소규모급 신도시로 조성되는 과천시 과천동 일대 주민들 반응도 비슷하다. 과천동에서 화훼농원을 20년 동안 운영해온 D(60대·남)씨는 땅주인만 배불리는 일이라고 분통을 터뜨렸다. 그는 “공공택지로 묶인 옆 동네도 이주 문제가 해결 안 돼 주민들이 공청회니 설명회니 쫓아다니고 있는데, 이제 신도시까지 지정했다”며 “여기서 장사하던 세입자들은 다 나가야 하니 보상이 어떻게 될지 모르겠다”고 불안해했다.과천동은 민간기업형 임대주택(뉴스테이)로 묶인 주암동, 우면2지구와 맞닿아 있는 곳으로 과천에서 아직 개발되지 않은 몇 안 되는 지역이다. 복합환승센터로 조성될 계획인 지하철4호선 선바위역 주변은 화훼단지와 농원 등 비닐하우스로 빼곡했다. 과천 일대 토지를 전문으로 거래해온 D공인중개사는 “주암동이 뉴스테이 구역으로 묶이며 그곳에서 살던 주민들 중엔 대토보상으로 올해 과천동으로 옮겨오기도 했다”며 “과천동마저 택지로 수용되면서 갈 데가 사라져 불만을 토로하는 주민이 많다”고 전했다. 실제 과천동만 보더라도 땅값이 올해 들어 20% 넘게 뛰었다. 토지·건물 실거래가앱 밸류맵에 따르면 과천동 그린벨트 토지 실거래가는 지난해 3.3㎡당 평균 225만5000원이었지만 올해 11월까지 267만7000원으로 상승했다. 지분거래를 제외한 거래건수도 같은 기간 36건에서 65건으로 두 배 늘었다. 사실상 거래가 중단돼 중개업소들도 울상이다. 과천동 P공인중개업소 관계자는 “신도시 지정 당일에 토지거래허가구역으로 묶인데다 지금 소유권을 이전해도 보상 못 받을 걸 알기에 매수 문의 전화는 뜸하다”며 “이번에 신도시로 지정된 구역 바로 옆 그린벨트를 사면 (땅값이) 오르겠느냐는 문의 전화 정도 온다”고 전했다. ◇‘택지유출’ 사태 겪은 과천 “뒤통수 맞아”특히 과천은 신규택지로 지정된 지역뿐 아니라 정부청사 인근 기존 과천 주민들의 불만도 폭주하고 있다. 과천은 지난 9월 신창현 의원의 수도권 신규 택지 자료 유출 당시 후보지로 올랐다가 주민의 거센 반발에 부딪혀 9·21 대책 당시 1차 공급 택지에선 빠졌다. 하지만 결국 이번 2차 주택공급 계획에 포함됐다. 이 때문에 과천 주민들은 “뒤통수를 맞은 기분”이라고 입을 모았다. 한 주민은 “과천엔 녹지 때문에 거주하는 주민이 절반인데 그린벨트가 해제되고, 기존 아파트 재건축과 지식정보타운, 신도시 공사까지 공사환경에 노출되는 10년의 세월을 누가 책임지겠느냐”고 우려했다. 과천동 G부동산중개법인 관계자는 “아파트값은 둘째 치고, 과천이라는 환경 자체가 바뀌는 것을 주민들이 탐탁지 않아 한다”며 “출퇴근 도로 정체가 심각한데 수도권 광역급행철도(GTX)든, 환승센터든 들어오기까지 시간이 걸릴 것”이라고 반발했다. 자료: 밸류맵

2018.12.21 I 경계영 기자

[미리보는 이데일리 신문]자영업 간판주자 치킨집 수난시대
[이데일리 이슬기 기자] 다음은 20일자 이데일리 신문 주요 기사다△1면-자영업 간판주자 치킨집 수난시대-임원 늘린 현대차, 새 얼굴 앞세운 롯데…경영여건 악화에도 ‘공격 경영’ 가속-남양주·하남·인천계양·과천…서울까지 30분 ‘3기 신도시’-“기업과 소통, 투자 걸림돌 신속히 없앨 것”-[사설]‘3기 신도시’는 과거 실패 되풀이 말아야-[사설]또다시 참극 부른 대한민국의 안전불감증△2면 줌인&-소매 걷어붙인 ‘금융계 불도저’…수도권 진출, 비은행 M&A 박차-작년 남북한 소득 격차 23배…무역 총액은 190배로 벌어져△3면 휘청이는 서민경제-편의점까지 판매 가세…문닫는 치킨 프랜차이즈 늘면서 개점 감소세로-장사 못한 소상공인, 주변 전통시장 상인 모두 곡소리-취업 못한 20대, 1인 자영업자 변신 늘어△4면 3기 신도시 발표-서울서 2㎞내 네 곳…“수요 늘 것” VS “수요분산 불투명” 반응 엇갈려-GTX 노선, 서울 가로·세로·대각선 가른다-3기 신도시 나머지 후보는…하남 감북, 고양 대곡 ‘유력’△5면 요란했던 ‘제로페이’…초라한 출발-상인 시큰둥 “가입은 했는데 뭔지 몰라요”…시민 갸우뚱 “카드 혜택 많은데 굳이”-계좌이체 ‘결제기능’만 있고 ‘여신 기능’ 없어…근로자 5인 미만 점포서 쓰면 소득공제율 40%-[현장에서]인기제로 ‘제로페이’…‘제2의 지브로’ 될라△6면 강릉 펜션사고-1만 5000원짜리 감지기 없어 터진 人災…‘설치 의무화’ 또 뒷북 대책-수능 끝나면…너도나도 체험학습 핑계 대고 안나와-슬픔 잠긴 대성고 임시 휴교…교육부 “무분별한 취재 자제”△8면 정치-與 “위험의 외주화 방지법, 연내 반드시 통과”…‘기업 반발’이 관건-비건 “대북 인도적 지원, 美 국민 北 여행금지 재검토하겠다”-송영무 정책 ‘원위치로’ 국방부 문민화 속도조절-“남북 교류, 민간 역할은 민간에 맡겨야”-박형철 “명예 걸고 법·원칙 따랐다”△9면 경제·금융-‘서별관 회의 부활’ 시킨 홍남기號…첫 안건, 최저임금 인상 연착륙 논의-KB금융, 6개 계열사 대표이사 후보 선정…첫 여성 증권 CEO 발탁-기름값 두달여 만에 40%↓…韓 경제에 ‘돌발악재’ 될라-하나금융 기업주도형 VC ‘하나벤처스’ 출범-최종구 “인적분할이 유리…한국GM노조 누구를 위한 반대냐” 질타△10면 산업&기업-정의선시대…미래차 리더 등용-신동빈 ‘뉴롯데’…세대교체 방점-삼성전자 TV 비밀병기 CES서 대공개-SK하이닉스 ‘M16 공장’ 착공…최태원 “새 성장신화 써달라”-ESS 잇단 화재로 배터리업계 ‘난감’△12면 산업·소비자생활-화웨이 장비 보안문제 없어…LGU+ 5G투자 앞당긴다-‘밥 소믈리에’가 쌀 추천…밥맛 컨설팅도 해드려요-이재현 회장 주문에…CJ제일제당 웃고 CJ푸드빌 울상△14면 2019 대입 정시 가이드-좁아진 정시門…키포인트 찾아라-고려대, 영어영역 2등급부터 2점씩 감점-광운대 건축학과, 수학가형에 15% 가산점-국민대, 인문·자연계 모두 수능 100% 선발△15면 2019 대입 정시 가이드-성신여대, 고교 이수계열과 관계없이 교차 지원 허용-세종대, 인문·자연계열 한국사 가점제…3등급까지 만점-숙명여대 통계학과, 국어·탐구 과목 중 선택 반영-숭실대, 인문계열 수험생도 자연계열 10곳 지원 가능-아주대, 수학 반영비율 확대…영어 4등급부터 대폭 감점-한성대, 상상력인재학부 330명 선발…1년 뒤 전공 선택△16면 중소기업·벤처-리딩컴퍼니 CEO “원격접속 기술력·노하우로 글로벌 텔레워크 강자될 것”-하루 한알로 피로 싹…종근당 ‘벤포벨’ 출시-“빨강·노랑·초록…경기불황에 밝고 강렬한 색 유행할 것”-휴롬디바 원액기, CJ오쇼핑 방송서 22일 판매△18면 증권&마켓-親시장 정권·저가매수세…남미·동유럽펀드만 ‘기지개’-라면, 해외서 잘나간다는데…라면株는 ‘맥 못춰’-손실 나도…코스닥 제약사 5년간 관리종목 면제△19면 증권-내년 ‘증시 한파’ 대비…증권업계 ‘IB·자산관리’ 강화 잰걸음-골프웨어업체 ‘까스텔바쟉’ 내년 초 코스닥 상장 추진-‘모태펀드’ 민간자금 추가 매칭 실패에…VC들 발동동-K푸드 성장성 믿고…美 뉴욕서 즐겨 먹던 ‘본촌치킨’에 투자△20면 문화&스포츠-19 딱지 붙이고 3부작 파격…지상파의 도발, 이래도 안볼래?-올해 가장 많이 본 예능 ‘나혼자 산다’-유튜브서 가장 많이 본 K팝 MV 블랙핑크 ‘뚜두뚜두’△22면 스포츠-3개 투어 병행 부담이지만…실력 늘 걸 생각하니 설레요-내년 JLPGA 투어…36개 대회, 37억 500만엔-손흥민, 세계 축구선수 톱100에 뽑혀-포체티노·지단·블랑·시메오네·콘테…무리뉴 후임은 누구?-34골 메시 다섯번째 ‘유럽 득점왕’…역대 최다△24면 사람&나눔-“20대 청춘 바쳐 만든 수제맥주…단골 칭찬 때 가장 기뻐”-빅뱅 승리·위너 강승윤, 기부 릴레이로 연말 훈훈-모범 귀화좌 이동빈 경찰관 “할아버지 유훈처럼 한국에 힘 될게요”-‘박치기왕’ 김일, 대한민국 스포츠영웅에 헌액△25면 오피니언-근본 지키면 변화는 기회다-[생생확대경]시장 논리로 만든 교육정책의 폐해△26면 부동산-깜깜이 공급계획에…박원순표 공공임대 ‘청신호’ 꺼질라-상업·업무용부동산 11월 거래량 ‘주춤’-대치동·삼성동…강남 ‘노른자 땅’에 공공주택-국민 10명 중 7명 “내년 집값 보합 또는 하락할 것”△27면 사회-“해외영업 막대한 타격” VS “집행정지땐 투자 피해 더 늘어”-취준생 가정주부도 건강검진 받으세요-택시업계 ‘사회적 대타협기구’ 참여…오늘 평화집회 연다-수출입 실적 부풀려 투자금 100억대 꿀꺽-스타필드고양 주변에 대규모 주차장 생긴다-“사무장병원 근절 위해 건보공단에 ‘특사경’ 권한 줘야”

2018.12.19 I 이슬기 기자

개포동 재건축 브로커, 경찰 구속기간 착오로 풀려나
[이데일리 뉴스속보팀 ] 서울 강남구 내 최대 재건축 단지인 개포주공1단지 재건축 사업에 관여하며 뒷돈 수억 원을 챙긴 혐의로 구속된 브로커가 경찰의 구속 기간 착오로 풀려났다. 19일 검찰 등에 따르면 서울중앙지검 인권감독관(정순신 부장검사)은 지난 17일 구속된 상태로 검찰에 송치된 브로커 A씨를 석방했다. 경찰이 뇌물수수 등의 혐의로 이달 7일 구속된 A씨의 구속 기간을 하루 넘겨 송치했기 때문이다. 형사소송법상 경찰이 피의자를 구속하면 10일 이내에 검찰에 인치(引致·신체의 자유를 구속한 사람을 강제로 특정 장소로 연행하는 것)해야 한다. 즉, 경찰의 구속 기간은 최장 10일이다. 이때 구속 첫날은 언제 구속됐는지 시간을 따지지 않고 하루로 본다. 지난 7일 경찰 구속된 A씨의 경우 구속 기간이 16일 끝났으나, 경찰이 17일 그를 검찰에 송치한 것이다. 지난해 인권감독관을 신설한 서울중앙지검은 피의자 인권 등을 고려해 규정대로 A씨를 석방하기로 했다. 피의자가 불법 구금된 상태에서 수사기관이 확보한 증거는 증거 능력을 상실하게 된다. 풀려난 브로커 A씨는 2013년부터 최근까지 수년간 개포주공1단지 재건축에 관여하면서 협력업체 계약을 불법 알선하고 수억원대 뒷돈을 챙긴 혐의를 받고 있다. 경찰은 “구속기간 산정에 착오가 있었다”고 잘못을 시인하면서 “내부 지침을 위반하거나 다른 착오 혹은 하자는 없었는지 감찰 기능에서 명확히 진상조사해 상응하는 조치를 할 예정”이라고 밝혔다.

2018.12.19 I 권소현 기자

그린벨트 지켜낸 서울시… 박원순 시장, 8만 가구 공약 가능할까
서울 주택시장 전경.(연합뉴스 제공)[이데일리 김기덕 기자] 서울시가 집값 안정을 위해 총 8만여가구의 공공주택을 공급한다. 그동안 국토교통부와 갈등을 겪은 그린벨트(개발제한구역)를 해제하지 않는 대신 유휴부지 개발, 상업·역세권 용도지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 도심 내 공실 오피스 활용 등을 통해 대규모 공공주택을 공급하겠다는 것이다. 다만 부지 개발에 따른 사업성 부족한 데다 주거 인프라 구축에도 적지 않은 난관이 예상돼 쉽지 않을 것이라는 전망도 나오고 있다. 박원순 서울시장은 19일 정부서울청에서 열린 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 기자회견에서 “서울시가 현재까지 확보한 2만5000가구 주택 외에도 5만5000가구를 추가로 발굴해 모두 8만 가구를 공급할 계획”이라고 말했다. 앞서 1차로 발표한 ’9·21 주택시장 안정화 대책‘에서 서울시는 11곳에 총 1만282가구를 공급하기로 했다. 이번 2차 공급 계획에서는 서울시 1만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 4000가구 등 32곳에서 총 1만9000가구를 공급하기로 했다. 이와 별도로 서울시는 도심 고밀도 개발을 통해 5만여 가구 이상을 추가로 공급한다는 계획이다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]이번에 공개된 택지지구에는 역세권 일대와 군부지, 주차장 등이 다수 포함됐다. 주요 개발 지역은 △은평구 수색역세권(34만6000㎡) △강서구 서울강서 군부지(7만㎡) △강남구 동부도로사업소(5만3000㎡)·서울의료원 주차장(7000㎡) △성동구 중랑 물재생센터 유휴부지(2만6000㎡) △중랑구 북부간선도로 입체화(2만5000㎡) △동작구 동작역 주차공원(4만2000㎡) 등이다. 박 시장은 “서울의료원 주차장 부지나 동부도로사업소 부지 등은 기존 부지활용 계획을 변경하면서까지 이번 공급 계획에 포함시킨 곳”이라며 “주택시장 안정과 공급 확대라는 큰 방향을 위해 많은 고심 끝에 결정을 내렸다”고 강조했다.다만 이러한 유휴부지 등을 활용한 택지지구 개발로는 8만여가구를 공급하는데 한계가 있다. 이에 서울시는 상업·준주거·역세권 용도지역 용적률 상향, 빌딩 내 주거비율 확대 등에 적극 나선다는 계획이다. 즉 도심 고밀도 개발을 통해 넘쳐나는 주택 수요를 흡수하겠다는 것이다. 이를 위해 먼저 상업지역 주거 용적률(상업지역 400%→600%·준주거지역 400%→ 500%)을 3년간 한시적으로 상향하기로 했다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모 등을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 이를 통해 증가된 용적률의 50%는 임대주택으로 공급할 계획이다. 서울시 관계자는 “용적률 완화를 통해 신축 건물이나 기존 도심 업무용 빌딩에 주거용 사용비율을 늘리겠다는 것”이라며 “용적률과 용도지역 상향을 통해 최소 3만 가구 이상 주택 공급이 가능할 것으로 보인다”고 말했다. 다만 이러한 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 확충하는 방안은 적지 않은 난관이 예상된다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수밖에 없는 데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는 것은 구조적으로 한계가 있기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 기한을 충분히 주지 않고 3년이라는 특례기간을 두게 되면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 될 지는 의문”이라며 “임대주택을 기부채납해야 하는 민간건설사가 적극적으로 나설 가능성도 크지 않다”고 말했다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 주거 인프라를 확충하는데 한계가 있어 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 게 문제”라고 지적했다.

2018.12.19 I 김기덕 기자

신반포15차 아파트, 스카이브리지 짓는다…건축심의 통과
[이데일리 경계영 기자] 서울시 서초구 반포동 신반포15차 아파트가 재건축 과정에서 ‘스카이브리지’(동과 동을 잇는 구름다리)를 지을 수 있게 됐다. 스카이브리지는 재건축·재개발 조합이 단지를 고급화하고자 잇따라 도입했지만 시가 이에 제동을 걸면서 결과에 이목이 쏠렸다. 18일 서울시 등에 따르면 서울시는 이날 진행한 건축위원회에서 신반포15차 아파트 주택재건축정비사업 정비안을 ‘조건부 보고 완료’ 조치했다. 최대 관심사였던 스카이브리지 특화설계도 건축 심의를 통과했다. 앞서 지난달 열린 심의에서 시는 3개 동 최상층을 잇는 스카이브리지 규모를 축소 또는 삭제하고, 2개 동 상부에 연결된 장식물도 삭제하라는 의견을 내며 스카이브리지 설계에 제동을 걸었다. “도시경관상 위압감을 고려했다”는 이유였다. 이에 따라 신반포15차 재건축 조합은 스카이브리지 규모를 당초보다 30~40%가량 축소해 정비안을 변경, 재상정했다. 여기에 서울시는 스카이브리지가 최상층 대신 한 개 층 낮춘 층을 연결하도록 했다. 서울시 관계자는 “도시 경관을 고려해 스카이브리지가 위치하는 층을 한 개층 기술적으로 낮췄다”며 “스카이브리지를 설치하는 대신 공공성 확보 방안을 마련토록 했다”고 말했다. 스카이브리지는 아파트 전면부 2~3개동의 상층부를 연결한 구조로 통상 입주민이 사용하는 피트니스센터를 비롯한 커뮤니티 시설이 들어선다. 서초구 반포동 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크, 서초동 서초삼호1차를 헐고 다시 지은 ‘서초 푸르지오 써밋’ 등에 스카이브리지가 적용됐다. 이뿐 아니라 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 미성·크로바 등 강남권 재건축 아파트에서 도입 예정으로 스카이브리지는 프리미엄 특화설계로 자리잡는 추세다. 다만 같은날 스카이브리지를 포함하는 설계안으로 안건을 변경 상정한 광진구 자양동 자양1구역 재건축 정비안은 보류됐다.

2018.12.18 I 경계영 기자

고가 분양 외면은 옛말...비쌀수록 아파트 청약 ‘흥행’
자료:금융결제원[이데일리 김기덕 기자] 올해 아파트 분양시장에서 저가 아파트의 청약경쟁률은 낮아진 반면 고가 아파트의 청약자 유입은 크게 늘어났다. 잇단 부동산 규제로 주택시장에서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 강해지면서 입지와 상품성을 갖춘 고가 분양 아파트에 대한 가격 수용도가 유연해진 것으로 분석된다. 17일 부동산정보 서비스업체 직방이 올해 금융결제원이 발표한 전국 아파트 분양가격대별 1순위 청약 경쟁률을 분석한 결과 분양가 2~4억원 이하는 7.2대1, 12억원 초과는 22.7대1을 기록했다. 12억원을 초과하는 고가 분양이 4억원 이하 저가 분양보다 3배나 높은 청약경쟁률을 보인 것이다. 올해 가장 낮은 1순위 청약경쟁률을 보인 구간은 2억원 이하로 0.4대 1을 기록했다. 반면 4억원 이상 구간은 20대 1 이상의 청약경쟁률을 보이면서 지난해 비해 큰 폭 증가했다. 1순위에서 모집인원을 채우지 못한 청약미달률도 고가일수록 낮았다. 분양가 4억~6억원 이하와 12억원 초과 분양가격대만 지난해 비해 하락했다. 분양가 12억원 초과는 0.3%로 전 구간에서 가장 낮았다. 분양가 4억원 이상은 높은 청약경쟁률과 낮은 청약미달률로 기록하는 등 양호한 분양 실적을 올리면서 수요자의 가격 민감도가 낮아진 것으로 분석된다.반면 분양가 2억원 이하 73.1%, 2억~4억원 이하 30.1%로 상대적으로 낮은 분양가격대에서 청약미달률이 높게 나타났다. 낮은 분양 가격이 청약수요를 유인하기보다는 입지와 상품의 상대적 열위로 인해 수요가 이탈한 것으로 보여진다. 특히 올해는 분양가 6억원 이상의 아파트 분양이 전체에서 차지하는 비중이 비교적 빠르게 증가한 것으로 나타났다. 분양가 6억~9억원 이하 아파트 분양 비중은 지난해 6.1%에서 올해 9.4%로 늘었다. 12억원을 초과하는 고가 분양 비중도 0.8%에서 1.6%로 두 배 늘었다. 자료: 금융결제원전문가들은 올해 서울 아파트 매매시장에서 고가 아파트군을 중심으로 먼저 상승하고 중저가로 확산된 것이 고가 분양 아파트 흥행에 영향을 미친 것으로 해석하고 있다. 이른바 강남3구(강남·서초·송파구) 등 고가 분양아파트를 주로 공급하는 지역의 매매시장이 호황을 보이면서 고가 아파트 분양이 늘어났다는 해석이다. 아울러 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제도 고가 아파트 분양에 대한 심리적 부담을 낮춘 것으로 보인다. HUG가 집값을 잡는다는 명목 아래 분양보증 단계에서 고가 분양 아파트의 분양가를 낮춰 비교적 높은 가격이지만 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 아파트 열풍’ 확산에 기여했다는 분석이다. 함영진 직방 데이터랩장은 “수요자들이 분양가에 대한 민감도가 높다는 일반적인 인식이 최근 분양시장에서는 더 이상 통용되지 않고 있다”며 “높은 분양가라도 입지와 상품성이 충분하다면 오히려 가격 수용도는 더 유연해지고 있는 반면 입지와 상품성이 떨어지면 가격에 상관없이 수요자들에게 외면을 받는 경향성이 강해지고 있다”고 설명했다. 함 랩장은 이어 “고가 분양에 대한 수요자들의 거부감이 줄어들고 가격 유연성도 높아지는 경향이 나타나는 만큼 분양보증단계에서 분양가 인하 요인이 발생하지 않는다면 분양가 인상에 따른 재건축 아파트 가격 상승이 반복되면서 매매시장을 자극하는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.

2018.12.17 I 김기덕 기자

재건축 압박부터 임대사업자 급증까지…2018년 부동산시장 10대 이슈는?
[이데일리 경계영 기자] 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제부터 양도소득세 중과, 보유세 개편, 9·13 부동산 대책까지. 정부가 수도권 집값 잡기에 총력을 벌였던 올 한 해 어떤 일이 있었는지 부동산114는 주요 10가지 이슈를 꼽았다. ①잇단 재건축 압박 카드 연초 부동산 시장에서 가장 큰 관심사로 떠오른 분야는 재건축 규제였다. 정부는 지난해 8·2 대책으로 조합원 지위 양도를 금지한 데 이어 6년 만에 재건축 초과이익 환수제를 부활시켰다. 이는 조합이 재건축 과정에서 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부가 공개 추정한, 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금은 평균 4억3900만원에 이르렀다. 정부는 2월 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책에서 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 가중치를 현행 20%에서 50%로 상향하는 등 재건축 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했다. ②시세보다 낮은 분양가에 ‘로또 청약’ 올 한 해 분양시장에서는 ‘로또 청약’이 핵심 키워드로 떠올랐다. 공공택지에 대해 분양가 상한제를 적용한 데다 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 분양가는 시세보다 낮았고, 청약에 당첨만되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대가 확산됐다. 5월 경기 하남미사강변도시에 공급된 ‘미사역 파라곤’은 분양가가 3.3㎡당 1400만원대로 청약경쟁률이 100대 1을 훌쩍 넘겼다. ③다주택자 양도세 중과에 거래량 ‘뚝’4월1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물이 늘면서 1분기 서울 아파트 매매거래는 역대 1분기 기준 최다치를 찍었지만 4월 이후 거래량이 큰 폭으로 줄며 2분기 거래량이 전년 동기 대비 49% 감소했다. 그러나 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 곧 집값 불안의 불씨로 작용했다. ④남북관계 개선에 접경지 땅값 ‘들썩’ 10년 만에 화해 분위기로 돌아선 남북 관계에 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 대표적으로 경기 파주의 땅값은 남북정상회담이 있던 4월 한 달 동안 1.77% 오르며 전월 상승률 0.34% 대비 세 배 뛰었다. 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천과 강원도 일대의 땅값도 상승세를 나타냈다. ⑤종합부동산세 개편정부는 7월 초 재정개혁특별위원회의 종합부동산세 권고안을 토대로 종부세 개편안을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 것이 주요 내용이었지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 평가가 나왔다. 이에 정부는 9·13 부동산 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%로 높이고 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 종부세를 강화했다. ⑥신혼희망타운 추진정부는 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층 주거 불안을 해소하고자 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’을 7월 발표했다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에 신혼희망타운 공급 가구 수를 당초보다 3만가구 늘린 10만가구로 정하고, 내년부터 생애 최초 주택 구입 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해주는 등의 안이 담겼다. ⑦집값 ‘불쏘시개’ 된 여의도·용산 ‘통개발’부터 전면 보류까지 지난 7월 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장은 여의도와 용산 일대를 ‘통으로 개발’해 국제도시로 만들겠다고 발언하며 서울 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 이 때문에 서울시는 집값 급등 책임을 두고 정부와 공방을 벌인 끝에 이른바 ‘싱가포르 선언’이 나온 지 7주 만에 주택시장이 안정될 때까지 여의도·용산 마스터플랜 발표와 추진을 전면 보류하겠다고 뒤집었다. ⑧도시재생 뉴딜 99곳 선정…서울 대규모 사업지는 제외정부는 8월31일 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지 99곳을 확정했다. 이는 지난해 시범사업지 68곳보다 46% 늘어난 수준이다. 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐지만 동대문구 장안평 중고차 매매센터, 종로구 세운상가 등 대규모 사업지는 부동산시장 과열 우려로 대상지에서 제외됐다. 도시재생 뉴딜사업은 전면 철거 방식인 재개발·재건축과 달리 기존 틀을 유지하며 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선공약이기도 했다. ⑨‘3기 신도시’ 공급 확대 나선 정부9월엔 역대급 고강도 대책으로 평가 받는 9·13 주택시장 안정화 방안이 발표된 데 이어 9·21 수도권 주택 공급방안이 나왔다. 시장에서 잇따라 공급 부족 문제를 지적하자 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네댓 곳을 조성하겠다는 내용이었다. 정부의 정책 기조 변경에 서울 아파트값 상승세도 꺾이기 시작했다. ⑩‘세금 피하자’ 주택임대사업자 등록 급증다주택자에 대한 세금이 강화하면서 세제 혜택을 보고자 주택임대사업자 등록 수가 급증했다. 올해 상반기에만 7만4000여명이 임대사업자로 새로 등록했고, 등록된 민간 임대주택 수도 17만7000채에 달했다. 이는 지난해 같은 기간보다 3배 가까이 늘어난 수준이다. 9·13 부동산 대책에서 정부가 임대사업자 혜택을 축소키로 하면서 9월 한 달 동안 신규 임대사업자 등록 수는 2만6279명으로 전년 동월 대비 259% 증가했다.

2018.12.17 I 경계영 기자

[부동산교과서]재건축 부담금 공포에 떠는 조합들
그래픽= 문승용 기자[이데일리 김기덕 기자] 재건축을 추진 중인 조합들에게 공포 그 자체인 재건축 초과이익환수제. 올해 처음 시행된 것으로 보이지만 실제로는 참여정부 시절인 2006년 처음 도입됐다. 당시에도 집값 급등을 이유로 도입됐지만, 이후 금융위기에 따른 주택시장 침체로 인해 2013년부터 2017년까지 5년여 동안 시행이 잠정 중단됐다. 다만 지난해 문재인 정부가 들어서며 주택시장 과열 등이 나타나자 추가 유예없이 올해부터 부활하게 됐다. 이 제도는 재건축 후 정상주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 올해 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 환수제 대상이다. 정비사업에 속하지만 재개발 사업장이나 리모델링 사업은 이 제도 영향권에서 벗어나 있다. 재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 이 금액이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 초과이익의 10~50%의 재건축 부담금을 부과한다. 즉 조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 3000만원 이하의 경우에는 부담금이 면제되는 것이다. 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시·군·구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값이다. 다만 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 초과∼5000만원 이하일 경우 3000만원을 초과하는 금액의 10%가 부과된다. 1인당 평균이익이 5000만원 이상일 경우에는 구간별로 가산금이 있다.이익금이 5000만원 초과∼7000만원 이하라면 가산금 200만원을 더해 5000만원을 초과하는 금액의 20%가 부과된다. 7000만원 초과∼9000만원 이하는 가산금 600만원을 더해 7000만원을 초과하는 금액의 30%가 부과된다. 또 9000만원 초과∼1억1000만원 이하는 가산금 1200만원에 더해 9000만원을 초과하는 금액의 40%가, 1억1000만원을 초과하면 가산금 2000만원과 1억1000만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다. 이러한 부담금 규모가 예상보다 과도하다고 느끼는 조합이 대부분이다. 미실현이익에 대한 과세라는 점에서 시행 이후 위헌 논란도 끊이지 않고 있다. 실제 올해 초 국토부가 전국 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션한 결과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금은 최고 8억4000만원(평균 4억4000만원)으로 집계됐다. 지난 4월에는 첫 부담금 예상액이 발표되기도 했다. 서초구 반포현대아파트가 그 주인공이다. 이 단지는 조합원 1인당 1억3569만원을 통보받았다. 당초 이 아파트 재건축 조합이 제출한 재건축 부담금(850만원) 보다 16배나 많은 금액으로 주택시장에 적지않은 충격을 준 바 있다.

2018.12.15 I 김기덕 기자

대종빌딩만 위험할까...서울 4채 중 한 채 40년 이상 노후건물
붕괴위험으로 출입 통제된 대종빌딩(사진=연합뉴스)[이데일리 박한나 기자] 서울 시내 한복판인 삼성동 대종빌딩이 붕괴위험 진단을 받아 노후 건물에 대한 시민들의 불안감이 높아지고 있다. 대종빌딩은 준공 28년째 건물로, 30년이 넘지 않아 노후건축물로 규정되지 않는다. 그럼에도 최근 건물 내부 기둥의 균열 등 하자가 발견돼 부실 시공 의혹을 받고 있다.대종빌딩뿐 아니라 80년대 후반부터 90년대 초중반 사이 지어진 건물은 노후화됐을 뿐 아니라 부실시공으로 현재 안전하지 않을 것이라는 우려가 높다. 서울연구원에 따르면 2015년 기준 서울의 40년 이상 노후 건축물은 16만 동으로 전체 건축물의 25%다. 30년 이상 노후 건축물은 25만3705동으로 전체 63만9412동의 39.7%에 달한다. 즉 서울 전체 건축물 4채 중에 1채는 지은 지 40년 이상, 5채 중에 2채는 30년 이상이 된 노후건축물이다.공공시설물이 아닌 민간 시설물은 안전 관리의 책임이 건물주에게 있다.그나마 16층 이상 또는 연면적 3만㎡ 이상 건축물은 정기적인 안전점검과 정밀진단이 의무지만, 정확한 진단이 이뤄지고 있는지 의심의 눈초리를 받게 됐다. 대종빌딩 역시 올해 3월 강남구 관계자와 건축사 9명과 받은 안전진단에서 최상등급인 A등급을 받았기 때문이다. 불과 9개월 후인 지난 12일, 기둥에 균열이 갔다는 신고에 따라 실시된 진단에서는 철거가 시급한 수준인 E등급을 받았다.12일 대종빌딩을 전면 폐쇄하고 출입통제 조치한 강남구청은 현장브리핑에서 “해당 빌딩은 1991년 준공 당시부터 시공 내력 80%로 지어져 부실시공 가능성이 크다”며 “기둥이 도면과 다르게 시공됐으며 철근의 이음이나 시멘트 골재조합 상태가 정상이 아니다”라고 지적했다.대종빌딩 입주자들은 붕괴 우려에 11일 모두 퇴거 조치됐다. 입주자의 70%는 짐을 미처 챙기지 못한 것으로 알려졌다.철골 드러낸 대종빌딩 중앙기둥(사진=연합뉴스)

2018.12.14 I 박한나 기자

서울 아파트 거래절벽…강남구는 반토박
[이데일리 권소현 기자] 올해 잇단 부동산 대책으로 서울 아파트 거래량이 작년보다 20% 이상 줄었다. 특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 거래는 거의 반토막났다. 13일 부동산인포가 국토교통부 실거래가공개시스템을 분석한 자료에 따르면 올 들어 이달 11일까지 서울 아파트는 총 7만9433건 거래됐다. 이는 전년 동기 9만9900건 대비 20.5% 감소한 수준이다. 특히 강남 4구의 거래량은 1만4733건으로 작년 동기 대비 무려 41.8% 줄었다. 같은 기간 비강남권이 13.3% 감소한 것에 비해 더 큰 폭으로 줄어든 것이다. 강남구는 3420건이 거래 돼 전년 동기 6838건에 비해 절반 수준에 머물렀고 송파구도 전년대비 40.8%가 감소했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “고가주택이 많은 강남권은 대출 규제로 주택구입자금 확보가 어려워지면서 거래가 눈에 띄게 줄었다”며 “매도자들은 경우 매물을 거둬들이거나 규제에도 불구하고 호가를 낮추지 않았고 가격이 더 떨어지길 기대하는 매수자들이 관망세로 돌아선 것도 이유”라고 말했다. 월별로는 8월 1만5092건으로 최고점을 찍은 후 부동산대책이 나온 9월 이후로는 거래가 급감했다. 올해 초에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자들로 인해 3월까지 거래가 많았지만 이후로 거래가 줄었다가 정부가 내놓은 보유세 강화안의 강도가 예상보다 약하고 박원순 서울시장의 여의도·용산 개발 발언이 이슈가 되면서 8월에는 아파트 거래가 크게 늘었다. 9월 들어 역대급 초강력 대책으로 평가받는 9.13 대책이 나온 이후에는 거래절벽이 이어지고 있다. 아파트 준공 연식에 따른 거래 비중을 살펴보면 준공 된지 15년 초과~20년 이하의 아파트 거래가 전체의 24%로 가장 많았다. 10년 초과~15년 이하인 아파트가 19%로 뒤를 이었다. 10년~20년사이 아파트의 거래가 많은 것은 갭투자나 리모델링 기대감의 수요가 많기 때문으로 보인다. 이들보다 더 노후한 단지의 경우 재건축이 추진 중이면 가격이 높고 재건축 추진이 안되면 노후해서 수리비 등 예상치 못한 비용이 더 들어갈 수 있어 수요가 상대적으로 적다.한편 준공 5년 이하 아파트 거래는 불과 7.2%에 그쳤다. 서울 내에 새 아파트가 많지 않은 데다 새 아파트는 가격이 높아 매수자들이 자금부담을 느꼈기 때문으로 보인다. 준공 된지 30년을 넘은 아파트 거래가 가장 많은 곳은 노원구로 서울시 내 준공된 지 30년 초과 아파트 거래평균인 16.4%를 훌쩍 넘은 37.3%를 차지했다. 이어서 도봉구(28.9%), 양천구(25.8%) 순으로 거래가 많았다. 노원구 상계동 일대와 도봉구 창동 일대에 주공아파트가 대거 분포해 있고 양천구는 신시가지 단지들이 30년을 준공 30년을 넘어선 상태다. 새해애도 거래량을 회복할 것인가가 관건이지만 서울에서는 개발 호재에 따라 반등 가능성을 점쳐볼만 하다는 분석도 나온다. 권 팀장은 “올해 박원순 서울시장의 발언이 헤프닝으로 끝났지만 그 시기 서울 아파트 거래량이 급증했던 것처럼 실탄을 갖고 있는 잠재적 실수요자, 투자자들은 많다”며 “서울시의 개발 향방에 따라 시장이 회복될 수 있는 가능성도 충분하다”고 말했다.

2018.12.13 I 권소현 기자

"부담금 낮추자"…강남 재건축 '추진위 구성' 속속 미뤄
그래픽= 문승용 기자[이데일리 김기덕 기자] “재건축 추진위원회 설립 시점에 따라 세금이 최소 2억~3억원 이상 차이가 날 수 있는데 별 수 있나요? 대다수 주민 의견대로 정비사업 진행을 내년 이후로 늦추기로 했습니다.”(서울 강남구 A재건축 단지 예비추진위원회 관계자)재건축 사업의 최대 아킬레스건으로 꼽히는 재건축 부담금을 줄이기 위해 정비사업 일정을 늦추는 사례가 잇따르고 있다. 주로 서울 강남권 재건축 추진 아파트에서다. 올 들어 집값이 많이 뛴 만큼 이를 공시가격에 반영할 내년 이후로 정비사업을 늦춰 추진하려는 움직임이 나타나고 있는 것이다. 이런 배경에는 재건축 부담금 산정 공식에 따라 조합원들의 부담금 규모가 수천만원에서 많게는 수억원 이상 줄어들 수 있다는 기대감이 깔려 있다. 다만 전체 재건축 일정 지연이 불가피해 개발비용이 포함된 조합원 분담금 규모가 커질 수 있는데다 추가 정책 변수에 따라 사업 불확실성도 높아질 수 있다. 전문가들은 이런 행위가 정비사업에 의존하는 서울 주택시장에 공급 부족 현상을 부추길 수 있다고 지적한다.◇“피할 수 없다면 부담금 줄이자”… 추진위 구성 ‘내년 이후로’올해 초 6년 만에 부활한 재건축 초과이익 환수제는 정비사업을 추진 중인 조합원들에게는 큰 부담이다. 실제 올해 초 국토부가 전국 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션한 결과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금은 최고 8억4000만원(평균 4억4000만원)으로 집계됐다. 재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 이 금액이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 최고 50%의 재건축 부담금을 부과한다. 준공인가일 공시가격이 낮을수록, 재건축 추진위 설립 승인일 공시가격은 높을수록 부담금 규모가 줄어드는 셈이다. 특히 올해는 재건축 아파트값이 무섭게 뛰어 내년 공시가격이 대폭 인상될 전망이다. 부동산114에 따르면 올 들어 지난 7일까지 강남4구 재건축 아파트값은 평균 16.76% 뛰었다. 국토부 관계자는 “매년 4월 말께 주택 공시가격이 발표되지만 내년 초 추진위 승인을 받는다면 2019년 1월 1일 공시가격 산정일을 기준으로 부담금을 산출한다”고 말했다. 강남 최고 부촌으로 꼽히는 개포동 일대 개포주공 5~7단지도 지난해 정비구역으로 지정된 이후 당초 계획과는 달리 내년으로 추진위 구성을 늦췄다. 이들 단지는 전체 재건축 단지 평균의 두배에 달하는 26%(각 단지 평형별 평균 상승률)의 시세 상승률을 보였다. 개포주공5단지 예비추진위 관계자는 “부담금을 피할 수는 없지만 이를 최대한 줄이는 방향으로 사업을 진행하기로 했다”며 “내년 주택경기 전망이 밝지 않기 때문에 올해 집값 상승분이 반영된 공시가격을 적용하면 개발이익이 대폭 줄어들 것으로 보고 있다”고 말했다. 송파구 오금동 가락상아아파트는 지난해 12월 정비구역으로 지정받은 이후 최근 재건축 동의율 요건(50%)을 뛰어넘는 80%의 주민 동의서를 받았다. 하지만 내년 1월 이후로 추진위 신청을 미룰 예정이다. 이 단지 예비추진위 관계자는 “김현미 국토부 장관이 올 들어 내년 공시가격을 대폭 올리겠다고 수차례 강조해 주민들 사이에서 공시가격 인상에 대한 우려의 목소리가 높았다”고 말했다. 이 아파트 전용 106㎡형은 올 1월 8억5000만원에 거래된 이후 지난 9월 9억9000만원에 팔리며 최고가를 경신했다. ◇“재건축 늦어지면서 주택 수급 불안 우려” 주변 재건축 추진 단지와 통합 개발하는 방식으로 사업을 원점에서 시작하는 곳도 있다. 통합 재건축을 통해 추진위 설립 시점을 늦출 수 있는데다 주변 도로나 시설 등 주거 환경을 획기적으로 개선해 지역 랜드마크로서 단지 가치를 끌어올릴 수 있다는 판단에서다. 강남구 개포지구에 속한 현대1차와 우성3차, 경남아파트는 각 단지별로 소유주를 대상으로 통합 재건축 동의서를 걷고 있다. 2016년 12월 정비구역으로 지정됐던 현대1차는 현재 재건축 동의율 65%를 넘은 상황이다. 통합 재건축 추진준비위원회 관계자는 “내년 상반기 중 통합 정비구역 변경 신청을 할 계획”이라며 “이르면 내년 말 추진위가 구성된 이후에는 공사 기간을 최대한 줄여 부담금을 확 낮출 것”이라고 말했다. 함영진 직방 데이터랩장은 “재건축 추진 단지의 경우 정비사업 일정을 늦추면 결국 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없다”며 “단지 내부에서도 주민들의 셈법이 다양해 서로 마찰을 빚을 가능성을 배제할 수 없고, 이 경우 사업 일정이 늦춰지면서 결국 주택 수급(수요와 공급) 불안을 가중시킬 수도 있다”고 말했다.

2018.12.13 I 김기덕 기자

[미리보는 이데일리 신문]J노믹스 튜닝 나선 文…어깨 무거워진 洪
[이데일리 윤필호 기자]다음은 13일 자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-J노믹스 튜닝 나선 文…어깨 무거워진 洪-미래차·세대교체·순혈주의 파괴 현대차그룹 ‘정의선 체제’ 굳히기-장애인고용장려금 14년째 제자리-삼성전자, 中 톈진 휴대폰 공장 가동중단△줌인&-상금왕 뒤엔 내조의 여왕-멍 풀려나고, 미국차 관세 인하…G2 무역협상 다시 해빙 무드△J노믹스 튜닝 나선 文 대통령-현장 아우성에 정책실패 일부 인정…‘소주성’에 유연성·실용성 담는다-“대한민국 성장판은 지역”…文, 경제투어 나선다-제조업 살리기 1순위…자동차 부품산업 회생대책 고심△장애인기업에 배려 부족한 정부-“낮은 생산성 감수하며 장애인 뽑아…맞춤형 지원책 만들어달라”-장애인고용촉진기금 9000억 쌓아놓고 고용장려금 ‘쥐꼬리’…기업들 외면 방조△현대차그룹 임원 인사-지영조·서보신·공영운 사장 발탁…50대 젊은 경영진 ‘전진 배치’-연구개발본부장에 첫 외국인…ICT 강화 의지 드러내-노무관리 전문 윤여철…현대차 부회장 중 유일하게 자리 지켜△정치-민주 ‘유치원법’ 한국 ‘국정조사’ 야3당 ‘선거제’-나경원 “촛불정신, 법치 복원하라는 것”-분단 후 처음…남북 현역군인들 DMZ 오솔길 함께 거닐다-안상수 국회 예산결산특위 위원장 “9월 정기국회 개원과 동시에 예결위 예산안 심의 시작해야”△경제-11월 취업자 16만5000명 깜짝 증가…고용상황 개선 변곡점 될까-‘아프리카돼지열병’ 국내 유입 막아라 농식품부, 공항·항만 국경검역 총력전-조세포탈범 명단 까보니…낯익은 회장님 수두룩△금융-‘稅혜택+캐시백’ 체크카드 매력 쑥…불황에 반사이익도-신한銀 슈퍼앱 ‘쏠’ 가입자 10개월 만에 800만명 돌파-저축은행중앙회, 차기 회장 선임 절차 착수-신협중앙회, 전주 전통한지산업 육성 발벗고 나서△이데일리가 만났습니다-‘독자 개발’ 발사체엔진·위성 잇단 성공…예비 공학자에게 희망 줘 기뻐-“연구원은 연구만 몰두…관리·연구 투트랙 도입”△산업&기업-삼성, 휴대폰 해외 생산기지 ‘인도·베트남’ 투톱 체제로-“국제 통상환경 악화 철강 팔 곳이 없다”-삼성전자 내년 ‘5G·스마트폰’ 집중-최대실적 잇는다…이석희 낸드플래시 승부수-현대종합상사 인도 철강 공장 증설-KT, ICT로 아프리카 감염병 막는다△소비자생활-‘서핑하러 쇼핑 가요’-마스크팩 내놓는 스무디킹 우유·화장품 파는 유한양행-치킨집과 편의점의 동침…‘혼닭’ 대중화하나-장난감 된 참이슬…하이트진로 아트토이 100개 한정판매△중소기업·제약-“생계형 적합업종은 사실상 중기 보호법”…소상공인·중견기업 모두 불만-반·디 투자 위축에도 잘나가는 장비기업, 비결은…-동아에스티, 北주민에 결핵치료제 지원△식품박물관⑪CK제일제당 스팸-한국전쟁 미군 전투식량 스팸 한국인 ‘31년 밥도둑’ 우뚝-새끼 용도 스팸 먹고 쑥쑥…게임 속에 스팸이 나오네△증권&마켓-정의선 체제, 수소차 통큰 투자에…현대차그룹株 하루새 3~9% 달렸다-드라마 ‘알함브라 궁전’ 흥행에도 스튜디오드래곤 주가 시큰둥…왜-맞춤형 포트폴리오에 절세 효과까지 ‘솔깃’-셀트리온 3형제 ‘분식회계 의혹’ 악재 딛고 반등△증권-‘대주주 양도세 피하자’…12월만 되면 주식 파는 슈퍼개미-한진칼 1650억 단기차입 경영권 방어 수단인가-올들어 ‘그룹주 펀드’ 수익률 모두 마이너스-“경쟁 사모펀드와 제휴해 신생 PE 약점 극복”△이데일리 문화대상-교사·학생 갈등으로 빚어진 ‘혐오’에 이마 짚고-극단 백수광부 ‘마터’ 신념 앞세워 수업거부…사회의 단면 조명-‘바이에른 방송교향악단 내한공연’ 거장 지휘자와 피아노 천재…‘최고의 조화’-안무가 박호빈 ‘마크둡’ 산티아고 순례길 위의 고민…춤으로 풀어내-극단 신작로 비평가 극작가·비평가 ‘설전’…연극·현실관계 다뤄-‘안드라스 쉬프&상트페테르부르크 필하모니 내한공연’ ‘황제’ 빛낸 피아노·오케스트라 완벽 하모니-국립현대무용단 ‘쓰리 스트라빈스키’ ‘카멜레온’ 같은 음악…몸짓으로 재탄생-‘꼭두’와 ‘웃는남자’의 화려함에 눈이 호강-비온뒤 ‘장단 DNA:김용배적 감각’ 限·흥겨움 실은 장단, 사물놀이 창시자 추모-신시컴퍼니 ‘마틸다’ 아역배우 46명 춤·노래…어른들 뺨치네-2018 김동률 콘서트 ‘답장’ 가수·관객 어우러진 ‘빛과 소리의 향연’-국립국악원 ‘꼭두’ 막과 막 사이 영상…영화 만난 국악 판타지-EMK뮤지컬컴퍼니 ‘웃는 남자’ 무대·음악·메시지 다 갖춘 ‘175억원 대작’-god 20주년 콘서트 ‘그레이티스트’ ‘하늘색 물결’ 만든 팬들, 히트곡 떼창 전율△스포츠-임성재 “라이벌 챔프 선전에 자극…내년엔 뛰어넘겠다”-KLPGA, 해외투어 출전 年 3회로 제한-휴~ 토트넘, 가까스로 챔스리그 16강-스즈키컵 베트남 결승, 케이블TV 최고 시청률-누이 좋고 매부 좋고…울산에 모인 A·U-23·U-19 대표팀△사람&나눔-“세대 떠나 누구나 좇는 돈 이야기에 매료됐죠”-광화문 ‘사랑의 온도탑’ 3℃ 올린 LG-박광서 건국대 무역학과 교수 제13대 한국무역상무학회장에-현대차 산타원정대 “루돌프 코나 타고 선물 전해요”-숙련 기술 전문가 192명 산업현장 교수로 위촉-허인 KB국민은행장 “몽골 사막화 방지 나선다”△오피니언-[문정훈의 맛있는 혁신]술 넘치는 연말…과실주 어때요-[생생확대경]신재생에너지 ‘규제 빗장’ 언제 풀리나-[e갤러리]한제화 ‘집으로 가는 길’△부동산-‘서울형 리모델링’ 내년 상반기 윤곽 나온다-“올해 뛴 집값, 공시가 반영되면 부담금↓” 강남 재건축단지들 내년으로 사업 미뤄-주택 분양경기 3개월 연속 ‘흐림’-“국가계약제도 개선 등 시급” 건설협회, 정부에 정책 제언△사회-쿠팡맨끼리 공유하는 배송 유의사항에…고객 실명 써놓고 “내 스타일” 웬 말-수도권이지만 軍부대 탓에 낙후 ‘전철 7호선 유치’에 사활 걸었죠-“가리왕산 스키경기장 생태복원 하라”…산림청, 강원도에 최후통첩-‘고양 가좌~영등포’ 오가는 M버스 생긴다-‘인천 중학생 추락사’ 가해자, 패딩 바꿔입어 ‘사기죄’ 추가

2018.12.12 I 윤필호 기자