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- "이러다 무너질라"…재건축 막는다고 집값 잡히나
- 1971년 준공한 서울 여의도 시범 아파트 전경 (사진=이데일리DB)[이데일리 정수영·김미영 기자] “아파트 무너질까 못살겠다고 떠난 사람이 한 둘이 아닙니다. 지금 빈집이 150가구가 넘어요.” 지은지 만 48년 된 서울 여의도 시범아파트 주민들은 오늘도 밤잠을 설친다. 2017년 안전진단에서 ‘D등급, 즉시 재건축’ 판정을 받은 상황이지만, 여의도 집값 급등을 우려한 서울시가 재건축 정비사업계획 인허가 심의를 계속 보류하고 있어 언제 재건축이 가능할지 기약할 수 없기 때문이다. 정부가 주택담보대출 및 청약 1순위 자격 제한, 세금 확대 등 주택 수요 억제정책을 편 데 이어 공급까지 틀어 막으면서 집값이 오히려 오르는 기현상이 벌어지고 있다. 앞으로 서울에선 새 아파트 공급이 줄어 희소가치가 높아질 것이란 기대감이 집값을 끌어올린 것으로 분석된다. 대표적인 엇박자 정책이 재건축·재개발 정비사업 규제다. 집 지을 땅이 부족한 서울에선 낡은 주택을 재건축·재개발하는 게 가장 효과적인 공급 방법이지만 정부와 서울시가 각종 규제, 정비사업 인·허가 지연 등을 통해 이를 틀어막고 있다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양한 전체 아파트 가구 수는 1만784가구로 5년간 상반기 평균치보다 약 2000가구 적다. 이 중 재건축·재개발을 통해 시장에 공급한 일반분양 물량은 3564가구로 같은 기간 최저치다. 재건축초과이익환수제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재개발 임대주택 비율 확대 등 각종 규제도 그렇지만 절차상 하자가 없는데도 심의를 지연시켜 인허가를 안 해주는 게 더 큰 문제다. 강남 대치동 은마아파트, 송파 잠실주공5단지, 영등포 여의도 시범아파트는 이 같은 문제를 제기하며 항의방문, 시위를 벌이고 있지만 서울시는 꿈쩍도 하지 않고 있다. 이제형 시범아파트 정비사업위원장은 “주민들은 건물이 붕괴하지 않을까 하루도 마음 편한 날이 없는데, 정치행정을 하는 서울시는 주민들의 위험한 현실을 외면하고 있다”고 불만을 터트렸다. 재건축 사업을 막는 사이 가격은 오히려 더 뛰고 있다. 시범아파트 전용면적 79.24㎡짜리 5층 아파트는 작년 9월 11억원에 계약됐지만, 올해 4월에는 같은 층 같은 크기가 11억6800만원에 실거래됐다. 서울 집값을 불안하게 하는 엇박자 정책은 이뿐이 아니다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 “민간아파트까지 분양가상한제를 도입할 때”라고 밝히면서 파장이 커지고 있다. 분양가를 일률적으로 규제하면 사업성 및 품질 저하가 불 보듯 뻔해 건설사들이 주택공급을 꺼릴 수밖에 없다. 분양가가 주변 시세보다 낮을 수밖에 없어 아파트 청약시장을 로또 광풍이 불 수도 있다.두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “주택 수요와 공급을 막아버리면 시장은 잠잠해져 당장 집값은 누를 수 있겠지만, 이는 일시적인 땜방식 처방에 불과하다”며 “공급 부족을 해결할 수 있는 가장 효과적인 방법은 정비사업을 터주고, 이에 따른 이익을 적절히 배분하는 것”이라고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]서울시 재건축 보류에 150가구 집 두고 떠나
- [이데일리 정다슬 기자] 다음은 10일 자 미리 보는 이데일리 신문이다.◇1면- 서울시 재건축 보류에 150가구 집 두고 떠나- “바쁘다 바빠”…삼성, 비메모리 투자하랴 소재기술 지원하랴- 자사고 사라지나…서울 재지정 대상 자사고 무더기 탈락- 공공기관 ‘갑질 개선 성과’ 내년 평가 반영- [사설]결국 무더기 퇴출에 직면한 서울 자사고- [사설]부작용이 뻔한 분양가 상한제 민간확대◇줌인&- 파는 보험사나 가입하는 고객이나 ‘계륵’ 같은 여행자보험- 오늘 文대통령-30대 그룹 총수 ‘日 대응’ 머리 맞댄다◇재건축·재개발 규제의 역살- 강남권 신규공급 틀어막자…잠잠했던 서울 외곽 분양권 가격 ‘들썩’- “누를수록 더 뛴다”…재건축단지 신고가 잇따라- 고압 변전실 옆 48년 된 온수탱크…“폭발하면 市가 책임질 건가”◇자사고 대거 재지정 취소…교육현장 후폭풍- 탈락 11곳 중 8개교가 서울…교장들 “취소 위한 짜맞추기 평가” 주장- 생존 자사고로 쏠림 심화…교육특구 선호도 높아질 것- 교총 “교육감 성향따라 존폐 안 돼”vs전교조 “대선 공약대로 전면폐지”◇日 18일 2차 경제보복 예고- 韓 “1+1 기금안 검토, 외교 협의부터”vs日 “제3국 중재위에 맡겨야”- 성윤모 “한·일 양자협의 12일 도쿄 개최 조율 중”- 탄소섬유 수입 막힐 땐…수소車 연료탱크 생산 타격 불가피◇정치- 野 “정경두·강경화 해임 건의 생각 없나”…이 총리 “靑과 상의 기회 있을 것”- 재계·노동계 찾아간 與 투톱…‘민생 챙기기’ 본격 행보- 與 “그 정도 깨끗한 사람 없다” 野 “국민에 거짓말…사퇴하라”◇국제·경제- 무역전쟁 속 IT벤처 지원사격…시진핑 야심작 ‘중국판 나스닥’ 문 연다- VR헤드셋 日에 1위 내주고…1위 지킨 LCD는 中 맹추격- 美 경제 웃으면 글로벌 금융시장 곡소리…왜?◇경제- 돈 쓸 곳 많은데 세수는 줄어…나라 곳간 비어간다- 불공정관행 개선한다지만…독과점 해소 대안 안 보여- “日수출규제 장기화 우려 韓성장률 2.2%→1.8%로 조정”◇금융-김기홍 JB금융 회장 첫 간담회 “자본건전성 기반 다진 후…동남아 소매금융 시장 개척 나설 것”- 예보, 캄코시티 재판 패소…부산저축銀 피해자 한숨- 서민에게 외면받는 서민금융상품◇산업&기업- 삼성전자, 日제재에 ‘파운드리 1위’ 전략 흔들- 현대차그룹, R&D 조직 ‘병렬→삼각형’ 구조 단순화- 삼성 미래기술육성사업, 산업계 원천기술 확보 도우미로- “5년 내 매출 59조, 글로벌 톱5 도약”- 현대제철 당진제철소 급한 불 껐다◇산업- 국산 모바일게임 “韓·日 관계 악화에도 끄덕 없어요”- KG이니시스 VAN시장 진출 온·오프 통합 결제사업 박차- 4개 직방 연합군 ‘유니콘 기업’ 등극…부동산 시장 혁신한다- 차차 “내달 중 차량공유 서비스 재개할 것”◇소비자생활- 日제품 불매운동 확산…‘반일’에 울고 ‘애국’에 웃는 기업들- 생맥주 ‘페트병 배달’ 이용 급증에 합법화- 입국장 면세점 한 달…예상치 절반 그친 성적표- 닭발·껍질도 튀긴다…치킨의 무한변신◇중소기업·벤처- AI로 커튼 닫고, 차가운 이불에 잠 솔솔…‘홈캉스’ 어때요- “전통시장 혁신 꾀해야 새로운 기회 맞이할 것”- 구자관 삼구아이엔씨 책임대표 사원 “직원은 부가가치 창출해주는 주인…매일 90도 인사하죠”- ‘소방대원 파이팅’…KCC, 서초소방서 옥상에 차열 페인트 도장◇증권&마켓- 약세장서도 내달린 소형게임株 ‘호실적’ 대형주에 바통 넘길까- 바닥 찾던 바이오株…‘신라젠 충격’에 털썩- 제약·반도체 약세에…국민연금 2분기 지분가치 1.4조↓- 금융사들 VC 설립해 ‘유니콘 기업’ 키운다- 김정훈 에스모 대표 “하반기 자율주행 버스 판매 매출 기대”- ‘손해 봐도 세금 떼가’…증권거래세 폐지론 재점화- “코스피 상장사 퇴출 기준 강화할 것”◇BOOK- 일자리 ‘초격차’ 시대…문제는 양보다 ‘질’- 편견이 ‘가짜뉴스’를 만든다- 토기 바닥을 보면…술 빚는 옛사람이 떠올라◇스포츠- 류현진 “올스타전 선발은 가문의 영광”…벌랜더와 어깨 나란히- ‘낚시꾼’ 최호성 ‘꽈배기’ 울프 만났다- 눈높이 회의로 편안하게…변화의 열쇠는 ‘소통과 배려’- ‘골프 바보’ 서형석 “17년간 골프 쳤지만…이렇게 재미있던 적은 처음”◇피플- 멕시코서 ‘서울형 도시재생’ 전수 박원순 서울시장 “사람 중심 도시재생…서울의 오랜 역사와 매력 살려”- 농협 ‘농촌마을 오래된 집 고쳐드립니다’- KB국민카드 등 기업 39곳 ‘노사문화 우수기업’에◇오피니언- [목멱칼럼]공장에서 도시로 간 기업가정신- [데스크의 눈]레버리지 투자의 두 얼굴- [기자수첩]靑국가안보실의 ‘월권’ 심각하다◇부동산- ‘조합 설립 인가 유효’ 판결 방배13구역, 항소심서 승소- 서울 매맷값 오르니…전셋값도 덩달아 상승- 서울 원룸 월세도 올랐네…강남구 11% 급등- 부동산 거래신고 기한 60→30일로 단축 ◇사회- 사립대 ‘감사 태풍’ 시작…첫 타자는 연세대- “콘텐츠로 수익 얻어도 무방”…교육부 ‘교사 유투버’ 겸직 허용- ‘세종시에 가려져 언제나 뒷전’ 대전·충남, 혁신도시 지정 사활- “日보복 중단”…대학생단체, 미쓰비시 건물 기습 시위- 전공의 폭언·폭행 땐 병원장 과태료 부과- ‘北목선’ 23사단 병사 투신…간부 질책 정황
- 서울 아파트값 3주째 상승…양천·영등포·동대문↑
- 7월 첫주 기준[이데일리 정병묵 기자] 서울 아파트값이 3주 연속 오르며 반등 기미다. 5일 KB부동산에 따르면 서울 아파트값은 이번주 0.09%를 올랐다. 6월 셋째 주와 넷째 주에 각각 0.01%, 0.06% 오른데 이어 3주 연속 상승했다. 강남3구(강남·송파·서초구)를 비롯해 양천·영등포·동대문·도봉·마포구 등의 상승폭이 두드러졌다. 지난주 강남3구가 일제히 상승한 이후 강북지역으로도 상승세가 확산하는 모습이다.양천구(0.20%)는 강남권 급매물 소진과 재건축 기대감으로 매수 대기 수요층이 움직이면서 거래량이 증가했다. 재건축 예정 단지들이 밀집한 목동, 신정동 일대를 중심으로 매수 문의가 늘어 급매물이 소진되고, 새로 나오는 매물 가격이 지난해 최고가 수준을 보이고 있다. 7~8월 여름방학 이사 수요층의 상담도 증가해 소형 평형뿐만 아니라 중대형 평형도 거래가 조금씩 이뤄지고 있다.동대문구(0.19%)는 청량리 개발 호재 기대감이 반영돼 매도자들이 가격을 소폭 올려 매물을 내놓고 있으나 거래 건수는 많지 않다. 답십리동, 이문동 일대 입주 10년 미만의 신축 단지 가격이 소폭 올라 거래되면서 매매가격이 상승했으나 추격 매수세는 아직 없는 편이다.도봉구(0.17%)는 아레나 건설, 창동 차량기지와 면허시험장부지 개발 예정, 서울대병원 유치계획 등의 개발 호재로 창동을 중심으로 가격대 높은 매물의 거래가 이뤄지고 있다. 창동이 움직이면서 인근 방학동·도봉동· 쌍문동 일대도 기대 심리로 매수 문의가 늘었다.전국 아파트 매매가는 0.01% 내리며 하락폭이 둔화했다. 인천을 제외한 지방 5개 광역시(-0.02%)는 대전(0.06%)는 상승한 반면, 대구와 광주는 전주 대비 보합(0.00%)을 나타냈다. 울산(-0.16%), 부산(-0.04%)은 하락세다. 기타 지방(-0.07%)은 전주와 비슷한 변동률을 나타냈다.경기는 하락을 멈추고 보합세를 돌아섰다. 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 국지적인 상승세를 보였다. 과천(0.21%), 광명(0.11%), 부천(0.09%) 등지의 상승세가 지속되고 있다. 반면 입주물량이 증가한 안성(-0.13%), 고양 일산동구(-0.09%), 수원 장안구(-0.06%), 의왕(-0.04%) 등은 하락폭이 두드러졌다.과천은 수도권광역고속철도(GTX)-C노선 신설 확정, 과천지식정보타운 조성 등의 호재로 5월부터 상승세다. 관망하던 투자수요가 움직이면서 급매물이 팔리고 회복세를 보이고 있다. 부림동 일대 주공 아파트도 재건축 기대감이 커지면서 호가가 상승했다.광명은 수도권 3기 신도시 지정을 피하면서 공급 과잉 우려를 덜고 신안산선 착공 가시화 등 교통 호재까지 겹쳐 매매 문의가 늘었다. 목동 재건축 단지를 중심으로 매물이 귀한데다 광명동 재건축 시장도 들썩이는 분위기다. 철산동 주공 12,13단지는 호가가 뛰었다.안성은 지난해 5045가구의 신규 입주가 진행되면서 공급 과잉으로 매물이 쌓인 상태다. 공도읍 ‘서해그랑블’ 1000여가구가 입주를 앞두고 있어 공급 과잉이 단기간에 해소되기는 어려워 보인다. 노후 단지 거래도 침체돼 저가 매물과 빈 집이 늘면서 새 아파트 가격도 약세를 이어가고 있다.
- [후분양시대]②贊 "지금이 도입 적기" vs 反 "분양가 급등 우려"
- [이데일리 박민 기자] 아파트 ‘후(後)분양’이 분양 업계의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 지난해 정부가 아파트 부실 시공과 분양권 투기 등을 예방하기 위한 방안으로 후분양 로드맵을 제시할 때만 해도 업계의 반응은 시들했다. 그러나 이달 초 주택도시보증공사(HUG)가 신규 분양 단지의 분양가 통제 고삐를 바짝 죄이면서 서울에서는 ‘등 떠밀려’ 후분양을 선택하는 사업장이 늘고 있다. 다만 후분양으로 주택 공급시기가 2~3년 후로 미뤄지는 만큼 ‘주택공급 축소’와 ‘분양가 상승’이라는 리스크가 발생한다는 지적이 나온다. 이를 둘러싼 정부와 업계간 기대와 우려가 극명히 갈리고 있다.◇찬성 “지은 후 분양해야 부실공사 피해 최소화” 아파트 후분양제는 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’상 전체 골조공사의 3분의 2 이상 짓거나 말 그대로 집을 다 지은 후에 소비자에게 판매하는 것을 말한다. 현재 주택공급 방식의 주류인 ‘선(先)분양제’와 반대되는 개념이다. 선분양제는 과거 주택보급률이 낮았던 1970년대 대량으로 주택을 공급하기 위해 처음 도입한 방식이다. 현행법 체계에선 대지 소유권 확보, 분양 보증 등 일정 조건만 갖추면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 ‘선분양’이 가능하다. 건설사 입장에선 금융권을 통하지 않고도 자금 확보가 가능해 대부분 선분양 방식으로 아파트 사업을 벌이고 있다. 그러나 부작용도 적지 않았다. 집이 지어지지 않은 상태에서 분양권이란 권리를 계약하는 것이다보니 건설사 부도, 부실공사 등에 계약자들이 피해를 보는 사례가 허다했다. 특히 분양 시점과 2~3년 후 입주시점에 가격 차이가 크게 벌어지며 시세차익을 놀린 투기꾼들이 대거 몰리며 주변 집값까지 끌어 올리는 등의 부작용도 나타났다. 결국 2004년 참여정부는 개혁과제로 ‘후분양제 의무화’를 논의했고, 단계별로 확대 도입하는 로드맵을 발표했다. 그러나 주택 공급 축소와 분양가 상승 우려 등의 업계 반발로 다음 정권이 들어서면서 흐지부지 자취를 감췄다.그러다 문재인 정부 들어 집 값이 치솟으면서 청약 과열, 분양권 투기, 가계부채 급증 등의 문제가 커지면서 해법으로 ‘후분양제’가 다시 논의된 것이다. 국토교통부는 지난해 6월 ‘장기 주거종합계획’에서 2022년까지 공공 주택의 70%를 후분양으로 공급하고, 민간부문의 후분양 공급량을 늘리기 위해 인센티브 제도를 도입한다는 내용의 ‘후분양 로드맵’을 발표한 바 있다.정부가 후분양을 장려하는 이유 중엔 부동산 투기를 방지하는 목적도 있지만 그 배경엔 주택보급률도 있다. 국토교통부에 따르면 현재 전국 주택공급률은 103.3%(수도권 98.3%)다. 주택보급률이 100%를 넘는다는 것은 국내 가구 수보다 주택 수가 더 많다는 얘기다. 주택 공급량이 턱없이 부족할 때는 선분양을 통해 주택 수요를 충족했지만 지금은 공급량이 충분해 후분양을 하기에 적기라는 판단에서다.선분양제와 후분양제 비교 [그래픽=이데일리 김다은 기자]◇반대 “분양가 통제 없어 분양가 급등” 정부의 생각과 달리 주택금융시스템의 선진화와 주택 보증제도 개선이 따라주지 않는 한 후분양제는 오히려 부작용이 클 것으로 우려하는 목소리도 나온다. 현재 선분양제 구조 아래서 건설사들이 주택건설자금의 50~70%를 소비자들이 내는 계약금 및 중도금 등으로 충당해 공사를 진행한다. 주택금융시스템 선진화가 되지 않은 현재의 상황에서 강제적으로 후분양제를 도입하면 주택공급 기반이 붕괴될 수 있다는 지적이다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “신규주택 공급량의 60% 이상을 담당하고 있는 중소건설업체는 신용도가 낮아 높은 금리부담과 위험 증가로 사업을 할 수 없게 된다”면서 “후분양 확산에 앞서 건설자금 조달방식의 개편과 허가에서 착공, 준공에 이르는 주택공급과정의 리스크를 줄이는 지원책이 뒷받침 돼야 한다“고 말했다. 주택소비자 입장에서도 선분양보다 후분양에 따른 부담이 더 클 수 있다는 지적도 있다. 착공 후 후분양하는 시점인 2~3년간 건설사가 감당하는 이자비용, 건설원가 인상분 등을 고스란히 소비자가 떠안을 수 있어 자금 부담이 더욱 심화할 수 있다는 것이다. 선분양 시점의 가격에 비해 후분양 시점의 분양가는 급등할 수밖에 없기 때문이다. 후분양을 할 경우 현재로선 분양가 통제를 받지 않아 가격 통제가 어렵다는 지적도 제기된다. 재건축·재개발 조합이 새 아파트 희소가치를 반영해 주변 시세보다 비싸게 책정할 수도 있다. 예컨대 현재 서초구 반포 일대에서 가장 비싼 아크로리버파크 아파트 시세는 3.3㎡당 8000만원대다. 아크로리버파크 인근에서 향후 분양할 신반포3차·반포1단지 등은 입지여건에서 아크로리버파크 못지않은데다 새 아파트라는 이점에 값을 높게 책정할 여지가 크다. 양지영 R&C 연구소장은 “서울 아파트 후분양이 늘어나면 향후 2~3년 간 공급 물량은 끊기게 될 것”이라며 “강남권의 주택 수요는 꾸준한데 갖가지 규제로 공급이 줄어들면서 오히려 희소성이 높아져 집값은 더 오를 수 있다“고 말했다. 다만 후분양의 경우 2년여 뒤 분양시장을 예측하기 쉽지 않고, 일반 분양가를 높이면 재건축 초과이익 환수금 부담이 커져 부담금이 늘어나기 때문에 선택이 제한적일 것이라는 전망도 나온다. 건설업계의 한 관계자는 “2년 뒤 분양성이 보장되지 못한다면 후분양 쪽이 되레 리스크가 더 크고 조합의 추가부담금도 커질 수밖에 없다”며 “조합과 시공사, 시행사 등 분양사업 주체의 득실에 따라 후분양 여부가 결정되지 않겠느냐”고 말했다.
