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- 서울 아파트 전셋값 55주 연속 상승…상승폭 더 커졌다
- [이데일리 김미영 기자] 6·17, 7·10부동산대책의 여파로 서울 전세난이 심화되면서 이번주 전셋값 상승폭이 더 커졌다. 55주 연속 상승 기록을 세운 서울 전셋값은 정부여당이 추진 중인 이른바 임대차3법(전월세상한제·전월세신고제·계약갱신청구권) 여파로 연말까지 지속 상승할 것이란 전망이 많다. 서울 아파트 매매가격은 상승폭이 다소 줄었다.◇ 강남4구, 서울 평균보다 전셋값 오름폭 커…경기도 0.2%↑16일 한국감정원이 발표한 이달 둘째주 주간아파트가격동향을 보면 서울 아파트 전셋값은 이번주 0.13% 올라 전주(0.10%)보다 더 올랐다. 감정원 관계자는 “저금리 유동성과 2년 실거주(양도소득세) 비과세요건, 청약대기 수요 영향 등으로 매물 부족현상이 지속됐다”며 “신규 분양예정 지역이나 역세권 신축 위주로 상승세가 계속되는 중”이라고 분석했다.특히 강남4구의 오름세는 눈에 띄게 크다. 강동구(0.30%)는 신축수요가 꾸준한 고덕ㆍ강일동 위주로, 송파구(0.26%)는 잠실동 재건축과 문정ㆍ송파동 위주로 껑충 올랐다. 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 아파트(전용면적 84㎡) 5층은 지난 10일 11억5000만원에 전세 거래됐다. 6월29일 9억원보다 2억5000만원 높다. 강동구 고덕동 ‘고덕 아이파크’ 아파트(전용 114㎡)도 지난 7일 8억2000만원에 전세 거래됐다. 지난 5월 7억5000만원, 6월 8억원에 이어 달마다 오르는 분위기다. 강남구(0.24%)는 교육환경 양호한 대치ㆍ역삼동 위주로, 서초구(0.21%)는 정비사업(이주) 영향 있는 잠원동과 반포ㆍ서초동 위주로 상승세가 지속됐다. 경기권에선 하남시(0.93%)가 교산신도시 청약 대기수요와 5호선 개통 등 교통호재 등으로, 과천시(0.61%)는 신규 입주물량 해소되며 준신축 단지 위주로 올랐다. 수도권 비규제지역인 파주와 김포는 신규 입주물량 영향으로 각각 마이너스 0.10%, 마이너스 0.08%을 기록했다.◇“서울 아파트값도 또 상승…일부는 관망세로”아파트 매매가격의 경우 전국 변동률은 0.15%로 전주와 상승폭이 동일했다. 서울은 전주 0.11%에서 이번 0.09%로 상승폭이 소폭 줄었다. 감정원 관계자는 “서부ㆍ동북선 등 교통호재가 있는 지역이나 중저가 단지 위주로 상승했다”며 “잇단 안정화 정책에 따른 영향으로 일부는 관망세를 보이면서 상승폭이 축소됐다”고 설명했다.강남권에선 송파구(0.13%)가 신천ㆍ방이ㆍ문정동 위주로, 강남구(0.11%)는 개포ㆍ도곡ㆍ일원동 위주로 올라 평균치를 웃돌았다. 서초구(0.09%)는 반포동 신축과 잠원동 구축 위주로 상승했으나, 7·10 대책 발표와 급등피로감 등으로 일부 관망세 보이며 상승폭이 줄었단 게 감정원의 분석이다. 강동구(0.11%)는 고덕ㆍ둔촌ㆍ암사동 신축 또는 정비사업 기대감이 있는 지역 위주로 올랐다. 강북권에선 마포구(0.13%)가 공덕ㆍ현석동 신축 위주로 상승했고, 중저가 단지가 많은 도봉(0.12%)ㆍ노원(0.11%)ㆍ강북구(0.11%) 등도 올랐다. 수도권은 0.17%에서 0.16%로 상승폭이 다소 줄었지만 지방은 0.12%에서 0.13%로 반대 양상을 보였다.
- 그린벨트 해제…“획기적이다” vs “정비사업 먼저”
- [이데일리 김미영·하지나 기자] 당정이 15일 서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 검토를 공식화한 데는 그보다 ‘획기적인’ 주택공급 확대방안이 없다는 판단이 깔린 것으로 해석된다. 그동안 가로주택정비사업과 같은 소규모정비사업 활성화, 도심지 철도부지 같은 유휴지 활용 공급방안 등을 다각도로 벌여왔지만 수요를 따라가지 못하자 내놓은 고육지책이란 평가다. 서울 주택 공급 확대에 청신호가 켜지면서 시장 과열의 진정 효과가 날 것이란 긍정적 기대와 2, 3기 신도시에 악영향을 끼치는 등 부작용이 있을 수 있단 부정적 시각이 동시에 나오고 있다. [이데일리 김정훈 기자]◇ 2018년 박원순에 막혔던 그린벨트…“해제 시 확실한 공급 신호” 그린벨트 해제는 정부가 저울질 중인 공급확대 방안 5가지에 ‘플러스 알파’로 제시됐지만 시장의 관심이 가장 큰 부분이다. 정부가 본격 검토에 들어간 5가지 방안보다 알짜배기 서울 땅에 대단지 물량 공급이 가능해서다. 그린벨트 상당수는 수요가 많은 강남 4구에 몰려 있다. 정부가 현재 검토 중인 방안은 △도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시 주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발·재건축 방식으로 사업시행 시 도시규제를 완화해 청년·신혼부부용 공공임대 및 분양아파트 공급 △도심 내 공실 상가·오피스 등 활용이다. 주택업계 한 관계자는 “지금 논의 중인 방안들은 곳곳에 조각조각으로 주택을 공급하는 방식이라 상대적으로 체감도가 낮다”며 “그린벨트를 푼다는 건 하나의 신도시를 조성한다는 것과 다름 없어 주택공급이 쉽고 공급 확대 신호를 확실히 줄 수 있다”고 했다.지난 정부에서도 그린벨트를 풀어 아파트를 대량 공급한 전례는 있다. 노무현 정부는 지난 2003년에 은평구 일대 359만3000㎡ 그린벨트를 22년 만에 해제하고 은평뉴타운을 조성해 1만4000여 가구를 공급했다. 이명박 정부는 송파구 거여동과 장지동 일대 그린벨트를 풀어 총 4만6000여가구 규모로 위례신도시를 조성했고, 서초구 내곡동 그린벨트 일부(88㎢)도 해제해 주택을 지었다. 분양 당시에는 아파트가 시세보다 20~30% 싸게 공급되면서 집값을 떨어뜨렸다. 이번 정부 들어서도 3기 신도시 대상지 상당수가 그린벨트 해제지역이다. 환경운동연합본부에 따르면 고양 창릉은 97.7%, 부천 대장은 99.9%가 그린벨트 지역이다. 정부는 앞서 지난 2018년 ‘수도권 신규 공공택지 공급 계획’을 구상하면서 서울 내 그린벨트 해제도 저울질했다. 하지만 당시 박원순 서울시장의 강경한 반대에 부딪혀 실현되지 않았다. 이번엔 그린벨트 해제 불가 입장을 고수해왔던 박 시장이 숨진 지 엿새 만에 해제 논의가 본격화됐단 점에서 공교롭다. 서울시는 이날도 그린벨트 해제에 부정적인 입장을 거듭 내비쳤다.[이데일리 김정훈 기자]◇“2,3기 신도시는 타격…정비사업 규제 완화 먼저 해야”서울 그린벨트 해제를 통한 주택 공급엔 우려의 목소리도 벌써부터 나오고 있다. 먼저는 조성 중인 2, 3기 신도시 조성 효과를 반감시킬 수 있단 가능성이 제기된다. 정부는 특히 서울과 인접한 인천, 계양 부천, 대장 고양, 과천, 왕숙 하남 등지를 3기 신도시로 지정해 서울 수요를 분산하겠단 복안이었다. 상대적으로 서울에서 더 멀고 낙후된 1기 신도시 주민들의 거센 반발에도 밀어붙인 개발계획이다. 하지만 서울 도심에 대규모 주택 공급을 한다면 수도권 신도시 대기수요가 서울로 몰릴 수 있단 지적이다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “어디 그린벨트를 해제해 어떻게 공급하느냐에 따라 다르겠지만 아직 진행 중인 2기, 3기 신도시가 타격을 입을 가능성이 크다”며 “정부에서 저렴한 가격에 공급하겠다고 했으니 서울을 선호하는 실수요자들이 수도권 신도시로 빠지지 않고 기다릴 것”이라고 했다.충분한 주택 공급을 통한 시장 안정이란 정책 목표를 얼마나 달성할 수 있을지도 미지수다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “남은 그린벨트 면적이 그다지 크지 않아 물량 자체가 얼마나 나올지 의문”이라며 “해제 후 토지 보상, 공급까지는 시간이 오래 걸려 현 정부에선 공급까지 불가능할 것”이라고 했다. 그러면서 “과거에도 그린벨트에서 해제된 땅에 지은 아파트들이 단기적으로만 집값을 떨어뜨렸을 뿐 이후 시세를 따라갔다”며 “길게 보면 집값 안정이란 효과는 없다고 봐야 한다”고 말했다. 주택업계 다른 관계자는 “땅값이 비싼 동네인데 토지보상이 이뤄지면 이 돈이 다시 부동산으로 유입돼 시장 과열을 일으킬 수 있다”고 짚었다. 정부가 재건축재개발 정비사업 규제 완화 카드를 먼저 써야 한다는 제언도 나온다. 윤지해 수석연구원은 “정비사업 규제 완화 방안이 있는데 그린벨트를 먼저 푸는 게 맞나”라며 “정비사업을 통해 일부 이익을 환수하고 공급량을 늘리면 되는데 정부가 이를 배제하고 다른 길을 찾는 게 한계”라고 꼬집었다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 “미래세대를 위한 유보지 성격, 서울 등 수도권의 허파역할, 이미 많이 훼손된 3급지 그린벨트 등 그린벨트 개발방향과 관련한 다양한 장단점이 담론으로 논의된 후 합의를 거쳐 그린벨트 해제안이 나와야 할 필요는 있을 것”이라고 했다. 세곡동 일대 개발제한구역. 사진=정두리 기자
- 서울 청약 경쟁률 작년 상반기 대비 ‘4배 상승’…하반기는?
- [이데일리 정두리 기자] 서울 분양시장의 열기가 뜨겁다. 지난해 상반기 평균 16.84대 1을 기록하던 새 아파트 청약 경쟁률이 올해 4배 넘게 상승한 평균 74.61대 1을 기록했다.15일 리얼투데이가 한국감정원 자료를 바탕으로 지난해부터 올해 상반기까지 공급된 단지들의 1순위 청약경쟁률을 분석한 결과, 지난해 상반기에는 4881가구가 공급했고 8만2238명이 청약해 평균 16.84대 1을 기록했다. 반면 올해 상반기에는 2430가구 일반공급에 18만1294명이 청약해 평균 74.6대 1의 경쟁률을 기록한 것으로 나타났다. 이처럼 올해 서울 분양시장이 더욱 뜨거워진 이유는 지난해 상반기에 비해 분양 물량이 2배 가량 감소한데다, 분양가가 9억원 이하인 단지 위주 공급에 분양가 규제가 심화되면서 새 아파트 시세차익에 대한 기대감이 커졌기 때문으로 분석된다. 실제 올해 서울에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 강서구 ‘SH 마곡지구 9단지’는 전용 84㎡가 7억원을 넘지 않는 가격에 반값 로또로 불리며 수요자들의 관심을 끌었고, 1순위 청약에서 252가구 모집에 3만6999명이 청약해 평균 146.82대 1의 경쟁률을 기록했다. 뒤이은 양천구 ‘호반써밋 목동’은 5억원의 시세차익을 기대할 수 있는 단지로 부각되며 평균 128.05 대 1의 경쟁률을 기록했고, 3위를 기록한 서초구 ‘르엘 신반포’도 시세차익 10억원의 강남권 로또 청약단지로 주목 받으며 평균 124.75대 1로 1순위에서 전타입 마감했다. 로또 청약이 이어지면서 청약 커트라인도 점차 높아지는 추세다. 리얼투데이가 지난해부터 올해 상반기까지의 서울 해당지역의 평균 당첨가점을 계산해 본 결과, 지난해 서울시 해당지역 평균 당첨가점은 54점을 기록한데 이어 올해 상반기 평균 당첨가점은 58점으로 상승한 것으로 나타났다. 올 하반기에도 서울 분양시장의 열기가 뜨거울 전망이다. 합리적인 가격의 대형 건설사 단지들이 주요 지역에서 공급예정인데다, 6.17 부동산 대책으로 수도권 대부분의 지역이 조정대상지역으로 묶이면서, 똘똘한 한 채를 찾는 수요자들이 다시 서울로 집중될 것으로 예측되고 있어서다. 롯데캐슬 리버파크 시그니처 조감도. (사진=롯데건설)롯데건설은 7월 서울 광진구 자양동 일원에서 ‘롯데캐슬 리버파크 시그니처’를 분양할 예정이다. 롯데건설이 광진구에서 처음으로 선보이는 롯데캐슬 단지다. 자양1구역 재건축 사업을 통해 공급하는 이 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 6개 동, 전용면적 59~122㎡ 총 878가구로 조성된다. 이 중 전용면적 59~101㎡ 482가구를 일반에 분양한다. 롯데건설이 서울 노원구 상계동 일원에 짓는 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’는 오는 21일 1순위(해당) 청약 접수를 받는다. 상계6구역을 재개발하는 이 단지는 지하 3층~지상 29층, 10개 동, 전용면적 21~97㎡, 총 1163가구 규모로, 그 중 721가구가 일반에 분양한다. 현대건설과 HDC현대산업개발은 오는 21일 서울 강남구 개포동 일대에 짓는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 1순위(해당) 청약에 나선다. 개포주공1단지를 재건축하는 이 단지는 지하 4층~지상 35층, 74개 동, 전용면적 34~179㎡, 총 6702가구 규모로 조성되며, 이 중 전용면적 34~132㎡ 1235가구를 일반에 분양한다. 대우건설은 서울 강남구 대치동 구마을1지구를 재건축해 ‘대치 푸르지오 써밋’을 선보일 예정이다. 강남구 대치동 일대에 들어서는 단지는 지하 2층~지상 18층, 9개 동, 총 489가구 규모이며, 일반분양은 전용 51~117㎡ 106가구다.
- 파죽지세 전셋값…6·17대책 후, 속수무책으로 올랐다
- [이데일리 김미영 기자]서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84.43㎡, 13층)는 6·17대책 발표 직전인 지난달 15일 5억 1000만원에 전세계약이 이뤄졌지만 이달 2일엔 전세가가 6억 9000만원으로 올랐다. 송파구 잠실동 리센츠아파트(전용 84.99㎡, 5층)도 전세가가 5월 8억 3000만원에서 이달 11억 5000만원까지 뛰었다. 각각 35%, 38% 오른 셈이다. [이데일리 이미나 기자]아파트 전셋값 오름세가 거침없다. 잇따른 주택 매수 억제 대책으로 전세시장 불안이 심화하면서 오름세가 계속될 것이란 전망이 높아 전세살이 서민들의 시름이 깊어지고 있다.14일 한국감정원에 따르면 아파트 전셋값 상승은 전국적인 현상이다. 전국 평균 전셋값은 지난해 9월부터 꾸준한 오름세를 보이면서 3.2%가 올랐다. 서울은 이보다 빠른 지난해 7월 초부터 오름세가 이어지면서 1년 사이 3.4% 뛰었다. 오는 16일 발표될 이달 둘째주 아파트가격 동향조사 결과에선 ‘55주 연속 상승’ 기록을 세울 가능성이 높다는 게 감정원의 전언이다. 우려를 낳는 건 6·17대책 이후 상승폭이 커졌다는 점이다. 6월 들어 셋째주까지 평균 0.06%씩 오르던 전셋값이 대책 발표 후엔 한 주 사이 0.10%씩 올랐다. 재건축 추진 아파트, 신규 입주 아파트가 많은 강동구도 6·17 대책 발표 후 0.13%, 0.17%, 0.22%로 상승폭이 가파르다. 재건축 단지 분양권을 받기 위해선 2년 실거주해야 하고, 전세자금대출 규제를 강화해 갭투자를 차단하는 등 6·17대책의 여파다.강남권만이 아니다. 강북권 아파트도 4월 말, 5월 초 보합세를 유지하다 6·17 대책 후 한 주에 0.09%씩 올랐고 마포구, 서대문구가 속한 서북권은 0.12% 뛰는 등 서울 전역에서 일제히 전셋값이 오르고 있다.경기도 역시 마찬가지다. 경기 하남 0.93%, 용인 기흥 0.76%, 성남 수정 0.71%, 과천 0.61%, 수원 권선 0.51% 등지의 오름세가 눈에 띈다. 전셋값 상승은 지방으로도 번져, 전국 17개 광역시도 가운데 제주도를 제외한 모든 곳에서 아파트 전셋값이 올랐다. 특히 서울처럼 투기과열지구이자 투기지역인 세종은 전국에서 가장 전셋값 상승폭이 큰 지역이다. 지난해 봄·여름만 해도 다른 지역과 마찬가지로 뚝뚝 떨어지던 전셋값이 10월 상승 전환한 뒤 38주 연속 파죽지세다. 6월 첫째주 상승률은 0.02%였으나 이달 첫째주엔 1.31% 폭등했다.윤지해 부동산114 수석연구원은 “전셋값은 매맷값을 따라가는 경향이 있어 최근 집값이 급등한 지역들은 전셋값도 크게 올랐다”며 “6·17 대책 발표 후 상승폭이 더 커지는 흐름”이라고 말했다. 윤 수석연구원은 “하남과 과천의 경우 3기 신도시 이슈가 있어 2년 실거주해야 하는 청약 요건을 채우기 위해 전략적으로 미리 전세로 들어가는 수요가 많다”며 “압축 성장한 신도시인 세종시의 경우 주택 수 대비 인구 유입 속도가 상당히 빨라 전셋값이 급등하고 있다”고 분석했다.전셋값 상승 국면은 올 하반기까지 지속되리란 전망이 우세하다. 윤 수석연구원은 “임대차 3법, 3기 신도시 사전청약과 공급량 감소 등이 전셋값 상승을 부추길 불안요인”이라며 “월세로 전환하는 물량들도 늘고 있어 전세 매물은 더 귀해질 것으로 보인다”고 덧붙였다.
- [오락가락 후분양]“늦더라도 ‘제값’ 받아야”…'강남캐슬' 부추긴 규제
- [이데일리 강신우 기자] “지금 분양하면 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 받아야 하니 평당(3.3㎡) 4000만원을 넘기 어렵겠지만 3년 뒤 후분양땐 7000만원까지 예상한다.”(삼성물산 관계자)삼성물산이 반포3주구 아파트 시공사 선정을 자축하고 있다.(사진=황현규 기자)주택도시보증공사(HUG)의 ‘깜깜이식’ 분양가 누르기와 분양가상한제 등 온갖 규제에 조합과 건설사 등 정비업계가 후분양으로 눈을 돌리고 있다. 당장 시세 대비 반값에 분양하는 것보다 후분양을 통해 제 가치를 찾자는 움직임이 강남권을 중심으로 일고 있다. 정부가 지난 2018년부터 후분양을 장려하고 나섰지만 2년이 지난 지금, 정부는 ‘사전청약’으로 방향을 돌렸고, 반대로 민간은 규제를 피하기 위해 고분양가 우려가 큰 ‘후분양’으로 우회하고 있다. 아파트 후분양이 주택소비자 보호라는 취지에서 변질되는 모습이다. ◇HUG 피해 후분양하는 ‘알짜단지’13일 정비업계에 따르면 지난 5월 삼성물산은 대우건설을 제치고 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 시공권을 따냈다. 삼성물산의 ‘100% 준공 후 분양’이라는 제안을 조합이 선택하면서다. 같은 달 포스코건설도 ‘금융비용 부담 없는 후분양’ 조건을 내걸어 GS건설을 누르고 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주에 성공했다. 후분양은 통상 주택공급에 관한 규칙 제15조에 따라 분양단지 전체 동의 골조공사가 완료된 때(약 전체공정의 60~70% 완료) HUG의 분양보증을 받지 않고 사업자 2곳 이상의 연대보증만 받아도 입주자를 모집할 수 있다. 다만 100% 준공 후 분양은 연대보증도 필요 없다.조합 입장에서 시간은 좀 더 걸리더라도 ‘제값’은 받아야겠다는 니즈와 재정비사업 공급부족으로 허덕인 건설사가 머리를 맞대 내놓은 고육책인 셈이다.앞서 대우건설은 지난 2017년 경기도 과천시 주공1단지(과천푸르지오써밋) 재건축 수주 당시 3.3㎡당 분양가 3313만원을 제시했지만 HUG의 분양가 규제가 심해 조합과의 약속을 지킬 수 없게 되자 후분양을 전격 결정했다. 결과는 좋았다. 3.3㎡당 분양가 4000만원에 분양, HUG가 제시했던 분양가 대비 1000만원 높은 금액으로 분양에 성공했다. 이뿐만 아니다. 일명 ‘지드래곤 펜트하우스’로 화제가 된 나인원 한남(민간임대)은 2017년 3.3㎡당 6360만원에 HUG의 분양보증을 신청했지만 HUG가 분양가 상한선을 4750만원으로 통보, 후분양으로 돌아섰고 결국 3.3㎡당 분양가를 6100만원으로 책정해 애초 HUG가 선분양 조건으로 제시한 분양가보다 30% 이상 비싼 가격에 분양 전환(2023년11월)할 예정이다.대형건설사 관계자는 “건설사의 높은 신용도를 활용해 1금융권 신용보증을 초저리에 받거나 건설사 자체 보유자금을 활용하면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 등을 받고 자금을 조달하지 않고도 공사비를 충당할 수 있다”며 “조합은 만족할 만한 분양가를 얻을 수 있고 건설사는 알짜 사업장을 따낼 수 있어 서로 ‘윈윈’효과가 있다”고 했다. 다만 오는 29일부터 분양가상한제가 전면 시행되면 후분양을 하더라도 HUG의 분양보증은 피할 수 있지만 분양가상한제는 적용된다. 작년 10월 분상제 시행 발표 이전 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 28일까지 분양가상한제를 적용받지 않는 ‘유예기간’이 종료되기 때문이다. ◇공시지가 상승분 분양가에 반영되나분양가상한제가 시행되도 민간에선 후분양 카드가 ‘유효’하다는 입장이다. 특히 강남권은 다른 지역에 비해 표준지공시지가 오름 폭(현실화율)이 커서 분양가상한제 산정시 포함되는 토지비 부문이 상승, 높은 분양가를 받아낼 수 있다는 판단에서다.삼성물산 관계자는 “분양가상한제에 가장 큰 영향을 주는 것이 토지비인데 토지비는 표준지공시지가를 적용받고 정부는 강남 등 상급지 중심으로 현실화율을 높이고 있어 보수적으로 매년 평균 8%씩 오른다고 했을 때 3년 뒤 분양가는 3.3㎡당 7000만원 초중반대까지 갈 것”이라고 했다 그는 이어 “후분양했을 때 자금 조달에 따른 금융비용 대비 분양가 상승분이 더 크다면 후분양을 안 할 이유는 없는 것”이라고 했다. 결국 공시지가 현실화율에 따른 땅값 상승분이 분양가상한 산정시 그대로 반영돼 분양가를 띄울 수 있다는 게 정비업계의 주장이다. 국토교통부는 작년 말 부동산 공시가격 현실화율 제고 방안을 발표하면서 토지 공시지가 현실화율을 작년 64.8%에서 7년 내 70%까지 올릴 방침이라고 박혔다. 올해 공시지가 상승률을 보면 서울 25개구 중 성동구(11.6%)가 가장 많이 올랐고 이어 강남구(10.54%), 동작구(9.22%), (송파구8.87%), 서초구(8.73%) 순으로 상승했다. 국토부 관계자는 그러나 “공시지가가 두 배로 오른다고 해도 분양가상한제에 따른 감정평가시 감정평가액 역시 2배로 뛰는 것은 아니기 때문에 후분양을 하는 조합이 원하는 만큼의 분양가는 기대하기 어려울 것”이라며 “또한 작년 10월 분양가상한제를 민간택지까지 확대하면서 감정평가시 합리성 검토까지 하도록 해 조합이 감정평가사를 의뢰, 의도한 대로 값이 나오지는 않을 것”이라고 했다. ◇후분양, 강남 진입장벽 더 높아질 것후분양제는 선분양으로 주택을 분양받을 경우 입주 시 하자를 수리받기 어려운 상황을 개선하기 위해 추진됐다. 그러나 특정 지역 집값만 들어 올리는 ‘역효과’가 발생할 것이라는 우려가 나온다. 사실상 규제에 떼밀린 후분양은 강남권 등 땅값이 비싼 일부 재건축 사업장 위주로 제한되고 건설사도 자금력이나 신용도가 높은 대형건설사만 수주에 참여할 수 있기 때문에 ‘강남’의 진입장벽만 더 높아질 것이라는 분석이 나온다. 현재 강동구 둔촌주공(지상 최고 35층 85개 동 1만2032가구)도 HUG가 3.3㎡당 분양가 2970만원이라는 주변 시세대비 ‘반값 로또분양가’를 제시하자 후분양을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 조합 측은 3.3㎡당 3550만원의 분양가가 적정하다는 입장을 밝힌 상태에서 지난 9일 임시총회마저 무산, 일반분양은 기약없이 미뤄졌다. 이로써 후분양으로 돌아선 것 아니냐는 관측이 나온다. 정비업계 관계자는 “HUG의 독점적 분양보증과 분양가상한제 등으로 정부가 분양가를 억누르면서 땅값이 비싸 사업성이 좋고 공시지가가 가파르게 오르는 지역 위주로 후분양 바람이 거세질 것”이라며 “실거주 서민들이 강남권 등 상급지로의 이동은 더욱 어려울 전망”이라고 했다.
- [7·10대책]김현미 대신 '공급 칼자루' 쥔 홍남기
- [이데일리 김용운 기자] “국토부 혼자서 할 수 있는 작업이 아니기에 기재부 등 여러 부처와 TF를 구성해 협업 하기로 했다.”서울과 수도권의 집값을 잡기 위해 국토교통부 대신 기획재정부가 직접 나선다. 기획재정부가 주택공급의 기반인 택지조성의 키를 잡으면서 중앙부처 차원의 공급대책이 빠르게 마련될 전망이다. 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 7·10 대책을 발표하고 있다(사진=노진환 기자)홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 10일 정부서울청사 본관에서 열린 ‘주택시장 안정 보완대책’ 브리핑에 참석해 “주택공급 대책과 관련해 부지에 주택만 건설하는 문제가 아닌 여러 가지 부지를 개발하고 찾는 작업도 있다”며 “국토부 혼자 할수 있는 작업이 아니기에 여러 부처 장관과 같이 TF를 구성해 협업하기로 했다”고 밝혔다. 이에 따라 국토부 1차관이 중심이 되는 실무지원단을 구성하고 홍 부총리가 직접 주택공급확대 TF팀장을 맡아 부처 간 업무를 조율해 택지조성 등의 작업에 나서기로 했다. ◇홍남기 경제부총리 주택공급확대TF팀장 맡아…택지공급 등 직접 챙겨이날 주택시장 안정 보완대책에서 나온 공급대책은 △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발, 재건축 방식 사업시 도시규제 완화 통해 청년 및 신혼부부용 공공임대, 분양아파트 공급 △도심내 공실 상가 및 오피스 등 활용 등 크게 다섯 가지다. 문재인 대통령이 지난 2일 발굴해서라도 주택공급을 늘리라는 지시 이후 서울과 수도권 내 그린벨트 해제, 3기 신도시 내 추가 가구 증대, 서울시내 유휴부지 등의 공급과 영구임대재개발 등이 거론되었다. 이 외에 공공재개발과 재건축 방식 사업 시 규제 완화 통한 공급 확대와 도심 내 공실 상가 및 오피스를 주거용으로 전환해 서울 도심 내 1~2가구를 위한 공급을 비롯해 3기 신도시 내 사전청약 확대는 지난 5·6 대책 당시 나왔던 공급 방안이었다.따라서 이날 나온 ‘공급 방안’에서 서울 강남권 재건축 아파트 용적률 상향 등 시장에서 요구하는 공급안이 나오지는 않았다. 김현미 국토부 장관도 “5가지 대안 속에서 구체적인 대안 작업을 해나갈 것”이라며 “공급대책은 중앙부처 혼자만 할 수 있는 게 아니라 지방자치단체와의 협의를 통해 해야한다”며 추가 대책을 시사했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 국토교통부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 7·10 부동산 대책을 발표하고 있다(사진=노진환 기자)부동산 및 도시계획 전문가들은 이날 7 ·10 대책에서 홍 부총리가 주택공급확대FT팀장을 맡아 택지조성 등을 직접 조율하겠다는 것에 주목하고 있다. 사실상 서울 내 택지로 공급할 땅이 없고 훼손된 그린벨트를 풀어 주택을 공급하라는 여론이 우세한 상황에서 서울시와 수도권 등 전국의 국공유지를 총괄적으로 관할하는 기재부가 전면에 나섰기 때문이다. ◇국공유지·그린벨트 등 신규 택지조성 등에 힘 실을 듯김현수 단국대학교 도시계획부동산학부 교수는 “공공기관의 이전적지, 철도부지, 도시계획시설부지 등을 활용해 서울 도심 내 주택을 추가로 공급할 수 있다”며 “그러나 한국철도와 한국철도시설공단 및 국유재산을 담당하는 기재부와 협의가 어려워 개발이 지지부진했던 상황에서 홍 부총리가 주택공급확대TF팀장을 맡았다는 것은 정부가 이들 부지를 활용한 주택공급에 속도를 내겠다는 의지로 보인다”고 말했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 “이번 대책에서 공급 관련 대안으로 나온 내용은 지금까지 나왔던 대책들을 기반으로 하고 있다”며 “이번에야말로 여러 분야 전문가와 협동해 구체적인 공급대책을 내야 하는 상황에서 홍 부총리가 직접 주택공급확대FT팀장으로 등장한 것은 눈여겨 볼만한 지점이다”고 말했다.다만 기재부가 나선다고 해도 ‘4기 신도시’ 같은 서울 인근 대규모 신도시를 공급하기는 사실상 어려운 상황이다. 양주 회천, 파주 운정, 인천 검단 등 2기 신도시 중 아직 택지조성이 끝나지 않은 곳도 있는데다가 3기 신도시는 아직 택지조성 삽도 뜨지 못했다. 국토부 내부에서도 대규모 택지조성에 따른 신도시 공급은 현재 고려하지 않고 있다. 따라서 현재는 서울 인구 500만 시절이었을 때 만든 개발제한구역(GB)의 훼손된 3등급 지역들을 풀어 저밀도 개발로 주택을 공급하는 방안이 도시계획학계에서는 힘을 얻고 있다. 국토부 관계자는 “나온 방안을 바탕으로 앞으로 몇만 가구를 신규로 공급하겠다는 목표치는 세우는 단계다”며 “현재 상황에서 3기 신도시의 쾌적성과 친환경 등을 고려해 용적률을 조정, 공급 물량을 확대하는 것을 고려하고 있고 구체적인 목표치들은 다시 국토부에서 마련할 예정이다”고 말했다.
- 文통 '추가공급 발굴' 지시 일주일…집값, 전국이 올랐다
- [이데일리 김미영 기자] 정부의 6·17부동산대책 발표 후 전국적인 아파트 상승세가 지속되고 있다. 특히 6·17대책에서 정조준했던 경기·인천 아파트값이 요지부동인 가운데 이른바 ‘빨대효과’가 나타난 서울은 상승폭이 확대된 것으로 나타났다.한국감정원이 9일 발표한 주간 아파트 가격동향(6일 기준)을 보면 이번주 전국 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 서울은 0.06%에서 0.11%로, 서울과 인천경기를 더한 수도권은 0.16%에서 0.17%로 상승폭이 커졌다. 지방은 0.10%에서 0.12%로 상승폭이 커진 가운데 세종시는 1.48%에서 2.06%로 상승폭이 눈에 띄게 컸다.먼저 서울은 6·17대책의 담보대출 후속조치 시행 등 시장안정화 정책에도 저금리·대체투자처 부재 등에 따른 유동성 유입확대로 아파트값이 올랐다고 감정원은 분석했다. 강남권에선 송파구(0.18%)가 신천ㆍ문정ㆍ방이동 위주로, 강남구(0.12%)는 역삼ㆍ도곡ㆍ개포동 등 위주로 매물이 감소하면서 매수세가 늘었다. 서초구(0.10%)는 반포동 신축 위주로 상승폭이 커졌다. 강북권에선 중저가단지가 많은 도봉(0.14%)ㆍ강북(0.13%)ㆍ노원구(0.13%) 등의 오름세가 확대됐다. 마포구(0.14%)는 아현동 및 성산동(재건축) 위주로, 용산구(0.10%)는 이촌동 위주로, 성북구(0.10%)는 길음ㆍ돈암동 위주로 올랐다.경기는 전주에 이어 이번주에도 0.24% 올랐다. 6·17대책 후 광주(0.36%)ㆍ평택(0.24%)ㆍ화성(0.23%)ㆍ오산시(0.22%) 등에서 상승세 축소된 데 비해 하남시(0.65%)는 다음달 5호선 개통 및 신도시 교통대책에 따른 기대감으로, 김포시(0.58%)는 한강신도시와 김포골드라인 인근 단지 위주로 큰 폭 상승했다. 광명시(0.36%)는 뉴타운 진척호조에 따른 기대감 및 하안동 저가단지 위주로, 구리시(0.33%)는 별내선 등 교통개선 및 정비사업 기대감 등으로 올랐다. 투기과열지구로 직행한 인천의 경우 6·17대책 발표 직후 아파트 변동률이 0.34%에서 0.07%, 이번주 0.05%로 조금씩 줄어드는 분위기다.지방에선 단연 세종(2.06%)의 상승세가 독보적이다. 행복도시 외곽 조치원읍을 위주로 매수세 유입되면서 상승폭이 확대됐다. 고운ㆍ아름ㆍ종촌동 등은 교통여건 개선으로, 도담동은 이달 충남대병원 개원 기대감 등으로 올랐다. 광역시 가운데선 울산(0.14%)과 부산(0.11%) 상승폭이 컸다. 부산은 부산진(0.25%)ㆍ해운대구(0.23%)가 정비사업 진척 기대감으로, 남구(0.18%)는 대연ㆍ용호동 대단지 위주로 올랐다. 울산의 경우 남구(0.27%)는 주거 및 교육환경 우수한 옥ㆍ신정동 위주로, 중구(0.15%)는 재개발사업 이주 수요로 상승했다. 한편 방사광가속기 유치 후 집값이 가파르게 올랐던 청주는 이번주 0.07% 올라, 6·17대책 이후 상승폭이 줄어드는 추세다.전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다.서울은 0.10%로 동일했지만 수도권은 0.15%에서 0.17%로 상승폭이 커졌다. 지방도 0.10%를 유지한 가운데 세종의 경우 0.81%에서 1.31%로 상승폭을 키웠다. 이외 울산(0.27%), 경기(0.24%), 대전(0.19%), 충남(0.12%), 서울(0.10%), 충북(0.10%), 경남(0.09%), 강원(0.08%) 등은 상승했고 제주(-0.07%)는 하락했다.
- 매매 누르니 튀어오른 전셋값…“집없는 서민은 운다”
- 서울 아파트 전셋값이 53주(지난달 29일 기준) 연속 상승한 것으로 나타났다. 사진은 추천매물을 소개하는 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 모습(사진=연합뉴스)[이데일리 정두리, 하지나 기자] “가을되면 전셋값 100% 더 오릅니다. 다른 분은 평면도만 보고 계약하고 가셨어요. 잘 생각하세요.”정부가 집값을 안정시키겠다며 내놓은 6·17 부동산 대책 이후에 서울 아파트 전셋값이 치솟고 있다. 부동산 규제가 이어지며 심화한 매물 잠김에 전세시장으로 수요가 몰리면서 전셋값이 급등한 것이다. 게다가 올 하반기 신규 공급 물량은 더욱 줄어들 전망이다. 전문가들은 이러한 추세라면 가을 이사철과 맞물려 전세시장 불안정이 극으로 치달을 수 있다고 우려한다.◇무서운 전셋값 상승세…“입주물량 들어가기도 힘들어”7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 59㎡ 전세 실거래가는 지난 4월 14일 6억760만원(15층)에 거래됐으나 6·17 대책 이후인 지난달 25일 10억5000만원(12층)에 팔렸다. 두 달 새 4억원이 넘게 치솟은 것이다. 이 면적형의 호가는 현재 12억원까지 올랐다.신축 아파트 입주 물량이 몰린 서울 강동구 고덕지구 아파트 전셋값도 강세다. 부동산 중개업소에 따르면 오는 8월 입주를 앞둔 고덕강일 4단지의 전용 84㎡ 전셋값은 4억8000만원까지 올랐다. 이 면적형은 지난 4월에만 하더라도 4억원 미만에 거래가 이뤄졌다. 강일동 A중개업소 대표는 “6·17 대책 이후 양도세 비과세를 받으려는 집주인들이 거주를 하는 경우가 늘어나는 등 전세물량이 거진 사라졌다”면서 “예년과는 상황이 달라져 인근 시세보다 가격이 2000~3000만원 높기도 하다”고 전했다.한국감정원에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트 전세는 53주 연속 상승 기록을 쓰며 지난주 0.08%에서 0.10%로 상승폭이 커졌다. 서초구(0.20%), 송파구(0.16%), 강남구(0.14%), 강동구(0.17%) 등 강남4구 위주로 상승폭이 확대됐다. 마포구(0.17%), 강북구(0.14%), 용산구(0.11%), 도봉구(0.09%) 등도 오름폭이 상대적으로 컸다. 김진광 감정원 주택통계부 과장은 “잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)는 토지거래제 영향으로 매물을 아예 찾을 수 없는 상황”이라면서 “서울 외곽은 물론 경기 하남 지역까지 전셋값 상승이 들불처럼 번지고 있다”고 했다. 하남은 지난주 전세가 상승률이 0.90%를 기록, 전국에서 전셋값 상승세가 가장 두드러졌다. 이미 하남시 미사강변도시 일대는 전용면적 84㎡ 아파트 매매가가 10억원을 돌파하는 등 매매·전세 가리지 않고 집값이 요동치고 있다.◇“임대주택 비율 확대 등 공급 늘려야”전문가들은 전셋값 상승의 주요 요인으로 △임대차 3법 개정안 △2년 실거주 의무 등 재건축 규제 강화 △세금 및 대출규제 등 정부의 지속적인 부동산 대책 여파가 복합적으로 작용하고 있다고 입을 모은다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지금의 전세 급등세는 저금리 기조에 따라 월세로 전환하다 보니 총량이 줄어드는 문제와 함께 전·월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권으로 구성된 임대차3법의 단기적 가격 상승요인이 작용했다”면서 “청약시장 및 재건축과 관련해 거주의무기간이 늘면서 도심 내 거주하려는 수요가 늘어난 요인, 여기에 세금과 관련된 이슈 등 일일이 열거하기 힘든 수준”이라고 말했다. 그러면서 그는 “정부나 서울시 차원에서 임대주택 비율을 대폭 늘려야 할 시기”라고 했다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전셋값 상승전망은 앞으로도 뚜렷해 가을 성수기가 이사철이면 전세 호가가 넘쳐날 것”이라고 예상했다. 그러면서 “임대사업자 등록을 하고 난 이후에 매물 부족현상이 계속되고 있는 것이 가장 큰 요인이다. 무주택자에게는 매매가 가능하게 예외조항을 만들 필요가 했다”고 제언했다.아파트 공급 자체도 부족하다. 서울시의 ‘주택 수급 등 주요 현안사항’에 따르면 2020년 아파트 준공 물량은 4만1000가구로, 2019년 4만5000가구 대비 4000가구가 감소한 수치다. 공급 물량을 강남4구로 좁혀 살펴보면 올해 7월 입주물량은 50가구도 되지 않는다. 부동산114가 조사한 강남4구 입주물량 월간 추이에 따르면 이달 입주물량은 서초구에 공급되는 42가구 뿐이다. 8월 공급은 강남4구 모두 합쳐 1000가구에 그친다. 감정원 측은 “7~12월만 따지면 전년 대비 1만 가구 정도 공급이 부족할 것으로 조사됐다”고 했다.
