뉴스 검색결과 7,467건
- [오은석의 부동산 재테크]전세 구할 때 알아두면 유용한 4가지 팁
- [오은석 북극성 대표]하반기에도 수도권은 전세물량 부족으로 전세가격이 점진적으로 상승할 것으로 보인다. 특히 서울지역은 공급물량보다 강남 재건축 이주 수요가 더 많아 단순한 상승세를 넘어 전세대란이 재연될 가능성도 배제할 수 없다. 이러한 과열된 분위기 속에서 초조한 마음으로 자세히 알아보지도 않고 전세계약을 맺으면 잘못하다가 크게 낭패를 볼 수도 있다.소중한 나의 자산을 지키기 위해서는 많이 알아보고 주의를 기울여야한다. 전세계약을 할 때 알아두면 유용한 정보에 대해 알아보도록 하자첫째, 전세도 매매와 마찬가지로 급매가 있다.전세도 매매처럼 동/향/층/인테리어 등에 따라 선호도가 다르다. 동일한 평형이라도 ‘동향’과 ‘남향’의 전세가격은 차이가 난다. 그런데 실제 부동산을 돌아다녀 보면 ‘남향’은 인테리어가 되어 있고 ‘동향’은 기본형인데도 불구하고 전세가격이 동일하거나 오히려 남향이 저렴한 경우도 있다. 그 이유는 무엇일까?남향과 같이 좋은 조건의 집이 생각보다 저렴하게 전세매물로 나오는 경우는 대게 기존에 전세로 거주하는 사람이 집주인과 미리 협의를 하고 이사 나갈 날짜를 정해놓은 상태에서 신규로 들어올 전세계약이 되지 않아 집주인이 시간적으로 압박을 받아 할 수 없이 전세가격을 낮춰 급매로 내놓기 때문에 발생한다. 이런 전세물건의 경우 전세가격이 일반적인 전세가 수준보다는 저렴하다는 장점이 있지만 입주까지 기간이 짧다는 단점이 있기 때문에 본인의 자금 상황과 이사 시기 등을 충분히 고려해 전세계약을 하는 것이 바람직하다. 전세물건도 급매가 있으므로 발품을 많이 판다면 더 좋은 집을 얻을 수 있다. 둘째, 이사 시기를 고르는데도 요령이 있다.일반적으로 세입자들은 전세기간 만료 후에 다른곳으로 이사를 갈 경우 전세계약 만료 두세달전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않고 이사를 가겠다는 의사표시를 한다. 하지만 지금처럼 전세물량이 부족하고 전세가격이 높은 시기에 내가 원하는 지역에 내가 감당할 수 있는 전세자금으로 들어가기 위해서는 두세달 보다 충분히 많은 시간이 필요하다. 즉 두세달 전이 아닌 6개월에서 늦어도 4개월 전에 집주인에게 말하고 그 때부터 부지런히 발품을 파는 것이 좋다. 그리고, 성수기가 아닌 비수기에 계약을 하는 것이 조금이라도 가격을 낮출 수 있는 여지가 있다.예를들어, 2년전 11월 초에 전세계약을 맺고 올해 11월 초 전세계약 만료되어 다른 곳으로 이사를 갈 예정이라고 한다면 집주인에게는 늦어도 7월에는 계약 만료 후 이사 갈 예정이라는 사실을 고지하고 그 전에 전세계약이 되면 이사를 나가겠다고 의사를 표시하는게 좋다. 2년 전에 비해 전세가격이 많이 상승했기 때문에 집주인의 입장에서도 계약 만료 전에 내보내고 새로운 세입자와 높은 전세금을 받고 전세계약을 하는 것이 유리하기 때문에 긍정적인 답변을 들을 수 있을 것이다. 우리는 부지런히 발품을 팔아 7월과 8월 비수기때 전세계약을 하고 이사를 하는 것이 좋다. 가을 이사철에는 전세수요의 증가로 전세가격이 급격하게 상승할 가능성이 있고 전세물량도 적어 내가 원하는 것을 선택할 수 있는 폭이 적기 때문이다. 부동산을 팔때는 이사철에 하는 것이 수요가 많아 상대적으로 높은 가격에 팔 수 있지만, 전세로 들어갈때는 비수기때 해야 상대적으로 낮은 가격에 전세 물건을 고를 수 있다는 점을 명심하기 바란다.셋째, 근저당등기가 있는 경우 말소등기 또는 감액등기를 하는 것이 안전하다.일반적으로 주택에 선순위 대출금액과 전세금을 합한 금액이 주택 매매가격의 70%를 넘지 않아야 전세금이 안전하게 보호될 가능성이 높다. 이는 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 감정가의 70% 이상 낙찰될 것을 감안해 둔 기준일 뿐 절대적이지는 않다. 현재 경매시장의 낙찰가율을 감안한다면 지역에 따라 80%선 까지도 괜찮아 보이지만, 주택이 경매로 넘어가는 시점이 현재와 다른 분위기라면 상황은 달라지기 때문에 70%선을 기본으로 생각하는 것이 안전하다.선순위 대출이 있을 경우 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%가 넘는다면 선순위대출을 갚아 근저당등기를 말소하거나 70% 이내로 맞춰 선순위 대출의 일부를 변제하고 감액등기를 하는 것이 안전하다. 간혹 전세물량이 귀하다는 이유로 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 수준으로 계약을 하는 경우가 있는데 이는 전세세입자가 그 만큼 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 주의를 요한다. 이러한 주택은 깡통전세가 될 가능성이 높으니 가급적 피하는게 좋다.넷째, 전세금이 월세 보증금과 같거나 비슷하다면 피하는 것이 좋다.근저당이나 가압류와 같은 채권금액이 많아 임대를 놓지 못하는 집주인이 주택임대차보호법의 최우선변제권을 악용해 월세 보증금정도의 금액으로 전세를 놓는 경우가 있다. 전세금에 부담이 없다는 이유로 많은 서민들이 전세계약을 하고 있는데 최근 판결들을 보면 임차인이 전세금반환청구소송에서 패소하는 사례가 잇따르고 있다. 주택임대차보호법이 서민의 주거생활 안정을 위해 서민을 두텁게 보호하자는 취지이지 이를 악용하는 임차인까지 폭 넓게 법이 포용하는 것은 아니라는 취지로 해석된다. 이와 관련된 소송이 증가하고 있고 경우에 따라서는 임차인이 자신의 전 재산과도 같은 목돈을 허무하게 잃을 수도 있으니 주의해야 한다. 저금리로 인해 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 속도가 가속화 되고 있고, 서울 재건축 이주 수요로 인해 수도권 전세가는 올 하반기에도 지속적으로 상승할 것으로 보인다. 우리는 갖고 싶은 물건에 대해서는 인터넷으로 여러번 가격비교도 해보고 후기도 찾아보고 심지어 매장에 가서 눈으로 직접보고와서 신중히 고민을 거듭하고 구매한다. 반면 작게는 수천만원에서 많게는 수억원이 드는 부동산 계약과 관련해서는 한두사람의 부동산 중개인 말만 듣거나, 충분히 신중하게 알아보지 않고 계약을 하는 경우가 다반사다.자신의 재산 중 큰 비중이 들어가는 부동산 계약이니 만큼 사전에 충분한 시간을 준비하고 알아보는 습관을 갖는 것이 본인의 소중한 자산을 지키는 것은 물론 재테크의 첫걸음이라 생각한다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [부동산캘린더]여름 비수기 무색..전국 1만 2000가구 분양
- △동문건설은 경기도 평택시에 ‘평택 지제역 동문 굿모닝힐 맘시티’ 아파트(2803가구)를 분양한다. 15일 문을 연 이 단지 모델하우스에는 평일임에도 구름 인파가 몰려 분양열기를 더했다.[사진=동문건설][이데일리 박태진 기자] 9억원 초과의 고분양가 아파트의 중도금 대출보증 규제가 시행된 지 보름이 지났지만 아직 분양시장은 크게 위축되지 않은 모습이다. 서울 강남권 재건축 단지를 겨냥한 정책이다 보니 이곳을 제외한 곳에서 분양하는 아파트는 정부의 규제도 덜할 것이라는 게 업계 분석이다. 다음주에는 전국에 1만여 이상 가구가 쏟아져 한 여름 비수기에도 분양시장 열기는 꾸준할 것으로 예상된다. 또 전국 아파트 매매가격과 전세가격도 지난주와 변동이 없었으며 서울을 중심으로 가격 상승세가 나타나기도 했다.한국감정원에 따르면 이번 주(11~15일) 서울 아파트값은 0.08% 오르며 전주(0.07%)보다 상승폭이 증가했다. 특히 강남구는 압구정 재건축정비계획안 주민공람 예정(8~9월)에 따른 기대감으로 재건축단지를 중심으로 상승폭이 지난주 0.08%에서 이번 주 0.13%로 확대됐다. 전국 주택시장 기준으로는 매매가격과 전세가격 모두 지난주와 같은 상승폭을 유지했다. 한국감정원이 11일 기준 전국 주간 아파트 가격동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.01%, 전세가격은 0.04% 상승했다. 매매가는 서울 뉴타운과 하남미사지구 등 서울·수도권 신규 분양시장에 높은 관심이 이어져 접근성이 양호하거나 개발호재가 있는 지역은 상승한 반면 신규 공급이 많거나 경기가 침체된 지역은 하락했다. 전세가격은 새 입주아파트의 전세공급이 누적되는 지역의 경우 하락세가 이어지고 있으나 저금리에 따른 집주인의 월세전환으로 수급불균형이 이어졌다. 이달 셋째 주(18~22일)에는 서울 외 수도권과 지방에서 새 아파트가 분양된다. 부동산114에 따르면 7월 셋째 주에는 전국 15개 사업장에서 1만 2030가구를 공급한다. 한 주 전(1만 3450가구)와 비교하면 다소 감소한 수치다. 지역별로는 서울·수도권에서 1만 443가구, 지방은 1587가구를 분양한다.금강주택은 경기 군포 송정지구 B-2블록에 ‘군포송정 금강펜테리움 센트럴파크2차’ 아파트를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 25층, 5개동, 전용면적 76~84㎡, 총 447가구로 공급된다. 전용면적별로는 △76㎡ 221가구 △84㎡ 226가구로 구성됐다. 지하철 4호선 반월역을 이용할 수 있고 군포 나들목을 통해 서울 도심 접근성이 용이하다. 단지 주변에는 둘레숲이 조성될 예정이고 인근에는 반월호수, 왕송호수, 수리산 등이 있어 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다. 단지 내에 대형 어린이집, 피트니스센터, 작은도서관, 실버센터, 맘스테이션 등 커뮤니티시설도 조성된다. 포스코건설과 현대산업개발은 경기 안양시 호계동 977번지 호계주공아파트를 재건축한 ‘평촌 더샵 아이파크’ 아파트를 분양한다. 지하 3층~지상 33층, 13개동, 전용 59~114㎡, 총 1174가구 규모다. 이 중 일반분양은 335가구다. 단지 인근에는 평촌 학원가가 밀집해 있다. 편의시설로는 안양농수산물도매시장, 롯데마트(의왕점), 홈플러스(안양점), 평촌아트홀, 롯데백화점(평촌점), NC백화점 등 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 교통환경은 1번 국도 및 외곽순환도로가 인접해 있고 인덕원~수원 복선전철이 2022년 개통될 예정이다. 또 단지 주변에는 자유공원과 호계공원, 모락산 등이 인접해 있어 쾌적한 주거환경도 갖췄다. 한진건설은 부산 동래구 온천동 188-2번지 일대에 ‘온천동 한진스카이뷰1차’ 아파트를 분양할 계획이다. 아파트를 먼저 분양하고 순차적으로 오피스텔을 분양할 예정이다. 아파트는 지하 4층~지상 24층, 2개동, 전용 67~83㎡, 총 141가구로 구성됐다. 부산 지하철 1호선 온천장역이 가깝다. 교육시설로는 동해중, 동현중, 내성고교, 부산대학교 등이 밀집해 있다. 또한 홈플러스(동래점), 롯데백화점(동래점) 등 편의시설이 인접해 있다.동문건설은 경기 평택시 칠원동 A-1, A-2, A-4블록 일대에 ‘평택 지제역 동문 굿모닝힐 맘시티’를 분양한다. 지하 1층~지상 27층, 38개동, 전용 59~84㎡, 총 2803가구로 구성되는 대단지 아파트다. 평택은 삼성전자의 대규모 투자와 수서발 고속철도(SRT) 개통, 미군 기지 이전 등 개발 호재가 풍성하다. 또한 단지 주변에는 KTX지제역이 연내 개통될 예정이다. 단지 내에 맘스아카데미, 맘스사우나, 맘스카페 등을 조성할 예정이다.
- 아파트 청약시장 양극화 심화…갈수록 경쟁률도 ↓
- [이데일리 정수영 기자] 지난달 신규아파트 분양시장의 청약결과가 다소 주춤했다. 봄 분양시장 최성수기인 전월 대비 공급물량이 줄어든 가운데 총 청약자수도 감소하며 경쟁률 역시 낮아졌다. 다만 서울은 강남 재건축 등 재건축·재개발 물량이 늘어나 전월 대비 청약자 수 및 청약경쟁률이 두배 이상 증가했다. 지방에서는 전통적인 인기 지역인 부산·대구·경남권이 여전히 높은 성적을 거뒀으나, 전라도 일대에서는 1자리수 청약이 속출하는 등 청약 양극화가 이어졌다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이 조사에 따르면 지난 6월 전국에서 3만1884가구가 일반 공급된 가운데 아파트 분양시장에 뛰어든 청약자 수는 34만 9429명에 달했다. 이 가운데 1순위 청약자수는 33만 4846명이었다. 이는 전월(총 청약자수 46만 6360명, 1순위 청약자수 44만 6879명)보다 총 청약자수와 1순위 청약자수가 각각 25.07% 가량 감소한 수치다. 또 전년 동기(총 청약자수 43만 569가구, 1순위 청약자수 41만 4963가구)보다 총 청약자수는 18.84% 줄고, 1순위 청약자수는 19.3% 가량 줄었다. 6월 전국 평균 청약경쟁률은 10.96대 1, 1순위 평균 청약경쟁률은 10.50대 1을 기록했다. 지난해 동기(전체 평균 16.89대 1, 1순위 평균 16.28대 1)보다 낮은 수준이다. 전월(전체 평균 12.7대 1, 1순위 평균 12.17대 1)보다도 떨어졌다. 전체 평균 청약경쟁률을 지역별로 보면 △부산 49.09대 1 △대구 48.51대 1 △서울 16.56대 1 △광주 14.39대 1 △경남 10.94대 1 △경기 6.94대 1 △경북 2.97대 1 △강원 2.15대 1 △인천 1.89대 1 △충북 1.44대 1 △제주 1.25대 1 △충남 0.98대 1 △전남 0.97대 1 △전북 0.01대 1 등의 순을 나타났다. 6월 청약접수를 진행한 아파트 단지는 총 71개다. 이 중 가장 높은 경쟁률을 기록한 단지는 부산 연제구 연산동에 ‘시청역 비스타 동원’으로 평균 138.18대 1로 1순위 마감됐다. 이어 온천삼정그린코아더베스트 107.45대 1, 더하우스범어 82.81대 1, 래미안루체하임 50.03대 1, 광주호반써밋플레이스 49대 1을 기록했다. 또 힐스테이트동탄 42.77대 1, 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레 38.49대 1, 시지3차서한이다음 30.72대 1, 국제금융시티문현베스티움 26.11대 1, 진주평거스카이팰리스 20.83대 1의 순으로 상위 10위를 기록했다.
- 올 상반기 주택매매거래량 46.8만건..전년대비 23.4%↓
- △자료=국토교통부[이데일리 박태진 기자] 올 상반기 전국 주택 매매 거래량은 46만 8000여건을 기록해 지난해 같은 기간보다 23.4% 하락했다. 지난달 주택 매매 거래량도 9만 2000여건으로 전년 동기 대비 16.1% 감소했다. 주택 매매시장이 지난해 과열기를 지나 평년 수준으로 돌아갔다는 게 정부의 분석이다. 14일 국토교통부에 따르면 올 상반기 주택 매매 거래량은 46만 7659건으로 전년 같은 기간보다 23.4% 감소했다. 다만 최근 5년(2011~2015년) 평균 상반기 거래량(47만 4000여건)에 비해서는 1.3% 소폭 감소해 예년수준에 근접했다. 또 지난달 거래량은 9만 2611건으로 전년 동월 대비 16.1% 감소했지만 전월 대비 3.7%, 5년 평균(9만 여건) 대비로는 2.6% 각각 증가했다. 최근 서울·수도권 일부 주택시장에 대한 기대감으로 주택 매매 거래량은 지난 2월 이후 꾸준히 증가하고 있다는 게 국토부 설명이다.상반기 거래량을 지역별로 살펴보면 서울·수도권은 24만 1893건, 지방은 22만 5766건 거래돼 전년 동기 대비 각각 22.0%, 25.0% 감소했다. 지난달 거래량은 서울·수도권은 5만 2864건으로 전년 동월 대비 7.6%, 지방은 3만 9747건 거래돼 25.2% 감소했다. 서울·수도권에 비해 지방의 감소폭이 커 지역별 온도차가 컸다. 특히 지방에서는 작년 집값이 크게 뛰었던 대구·광주·울산 등의 주택거래량 감소가 두드러졌다. 대구는 상반기 주택거래량이 1만 4425건으로 작년보다 54.1%, 5년 평균보다 49.8% 감소하는 등 주택시장이 얼어붙은 것으로 나타났다. 광주는 1만 3219건, 울산은 1만 733건의 주택거래량을 기록해 작년보다는 각각 39.4%와 33.0%, 5년 평균보다는 27.9%와 26.6% 감소했다.주택유형별로 올 상반기 거래량을 보면 아파트가 29만 7604건 거래돼 전년 동기 대비 29.9% 감소했고 연립·다세대는 9만 7515건, 단독·다가구는 7만 2540건 거래돼 지난해 상반기보다 각각 8.0%, 9.5% 감소했다. 지난달 거래량의 경우 아파트는 5만 9252건 거래돼 전년 동월 대비 17.9% 줄었고 연립·다세대는 1만 9344건, 단독·다가구는 1만 4015건 거래돼 각각 8.1%, 18.3% 감소한 것으로 파악됐다.국토부는 지난달 전국 주요 아파트단지 실거래가는 서울 강남권 재건축단지를 중심으로 상승세를, 수도권 일반단지를 중심으로 보합세를 나타냈다고 밝혔다. 강남 대치 은마아파트 전용면적 76.79㎡형(2층)은 지난 5월 10억 3000만원에 거래됐으나 6월에는 10억 8000만원에 매매됐다. 강남 개포 주공1 전용 50.64㎡형(3층)은 지난 5월 10억 3000만원에 팔렸으나 지난달 10억 5000만원에 거래됐다. 분당 정자 한솔마을주공5 전용 41.85㎡형(14층)은 실거래가가 같은 기간 2억 8000만원에서 2억 8500만원으로, 일산서 일산 산들마을5 전용 59.31㎡(11층)는 2억 9000만원에서 2억 9500만원으로 각각 소폭 상승했다. 주택 거래량 및 실거래가에 대한 세부자료는 한국감정원 부동산 통계시스템(www.r-one.co.kr) 또는 국토교통부 실거래가 공개 홈페이지(rt.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]중도금 집단대출 규제가 두렵지 않은 3가지 이유
- [오은석 북극성 대표] 지난 6월 28일 국토교통부가 발표한 ‘하반기 경제정책방향’의 핵심은 집단(중도금)대출 보증 규제였다. 그 내용을 살펴보면 다음과 같이 크게 3가지로 정리 할 수 있다.첫째, 7월 1일 이후 입주자 모집 공고를 하는 모든 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 집단(중도금)대출 보증을 1인당 2건 이내로 제한한다.둘째, 보증대상도 분양가 9억원 초과 주택은 제외한다.셋째, 보증한도 역시 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한한다는 내용이다.기존에는 주택도시보증공사의 집단 대출 보증이 제한 없이 진행되었다는 점에서 위 3가지의 규제가 분양 시장에 악영향을 미치지 않을지 우려하는 목소리가 있다. 정부의 이런 발표를 어떻게 해석하고 대응해야 좋을까?미리 결론부터 내어놓고 시작하면, 필자는 다음의 3가지 관점에서 실질 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 본다. 구체적으로 하나씩 검토해 보도록 하자.1. 주택도시보증공사(HUG)의 집단(중도금)대출 보증을 1인당 2건 이내로 제한- 부동산 시장에 제한적 영향국내에서 집단대출을 보증하는 기관은 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)가 있다. 주택도시보증공사와 달리 한국주택금융공사는 이미 보증을 1인당 2건, 보증한도는 3억 이하로 제한하고 있다. 주택도시보증공사가 그 동안 ‘인당’ 제한이 없었지만 1인이 2~3개의 중도금대출을 이미 받고 있는 상황에서 추가 중도금대출을 신청할 경우 취급 은행에서 대출 부적격자로 대출 승인이 안되는 경우가 많아 실질적으로는 제한을 해 오고 있는 상황이었다. 조금 과장하여 말한다면, 명시하지 않고 실제로 어느정도 규제를 해오고 있었던 것을 공식적으로 규제하겠다고 명시한것에 지나지 않는다. 일반적으로 사람들은 정부발표이후 집단대출이 2건만 되는지 알지만 실상은 다르다.주택도시보증공사(HUG)의 보증건수 2건에는 한국주택금융공사(HF)에서 받은 보증이 포함되지 않기 때문에 주택도시보증공사(HUG)에서 2건의 보증을 이미 받은 사람도 한국주택금융공사(HF)에서 보증을 받을 수 있다. 이외에도 시공사의 연대보증으로 집단대출을 받을 수도 있고, 수분양자의 여건에 따라 개인대출을 받을 수도 있기 때문에 인당 제한의 효과는 사실상 크지 않다고 볼 수 있다. 2. 보증대상에서 분양가 9억원 초과 주택은 제외 및 보증한도 제한 - 부동산 시장에 제한적 영향그 동안 국토교통부는 강남 개포 지구 재건축 시장 과열에 대한 우려를 여러 차례 표명해 왔다. 과열이 심화될 경우 분양가상한제 카드도 고려할 수 있다고 노골적으로 얘기해 오던 상황에서 보증대상에서 분양가 9억원 초과 주택을 제외한 것은 강남 재건축 시장 과열 현상에 대해 정부가 지속적인 모니터링을 하고 있다는 경고로 볼 수 있다. 하지만 이러한 정부의 경고는 말그대로 경고로 그칠 가능성이 크다. 실제 부동산 114에 따르면, 올해 서울에서 분양된 아파트 1만 2,525가구 중 단지 858가구만 9억원 이상이었다. 전체 분양물량의 고작 6.9%만이 그 대상이 된다.보증한도 역시 수도권과 광역시는 6억원, 지방은 3억원으로 제한되었지만 최근 공급되고 있는 물량의 상당수가 분양가 3억원을 넘지 않고, 중소형 아파트이기 때문에 보증한도 제한 역시 해당되는 아파트의 범위가 많지 않다.이 내용을 통해 알 수 있는 것은 정부가 의도하는 것은 규제 발표로 인해 부동산 시장이 위축되고 시세 하락을 유도한다기 보다는 강남발 재건축 시장 과열 현상이 비강남권과 수도권으로 확산되지 않도록 심리를 억누르고 시장에 경고하는 것이라 할 수 있다.3. 집단대출 보증 규제의 효과 - 수도권과 지방 차별적 움직임 발생① 수도권 시장 수도권 시장 내에서도 분양가 9억원 이상 지역과 9억원 이하 지역이 달리 움직일 가능성이 있다.우선 분양가가 9억원을 초과하는 아파트의 경우에는 분양가가 9억원 이하로 하향 조정되고, 청약 경쟁률은 다소 둔화될 여지가 있다. 다만 서울 강남권 시장에 관심 있는 사람들은 대출에 크게 의존하지 않을 정도로 자금력을 갖춘 이들이 많아 매수심리의 움직임에 따라 다시 강남 재건축 시장이 움직일 가능성도 배제할 수 없다. 이와 달리, 분양가가 9억원을 넘는 주택이 없는 미사강변도시, 동탄2신도시, 다산신도시 등 비강남권 분양시장의 경우에는 풍선효과로 인해 투자자와 실입주자 등이 몰리면서 과열속도가 빨라질 가능성이 있어 과도한 거품이 낄 가능성이 높다. ② 지방 시장지난 5월부터 주택담보 대출 규제가 적용되면서 지방 부동산 시장은 전체적으로 거래량이 줄어들고 일부 지역에서는 하향세를 보이고 있다.이러한 전체 지방 부동산 시장 분위기와 달리 부산을 포함해 최근까지 과열 양상을 보였던 일부 지역의 경우 이번 중도금 대출보증 제한으로 인해 분양시장이 진정될 것으로 예상된다. 그 외 실질적으로 규제의 영향을 받지 않는 대부분의 지역의 경우에는 별다른 영향을 미치지는 못할 것으로 보인다. 전체적으로 지방의 경우 공급물량이 증가하고 있고 각종 규제로 인해 매수심리가 얼어붙고 있는 상황에서 분양 및 재고 시장은 당분간 하향세를 나타낼 가능성이 크다. 정부가 이번에 내놓은 중도금 집단대출 규제는 부동산 시장을 실제 규제하는데 목적이 있는 것이 아니라 과열된 분위기를 누그러트리는데 그 목적이 있다 할 수 있다. 지금은 시장을 낙관할 필요도 그렇다고 비관할 필요도 없다. 시장을 관망하며 정부 정책을 좀 더 예의주시할 필요가 있다.▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [최성근의 흑자상식]강남 재건축 사면 이익?...10년 수익률 -16.8%
- [이데일리 e뉴스 최성근 기자]이데일리는 독자들의 궁금증을 풀어보는 ‘흑자상식’을 연재합니다. 정치, 경제, 사회, 문화 등 어떤 분야라도 좋습니다. 심각, 엉뚱, 발칙한 질문 모두 환영합니다. 아래 이메일로 보내 주시면 유익한 정보로 돌려 드리겠습니다.서울 강남구 개포동, 대치동, 도곡동, 일원동 일대 개포택지개발지구(사진=국토지리정보원)Q. 개포주공1단지나 4단지 매입을 생각하고 있습니다. 최근 강남 재건축 단지가 가격이 많이 올라 과거 이 아파트를 산 사람들은 현재 시세 기준으로 모두 이익을 봤다는 소문을 들었습니다. 사실인가요. A. 말씀하신 개포1,4단지는 강남의 대표적인 재건축 단지입니다. 1981년 정부가 개포, 일원, 도곡, 대치동 일대를 개포택지개발지구로 지정, 개발하면서 지어진 아파트로 강남권에서는 드물게 주변에 녹지가 풍부하며 학군, 문화시설도 양호하다는 평가를 받고 있습니다. 개포1단지는 1982년 입주한 5040세대 규모의 아파트로 강남구 관내 아파트 단지 중 가장 규모가 큽니다. 개포4단지는 같은해 입주한 2840세대 규모의 단지입니다. 두 단지 모두 현재 재건축 사업에 속도를 내고 있습니다. 개포1단지는 4월에 사업시행인가를 받고 지난 4일부터 조합원 분양 신청을 받고 있습니다. 개포4단지는 지난해 11월 사업시행인가를 받고 현재 관리처분인가를 준비 중입니다. 최근 강남 재건축 단지 가격이 많이 올랐다는 뉴스가 줄을 이었는데요. 1년 전과 최근 매맷값을 국토교통부 실거래가 기준으로 비교해 본 결과, 개포1단지는 적게는 1억 2000만원(전용면적 45.26㎡)에서 많게는 3억 1000만원(61.57㎡) 올랐습니다. 개포4단지도 1억 3200만원(50.67㎡)~2억 2500만원(35.64㎡)까지 뛰었습니다. 10년 전 가격과 비교해보면 얘기는 달라집니다. 개포1단지의 경우 전용면적 56.57㎡는 지난달 12억 3000만원에 거래됐는데 2006년 11월엔 지금보다 1억 2000만원 비싼 13억 5000만원에 팔렸습니다. 개포4단지를 살펴보면 최근 9억 9800만원에 거래된 전용면적 50.39㎡가 2006년엔 12억원에 매매됐습니다. 거래가 기준 10년 수익률이 -16.8%라는 예상 밖 결과가 나온 거죠. 최근 거래가격과 2006년 매매가에 10년간 서울지역 물가상승률(27%)을 반영해 지금 돈 가치로 환산한 가격을 비교해보면, 개포1단지 내 13가지 주택형 중 10종의 최근 거래가가 10년간 물가상승률을 반영한 2006년 최고가 환산 금액에 미치지 못했습니다. 개포4단지도 단지 내 6가지 주택형 중 5종의 최근 거래 가격이 10년 물가 상승률을 반영한 2006년 거래가보다 낮았습니다. 1년 전에 이 지역에 집을 산 사람은 상당한 시세차익을 남겼지만 10년 전에 집을 산 사람중 상당수는 최근 폭등한 집값과 비교해도 본전도 못 찾고 있는 셈입니다. 왜 이런 결과가 나왔을까요.개포주공1단지 전경(사진=연합뉴스)2006년 당시 개포지역 부동산은 전국적인 부동산 폭등의 여파로 하루가 무섭게 가격이 치솟았습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기, 정부의 재건축 규제 정책 등의 영향으로 투자 심리가 위축됐고 이러한 상황은 1~2년 전까지 계속됐습니다. 개포1단지 전용면적 49.56㎡의 경우 2006년 1월 7억원에 거래되던 것이 11월엔 9억 7000만원까지 올랐고, 금융위기 직전인 2008년 4월엔 10억 5000만원을 찍었습니다. 하지만 그해 11월 2억원이 빠진 가격에 거래됐고, 금융위기 충격에서 벗어난 2009년 말 11억원대를 기록하면서 반짝 훈풍이 불었지만 이후 추락을 거듭하며 2014년 1월엔 8억 1000만원에 거래됐습니다. 금융위기 직전 이 지역 아파트를 샀다는 한 주민은 “거의 10년간 마음고생을 했다. 많이 떨어졌을 땐 거의 4억을 밑졌다”며 “인생공부를 제대로 했다. 재건축 후 실제로 살기 위해 매입한거라 마음을 비우고 지낼 수 있었다”고 말했습니다. 실제 급등기에 투기 목적으로 이 지역 아파트를 산 사람 중에는 억단위 손해를 보고 판 사람도 있는 것으로 전해집니다.전문가들은 이 지역이 실제 거주하기에 상당히 매력적인 곳임에는 분명하지만, 시장 환경에 민감한 특징 또한 갖고 있어 투자 목적만으로 무작정 들이 덤볐다가는 낭패를 볼 수도 있다고 지적합니다. 개포주공4단지 전경(사진=연합뉴스)그렇다면 앞으로 이 지역 재건축 시장은 어떻게 흘러갈까요. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “당분간 가격이 급등했던 부분은 자제가 될 것 같다.”며 “이번 대출규제로 일반분양가가 당초 예상했던 것 보다는 낮아질 수 있기 때문이다. 분양가가 낮아지게 되면 그만큼 조합원들 입주권도 가격 경쟁력이 약해지는 효과가 있다”고 말했습니다. 이어 “투자자들은 일단 상황을 좀 지켜볼 가능성이 높은데, 집주인도 급매로 내놓을 이유가 없어보이기 때문에 입주권 가격이 크게 떨어질 것 같지는 않다”고 말했습니다. 현재 일반분양을 앞두고 있는 재건축 단지에 대해서는 “최근 발표된 중도금 대출규제로 인해 전반적인 청약률이 낮아질 수 있다”며 “가수요자들이 빠져나가면서 오히려 실수요자들은 당첨 기회가 높아졌다고 할 수 있다”고 말했습니다. 분양가 책정에 있어서는 “디에이치아너힐즈(개포3단지) 분양가가 하나의 기준이 될 것으로 본다. 강남구 지역과 서초, 반포, 잠원동 지역은 이정도 선에서 결정될 것 같다”고 전망했습니다. 일각에서는 최근 브렉시트와 정부의 중도금 대출 규제가 시행되면서 2008년 금융위기 이후 부동산 폭락이 재연될 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 이에 대해 권일 팀장은 “그때와는 다르게 갈 것이다. 2008년 당시 개포지구 같은 경우 재건축 걸음마 단계밖에 안됐지만, 지금은 이미 이주가 완료된 곳도 있고 분양까지 완료된 곳도 있다. 사업 단계가 확연히 차이가 나기 때문에 2008년 당시 있었던 각종 재건축 규제들이 모두 부활하지 않는 한 분위기가 결코 같이 갈수는 없고, 그 때보다 위축은 덜 할 것이다”고 반박했습니다. 권 팀장은 “다만 재건축 초과이익환수제 한시적 유예가 내년말로 종료되기 때문에 조합들이 내년까지 관리처분을 신청해야하는 상황이다. 아마 많은 단지들이 내년까지 발빠르게 움직일 가능성이 높고 그때까지는 가격이 현재 수준을 유지할 것으로 본다. 유예 종료 시점에 걸린 단지들은 여러 문제에 부딪히게 될 것이다”고 전망했습니다.
- '중도금 대출규제 후폭풍'…강남 아파트값 상승폭 '반의 반 토막'
- [이데일리 김성훈 기자] 펄펄 끓던 서울 강남 주택시장이 숨고르기에 들어갔다. 정부의 분양권 불법 거래 단속에다 고가 분양 아파트의 중도금 대출보증 규제가 겹치면서 투자자 이탈 및 관망세가 확산되고 있어서다. 재건축 투자가 열기가 뜨거웠던 강남구의 아파트값은 상승폭이 한 주 전 대비 4분의 1 수준으로 줄었다.7일 한국감정원에 따르면 지난 4일 기준 전국 아파트값은 0.01% 오르며 4주 연속 상승세를 이어갔다. 오름폭은 한 주 전과 같았다. 서울 아파트값은 0.07% 오르며 전주(0.11%)보다 상승폭이 줄었다. 지역별로 강서구(0.14%), 영등포·양천구(0.13%), 용산·관악·은평구(0.12%), 중구(0.10%)가 올랐다. 지난주 0.34% 오르며 5주 연속 전국 최고 상승률을 기록했던 강남구는 이번주 0.08% 오르는데 그치며 오름폭이 4분의 1 수준으로 줄었다. 강여정 한국감정원 주택통계부장은 “강남지역은 중도금 대출 보증 제도 개선과 분양권 불법 거래 조사로 상승세가 크게 둔화됐다”고 말했다. 지방 아파트값은 22주 연속 내림세(-0.02%)를 이어갔다. 시·도별로는 부산·강원·전남이 0.07%로 가장 많이 올랐고 인천(0.04%)·세종(0.03%) 등이 뒤를 이었다. 반면 경북(-0.17%), 광주(-0.07%), 충북·충남(-0.06%), 대구(-0.05%) 등은 아파트값이 떨어졌다.전국 아파트 전셋값은 0.04% 오르며 4주 연속 같은 상승폭을 보였다. 서울·수도권이 0.07%의 상승률을 보였고, 지방(0.00%)은 2주 연속 보합세를 기록했다. 서울(0.08%)에서는 관악구(0.25%), 은평구(0.18%), 영등포·강서구(0.17%), 동대문구(0.16%), 구로·마포구(0.15%) 순으로 전셋값이 올랐다. △ 주간 아파트 매매가격 지수 변동률 [자료=한국감정원]
- 건축 박람회 ‘경향하우징페어’, 8월 코엑스서 개최
- (사진=경향하우징페어)[이데일리 e뉴스 유수정 기자] 경향하우징페어는 다음달 18일부터 21일까지 서울 강남구 삼성동에 위치한 코엑스에서 건축, 건설, 인테리어 분야의 최신 트렌드를 한 눈에 살펴볼 수 있는 대한민국 대표 건축 전시회를 개최한다고 6일 밝혔다.경향하우징페어는 해마다 2월 킨텍스에서 개최되던 기존의 행사를 상반기와 하반기 연 2회로 확장하면서 각각 킨텍스와 코엑스에서 관람객을 맞이한다. 이에 서울 및 수도권, 경기남부 지역의 건축설계사, 인테리어 디자이너 등 업계 관계자와 일반 참관객들의 관심이 집중된 상황.특히 지난 2월 킨텍스에서 개최된 ‘2016 경향하우징페어’에는 역대 최대 참관객인 19만여명이 몰려 이번 행사에 거는 기대 역시 높아지고 있는 실정이다.전시품목은 내외장재, 구조재, 단열재, 급수/위생재, 냉난방/환기설비재, 도장/방수재, 조경/공공시설재, 조명/전기설비재, 전원주택, 주택설계시공, 주택정보/소프트웨어, 창호재, 가구/홈인테리어, 가전/홈시큐리티, 건축공구/관련기기 등으로 건축자재와 관련된 전 품목이다.참관객을 위한 세미나도 다양하게 마련된다. 경향하우징페어와 주택문화사가 주최하는 ‘절대 손해 안보는 집짓기 노하우 72가지’와 일본 미야자키현 목재협동조합연합회가 주최하는 ‘미야자키현 중목구조 입문 세미나’를 비롯한 한국신에츠실리콘의 ‘실링공사의 잠재적인 문제점과 해결방안 및 최신 실란트 소개’ 등도 이목이 집중된 상황이다. 특히 이번 전시회에서는 ‘홈&라이프스타일 트렌드(HOME & LIFESTYLE TREND) 특별전’이 함께 개최된다. 이는 홈스타일링, 라이프스타일 브랜드, 프리미엄 가구 및 소품을 한 자리에서 만나볼 수 있는 특별한 기회로, 셀프 인테리어에 관심이 많은 참관객들의 눈길을 사로잡을 것으로 기대된다.경향하우징페어 관계자는 “사회적인 관계가 삭막해지면서 ‘나만의 집’에서 안식을 얻고자 하는 사람들의 욕망이 강해지고 있다”며 “최근 ‘나만의 단독주택 짓기’, ‘셀프 실내인테리어’, ‘리모델링’ 등의 인기가 치솟고 있는만큼 이번 전시회에서 보다 다양한 정보를 얻어가길 바란다”고 전했다.한편, 2016 ‘경향하우징페어(코엑스)’는 홈페이지 무료참관 신청을 통해 현장에서 대기 없이 무료입장이 가능하다. 단, 현장방문 시 입장료는 일반 1만원, 중고생 및 20인 이상 단체는 5000원이다.격주로 발행되는 ‘온라인 뉴스레터’에서는 전시회 소식과 참가기업들의 제품정보, 건축/인테리어 관련 콘텐츠를 무료로 만나볼 수 있다.
