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- 재건축·재개발 시공권 수주 혈투에…조합원 '즐거운 비명'
- [이데일리 김인경 기자] 지난달 27일 열린 서울 은평구 대조1구역 재개발 시공사 현장설명회에는 현대건설과 대림산업, GS건설, 대우건설 등 15개 건설업체 관계자가 대거 참여해 성황을 이뤘다. 은평구 대조동 88번지 일대에 지하 4층~지상 24층 규모의 아파트 2359가구와 부대시설을 짓는 대조1구역 재개발사업은 예상 공사금액만 4000억원을 웃돈다. 게다가 지하철 3·6호선 환승역인 불광역이 가깝고 수도권광역급행철도(GTX) 개통도 예정돼 있어 일찌감치 건설사들이 군침을 흘린 곳이기도 하다. 대조1구역 재개발조합은 다음달 입찰을 마감하고 총회를 연 뒤 시공사를 선정할 계획이다. 입지 좋은 알짜배기 재건축·재개발 사업지 시공권을 따내려는 건설사 간 경쟁이 치열해지면서 조합원들도 즐거운 비명을 지르고 있다. 개발 기대감에 매수 문의가 늘고 집값도 들썩이고 있기 때문이다.◇‘노른자’ 재건축·재개발 단지 수주전 후끈업계에 따르면 올해 재건축·재개발 등 주택정비사업 시장 규모는 70여 곳, 20조원에 이른다. 이 중 절반 이상이 서울에 몰려 있다. 특히 올해 2분기에는 서울 강남권과 마포·은평구 등 규모가 크고 입지도 좋은 정비사업 단지들이 적지 않다. 이에 따라 재건축·재개발 시공권 수주를 위한 건설사 간 경쟁도 달아오르고 있다. 건설사들은 정부의 공공택지 공급이 줄어들자 땅을 사서 아파트를 짓는 ‘자체 사업’보다는 이미 지어진 아파트나 빌라를 철거해 다시 짓는 재개발·재건축 시장으로 눈을 돌리고 있다. 실제로 국내 최대 택지 공급업체인 한국토지주택공사(LH)는 민간 기업에 공급하는 택지를 2015년 775만㎡(212개필지)에서 지난해 419만㎡(121개 필지)로 줄인데 이어 올해는 403만㎡(109개 필지)만 공급할 계획이다. 게다가 조기 대선에 따른 정책 불확실성이 커지는 가운데 시장 금리까지 오르고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “사업성이 좋은 정비사업 구역들이 연초부터 집중적으로 나오고 있다”며 “시장 분위기가 침체됐지만 영향을 받지 않는 곳 중심으로 도전장을 내밀고 있다”고 말했다.재건축·재개발 시공권을 둘러싼 치열한 수주전은 당분간 이어질 것으로 보인다. 건설사들이 군침을 흘릴 만한 사업장이 적지 않아서다. 특히 올 여름 시공사를 선정하는 곳 중 알짜 재건축 단지로 통하는 서울 서초구 서초동 신동아 1·2차와 마포구 공덕1구역을 주목할 만하다. 또 강남구 대치쌍용2차, 서초구 방배 5구역, 동작구 노량진 7구역 등 노른자 단지들도 연내 시공사 선정을 앞두고 있다. ◇시공사 선정 앞두고 집값 들썩… 거래는 뜸서초동 신동아1·2차는 서초동 무지개아파트와 우성 1차와 함께 ‘재건축 3대 단지’로 꼽힌다. 이달 초 서초구청에서 사업시행인가를 받은 이 단지는 5월께 시공사 선정 입찰을 공고하고 7월 무렵 시공사 선정을 끝낼 계획이다. 하지만 벌써부터 GS건설과 대림산업, 삼성물산, 현대산업개발 등 대형사들은 조합원들을 상대로 치열한 물밑 작업을 벌이고 있다.현재 997가구인 신동아1·2차는 재건축을 통해 최고 35층 14개동 1340가구로 거듭날 예정이다. 임대 가구가 없고 일반분양 물량이 3000가구가 넘는데다 경부고속도로(한남IC∼양재IC구간) 지하화 사업에 따른 수혜도 예상돼 사업성이 우수한 것으로 평가받고 있다. 재건축 기대감에 이 아파트 전용면적 132㎡형은 현재 호가(집주인이 부르는 가격)가 13억5000만원로 연초보다 3000만~5000만원 가량 올랐다. 인근 S공인중개소 관계자는 “시공사 선정을 앞두고 매입 문의가 많이 늘었지만 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이는 바람에 거래는 뜸한 편”이리고 말했다.개발 규모만 5만8488㎡에 이르는 서울 강북의 ‘노른자’ 마포구 공덕1구역도 눈길을 끈다. 공덕동 서부지방법원 뒷편에 있는 공덕1구역은 마포구 정비사업 구역 중 아직 시공사가 정해지지 않은 유일한 대규모 사업지다. 노후 연립주택 200여 가구를 허물고 지하 3층~지상 최고 20층 1101가구가 지을 예정이다. 이곳은 지하철 5·6호선 공덕역과 5호선 애오개역 중간에 있어 시청과 광화문, 강남, 여의도 등 서울 모든 지역으로 이동하기 쉽다. 6월께 시공사 선정에 앞서 현대건설과 GS건설, 포스코건설, 대우건설 등이 조합원들의 마음을 사로잡기 위해 고군분투하고 있다. 인근 G공인 관계자는 “시공권을 따내기 위해 건설사들이 다양한 금융 혜택과 자금 지원, 첨단 마감재 제공 등을 내세워 조합원을 유혹하고 있다”고 귀띔했다.곽창석 도시와 공간 대표는 “건설사들이 내세우는 다양한 지원으로 조합원들이 당장은 혜택을 보겠지만 건설업체들이 과다 지출된 비용을 분양 과정에서 회수하려할 것은 불을 보듯 뻔하다”며 “건설사들의 매표 행위에 현혹되지 말고 사업 조건 등을 꼼꼼하게 따져 시공사를 선정하는 지혜가 필요하다”고 조언했다.
- 과천, 올해 8개 단지 9000가구 분양…지식정보타운 11월 첫 공급
- [이데일리 원다연 기자] ‘준강남’으로 분류되는 경기 과천에서 올해만 9000여 가구의 분양 물량이 쏟아진다. 과천 구시가지 재건축 아파트 5개 단지와 공공주택지구로 개발되는 과천지식정보타운에서 3개 단지가 분양을 앞두고 있다. 10일 부동산114에 따르면 올해 하반기 과천에서 분양을 앞둔 단지는 모두 8개 단지, 9184가구로 집계됐다. 올해 분양 계획이 있는 경기지역 25곳 가운데 김포(1만6545가구)·화성(1만5079가구)·평택(1만1607가구)·남양주시(9450가구)에 이어 5번째로 분양 물량이 많다.오는 8월부터 과천 재건축 아파트 5개 단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있다. 과천 중앙동 주공1단지(1571가구), 원문동 주공2단지(2129가구), 별양동 주공6단지(2145가구), 부림동 주공7-1단지(1317가구), 갈현동 주공12단지(100가구) 등 총 5개 단지 7262가구다. 이 중 35%가량인 2578가구가 일반분양 예정이다. 주공1단지는 지하철 4호선 과천역이 바로 앞에 있고 청계초·과천외고 등이 가깝다. 중앙공원도 인근에 있다. 주공2단지는 지하철4호선 정부과천청사역과 가깝다. 과천에서는 올 하반기 재건축 단지 분양이 집중된 이후 향후 5년 이상 재건축 분양 물량이 없을 전망이다. 현재 이주 및 철거 단계에 있는 5개 단지를 제외한 나머지 아파트 단지들은 아직 사업 초기 단계이기 때문이다. 주공4·5·8·9단지는 안전진단, 주공10단지는 구역지정 단계에 있다. 공공택지지구인 과천지식정보타운에서도 올 하반기 분양이 시작된다. 오는 11월 대우건설·태영건설·금호산업 컨소시엄이 민영주택 S4·S5·S6 등 3개 블록에서 1922가구를 분양할 예정이다. 과천지식정보타운은 갈현동과 문원동 일대 135만㎡ 규모에 지식기반산업단지와 공동주택 등이 조성되는 자족형 공공주택지구로 개발된다. 공동주택은 12개 블록 중 임대 및 행복주택 5개 블록을 제외한 7개 블록에서 분양한다. 공공분양 S9블록(647가구)과 민영주택 S1(435가구), S2(597가구), S4(679가구), S5(584가구), S6(659가구), S8(608가구) 등 6개 블록이다. 과천지식정보타운은 분양가 상한제를 적용받아 과천 재건축 아파트의 일반분양가보다 낮은 가격에 분양될 예정이다.이미윤 부동산114 책임연구원은 “과천은 HUG(주택도시보증공사)가 ‘고분양가 관리지역’으로 지정한 만큼 조합의 분양가 책정을 놓고 일반분양 시가가 다소 지연될 수도 있는 만큼 재건축 아파트 예비 청약자들은 분양 일정을 확인해야 하고, 지식정보타운 내 청약을 고려하는 수요자라면 청약가점을 꼼꼼하게 따져 당첨 전략을 세우는 것이 필요하다”고 말했다.
- [오은석의 부동산 재테크]강남이 오르는 진짜 이유
- [오은석의 부동산 재테크] 지난 11.3 대책 이후 부동산 시장 분위기가 많이 위축된 듯 보였으나 봄 바람과 함께 부동산 시장에도 훈풍이 불어오는 듯 하다. 3월 한달간 강남구는 0.21%, 서초구는 0.24%, 송파구는 0.12% 아파트값이 상승하는 모습을 보였다. 서울 아파트값도 0.1% 오르며 전월 0.04% 대비 상승폭이 확대됐다. 강남 3구가 서울 아파트값 상승을 견인한 것이다. 언론에서는 강남 3구의 시세 상승한 이유가 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하였기 때문이라고 밝혔다. 과연 상승원인이 재건축 아파트 가격의 상승 때문일까? 필자의 경우 언론의 보도 자료를 곧이곧대로 믿기 보다, 다양한 관점에서 바라보고 비판적으로 분석하려고 노력하는 편이다. 강남 3구 아파트 상승원인을 다른 관점에서 접근해 보기 위해 자료를 좀 더 찾아보았다. 강남 3구의 300세대 이상 아파트 단지를 대상으로 부동산정보회사 다다부동산파트너스에서 제공한 자료에 따르면, 올해 1분기 아파트 가격 상승률이 가장 큰 단지들이 아래 표와 같이 나타났다. 언론에서는 그 동안 강남 3구 아파트 상승 원인을 재건축 이슈로 단정지었지만, 위 표를 보면 재건축 이슈와 무관한 아파트 단지들의 상승률이 두드러졌다는 것을 파악할 수 있다. 상위 20개의 단지 중 강남구는 10개, 서초구는 6개, 송파구는 4개 단지가 차지했다.상승률 순위를 20위에서 50위로 확장하고, 300세대 이하 소규모 아파트단지까지 포함한다면 재건축과 무관한 아파트가 상위권에 차지하는 비중이 더 높아진다. 서울 아파트 가격 상승을 이끄는 주요 동력이 강남 3구이고, 강남 3구의 시세를 이끄는 주요원인이 재건축이슈라는 것은 부정할 수 없으나, ‘서울 아파트 가격 상승 = 강남 3구 시세 상승 = 재건축’의 프레임에 갇혀 사고한다면 부동산 흐름을 읽는 시야가 좁아질 수 밖에 없다. 그럼 어떠한 이유로 반등을 한 것일까?지난 11.3 대책 이후 강남 3구 부동산 시장은 빠른 속도로 냉각되었다. 거래량은 줄어들었고 거래도 급매 중심으로 진행되었다. 몇 개의 급매가 나오긴 했지만 집주인들은 매물을 쏟아내기 보단 일단 관망을 하자는 태도를 보이며, 매물을 놓는 것에 신중했다. 예를들어, 작년 10월 시세가 7억원인 아파트가 올해 1월 6억 7천만원에 급매로 거래가 되었는데 3월에 나온 동일 아파트 다른 매물이 6억 9천만에 거래가 되었다고 하자. 실거래가는 하락 후에 회복하는 모습이지만 3월에 거래된 아파트는 1월에 거래된 아파트에 비해 2천만원 상승한 것이기 때문에 데이터 상으로 매매가격이 상승한 것으로 보인다. 아직까지 강남에 직접적인 영향을 미칠만한 입주물량이 본격적으로 들어오지 않는 상황에서 정책적인 요인만으로 하락세를 가속시키고 있지 않는 모습이다. 올해까지는 회복 내지 상승세가 이어질 수 있을 것으로 보이나 그 폭이 크지 않을 전망이다. 다만 내년에는 재건축 초과이익환수제로 인해 투자수요가 억제될 것으로 보이며, 입주물량 증가, 미국의 연준금리 인상 등 강남3구에 부동산 시장에 직격탄이 될 수 있는 대내외적인 변수가 많기 때문에 올해의 분위기를 이어나가기 쉽지 않아 보인다. 이런 이유로 올해 강남 3구에 내집마련을 하는 것은 적기가 아니라고 본다. 부동산 시세에 영향을 미치는 원인은 여러 가지가 있다. 같은 구(區)에 해당하거나 인접한 지역일지라도 시세 움직임의 방향과 폭이 각기 다르며, 원인 또한 다양하다. 단편적으로 어느 요인 하나 때문이다라고 단정지을 수 없고 여러 가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친다.멀리보는 것이 아직 어렵다면 딱 내년 시장만이라도 자신의 객관적인 시각으로 본인이 관심있는 지역을 분석할 수 있는 힘을 기르자. 다른 사람들은 다 아는데 나만 몰라 매도타이밍을 놓쳐 후회하는 우를 범하지 않길 바란다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
