기준금리 인하…1118조 부동자금, 부동산시장 유입되나

정부가 민간택지 아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하기 위해 주택법 시행령 개정에 착수한 가운데 강남권 재건축 매매 시장에 냉기가 감돌고 있다. 상한제 도입으로 일반 분양가가 낮아지면 사업성이 악화하고, 재건축 사업이 중단될 가능성도 커지면서 일주일 전과 비교해 분위기가 관망세로 돌아섰다. 사진은 14일 오후 서울 잠실 주공5단지 (사진=연합뉴스)

[이데일리 김미영·경계영 기자] 한국은행이 18일 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 0.25%포인트 내리면서 부동산 시장이 어떤 움직임을 보일지 관심이 커지고 있다. 부동자금이 1118조원4000억원(2년 미만 단기예금)에 달하는 상황에서 시중은행들이 대출이자까지 낮추면 부동산시장으로 자금이 흘러들 것으로 보기 때문이다. 당연히 부동자금과 금리인하가 맞물려 승수효과를 일으키면 부동산가격이 오르는 게 일반적이다.

“규제가 이렇게 센데…단기적 효과 제한적”

그렇지만 전문가들은 당장 금리인하로 인한 시장의 움직임은 크지 않을 것으로 보고 있다. 시장은 이미 각종 규제로 묶여 있는데다, 정부가 민간택지까지 분양가상한제 적용, 공공분양주택에 채권입찰제 적용 등 추가 규제 대책을 내놓을 예정이다. 여기에 경제성장률 전망치가 계속 낮아지는 등 경기침체 우려가 커 금리인하 효과를 상쇄할 것이란 분석이 나오고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “금리인하로 부동산시장에 자금을 끌어당기고 주택수요를 자극할 순 있다”면서도 “시장에 가장 크게 영향 주는 게 정부의 대출 규제여서 금리 변수가 크진 않다”고 분석했다. 김 팀장은 “금리인하 자체가 경제 상황이 좋지 않단 방증이어서 부동산시장에 걸림돌이 될 수도 있다”고 했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “시기가 앞당겨지긴 했지만 예상됐던 (금리)인하 조치이고, 주택 거래 시장에선 대출규제 영향이 워낙 커 구입증가로 연결되긴 어렵다”고 봤다.

실제로 올해 상반기 주택매매 거래량은 13년만에 사상 최저치를 기록했다. 상반기 전국 주택 매매거래량은 31만4108건으로 각각 전년 동기 대비 28.2%, 5년 평균치 대비 35.8% 줄었다. 상반기 거래량은 2015년 61만1000건을 기록한 이후 2016년 46만8000건→2017년 45만8000건→2018년 43만7000건 등 4년 연속 감소하며 통계 집계를 시작한 2006년 이후 최저 수준으로 내려갔다.

특히 수도권의 매매거래량 감소폭이 컸다. 수도권 주택매매거래량은 14만2384건으로 지난해 상반기보다 39.6%, 5년 평균치보다 42.6% 각각 줄었다. 이는 2012년 12만6779건 이후 7년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 주택매매거래량은 지난해 상반기보다 56.0% 급감한 4만216건에 그쳤다. 이 역시 2012년 3만9334건 이후 7년 만에 최저치다. 국토부 관계자는 “서울의 경우 지난해 9·13 대책 이후 거래를 관망하는 흐름이 강해지면서 거래가 줄었다”고 말했다.

“규제망 뚫고 투기 꿈틀…시장 불안요인 될 수도”

강도 높은 규제로 전반적인 주택거래시장은 계속 냉각되겠지만, 그 틈을 비집고 여유자금은 안전자산으로 분류되는 부동산으로 계속 유입될 것이란 전망이 나온다. 이는 시장의 불안요인으로 거래가 없는데도 강남권 중심으로 집값이 오르는 현상이 지속될 수 있다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “1.5% 저금리와 1118조4000억원원에 달하는 부동자금이 승수효과를 일으키며 부동산 가격 상승요인이 될 수 있다”며 “서울 강남권, 한강변 등 공급의 희소성이 큰 곳이나 토지보상금을 통한 대토수요가 유발될 토지시장 등 일부는 가격 안정이 쉽지 않을 것”이라고 예측했다. 그는 “금리인하로 차주들이 대환대출을 하는 등 시중에 자금은 더 늘어나게 될 것”이라며 “민간 신규분양시장이나 강남권 재건축 단지들의 선호현상은 쉽게 가라앉기 힘들어 보인다”고 덧붙였다.

박원갑 전문위원 역시 “금리 민감도가 높은 재건축·재개발, 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산, 대출의존도가 높은 신혼부부 등 실수요자들이 선호하는 중소형아파트 등은 수요가 증가할 수 있다”고 봤다. 박 위원은 “다만 일본의 무역보복, 미국과 중국간의 무역분쟁 등으로 우리나라의 경제성장률이 낮아지고 있어 무리한 투자시 리스크가 클 수 있다”고 경고했다.

함 랩장도 “정부가 주택시장을 누르면서 시중자금은 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형부동산으로 전이될 수 있다”면서 “다만 수익형부동산은 공급과잉 상태인데다 최저시급 인상 등으로 수익률이 저조할 수 있다”고 봤다.

결국 지역간 주택시장 양극화가 심화될 수 있단 우려도 나온다. 김규정 연구위원은 “하반기 추가 금리인하가 예측될 정도로 경기가 더 안좋아질 것이란 분위기여서 이미 부동산시장이 좋지 않은 지방, 미분양 시장은 타격을 받을 수밖에 없다”며 “투자가치가 높은 재건축, 활성화된 상권 등에 투자쏠림이 이뤄져 지역간 양극화가 극명해지는 상황이 올 것”이라고 말했다.