[8·2 부동산대책]"투기과열지구 추가 지정할수 있다"

[이데일리 원다연 기자] 정부는 2일 당초 계획보다 앞서 추가 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)에는 투기과열지구·투기지역 지정 등을 비롯해 조정대상지역 내 양도소득세를 강화하는 방안 등의 고강도 규제가 담겼다. 다음은 박선호 국토교통부 주택토지실장과의 일문일답이다.

△다주택자에 대한 LTV, DTI 강화 방안의 구체적인 시행 시기는.

-오늘 발표된 LTV, DTI 관련해서 입법예고 절차 등을 생략해도 최소 2주 정도 걸릴 것으로 예상하고 있다.

△6.19 대책 발표 후 두 번째 대책인데 구체적으로 두 번째 대책 이후에 어떤 주택 시장을 원하는 건지 설명해달라.

-이전의 대책보다 이번 대책을 포괄하는 정책 수단들이 굉장히 다양하다. 세제, 금융, 청약제도, 재건축·재개발 같은 정비사업을 다 망라하고 있다. 또 2012년 이후에 더 이상 지정·운영된 적이 없었던 투기과열지구, 투기지역 제도가 이번에 다시 도입되서 즉각적으로 시장 불안을 진정시킬 수 있는 조치도 취해졌다.

-그동안 주택시장 불안의 하나의 원인을 제공해왔던 다주택자에 의한 투자, 투기적 목적의 추가 주택 보유, 집값 불안 진원지였던 각종 정비사업 예정지의 과열을 완화시킬 수 있다고 봐서 시장 안정효과가 빠른 시일 내에 나타날 것으로 보고 있다. 정부가 지향하는 주택시장 모습이라고 하는 것은, 실수요자가 중심이 되는 시장이다.

그동안 투기적 목적의 수요에 의해서 실수요자의 경우에는 상대적으로 입지가 줄어든 것이 사실이다. 청약 제도든 세제든 금융규제든 주택 보유수와 관련된 차별적 규제 수준이 그리 높지 않았던 것에 원인이 있다. 이번에 실수요자를 대폭 우대하고 대신에 다주택자의 주택 처분이라든지 추가 주택 구입을 억제하는 내용의 조치가 시행되기 때문에 앞으로는 실수요 중심으로 시장 질서가 바로 잡히고 그렇게 되면 집값이라든지, 그에 수반한 전월세 안정에도 기여할 것으로 생각한다.

△분양가 상한제 관련해서 민간택지에 적용하는 기준의 개정 가이드라인은 어느 정도 수준인가.

-분양가 상한제 적용 기준을 어떻게 개선할지에 대해서는 빠른 시일 내에 검토를 해서 주택법 시행령 개정안을 통해 밝힐 예정이다. 기존에 투기 과열지구라든지 투기지역, 조정대상지역의 지정 기준을 준용하게 되고 그렇게 되면 일정 기간 주택가격 상승률이 일정 수준 이상이거나 청약경쟁률이 일정 수준 이상 높은 경우 해당해서 청약 과열 또는 고분양가 책정 우려가 있는 지역을 선정하는 방향으로 기준을 마련하게 될 것이다.

△주택담보대출 한도를 인당이 아닌 세대 기준을 변경하는데 현장지도 할 예정인지.

-차주 건수를 세대별로 바꾸는 건에 대해서는 LTV·DTI 강화 방안과 마찬가지로 신규 규제 사항이기 때문에 전 금융권에 감독규정을 개정해야 해 개정 후 시행될 것으로 생각한다.

△투기지역은 원천적으로 LTV· DTI 30% 적용 받을 일이 없는 건지.

-투기지역은 주택담보대출이 한건으로 제한된다. 예컨데 투기지역이 아닌 곳에 주담대 한건을 갖고 있는 세대가 투기지역에 추가 주담대를 얻는 경우가 있을 수 있다. 이럴 경우 투기지역에 새로 구입하는 주택에 대한 주담대에 대해서는 30%의 LTV·DTI가 적용된다.

△도시재생뉴딜 사업지 대상에서 서울은 아예 배제되는 것인가.

-금년 말에 도시재생 뉴딜 지역을 지정할 예정인데, 서울 전체가 이번 년도 대상 지역에서는 제외된다. 그리고 내년 이후에는 부동산 시장 상황을 봐서 지정하는 방안을 별도로 검토할 예정이다.

△세대당 한건으로 대출을 제한 했을 때 기존에 다른 명의로 2~3건의 대출을 받은 차주에 대한 규제는.

-기존 대출에는 영향이 없다.

△금융규제 관련해서 이번 대책이 적용받는 차주가 전체의 몇 %에 해당하는지.

-LTV·DTI 신규 강화된 것에 따라서 적용 영향을 받을 만한 차주는 시뮬레이션 결과 대략 80%다.

△서울의 경우 도시재생뉴딜 사업 대상이 되기 위해서 투기과열지구 투기지역 해제 없이도 가능한 건지.

-내년에는 투기과열지구로 지정돼 있다 해도 가격이 어느 정도 안정돼 있고 그 외 부동산 투기를 막을 수 있는, 부동산시장 안정을 기할 수 있는 보조적인 수단이 마련된다면 지정할 수는 있을 것이다. 내년 부동산 시장 상황을 보고 결정해야 할 사안이고 결정 권한은 국토부 장관이 갖고 있다.

△신혼희망타운 조성과 관련해, 그린벨트해제 지역에 공공분양을 하는 것은 과거 보금자리주택과 같은 ‘로또주택’이라는 부작용이 나타날 수 있다. 그에 대한 대책은.

-과거 보금자리 주택 50만호 계획이 있었다. 그것은 전량 분양주택의 형태였다. 강남, 서초 보금자리 단지의 경우에는 주변 시세의 반값 수준에 분양함으로써 분양가격이 낮아 좋은 점도 있었지만 주변 주택시장에 부정적 영향도 있었고 과도한 시세 차익의 개인 귀속 문제가 지적된 바 있다. 이번에 저희가 신혼부부 희망타운을 통해 하고자 하는 것은 그런 형태의 분양주택보다는 다양한 형태의 신혼부부 자산 형성 사이클에 부합하는 대금납부 스케쥴을 제공하는 일종의 임대주택적 성격이 더 강하다. 공공분양도 일부 포함시키겠지만 10년후 분양전환, 분납형 등 수요자 선택에 따라서 직접맞춤형으로 입주할 수 있게 하는 내용이다. 실질적인 분양 가격이 주변 시세의 약 80% 수준으로 해서 개발이익이 지나치게 개인에게 귀속되지 않고 다른 지역에서 서민들을 위한 공공임대주택으로 재투자될 수 있도록 하는 효과도 기대한다.

△부동산시장 안정화 지표를 어느정도로 보는지.

-구체적인 수치적 목표치를 제시하는 건 어렵지만 주택시장을 안정적으로 관리한다고 했을 때 통상적인 일종의 준거치는 주택가격상승률이 물가상승률 수준 내외, 우리나라 경제성장률 수준 내외 정도로 관리가 된다면 서민가계에 부담같은 것들도 커지지 않고 거시경제, 사회 전반에 미치는 부작용도 관리할 수 있는 수준이라고 생각한다. 가급적이면 그 정도 수준 이내로 앞으로 주택시장이 움직여 갈 수 있도록 정부가 노력하는 게 필요하다고 생각한다.

△양도소득세 중과세안은 기존 세법개정안에는 포함되지 않았는데.

-미리 만들었던 세법개정안에는 포함되어 있지 않은데, 정기국회 때 같이 제출될 예정이다.

△투기과열지구, 투기지역 추가로 지정 계획 있는지.

-투기과열지구, 투기지역 마찬가지로 정량적 요건이 있고 위원회에서 여러가지 종합해서 정성적으로 판단하는 부분이 있다. 이번 지정 이외 지역에서 시장의 과열 또는 과열 우려가 발생한다면 위원회 심의를 거쳐 즉각적으로 지정할 예정이다.

△법 개정안이 통과돼야 하는 주요 사항에는 어떤 게 있는지.

-재건축 규제 정비와 관련해서 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 개정해야 하는 사항과 양도소득 강화아 관련해 소득세법을 개정해야 하는 사항, 오피스텔 청약 제도 개선과 관련해 건축물 분양법 개정이 필요한 부분이 있다.

△현재 시점에 청약 가입 기간이 1년 6개월이라면, 적용시점에 1순위가 되지 않는건지.

-투기과열지구와 조정대상지역에 있어서는 주택공급에 관한 규칙 개정령이 시행되는 이후 신규 입주자모집공고를 하는 분부터 강화된 1순위 청약 통장 요건이 적용된다 .

△부동산가격안정심의위원회 개최, 금융권 감독규정의 향후 추진 일정은.

-부동산가격안정심의위원회는 7월 31일 이미 개최해서 투기지역 지정지역에 대해서는 관보 기재를 의뢰한 상태로, 3일부터 바로 투기지역 지정 효과가 발생한다. 투기과열지구와 관련해서는 다른 소관 위원회가 있다. 이 주거정책심의위원회도 부동산가격안정심의위원회와 마찬가지로 7월 31일자로 투기과열지구 지정에 대해 심의 의결했고 관보 개재 의뢰 상태로 내일 즉시 효력이 발생하게 된다. 금융권 감독 규정은 통상 행정 입법예고를 해야 하는데 20일 기간 내에서 할 수 있고 이같은 위급한 사안은 입법예고 기간을 대폭 낮출 수 있어 법제처 심사 이후 통상 2주 정도 소요될 것으로 보인다.

△양도세 중과 예외 규정 가운데 지방의 3억 이하 주택의 경우 지방이 광역시를 포함하는지.

-지방은 수도권 외의 지역을 일반적으로 얘기한다. 이번에 양도소득세가 조정대상지역에 강화되지만 과거 양도세 중과 예외지역이 있다. 그 예외지역을 준용해서 이번에도 소형, 일정 금액 이하 주택, 상속주택, 장기임대주택 등 정책지원 필요가 있거나 부득이한 사유가 있는 경우 중과되는 사례가 없도록 보완조치를 마련할 예정이다.

△다주택자 임대주택 등록 유도 방안이 인센티브 확대가 아닌 의무화방식에 더욱 초점이 맞춰질 거란 우려가 있는데.

-임대사업자 등록과 관련해서는 자발적 등록 유도를 위해 인센티브를 대폭 강화하는 방안을 우선 취할 것이다. 기존에도 취득세, 재산세, 양도소득세, 종부세 이런 것들에 있어서 임대사업자 등록 경우에 혜택이 있지만 추가적인 인센티브 확대 부분이 있는지 국토부와 기재부가 협의할 예정이다. 또 임대사업자 등록하는 사람이 집을 구입하는 데 필요한 자금을 국토부 주택도시기금에서 조금 더 좋은 조건으로 많이 빌려주는 방안도 강구하고 있다. 기존에 임대사업자 등록하면 염려가 제기됐던 부분이 건강보험료 올라가는 문제인데 그 부분에 대해서도 정부 간 긴밀하게 협의해 조율할 예정이다. 자발적 임대등록을 1차적으로는 유도하는 것이 필요하다고 보고, 이번 부동산대책에서 양도세 강화된 부분에 있어서도 임대사업자 등록에 의해 등록된 부분은 제외했듯이 여러가지 규제 적용 대상 조정을 통해 등록이 상당부분 이뤄질 수 있을 것으로 보고 있다. 다만 일정기간 지켜보면서 임대사업자 등록 추이를 판단했을 때 그 결과가 여전히 미흡하다고 판단된다면 다주택자의 경우에는 임대사업자 등록 의무화를 검토하겠다는 것 정도가 지금까지 논의된 정책 방향이다.

△주택공급을 늘리는 방안에 대해서는.

-현재 수도권에 51만 9000호분의 공공택지가 있다. 서울 또는 서울 인접지역에서도 상당한 물량이 그중에 포함이 돼 있고 이는 향후 8년치 공급량에 해당하는 공공택지 물량이다. 그럼에도 불구하고 신혼부부 희망타운이라든지 공공주택지구 선정 등을 통해서 공공임대주택을 수요가 있는 곳에 공급해야 하는 부분이 있다면 추가적인 공공주택 지구도 지정을 할 것이다. LH 비롯한 여러 공공사업 시행자들이 그동안 이미 여러 곳의 입지후보지를 검토를 하고 있는 것으로 알고 있다.

또 그린벨트해제지와 같은 지구 형태의 개발 뿐 아니라 도심 내에서 직주근접, 도심에서 접근성이 좋은 지역의 다양한 형태의 주택을 많이 공급하는 것들이 굉장히 중요하다. 가로주택정비사업과 같은 소규모 정비사업, 노후 공공청사를 복합개발하는 방식, 도심 내 유휴부지 활용 등을 통해 도심내 공급과 그린벨트 비롯한 신규개발지 공급이 조화를 이룰 수 있는 방향으로 앞으로 주택공급 정책을 추진해 나갈 예정에 있다.

다만 유의해야 할 것은 경기도 지역에 금년과 내년에 신규 입주 물량이 거의 각각 20만호 수준에 달한다. 그렇게 되면 이미 일부 지역에서 공급이 너무 많아서 생기는 시장 불균형 문제가 생겨날 수 있기 때문에 수요가 있는 부분과, 공급과잉 우려 부분 정확히 가려내서 공급 입지를 선택하는 것이 중요하다는 생각이다. 그런 관점에서 앞으로 과학적이고 체계적인 주택공급정책 위해 여러가지 준비해왔고 하나하나 실행해 나갈 계획이다.

△서울 인근이 아닌 서울 내 공급에 대해 검토하고 있는 방안은.

-서울의 경우에도 향후 3~4년 정도는 공급이 예년에 비해서 상당히 많은 수준으로 보고 있고 서울의 주택공급은 서울 특성을 감안해 이뤄지는 게 필요하다고 생각한다. 서울은 전국 평균보다 1~2인 가구 비중이 높고, 도심내 역동적으로 일하는 직장인 많기 때문에 그런 층을 위한 주택, 젊은층을 위한 셰어형 주택 공급 방안이 있다. 또 서울 내 정비사업과 관련된 부분에 있어서도 정상적인 수익이 충분히 보장되는 범위에서 실수요자 중심으로 추진될 수 있다고 판단하기 때문에 서울의 주택 질이 개선되고 공급도 적정한 수준으로 되는데 큰 문제가 없다는 생각을 하고 있다. 정부도 서울의 적정수준 주택 공급이 굉장히 중요한 과제라고 생각하고 있으며 그와 관련된 다각적이고 다양한 유형의 주택공급을 이미 마련하고 있어 서울시 등 관련 지자체와 협력해 가면서 좋은 성과가 날 수 있도록 하겠다.

△이번 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 추가 대책이 있는지.

=이번 대책의 효과는 빠르고 충분하게 나타날 거로 보기 때문에 현재로서는 추가대책을 고려하지 않고 있다. 다만 투기과열지구, 투기지역의 일부 풍선효과 염려되는 부분이 있다면 그 부분은 즉각적으로 추가 지정을 통해서 대응을 할 예정이다. 다만 다른 형태의 종합적인 부동산대책을 다음 단계로 준비하는 것은 고려하지 않고 있다

△부동산 보유세, 거래세 강화 방안도 검토하고 있는지.

=최근 투기 과열 현상은 서울이나 일부 지역에 국한돼 있다. 그러나 보유세 인상은 일부 지역이 아닌 전국 부동산 소유자에 대해 해야 하는 부부이 있어 전체적인 재산 과세 수준이 적절한지, 보유세와 거래세의 비중이 적절한지에 대한 국민의견수렴을 통해 결정할 사안으로 이번에는 포함되지 않았다.

△1가구 1주택 양도세 면제 요건에 2년 실거주 추가됐는데, 실거주의 시점이 취득시점인지 등기시점인지.

=취득이라 하면 계약을 해서 잔금을 지급한 것을 취득으로 보고 있다. 다만, 잔금을 치르기 전에 미리 등기하는 경우도 취득으로 볼 수 있게는 되어 있다.

△부산, 분당 등 집값이 많이 올랐다고 생각되는 지역 중에서 투기과열지구나 투기지역에서 빠진 지역에 대해 설명해달라.

=이번 투기과열지구와 투기지역은 신중에 신중을 기해 선정했다. 현재 과열이 이미 발생을 한 지역, 그런 과열이 지속될 것으로 우려되는 지역, 이런 기준을 가지고 굉장히 신중히 선정했고 그렇기 때문에 투기과열지구 지정의 1차적 정량요건에 해당되지만 투기과열지구로 지정되지 않은 지역이 있다. 다만 앞으로 투기과열지구가 지정되지 않은 지역에서 과열이 더 심화되거나 주변지역으로 확산될 수 있는 우려가 분명하다고 판단된다면 추가로 즉시 지정하겠다.

△추가 투기과열지구, 투기지역 지정은 조정대상지역 중에서 이뤄지나.

=투기과열지구, 투기지역은 전부 40개 시구로 구성돼 있는 조정대상지역의 일부 지역이다. 규제 수위도 투기과열지구와 투기지역이 가장 높고, 조정대상지역이 상대적으로 규제 수준이 덜한 지역이다. 따라서 앞으로 투기과열지구, 투기지역을 추가로 선정하게 된다면 조정대상지역 중에서 선정될 가능성이 현실적으로 높다.

△양도소득세를 중과하면 집주인이 매물을 낺지 않으면서 실수요자가 주택 구입이 더욱 어려워질 수 있다는 우려도 나오는데.

=양도소득세를 중과하면 매수자 입장에서는 세금 낸 후에 이익이 적어지기 때문에 다주택을 구입할 수 있는 투기적 수요를 억제하는 효과가 있다. 양도소득세 부담 때문에 기존의 다주택자는 물건을 내놓지 않는 요인으로 작용할 수 있단 우려를 고려해 시행 시점을 2018년 4월 1일부터 적용하는 것으로 했다. 다주택자의 경우는 중과가 되기 때문에 내년 4월 1일 이전에 양도할 유인이 있다고 본다.