서울 아파트 물려받으면 상속세 얼마 나올까[상속의 신]

[조용주 법무법인 안다 대표변호사] 서울 아파트 1채의 평균 가격이 12억9967만원(부동산R114 2024년 6월 기준)이다. 서울 전체 아파트는 167만채이므로 아파트의 3분의 1 이상은 위 가격을 초과하는 것으로 추정된다. 이제 상속세는 부자들의 세금이 아니라 중산층의 세금이 됐다고 말하고 있다. 부모님이 서울에 아파트를 소유하고 있다면 과연 상속세를 내게 될 것인가? 상속세는 부모님의 재산이 얼마나 있어야 내는 세금인지 알아보자.

상속세는 피상속인의 상속재산 평가액(시가)에서 상속공제를 한 잔액을 과세표준으로 해 10~50%의 누진세율을 곱한 것이다. 상속세율은 1억원 이하는 10%, 1억원부터 5억원까지는 20%, 5억원부터 10억원까지는 30%, 10억원부터 30억원까지는 40%, 30억원 이상은 50%의 누진세율로 돼 있다. 상속공제는 일괄공제가 5억원, 배우자공제까지 포함하면 10억원이 된다. 배우자와 자식들이 있으면 10억원까지, 배우자만 있으면 7억원, 자식들만 있으면 5억원까지 공제를 받는다. 또한 금융재산은 순금융재산의 20%까지 공제를 받는다. 그래서 쉽게 생각하면 상속재산 중 5억원은 기본적으로 공제를 받고, 부모님의 배우자 한분이라도 계시면 10억원까지 공제를 받는다고 보면 된다.

그러면 상속받은 아파트나 토지의 가격은 어떻게 평가하느냐가 중요하다. 아파트의 가격은 호가, 거래가, 공시가격 등이 있다. 각종 부동산 사이트는 아파트의 가격과 관련해 최저 가격과 최고 가격의 범위를 공시해 놓는다. 실제 거래된 가격도 나오지만, 아파트는 평형, 동호수, 남향인지 여부, 저고층의 여부에 따라 다르다. 해당 아파트와 동일한 아파트가 거래됐다면 그 거래가격이 시가가 된다. 그러나 동일한 아파트로 볼 것이 없다면 유사매매사례법으로 평가하는데 동일 단지에 전용면적의 차이가 5%이내이고, 공시가격의 차이가 5% 이내이면 유사한 재산으로 보고 그 재산의 거래가격을 시가로 본다. 서울의 아파트 가격은 동일한 아파트나 유사한 아파트로 볼 것이 많으므로 시가를 산정하기가 어렵지 않다. 빌딩이나 토지와 같은 특수 부동산들의 경우 시가의 산정에 대해 국세청과 상속인들 간 다툼이 많다.

서울의 아파트 가격이 10억원 이상인 경우에는 최대 공제를 받더라도 10억원이므로 그 차액이 상속세 과세대상이 된다. 기본 5억원 공제만 받으면 아파트 가격과 5억원의 공제금액 차이만큼 상속세 과세대상이 된다. 그래서 피상속인의 배우자가 없는 경우라면 서울 아파트 가격이 5억원 이상인 곳은 상속세를 내야 하는 상황이 되는 것이다. 결론적으로 말하면 서울 아파트든지 그 외 지역 아파트든지 5억원 이상인 경우에는 상속세 신고를 해야 하고, 납부도 해야 한다는 점을 명심해야 한다.

국세청에 따르면 2023년 상속세 과세 대상자는 1만9944명으로 2019년 8357명보다 2.4배 증가했다. 결정세액은 12조3000억원으로 2019년(2조8000억원)에 비해 4.4배 증가했고, 2013년(1조3630억원)보다 9배가량 늘었다. 상속재산 가액 규모별 신고인원이 가장 많은 구간은 10억~20억원 구간으로 전체 신고인원의 42.9%를 차지했다. 해당 구간의 신고인원은 7849명(42.9%)으로 1인당 평균 7448만원을 냈다. 상속세 연부연납 건수는 4425건(24.2%)으로 나타났다. 세액은 전체 신고 세액 중 48.9%인 3조1000억원으로 집계됐다. 2019년과 비교하면 연부연납 건수는 3.1배 늘었다. 이렇게 상속세는 중산층에게도 중대한 과세부담이 되는 세금이 돼 버렸다.

상속세의 기능 중 하나가 재산불평등 해소이기는 하다. 그러나 지금 같은 추세라면 상속세의 부담을 지는 사람들이 과도하게 많아지게 된다. 상속세의 과세표준을 물가상승에도 불구하고 변경하지 않은 것이 1997년 이후 27년째다. 시간이 지나면 세금이 자동적으로 증가하는 구조다. 세금의 순기능을 차치하고서라도 물가상승을 반영하지 않는 세금은 위헌이라고 본다. 부모님이 물려주신 재산까지 또 과한 세금을 내라고 하는 것은 인간답게 살 권리를 보장한 헌법위반이기도 하다. 지금 상속세법의 개정이 시급하다.

■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표