정부는 11·3 부동산 대책에서 분양 시장을 실수요자 중심으로 재편하기 위해 분양권 전매제한 기간을 크게 늘렸다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천시는 소유권이전등기 시점(입주)까지 분양권전매제한 기간이 늘어났다. 그 외 서울지역도 1년 6개월간 분양권을 전매할 수 없게 됐다.
그러나 부동산시장 과열의 진원지인 강남 재건축 시장에 미치는 영향은 크지 않을 거란 의견도 적지 않다. 투자자들이 분양권 대신 입주권으로 몰릴 수 있는 여지를 남겨둬서다. 국토부 관계자는 “입주권 거래는 기존 주택을 매매하는 것이기 때문에 이번 규제 대상에 해당되지 않는다”고 밝혔다.
분양권과 입주권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 세부적으로 입주권은 재개발·재건축 단지의 조합원 자격을 갖춘 사람이 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 반면 분양권은 청약에 당첨된 사람이 입주할 수 있는 권리다. 차이점은 청약에 당첨됐을 때 발생하는 분양권과 달리 입주권은 재건축·재개발 단지가 관리처분계획을 인가받은 날에 발생한다.
차이점은 또 있다. 상대적으로 적은 투자금으로 뛰어들 수 있는 분양권과 달리 입주권 거래는 목돈이 한꺼번에 든다는 점이다. 입주권은 조합원의 권리가액에 추가분담금에 웃돈을 더한 금액으로 거래된다. 예컨대 내년 상반기 일반분양을 앞두고 있는 강남구 개포동 개포시영 아파트의 전용면적 59㎡형 입주권을 구매하기 위해선 권리가액 4억 8200만원(기존 주택형 전용 10㎡)에 추가분담금 2억 6100만원, 프리미엄 1억 8600여만원을 더해 9억 2900만원을 한번에 부담해야 한다.
강남구 개포동 O공인 관계자는 “분양권과 입주권의 투자금 갭이 워낙 크기 때문에 이를 감당할 수 있는 투자자들이 재건축 입주권을 선점할 것”이라며 “한편으론 이번 대책으로 서민들이 강남으로 입성하기는 더 어려워졌다고 볼 수 있다”고 말했다.
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