[오종윤의 은퇴설계]인구수와 주택가격의 상관관계

[오종윤 한국재무설계 대표] 우리나라 사람은 어느 연령대에 어떤 계기로 최초로 집을 구입 또는 임차하려 할까? 보통은 결혼 또는 분가하면서 집을 사거나 임차를 하려 한다. 우리나라 사람들의 평균 결혼연령은 몇 살일까? 통계청에 따르면 남성은 32.2세(2013년 기준), 여성은 29.6세이며, 매년 약 0.1~0.2년씩 초혼 연령이 늦어지고 있는 것으로 나타났다. 이 결혼연령을 기준으로 보았을 때 우리나라 사람들은 평균적으로 30세에 최초로 집을 사고자 하는 것으로 보면 될 것 같다.

그렇다면 앞으로 매년 몇 쌍씩이 집을 사려 할까? 2012년 33만 쌍, 2013년 32만 쌍, 2014년 11월까지는 약 27만 쌍이 결혼을 했다. 혼인 인구는 매년 약 2~3%씩 줄어들고 있다. 이런 통계를 근거로 분석해보면 결혼으로 새롭게 주택을 구입하거나 임차할 수요는 매년 약 30만 채가 필요한 것으로 볼 수 있다. 현재 매년 30세에 이르는 인구수가 약 70만 명이고 이중 30만 쌍이 결혼을 하는 것으로 보아 30세 인구의 85% 정도가 결혼하는 것을 알 수 있다. 이 수치는 앞으로 20년 후를 예측하기 위한 기초 자료이므로 꼭 기억해두길 바란다.

결혼이 주택 수요의 원인이라면 사망은 주택 공급 요인이다. 결혼을 하면 보통 분가를 하게 되고, 분가는 곧 주택의 수요 요인이다. 하지만 사망하게 되면 집을 떠나 묘지나 납골당으로 모셔지므로 사망한 사람이 살던 집은 상속되거나 매물로 나오게 된다. 즉 사망하는 사람 때문에 주택의 공급량이 필요에 의해서가 아니라 강제적으로 증가하게 된다. 사망하는 사람의 숫자는 앞으로 주택가격을 결정하는 매우 중요한 변수가 될 것이다. 그러므로 태어나는 신생아 수보다 사망하는 사람 수가 30대의 결혼이나 분가만큼 주택의 수요와 공급에 더 영향을 미친다.

통계청에 따르면 우리나라 사망 인구는 2010년 26만 명이었고, 2020년에는 36만 명, 2030년에는 45만 명, 2040년에는 58만 명, 2050년에는 72만 명이 될 것으로 예상하고 있다. 반면에 신생아 수는 지속적으로 감소하여 2040년에는 30만 명대로 떨어질 것으로 추산하고 있다.

이렇게 되면 우리나라 주택의 수요와 공급은 크게 어긋나게 된다. 출생자 수와 사망자 수의 차이는 결국 빈집을 양산하게 되고, 이는 곧 집값을 크게 떨어뜨릴 것이다. 당신은 어떻게 생각하는가? 사망인구 수는 최근 7년 동안 매년 약 1.3%씩 증가하는 양상을 보이고 있다. 2명이 사망하면서 주택 1채를 공급한다고 가정하면 매년 약 13만 채 정도가 강제로 공급된다고 볼 수 있다.

통계청의 장래 인구 추계를 살펴보면 우리나라의 인구는 2030년을 정점으로 지속적으로 하락할 것으로 예상된다. 2040년에는 한 해 사망자 수가 58만 명에 이를 것으로 보이는데, 그렇다면 사망에 따른 주택 강제 공급은 한 해에 약 29만 채이고, 결혼에 따른 주택 수요는 약 18만 채이므로 주택 초과 공급은 매년 약 11만 채에 이른다. 이렇게 될 경우 주택가격은 어떻게 될까? 2035년이라고 해봐야 지금부터 20년 뒤의 일이다. 30세의 신혼부부는 50세가 되고, 50대는 70대가 된다. 만약 지금 모든 재산을 쏟아 부어 집을 샀는데 20년 후에 집값이 폭락하면 어떻게 될까? 더욱이 빚을 얻어 집을 산 사람들은 더욱 심각해진다. 20년 후면 소득이 줄거나 은퇴할 나이인데, 대출이자가 문제가 아니라 원금을 상환할 방법이 있을지 모르겠다.