상가 임차인의 임대료 미납 지속, 해결법은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상가는 주로 주기적인 수입을 얻기 위한 목적으로 보유한다. 흔히 수익형 부동산으로 부른다. 그런데 임차인이 경제적 사정이 좋지 못해 차임을 밀리게 된다면, 임대인으로서는 일정한 수입을 얻지 못해 난감할 수밖에 없다. 상가임대차보호법에 따르면 3기의 차임이 연체되면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 또 이 경우 임차인이 임대차계약을 갱신하거나 권리금을 수령하는 것도 어렵게 된다. 이때 3기의 차임은 3회분의 차임을 말한다. 총 3회분의 차임이 밀려야 한다는 뜻이다.

김예림 변호사.

그런데 문제는 임차인이 차임을 계속해서 밀리고 있고, 임대인이 임대차계약 해지 의사를 밝혔는데도 임차인이 상가를 인도하지 않는 경우다. 임대인 입장에서는 새로운 임차인을 구할 수 없어 차임 등을 손해볼 수밖에 없는데, 임차인으로부터 상가를 인도 받으려면 별도의 소송절차와 강제집행절차를 거쳐야 하기 때문에 시간과 비용이 소요된다. 물론 소송비용 등 소요된 비용은 추후 임차인으로부터 돌려받을 수 있지만 임차인에게 경제적 자력이 없는 경우에는 돌려받기 어려워 또 다른 금전적 손실을 임대인이 떠안게 된다.

이런 소송절차 등을 생략할 수 있도록 마련된 제도가 있다. 바로 제소전화해다. 말 그대로 소송을 제기하기 전에 미리 화해조서를 만들어 이를 판결과 같은 효력을 지니도록 하는 것이다. 제소전화해를 해두면 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하더라도 지난한 소송절차 없이 바로 강제집행에 들어갈 수 있는 이점이 있다. 임대인뿐만 아니라 임차인 입장에서도 임대인이 임대차보증금반환 등 의무를 이행하지 않을 때 소송절차 없이 곧바로 강제집행이 가능하기 때문에 유리하다.

다만, 제소전화해의 경우 화해의 내용을 관련 법령에 맞게 구체적으로 정하는 것이 중요하다. 우선 상가임대차보호법 등 관련 법령의 강행규정에 위반된 내용은 화해의 내용이 될 수 없다. 예를 들어, 3기의 차임이 밀린 경우가 아닌 1기의 차임만 밀려도 임대차계약을 해지할 수 있도록 하는 조항을 화해 내용에 포함하면, 제소전화해가 성립하지 못한다.

또한 제소전화해결정은 판결과 같은 효력이 있기 때문에 실익이 있으려면 별도의 소송절차 없이 강제집행이 가능해야 한다. 이런 점을 고려해 화해의 내용을 정해야 한다. 이후 임대차계약의 내용이나 임차인의 변경이 있는 때에는 기존 제소전화해 결정의 효력이 상실된다는 점도 유의해야 한다.

제소전화해제도를 활용하면 임대인과 임차인 모두 불필요한 분쟁을 줄일 수 있는 장점이 있다. 소송절차를 경험해 본 경우 생각보다 시간과 비용이 많이 소요된다는 점을 깨닫게 된다. 예방할 수 있는 제도가 마련되어 있는 만큼 당사자 모두 적극 활용할 필요가 있다.