"월세 밀려 상가 재계약 못합니다"[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대인과 임차인 사이의 권리·의무에 관한 사항은 기본적으로 민법에 규정돼 있다. 그러나 임차인이 임대인에 비해 상대적으로 불리할 수 있기 때문에 주택과 상가의 경우 별도로 특별법을 마련해 시행하고 있다. 민법 규정과 특별법 규정이 서로 충돌하는 때에는 특별법이 우선 적용된다.

남산에서 바라본 서울 도심 전경. (사진=연합뉴스)

특히 상가건물의 경우에는 영업을 안정적으로 영위할 수 있도록 임차인을 보호할 필요성이 크다. 상가의 경우 임차인은 영업을 위해 초기에 시간과 비용을 많이 투자한다. 그런데 임차인에게 임대차계약기간을 어느 정도 보장해주지 않으면 임차인 입장에서는 많은 시간과 비용을 투자해 영업을 안정화시킨 단계에서 상가건물을 반환해야 하는 불합리가 발생한다. 이런 점을 없애기 위해 상가임대차보호법에 따르면 임차인이 원하는 경우 최초 임대차계약 체결일부터 최대 10년까지 영업을 할 수 있고, 일정한 사정이 없는 한 임대인이 임의로 임대차계약을 해지할 수 없도록 하고 있다.

이때 임차인이 가장 주의해야 할 점은 월세를 밀리지 않는 것이다. 그래야만 상가임대차보호법에서 정하고 있는 임차인에게 유리한 권리를 행사할 수 있게 된다. 상가임대차보호법에 따르면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 돼 있고, 이와 같은 연혁이 있는 때에는 임차인의 계약갱신청구권이나 권리금에 관한 권리를 인정하지 않아도 된다. 총 3회분의 월세가 밀린 때에도 임대인이 임대차계약 해지통보를 하기 이전이라면 연체된 월세를 납부함으로써 임대차계약 해지는 막을 수 있다.

그러나 이를 이유로 이후 임대차계약을 갱신할 때에는 임대인이 거절할 경우 더 이상 임대차계약을 연장할 수 없게 된다. 권리금을 받기 위해 새로운 임차인을 주선하는 경우에도 마찬가지다. 임대인이 반드시 새로 주선한 임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 없다.

임차인으로서 법에 규정된 권리를 온전히 누리기 위해서는 차임이 연체되지 않도록 관리하는 것이 핵심이다. 연체된 차임을 이미 지급했다고 하더라도 이런 이력으로 인해 법에 규정된 임차인의 핵심적 권리를 행사하지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.