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- [VOD]강남권 재건축 10개월래 최대 상승
- [이데일리TV 성문재 기자] 앵커: 지난주 9개월 만에 오름세로 돌아선 매매시장이 이번 주에도 상승 흐름을 이어갔습니다. 특히 강남권 재건축 아파트 가격이 지난 1월 이후 10개월 만에 가장 큭 폭으로 오르며 가격 상승을 이끌었습니다. 이번 주 부동산 시장 움직임, 성문재 기자를 통해 살펴보겠습니다. 앵커: 매매시장의 상승세가 2주째 이어졌군요? 기자: 좀처럼 회복 기미를 보이지 않던 매매시장이 2주 연속 오름세를 보이며 변화의 조짐을 보이고 있습니다. 먼저 서울지역부터 살펴보겠습니다. 지난주 9개월 만에 반등에 성공했는데요. 이번 주에는 상승폭을 확대했습니다. 특히 재건축 아파트값이 강세를 보이면서 강남구와 송파구, 강동구 등 재건축 단지가 많은 지역에서 오름세가 컸습니다. 이는 지난 1월 이후 10개월 만에 가장 큰 상승폭입니다. 하락한 지역은 관악구와 강서구 등 5개 구에 불과했습니다. 강남구는 개포동 일대 재건축 아파트가 많이 올랐습니다. 잠실이나 분당 등에서 기존 단지를 매도하고 강남권으로 들어오려는 수요가 늘었습니다. 개포동 주공 1단지 49㎡가 2천5백만 원 상승한 9억 4천만 원에서 9억 5천만 원에 거래됐습니다. 송파구는 제2롯데월드 건축허가가 최종 승인을 받고 문정지구가 착공에 들어가는 등 대형 개발호재가 잇따랐습니다. 잠실 주공5단지 119㎡는 2천7백50만 원 상승해 최고 13억 3천만 원에 거래됐습니다. 강동구는 둔촌동 주공아파트가 강세를 보였는데요. 72㎡가 3천 5백만 원 오르면서 8억 원에서 8억 2천만 원까지 거래됐습니다. 앵커: 재건축을 중심으로 호재가 있는 지역의 상승세가 두드러졌군요. 신도시를 비롯한 수도권은 어땠습니까? 기자: 신도시도 소폭이긴 하지만 역시 2주째 상승세가 이어졌구요. 경기도는 3주째 보합세, 인천은 0.03% 하락하며 부진했습니다. 지역별로는 과천과 분당, 산본, 안양 등이 회복 조짐을 보였고, 인천 계양구와 연수구, 평촌, 파주시 등은 하락했습니다. 과천시는 인근 강남권 재건축이 강세를 보이면서 덩달아 재건축 물량이 거래되며 상승했습니다. 별양동 주공6단지 59㎡가 1천만 원 올라 6억5천만 원에서 6억 9천만 원에 거래됐습니다.분당은 4주째 오름세가 이어졌는데요. 중소형 아파트에서 시작된 상승세가 대형 물량에까지 옮겨가는 모습입니다. 수내동 양지청구 211㎡가 2천 5백만 원 상승한 10억 5천만 원에서 12억 5천만 원에 거래됐고, 서현동 효자현대 155㎡는 1천만 원 올랐습니다. 반면 인천은 계양구 효성동 일대에서 급매물이 거래되면서 하락세가 두드러졌습니다. 효성동 뉴서울6차 105㎡가 3천 5백만 원 하락해 1억 9천만 원에 거래됐습니다. [ 녹취 ] 김주철 / 닥터아파트 리서치 연구소 팀장"이번 주 매매시장의 가장 큰 특징은 강남권 재건축 아파트가 큰 폭으로 상승했다는 것인데요. 강남권 재건축 아파트의 경우는 전국 아파트 가격을 선도하는 역할을 하기 때문에 이같은 상승세는 향후에 집값이 바닥을 치고 올라갈 수 있다는 것을 예상할 수 있다는 점에서 의미가 있습니다." 앵커: 이번에는 전세시장으로 가보죠. 서울 전세가는 어땠습니까? 기자: 지난주 상승세가 둔화됐던 서울 전세시장은 다시 오름폭이 조금 커지면서 0.1% 상승했습니다. 지역별로는 양천구와 강남구, 성북구가 0.2% 넘게 올랐구요, 노원구와 중구, 영등포구 등도 평균 이상의 상승률을 나타냈습니다. 양천구는 목동 역세권 주변의 주상복합이 인기를 끌면서 물건이 부족한 상황입니다. 목동 현대하이페리온2차 161㎡가 2천만원 상승한 6억 5천만 원에서 7억 원에 거래됐고, 신시가지 5단지 115㎡는 1천5백만 원 올랐습니다. 강남구는 학군수요까지 미리 유입되면서 전세물건이 동이 났습니다. 대치동 우성1차 181㎡와 청담동 삼성3차 145㎡ 모두 3천 5백만 원 가량 올랐습니다. 노원구 역시 학원가로 유명한 중계동 은행사거리 인근 단지에 물건을 구하려는 수요가 몰리고 있습니다. 중계동 주공4단지 79㎡가 1천만 원 오른 1억3천만 원에서 1억5천만 원에 거래됐습니다. 앵커: 마지막으로 수도권 전세시장은 어땠나요? 기자: 이번 주 경기도와 신도시의 전세가는 상승세가 둔화된 모습이 뚜렷하게 나타났습니다. 경기도는 0.09%, 신도시 0.06%, 인천은 0.01% 상승에 그치면서 오름폭이 전주보다 0.01~0.03%포인트 줄었습니다. 지역별로는 안양과 광명, 화성시가 0.2% 넘게 상승했고, 수원, 남양주, 산본도 0.1% 이상 올랐습니다. 안양시의 경우 인근 산업단지 근로자 수요에다 평촌신도시에서 물건을 구하지 못한 수요까지 유입되면서 상승이 두드러졌습니다. 비산동 한화꿈에그린 161㎡가 1천5백만 원 상승해 2억 7천만 원에서 3억 원선을 나타냈습니다. 광명시는 문의가 줄었지만 물건 자체가 부족해 거래가격이 상승했습니다. 하안동 e-편한세상센트레빌 84㎡가 1천만 원 상승했고 철산동 브라운스톤광명 77㎡는 2백50만 원 상승했습니다. 화성시는 2년 전 입주한 향남지구의 재계약이 잇따르면서 2~3천만 원 오른 가격에도 바로 거래가 이뤄지는 상황입니다. 향남읍 제일오투그란데 181㎡가 2천 5백만 원 상승해 1억 4천만 원에서 1억 7천만 원을 나타냈습니다. [ 녹취 ] 김주철 / 닥터아파트 리서치연구소 팀장 "계절적인 비수기가 도래했는데도 여전히 전세가는 크게 오르고 있습니다. 물론 예전보다는 상승폭이 둔화되기는 했지만 11월 비수기인데도 불구하고 전세가가 오른다는 부분에서 아직까지 전세수요 대비 공급이 상당히 부족하다는 것을 알 수 있습니다."
- (넘버원 아파트)역곡역 e편한세상 "에너지 40% 줄인다"
- [이데일리 이진철 기자] 건설업계가 누란의 위기다. 아파트시장 침체가 직접적인 원인이다. 기존아파트 거래가 묶이면서 신규아파트 분양, 입주 모두 스톱 상태다. 건설업계는 이 같은 어려움 속에서도 아파트 품질을 높이는데 힘을 쏟고 있다. 품질 경쟁력은 생존의 마지막 보루이기 때문이다. 이데일리TV는 창간3주년을 맞아 건설업체들이 심혈을 기울여 지은 `넘버 원` 아파트 단지를 소개한다. 여기서 위기 극복의 노하우와 새로운 미래를 열어갈 동력을 찾아보자. [편집자]▲ 부천 역곡역 e편한세상 투시도 최근 우리나라의 이상기후로 여름엔 `무더위`, 겨울엔 `혹한`으로 가정마다 냉난방에 들어가는 비용부담이 이만저만 아니다. 부천 `역곡역 e편한세상`은 기존 주택에 비해 냉난방 에너지량을 평균 40%까지 절감할 수 있는 에너지 절약형으로 시공돼 입주자들의 냉난방비 부담을 크게 줄인 것이 장점이다. 현재 지식경제부에서 시행하고 있는 에너지효율 1등급 아파트의 에너지절감 기준이 표준주택 대비 33.5% 이상인 것을 감안하면 `역곡역 e편한세상`은 에너지 효율 1등급을 초과하는 아파트로 건설되는 셈이다. 대림산업(000210)이 부천시 원미구 역곡동에 짓는 `역곡역 e편한세상`은 지하 1층~지상 13~17층, 8개동 규모로 ▲66㎡형 29가구 ▲84㎡형 300가구 ▲100㎡A형 39가구 ▲100㎡B형 45가구 ▲111㎡형 32가구 5개 평면, 총 445가구로 구성돼 있다. ◇ 냉난방 에너지 40% 절감형 아파트 ▲ 역곡역 e편한세상은 모든 아파트의 1층을 데크 구조로 설계해 단지의 독립성과 쾌적성을 높였다. 사진은 주출입구 모습.대림산업은 `부천 역곡역 e편한세상`을 냉난방 에너지 40% 절감형으로 짓기 위해 단열이 취약한 최상층 세대의 지붕과 최하층 세대 바닥의 단열재 성능을 대폭 강화하고, 세대내부에도 고성능 창호를 사용해 단열성능을 높인다는 계획이다. 공용부 배관에 쓰이는 보온재는 친환경 소재이면서도 단열성능이 우수한 발포고무 단열재를 적용했다. 세대별 환기시스템을 통해 배출되는 공기의 열을 재활용하는 폐열 회수형 환기시스템도 적용된다. 특히 관리사무실 등 부대건물에는 국내 최초로 태양광 발전시스템, 태양열 급탕시스템, 지열 시스템, 풍력발전시스템 등 신재생 에너지를 적극 활용해 에너지 자립이 가능한 액티브 하우스(ACTIVE House)로 시공할 계획이다. ◇ 가사동선 고려한 주방공간 설계 `부천 역곡역 e편한세상`은 주방에서 보내는 시간이 많은 주부들을 배려, 효율적인 가사 동선으로 주방공간을 설계했고, 주방을 확장하면 보다 넓게 사용할 수 있다. ▲ `부천 역곡역 e편한세상`은 주방에서 보내는 시간이 많은 주부들을 배려했다. 효율적인 가사 동선을 고려한 주방공간으로 설계했고, 주방을 확장하면 보다 넓게 사용할 수 있다. 사진은 111㎡형의 거실 모습.84㎡형은 3-베이 판상형 구조로 거실에서 주방까지 맞통풍이 가능한 평면이 도입된다. 주방 확장시 `ㄷ자` 형으로 설계되며, 현관에는 넉넉한 수납을 할 수 있는 양면 신발장이 설치된다. 100㎡형 A타입은 2면 개방형 탑상형 구조로 거실과 식당이 개방된 형태로 꾸며진다. 현관에 창고형 신발장이 설치되고, 세탁공간도 별도로 마련했다. 111㎡형은 3면 개방형 탑상형 구조다. 앉아서 신발을 신을 수 있도록 낮게 설계된 현관이 특징이다. 세탁공간이 별도로 마련되고 복도에 팬트리로 활용할 수 있는 창고가 조성된다. 전기제품의 디자인도 한차원 끌어올렸다. 스위치, 온도조절기와 콘센트, 월패드는 기존 아파트에서 주로 볼 수 있었던 직사각형 형태에서 탈피해 정사각형 모양의 디자인으로 차별화를 시도했다. 전기제품 디자인은 세계적인 권위를 자랑하는 독일의`레드닷 어워드(Reddot Design Award) 2009 디자인 상`을 수상한 바 있다. 기능과 디자인이 획기적으로 개선된 라이트 리모콘도 제공된다. 기존의 라이트 리모콘은 크기가 너무 작아서 잃어버리기 쉬웠지만 대림산업이 제공하는 라이트 리모콘은 오뚜기 모양의 직립하는 구조로 디자인돼 쉽게 찾을 수 있다. ◇ 장애인·노인 배려한 휴먼 디자인 `오렌지로비` `부천 역곡역 e편한세상`은 대림산업이 특허를 보유한 오렌지 로비가 시공된다. ▲ 역곡역 e편한세상의 오렌지로비는 노약자나 어린이, 장애인들이 편리하게 동 출입구로 진입할 수 있도록 계단과 장애인 램프를 제거한 것이다.오렌지 로비는 노약자나 어린이, 장애인들이 편리하게 동 출입구로 진입할 수 있도록 되어 있다. 일반적으로 아파트의 1층 세대와 엘리베이터 로비는 사생활 보호와 빗물 배수문제 등으로 인해 바닥 높이가 지면(Ground)보다 약 1m~1.5m가량 높게 시공된다. 따라서 외부에서 1층의 엘리베이터 로비까지 진입하기 위해 동출입구 계단이나 장애인 램프를 반드시 이용해야 하는 불편함이 있었다. 그러나 오렌지 로비는 엘리베이터 로비를 지면 높이에 설치해 동출입구에 계단이나 장애인램프를 설치할 필요가 없다. 아파트 동출입구를 이용하는 장애인이나 노약자가 계단을 거쳐야 하는 불편을 해소시켰다는 점에서 `휴먼디자인`이란 평가를 받고 있다. 1층 세대에도 기준층과 같은 독립된 전용홀을 설치해 1층 세대의 소음분쟁 및 프라이버시 문제도 크게 해소했다. 타는 쪽과 내리는 쪽의 문이 반대 방행인 양면형 엘리베이터를 설치해 엘리베이터 로비와 1층세대의 공용홀을 분리했다. 뿐만 아니라 엘리베이터 및 계단 등의 코어(Core)부를 건물 중앙이 아닌 건물 전면에 배치해 천장고가 5m가 넘는 호텔형 엘리베이터 로비의 설치가 가능하도록 디자인했다.▶ 관련기사 ◀☞대림산업, 자회사 덕에 이익 모멘텀 유지..목표가↑-HSBC☞대림산업, `+α에 주목하라`..목표가↑-NH☞(특징주)대림산업 강세..`3Q 실적 개선 기대감`
- (주간부동산)서울 전세난.. 수도권 확산조짐
- [이데일리 이지현 기자] 정부가 주택거래를 활성화 시키고자 내놓은 `8.29대책`이 발표된 지 한달이 지났지만, 서울·수도권 아파트 매매시장은 일부 급매물만 반짝 거래가 이뤄졌을 뿐 전반적인 거래침체 분위기 속에 가격약세가 이어지고 있다. 반면 서울 도심에서 전세를 구하지 못한 세입자들이 싼 전세를 찾아 서울 외곽과 수도권으로 빠져나가면서 서울지역의 전셋값 강세가 수도권으로 확산되는 모습이다. 3일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난주 아파트 매매가격은 추석연휴 직전인 지난 9월17일 조사대비 ▲서울(-0.03%) ▲신도시(-0.04%) ▲수도권(-0.03%) 모두 내림세를 보였다. 서울 재건축 시장 역시 관망세가 이어지면서 0.01% 떨어졌다. 전세시장은 추석연휴 이후에도 꾸준히 수요가 늘면서 ▲서울(0.20%) ▲신도시(0.07%) ▲수도권(0.23%) 모두 상승세를 이어갔다. ◇`8.29대책` 약발 없이 매매값 하락 서울 매매시장은 추석연휴 이후에도 약세를 이어갔다. 자치구별로는 ▲강서(-0.09%) ▲마포(-0.09%) ▲강남(-0.08%) ▲은평(-0.06%) ▲도봉(-0.05%) ▲중(-0.04%) ▲동대문(-0.03%) ▲양천(-0.03%) 등이 하락했다. 강서는 중대형 아파트의 거래 부진이 이어지면서 가격이 하락했다. 가양동 대아동신아파트 1단지 124~194㎡ 등 중대형면적이 1250만~3000만원 정도 내렸다. 강남은 압구정동 구현대 1, 2, 7차 158~214㎡ 등 주요 중대형면적이 4000만원정도 빠졌다. 신도시는 ▲일산(-0.12%) ▲분당(-0.03%) ▲평촌(-0.01%) ▲중동(-0.01%) 순으로 내렸다. 산본은 변동없이 보합세를 보였다. 일산은 주변 식사지구 입주와 중대형 매수세 부진의 영향으로 마두동 백마쌍용, 백마한성 74~162㎡이 1000만~3000만원정도 떨어졌다. 분당은 저가 급매물이 출시된 분당동 샛별라이프, 서현동 시범한양 중대형면적이 1000만~1500만원정도 내렸다. 수도권은 ▲안산(-0.14%) ▲남양주(-0.1%) ▲의정부(-0.09%) ▲화성(-0.09%) ▲광주(-0.08%) ▲시흥(-0.07%) ▲군포(-0.06%) ▲구리(-0.05%) 순으로 하락했다. 안산은 성포동 주공10단지, 고잔동 주공2단지, 건건동 건건e편한세상 등의 중소형 가격이 600만~1500만원정도 내렸다. 남양주는 도농동 부영e-그린타운1차 등 일부 저가 급매물이 거래되면서 가격이 하향 조정됐다. ▲ (자료=부동산114)◇전셋값..추석 이후 급 상승 서울 전세시장은 추석 이후 큰 폭의 오름세를 보였다. 지역별로는 ▲강서(0.46%) ▲중랑(0.4%) ▲용산(0.34%) ▲중(0.33%) ▲강동(0.32%) ▲송파(0.32%) ▲성북(0.31%) 등의 순으로 올랐다. 강서는 방화동 진로아파트 105㎡가 1500만원, 염창동 강변한솔솔파크 108~110㎡가 1000만원씩 상승했다. 중구 역시 도심 업무지구 소형을 중심으로 순화동 더샾순화, 바비엥III 등이 2000만원 올랐다. 신도시는 ▲평촌(0.15%) ▲분당(0.10%) ▲산본(0.05%) ▲중동(0.03%) 등이 오른 반면 ▲일산(-0.06%)은 약세를 이어갔다. 평촌 관양동 공작성일, 호계동 무궁화태영 등이 500만~1000만원정도 상승했다. 분당 이매동 이매삼환 108~160㎡ 등은 1500만~2500만원 올랐다. 수도권은 저렴한 전셋집을 찾아 이동해 온 서울 수요가 늘어나면서 서울과 가까운 지역 순으로 추석 직전 대비 0.3%~0.7%대의 상승률을 보였다. 지역별로는 ▲광명(0.73%) ▲남양주(0.63%) ▲용인(0.62%) ▲의왕(0.46%) ▲구리(0.41%) ▲오산(0.36%) ▲안산(0.35%) 등이 오름세가 두드러졌다. ▲ (자료=부동산114)
- (위기의 PF)⑤`133층 빌딩` 올리기(하)
- [이데일리 이태호 기자] `133층 빌딩` 상암 DMC 랜드마크타워 사업의 시행사인 서울라이트타워㈜는 최근 사업계획의 일부 변경이 불가피한 상황에 맞닥뜨렸다. 지난 5월 외부차입을 통해 지불하려 했던 토지매입 3차 중도금 400억원을 일정에 맞춰 내지 못한 것이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 보증에 대한 우려가 커지면서 주요 건설투자자(CI) 중 한곳인 대림산업이 지급보증을 거부했기 때문이다. 거액의 자본금이 필요한 공모형 PF 사업은 대개 다수의 주주를 참여시킴으로써 위험을 분산시키려 한다. 하지만 주주 간 불협화음으로 인한 의사결정의 지연은 `시간이 돈`인 PF 사업에 심각한 차질을 일으키도 한다. <이 기사는 23일 11시 11분 실시간 금융경제 터미널 `이데일리 마켓포인트`에 출고됐습니다. 이데일리 마켓포인트를 이용하시면 이데일리의 고급기사를 미리 보실 수 있습니다◇ CI·SI·FI로 주주 구성..리스크는 건설사에 집중23일 회사 관계자에 따르면, 서울라이트타워에는 주관회사인 대우건설(047040)을 비롯한 10곳의 건설출자자(CI, 31%)와 8곳의 전략적투자자(SI, 39%), 그리고 6곳의 재무적투자자(FI, 30%)가 참여하고 있다. (아래 그림) 하지만 실질적으로 대부분의 위험은 지분구성과 상관없이 CI들에 쏠려있다. 최대 출자자인 교직원공제회(20%)와 FI들이 납입 출자금에 대한 보증을 CI들에 요구하고 있기 때문이다. 대우건설 관계자는 "준공 후 사업 부진으로 FI가 자본금 손실을 입을 경우 건설사들이 손실금을 보전해주겠다는 내용의 `풋옵션`(put option) 계약을 맺고 있다"고 설명했다.CI들은 통상 사업 진행과정에서 일으키는 빚에 대해서도 보증을 전담하며, 이러한 리스크 편중은 부동산경기 침체시 상당한 부담으로 작용한다. 컨소시엄 구성 단계부터 참여했던 경남기업이 지난해 발을 뺀 것이나, 대림산업이 PF 보증을 거부한 것도 건설사들의 고조된 `위기 의식`을 보여주는 사례다. 대림산업은 "그동안 건설사들이 위험 부담을 모두 짊어지는 구조였지만, 이제는 이러한 구조에서 탈피해야 한다"고 보증 거부와 관련한 입장을 전했다. 24개 주주들이 참여하다보니 이번 `PF 보증 거부`와 같은 돌발 사태가 발생했을 때, 빠른 시일 내로 합의를 이끌어 내는 일도 쉽지 않다. 서울라이트타워 관계자는 "대림산업이 보증을 못 서겠다고 한 데 대한 대안을 마련하는 과정에서 3차 중도금을 아직까지 납부하지 못한 상황"이라며 "주주들이 많다보니 의견도 많은데 조만간 이사회가 열릴 것"이라고 말했다. ◇ 유상증자와 브릿지 ABCP 추진▲ 133층 상암 DMC 랜드마크타워 조감도서울라이트타워 측은 유상증자와 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행해 미납 토지비와 운영비를 마련한다는 계획이다. 이를 통해 오는 2012년 본PF(사업 안정성을 인정받아 낮은 금리의 대출로 갈아타는 일) 일정을 차질없이 진행할 수 있도록 만드는 데 총력을 기울이고 있다. 서울라이트타워 관계자는 "이사회를 거쳐 900억원의 유상증자를 실시하고, 한두달 이후 별도로 1000억원 안팎의 ABCP를 발행할 계획"이라고 밝혔다. 유상증자대금 900억원은 미납 토지 중도금(3차)과 오는 11월 4차 중도금(400억원), 그리고 운영자금 100억원으로 사용할 예정이다. 지난해까지 낸 토지대금(1, 2차)은 1200억원이며, 전체 토지비용은 3680억원(이자비용 제외)이다. 이밖에 ABCP 발행금액은 토공사(土工事) 비용으로 쓰인다. 회사 관계자는 "내년 말 분양에 들어가면, 2012년 3월까지는 분양률이 나올 것"이라면서 "우수한 분양률을 바탕으로 본PF 협상에 들어갈 계획"이라고 설명했다.◇ "다른 현장들과는 다르다"..건축심의 진행중서울라이트타워 측은 사업계획에 일부 수정을 거치긴 했지만, 난항을 겪고 있는 용산 `드림허브`나 판교 `알파돔시티` 같은 다른 대규모 PF 사업장과 비교하면 상당히 원활한 사업 진행이 이뤄질 것으로 자신하고 있다. ▲ 상암 DMC 랜드마크타워 입지회사 관계자는 "토지 중도금 한 번의 연체가 발생했을 뿐, 전체적인 사업적 스킴(구조)이나 주주구성이 다른 초대형 PF 사업에 비해 안정적인 편"이라고 강조하면서 "토지비 연체도 갑작스러운 사안에 대한 이사회 승인 등의 과정을 거치면서 불가피하게 발생했던 일"이라고 설명했다. 이어 "한달 전쯤 건축심의를 정상적으로 접수했다"면서 "심의가 마무리되면 착공 허가를 얻어 올 11월 당초 계획대로 착공할 방침"이라고 말했다.그는 "빌딩에 20%의 주거시설을 포함시켜 사업적 안정성을 갖췄을 뿐만 아니라 외국인학교와 IT 대기업, 주요 언론사들이 주변에 들어왔거나 들어올 예정이고 인근 관광지들도 안정을 찾은 상황"이라고 설명했다. (아래 표) 그는 "주변 4만5000가구 유입 전망이나, 인천공항철도 개통 등까지 고려할 때 상암 DMC 랜드마크타워는 매우 높은 경쟁력을 갖추고 있다"고 덧붙였다. ▶ 관련기사 ◀☞(VOD)포착! 이종목..대림산업·세아베스틸·KT☞(특징주)건설株 일제히↓..`부동산 모멘텀 약세 전망`☞삼호, `익산e편한세상` 378가구 일반분양
- (위기의 PF)⑤`133층 빌딩` 올리기(하)
- [이데일리 이태호 기자] `133층 빌딩` 상암 DMC 랜드마크타워 사업의 시행사인 서울라이트타워㈜는 최근 사업계획의 일부 변경이 불가피한 상황에 맞닥뜨렸다. 지난 5월 외부차입을 통해 지불하려 했던 토지매입 3차 중도금 400억원을 일정에 맞춰 내지 못한 것이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 보증에 대한 우려가 커지면서 주요 건설투자자(CI) 중 한곳인 대림산업이 지급보증을 거부했기 때문이다. 거액의 자본금이 필요한 공모형 PF 사업은 대개 다수의 주주를 참여시킴으로써 위험을 분산시키려 한다. 하지만 주주 간 불협화음으로 인한 의사결정의 지연은 `시간이 돈`인 PF 사업에 심각한 차질을 일으키도 한다.◇ CI·SI·FI로 주주 구성..리스크는 건설사에 집중23일 회사 관계자에 따르면, 서울라이트타워에는 주관회사인 대우건설(047040)을 비롯한 10곳의 건설출자자(CI, 31%)와 8곳의 전략적투자자(SI, 39%), 그리고 6곳의 재무적투자자(FI, 30%)가 참여하고 있다. (아래 그림) 하지만 실질적으로 대부분의 위험은 지분구성과 상관없이 CI들에 쏠려있다. 최대 출자자인 교직원공제회(20%)와 FI들이 납입 출자금에 대한 보증을 CI들에 요구하고 있기 때문이다. 대우건설 관계자는 "준공 후 사업 부진으로 FI가 자본금 손실을 입을 경우 건설사들이 손실금을 보전해주겠다는 내용의 `풋옵션`(put option) 계약을 맺고 있다"고 설명했다.CI들은 통상 사업 진행과정에서 일으키는 빚에 대해서도 보증을 전담하며, 이러한 리스크 편중은 부동산경기 침체시 상당한 부담으로 작용한다. 컨소시엄 구성 단계부터 참여했던 경남기업이 지난해 발을 뺀 것이나, 대림산업이 PF 보증을 거부한 것도 건설사들의 고조된 `위기 의식`을 보여주는 사례다. 대림산업은 "그동안 건설사들이 위험 부담을 모두 짊어지는 구조였지만, 이제는 이러한 구조에서 탈피해야 한다"고 보증 거부와 관련한 입장을 전했다. 24개 주주들이 참여하다보니 이번 `PF 보증 거부`와 같은 돌발 사태가 발생했을 때, 빠른 시일 내로 합의를 이끌어 내는 일도 쉽지 않다. 서울라이트타워 관계자는 "대림산업이 보증을 못 서겠다고 한 데 대한 대안을 마련하는 과정에서 3차 중도금을 아직까지 납부하지 못한 상황"이라며 "주주들이 많다보니 의견도 많은데 조만간 이사회가 열릴 것"이라고 말했다. ◇ 유상증자와 브릿지 ABCP 추진▲ 133층 상암 DMC 랜드마크타워 조감도서울라이트타워 측은 유상증자와 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행해 미납 토지비와 운영비를 마련한다는 계획이다. 이를 통해 오는 2012년 본PF(사업 안정성을 인정받아 낮은 금리의 대출로 갈아타는 일) 일정을 차질없이 진행할 수 있도록 만드는 데 총력을 기울이고 있다. 서울라이트타워 관계자는 "이사회를 거쳐 900억원의 유상증자를 실시하고, 한두달 이후 별도로 1000억원 안팎의 ABCP를 발행할 계획"이라고 밝혔다. 유상증자대금 900억원은 미납 토지 중도금(3차)과 오는 11월 4차 중도금(400억원), 그리고 운영자금 100억원으로 사용할 예정이다. 지난해까지 낸 토지대금(1, 2차)은 1200억원이며, 전체 토지비용은 3680억원(이자비용 제외)이다. 이밖에 ABCP 발행금액은 토공사(土工事) 비용으로 쓰인다. 회사 관계자는 "내년 말 분양에 들어가면, 2012년 3월까지는 분양률이 나올 것"이라면서 "우수한 분양률을 바탕으로 본PF 협상에 들어갈 계획"이라고 설명했다.◇ "다른 현장들과는 다르다"..건축심의 진행중서울라이트타워 측은 사업계획에 일부 수정을 거치긴 했지만, 난항을 겪고 있는 용산 `드림허브`나 판교 `알파돔시티` 같은 다른 대규모 PF 사업장과의 비교해 상당히 원활한 사업 진행이 이뤄질 것으로 자신하고 있다. ▲ 상암 DMC 랜드마크타워 입지회사 관계자는 "토지 중도금 한 번의 연체가 발생했을 뿐, 전체적인 사업적 스킴(구조)이나 주주구성이 다른 초대형 PF 사업에 비해 안정적인 편"이라고 강조하면서 "토지비 연체도 갑작스러운 사안에 대한 이사회 승인 등의 과정을 거치면서 불가피하게 발생했던 일"이라고 설명했다. 이어 "한달 전쯤 건축심의를 정상적으로 접수했다"면서 "심의가 마무리되면 착공 허가를 얻어 올 11월 당초 계획대로 착공할 방침"이라고 말했다.그는 또 "빌딩에 20%의 주거시설을 포함시켜 사업적 안정성을 갖췄을 뿐만 아니라 외국인학교와 IT 대기업, 주요 언론사들이 주변에 들어왔거나 들어올 예정이고 인근 관광지들도 안정을 찾은 상황"이라고 설명했다. (아래 표) 그는 "주변 4만5000가구 유입 전망이나, 인천공항철도 개통 등까지 고려할 때 상암 DMC 랜드마크타워는 매우 높은 경쟁력을 갖추고 있다"고 덧붙였다. ▶ 관련기사 ◀☞(VOD)포착! 이종목..대림산업·세아베스틸·KT☞(특징주)건설株 일제히↓..`부동산 모멘텀 약세 전망`☞삼호, `익산e편한세상` 378가구 일반분양
