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- 부동산PF ABCP금리 연초 '들쭉날쭉'…상반기 38조 만기
- [이데일리 노희준 기자] ‘둔촌주공’ 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 단기 자금 조달 리스크는 완화됐다는 평가가 나오지만, 관련 유동화증권 시장에 변동성은 남아있 는 것으로 나타났다. 올해 상반기 만기 도래하는 부동산 PF 유동화증권 물량도 38조원에 이르러 정부의 자금시장 지원책 및 부동산 시장 규제 완화책에도 안심하긴 이르다는 평가다.단위=%, PF ABCP 발행 및 유통 수익률 금리 가중평균(자료=한국은행)10일 한국은행에 따르면 부동산PF 유동화증권에 대한 지자체 보증 이행 거부 사건인 ‘레고랜드 사태’ 이후 빠르게 올랐던 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 금리가 떨어지긴 했지만, 여전히 불안정한 것으로 나타났다. 실제 만기 3개월, A1등급(최상위등급) 기준으로 PF-ABCP 금리(유통 및 발행금리 가중평균)를 보면, 월말 기준으로 지난해 3월 연 2.2%에 불과하던 것이 같은 해 11월 8.1%까지 치솟았다가 이달 6일 5.88%로 떨어졌다.하지만 PF-ABCP 연초 금리는 5.29%(2일), 6.34%(3일) 7.23%(4일), 5.76%(5일)로 일마다 금리차가 커 시장에 불안요소가 잔존한다는 평가다. 한국은행 관계자는 “5.29%에서 7.23%까지 금리 변동성이 크다”며 “(시장을 판단할 때)이를 감안할 필요가 있다”고 말했다. 유동화증권 금리가 전반적으로 떨어졌다고 확신하기에는 아직 경계감을 유지할 필요가 있다는 얘기다.PF ABCP는 차주의 신용도가 아니라 개발 프로젝트 사업성을 기반으로 대출을 해주는 PF 대출채권을 유동화한 증권의 하나다. 시행사가 대형 건설사업을 수행하기 위해 단기로 자금을 조달할 때 쓴다. PF대출 채권을 담보로 기업어음(ABCP)이나 전자단기사채(ABSTB)를 발행하고 증권사나 건설사가 시장에서 안 팔리는 경우 매입약정 등으로 신용을 보강한다. 시장에서 안 팔리면 대신 떠안겠다는 일종의 보증이 붙는다는 얘기다.PF ABCP 시장에 변동성이 있는 상황에서 올해 상반기 38조1816억원의 부동산 PF 유동화증권 만기가 도래한다. 한국예탁결제원 증권정보포털(세이브로)자료를 보면, 9일까지 발행된 것까지 포함해 오는 1월에 PF유동화증권(ABCP, ABSTB)만기는 16조6030억원에 이른다. 이어 2월 10조994억원, 3월 6조5838억원, 4월 1조9376억원, 5월 1조7436억원, 6월 3192억원에 달한다.이중 오는 19일 만기가 돌아오는 7231억원 규모의 둔촌주공 PF유동화증권(ABCP, ABSTB) 리스크는 일단 낮아졌다는 평가가 나온다. 이 PF ABCP는 둔촌주공 재건축조합(시행사)이 올림픽파크 포레온을 짓기 위해 빌린 PF대출 채권을 유동화한 상품이다. PF유동화증권은 결국 분양대금으로 상환이 이뤄지는 구조에서 계속 차환돼야 하기 때문에 미분양이나 미계약 등이 발생하면 차환이나 상환이 실패할 수 있다.관건은 분양-계약-입주 단계별 이벤트에서 목전으로 다가온 계약률이다. 둔촌주공은 지난 3일부터 일반분양 4768가구에 대한 정식계약을 시작해 오는 17일까지 마감한다. 이베스투자증권은 7231억원 PF를 일시에 소강하기 위해 필요한 계약률을 77%로 추산했다. 김세련 애널리스트는 “세대별 가중평균 분양가 기준으로 계약이 100%되면 사업지 기준 4조7000억원 매출이 발생하고 초기 계약금 20%인 9430억원 현금이 들어온다”며 “PF 상환·차환에 큰 차질이 일어날 가능성은 현 시점에서 크지 않다”고 판단했다.최근 정부는 분양시장 규제 완화를 통해 ‘둔촌주공 살리기’에 나섰다. 정부는 12억 초과 주택 중도금 대출 금지 해제, 실거주 의무 폐지, 전매제한 완화 등을 제시했다. 여기에 주택도시보증공사(HUG)가 PF대출 전체 보증 규모를 지난해 3조원에서 15조원으로 늘리고 단기 PF ABCP를 장기대출로 전환하는 데 필요한 보증도 신설했다. 금융당국 관계자는 “둔촌주공의 19일 유동화증권 만기는 차환이나 본PF로 넘어가는 데 큰 무리가 없다고 시장은 보는 거 같다”며 “(여타 유동화증권) 만기가 많은 만큼 주의해서 지켜보고 있다”고 말했다.
- 비주택 PF도 문제…오피스텔·지산·물류센터, 부실 '암초'
- [이데일리 김성수 기자] 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대책이 주택 쪽에만 편중돼 있어 비주택도 포함해야 한다는 목소리가 높다. 오피스텔, 지식산업센터, 물류센터 등 비주택 부동산은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 제도를 받을 수 없어서 유동성 리스크에 계속 노출돼 있다. 부동산 부실이 비주택부문에서 시작될 수 있는 만큼 관련 대책이 시급하다는 의견이다. (사진=AFP)◇ 오피스텔·지산·물류센터 등, HUG 보증 범위서 ‘배제’5일 금융투자 및 부동산업계에 따르면 비주택 부동산은 최근 HUG가 도입한 ‘PF보증’과 ‘미분양대출보증’ 제도의 혜택을 받을 수 없다. HUG가 보증업무를 맡은 분야가 ‘주택’에 한정돼 있어서다.‘PF보증’과 ‘미분양대출보증’ 제도는 모두 ‘부동산PF 부실’을 막는 게 목적이다. PF ABCP는 만기가 몇 달 정도로 짧기 때문에 공사 기간에 계속 차환(리파이낸싱)을 해줘야 하는 어려움이 있다. 차환 시점마다 금리나 자금시장 수급 등 불확실성에 노출되는 것이다.자금조달에 어려움을 겪는 사업장들이 PF ABCP를 장기 대출로 바꾸면 나중에 분양대금이 들어올 때까지 차환 문제를 해소할 수 있다. 이 취지에서 나온 제도가 ‘PF보증’이다. 또한 미분양이 발생한 사업장도 HUG로부터 보증받아서 금융회사로부터 주택건설 사업비를 대출받을 수 있게 만든 제도가 ‘미분양대출보증’이다.오피스텔, 지식산업센터, 물류센터 등은 ‘비주택’이기 때문에 이같은 제도를 활용할 수 없다. 문제는 이런 비주택 부동산들은 ‘수익형 부동산’인 만큼 주택 못지 않게 금리 상승의 ‘직격탄’을 맞았다는 점이다. 비주택 부동산에 투자하는 목적은 ‘월세수익’인데, 금리가 오르면 월세수익보다 대출이자가 더 많이 나간다. 이에 비주택 부동산에 대한 투자수요가 차갑게 식었다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 작년 한 해 청약 접수를 받은 오피스텔 84개 중 39개 단지(46.4%)에서 미달이 발생했다. 엘루크 서초, 지젤 라이프그라피 서초 등 강남권 오피스텔도 청약에서 미달을 겪었다.◇ 지산·물류센터도 부실 우려…“비주택도 PF대책 시급”지식산업센터 거래량은 1년 만에 ‘반토막’ 수준으로 떨어졌다. 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 작년 1~11월 기준 서울 내 지식산업센터 매매건수는 607건으로, 작년 같은 기간(1040건)보다 약 41.6% 감소했다. 이 기간 누적 매매금액은 5515억원으로 작년 같은 기간(7907억원)보다 30.2% 감소했다.서울시 지식산업센터 현황 (자료=부동산플래닛)또한 지식산업센터는 작년 12월 말까지 사업시행자에 취득세(35%)·재산세(37.5%) 감면 혜택이 있었지만 올해부턴 없어졌다. 행정안전부는 수도권 제외 지역 지식산업센터일 경우 사업시행자에 취득세 감면(35%)을 2025년 12월 31일까지 연장하는 내용의 지방세특례제한법 개정을 추진 중이다. 다만 아직 결론이 나지 않았다.지식산업센터 분양을 준비 중인 한 시행사는 “올해가 작년보다 힘든 한 해가 될 것 같다”고 토로했다.물류센터는 저온 물류센터 중심으로 초과공급에 대한 우려가 높다. 코로나19 이후 신선식품의 온라인 배송에 대한 관심이 높아져 저온 물류센터가 크게 늘어나서다. 하지만 저온 물류센터가 단기간에 대규모 공급됨에 따라 작년부터 누적공급이 누적수요(사용면적)를 앞지르는 현상이 심화하고 있다. 상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어에 따르면 물류센터 공실률은 작년엔 한자릿수였지만, 올해 10.1%에 이어 내년 15.3%로 오를 것으로 예상된다. 소규모 또는 신생 자산운용사들이 투자금액이 적다는 이유로 물류센터에 투자한 경우가 많은데, 이는 위험할 수도 있다는 업계 지적이다.실제로 증권사들이 PF대출에 참여한 부실 자산에 오피스텔, 지식산업센터, 물류센터, 데이터센터 등 비주택 부동산이 많은 것으로 전해졌다. 정부의 PF 대책에서 비주택 부동산이 계속 소외될 경우 오히려 비주택 쪽에서 부실이 터질 가능성이 있다는 분석이다.금융투자업계 관계자는 “주택의 경우 정부가 PF대책 등으로 부실을 막으려고 노력하고 있지만, 비주택 쪽은 계속 소외돼 있다”며 “비주택 부동산에 대해서도 추가 대책이 빠르게 나올 필요가 있다”고 강조했다.
- 둔촌주공, PF ABCP 차환우려 덜었다…'장기대출 전환' 길 열려
- [이데일리 김성수 기자] 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업장이 이달 만기가 다가오는 7231억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)의 ‘차환’(리파이낸싱) 부담을 한결 덜게 됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 단기 금융상품인 PF ABCP를 장기 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증(PF보증) 제도를 신설해서다. HUG가 제시한 분양률, 공정부진율 등 요건을 충족하면 둔촌주공은 보증부 대출금으로 기존 PF대출 원리금을 전액 상환할 수 있게 된다.◇ HUG, PF보증 신설…계약률 70% 안 돼도 ABCP 상환 ‘플랜B’4일 금융투자업계에 따르면 7231억원 규모의 올림픽파크 포레온 PF ABCP 만기가 오는 19일 돌아온다. 시행사인 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합이 받은 PF대출을 유동화하기 위해 발행한 증권이다. 총 4개 특수목적회사(SPC)가 PF ABCP를 발행했다. 각 ABCP의 기초자산인 PF대출에 대해서는 둔촌주공 시공사 4곳(현대건설, 대우건설, HDC현대산업개발, 롯데건설)이 연대보증을 섰다. (자료=한국신용평가, 한국기업평가)SPC별 발행 금액은 △스타인클라우드(현대건설 연대보증) 2005억원 △위드지엠제십차(HDC현대산업개발 연대보증) 1808억원 △제이부르크제이차(롯데건설 연대보증) 1710억원 △오메가트러스트(대우건설 연대보증) 1708억원이다. 이들 ABCP는 모두 발행일(작년 10월 28일)과 만기(오는 19일)가 동일하다. 올림픽파크 포레온 계약일이 오는 17일까지인데, 이틀 후 ABCP 만기가 돌아온다. 업계에서는 ABCP 전액 상환에 핵심 변수는 ‘계약률’일 것으로 예상했다. 만약 계약률이 70% 미만이면 ABCP 일부만 상환 가능하고, 갚지 못한 잔여금액을 빌려줄 새 채권자를 물색해야 할 수도 있다는 분석이 나왔다. 하지만 최근 HUG가 PF ABCP를 장기 대출로 바꿀 수 있는 PF보증 제도를 도입해 올림픽파크 포레온은 ‘플랜 B’를 얻게 됐다.PF보증이란 주택건설사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 주택건설사업자가 대출(PF)받은 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융(PF)의 원리금 상환을 책임지는 보증이다. 주택분양 사업의 경우 총 사업비의 50% 이내, 주택임대 사업은 총 사업비의 70% 이내를 보증받을 수 있다. 보증부 대출금으로 기존 PF 대출원리금을 전액 상환하는 구조다. 중도금 최초회차 납부기일 이후부터 최종회차 납부기일 3개월 전까지 보증 신청을 해야 한다. 둔촌주공이 HUG에 장기대출 전환 PF보증을 신청할 경우 중도금 최초 납부기일(오는 6월 22일) 이후로 예상된다.연초 단기자금시장의 차환 리스크가 커진 가운데 이같은 제도가 신설된 것은 둔촌주공에 호재라고 볼 수 있다. 이달(1~31일)에만 16조5000억원 규모의 PF 단기사채·ABCP 만기가 몰린 만큼 자금시장에서 ‘리파이낸싱’에 대한 경계감이 높았기 때문이다. ◇ 전용 39·49㎡ 제외 계약시 분양률 57%…“공정률 정상 수순”다만 PF보증을 받기 위한 필수요건이 있다. △분양사업의 경우 토지비의 10%와 총 사업비의 2% 중 큰 금액 이상 선투입 △시공자는 신용평가등급(HUG 등급체계 기준) BB+등급 이상, 시공능력평가순위 700위 이내 또는 최근 5년간 주택건설실적 300가구 이상, 책임준공의무 부담 △사업부지는 HUG 또는 HUG가 지정하는 부동산신탁회사에 신탁 △건축 연면적은 분양사업의 경우 수도권 및 광역시 5000㎡ 이상, 그 외 1만㎡ 이상 △사업장 분양률(계약률) 60% 이상, 공정부진율 5%포인트(p) 미만 등이다. HUG PF보증(기실행 PF대출금 상환용) 필수요건 (자료=HUG 자료 일부캡처)둔촌주공의 경우 분양률(계약률), 공정부진율 조건을 충족하면 PF보증을 신청할 수 있을 것으로 보인다. 입주자 모집공고문을 보면 일반공급 물량은 총 4786가구다. 타입별 총 공급 세대수는 △29㎡A 10가구 △39㎡A 1150가구 △49㎡A 901가구 △59㎡A 936가구 △59㎡B 302가구 △59㎡C 149가구 △59㎡D 54가구 △59㎡E 47가구 △84㎡A 209가구 △84㎡B 21가구 △84㎡C 75가구 △84㎡D 188가구 △84㎡E 563가구 △84㎡F 47가구 △84㎡G 19가구 △84㎡H 115가구다. 앞서 진행된 1순위 청약에서는 다수 주택형이 공급 가구수의 5배수를 채우지 못해 마감에 실패했다. 특히 전용면적 39㎡A, 49㎡A가 각각 경쟁률 1.04대 1, 1.55대 1로 집계돼 다른 타입보다 인기가 다소 시들했다. 하지만 ‘분양률 60%’가 달성 불가능한 수치는 아닐 것으로 보인다. 극단적으로 전용 39㎡A와 전용 49㎡A가 하나도 계약되지 않았다고 가정해도, 나머지 주택형이 모두 계약이 이뤄지면 계약률은 57%(총 4786가구 중 2735가구 계약)로 집계된다. 또한 ‘공정부진율 5%p 미만’ 요건 달성도 큰 무리 없을 것으로 보인다. 공정부진율은 ‘계획 공정률’ 대비 ‘실적 공정률’이 얼마나 낮은지를 보는 수치다. 공정부진이 발생하는 것은 목표량보다 현재 실적량이 적다는 뜻이지, 준공 지연을 의미하는 것이 아니다. 공기를 짧게 잡는 등 목표를 공격적으로 세웠다면 공정부진이 생기게 된다.둔촌주공 재건축을 맡은 한 시공사 관계자는 “공정부진율이 ‘계약공정률 대비 진척률이 얼마나 늦어졌는지’를 보는 수치라면 둔촌주공은 문제 없을 것으로 보인다”며 “공사중단에 대한 변경계약도 조합 총회를 통해 진행될 것인 만큼 공정률은 정상 수순으로 봐도 무방하다”고 말했다.
- 전매제한·실거주의무 싹 다 풀었다…"집값 경착륙 막자"
- [이데일리 신수정 기자] 정부가 주택시장 연착륙을 위해 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 해제하고 전매제한과 실거주의무를 폐지한다. 또 1주택자에 대한 기존주택 매도의무를 폐지하고 무순위 청약자격도 회복시켜 시장 변화에 대응할 예정이다.서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)국토교통부는 3일 ‘2023년도 국토교통부업무보고’를 통해 이같은 주요정책과제를 발표했다. 최근 주택 시장 침체 및 경제난으로인한 주거불안에 대응해 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민·취약계층의 주거복지 강화를 적극 추진한다는 설명이다.먼저 규제지역 및 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 해제한다. 주거정책심의위원회에서 규제지역 및 분상제 지역 해제 지역이 적용된다. 이와 별도로, 보다 효율적인 규제지역 제도 운영을 위해 종합적제도개선 방안도 관계부처와 함께 마련할 예정이다.규제지역은 2022년 12월 기준 서울 전지역, 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정돼 있었다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 18개구, 309개동과 과천·하남·광명시 13개 동이다.전매제한도 완화한다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다.전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항으로서즉시 개정에 착수할 예정이다. 시행령 개정 이전에 분양을받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을소급적용해 완화된 규정이 적용될 예정이다.수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무도 폐지된다. 또 공공재개발 일반분양분에적용되는 실거주 의무를 폐지한다. 실거주 의무 폐지는 주택법 개정사항으로, 법개정이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용할 예정이다. 아울러 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주의무가 부과되지 않는다.중도금대출 보증 분양가 기준도 폐지한다. HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지해 분양가에 관계 없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을받을수 있게 하고, 중도금대출보증 인당 한도도 폐지한다. 특히 HUG 중도금 대출보증 확대는 HUG 내규 개정후은행시스템 준비를 거쳐 2023년 1분기 내 시행할 예정이다.특별공급 분양가 기준도 폐지한다. 분양가와관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도 개선할 예정이다. 특별공급 배정 분양가 상한 기준 폐지는 주택공급규칙 개정사항으로, 2023년 2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용된다.아울러 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무도 폐지한다. 또 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선할 방침이다.
